商业项目商业市场研究及项目初步定位报告

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.3,顺德主要商圈市场研究,现有及未来主要商业项目研究,本项目的商业市场机会,竞争分析,可辐射区域消费需求研究,现有及未来竞争项目分析,本项目的定位方向,项目定位及开发建议,PART .7,项目商业定位,项目开发建议,项目定位,项目基地分析,PART .1,本项目的基础条件,核心元素分析,PART .5,本项目的竞争力研究,项目定位的核心元素研究,PART .4,区域市场特征分析,区域人口消费者研究,区域商业市场研究,本项目的区域商业市场机会,PART .6,区域住宅市场研究,3,目录,项目基地分析,项目背景情况分析,顺德零售商业市场研究,区域市场特征分析,竞争分析,核心元素分析,项目初步定位及开发建议,1,2,3,4,5,6,7,4,商圈位置,位于东区新商圈核心,新商圈已形成,紧邻顺峰山,项目,15,分钟到新区府,大良老区,商业中心,东区,新区,10,分钟可达市中心,位置概况：,1,、项目位于新旧城区交界，是大良新兴的商住区，拥有良好的区位资源；,2,、项目所在东区新商圈，,位于新区与老城区的节点，在商业气氛及生活气氛均超过新区和老城区,；,3,、项目在顺德大良桂峰路和南国东路交界处，与市中心和新区府距离较理想，交通便利，有较强的经济辐射能力。,5,四至景观,商住形象吐出，休闲设施丰富,地块现场,南向顺峰山公园,北向集高尔夫、游泳、休闲一体的新领域运动公园,西南向永旺购物中心,东向宝翠花园,西北向明日华府和新一城,1,、本项目周边,中高档小区较多（如：明日华府、宝翠花园、奥园华庭等，,商住形象突出，,为项目提供了高品质的消费群体,；,2,、地块北部有,高尔夫练习场和游泳池等运动设施，南部与南国东路一路之隔是顺峰山公园，为项目提供了丰富休闲设施和极佳景观；,3,、,项目对面已有永旺购物中心,入驻，与,新一城购物广场临近，为项目提供了大量人流,。,6,交通状况,交通便利，人流车流量较大,项目位置,顺峰山公园,宝翠花园,永旺顺德购物中心,南国东路,桂峰路,锦上路,驹荣路,1,、本项目周边公共交通系统较发达，与本区域主要公交站相邻，顺峰山公园站是到达本项目的主要公交站点，附近还有永旺购物中心北门和西门公交站点，共有,6,路公交车经过；,2,、南国东路和驹荣路都是八车道的主干道，桂峰路、锦上路,四车道，人流车流量较大，交通便利。,7,配套设施公共配套设施成熟齐备,吉之岛,桂畔河,高尔夫,顺德一中附小,李兆基中学,沃尔玛,顺德医院第三门诊,实验小学,顺峰山公园,顺峰中学,东区小学,桂南公园,大良街市,1,、公共配套设施齐全：学校、商场超市、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；,2,、自然人文环境较浓郁：本案属市重点中小学顺峰小学地段，对外来人口定居较有吸引力。,现代街市,8,基地,SWOT,分析总结,S,优势,W,劣势,南向远眺顺峰山，独有景观优势,商业体量相对较小，不足以打造成一个全业态、综合性商业体,东区商圈已成形，有商业氛围基础,附近购物中心已获消费者认可,周边配套完善，交通便利,存在部分农用地和农民房，项目档次及景观有影响,区域经济辐射能力较强,O,机会,T,威胁,地产市场升温，区域开发仍在进行中,对面永旺购物中心定位在区域高档，,业种业态比较丰富，存在明显,竞争,路网建设的不断完善，使项目辐射能力日益提高,顺峰山公园景点知名度不高，游客消费力有限,大良东区新城规划落实较好,本地综合体高端项目空缺,9,目录,项目基地分析,项目背景情况分析,顺德零售商业市场研究,区域市场特征分析,竞争分析,核心元素分析,项目初步定位及开发建议,1,2,3,4,5,6,7,10,项目背景情况分析,11,2.1,2.2,2.3,顺德区经济指标,项目所在区域分析及发展规划,项目宏观背景研究小结,11,顺德人均,GDP,￥,82230,元超过国内主要一线城市水平,顺德区,2005,年,-2010,年,GDP,顺德近,5,年来经济高速增长，平均复合增长率在,17%,以上，,GDP,总量居佛山各区县首位，超过,1700,亿元，占佛山总量,36%,。,顺德人均,GDP,以超越中国北京、上海、广州等一线城市的平均水平，仅次于深圳，已达到,发达国家水平,。经济发展的模式将向以服务和消费为代表的第三产业的发展转变。,佛山市各区县,GDP,排名及顺德与一线城市比较（,2011,年,3,月,）,区县排名,GDP,（亿元）,顺德区,1662.9,南海区,1592.0,禅城区,923.6,三水区,478.0,高明区,388.0,佛山市,4742.6,城市,人均,GDP,（元,/,常住人口）,北京,68788,上海,77564,广州,(2008),80706,深圳,(2008),89814,顺德区,约,84500,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,12,顺德区常住人口约,202.4,万人，增长较缓慢,户数,人口,大良,62068,209104,容桂,56277,197280,伦教,22842,80889,勒流,30870,115357,陈村,22510,77445,北滘,29884,113194,乐从,28895,99043,龙江,24314,96084,杏坛,31497,127051,均安,22549,87245,合计,331706,1202692,顺德区人口增长率较为平缓，年末全区常住人口为,202.83,万人，比上年末增加,1.41,万人，比上年末增长,0.7%,。,顺德分十个街道，人口分布比较分散，人口最集中的是,大良和容桂,两个街镇， 占顺德总人口的三分之一以上。,2009,年户籍人口统计,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,13,顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例低于南海、禅城。靠固定资产投资拉动经济增长的模式正在转变。,顺德固定资产投资￥,342.6,亿元,比上年增长,13.5%,区县,固定资产,(,亿元,),南海区,475.1,顺德区,342.6,禅城区,274.0,三水区,233.1,高明区,145.8,佛山市各区县排名（,2009,年）,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,14,第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在,15%,以上,顺德近年来第三产业平稳发展，过去五年年复合递增率在,15%,以上。但占经济的总量仍徘徊在,1/3,左右，发展速度落后于第二产业，未来发展的潜力巨大。,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,15,数据来源：佛山统计网,佛山市各区县社会消费品零售总额排名（,2009,年）,2009,年顺德区社会,消费品零售总额,达到,473.5,亿,元，在佛山市各区排名,第,2,，,并且年均增长超过,15%,。,社会消费品零售总额,473.5,亿元,区县,社会消费品零售总额,顺德区,473.5,南海区,455.3,禅城区,322.9,三水区,112.4,高明区,59.6,16,数据来源：佛山统计网,一线城市与顺德对比,（,2009,年）,2009,年,顺德人均可支配收入超过,28000,元，达到甚至超过国内主要一线城市，,说明顺德区民,的富裕程度较高。,人均可支配收入￥,28417,元甚至超过国内主要一线城市,城市,人均可支配收入,北京,26738,上海,28838,广州,(2008),25317,深圳,(2008),26729,顺德,28417,17,顺德私家车每百户保有量,44,台，超过广州、上海,一线城市与顺德对比,（,2009,年）,城市,每百户拥有量,上海,14,广州,16,顺德,44,私家车,是顺德区民,出行的主要交通工具，,2009,年,顺德每百户私家车拥有量达,44,，为全国领先水平，大大超过广州、上海等地。因而要充分考虑商业设施的停车需求。,18,消费性支出结构食品,29%,、交通和通讯,22%,2008,2009,增长率,(%),城镇居民人均消费支出,21108.46,22165.53,5,食品,5916.98,6608.79,11.7,衣着,726.75,1027.36,41.4,居住,3389.54,3256.17,-3.9,家庭设备用品及服务,2151.68,1554.24,-27.8,医疗保健,989.08,1098.94,11.1,交通和通讯,4609.38,5001.77,8.5,教育文化娱乐服务,2781.63,2827.78,1.7,其他商品和服务,543.42,790.49,45.5,2009,年,食品、交通和通讯、居住和教育文化娱乐服务是顺德人消费的主要支出；,2009,年,衣着、食品和医疗保健支出增长较快，由于缺少匹配的设施，教育文化娱乐服务消费增长较缓慢，仅为,1.7%,。,19,项目宏观背景研究,20,2.1,2.2,2.3,顺德区经济指标,项目所在区域分析及发展规划,项目宏观背景研究小结,20,佛山城市总体规划,“,2+5”,组团式,佛山市的城市整体规划主要是按照,“,2+5”,组团式,进行布局定位，,“,2+5”,组团,是指两个百万人口以上的城区和五个,30-50,万人口规模的城区。,具体来说，“,2”,即是指“,中心组团,”和“,大良,-,容桂,-,伦教组团,”,。,本项目位于,“大良,-,容桂,-,伦教组团”,，是未来佛山的新城市中心，发展前景明朗。,本项目位于,“大良容桂,-,伦教”,中心组团,21,大良组团规划,大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教育、商贸中心，区域性交通枢纽之一,。,未来大良的商业地产发展速度将会加速，以推进旧城改造和建设新城区主；,未来大良的商业市场投放量将较大，商业整合升级,将会,加快；,在商业升级改造中，将立足于顺德、大良本地文化，尤其是餐饮文化，创造独特魅力的城市品位和风格,。,本项目位于,新城和老城中心的过渡带,22,项目宏观背景研究,23,2.1,2.2,2.3,顺德区经济指标,项目所在区域分析及发展规划,项目宏观背景研究小结,23,对于本项目的意义：,宏观经济小结,顺德人均收入高，具有强大的消费能力,第二产业是顺德的支柱产业，虽然人均可支配收入已达到国内一线城市水平，但第三产业和商贸零售业发展相对滞后，餐饮行业例外。,顺德经济发达，富裕程度高,顺德经济高速发展，人均,GDP,和私家车拥有量等经济指标居于全国前列，并且已经达到发达国家水平,社会消费品零售总额增速低，潜力巨大,社会消费品零售总额的增速落后，顺德的零售业发展速度落后于顺德经济发展速度和顺德区民的富裕水平,零售商业市场还有很大的发展空间,区域市场,发展潜力,很大，消费会有持续性增长,顺德居民,消费有偏重餐饮的传统，餐饮需求比例偏高,顺德居民的具有强大投资,能力和购买能力,24,目录,项目基地分析,项目宏观背景研究,顺德零售商业市场研究,区域市场特征分析,项目竞争研究,项目核心元素分析,项目商业初步定位及开发建议,1,2,3,4,5,6,7,25,顺德零售商业市场分析,顺德商业发展分析,顺德零售市场研究,主要零售商圈及代表项目,项目发展建议,3.1,3.2,3.3,3.4,26,顺德商业零售业发展规划,建立三个城市商圈,通过建立,三个城市商圈,，发掘顺德的产业优势、区域优势和传统特色商业优势资源、营造顺德特色的岭南商业文化，吸引外来商务、旅游客流，提升顺德的商业地位和影响,大良商圈（大良新旧城区）：,依托传统大良商业街区的华盖路商业步行街商业设施；借助顺德“家电之都”的优势建设顺德家电博览中心；配合新建的嘉信城市广场购物中心、会议展览中心、德胜广场等商业、旅游、文化、休闲设施；形成一个拥有五六个大中型购物中心，拥有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的商业中心形象。,容桂商圈：,形成一个拥有两三个大中型购物中心，以立体商业步行街为主，名店林立，有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的购物商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的南部商业中心形象。,乐从、龙江商圈（,325,国道乐从、龙江沿线）：,依托,325,国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象。,地图,龙江商圈,大良商圈,容桂商圈,27,城市交通规划和,轨道交通远期规划,要加强中心组团三街区的联系通道建设，完成碧桂公路的南延工程，并开始实施与各组团的衔接工程；规划建设伦桂路北部路段及南部路段；建设衔接金沙大道与容桂大道的桥梁。,完善各组团内部道路网络。继续建设新城区道路；大良街区以旧城道路改造和新区道路建设并重；伦教街区“十一五”期间重点建设北部工业区和西部居住区的道路。,规划建设和完善中心组团出入口道路，扩建容桂客运站。加大力度建设容桂佛山九横快速路联系杏坛,C,园区，加强中心组团南部与西南各镇的联系。做好南国路东延线的建设和五沙大桥的扩建工作，加快推进新基北路、云良路延长线及东部片区路网，大力推进东部商住区建设。,线路,起止,经由,定位,广佛,7,号线,古鉴,-,番禺紫坭,凤山路,联系大良容桂组团与番禺市桥的联络线,广佛,8,号线,南江,-,番禺大岗,德胜北路,联系大良容桂组团与广州南沙的联络线,本项目,28,我国零售业的发展经历了,3,个阶段，第三个阶段和世界零售业的发展接轨,深度开放阶段,（,1999,年,6,月以后至今）,初级开放阶段,（,1992.7,1998,年底）,政策保护阶段,（,1992,年以前）,业态发展特征,百货商场的兴起和鼎盛时期,百货商店处于长期垄断地位,百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代,便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起,一些品类的专业店开始出现,连锁超市超过百货商店占据了零售业第一的位置,百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期，逐步开始转型,便利店、专业店、大综超等业态发展迅速,购物中心业态出现并在部分地区迅速发展,零售业开放程度,完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入,国务院发布了,关于商业零售领域利用外资问题的批复,，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等,6,个城市和,5,个经济特区试办中外合资或合作商业企业,中方必须控股,51%,以上,企业不得经营批发业务，进口商品比例也不得超过,30%,零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市,外商允许进入直辖市的批发环节,连锁商业允许外方控股,依照,WTO,承诺，,2005,年底对商业零售行业已经完全开放,29,顺德商业零售市场的发展分为三个阶段,供销社,/,集贸市场,内资百货,/,专业市场,新兴业态,外资零售商进驻,90,年代,21,世纪初,2010,商业成熟度,第三阶段,2007,今,第二阶段,90,年代,21,世纪初,第一阶段,90,年代以前,类似“华丽百货”这样的国有供销社以及集贸市场是当时顺德商业零售市场的主流,由国有供销社改制而成的内资百货成为了商业零售市场的主力军，如新昌百货、天安百货等。同时，家具、家电等专业市场也逐渐涌现,多个国际知名零售商在顺德开店,天佑城等购物中心形式在顺德开始出现，并逐渐为广大消费者所接受,时间,30,多种业态已在顺德出现,业态,选址,商圈、目标客户,营业面积,商品结构,经营方式,服务功能,信息化程度,百货店,城市繁华区,交通要道,5000,平方米,以经营服饰、衣料、家庭用品为主,柜台销售,开架自选,服务功能齐全,一般,超市,地区中心,居住区,目标顾客以居民为主,1000,平方米左右,食品,生鲜食品,日用品,衣食用品齐全,重视本企业的品牌开发,自选销售,结算在集中的收银处统一进行,营业时间,11,小时以上,程度较高,大卖场,城乡结合部,住宅区,交通要道,2500,平方米,折扣店,城市结合部,交通要道,目前逐渐向城市中心扩张,目标顾客以中高档流行时尚消费者为主,1000-20000,平方米,以时尚类产品为主,定价销售,开架面售,具备有丰富专业知识的销售人,程度较高,专业店,繁华商业区,商店街或百货店、购物中心内,目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主,根据主营商品特点而定,体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的,90%,定价销售,开架面售,具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务,31,多种业态已在顺德出现,业态,选址,商圈、目标客户,营业面积,商品结构,经营方式,服务功能,信息化程度,专卖店,繁华商业区,商店街或百货店、购物中心内,目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主,根据经营商品的特点而定,以著名品牌、大众品牌为主,定价销售,开架面售,注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业知识性服务,购物中心,中心商业区,城乡结合部的交通要道,经营服务辐射半径,10,公里以上，目标顾客以流动顾客为主,营业面积在,10,万平方米以上,由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成,由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营,服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场,折扣店,城市结合部,交通要道,目前逐渐向城市中心扩张,目标顾客以中高档流行时尚消费者为主,1000-20000,平方米,以时尚类产品为主,定价销售,开架面售,具备有丰富专业知识的销售人,程度较高,32,多种业态已在顺德出现,业态,选址,商圈、目标客户,营业面积,商品结构,经营方式,服务功能,信息化程度,仓储式商场,城市结合部,交通要道,以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主,10000,平方米左右,以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售,仓库式陈列,自选销售,程度较高,，并实行会员制客户管理,便利店,地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区,目标顾客以居民、单身、年轻人为主,100,平方米左右,食品,小百货,有即时消费性、小容量、应急性等特点,自选销售,结算在集中的收银处统一进行,营业时间,16,小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目,程度较高,33,小结,发展阶段,我国深度开放阶段：零售业进一步开放,发展阶梯,顺德属于第一阶梯：零售业发展较快,商业成熟度,第三阶段：新兴业态外资零售商进驻,商业形态,多种商业形态已出现,顺德已出现有多种商业形态出现，吸引了新兴业态外资零售商进驻，该区域消费力已达到国内一级城市水平，但消费观念需要进一步加强，应增加引导性消费，提高该区域的消费层次。,34,顺德零售商业市场分析,顺德商业发展分析,顺德零售市场研究,主要零售商圈及代表项目,项目发展建议,3.1,3.2,3.3,3.4,35,顺德商业发展区域比较分散，大良和容桂是目前顺德区的商业中心，,集中了顺德主要的大型商业设施,顺德区有十一个街道，零售业发展比较分散，随着经济和社会的发展，大良及容桂街道逐渐发展成可以辐射全区的商业中心，在政府的商贸业十一五规划中，龙江商圈也将成为一个以专业市场为主导的商业中心。,地图,龙江商圈,大良商圈,容桂商圈,本项目,顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体,顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；,而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻,，顺德区民,的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。,序号,大卖场,所属区域,1,TESCO,大良,2,沃尔玛,大良,3,大润发,大良,4,JUSCO,大良,5,易初莲花,容桂,6,TESCO,容桂,6,1,2,3,5,4,37,随着购物中心业态的出现，越来越多的国际知名零售品牌进驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善,随着众多国际知名卖场和购物中心（如天佑城、新一城）形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，如屈臣氏、老凤祥、,ESPRIT,、淑女屋、哥伦比亚、达衣岩、麦考林等；,未来将有更多的国际时尚品牌入驻顺德，部分改善顺德消费外流的现状。,新一城图,38,小结,区域相对集中,形式单一,外向型消费为主,顺德大型商业主要集中在,大良和容桂,街道，在顺德占有核心的商业地位，其他商业区域综合性商业较少，商业氛围较差。,顺德目前商业以大卖场和商业街为主，购物中心模式的商业较少，但影响力逐步增大。,随着众多国际知名卖场和购物中心形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善。,39,顺德零售商业市场分析,顺德商业发展分析,顺德零售市场研究,主要零售商圈及代表项目,项目发展建议,3.1,3.2,3.3,3.4,40,顺德核心商圈龙江、大良、容桂,根据,佛山顺德商贸流通业十一五规划,，顺德区将规划,龙江,、,大良,、,容桂,三个城市商圈，目前三个商圈的发,展已经日趋成熟，吸引了多个国际知名零售商的进驻。,大良商圈,：,顺德商业集中度最高的区域，有多个大型购物中心，该商圈业态比较丰富；,容桂商圈,：,以大卖场和购物中心为主，商业结构简单；,龙江商圈,：,商业以专业市场为主，龙江目前只有一家大型购物中心。,地图,龙江商圈,大良商圈,容桂商圈,41,大良商圈,顺德商业集中度最高的区域,商圈概况,商圈区位：以华盖路、环市东路、东乐路、南国东路所围合区域；,商圈描述：大良商圈是顺德传统核心商圈，顺德从前老牌百货均集中在此区域。现有众多国际知名品牌零售商，如沃尔玛、吉之岛、乐购等。大良商圈是顺德商业集中度最高的区域。,1,2,3,4,5,6,序号,主要项目名称,商业形态,商业建筑面积（）,1,新一城购物广场,购物中心,72,000,2,新世界中心,主题商场,28,000,3,永旺购物中心,购物中心,66,000,4,华盖路商业步行街,步行街,25,000,5,西山上筑购物中心,社区配套超市,18,000,6,大润发,大卖场,30,000,总计,239,000,42,大良商圈代表商业,新一城购物广场,项目,新一城购物广场,地址,新桂中路和东乐路交汇处,商业面积（平方米）,72,000,开业时间,2009,年,12,月,楼层,地下,1,层，地上,3,层,商业定位,综合型家庭主题式购物中心,租金,-1,层：￥,35-90/m,2,/,月,1,层：￥,150/m,2,/,月,2,层：￥,100/m,2,/,月,3,层：￥,50-80/m,2,/,月,主力店,/,代表品牌,沃尔玛、星巴克、香港满记甜品、永亨银行、一级棒寿司、康师傅私房牛肉面、屈臣氏、麦当劳,顺德新一城是中国一流的商业地产开发及运营商深国投商用置业有限公司,为顺德区民,倾力打造的家庭主题式购物中心，该购物广场云集,200,个品牌；,2010,年,1,月,29,日正式试业，目前，是顺德面积最大、商业业态最齐全的购物广场之一。主力租户为世界五百强零售企业沃尔玛。,43,大良商圈代表商业,新世界中心,项目,新世界中心,地址,顺德大良清晖路,148,号,商业面积（平方米）,28,000,开业时间,1998,年,楼层,1-3,层,商业定位,集饮食、娱乐、购物于一体,租金,1,层：￥,100,300 /m,2,/,月,2,层：￥,150,250 /m,2,/,月,3,层：￥,80,120 /m,2,/,月,主力店,/,代表品牌,李宁、,NIKE,、,PUMA,彪马、,TAYOHTA,、,DISNEY,、,Adidas,、周大福、安莉芳、,7-11,便利店、万宁,新世界中心首层为国内外名牌店集中地，二层为设计新颖独特的“室内步行街”，三层有美食广场及其他大型娱乐设施等；,顺德新世界中心商场与顺德万怡酒店、会景阁三位一体，相辅相成，与兴建于明代的广东四大名园之一,-,清晖园相对。,44,大良商圈代表商业,永旺购物中心,项目,永旺购物中心,地址,顺德区大良镇南国东路,商业面积（平方米）,建筑面积达,10,万平方米,营业面积,6.6,万平方米,停车场面积,3.4,万平方米,开业时间,2007,年,1,月,楼层,2,层,商业定位,中高档综合性购物中心,租金,1,层：,￥,150-250 /m,2,/,月,2,层：,￥,100/m,2,/,月,主力店,/,代表品牌,Jusco,、国美电器、肯德基、必胜客、大家乐、巴黎三城、味千拉面、,ESPRIT,、,JACK JONES,、,ONLY,、百丽、沙驰、永正购书中心、,SWATCH,永旺顺德购物中心是永旺集团在华南地区开设的首家购物中心，占地面积为,47,046,，以主力店,JUSCO,为主，另有,93,家专门店；,JUSCO,顺德店首层为食品超市及家电的卖场，二楼为服装、化妆品、玩具等卖场 。,45,大良商圈代表商业,东城,西山上筑购物中心,项目,东城,西山上筑购物中心,地址,西山上筑位于顺德大良环市东路,商业面积（平方米）,18,000,开业时间,2008,楼层,3F,商业定位,社区配套卖场,租金,￥,20-,￥,30,/m,2,/,月,主力店,/,代表品牌,TESCO,真功夫,东城,西山上筑是大良首个集住宅、大型商业、酒店、办公于一体的大型社区。东城,西山上筑商业部分的面积约为,6.6,万平方米商业部分主要以引入大型商家，以及满足社区生活所需的商户为主,;,顺德大良店是,TESCO,在华南第一家以,TESCO,命名的门店。,TESCO,大良店总建筑面积约为,1.8,万平方米，地上地下共三层，其中，地上一层建筑面积约为,7700,平方米，地上二层建筑面积约为,9800,平方米。,46,大良商圈代表商业,大润发,项目,大润发,地址,佛山市顺德区大良延年路,8,号,商业面积（平方米）,30,000,开业时间,2004,年,9,月,23,日,楼层,3F,商业定位,超市,租金,￥,20-,￥,30,/m,2,/,月,主力店,/,代表品牌,大润发，,KFC,大润发配置,15000,平方米停车场，免费停车场面积,15000,平方米，营业时间比其他超市延长半小时，实行送货上车；,来自台湾的大润发超市，,1997,年即在上海开设了大陆第一家超市，华南区域开设了潮州、中山、顺德三家，顺德店是大福源华南区的旗舰店，按欧洲版设计建造。,47,容桂商圈,商业结构简单，以大卖场及购物中心为主,商圈概况,商圈区位：以桂洲大道、振华路、凤祥路构成的新商圈，和以容桂大道、容奇大道中构成的次商圈；,商圈描述：容桂商圈云集了众多大型的百货公司、超级商场和品牌专门店，吸引着来自中山、江门、番禺还有本地的消费群体。容桂商圈是该区南部的商业中心形象，以现代工业尤其是家电产业为依托。,序号,项目名称,商业形态,商业建筑面积（）,1,天佑城,购物中心,90,000,2,卜蜂莲花,大卖场,16,000,总计,106,000,1,2,序号,未来项目,名称,商业形态,商业建筑面积（）,3,家乐福时代广场,30,000,总计,30,000,3,48,龙江商圈以家具建材专业市场为主,商圈概况,商圈区位：,325,国道乐从、龙江沿线；,商圈描述：依托,325,国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；创新乐从、龙江传统商业街区的商店、餐饮店、酒吧、茶馆、健身休闲、文化娱乐网点等商业设施，形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象。,序号,项目名称,商业形态,商业建筑面积（）,1,盈信城市广场,购物中心,160,000,2,顺联家具城（南区）,专业市场,100,000,3,顺联家具城（北区）,专业市场,200,000,4,顺联橱柜灯饰城,专业市场,30,000,5,龙江豪俊家具装饰材料城,专业市场,40,000,总计,530,000,1,3,2,4,5,49,顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体,顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；,而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德市民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。,序号,大卖场,所属区域,1,TESCO,大良,2,沃尔玛,大良,3,大润发,大良,4,JUSCO,大良,5,易初莲花,容桂,6,TESCO,容桂,6,1,2,3,5,4,50,小结,顺德各商圈均配有大型购物中心，各商圈业态种类已基本能满足各商圈的消费需求。,由于项目所在区域,大,良东,区,商业项目规模较大，,配套,设施健全,，,目前少有吸引,周边商圈的消费者前来,消费的商场。,大良商圈：大型商业项目集中地，,3,大世界顶尖级零售商进驻,顺德大型购物中心主要集中在大良，知名大型购物中心面积约为,239,000,m,2,；,乐购,、,吉之岛,、,沃尔玛,等世界顶尖级零售商先后进驻顺德大良东区，大良东区成为全国少有的集中三家世界零售业巨头的城区之一。三家零售巨头均占地上万平方米以上，停车场等配套设施齐全。,容桂商圈：配有大型商业项目、大卖场，满足商圈消费者需求,容桂的商业发展得很快，天佑城（乐购）、易初莲花等一大批零售巨头相继进驻该区域，为该区域消费者提供了更大的便利。,龙江商圈：专业市场为主，离本项目距离较远，难以辐射到该项目,龙江商圈内盈信城市广场是最大的商业项目，其它均为家具建材类专业市场。,51,顺德零售商业市场分析,顺德商业发展分析,顺德零售市场研究,主要零售商圈及代表项目,项目发展建议,3.1,3.2,3.3,3.4,52,本项目借鉴价值,本项目的入市将强化大良近东区的商业氛围，项目应与该商圈内其他项目形成差异化竞争。,本项目应遵循商业市场发展趋势，增强业态丰富度和自身特色。,本项目应把餐饮业态列为重点，其中尤其关注粤菜业种，以满足当地需求特性。,本项目总体选择品牌商业发展思路，通过特色品牌业态的组合实现差异化竞争和独特消费吸引力。,53,目录,项目基地分析,项目背景情况分析,顺德零售商业市场研究,区域市场特征分析,竞争分析,核心元素分析,项目初步定位及开发建议,1,2,3,4,5,6,7,54,区域市场特征分析,区域人口消费者研究,区域商业市场研究,区域住宅市场研究,4.1,4.2,4.3,55,区域市场特征分析,区域人口消费者研究,区域细分商业市场研究,区域住宅市场研究,4.1,4.2,4.3,顺德餐饮市场,顺德休闲娱乐市场,56,顺德餐饮市场,大良消费能力较强,2006,年，顺德隆重举行大良获得全国首个“中华餐饮名镇”殊荣，大良是著名的“烹饪之乡”和“粤菜之源”，是“广东菜的重要发源地”之一，素享“食在广州，厨出凤城”之美誉。 ；,2006,年,大良的餐饮营业额占顺德区餐饮营业额的,32.1%,左右，,占大良本地生产总值的,10,，,餐饮消费营业额较高，显示大良居民的餐饮消费能力较强,。,58,2008,年顺德全年住宿和餐饮业零售额达,92.14,亿元，增长,24.4%,。,2008,年仅大良餐饮业收入就达到,19,亿,多元，比,2007,年增长了,13%,，餐饮市场兴旺,；,2010,年,3,月,27,日,中国烹饪协会与顺德区人民政府签署协议,建立紧密战略合作伙伴关系,共同打响“,美食顺德,”国际品牌,推动顺德餐饮业发展,同时为粤菜乃至中国餐饮业的健康可持续发展提供先进经验；,顺德连锁餐饮品牌较少，外资快餐连锁品牌以,麦当劳、肯德基、,Pizza Hut,为主，客单价在,30,50,元，其它知名连锁品牌主要集中在大良旧城区的大型,Shopping Mall,内。,顺德餐饮市场概况发展畅旺，增速强劲,代表餐饮商家,名称,顺峰山庄,位置,顺德区大良,105,国道顺峰山路段,菜系,顺德菜、粤菜,营业面积,约,800m,2,客单价,80-100,元,名称,一品粥,位置,大良东乐路绿茵花园,81-83,号,菜系,火锅、粥,营业面积,约,600m,2,客单价,50-80,元,代表餐饮商家,名称,龙的酒楼,位置,顺德区大良碧溪路,7,号,丽星名园,25,号铺,菜系,顺德菜、粤菜,营业面积,约,3000m,2,客单价,50-80,元,名称,朗晴居海鲜酒家,位置,顺德区大良环市北路,38,号福盈酒店内,菜系,海鲜、粤菜、顺德菜,营业面积,约,3500m,2,客单价,50-80,元,代表餐饮商家,名称,上岛咖啡,位置,顺德区大良兴顺路,嘉信城市广场,菜系,西餐、咖啡,营业面积,约,1200m,2,客单价,60-100,元,名称,仁信双皮奶,位置,顺德区大良东乐路,3,号,德富大厦,25,号铺,菜系,甜品、饮品、快餐,营业面积,约,250m,2,客单价,15-30,元,代表餐饮商家,名称,万菜屋日本料理,位置,顺德大良南国东路,30,号永旺购物中心吉之岛,2,楼,菜系,日本料理,营业面积,约,300m,2,客单价,60,元,名称,肯德基,位置,顺德大良大润发,菜系,连锁快餐,营业面积,约,300m,2,客单价,50,元,顺德餐饮市场小结,集中度,：,餐饮品牌：,菜系：,餐饮业经营状况：,顺德本土特色餐饮以及大型餐饮主要集中在大良商圈，位于顺德区大良金沙大道的顺德美食城汇聚了粤菜、湘菜、潮菜、川菜你、农家菜等特别餐饮。其它区域的餐饮比较分散。,本土特色的餐饮品牌有,仁信甜品店,、,顺峰山庄,、,龙的酒楼,、,凤城酒店,等知名餐饮品牌，另外其他镇区如：勒流的,东海酒家,、陈村的,南涌海鲜舫,等等；,已进驻的国内外知名餐饮品牌包括：满记甜品、一级棒寿司、康师傅私房牛肉面、仙踪林、味千拉面、大家乐、麦当劳、肯德基、,PIZZA HUT,等。,顺德目前餐饮业以顺德小食及粤菜为主，其中粤菜、湘菜、川菜、日本菜、西餐是最受欢迎的菜系。异国料理餐厅的数量较少。,顺德餐饮将打响“美食顺德”的国际品牌，顺德知名的餐饮品牌，特别在大良区域的品牌餐饮经营状况良好，如顺峰山庄营业额达,4000,万元，因此具有特色的大型高档餐饮在顺德具有较大的消费需求。,顺德休闲娱乐市场,2009,年，居民消费和收入同步增长，呈现稳定向上的趋势。全年人均消费性支出,23299.92,元，同比增长,5.1%,。食品、衣着、医疗保健、交通与通讯、教育文化娱乐服务方面的支出增长了；,根据消费者调研，顺德休闲娱乐方式的选择较少，选择健身运动、唱卡拉,OK,、看文艺演出电影和泡吧的比例只有,25.7%,，而购物、郊游和聚餐是最为普遍的休闲方式；,物质消费由传统的吃、穿、用等最基本的消费向交通、通讯等现代消费转变，消费领域从物质消费为主逐步向文教娱乐、休闲旅游、居住服务等精神消费拓展。,顺德休闲娱乐市场概况,代表休闲娱乐商家,名称,伊丽莎白,位置,顺德区大良文秀路嘉信广场,40.42,号铺,经营类别,美容、美体、健身、教育,营业面积,约,500m,2,客单价,年卡：,1600,元,名称,喜玛拉雅,SPA,国际健身会,位置,顺德环市东路新德业商务中心,(,苏宁电器,),正对面大围村,6,街,18,巷,1,号,经营类别,SPA,，健身,营业面积,约,4000m,2,客单价,年卡：,2600,元,代表休闲娱乐商家,名称,顺德嘉信电影城,位置,顺德新城区兴顺路嘉信城市广场四楼西,经营类别,电影院,营业面积,约,2736m,2,座位数,555,个,客单价,50-100,元,名称,大地数字影院,位置,顺德容桂镇桂洲大道中天佑城,3,楼,经营类别,电影院,营业面积,约,2000m,2,座位数,约,500,个,客单价,50-100,元,代表休闲娱乐商家,名称,NEWAY,位置,佛山市南海区桂城桂澜路家天下,经营类别,KTV,营业面积,约,2000m,2,客单价,50-80,元,顺德休闲娱乐市场小结,经营类型和集中区域：,市场现状,经营状况,顺德的休闲娱乐市场主要有美容,SPA,、运动健身、,KTV,和影院几种类型的商家；,KTV,、,SPA,、电影院等休闲娱乐项目主要集中在大良和容桂商圈。,虽然顺德的休闲娱乐市场尚处于发展阶段，经营状况也随消费者对此方面的需求的增长而改善，本区电影及,SPA,的经营境况良好。,顺德高档休闲娱乐项目商家数量不足，均以本地品牌为主，连锁型商家较少，因此服务标准和质量参差不齐，而顺德人均可收入,28417,元已高于广州，接近上海的收入水平，因此消费者对于休闲娱乐生活的诉求不断增加。,小结,餐饮,项目以大型高档粤菜、顺德菜为主，搭配其它特色、休闲餐饮,根据对顺德餐饮市场进行研究，顺德对粤菜、顺德本地菜系的接受能力较强，另外，西餐、日本菜等异国特色餐饮同样受到顺德人的青睐。但本项目区域及今后商务区的发展缺乏大型高档中餐品牌餐饮。,休闲娱乐,项目引入,SPA,、健身为主的休闲娱乐品牌商户,顺德的休闲娱乐市场尚处于发展阶段，高档休闲娱乐项目商家数量不足，居民对于休闲娱乐的消费观念有待加强。,区域市场特征分析,区域人口消费者研究,区域商业市场研究,区域住宅市场研究,4.1,4.2,4.3,72,顺德区住宅市场,2010,年成交情况,消化尾货为主，价格微调合理,2,月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调，成交价格达到,5613,元,/,平方米，环比下滑,2.23%,。,根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。,73,开发商,佛山市顺德区新顺联房产有限公司,项目地址,顺德区 大良街中区居委会东康三街,2,号东城花园西山上筑,规模,占地：,5.77,万平方米,总建：,30,万平方米,物业类型,由,9,栋小高层、高层组团,价格,11000,元,/,开盘时间,2009-5,月，,2010,年,1,月,过年后,主力户型,（套内）,套内,165,四房二厅,套内,120,三房二厅,推广主题,名牌学校送学位,销售情况,现时主推,1-3,栋，剩余单位不多，只有剩余十几余套单位：,优秀的地段价值；老城区与东区交汇处,完善的商业配套：乐购超市,与品牌小学学位挂钩：西山小学（一户一籍，不理其是否本地户口）,大型园林花园,西山上筑,在售区域,165,四房二厅,开发商,新德业置业有限公司,项目地址,顺德区 大良东区新桂中路,规模,占地：十几万平方米,总建：,460000,平方米,物业类型,约,40,栋叠加、小高层,和高层,价格,剩余：,8500-9300,元,/,开盘时间,2009-09-27,主力户型,（套内）,160,、,170,四房房二厅,推广主题,跨越成熟，方见新亚洲之美,销售情况,前期单位基本售罄，现时剩余几套四房单位，未来将在下半年推出约,6,栋小高层，现时价格未定。,大型居住项目,一线江景（靠近桂畔河）,生态园林景观资源,空中庭院,海悦新城,8,栋：,01,、,02,三房二厅,套内建筑面积：,109,开发商,顺德区协凯房产有限公司,项目地址,顺德区 大良东区锦上路,规模,占地：,5.3,万平方米,总建：,30,万平方米,物业类型,15,栋小高层 和,1,栋写字楼,价格,洋房毛坯：,9500,元,/ ,公寓带装修：,13000,元,/ ,开盘时间,2009-12-26,主力户型,（套内）,120-400,40 ,公寓,推广主题,酒店式公寓、完善商住环境,销售情况,现主力户型为,40,公寓，但受到政策的影响，其销售一般。而洋房基本剩余复式为主。,优秀的地段价值；,完善的商业、教育配套,配置有商业办公,酒店式公寓、星级酒店管理,明日华府,约,40 ,单身公寓,嘉信城市花园,5,期,帝苑,开发商,佛山市顺德嘉信置业发展有限公司,项目地址,大良新城区兴顺路嘉信城市广场东区,规模,5,期占地面积约：,8,万,物业类型,由,23,栋小高层、高层组团,价格,首批尾货,9500,元（毛坯）,五一新货预计,12000,元（毛坯）,开盘时间,首批,09,年,12,月,1-2,栋预计五一开盘,主力户型,（套内）,74,二房二厅,180,四房二厅,推广主题,世界城市豪宅新标杆,销售情况,剩余十几套，该组团虽然基本售罄，但其消化速度远低于该项目四期大户型产品。,知名发展商、品牌优秀的地段价值、成熟楼盘,户型创新：创意,74+74,户型，有效规避,70/90,政策；创意挑高客厅的错层设计；,东南亚风情立体式水景园林，以特色会所作为园林主景区；,74+74,户型合并户型,龙光,水悦城邦,开发商,龙光地产,项目地址,新城区欣荣路,规模,占地：,16,万,；总建：,22,万,物业类型,联排别墅、叠加别墅和高层）,价格,洋房：,7800,（毛坯）,公寓：,7600,（毛坯）,主推单位,以消化公寓为主,主力户型（套内）,35-60,公寓,110-140,洋房,推广主题,CBD,核心 财富赢家,销售情况,剩余货量多为公寓产品，剩余洋房单位不多，只有几套。,知名发展商、,法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区 ；,产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台,公寓部分,万科,兰乔圣菲,开发商,万科地产,项目地址,新城区欣荣路,规模,占地：,16,万,物业类型,联排别墅、小高层和高层,价格,品墅：,100000,主推单位,主力销售品墅组团，洋房及别墅全部售罄,主力户型（套内）,复式：,200-2