社区项目商业部分销售方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,IF,社区北块裙房商业销售方案,业态定位建议,价格定位建议,商铺销售模式,报告内容提要,第一部分：商场业态定位建议,项 目 概 况,本项目商业共分为3层，其中东面临黄兴路、南面临国顺路。建筑面积约为7256平方米，单层面积在2400平方米左右。内部1-3层由上下共4部自动扶梯和1部货梯贯通，今后将较为便捷的引导消费人流的上下循环，很大程度上提升了2、3层的商业价值。,布局优势：,每层均分割成12-259平方米面积不等的68个产权式商铺，主力面积为60-120平方米。,每层的走道设计超过3米，有利于平面人流循环。,临道路商铺的外墙以大面积玻璃材料为主，通透感较强，物业的整体视觉形象良好。,建筑为框架结构，各堵内墙都能自由打通，可自由分割。,楼层层高较高为4.5米，吊完顶的高度也达到了3.3米。,布局劣势：,供水、供电不足，无煤气 。,停车位严重不足，货物运载空间也受到影响,今后五角场商圈,日均人流量将达到,68,万人,次,未来几年将完全,将,成为上海第二个徐家汇,独特地理形态和巨大的潜在消费能力,五,角,场,商,圈,的,未,来,大环境分析：,五角场,城市,副中心,新建,小区,新江湾城,住宅,新村,中原居住区,人气,周边丰富的人口基础商业运营的保障,以三大主力店的“商业磁石”效应为,基础，依托五角场商圈的辐射，极,大的提升了黄兴路的商气和人气。,小环境分析:,家具、家居、建材、家电类为主的业态，使,黄兴路已成为这一地区的一条“消费旺街”，,一条辐射可达杨浦全区的特色专业街。,与周边商业充分融合，利用五角场,商圈的整体效应，做“精”做“专” 。,通过对大环境和小环境的分析,定位思路一,定位思路二,抓住区域发展的未来趋势和人群消,费特征,，,做“特”做“强”，作为五角,场大商业的有效补充。,思路一寻求空白，做特做强,我们的商业是,品牌服饰折扣专营店,方案,1,定位考虑,居住人气很旺，整体消费仍然以吃、穿等日常消费为主流,整体消费水平不高，学生占据相当大的比例，“消费实力不强，,但追求品味”是区域现在也是未来很长时间内的消费特征,五角场核心商圈内商业档次较高，集中中高层消费群，,我们抓住中层主流消费群，给五角场核心商业圈以补充。,品牌折扣专营店在上海目前还不多，但经营状况都很好，,如：世贸商城、长风公园华联商厦二楼、,foxtown,等。,主题鲜明，大众接受度高，易于招商；,档次不低，易于管理，也易于做出品牌。,三楼:,内衣、鞋、包等小商品的知名品牌,二楼,知名运动品牌,adidas、 nike、 reebok、puma、,匹克等,底楼：,中档休闲服饰品牌，如,ONLY、JACK&JOHNS、ESPRIT,等,业态布局,优势：,市场接受度高，消费群广；,保证商场档次，未来升值更有空间可能；,服饰经营对场地条件要求不高；,主题鲜明，易于招商，也易于后期管理,拥有著名经营管理公司的统一管理、经营方式，保证后续顺利经营；,劣势：,必须有知名的商场经营管理公司来参与招商与经营，如,foxtown；,这种知名经营管理公司比较难找，合作谈判的难度也比较大。,思路一寻求空白，做特做强,我们的商业是,酒店用品专营商场,方案,2,定位考虑,五角场城市副中心的发展，商务人气大量导入，,带来酒店业的繁荣,经济型酒店（如莫泰,168、,如家等）整体行业的崛起，,五角场必定会为该类型酒店的必争之地,酒店用品专营商场在全市范围较少，本案是五角场乃,至全市商业业态的一个补充,主题鲜明，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌。,三楼:,客房、餐厅等使用的皮草、布革纺织品,二楼,玻璃、金银铜、,不锈钢、陶瓷、铝合金器皿，及机,器、机械,底楼：,酒店家具,业态布局,优势：,主题鲜明，易于招商，也易于后期管理；,比较符合五角场未来经济发展的趋势，相对来讲是一个,市场空白，一种机会，比较容易做出专业和品牌。,劣势：,消费群过于集中、单一，有一定风险；,集体采购式的经营，商场的更多功能是展示，租金不会很高；,本案的车位较少、运载空间也不充裕，对于招商可能存在一定的限制。,思路二融入区域商业，做精做专,我们的商业是,个性,&,艺术,家居天地,风尚家居坊,定位考虑,大量居住区，家居产品市场潜力巨大,黄兴路现有商业集中于这一类型，有集聚效应,侧重于软装潢的家居专业经营在区域里相对空白,符合项目建筑格局及业态限制情况,三楼:,灯饰、挂镜等,家居饰品馆,二楼,床上用品、,窗帘等家纺产品,底楼：,沙发、梳妆台、藤艺等小件家具特色馆,业态分布,综合考虑本案的产品特点、周边消费,状况和经营风险，我方较为推荐第一,种方案；在有相关专业经营公司的前,提下，我方推荐第二种方案。,第二部分：商场价格定位建议,目前案场商铺客户接待情况：,1、散铺客户40组，以底商居多，心理价位25000-30000/平方米。,2、整铺、整层客户三组：,上海住工（韩国公司），预备资金2000万左右（只要第2层）做办公；案场报价15000，要回去考虑一下。,温秋莎热带雨林投资公司，心理价位最多11000/平米，整体收购做韩国会馆。,新怡宝有限公司整体租赁做酒店配套产品，心理价位1.5元/平米/天,1、周边商业整体市场情况分析,周边商业租赁市场比较稳定，空置率和转手率较低，而少量转租客 中以中介居多；,商业租金（底层,）,基本都在8元/,m,2,/,天左右，而随着五角场的建设 和邯郸路路段的完工，商业的平均水平更有望在年底有小幅上扬；,周边商业配套较为成熟，集团型商业也初具规模；,去年兴平昌苑底商1-2,F,均价25000元/平米，但销售情况不太理想。目前周边已无大面积底商在售。,业态,地址,所属物业名称,分割面积,月租金,租金单价,备注,可的超市,四平路翔殷路,蓝天宾馆底商,30,12000,13.3,/,雯勇服饰,四平路翔殷路,蓝天宾馆底商,25,9000,12,/,好德超市,国定路政本路,老里底商,35,8000,7.6,前年租金,服装店,国定路300号,空政底商,20,5500,9.2,明年租金递增10%,房产中介,国定路234号,空政底商,16,4500,9.4,租金看涨,2、五角场板块商业市场情况（一）,五角场周边商业租金分布如下：,国定路邯郸路沿街铺位在9-10元/,m,2,天；,四平路国定路小户型底商在12-13.3元/,m,2,天，裙房底楼在8元/,m,2,天；,翔殷路黄兴路南面沿街铺位由于待拆迁的原因，租金只有3元/,m,2,天；,国定路政本路沿街底商也在7.6-8元/,m,2,天左右。,2、五角场板块商业市场情况（二）,业态,地址,所属物业名称,分割面积,月租金,租金单价,备注,上海百姓家庭装潢,黄兴路国科路,黄兴公寓沿街商业（1-2楼）,400,18000,2.2,出租率100%,名佳红木家具专卖,国权路黄兴路,科技大厦沿街商业（1-2楼）,500,25000,2.4,出租率98%,市益大楼底商,政本路国科路,底层商铺,1000,90000,3,有招商启示，价格可洽谈,黄兴路沿街商铺,黄兴路国顺路段,底层商铺,150,25200,7.5,现租金有所上调,国权东路沿街商铺,黄兴路国权东路段,底层沿街商铺,80,8400,3.5,出租率100%,政本路沿街商铺,政本路国权路段,底层沿街商铺,40,5760,4.8,出租商业,出售商业,12-13.3元/,m2,天,蓝天宾馆底商,9.2-9.4元/,m2,天,沿街底商,7.6-8元/,m2,天,老公房底商,3.5-4元/,m2,天,沿街底商,4.8元/,m2,天,小区底商,7元/,m2,天,底铺,本案,30000元/,m2,沪东财富广场1,F,1-2,F,均价25000元/,m2,兴平昌苑小区底商,3、项目周边商业租金分布,5元/ /,m2,天,兴平昌苑沿街底商,未有客户接受,原因：面积大、总价高,以上租金分布的研究范围主要以黄兴路为主线，国顺路、国权路分布两侧，周边以生活居民区为主，人口众多，商业需求量大。,研究区域内的租金范围在3-8元/平方米/天，由于商业拥有其自身的特殊性，不同路段不同层面其租金价格也有很大程度的不同，该板块租金较高的商业分布在黄兴路国顺路段的沿街商铺，平均日租金达到了7.5元/平方米。,具体分析其租金水平，我们看到黄兴路、国顺路以及黄兴路以北地区今年年初沿街商铺租金在5-6元之间，现阶段租金有所上调，新进入的商铺签约租金均在7元左右,。,定价依据：,考虑到本案内部的分割情况与现阶段市场对商场的接受程度；,考虑到周边普通居民的日常消费能力；,考虑到五角场近阶段以及未来的规划与整个经济地位；,考虑到本案商铺在短时期内以顺利去化为最终目的；,考虑到周边现有商铺以及大润发等集中商业与本案的未来互动能力；,考虑到本案商铺的实际面积较小，商业的规模效应很难体现。,定价方式：,现通过对本案周边各路段的底层商铺做一统计：,国权路：3.8-4.5元/平方米/天,政本路：5元/平方米/天,黄兴路：7元/平方米/天,国定路：7.6元/平方米/天,本案未来市场可接受的租金为：,6.5元/平方米/天,（注）,注：,该价格从区域消费群的接受程度、区域实际租金、近阶段市场的递增水平等方面综合考虑，该价格推入市场后能被商家所接受。,需要说明的是：,该价格为1层的平均租金，并且为今年的市场平均租金。通过我组对区域市场上的了解与分析，现阶段市场上的租金已经有一递增现象出现，但出于保守考虑，在实际操作过程中，我组建议其租金将以每年5%的速度递增。,由于我组推出的价格是略低于市场的平均租金水平的，其原因是我组考虑到将该项目为整体或整层租售；而如以正常的租金水平入市，其去化势必很有难度。,具体定价如下：,楼层,租金（楼层均价）,按市场可实现的回报率8%计算,最终售价,1,F,6.5元/平方米/天,6.5元*365天/0.08*0.85,25210元,2,F,3.3元/平方米/天,3.3元*365天/0.08 *0.85,12798元,3,F,2元/平方米/天,2元*365天/0.08 *0.85,7756元,以上拟定的投资回报率为周边商业可实现的回报率，依据为各商铺每天平均营业额与月租金的比较；,以上销售价格为市场可接受的楼层均价，具体单套价格需考虑到实际的铺位地址与面积的比例；,系数0.85为未来商场的入住率。,按照上述价格：,则整体均价为14796元/平米左右,整体租金为3.13元/天/平米,总销金额为10737万（1层5484.4万；2层3328.5万；3层为1923.9万）,第三部分：商场销售方式,确定销售模式前提,1,、,本案为准现房商铺，产权面积分割已经确定，但可整可零。,2,、本案需要快速出售，回笼资金。,3,、本案现在需要以人气来拉动本案的价值。,方式一,、 整体或分层销售优先，或引进主力店,商铺的整体销售，会为日后的管理以及升值奠定基础，因此最好是能整体招商。引进主力店是很好的方式。某种程度上给一些投资者带来稳定“军心”的作用，因为主力店将带来人流与商机。,本案商场部分整体有7257平方米，整体出售一方面买家难找，另一方面势必价格会很低，虽然我们在销售中考虑以整体出售为主，但是分层出售其销售难度会降低一些，价格也可以适当的提高，如果有相应买家，也很值得考虑。,方式二、整体或分层先招租后销售，先让商家经营起来，后期可整体出售给大的基金，在回报上即可增加谈判筹码,本案已经装修完毕，如果现场一直冷清下去，对项目销售将造成不良影响。为了积聚人气，先优先出租给品牌专业店，可对具有较高知名度和档次的经营商家采取低租金（可免一年租金），以吸引其来进驻，通过各商家的品牌效应，扩大项目的整体知名度。,后期可带租约整体出售给大的基金或个体投资买家，因为已经有商家经营，其商业价值在不断增值，在价格上就有了一定的谈判筹码。,方案三：分割零售，带回报出售,若前两个方案都进展不力，则可考虑将铺位零散出售给个体投资者，投资者不参与商场的经营管理，,即商铺产权与经营权相分离，,同时委托专业的经营管理公司统一经营管理，并按合同约定收取租金回报和交纳一定的管理服务费用。,根据以往的销售经验，并结合项目特点，我司建议本项目可暂定为：,提供投资客,3,年返租，每年为,8%,。,建议可以通过,适当地提高商场的销售价格,以承担部分返租费用及经营管理费用。,经过,3,年的返租期后，商场经营已经相对成熟，经营客与投资客的利益就可以得到保障，这样可以增强商铺买家的信心。,总体经营思路,先行招商，引入知,名品牌商家,小铺位出售，提升,物业的产品价值,引入或自行成立商,业经营管理公司,经营商家,商业经营管理公司,开发商,小业主,回租,出售,委托经营,租金收入,返租收入,聘请或,自行组建,注：如果引入的都是品牌商家，那经营管理公司更多是起物业管理公司的职能，工作任务主要是物业管理和保障小业主的利益。,卖小铺租大铺,为了满足不同经营商家对铺位面积的要求，可租给一个商家多套已分割（具有独立产权）的内部商铺。,租金分等级,为了吸引品牌商家的入住，可对具有较高知名度和档次的经营商家采取低租金（部分可免一年租金），以吸引其来进驻，通过各商家的品牌效应，扩大项目的整体知名度。,统一招商、统一经营、统一管理,是为了更好的控制和及时调整项目的商业业态，优化经营业种，并能对各经营商家进行有效整合，来充分提升项目整体商业形象。,运营实施中的要点,Thanks,谢谢聆听,不吝赐教！,