武汉2017上半年房地产市场研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/7/19,#,武汉策源,市场研究部,2017,年,7,月,2017,上半年 武汉房地产市场研究报告,第一章,宏观环境,第二章,土地市场,第三章,商品住宅,【,目 录,】,第四章,市场预判,经济,结构性风险,加大,，,金融,逐步,收紧；全国政策收紧，武汉政策跟随；房企量变加速，质变可期；城市发展引来高速发展期,武汉土地市场,量升价,控,，地王难现；三环外成交主力，中心供地放量；房,企拿地门槛不断,提高；土地,热度外溢至部分三线城市,调控,效果显现，,供需回落，,价格企稳,的温和表象,下，市场,实际热度未,降反升，刚需项目跑量大，高端项目“逆市”热销,下半年政策,收紧概率价大,，供应集中放量、缓解供求矛盾，受高端,盘入市影响,，价格,出现结构性上涨,第一章 宏观环境,经济运行,政策导向,行业动态,城建规划,1.1,经济运行,挽救全球低迷的实体经济，而创造出的低利率环境，释放的流动性，,并未能成功促进实体经济的全面复苏,全球经济,现象一：全球低利率已成常态，资金的脱实向虚形成“资产荒“,本轮全球经济复苏利率和价格的因素都发挥了重要的作用，,在实体经济回报率低迷的背景下，宽松的货币政策对于投资的推动作用相对有限，资金的脱实向虚是全球性的现象。,全球范围的资本流动，使发达经济体的长端利率之间保持了较高的关联度。伴随着国内货币宽松带来的“资产荒”，日本与欧洲的投资者不断加大海外资产的配置力度，而美国的长期国债也成为了重要的选择，未来国内资金流出压力大。,可以看到在本轮经济复苏启动之前的,2016,年上半年，,中国、美国和欧元区房地产行业增加值对于名义,GDP,的贡献率都出现了非常明显的提升。,全球经济,现象二：全球经济出现小阳春，房地产受益最明显,全球经济现已从低迷状态发生转变，房地产推动作用明显；,在全球范围内的低利率环境下带来的房地产市场回暖以及相关需求的好转，是本轮全球经济复苏的重要推动力之一。,中国经济与全球经济同步，经济结构风险与金融风险,相伴相生,国内经济,一季度中国经济增速,6.9%,，连续两个季度回升，超出预期。一季度经济有可能是经济下行过程中的一个小反弹，二三四季度再上升概率不大。未来受房地产政策加码、出口形势和金融去杠杆等政策影响，将逐步走低，完成全年目标没有问题，,2017,年中国经济发展将是前高后稳的一个过程。,2017,年上半年固定资产投资与房地产投资增长超预期，房地产业与金融业占经济发展比重过大，投资环境存在较高风险。信贷收紧、房地产持续加码，去杠杆，市场维稳将是国家政策的主旋律。,经济结构：,2017,年上半年国内经济短期上行，房地产业占经济发展比重过高，结构性风险加大,短期经济越好，政策上防风险力度会越大，去杠杆防范金融风险，保证经济和社会稳定发展,国内经济,金融货币：中国货币当前已经进入被动式“缩表”阶段，流动性收紧成为大基调,我国货币当局总资产与我国官方外汇储备具有趋同性，从,M2,增速来看，下降趋势难改，,2017,年,5,月,M2,增速为,9%,。,国内经济,影响一：金融去杠杆提速，导致房企融资难度持续加大，资金压力凸显,社会融资规模增量持续放缓，新增人民币贷款趋于稳定；,PMI,指数回稳，为楼市调控提供了良好的环境。,2015,年至今均值,数据来源：中国人民银行、武汉策源市场部,国内经济,影响二：率先房地产去杠杆，房贷利率持续上行，信贷政策趋紧,楼市信贷调控不断收紧，房贷利率也继续上行。银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心，,接下来的信贷政策仍将是偏紧的，而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现，未来银行放款速度很可能取决于谁能接受较高的利率,数据来源：融,360,、武汉策源市场部,经济运行小结,从国内外经济发展形势来看，房地产市场风险的防范、去杠杆的必要性很大,房地产市场受宏观经济、货币收紧的直接影响，未来调控取趋严的态势将持续,全球经济持续,低迷阶段,防风险是关键,中国经济结构性风险加大,金融收紧逐步加码,1.2,政策导向,全国政策,刺激,维稳,严控,2016,年,10,月至今,2016,年,3,月,-9,月,2016,年,2,月以前,2015,年,3,月,2016,年,7,月,2016,年,12,月,全国两会：,稳定住房消费,，支持自住及改善性需求,经济工作会议：化解房地产库存，稳定房地产市场，,去库存上升至国家战略,2015,年,12,月,2016,年,2,月,中央政治局会议：要有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行,差别化的调控政策,未来因城施策也将更具体、更细化,2016,年,4,月,全国两会：,支持居民住房刚性需求和改善性需求,中央政治局会议：首次罕见提及“,抑制资产泡沫”,经济工作会议：坚持“,房子是用来住的、不是用来炒的,”定位，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落,2017,年,3,月,全国两会：坚持因城施策去库存，,坚持住房的居住属性,，加强房地产市场分类调控,2016,年,9,月,张高丽主持关于,16,个热点城市房地产调控专题会，,对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧,，明确短期控房价目标，,预示调控集中密集出台,2016,年,11,月,住建部：部分城市房地产调控工作部署，强调“,不能松动，继续严控,”的会议精神,2016,年,4,月起，全国开启短周期、高频率的调控节奏，,2017,年仍将以严控为主基调,一年的政策利好促成,15,年的地产牛市，而从,16,年二季度以来，部分热点城市楼市过热引发多轮调控，政策基调从维稳到严控，层层加码,全国政策,调控城市从一、二线城市向三四线蔓延，调控范围从东部沿海城市向中原腹地扩散,2017,年全国超,60,城调控不断加码，投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移，本次调控呈城市群联动化，即京津翼、长三角、珠三角和环渤海等城市圈分群联动调控,京津翼城市群,长三角城市群,珠三角城市群,中西部重点城市,截止,5,月中旬出台楼市调控政策的城市列表,一线城市,北京、广州、上海,3,个,二线城市,南京、南昌、厦门、杭州、成都、福州、青岛、石家庄、长沙、天津、海口、郑州、重庆、武汉、济南、西安、兰州、南宁,18,个,三四线城市,南昌县、连江、嘉兴、嘉善、崇礼、赣州、滁州、三亚、保定、涿州、涞水、沧州、廊坊、中山、镇江、句容、东莞、佛山、连云港、贵阳、无锡、芜湖、海宁、启东、淄博、霸州、文安、任丘、高阳、长乐、平潭、唐山等,34,个,手段多样,广度扩围,强度升级,2017,年调控的主要特征,一二线热点城市在原有调控基础上进行政策升级，全面封堵政策漏洞,调控继续向环中心的三四线城市扩围，并且政策力度有所加强，看齐一二线,除限购限贷等常规手段之外，亦从限售、商住管控、土地供应等多方调控,全国政策,以“限贷、限购、限价、限售、限商”的五限模式为主要手段，堪称史上最严,调控政策主要强调坚持居住属性，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策通过冻结短期交易，着力打压抑制投资投机需求；楼市“五限”政策将继续扩围,此轮调控的主要手段,调控维度,主要调控政策,信贷,限贷,提高首付比例、房贷利率上调、变相增加还贷成本,行政,限购,手段升级：认房又认贷款、扩大限购区域、延长外地人社保缴纳时间、离异人士限购等,限价,限制楼盘的备案价格、土地出让实行最高限价,限售,住房需取得产权证后满一定年限后方可上市交易,限商,对商改住严格监管，限购、限规划等,封堵炒房漏洞,打击假离婚购房、严禁过道学区房、中介整治等,土地,根据楼市消化周期差异化供地,升级加码,3,月北京率先将商办类项目纳入限购范围，广州随后跟进；上海、深圳、,武汉,等城市也加入,整治商住公寓,的热潮,诸多城市严格管控预售证申报价格，如控制申报房价的上限、增幅、下浮幅度,北京、三亚、济南等多地二套房首付提高到五至六成，个别城市外籍购买首套首付不低于五成，客户购房门槛大大提高,截止,6,月,30,日，全国已有近,60,个城市实行限购政策，,3,月以来北京、杭州、广州、佛山、厦门、珠海、东莞等城市限购并持续升级，主要是提高社保年限。扩大限购区域或将二手房纳入限购范围,超,30,个城市开启“限售”，取得产权证后满,2,年或,3,年方可转让，保定白沟新城定为“五年”，时间最长,全国政策,商品房限价,双重限制备案价格,深圳,：备案价格周边同类在售项目价格,或 本项目前期成交价格 或 周边同类二手房价格，如超过则停止网签、责令整改,成都,：报价周边同类在售项目价格,或 本项目前期成交价格,售价低于备案价,苏州、天津、南通：,实际售价备案价格，分批销售时不得提高售价,福州：,售价备案价格 或 再次申报备案价格上调幅度不超过,10%,一次性销售全部房源,无锡,：一次性销售全部房源，,3,个月内不可上调价格,广州、武汉：,一次性公开全部房源及每套房屋价格，并一次性对外销售，对商品房进行价格指导,政府指导房价,郑州,：高于备案价格的企业，将进行约谈指导,济南：,销售价格高于开发成本,20%,以上的住宅项目限制办理预售证,土地拍卖限价,以苏州、南京带头开始，多个热点城市通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，目前已有包括北京、天津、深圳、南京、苏州、合肥、厦门等十余个城市在土地出让中实施限价,打压房价力度,打压房价力度,打压房价力度,打压房价力度,政府严格限价，南京一二手房价格倒挂,限价政策或成双刃剑，短期可控房价，长期激化矛盾，阶段调整可能性加大,为落实中央控房价、稳市场目标，各地从限制商品房备案价格、限制土拍价格方面入手，限价也成为大多数城市调控的标配之一,武汉政策,武汉上半年实行商改住并针对装修房价制定标准，无严格新政出台，整体调控相对温和,调控政策主要强调坚持居住属性，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策通过冻结短期交易，着力打压抑制投资投机需求；楼市“五限”政策将继续扩围，“遇涨即调”将成为下半年政策的主基调,武汉市房地产调控当前政策,限购,限贷（最低首付）,限售,土地,监管,本市,非本市（社保或个税）,首套,二套,2,套,2,年,30%,普通住房,50%,，非普通住房,70%,/,/,全装修住房实施分段限价，严控开发商通过装修变相涨价,2017,年,5,月,10,日，武汉市房管局对精装修项目划分档次，分档制定指导价，装修房价格标准分为六档：,1,）售价低于,1,万的，全装修不高于,2000,；,2,）售价,1,万,-1.5,万的，全装修不高于,2500,；,3,）售价,1.5,万,-2,万的，全装修不高于,3000,；,4,）售价,2,万,-2.5,万的，全装修不高于,3500,；,5,）售价,2.5,万,-3,万的，全装修不高于,4000,；,6,）售价,3,万以上的，全装修不高于,5000,。,4,月,19-20,日，武汉召开全市房地产市场专项整治行动运动员部署大会，会议宣布：即日起，在全市开展房地产市场专项整治，通过全覆盖、拉网式排查，严厉打击房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为。,严格把好预售备案关，,将房价维持在现有水平，新开盘房价只能降，不能涨,。对于不接受备案指导价的楼盘项目，,3,个月内对其重新定价备案不予复议，暂缓发放预售许可证。对于群众反映强烈的精装修价格虚高问题，也要纳入监管。对所谓“茶水费”，露头就打；对中介门店二手房挂牌价，一一核实。,武汉政策,房贷比例日益增加，按揭贷款审批流程放缓，信贷收紧为大势所趋,在房产调控政策整体趋严的大背景下，各家银行机构本着“因城施策”的原则，,武汉和全国一线热点城市相比较，在调控措施和力度等方面要相对宽松,武汉部分银行房贷利率一览表,银行名称,首套（无房无记录）,二套,放款时间,武汉公积金,公积金基准（,3.25%,）,公积金,1.10,倍（,3.58%,）,90,天,中信银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,农业银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,交通银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,华夏银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,民生银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,邮储银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,工商银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,光大银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,广发银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,兴业银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,汉口银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,中国银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,招商银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,30,天,建设银行,基准（,4.90%,）,1.1,倍（,5.39%,）,45,天,数据来源：融,360,、武汉策源市场部,政策导向小结,全国房地产调控政策持续升级加码，,但武汉上半年政策调控力度相对温和，下半年跟随收紧概率加大,全国政策,收紧,武汉政策,跟随,抑投机、价企稳是最主要的两方面，但整体仍承受较大的压力。包括开发商的资金压力、限购下的换房压力、信贷收紧中的购房压力以及预期波动中的成交压力。,于武汉而言，整体市场运行平稳，无比较严格的新政出台，仅是跟随其他一线城市进行整治商改住和精装修限价。,中部中心的“,中庸,之道”,1.3,行业动态,行业动态,战地转移：企业青睐进入潜力二线省会及环中心的二三线城市,随着一二线城市政策的频繁发布，环一线中心的三四线城市由于调控较少、且能承接一二线城市的需求， 越来越受房企青睐,城市,总建面,总金额,主要布局房企,重庆,1155,522,金科集团、荣盛发展、万科地产、保利地产、碧桂园、万达集团,天津,633,460,龙湖地产、绿地集团、碧桂园、蓝光实业、旭辉集团、首创置业、融侨集团,合肥,626,346,保利地产、正荣集团、招商蛇口、中海地产、融创中国、碧桂园、华润置地,郑州,512,140,碧桂园、阳光城、中国恒大、中海地产、保利地产、建业地产、融侨集团,北京,509,1038,首开股份、碧桂园、龙湖地产、中海地产、富力地产、华润置地、首创置业,武汉,500,397,远洋集团、龙湖地产、金科集团、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国,广州,405,502,碧桂园、万科地产、阳光城、招商蛇口、龙湖地产、保利地产,无锡,378,247,万科地产、中国恒大、碧桂园、旭辉集团、保利地产、新城控股、金科集团,南京,361,393,中国金茂、华润置地、龙湖地产、保利地产、新城控股、招商蛇口、绿城中国,西安,353,63,中海地产、万科地产、融创中国、保利地产、新城控股、正荣集团,佛山,298,149,阳光城、万科地产、中海地产、招商蛇口、碧桂园、新城控股,苏州,291,287,中国金茂、新城控股、万科地产、中海地产、龙湖地产、碧桂园,杭州,247,348,泰禾集团、碧桂园、招商蛇口、融信集团、万科地产、保利地产,珠海,146,160,保利地产、华发股份、万科地产、招商蛇口、碧桂园,上海,129,214,中海地产、新城控股、碧桂园、世茂房地产、龙湖地产,行业动态,房企洗牌：房企合作并购趋势依旧，大鱼吃小鱼态势越演越烈,受到一二线城市土地供应量有限及拿地政策限制收紧影响，房企对于合作并购模式积极性增加,宗地名称,属性,拿地时间,建筑面积（万方）,权益,总价（亿）,拿地企业,太原并政地国用（,2016,）第,00116,、,00171,号地块,商务、住宅,2017,年,1,月,58,95%,11,泰禾集团,广州穗国用（,2004,）第,10039,号、,10017,号地块,住宅,2017,年,1,月,10,75%,32,阳光城,合肥融科城项目,商住,2017,年,3,月,152,30%,23,融创中国,上海信业位于和佛山两地项目,商住,2017,年,3,月,95,100%,40,阳光城,武汉杨泗港项目,住宅,2017,年,3,月,81,10%,111,龙湖地产,杭州富阳银湖街道野风山项目,住宅、商业,2017,年,3,月,51,51%,22,泰禾集团,珠海华发世纪城项目,商业、住宅,2017,年,3,月,15,100%,53,华发股份,龙海市新厝白塘一带共计,18,幅地块,住宅、商服,2017,年,4,月,92,60%,30,泰禾集团,天津市武清区京公路两侧商住用地和现房,商业、住宅,2017,年,4,月,40,100%,36,龙湖地产,北京朝阳区孙河乡西甸村,2902 -86,项目,/,2017,年,5,月,9,25%,46,旭辉集团,天津星耀五洲项目,商住,2017,年,5,月,300,80%,128,融创中国,保定高碑店项目,住宅,2017,年,5,月,77,70%,4,龙湖地产,重庆江北嘴国际金融中心项目,商住,2017,年,5,月,71,60%,35,融创中国,苏州盛泽镇南麻社区地块,商住,2017,年,5,月,61,100%,28,新城控股,中华城项目,商住、办公,2017,年,5,月,12,100%,30,阳光城,2017,年上半年部分收并购项目情况,行业动态,强者恒强：碧桂园、万科、恒大销量与金额蝉联榜首，龙湖、中南同比增量明显,碧桂园、万科、恒大蝉联全国房企销售金额超,2400,亿、销售面积超,1800,万方，龙湖、中南同比金额及面积上升超,130%,，增量明显,2017,年上半年房企流量金额排行,TOP20,排名,企业,2017,年上半年,流量金额（亿元）,2016,年上半年,流量金额（亿元）,同比上升,1,碧桂园,2842.2,1226.2,132%,2,万科地产,2727.5,1877.7,45%,3,中国恒大,2409.7,1428.1,69%,4,保利地产,1460.1,1117.5,31%,5,绿地集团,1343.2,1120,20%,6,中海地产,1173.8,760.3,54%,7,融创中国,1088.1,560.3,94%,8,龙湖地产,922.5,385,140%,9,华夏幸福,711.2,593.5,20%,10,金地集团,702.3,418.3,68%,11,华润置地,630.2,555.1,14%,12,万达集团,615,500.9,23%,13,绿城中国,596,450.1,32%,14,招商蛇口,535.1,310.9,72%,15,鲁能集团,507,273.7,85%,16,新城控股,490,287.1,71%,17,旭辉集团,471.5,308.7,53%,18,世茂房地产,453.4,344.6,32%,19,中南置地,450,158.3,184%,20,富力地产,413.2,295.2,40%,2017,年上半年房企销售面积,TOP20,排名,企业,2017,年上半年,销售面积（万方）,2016,年上半年,销售面积（万方）,同比上升,1,中国恒大,2385.8,1605,49%,2,碧桂园,2290,1551,48%,3,万科地产,1818.1,1376.6,32%,4,保利地产,1052.1,829.2,27%,5,绿地集团,1050.7,898.9,17%,6,中海地产,811.5,589.7,38%,7,万达集团,598.2,555.9,8%,8,龙湖地产,597,257,132%,9,融创中国,582.3,297.7,96%,10,中南置地,432.3,142,204%,11,金科集团,427.1,259.4,65%,12,金地集团,387,284.6,36%,13,华夏幸福,385.1,517.1,-26%,14,鲁能集团,372.6,190.4,96%,15,新城控股,361.7,279.9,29%,16,华润置地,347.2,420.6,-17%,17,绿城中国,345.1,253.5,36%,18,荣盛发展,326.7,266.9,22%,19,富力地产,312,241.3,29%,20,招商蛇口,293,193.3,52%,数据来源：克而瑞,行业动态,2017,年上半年全国房企,Top50,商品房销售金额集中度超过,47%,，,TOP10,房企的门槛,702.3,亿，同比大幅上升；,寡头效应：市场份额集中，,TOP,门槛显著提升,行业动态,典型事件：融创收购万达酒店及文商旅项目，各家房企寻觅发展新出路,融创巨资收购万达,76,家酒店,13,个文旅项目，万达进一步降低自身负债率、加快实现轻资产运营进程,7,月,10,日，万达商业、融创中国发布联合公告，为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于,2017,年,7,月,10,日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、等,十三个文化旅游城项目股权,转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等,七十六个酒店,转让协议。,双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变；项目建设不变，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。,行业动态小结,不管房企是被动求变还是主动求变，可以看见的是：量变加速，质变可期,布局二三线,战略转移,大鱼吃小鱼,房企洗牌,还是那几个,强者恒强,份额高度集中,寡头效益,2017,年上半年，房企动态的几个特征：,1.4,城建规划,城建规划,一个中心，几大引擎,长江主轴定中心，引擎驱动助郊区，城市功能不断明确与优化,郊区设置多点规划驱动,武汉十三五城市空间结构规划,武汉环线空间结构规划,武汉环线建设不断扩容,城市版图发展：武汉主城区可开发量逐步降低，环线扩容，新城规划，城市版图外扩逐步提速,长江主轴,世界级城市中轴文明景观带，武汉发展核心，意义深远,集中展示长江文化、生态特色、发展成就和城市文明；打造世界级城市中轴文明景观带,“五轴一体”,交通轴是体现复合交通理念的畅达之轴,经济轴是面向全球高端产业的功能之轴,文化轴是延续历史脉络，引领时代精神的文明之轴,生态轴是彰显自然生态宜居的绿色之轴,景观轴是塑造世界级城市名片的形象之轴,“五个节点”,一年打基础,两年出样板,三年初见效,五年成规模,十年基本建成,城建规划,城市重大事件,长江新城,启动区选址谌家矶至武湖区域，打造武汉“第四镇”概念,长江新城目标和定位是：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，把长江新城建设成为践行新发展理念的典范之城,长江新城规划将分三期推进，近期起步区,30,平方公里左右，中期发展区,100,平方公里左右，远期控制区,500,平方公里左右，届时将形成“四镇”新格局，再造一个新武汉。,起步区位于谌家矶,武湖区块，具体方位是：东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，约,30,到,50,平方公里。,据悉，起步区拟定施行“六管控”政策：,一、暂停办理规划土地相关审批手续；,二、停止新建项目的施工许可证办理；,三、全面实施二手房限售政策；,四、制止未建先乱、抢栽抢种等现象，,五、控制人口非正常迁入；,六、暂停市场主体准入登记；,蔡甸中法生态新城,拟建设以生态文明为基础的产业经济区，打造武汉西部重要的增长极,中法武汉生态示范新城,北抵汉江、南至马鞍山及后官湖生态绿楔、西达凤凰山产业园、东接三环线，总面积,39,平方公里。,中法生态新城总规,中法生态城规划空间结构“一轴、一心、多廊、多组团,一轴：新天大道空间拓展轴,依托新天大道、轨道,4,号线形成的综合交通走廊，打造生态城东西向空间拓展主要轴线，主要的城市功能和建设用地集中在该轴线上。,一心：什湖生物多样性核心,依托什湖及周边湿地，打造生态城生物多样性核心区，确保预留足量的生态空间。,多廊：多条生物多样性的生态廊道,为保证南北向的生态联系和景观的渗透性，结合香河、高罗河等水系和城市主要道路，打造以南北向为主的多条生态廊道，确保什湖与后官湖、汉江、马鞍山等生态要素的连通，构建区域整体生态框架。,多组团：多个功能混合的产城融合组团,基于既有的生态框架，采取组团式发展模式，沿新天大道空间拓展轴布局六个产城融合的组团，组团内部以混合用地为主，强调功能的混合。,城建规划,汉南通航产业园落地,将打造中国“星谷”，,2025,年后将成为新的千亿级经济体,武汉首座通用航空机场，将具备“航空运动、运营、制造”三大功能，成为中国航空运动产业中心，,中部通航枢纽、中小型通用机场。,2016,年,6,月已启动建设工作，目前处于机场主题施工阶段。,通航产业园,汉南大学城,F2,国际赛车场,汉南区域重点规划,通航小镇规划分区,城建规划,东西湖发展重心北移,吴家山新城北部的泾河板块后来居上，将发展成为区域新中心,城市版图发展：武汉主城区可开发量逐步降低，环线扩容，新城规划，城市版图外扩逐步提速,行政中心北移：,根据规划，东西湖区行政中心将北迁到核心区中，位于临空港大道与金山大道交会处。,产业升级重心北移：,吴家山老产业区主要集中在吴家山中部和南部，以台商工业园和海峡两岸产业园为主，主要以传统制造业为主。,交通网络重心北移：,吴家山新城北部核心区规划路网结构已经形成“四横五纵”的主、次干路骨架。“四横”为径北五路、径北四路、径北二路、啤砖路，“五纵”为临空港大道、三店中路、径二路、海东路和张柏路。此外，轻轨延长线，四环线等快速交通网络也逐步形成，吴家山新城交通重心也逐渐北移。,重心北移,城建规划,光谷自贸区,国家级自由贸易试验区落地，进一步推动区域发展腾飞,战略定位：努力发展成为中部有序承接产业转移示范区、战略性新兴产业和高技术产业集聚区、全面改革开放试验田和内陆对外开放新高地,2016,年,8,月下旬，国务院决定设立中国（湖北）自由贸易试验区。申报总面积,120,平方公里，其中武汉,70,平方公里、宜昌,28,平方公里、襄阳,22,平方公里。,2017,年,4,月,1,日,中国（湖北）自由贸易试验区,武汉光谷片区,正式挂牌。,城建规划,百万大学生留汉计划,对大学生群体放松落户政策，降低购房门槛，间接刺激置业需求,大学生留汉,9,大政策：放宽落户、保障安居、主题社区、实习（训）见习、基层就业、创业培训、 创业工位、创业融资、优化环境,2017-05-22,出台,武汉市公安局关于贯彻落实全市户籍制度改革相关政策的通知,关于大学生落户政策内容,第九条：在汉就业创业博士研究生、硕士研究生落户,第十条：毕业,3,年内在汉就业创业普通高校毕业生落户,第十一条：毕业超过,3,年在汉就业创业普通高校毕业生落户,第十二条：在汉就业创业非普通高校毕业生落户,第十三条：中专（技校）毕业生落户,第十四条：学生（人才）集体户滞留人员落户,第十五条：本市生源学生回原籍落户,城建规划,城建规划小结,发展方式,多样,规划范围,扩大,落地力度,加强,前期武汉市发展以地铁线路及区域规划等模式为主，方法单一，成效缓慢。,2017,年发展模式明显多元化，以,交通完善、规划落地、人才引入,等多种方式为驱动，合力促进城市发展；,武汉市前期发展重点主要为三环内主城区及热点板块，重心较为集中；,2017,年发展范围不在局限，,十三五规划明确提出多组团发展，主、远城区规划进一步明确、落地；,前期部分城市规划政策落地进程缓慢，,2017,年发展规划及相关政策落地速度快，兑现力度高；,体现出本届政府对于城市建设的决心和魄力,2017,年，武汉城市多项利好并驱，迎来高速发展期,第二章 武汉土地市场,供求走势,上半年武汉土地市场供求两热，土地,成交量排行,全国第三,上半年武汉市土地供应建面,1111,万方，同比上升,5%,；成交建面,1309,万方，同比上升,44%,；总出让金额,724,亿元，位列全国第二,排名,城市,建面,（万）,总价,（亿,元）,楼板价,（元,/,）,溢价率,1,郑州,2070,467,2257,16%,2,重庆,1271,614,4834,33%,3,武汉,1266,724,5719,4%,4,西安,943,143,1514,0%,5,昆明,866,178,2054,0%,6,合肥,713,457,6408,121%,7,常州,646,184,2853,44%,8,佛山,561,406,7240,100%,9,北京,401,863,21508,32%,10,杭州,393,585,14879,57%,11,宁波,386,217,5605,69%,12,上海,372,473,12713,21%,13,广州,367,467,12727,21%,14,成都,356,226,6353,73%,15,天津,342,342,9994,18%,16,太原,332,65,1954,22%,17,南京,316,430,13623,48%,18,长沙,301,85,2825,64%,19,无锡,299,211,7068,43%,20,青岛,290,50,1716,10%,2017,上半年土地成交建面,TOP20,城市,注：建面统计范围包括住宅、商服和其他用地面积,注：建面统计范围包括住宅、商服、工业和其他用地面积,注：平均楼面价统计范围包括各种性质用地,成交地价稳定的表象下，起始地价水涨船高,2017,年武汉市起始楼面地价同比上升,28%,，增幅明显；但成交楼面环比仅提升,2%,，维持稳定,价格变化,价格变化,成交地价维稳主要受政府限价政策影响，溢价率降低；整体楼面地价处于全国中游水准,2016,年开发商拿地热情高涨，全市平均成交溢价率高达,41.6%,，,2017,年受政策影响，平均溢价率大幅下降；,分区,区域,2016,年溢价率,2017,年溢价率,中心城区,江汉区,6.49%,11.14%,东湖高新区,117.91%,6.71%,硚口区,0%,3.89%,经开区,0.76%,1.65%,汉阳区,64.97%,1.00%,江岸区,0.08%,0%,武昌区,14.74%,0%,青山区,22.94%,0%,洪山区,35.14%,0%,远城区,蔡甸区,0.59%,58.92%,黄陂区,109.89%,15.62%,新洲区,1.42%,11.60%,东西湖区,112.04%,8.48%,江夏区,70.71%,0.29%,汉南区,0%,0%,全市,平均,41.60%,3.39%,排名,城市,楼板价,溢价率,1,北京,21508,32%,2,杭州,14879,57%,3,南京,13623,48%,4,广州,12727,21%,5,上海,12713,21%,6,天津,9994,18%,7,佛山,7240,100%,8,无锡,7068,43%,9,合肥,6408,121%,10,成都,6353,73%,11,武汉,5719,4%,12,宁波,5605,69%,13,重庆,4834,33%,14,常州,2853,44%,15,长沙,2825,64%,16,郑州,2257,16%,17,昆明,2054,0%,18,太原,1954,22%,19,青岛,1716,10%,20,西安,1514,0%,注：溢价率统计范围包括各种性质用地,环线变化,受部分地块供应影响，二环内成交量同比增大，三环外仍为土地成交主力,2017,年上半年内环成交,99.66,万方，一二环间成交,399.51,万方，二三环间,167.71,万方，三环外,642.36,万方,内环楼面价,13367,元,/,三环线,二环线,内环,三环外楼面价,2746,元,/,二三环楼面价,4877,元,/,一二环楼面价,8481,元,/,2017,上半年各环线平均楼面价情况,区域特征,江岸区、汉阳区、洪山区、东湖高新区、东西湖区土地成交建面较大，超,100,万方；东西湖、黄陂、江夏等区域价格有大幅提升,同比成交面积变化,同比成交价格变化,江汉区,-24%,63%,硚口区,2016,年上半年无成交,江岸区,14%,49%,汉阳区,399%,43%,武昌区,4%,18%,洪山区,18%,46%,东湖高新区,6%,-16%,经济开发区,51%,-26%,青山区,-66%,-86%,东西湖区,1118%,291%,黄陂区,-46%,302%,江夏区,348%,381%,蔡甸区,-28%,12%,新洲区,-64%,55%,四个热点区域成交平均建面超,200,万，三个后起之秀成交价格平均涨幅超,300%,企业竞争,多家房企新进武汉，品牌房企重金置地，未来武汉房企品牌竞争激烈,远洋、复地、中信泰富拿地,金额高达,100,亿，重金布局武汉；金科、康桥、南山等首入武汉，对市场信心坚挺,入驻方式,开发商,操作项目,收购并购,禹州,禹州太子湖项目,龙湖,长丰村,A,包项目,阳光城,中大十里新城,中华城,A,、,B,地块,鹏欣,白金壳子,联合开发,中民投,万新现代城,海航通航,通航小镇,招拍挂,金科,P,（,2016,）,160,号地块,康桥,P,（,2017,）,032,号地块,南山,P,（,2017,）,042,号地块,福建三远,P,（,2017,）,047,号地块,五矿,P,（,2017,）,041,号地块,排名,拿地企业,拿地金额（亿元）,竞得地块,1,远洋集团,150.0,归元寺地块,2,复地集团,130.1,汉正街东片地块,3,中信泰富,99.2,二七滨江地块,4,中海地产,29.6,汉口饭店地块,5,金科股份,27.2,大洲村地块,6,瑞安房地产,23.0,光谷东地块,7,保利地产,15.4,江夏地块,8,武汉奥山,12.1,光谷东滑雪场,9,五矿地产,7.7,盘龙城地块,门槛提高,武汉土地竞买保证金逐年提升，房企在汉拿地门槛提高,2017,年上半年武汉市平均竞买保证金达到,3.7,亿元，较,2016,年上涨,5.8%,年份,平均竞买保证金,（万元）,涨幅,2017,年,37784.25,5.8%,2016,年,35690.69,158%,2015,年,13780.69,-7.4%,2014,年,14890.12,71%,2013,年,8704.42,/,排行,地块编号,区域,竞买保证金,（万元）,土地位置,总用地面积,（）,TOP1,P（2017）052,号,武汉经济开发区,258470,武汉经济技术开发区三环线与龙阳大道交汇处,185156,TOP2,P（2017）009,号,江岸区,198400,江岸区二七沿江商务核心区北片,229040,TOP3,P（2017）034,号,汉阳区,150700,归元片,B,包,180700,TOP4,P（2017）033,号,汉阳区,149300,归元片,A,包,167700,TOP5,P（2017）020,号,江岸区,146020,江岸区新益村,118781,门槛提高,中心城区地块的设置摘牌门槛，招商引资成拿地筹码,地块,地块编号,成交价（万元）,溢价率,规划要求,归元寺,A/B,包,P(2017)033,号,P(2017)034,号,1500000,0%,1,、引入世界,500,强区域总部,2,、自持,20,万方商业十年,3,、建筑形态保持武汉特色,4,、配建中小学设施,汉正街东片,P,（,2016,）,156,号,P,（,2016,）,157,号,1311000,5.39%,0%,1,、,商务部分不低于,30%,的建筑面积自持运营满,5,年以上,2,、,引入全国性金融机构总部,3,、配建中小学设施,4,、,须建设一处高度不低于,400,米的超高层标志性建筑,5,、依法保护地块内历史古迹,二七滨江,P,（,2017,）,009,号,992000,0%,1,、,文化设施（音乐厅）及配套设施,合计建筑面积,3.0,万,2,、,须建设一处高度不低于,240,米的标志性建筑,3,、商住比约为,3.5:6.5,汉口饭店地块,P,（,2016,）,151,号,286428,12.3%,1,、,引入全国性金融机构总部,2,、,最高标志性建筑高度不低于,180,米,3,、增设不少于,100,个社会公共停车位,4,、增设不小于,250,平方米体育活动空间,从,2017,上半年出让的多宗中心城区地块来看，政府对地块从建筑设计、地块规划和招商引资提出了更高的要求,宗地编号：,P,（,2016,）,156,号,成交价格：,801000,万元,宗地编号：,P,（,2016,）,157,号,成交价格：,500000,万元,受让方：复地集团,宗地编号：,P,（,2017,）,034,号,成交价格：,753500,万元,宗地编号：,P,（,2017,）,033,号,成交价格：,746500,万元,受让方：远洋集团,2017,年总价地王：,99.2,亿,P,（,2017,）,009,号,中信泰富,2017,年单价地王：,19133,元,/,P,（,2016,）,151,号,中海地产,2017,年上半年，中心城区多宗“准地王”成交 ，未来将进一步提升区域价值，成为区域标杆,复地、远洋、中信泰富等旧改项目的高地价成交，对中心城区的影响深远,地王项目,热门地块,远洋,150,亿底价拿下归元寺片,P(2017)033,、,034,号地块,归元寺,A,、,B,包综合地块规划净用地面积,35.31,万方，总建筑面积约为,187.97,万方,折合楼面价,82779326,元,/,住宅用地,综合用地,商服用地,宗地基本信息：,P,（,2017,）,033,、,034,号地块,位于,汉阳,中心区归元片内,，由,A,包,1-5,号、,B,包,6-8,号共,10,宗地块组成,。规划净用地面积,35.31,万方，总建筑面积约为,187.97,万方。,地块类型,地块编号,规划净用地面积（万方）,建筑面积（万方）,住宅用地,2,3.46,11.78,商服用地,4,、,5,、,6,、,7A,、,7B,、,8,22.79,110.19,综合用地,1B,、,3,6.40,49.00,合计,35.31,187.97,该地块在建筑规划设计及引入企业、自持商业等方面的要求较高,热门地块,须引入,1,家或以上世界,500,强公司的总部或区域总部，,3,家或以上现代服务业企业的区域总部；,自持不少于,20,万的公建产品，十年内不得转让；配建中小学、幼儿园等公共设施；低密商业需体现武汉地域文化特色,建筑设计要求,遵照武汉市建设工程规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定以及归元片启动区修建性详细规划执行。,地下空间建设,地下商业集中在,4,、,5,、,6,、,7,号地块内，,地下空间应成片开发，需为,4,号线及,6,号线站点相衔接，预留轨道交通出入口；地下商业空间应与相邻地块形成地下商业轴线。地下空间的开发建设应该遵照武汉市地下空间开发利用管理暂行规定执行。,配套建设要求,配建,3,所,9,班幼儿园，建成后无偿移交所在区教育行政部门；配件,1,所,24,班小学及,1,所,24,班中学；建设一处不少于,50,车位的大车停车场及一处不少于,200,车位的停车场；,3,号地块内设置不少于,1,处公共厕所，,6,、,7,号地块设置不少于,2,处公共厕所。,特 殊 要 求,须引入,1,家或以上财富或福布斯杂志,2016,年度公布的世界,500,强公司的总部或区域总部，引入,3,家或以上现代服务业企业的区域总部；,须自持不少于,20,万的公建产品（其中商业不少于,10,万、写字楼不少于,5,万、酒店不少于,5,万），该部分公建产品的所有权在竣工验收后十年内不得转让，十年期届满后，不得分割转让,须按照国际绿色建筑认证协会（,GBCI,）认证的健康建筑标准进行规划、设计、施工和建设。,3,号地块内铁佛寺为优秀历史建筑，需按照武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例执行；,3,号地块内现状有四处历史构筑物，应尽可能结合方案进行保护,；,6,号地块内中华基督教循道公会汉阳文德小学为优秀历史建筑，绣花堂与西大街耶稣圣心堂为不可移动文物，需按照武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例、中华人民共和国文物保护法及有关规定执行。,低密度商业街区的建筑空间形态应体现武汉地域文化特色。,热门地块,复地,130.1,亿摘得汉正街东片地块，商住比,65:35,地块总建面达百万方，由,7,宗地块构成，商住比,65:35,，容积率高；,P,（,2016,）,156,号楼面价,16139,元,/,，,P,（,2016,）,157,号楼面价,11143,元,/,各地块信息,A1,A2,A3,B1,、,B2,C2,C3,净用地面积,（万）,1.71,1.21,1.04,2.47,1.85,1.2,用地性质,商服,商服,居住,商服,商服,居住,居住,居住,地块总指标,总用地面积,102240,总建筑面积,100.1,万方,其中,商务建筑面积,51.2,万方,地上商业总建面,8.8,万方,居住总建面,34.5,万方,地下商业最大建面,5.0,万方,容积率,9.73,地块出让附加条件较多，对开发企业实力及资质提出了较高要求,须对项目商业、商务部分统一运营管理，且人自持商业、商务部分不低于,30%,的建筑面积满,5,年以上,;,规划设计条件要求的标志性建筑需在储备机构交地之日起一年内开工建设,建筑设计要求,在汉水街以南，临宝庆街的地块内须建设一处高度不低于,400,米的超高层标志性建筑。,地下空间建设,地下空间必须建设一条沿多福路、板厂街、宝庆街的车行通道，与汉正街隧道的多福路匝道、友谊南路匝道连通形成地下环路，并与相邻地块的地下停车场连接沿汉水街设置地下捷运线，须为其站点预留空间。,配套建设要求,地块内应控制不少于,12,班的幼儿园，用地面积为,3600,平方米。该幼儿园由土地竞得单位进行建设，建成后其用地及产权应无偿移交所在区教育行政主管部门。,特殊要求,自地块成交之日起,10,个工作日内，土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分（竞买保证金不可冲抵该部分价款）。自地块成交之日起,1,年内，土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清全部土地出让价款,(,该部分价款可用竞买保证金冲抵）,竞得须对项目商业、商务部分统一运营管理，且人自持商业、商务部分不低于,30%,的建筑面积满,5,年以上（含,5,年），由市汉正街中央服务区办公室负责监督实施。,竞买申请人须编制完成本项目规划建筑方案和产业规划方案，须承诺引入,2,家以上（含,2,家）国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入,2,家以上（含,2,家）,2013,年以来,财富,或,福布斯,杂志公布的世界,500,强企业区域总部,竞得人须同步开工建设项目内公建与住宅，且规划设计条件要求的标志性建筑需在储备机构交地之日起一年内开工建设,地块内有两处历史建筑，其保护要求应按照有关意见执行。,热门地块,中信泰富,99.2,亿元底价入驻二七滨江，商住比约为,35:65,热门地块,该地块由,14,宗小地块组成，规划用地面积约,22.9,万方，地上总建筑面,117.3,万方，,居住,38.64,万方、文化设施及配套,3,万方、学校,1.35,万方、商业和商务,74.31,万方。住宅占比约,33%,地块,净用地面积（）,土地用途,建筑面积,（万）,容积率,高度要求,规划要求,14A,10980,商服,13,11.8,最高建筑不低于,240M,规划打造国际总部大楼集聚区，商业、商务总建筑规模,52.4,万,;,16,号地块建设国际学校（约,36,班），建筑面积不少于,1.35,万,14B,7450,商服,7.58,10.2,14C,9950,商服、公园,绿地,9.8,9.8,14D,（,14D-1/14D-2,）,9950,公园与绿地,/,/,/,16,号,11540,科教,1.35,1.2,/,17,号,12174,商服,9.12,7.5,最高建筑不低于,200M,18,号,8640,商服,7.08,8.2,19,号,12480,商服、公园、绿地,5.82,4.7,27,号,13490,文娱、公园与绿地,3,2.2,建筑高度控制在,60M,之内,文化设施（音乐厅）及配套设施合计建筑面积,3.0,万,15,号、,21,号,24,号、,26,号,29,号、,30,号,133250,商服、公园、绿地,60.55,约,4.5,临江一线建筑控制在,100M,内,建设不少于,9,班的幼儿园,合计,229034,/,117.3,1.2-11.8,/,/,中山大道,解放,大道,长江,热门地块,中海以,28.64,亿的总价竞得青年路,P(2016)151,号地块，建面,15,万方，地价,19095,元,/,19095,元,/,的地价已是江汉区的地王项目，目前区域项目均价,2000030000,元,/,，未来入市将成为片区标杆,宗地基本信息：,P,（,2016,）,151,号地块位于江汉区青年路雪松路交汇处，商住地，地块起始价,255000,万元，加价,3.1,亿，最终被北京鑫景通达置业有限公司竞得，其实际控股人为中海,土地竞买人须承诺引入一家以上,(,含一家,),取得“一行三会”颁发的金融许可证的全国性金融机构区域总部，并提交与相关企业签订的合作协议。,结合户外场地设置不小于,250,平方米体育活动空间，,B,地块设置为配套立体停车楼，在满足自身配建停车位的基础上，增设不少于,100,个社会公共停车位,建筑设计须考虑长江大道城市界面以及中山公园等重要视点城市天际线的塑造,临长江大道设置两栋超高层公建，其中最高标志性建筑高度不低于,180,米。,土地外延,城市圈周边的强三线城市开始成为开发商关注新热点，宜昌土拍打枪第一枪,宜昌土拍市场,时间：,2017,年,7,月,关键词：新地王、长耗时,地块区位：两宗地均位于伍家岗区，,27,号地位于东站附近，自贸区范围内；,29,号地位于江边，属于宜昌沿江为数不多的可开发土地之一,27,号地经过超过,12,小时的竞价，,最终融创以,7.79,亿元成交，楼面地价,2291,元，成为史上耗时最长的土拍竞价,恒大以,6.23,亿元拿下,29,号地，楼面地价,5635,元，晋升新地王,其中,29,号地吸引了碧桂园、融创、恒大、金地、中梁、福星惠誉等知名开发商参与竞拍,武汉土地价格高企、土拍条件的苛刻，促使房企进入湖北省经济发展水平较好的三线城市,量升,控,价,整体量价,二环扩大,三环领先,结构变化,成本、规划同步提升,门槛提升,进军三线,热点外溢,2017,年上半年，从数据层面分析，武汉土地市场特征：,土地小结,第三章 武汉商品住宅市场,数据之下,市场表象,数据背后,市场真相,数据之下，市场,表象,武汉楼市调控效果明显，供需回落，价格企稳，表现温和,整体供求,2017,年上半年，武汉商品住宅市场供应量下降，成交量大幅下滑，但供不应求局面仍持续,2017,年上半年，武汉商品住宅供应量达,908.66,万方，同比,2016,年上半年下滑,19%,，环比则下滑,13%,；,2017,年上半年，武汉商品住宅成交量达,975.02,万方，同比,2016,年上半年下滑,39%,，环比则下滑,32%,；,2017,年上半年，武汉商品住宅供应量下滑近,2,成，成交量下滑近,4,成，供求比为,0.9,，市场表现仍是供应紧俏，需求旺盛。,（数据来源：武汉房地产信息网、中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）,2017,年上半年，全国大部分一二线城市成交量下滑，武