商业地产项目开发控制要点报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,“,”,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业地产项目开发,管理报告,Guofan.,2014-02,目录,商业地产概念,商业地产与住宅地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采用,开发销售,的模式，资金回收模式相对简单,商业地产项目是,只租不售、或只销售部分,的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是,买来自住,为目的。,大多数购买者购买地产类产品时作为一种,稳定型,，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为,投资,用的,发展商只要将房子,卖出去,，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，而且还要将后期的,经营、推广,作为第一等大事来对待,住宅地产,投资回收期较短,，房子买出去就开始回收投资。,投资回收期较长,，商业项目开始运营后还需要经过培育期后，才开始回收投资；,商业业态的形式,概念：,Mall -,林荫道，,在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。,Shopping Mall -,规模在,5,万平米,以上，由管理商,统一经营管理,，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的,复合,商业,业态,。,商业地产的元素及行为,商业地产的433即:,4元素,3种行为,3个层面,商业地产的商业模式,商业模式,说明,优点,缺点,适应范围,只租不售,物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，,收取租金,作为现金流的主要来源。,有利于商业项目的,统一管理,、推广和升级，可以更好的使项目,升值。,资金回收期较长,资金充裕，作为长期稳定性持有的公司。,只售不租：,物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，,可以快速的回笼资金,不利于项目的统一管理、推广和升级，项目,升值,需要,依赖于外界环境,。,住宅底商模式、产权式酒店等，,租售结合：,商用物业建成后，投资商、开发商将一,部分,物业,出租,，另,一部分销售,；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租，另一种是主力店铺出租、配套商铺出售。,可以,回收部分资金,，并且利用回收的资金进行后期开发。,需要有,较强大,的运营管理和策划宣传,团队,，,模式大都是迫于资金的压力，（如万达模式）,出售后返租：,物业建成后，建商业产权进行分割后进行销售，由开发商在销售的时候承诺将给予投资人一定收益率的形式进行返租，并签订租期。,可以快速的回收资金，,前期需要承诺购买人一定的投资回报率，,后期,存在较大的,风险,（海南酒店模式）,商业地产的经营模式,经营模式,说明,优点,缺点,联营模式：,由经营商户在商业项目内进行商业经营活动，物业持有人将,物业场地,作为一定的,出资股份,与商户共同经营。,与租户共担风险，对项目的升值和运营有一定的帮助。,资金回收受经营效果关联。,适用于较大规模的租户。,出租模式：,物业建成后，将物业租赁给商户进行经营活动，物业持有人,收取租金,。,投资回收比较稳定,所有租户,抽点模式：,经营商户租赁商业持有人的物业进行商业经营活动，商户不支付或者支付部分租金，物业持有人从商户的营业额中,抽取一定比例的营业额,，作为物业租金；,项目经验效果与投资回收挂钩，项目经验较高时，可以取得较大的回报。在项目的培养期租户的,租金压力较小,该种方式对对物业持有人（商场管理者）的商场运营和推广有很高的要求。与租户共同承担风险。,适用于小型的零售业态,商业物业的管理模式,物业运营管理模式,说明,优点,缺点,备注,自 管：,物业产权单位成立专门的管理公司或部门进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。,能很好的把控项目，有利用,推广,及,产生,品牌,价值,需要有非常专业的管理和运营团队，增加管理成本，并且占用资金,适用于专业的商业管理公司：如凯德商用,委托专业公司管理：,物业产权单位不具备全部管理能力，而聘请专门的管理公司进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。,不需要成立专业的管理部门，产权单位相对省心些,不利用项目的推广,没有资源和管理经验的公司。,部分委托物业管理：,物业产权单位，将物业和运营管理的部分工作聘请专门的管理公司进行管理，如后期运营、物业管理等工作由管理公司负责，,招商和推广由产权单位负责,。,产权单位可以把控项目的推广和招商，利与项目的升值。,需要专业的招商和推广团队。,适用于招商和推广实力雄厚、资源丰富的公司，如万达,商业项目业态形式组成,商业项目的业态形式：,商业发展趋势,商业项目的发展趋势：,商业项目,-,体验式商业,所谓体验式商业，就是除了购物以外，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业态于一体的商业项目。如,:,电影院、冰场、健身会馆、电玩城、,KTV,、美容美体、儿童体验、儿童游艺等都属于体验式商业的范畴,;,体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人。,优势,商业发展趋势,商业项目未来的发展趋势：,商业地产新型趋势分析,实体店的发展,消费群体及趋势分析,商业项目运营趋势,未来业态比例的发展趋势,业态类别,所占比例,儿童类（儿童教育、娱乐、玩具等）,2025%,餐饮类,3035%,娱乐类,1020%,服务,510%,零售,1030%,餐饮类30%,业态配比的变化，向体验性延伸，零售类的比例越来越小。,商业项目需要做到的三吸引：,1、商户关心的是什么，如何让商户相信项目的前景,2、怎么让顾客时刻想着去逛商城,3、怎么能吸引顾客和留住顾客,4、怎么让顾客主动掏腰包顾客,5、进入购物中心顾客最关注的是什么,6、商业项目中什么最重要，（客流、人气）,7、投资人的投资回报,商业项目的三吸引,商业项目提升的三要点,1,、,塑造购物中心吸引力：公共服务比例的提升（公共服务设施）体验式店铺（如餐饮，但不能够依赖餐饮），购物中心的功能定位（回归配套的本质），快时尚、慢体验。,2,、,如何更能够吸引租户和顾客：体验制胜、社交化消费成主力店、互联网思维改造商场。,3,、创造,自由、智能、乐趣的消费体验,空间,。,商业项目的三要点,商业项目成功的因素,一个成功的商业需要多方面资源的整合。,所有优秀的团队对于商业项目的成败来说至关重要。,商业物业外部条件（选址）,商业市场定位,商业营销推广策略,经营者的实力,（包括建造标准、招商）,商城运营及管理服务,商业项目运营成功的几个要素,商业项目的思考点,商业项目的流程和需要考虑的几个方面：,1,、投资人角度：,投资回报率,2,、商业的发展前景：,是否适应市场、区域、及政策环境,3,、招商推广与工程的衔接性：,是否满足进度和现有工程条件等,4,、运营管理与招商、工程的衔接性：,是否能够适应招商、运营管理、及物业运行的需要,5,、顾客：,舒适感,6,、租户：,承受能力和需求,项目流程简述,政府部门沟通、工程手续办理,商业项目至少涉及到如下专业和项目,基 础：,基坑支护及降水、桩基、土方工程,主体工程：,结构（含地下室及人防结构）、土建、建筑初装修、门窗、初装修,装 修：,公共区域精装修、后场区域及机房装修等,外立面：,幕墙、入口门斗、外墙广告位、外立面灯光系统,暖 通：,采暖、空气调节、排油烟、送排风,强 电,：高低压变配电、动力配电、照明、租户配电、室外景观照明,给排水：,给排水、中水、太阳能热水、虹吸排水,消 防：,防排烟、消防水、联动报警、防火卷帘、大空间灭火系统、气体灭火等,弱 电：,楼控和安防系统、综合布线、客流统计、信号放大、无线网络、有线电视,标识及指引系统：,室内外标牌、指示、导引系统,广 告：,室内外广告位、广告悬挂系统、,LED,显示屏及广告,燃 气：,室内燃气、外网燃气,市 政：,供电、供水、供暖、通讯、市政排水、室外消防、有线电视、道路,景 观：,铺装、绿化、小品等,商业配套：,休闲区、座椅、花车、垃圾桶、卫生间附件,项目涉及的专业,管理要点,-,业态规划及商场风格控制,管理要点,-,设计管理,管理要点,-,机电管理,管理重点,-,施工管理,管理重点,-,成本控制,管理重点,-,开业支持,管理重点,文档管理,Project Filing Structure,项目文档构架,000,个人文件,100,Client Coorepondence,业主文件,200,Project Execution&Programming,项目执行和计划,300,Cost Plan&Risk Management,成本计划及风险管理,400,Consultants,顾问,500,Project Monitoring&Reporting,项目监督及报告,600,Developer,发展商,700,Construction,施工,800,Contract Management,合约管理,900,Design Management,设计管理,项目运营阶段需要注意的几个事项,商业项目,-,运营阶段的要点,商业项目的选址和定位,商业项目的定位的三部曲：,选址：,项目定位：,业态规划：,商业地产项目,-,饱和指数,人均饱和商业面积（国际惯例）：,一个城市的人均,GDP,超过,3000,，人均饱和商业面积是,1.0,平方米,/,人,；低于,3000,，人均饱和商业面积是,0.8,平方米,/,人,。人均商业面积,=,城镇人口,/,为城镇本地人口服务的商业面积！）,商圈的零售饱和指数：,一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内对特定产品与服务的需要，饱和指数表面一个商圈锁能支持的商店不可能超过一个固定数量,饱和指数可有公式求的,IRS=C*RE/RF,式中：,IRS,饱和指数,C-,商圈内的潜在顾客数目,RE ,商圈内消费者人均零售支出,RF-,商圈内商店的营业面积,假设在商圈内有,10,万个家庭，每周在食品中支出,25,元人民币，共有,15,个店铺在商圈内，共有,144000,平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为。,TRS =100000,*,25/144000=17.36,IRS,越大,，则意味着该商圈内的,饱和度越低,，该数字越小则意味着该商圈内的饱和度越高，在不同的商圈内，应,选择,零售饱和指数,较低,的商圈开店,。,商业项目规划设计,商业规划设计,商业项目功能规划,商业功能规划,投资回收评估,开发计划,市场推广,综合比较,开发策略,确认初步方案,商业项目方案确认,商业项目功能设计的几个关键控制项目,业态确定：主次力业态、餐饮等的配比、位置、面积等,停车场：车位数量、限高、卸货区及通道的宽度、高度、回转半径等,动线设计：车流、人流、物流动线、,中庭位置、大小、数量及与项目的符合性、特色性,消防合规性：,电梯：满足动线需求及升级条件,机电及预留：（包括井道、设备间预留，容量预留）,装修：,标识：必须准确、清晰、人性化,景观：,项目升级的阶段：,1,、开业前的升级,2,、营业后的升级（根据投资商的投资策略）：,商业项目,-,改造升级,1,、停业升级,2,、营业升级,关于商业项目，在前期必需升级改造方面的考虑：,未来追求更大的回报率，商业项目必须在运营中进行逐步升级，以应对市场的变化，故在项目建设初期务必考虑后期升级的基础条件，做到有级可升、灵活应对。这也是商业项目与住宅项目最大的区别之一。,所以：商业项目的设计、施工应该是有前瞻型的，设计时做到该留的务必留，该省的也必须得省，应该做到前期花小钱后期省大钱。,施工时根据招商进展情况，结合施工进度，做到灵活应对，合理判断后续施工风险，避免浪费和延误。,项目管理,-,流程与分工,项目规划,-,业态概念架构（参考）,停车场,主力业态（超市）,停车场,B2,B1,零售业态,次主力业态（快时尚餐饮）,特色餐饮，一拖二,儿童类,次主力业态及特色餐饮,主力业态,-,影院或主题,KTV,F1,F4,F3,F2,F5,主力业态,-,影院或主题,KTV,设备机房,零售业态,次主力业态（零售类）,次主力业态（零售类）、一拖二,教育、娱乐、电玩等,零售业态,特色餐饮,项目规划,-,建议,针对本项目的初步方案，提出如下建议：,1,、在规划许可的前提下，扩大楼体的占地面积，,2,、将酒店和办公楼的的塔楼尽量摆放在项目的后侧，以增加临街面商铺的面积,3,、酒店、公寓、办公楼的出入口和大门设置在项目两侧，可以在临街面设置酒店和办公室的,LOGO,；,4,、需要考虑后期的物业管理形式，酒店、公寓、办公的机电系统与商业分开设置；,5,、首层商铺尽量采用临街形式，可以增加回报率。,6,、酒店、公寓、办公除大厅设在首层外，其他使用空间建议从,6,层开始。,项目目标,-,租金收益预估,以上租金为在参考现阶段建筑面积及功能规划上给予的初步预估，仅为参考。,大连类似项目,租金预估表,清水状态,业态,建筑面积 （）,净面积 （）,面积占比,年总租金（元）,平均租金（元/天）,商铺,6560,3936,16%,10,056,480,7,餐饮,9167,5500,22%,11,041,250,5.5,临街商铺,4167,2500,10%,10,037,500,11,地下一层,5007,3004,12%,5,482,300,5,KTV,5000,3000,12%,2,737,500,2.5,冰场,5000,3000,12%,4,161,000,3.8,儿童体验中心,7000,4200,17%,2,810,500,1.1,地下车场,0.00,2,000,000,/,广告,0.00,2,000,000,/,共计,41900.00,25140,50,326,530,5.48,项目目标,-,租金收益预估,以上租金为在参考现阶段建筑面积及功能规划上给予的初步预估，仅为参考。,xx,项目租金预估表,清水状态,业态,建筑面积 （）,净面积 （）,面积占比,年总租金（元）,平均租金,大连参考租金,（元,/,天）,（元,/,天）,建筑总面积,37000,零售商铺,11100,7215,30%,11,850,638,4.5,7,餐饮,11100,7215,30%,7,373,730,2.8,5.5,临街商铺,2400,1560,6%,5,694,000,10,11,KTV/,影院,5000,3250,14%,2,135,250,1.8,2.5,服务类,1850,1202.5,5%,1,097,281,2.5,3.8,儿童体验中心,5550,3607.5,15%,1,316,738,1,1.1,超市（地下）,5000,3250,-,2,965,625,2.5,5,地下车场,0,1,000,000,/,/,广告,0,1,000,000,/,/,共计,41900,25140,34,433,261,2.33,5.48,目标控制,目标单价组成,xx,商业项目,建造成本估算明细,日期：,2014,年,2,月,2,2,日,注：按地下,3,层的方案进行估算,序号,项,目,本项目建筑面积（,m2,）,本项目单方（元,/m2,）,本项目造价（,RMB/,万元）,备注,2,建造成本合计,51800,4605.92,23858.66,2.1,设计、咨询调研费用,51800,85.00,440.30,2.2,临时工程、土建、装修、外立面等工程,51800,2,466.16,12774.7,2.3,机电工程,51800,862.00,4465.16,强弱电、暖通、防排烟、给排水、消防水电等,2.4,其他工程（电梯、标识、广告、特殊设备等）,51800,225.05,1165.74,2.5,监理费及其他费,51800,15.00,77.7,其中监理费按,10,元,/m2,2.6,规费、墙改基金、劳保费等,51800,370.00,1916.6,此费用按甲方信息预估,2.7,不可预见费,51800,0,0,2.8,红线内市政、景观道路工程,51800,417.71,2163.76,2.9,市政配套,51800,130.00,673.4,此费用按甲方信息预估,2.10,人防,51800,35,181.30,暂按多层的方式计算,备注：,1,、上述估算仅为建安成本估算，不包含地价、财务费用、管理费等。,2,、上述建安费用采用大连类似商业项目的人才机及费率标准，暂未考虑浮动调整。,项目目标,-,总控进度计划,xx,项目进度计划,项目,内容,工作时间自然（月）,持续时间,(,月）,自然月,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,土地手续,12,2,规划用地手续,23,2,规划工程手续,45,2,施工图设计及审查,5,1,招投标及合同谈判,512,8,开工手续,57,3,2,、设计类,规划方案设计,12,2,建筑及机电设计,35,4,室内装修及景观设计,58,4,配套专业设计,410,7,市政工程设计,210,9,标识系统设计,410,7,3,、施工,基础施工及支护,610,4,主体施工,914,5,外立面,1317,4,土建初装修、机电施工,1317,4,精装修施工,1620,5,市政工程,1518,4,室外景观,1819,2,4,、验收,各项验收,1821,4,5,、开业支持,招商,24,租户条件跟进,22,租户装修及开业,3,注：,1,、上述进度以项目正式启动后的自然月开始计算,2,、上述进度按照各项手续没有任何延误进行考虑，,3,、上述工期地下室部分按正常地质情况考虑，且按,2,层地下室,4,、上述工期为考虑因业态反复调整及设计延误而导致的影响,单个,店铺面积,过大,，,不利于后期的改造和招租，且会影响租金回报率,。,商业项目被忽视的服务细节：,指示标识不清、休息区难寻，,WIFI,普及有限、储物设施稀缺、未设婴儿室、未设吸烟室、卫生间,配置不合理及,服务缺失、高峰时停车难、非机动车无处挺、整理台非标配、广播提示称鸡肋（声音过大或不清晰）,；,LOGO,的高度应适合视距，并且中庭的栏板高度尽量避免遮挡租户门头,LGO,，中庭栏板的高度不合适，及安全性问题,防火卷帘与装修的配合问题,最底层扶梯下方照明防触电处理,电气插座点位预留过少，给排水点位预留不够、消火栓的位置不合理影响租户和公共区域的装修,项目设计和施工中的通病,项目设计和施工中的通病,消防报警设备的安装位置不合理，影响美观和使用,综合天花的排布不整齐、杂乱，各自为政,租户装修与公共区域的协调性,租户内伸缩缝的处理,租户内机电管线的处理（考虑租户的装修方便和有效使用租赁面积）,卫生间保洁部到位，有异味、地面有水渍,租户内幕墙的收口,幕墙与装修的收口,扶梯安装后缝隙的处理,所有感应门电源及控制是否满足消防要求。,租赁线上的消火栓设置没有充分考虑租户的装饰效果及门脸布置,工程与招商的协调,工程与招商的协调要点,1,、前期业态划分合理，共同研究前期业态；,2,、工程与招商紧密沟通，避免反复修改，,3,、招商信息更新及时跟进，避免信息不通造成损失,4,、综合衡量招商、工程、运营等，合理安排业态变更,5,、任何的变动和修改应以提高商业价值为前提，这可能需要多个部门的相互平衡。,6,、招商和工程均应灵活应对工程条件的修改。,7,、认真与商户进行沟通，准备判断商户的工程条件。,项目开业前期阶段，工程需要注意的几个事项,项目开业前期阶段的注意事项,核对租户的工程条件,消防与开业的关系,开业前各项手续的完成,以商户为上帝、以项目为重点、开业为目标,保证工程设施、设备的正常运行,服务设施、宣传广告的投放。,GUOFAN.,谢谢！,