中国服装城项目定位报告

,项目定位报告,报告纲要,A、,项目条件分析,D、项目定位,B、平湖产业分析,C、长三角市场典型案例及竞争分析,A,项目条件分析,项目概况,位置,区位,交通,消费人群,项目硬性条件,项目概况,项目重要指标,开发商,平湖科来华市场开发有限公司,建筑设计,北京市建筑设计院深圳院,项目名称,平湖中国服装城,总占地面积,92584,总建筑面积,145035,其中商场116000,，商务综合楼28000,覆盖率,45%,容积率,1.5,绿化率,15.2%,停车位,1100个,其中地面703个，地下99个，商场内部298个,楼层及层高,4层,一层6米，二层5.4米,三层5.4米，四层3.6米,位置,项目坐落于拥有雄厚产业基础的平湖,平湖,中国出口服装制造名城,中国跨国服装采购产业基地,中国旅行箱包之都,全国最大的外贸服装生产基地,世界品牌服装加工基地,区位,长三角区位,项目处于长三角经济圈中心地带，地理位置极其优越,平湖市位于浙江省东北部，沿杭州湾，处于长三角经济圈中心地带，东靠上海，西接杭州，南连宁波，北邻苏州，市区至该四个长三角主要城市只需1个小时车程，属1小时经济圈之内，地理位置极其优越。,平湖,区位,城市区位,项目位于平湖市区北面，属城市规划的市场开发区，项目三面临街，东靠城市南北方向主要干道新华北路，南临城市东西方向主要干道福臻路，北靠城市次干道永兴路，离市商业中心区两公里。,平湖市区规划图,项目城市区位处于市区城北市场开发区，离市商业中心两公里,色块示例：,居住用地,工业用地,商业金融,教育科研,市场用地,商业中心区,本项目,项目交通,项目交通四通八达 苏宁杭浦交通枢纽,市区路网：,07,省道穿城而过，,01,省道、,07,省道和市内四通八达的乡镇公路网使平湖与上海经济区内大中,城市保持十分便捷的交通；,高速公路,：东西方向沪杭和杭浦高速连接杭州和上海，南北方向乍嘉苏和杭州湾大桥连接线连接苏州和宁,波，该几条高等级道路在平湖市均有出入口 ；,铁路交通：,铁路客货运输也相当便利，嘉兴火车站与平湖相距,29,公里，为铁路运输的中转站 ；,水路交通：,水路交通十分便捷，有,16,条水上航线与上海、杭州、苏州等地相连，为货物运输提供了低成本,的便利通道；,机场距离：,平湖市区去上海浦东机场和杭州萧山机场十分便利，距离约,150,公里左右，车程在,1,个半小时内。,消费人群,平湖及周边主要景点名称,08年客流量,平湖东湖,约208万,平湖莫氏庄园陈列馆,平湖九龙山度假区,设施全部建成后将达到750万,海盐南北湖,50万,嘉兴南湖,50万,嘉善西塘,约200万,桐乡乌镇,约700万,盐官观潮,90万,合计,平湖及周边城市年游客量达1300万，平湖未来将达1000万，项目具备巨大消费力支撑,平湖周边城市旅游景点云集,平湖周边城市的旅游资源也相当丰富，海盐南北湖、嘉兴南湖、嘉善西塘、桐乡乌镇、盐官观潮等均是国家,4A,级旅游景点，年客流量超过,1100,万人次。,平湖市区,08,年旅游客流量达,208,万人次,平湖旅游资源丰富，是理想的旅游度假胜地。拥有省级九龙山旅游度假区、海滨浴场、东湖景区、莫氏庄园陈列馆等，,08,年旅游客流量达,208,万人次。,平湖拥有未来客流量超过,750,万人次的旅游区,平湖的九龙山滨海旅游区是集山、海、岛屿、沙滩为一体的省级旅游度假区，总面积,10.12,平方公里，位于平湖市乍浦镇，属杭州湾北岸，由九龙山股份有限公司开发，九龙山度假区分成五大区块，目前已有部分项目投入运营，下一阶段度假区将动工建设世界最大的综合性主题海洋公园项目。据美国,ERA,研究中心预测，九龙山旅游度假区全部建成后，接待国内外游客年人流量将达到,750,万人次。,东湖,九龙山度假区,西塘,乌镇,盐官观潮,硬性条件,项目规模较大，且拥有优越的自身属性,立体交通,项目二三楼设立停车场，并与商场内部衔接，便于人流在内部均匀分布，并弱化楼层差，使整体价值提升；,规模大,项目商场部分建筑面积11.6万平米，其规模是平湖现有服装市场的约10倍；,车位足,停车位共有1100个，其车位比是桐乡世贸中心的1.25倍；,立面靓,项目外面采用菱形分割的玻璃，凹凸有致，富有立体感，时尚而新颖；,广场多,项目广场设三处大型动感广场，增强了项目休闲功能；,层高高,楼层间隔空间感强，一楼达到6米，比桐乡世贸中心高出20公分，且高于一般性购物中心；,通道宽,项目主通道达到16米，次通道均在4.5米以上，保证整个商场的舒适性；,B,平湖产业分析,平湖经济支柱产业简述,平湖服装产业分析,平湖服装市场现状,政策导向,小结,平湖经济支柱产业简述,服装产业为平湖工业的第一大特色支柱产业,2005年,2006年,2007年,2008年,服装、光机电、箱包和造纸为平湖工业的四大特色经济支柱产业，其中服装产业为第一大特色支柱产业，2001年服装产业经济总量占比达49%，接近全市工业经济的一半。2002年以来，技术密集型产业光机电业飞速发展，服装产业占比逐渐呈下降趋势，2008年，年销售500万元以上工业企业实现总产值645.66亿元，其中服装行业实现总产值134.34亿元，光机电行业实现总产值142.47亿元，箱包行业实现总产值31.91亿元，造纸行业行业实现总产值37.99亿元，其中服装行业和光电机业分别占总产值的21%和22%，光电机业首次超过服装业占比1%，但历年来，服装产业一直是平湖工业经济的重要支撑力量。,平湖服装产业分析,服装产业现状分析,平湖服装产业规模大，全市服装企业约2000家，从业人员约16万人 ，分别占全市制造业企业总数和从业人员总数的30%和55%,平湖服装产业起步较早，20世纪80年代初，利用紧靠上海的区位优势和上海劳动力密集型产业向周边地区转移的有利时机，一批企业通过与上海服装企业进行横向联合，实现了资本和技术的初始积累，经过近30年的发展，全市服装企业约2000家，从业人员约16万人，分别占全市制造业企业总数和从业人员总数的33%和55%，年产值500万以上规模的服装企业253家，年产值5000万以上规模的，年产值1亿元以上规模30家。,服装企业,其他企业,全市制造业企业占比图,全市从业人员占比图,服装行业从业人员,其他行业从业人员,平湖服装以外贸出口为主，产品95%以上出口到世界85个国家和地区，贴牌加工的占总出口的五分之三,平湖服装产业分析,服装产业现状分析,出口主体：,平湖有出口实绩的服装企业达到,200,多家，外资企业和外贸自营出口企业各占,50%,。其中茉织华实业、华盛服饰、平湖茉织华、华城茂麓、泰宏制衣、正邦时装、环球制衣、佳阳制衣、百灵服饰等企业年出口规模均在,2000,万美元以上；,出口市场：,平湖服装出口遍布世界各地，与,70,多个国家和地区建立了贸易关系，出口亚洲市场占服装出口总量的六成，其中：出口日本占,52.5%,，美国,15.6%,，欧盟,25,国,17.5%,；,出口商品：,平湖服装出口商品种类繁多，从当初的日本工装系列，逐步发展到现有的运动系列、休闲系列、羽绒系列、西服系列，近年又新增加了马衣（宠物）服装、游戏服装的生产和出口；,出口贸易方式：,平湖服装出口以外贸加工为主，约占全市服装出口总量的五分之三，其中来料加工和进料加工比例为,6:4,。,2005,年服装加工贸易出口占全市出口的,56.8%,，加工贸易中来料加工占,59.8%,。一般贸易出口以欧美市场为主。,据平湖经济贸易局统计，,08,年,1-9,月,500,万产值以上服装企业累计支出技术开发费,1.18,亿元，占全市技术开发费的,22.14%,。全市,244,家规模服装企业中,182,家企业进行了科技活动，其中,40,家设立了自己的科研机构，科研机构覆盖面为,16.4%,，平均每家科研机构拥有科技人员,15,名；,部分企业已具备较强的研发能力，如平湖市悦春毛衫制衣有限公司就于,2003,年与香港和富针织织造有限公司合作开发了“羊毛衫抗起球技术”，填补了国内此项技术的空白，还专门成立悦莱春羊毛（绒）纳米技术研发中心，依托浙江理工大学羊毛及特种纤维研究所的技术力量，在自主研发羊毛衫抗起球的基础上，开发羊毛（绒）纳米技术，研制更适合消费者的新型纺织面料和专项技术，提升企业产品科技含量；,平湖市拥有平湖服装行业技术中心（设在浙江伴宇实业股份有限公司），主要从事服装新产品、新材料、新工艺、新技术的研究与开发，将促进平湖服装企业与大专院校、科研院所的合作，全面增强服装企业自主技术创新能力与核心竞争力。,平湖服装产业已具备一定科研能力，40家规模企业设立了科研机构，平均每家科研机构拥有15名科研人员,平湖服装产业分析,服装产业现状分析,利润小,平湖服装行业长期以出口加工为主，十个企业八个“贴”牌，易受人民币升值、原材料价格上涨、国家出口政策调整、劳动力成本上升等因素影响，长期处于“贴牌加工”生产的企业很难抵御金融风暴的重重压力，导致利润大大降低。,竞争大,平湖规模以下服装企业,1000,多家，占全部企业的,80%,以上。大量小型服装企业在用工、价格、质量等方面竞相压价接单的无序竞争，未来竞争越来越大。,风险大,大企业质量意识比较强，能严把质量关，小企业质量意识薄弱，缺乏进料出货检验手段和生产加工监管措施，达不到国家强制性标准，去年美国消费者产品安全委员局宣布，不符合美国安全条例的进口纺织服装产品不仅要被销毁，而且出口企业还要被重罚，因此缺乏原辅材料安全和质量检测，出口风险将非常大。,企业产品同质化严重,平湖服装出口大部分集中在日本市场，出口市场单一，,2007,年出口日本占,52.5%,、美国,15.6%,、欧盟,25,国,17.5%,，欧美市场的占有率相对较低。平湖服装企业产品单一，而且产品的抄袭复制普遍，往往一个季节到了，每个企业的产品雷同；,发展制约,土地要素资源日趋紧缺，新增用地必须向重点区域、重点产业、重点项目倾斜，很难再用于服装行业外延扩大。服装产业等单纯扩大生产规模的项目已被严格限制，自主创牌、特色产业和规模发展是平湖服装唯一出路。,平湖服装行业问题与机会并存，外贸转内销是平湖服装业未来的必由之路,平湖服装产业分析,服装产业发展趋势分析,平湖服装产业分析,服装产业发展趋势分析,平湖本地品牌加快树立品牌知名度，许多加工型企业开始着力打造品牌,世界最大的服装企业茉织华旗下的悦莱春羊毛衫在,2006,年就成为嘉兴市第一家中国名牌产品获得者，凭借品牌优势，打开销售渠道，目前已在全国开设品牌专卖店和专柜,500,多家，还与法国奥帝马集团,(,香港,),有限公司合作，致力于高档次纯山羊绒制品的开发和生产 ；,平湖依爱夫纺织有限公司生产的“伊佳林”运动装在第三届全国体育大会上，穿在了上海代表团,400,多名体育健儿身上；,平湖瑞丰服装有限公司加大了新品服装的研发，开发了一款“不折叠的新款服饰”。这些加入科技含量的中高档服饰已经受到国内外客户的青睐；,亚鑫实业有限公司自创的“亚鑫”风衣系列产品获得第十一届大连国际服装博览会“双十佳”品牌奖、上海国际服装博览会金奖，成为国内风衣系列产品中的佼佼者；,嘉兴蒙士特服装公司去年底投资,1000,万元，着力打造“旎莱雅”职业休闲女装品牌，并在杭州、上海等地开了,8,家专卖店，上百款服饰销售率高达,70%,；,永联服装洗涤有限公司向杭州一商标事务所通过转让买下“邦德赛”商标，正式开始开发国内市场 ，“邦德赛”品牌专卖店将在平湖市镇,(,街道,),实现全覆盖。公司目标已向嘉兴市区、嘉善、海盐等周边地区乡镇进军，通过加盟、连锁等方式扩大营销网络。,政策导向,政府呼吁创品牌转内销，一系列政策出台,增值税从生产型转为消费型：,09,年起，增值税从生产型转为消费型，这项税制改革允许企业抵扣其购进设备所含的增值税，消除了生产型增值税产生的重复征税因素，是一项重大的减税政策，有利于鼓励投资和扩大内需，促进企业技术进步、产业结构调整和经济增长方式转变，这给平湖传统服装企业加快设备改造，实现转型升级，赢得竞争优势带来了有利机遇。,实施奖励政策：,企业产品获中国名牌或驰名商标，奖励,100,万元；获得省级名牌，奖励,12,万元，一系列优惠政策的出台，激励平湖服装企业创牌生产。,开办服装技术研发平台：,08,年初，平湖市成立了首个服装技术研发中心。为平湖服装企业提供了集产品开发、成果转化、人才培训于一体的公共服务平台。,助推服装电子商务转型升级创品牌：,09,年，平湖市顺势而为帮助个体电子商务从业人员升级转型创品牌 ，企业可以利用互联网电子商务将传统的商务流程电子化、数字化，一方面以电子流代替了实物流，可以大量减少人力、物力，降低了成本；,政府带头搞活动，助推企业外转内步伐,服装产业“转型发展”平湖论坛：,2005,年，西瓜灯节举办了服装产业“转型发展”平湖论坛，支持平湖服装这个区域性品牌的建设，以行业协会为主导，建立平湖服装品牌的核心价值，着力引导产业集群转型发展，积极推动企业从贴牌向自主品牌转型；,服装产业“转型提升”沙龙：,2007,年，西瓜灯节又举办了服装产业“转型提升”沙龙，借助沙龙平台，为企业拓展发展思路、经营模式等创造条件，助推产业转型提升，加快推进平湖从服装大市向服装强市；,品牌服装秀平湖：,2007,年，平湖市人民政府主办，市经贸局、市服装协会承办的“品牌服装秀平湖”展演，汇集了包括中国名牌悦莱春在内的平湖市十几家知名企业的新产品，充分展示了平湖企业打造品牌服装的实力与信心，展现了平湖作为中国服装跨国采购产业基地和中国出口服装制造名城的时尚魅力。,政策导向,品牌服装秀平湖,平湖服装市场现状,慧腾服装城,项目地址,平湖建国南路与城南西路交汇处,建筑面积,约6000平米,楼层,共两层，地下一层，地上一层,销售模式,未销售，以出租为主,租金情况,地下一层每平米60元左右，地上一层约100150元,经营性质,批发兼零售,经营状况,除地下一层少部分商铺未出租外，其他基本在经营，商场经营主要以外贸尾货为主，价格低廉，几十元到上百元不等，商户经营商品同质化严重，缺乏品牌；,概况：慧腾服装城为平湖最早的老服装市场，规模小，环境差，主要经营外贸尾货，服务于市区及周边乡镇，辐射范围小。,平湖服装市场现状,金平湖服装城,项目地址,平湖南市路（临近慧腾服装城）,建筑面积,约12000平米,铺位数,700多个（单铺面积均在30平米以内）,楼层,地面两层,销售模式,全部销售，返租10年，年回报7%，前三年在总价中一次性返还，后七年按认购总价逐年返还,销售率及售价,二层已售完，一层销售率达80%，售价均价2万左右，街铺3万多,租金情况,一层约100150元，二层每平米60元左右，,经营性质,批发兼零售,经营状况,新型的服装专业市场，已开业半年，约有一半商家开业，基本分布在一层，主要经营以外贸服装为主，有部分本地品牌入驻，但总体服装档次不高,概况：金平湖服装城06年开发，09年中开业，目前平湖规模最大，环境最好，配套最完善的新型外贸服装市场，但与长三角专业市场相比，规模小，档次低，竞争力不强。,小结,大产业，小流通，外贸转内销正当时，我们拥有巨大的市场机会点,平湖服装产业发展早，规模大，企业多，技术先进，为平湖工业经济的第一大支柱产业，全市拥有,2000,多家服装企业和,16,万从业人员，,40,家规模以上的企业平均拥有,15,名科研人员；,平湖服装企业面临利润低、竞争大、风险大、产品同质化、发展制约等诸多问题，外贸转内销是平湖服装业未来的必由之路；,平湖本地服装品牌加速树立品牌知名度，许多加工企业加入自创品牌的行列；,政府呼吁平湖服装企业由外贸转内销，一系列优惠政策出台，开展一系列活动助推外转内转型速度；,本地的服装专业市场规模小、经营乱、环境差，主要满足本地人的消费需求，辐射范围小，与产业现状不匹配，平湖服装市场面临急需升级。,C,长三角市场典型案例及竞争分析,长三角市场典型案例,长三角市场竞争分析,长三角市场典型案例,常熟招商城,简介：,常熟招商城始建于1985年，经过20多年的发展，已从当初的“马路市场”发展成全国最大的服装服饰批发市场。建筑面积200多万平米，城内设有35个专业市场，拥有商铺2.8万个，8万多名来自国内外的经营者在此落户，日均客流量20多万人次，日均货运量2500多吨，日均资金流量6.12亿,先后开通了241条辐射全国1000多个城市的客货运专线。从1996年起，常熟招商城市场成交额连续10年超100亿元，2006年实现成交额306亿元。,桐乡世贸中心,中国轻纺城,常熟招商城,杭州四季青市场,海宁中国皮革城,政府适时进行引导 ：,市场自发形成，兴起时间早，属于“先有市后有场”，政府在市场成熟阶段介入，把市场规划建设与特色产业发展和有机结合起来，逐步形成“买全国货，卖全国货”的市场格局，最终成为辐射国内外的商品集散地。,好区位好产业：,由于常熟地处沿海中部发达地区，具有独特的区位优势。加之常熟素有服装针织之乡美誉，有,4000,余家服装企业产业群体作后盾；,实行资产整合：,组建了常熟招商城集团有限公司，将原来分散的,28,家市场进行资产整合，归行纳市组成专门的管理片区，既集中统一，又各显活力。,市场不断扩充和档次提升：,通过拆迁一批农房和违章建筑，完成了招商城道路的街景改造和多个老大难摊位的整治。通过新建及改扩建一批工程，使商城从大棚市场向商厦市场转变，市场规模进一步扩大；,推广力度大：,从,2000,年起，连续,7,年成功举办“中国江苏（常熟）服装服饰博览会”，提高常熟服装在全国服装行业的影响力和知名度。创办了中科常熟招商城信息有限公司，开通世界服装网和常熟服装网，拥有网上办公、网上订货、视频电视及电子转账等业务。,常熟招商城的特点：,长三角市场典型案例,桐乡世贸中心,简介：桐乡世贸中心位于桐乡汽车站旁，项目规模庞大，拥有服饰批发、原材料供应、名品旗舰广场、餐饮娱乐休闲街、商务办公、酒店服务六大功能，是一个新型的综合性大型市场，项目分两期开发，一期是皮革箱包专业市场，已于09年11月18日正式开业，经营模式为批零兼营。,开发商,浙江春天建设集团,占地面积,总33万（一期14 万，二期19万 ）,建筑面积,总60万（一期27万，二期33万 ）,停车位,2000多个,销售价格,一二三层3万每平米左右,租金情况,100200元每平米,销售模式,全部销售，返租6年，年回报8%，前三年总价一次性扣除，后三年逐年返还，按合同价保底返还8%，租金收益多出部份按购铺量比例分红，6年后可原价回购,经营情况,一二三均已开业，且没有空铺,桐乡世贸中心,中国轻纺城,常熟招商城,杭州四季青市场,海宁中国皮革城,桐乡世贸中心特点：,一、项目规划：,规模大：,项目总规模,60,万平米，已开业的一期建筑面积达到,27,万平米，每层面近,7,万平米；,内部立体交通：,项目二三层拥有停车场，停车场与商场内部衔接，形成立体交通系统；,业态本地产业基础薄弱：,项目一期业态为皮革箱包，于拥有雄厚产业基础的海宁皮革城相似，但桐乡本地的皮革箱包产业并不发达，与海宁皮革城相比竞争力不强。,二、客户营销和社会营销：,旅游资源整合：,桐乡乌镇为中国旅游客流量最多的古镇，年客流量达,700,万，项目跟旅游结合起来，把游客带到了这里来购物、消费；,精神营销：,项目对来到这里消费的旅游客户和普通客户都采取了很多优惠政策，比如市场里的劳斯莱斯、兰博基尼、法拉利、游船、美女模特等等，这些都给消费者带来了精神上的满足；,及时行善得民心和政府支持：,项目董事长卢小丰给中国扶贫基金会捐款,1000,万，而且还给项目的民工,3200,万奖金。此种举措得到国家副总理回良玉接见” ，得到投资者认可及政府支持。,长三角市场典型案例,杭州四季青市场,简介：杭州四季青服装特色街区地处杭州中心城区的中心区域，营业面积21万平方米，全长约1100米，汇集了四季青服装市场、杭派精品服装市场等17家专业服装市场，服装经营户10000余户，从业人员3万余人，年成交额近百亿元，从80年代末开设第一家服装市场开始，已成为全国最大的服装集散地之一，被市政府命名为四季青服装特色街。,市场以批发为主(占80%以上)，汇聚了1100余家服装生产企业，900多个品牌/商标的服装，种类已经涵盖了服装成衣的各个类型，且产品细分十分完善。1-2楼档口区销售大众流行服装，三楼精品区为中、高档品牌服装加盟代理。,桐乡世贸中心,中国轻纺城,常熟招商城,杭州四季青市场,海宁中国皮革城,杭州四季青特点：,批发为主：,市场以批发为主,(,占,80%,以上,),，经销商遍布全国各地；,市场集中：,市场汇聚了汇集了四季青服装市场、杭派精品服装市场等,17,家专业服装市场；,女装产业基础：,杭州拥有女装产业基础，全市拥有女装企业,2000,多家；,厂家集中：,市场中有,30%,以上商户拥有服装加工厂和服装企业，商铺做为窗口，摆放各种服装样品，实现自产自销；,一流的商务平台,:,市场与阿里巴巴的合作，建立了电子商务平台，营销网络渗透东南亚、欧洲、美洲市场；,长三角市场典型案例,中国轻纺城,桐乡世贸中心,中国轻纺城,常熟招商城,杭州四季青市场,海宁中国皮革城,简介：中国轻纺城市场原名“绍兴轻纺市场”始建于1988年，经过20年的发展，已经成为亚洲规模最大、成交额最高、经营品种最多的纺织品专业批发市场。,2008年中国轻纺城面料成交额为352亿元，连续十七年名列全国十大专业市场第二位；，总建筑面积达56万平米，占地面积23万平米,商户1万余家，上市布匹品种1万余种，服装1000余个品牌，场内经营人员3万余人，日客流量10万人次，产品销往173个国家和地区。,中国轻纺城特点：,纺织产业基础：,浙江绍兴市是全国闻名的纺织大市，拥有纺织企业,6000,多家，占全市工业比重的,70%,。,09,年前三季度纺织业实现销售收入,915.73,亿元 ，其中中国轻纺城实现市场成交额,416.82,亿元 ，占总量的,46%,；,旅游资源整合：,中国轻纺城开设直通车，牵手旅行社，推动“市场购物游，开通了绍兴市区至市场的免费直通车，还设立了杭州黄龙旅游集散中心到柯桥的旅游专线终点站；,电子商务平台：,“全球纺织网” 是中国最具影响力的纺织行业电子商务平台，目前拥有会员,40,余万，,11,万采购商，日访量达,120,万，客户覆盖全球,80,多个国家，发布信息集原料、面料、家纺、服装等,17,个纺织领域，在全国组建了,60,多个信息联盟，形成了网上、网下多种形式的专业贸易服务；,改造提升档次：,老市场经营环境、配套设施，与现代交易的要求越来越不适应，新的联合市场和国际贸易区,(,时代广场,),相继建成开业，规模达,76,万平米，集样品展示、贸易洽谈、商务办公、电子商务等功能于一体的现代化市场交易区。,长三角市场典型案例,海宁皮革城,简介：海宁中国皮革城创办于1994年，2005年实施异地扩建，是迄今中国规模最大的皮革专业市场，全国皮革业龙头市场，全国皮革服装、裘皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革的集散中心，也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。,占地面积,约23万,建筑面积,总建筑45万,（一期19万，二期26 万）,停车位,3000多个,商户数,2200多家,租金情况,400800元, /月,销售情况,已销售30%，70%出租，均价5万元每平米，今年一铺拍出每平米8万元高价,经营情况,年客流量达310万人次 ，年销售额268亿元,桐乡世贸中心,中国轻纺城,常熟招商城,杭州四季青市场,海宁中国皮革城,海宁皮革城特点：,规模大,：海宁皮革城总建筑面积45万平米，为中国最大的皮革专业市场；,坏境好,：项目内部设有多处休闲区，外部有水系景观带，文化广场等设施，环境秀丽；,配套完善：,项目二期拥有电玩城，餐饮休闲街、旅游接待区等配套功能；,皮革产业：,皮革业是海宁重点发展的支柱产业。海宁皮衣生产约占全国总量的1/3，已成为中国目前最大的皮革服装、皮革制品的集散中心，被誉为“中国皮革之都”。,品牌商家聚集,：中国皮装八大衣王、40多家真皮标志佩挂企业，皮尔卡丹、老爷车、巴黎世家、COBO、朗力、鳄鱼、万里马、圣大保罗、意大利袋鼠等国际知名牌以及省级、地区级知名品牌；,电子商务平台：,“网上皮革城”是海宁中国皮革城唯一官方网上交易平台， 以现代化网络平台和呼叫中心为服务核心，融合品牌展示店、销售店、定制店于一体的商务平台。,营销模式：,海宁皮革城采取主动出击、上门营销的策略与旅行社联系上门签约，先后与江、浙、沪、鲁、豫等省市的旅行社签约合作，仅2007年就与1400多家旅行社签订合作协议，全年接待旅游团队1.5万批。,新市场PK老市场，长三角专业市场进入新模式,目前长三角的新老市场竞争趋以激烈，常熟招商城、中国轻纺城、四季青服装市场等老市场依旧统领市场，近年来，新兴的专业市场迅速崛起，他们以全新的开发模式、经营模式、盈利模式出现，如桐乡世贸中心、海宁中国皮革城、等均采用全新的模式，促使老市场也加紧升级步伐，例如中国轻纺城的联合市场和时代广场开业，常熟招商城投入巨资进行改造；四季青服装市场与阿里巴巴的合作，建立电子商务平台。,长三角市场竞争分析,1、开发模式：,规模大：得当地政府的大力扶持，老市场的规模不断扩充，新市场的单体规模也越来越大；,多功能：专业市场与酒店、办公、住宅、餐饮娱乐休闲相结合，并建立完善的配套设施，开始走城市 综合体路线；,档次高：市场内外部的装修档次、店面形象、内部交通体系及环境越来越好，开始走购物中心路线；,2,、经营模式：,发挥产业优势：专业市场开始注重本地及周边产业基础，将多种产业企业拉进市场开店，形成产业集群，业态集群；,管理规范化：大部分专业市场组建了专业的运营团队，实现统一招商、统一管理、统一经营，使商场良好持续经营作保障；,旅游资源整合：大部分专业市场将当地及周边的旅游公司合作，将游客带来市场消费；,电子商务平台：电子信息化不断进步，专业市场开始建设自己的电子商务平台，将实体店搬上网络；,3,、盈利模式：,卖虚拟产权铺盈利：专业市场开始将铺位小面积分割销售，并长期返租，手握经营权；,出租盈利：依靠长期的经营权，将商铺租给商户，赚取返租投资者后多出部分盈利。,D,项目定位,项目,SWOT,分析,定位策略,市场定位,形象定位,平湖没有上规模上档次的服装市场，与本地产业现状不匹配，我们拥有巨大的市场发挥空间；,政府支持转内销，企业在响应，我们处于较好的时间节点；,项目所在地区周边旅游资源丰富，拥有强大的消费力支撑。,将项目定位以中高档为主的品牌服装专业市场，面向长三角，辐射全国乃至全世界，成为平湖一张崭新的名片；,将政府引入本项目的一系列推广活动，强强联合打造平湖外贸服装交易平台；,与长三角强大的旅游资源相结合，将项目打造成旅游景点，有效导入游客消费力。,抓住,项目SWOT分析,Qpportunity机会,长三角服装市场竞争日趋激烈，众多老市场地位高，品牌多，我们存在较大的市场竞争；,项目周边地块规划为市场开发用地，未来可能存在业态复制的竞争对手；,09,年房地产市场行情较好，房价一路飙升，已超过,07,年的至高点，存在国家出台一系列调控政策抑制房价的威胁。,走差异化路线，引进品牌,outlets,零售管理机构，将项目经营档次提升，形成竞争力；,借政府之力快速推动招商，将本地较有实力服装品牌率先引入本项目，确保本项目在市场上的龙头地位；,趁目前房地产大行情较好，抓时间、抢工程、加大推广力度，争取在明年,4,月份拿到许可证后开盘销售。,转化,项目SWOT分析,Threat威胁,Strength优势,项目位于长三角经济圈腹地，拥有较好的区位优势和交通条件；,项目坐落于拥有雄厚服装产业的平湖；,项目建筑形式动感时尚，硬性条件佳。,将服装产业融入到本项目，发挥产业优势；,引进国内形象较好的配套业态作为门面，如西餐、运动品牌等，来强化项目较好的展示面；,发挥,项目SWOT分析,项目规模与长三角典型专业市场相比是最小的；,平湖服装产业缺少品牌；,项目本地消费力有限，光做零售支撑力不够，我们要走批零兼营的路线；,引进国内知名服装品牌立标杆，并建立电子商务平台，吸引服装企业创品牌进驻本项目。,减少,项目SWOT分析,Weakness劣势,路径一,发挥优势,抓住机会,定位策略,根据SWOT分析方法，本项目有以下两条路径来确定市场定位,路径二,发挥优势 规避威胁,发挥产业优势，,抓住市场空白，建立产地型大型服装市场,利用周边旅游资源，引入OUTLETS品牌经营商，来创立新优势，规避同类市场威胁,发挥优势,抓住机会,项目拥有较好的区位和交通优势；,项目拥有雄厚服装产业做支撑；,平湖没有上规模上档次的服装市场；,政府支持转内销，企业在响应，项目处于较好的时间节点。,依靠内部优势，发挥外部机会，做产地型服装批发市场,路径一 产地型大型服装批发市场,创立新优势,规避威胁,引进百联、燕莎、或香港、韩国大型OUTLRTS零售管理机构，利用本项目周边庞大的旅游购物市场，形成本项目的独有的市场优势,长三角服装市场竞争日趋激烈，众多老市场地位高，品牌多，我们存在较大的市场竞争；,项目周边地块规划为市场开发用地，未来可能存在业态复制的竞争对手。,面临市场竞争，我们要走差异化路线。引入名牌outlets零售管理机构,（该运营商应该有成功运营大型Outlets的经验及案例，并且拥有丰富的、有质量的国际服装品牌资源）,来创立新优势，来规避同类市场威胁。,路径二 品牌OUTLETS零售中心,特点,1、引入品牌OUTLETS零售管理机构，将快速形成差异化制高点，树立本项目在长三角市场中的竞争优势。,2、自主经营OUTLETS则成本相对较高,借鉴周边专业市场的经验，利用旅游资源需要付出相应的成本（如桐乡世贸中心与旅行社合作，需为每人次游客支出60元成本，海宁皮革城也有相应成本支出），但对于服装业态而言，成本相对较高，压力较大。,3、自主经营OUTLETS较难获得消费者认同,消费者在选购服装时对品牌敏感度较高，上述项目定位对服装的品牌数量以及质量都有较高的要求。,路径二 品牌OUTLETS零售中心,1、引进Outlets运营商为主力店，成为本项目主要卖点和核心竞争力；,2、若不能成功引进，则将Outlets作为吸引零售消费的概念进行推广。,建议,策略,综合以上分析，我们建议项目市场定位如下：,以平湖产业为基础的批发零售相结合的,产地型服装商贸中心,项目市场定位,定位说明：,1、项目市场标杆：常熟、虎门，类比同类服装产地城市，树立大市场的形象与高度，人流如织，货如轮转的美好前景，前成为本项目、平湖市政府、平湖本地服装厂商共同努力的目标。项目价值也因此获得提升。,2、定位中包含零售，若能成功引入OUTLETS品牌零售管理机构，项目将如虎添翼。,上述附表：,城市,服装企业数,年总产值,年产服装量,常熟,4700多家,约600亿元,约6亿件,虎门,2000多家,约140亿,2.5亿件,平湖,2000多家,约130亿,3亿件,与常熟、虎门服装年产值对比表：,打造一个以平湖产业为基础，面对长三角，辐射全国乃至全球的产地型、高档次、新概念、批发零售相结合的,全球品牌服装批发采购中心,含义：以outlets为主体的品牌零售中心和以依托本地产业基础的服装内外贸批发中心的组合,项目形象定位,THE END THANKS !,勤力 专业 思考 务实,