某房地产项目策划思路汇报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,株州项目前期思路汇报,长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司,二00八年一月二十四日,目 录,一、项目解析,二、项目定位及可行论证,三、项目物业发展建议,四、项目营销初步思考,一、项目解析,一、项目指标：,占地面积：,5319,（约,7.8,亩）,容积率：,6.4,总建筑面积：,3.78,万,建筑密度：,34.5,总户数,:290,户,本案,二,、,区位分析：,城区区位,交通枢纽,本案,解析:,本项目地处株州市荷塘区此区域是株州的老民区,生活便利,配套成熟.,解析:,本项目地临处株州市汽车站,紧临新华西路,距株州火车站只有3公里远,交通条件出众.,三,、,交通分析：,大交通：外出,小交通：便利,解析:,本项目地临处株州市汽车站,紧临新华西路,距株州火车站只有3公里远,交通条件出众.,解析:,本项目是株州的老城区,交通条件成熟,项目区域有多条公交线路.,本案,株州市汽车站,新华西路,四,、,环境分析：,周边环境较差,五、周边项目对比规模,项目,占地面积（）,物业组合,东方花园,芙蓉苑,12779,小高层住宅,西子花园,57860,小高层、多层住宅,玫瑰名城,156500,多层住宅,伟大欧洲花园,17316,小高层、多层住宅,天鹅湖公园,丽景苑,-,小高层、多层住宅,百合嘉园,42500 ,小高层、多层住宅,东方明园II,27000,小高层住宅,本项目,5319,小高层住宅,本项目在本区域规模小！,六、周边项目对比容积率,项目,容积率,东方花园,芙蓉苑,3.1,西子花园,2.1,玫瑰名城,1.28,伟大欧洲花园,1.9,天鹅湖公园,丽景苑,1.8,百合嘉园,1.6,东方明园II,3.7,本项目,6.4,本项目在本区域内容积率最高 ！,七、周边项目对比地块条件,东临,南被,西边是,北靠,地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！,注：配项目四至图片,八、项目未来竞争形式分析,开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心,从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。,2006,年全年销售面积,215.4,万平方米，而,2005,年的销售面积,116.5,万平方米，同比增长了,84.8%,，自,2006,年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。,荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。,从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。,项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！,九、小结：,项目规模小,容积率高,地块条件一般,未来市场竞争压力大,项目发展需要寻找差异化的发展路线！,注：配项目地块图片,二、项目定位及可行论证,一、项目定位思路,思考方向,领导者,跟随者,补缺者,绝对的领先实力,先发制人的战略致胜,行业,/,市场的风向标,相对较差的实力,灵活的差异化发展,行业,/,市场的空白填补,相对领先的实力,积极跟随领导战略,行业,/,市场第一响应者,基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！,二、住宅调查分析,项目名称,住宅主力产品,项目名称,住宅主力产品,玫瑰名城,三房（110-140平米）,东方明园II,120-160平方米,伟大欧洲花园,80%的100以内中小户型 (热销),百合嘉园,90143平米,佳兴,万鸿鑫城,三房(120-138平米),公寓(40-50平米),西子花园,三房(140-150平米),荷塘悦舍,三房(130-140平米),翠堤湾,三房(100-130平米),户型是为三房为主,三房集中在110140。,三、寻找市场空白点,增加产品附加值，提高性价比,紧凑中小户型住宅,（一房,二房6580，三房90-120, ）,四、本项目物业定位建议,结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：,超性价比产品,紧凑中小户型住宅,（二房6580,，,三房90-120,）,五、本项目目标客户定位预测,市汽车站,铁路医院,冶金工校,变压器厂,株州电厂,本案,齿轮厂,项目区域内企业厂矿多,外加市汽车站临近本项目,结合对周边楼盘市调分析,目标客户群为以下几类:(下页),六、目标客户的定位,新婚家庭,本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高,;,年轻一代,区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大；,本区域企业职工,本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业,;,流动人口,周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房,.,低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！,新婚家庭,年轻一代,七、目标客户的心理分析,他们都是什么样的人？,他们都是知识工作者，主要从事管理、研发及营销工作。例如：事业单位、金融机构从业人员、企业中层管理者、教师、记者、文艺工作者、律师、等智力型工作者及个别外籍客户。,他们社会工作经验不算太久，大部分人已参加工作26年。因此，年龄主要集中在2529岁之间，正处于职业人生的黄金阶段。,他们有稳定的基础收入，大部分人都尚未成家，年龄不超过30岁，但都有了稳定的恋爱对象，内心对于热恋的浪漫仍旧充满激情。,他们对自己的未来充满自信，是一批正处于发展中的城市精英,晨势精英,成长中或刚跨入成长阶段的精英,八、目标客户的心理分析,什么样的态度？,个性文化,思维活跃，创新意识较强，善于独立思考，也热衷参加各类时尚聚会。追求高质量生活，酷爱运动，尽量使自己保持健康积极的生活态度。知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素质。见多识广，知识结构全面、丰富，比较乐于与同阶层的人为伍。,社交事业,有比较稳定的私人社交圈，比较注重理想友谊。消费略偏感性，对时尚和新生的事物有较高的接受力和鉴赏力。事业初成，仍处于上升期，相信自己的能力，对未来有较高的预期。,生活就是一场Party,九、项目定位理念,城市文化,超女热潮吸引了人们对娱乐文化的关注。株州年轻市民比较在意自己的日常休闲生活品质，他们喜欢参与并及时跟随城市的生活潮流。,市场导向,个性居住将成为房地产市场发展的又一焦点。消费者对个性居住情有独钟，抓住其消费心理特征，创造满足心理需求的理念将成为营销关键。,倡导以娱乐文化为主题的个性生活特区,构筑项目独一无二的居住特质,那么，项目应该构筑什么样的个性主题呢？,十、项目定位理念,项目特点,不仅有充分魅力的华丽外表，创新的室内空间，不再停留于传统独居生活。为居住者打造一个舒适、颇有吸引力的会客聚会场所。,消费者特征,高素质、高品位，注重外表更在意感情。个人价值观易于在生活当中突显，希望有属于自己空间，并喜欢与朋友一起分享，十分看重朋友感情。,项目定位理念：,打造株州精英城市生活Party,开启城市精彩Party生活,十一、项目发展定位,株州首席城市生活Party,【阐释】,项目以独特生活理念切入市场，准确抓住项目目标消费群的心理特征，倡导并引领现代都市生活新观念。而项目正是新生活的载体，通过自身产品价值的组合和创新，营造满足现代都市青年生活价值追求的居住空间。,十二、项目定位可行论证,项目交通便利，,荷塘区地处“南北通衢”之要冲,全国四大铁路框纽株洲市的东大门，交通便捷。区内主干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线在这里交汇，株洲北站和湘江千吨级码头距荷塘区仅,2,公里；距长沙黄花机场,60,公里，形成了“水陆空”三位一体的交通优势。,本片区为,老居民区，生活便利、配套成熟，受本区域客户的青睐,本片区为老城区在生活、医疗、教育等配套设施完善，,看中本区域成熟的生活配套，多为来居住型客户,。,近几年以来，株州房地产市场发展态势良好，市民,有效需求抬升区域繁荣,作为年轻购房一族来说，非常渴望够得一套能够付得起首付、月供压力不是很大、离上班的地方又不太远的房子。,十三、项目差异化竞争策略分析,差异化竞争策略,策略,策略实现点,产品差异化,紧凑型中小户型,新颖外立面,低首付低总价高单价,总价跟随策略,价格差异化,十四、周边项目主力户型总价、首付分析,项目名称,主力户型,总价,总价,30,税金,（5.05）,首付款,玫瑰名城,三房（110-140平米）,237500,71250,11993,83243元,伟大欧洲花园,80%的100以内中小户型,-,-,-,-,百合嘉园,90143平米,241500,72450,12196,84646元,东方明园II,120-160平方米,266000,79800,13433,93233元,本案,80-100平方米,189000,56700,9545,66245元,结合上表我们可以看出本产品在价格竟争力上有优势,注明:(本计算单价为个楼盘目前市场价,面积为主力户型的平均值),总价跟随策略,三、项目物业发展建议,一、建筑立面建议：,一 、建筑风格设计建议,以现代建筑为主,为了提高审美度及品质感，本项目在建筑风格上，要以现代风格为主，注意建筑外观造型的设计，特别建议采用现代时尚风格。原则上是项目既艺术又是科学，既是设计的又是实用的，无论在感观上、成本上、效率上，都要区别如其他楼盘风格，有助于提升本项目形象、使之更具时尚气息为以后销售减轻压力。,二、建筑外立面参考,一、建筑立面建议：,建议,借鉴了四合院式的建筑风格，中轴对称，四面通过高低错落的社区围合，形成宽敞的庭院。在单体结构设计中采用岭南建筑特色 形成本项目特有的庭院风格：畅、幽、灵、雅。（,畅即通达、顺畅，动线有系统且如行云流水；幽即幽静、隐深，身居闹市而不闻车马之喧；灵是灵巧、多变，层次错落有致且内涵丰富；雅是时尚、高雅，既不落俗套亦非曲高和寡。,）,二、小区园林建议：,立体庭院。以“院”概念为建筑规划手法，通过现有规划的架空抬高，构成一个巨型的院落空间。,三、住宅户型建议,一、项目户型配比、面积区间建议,34858平方米,一室一厅,平方米,6971,平方米,20916,平方米,6971,20%,60%,20%,二室二厅,(80-100平米),三室二厅,(40-50平米),(100-130,平米),四、住宅户型布局建议,按项目原经济指标分析：,住宅建筑总面积为34858平米，规划为290户，每户面积约120平米；这样的从单个户型上来说做3房的话完全可以达到好的效果，但是结合项目实际情况，工字型布局且进深达15米，建筑面达62米，这样120平米3房拿到本项目就和难满足条件。故我司提出以下布局建议：,通廊式布局,15米,62米,五、住宅户型布局建议,电梯、消防通道,二房区域,走道,三房区域,一房区域,六、住宅户型建议, 套内面积：48.26平米,优势：,1.客厅采风较好。,2.卧室和卫生间对门，交通方便。,3.餐厅和厨房对门，交通方便。,4.阳台的服务空间比较舒适。,一室,六、住宅户型建议,一室,优势：,1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。,2.卧室采光较好，阳台服务区舒适。,3.卧室跟卫生间之间交通方便。,4.厨房跟餐厅之间交通方便。,六、住宅户型建议,二室,优势：,1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。,2.各房采光较好，阳台服务区舒适。,3.厨房跟餐厅之间交通方便。,六、住宅户型建议,三室,优势：,1.此户型结构方正，布局较合理。,2.入口与各功能区布局紧凑，使空间得到有效利用。,3.客厅和卧室外飘窗设计，光线好，视野开阔。,4.洗衣房独立设计使洗衣更为方便。,二室,二房大户型,双数层：,七、户型附件,二室,夹层：,双数层：,七、户型附件,二室,单数层：,七、户型附件,90平方米的两房户型，通过夹层创新设计，使平淡的户型转变为中空客厅的复式住宅的效果，使用价值得到大大提高。,单数层是平层设计，向上配夹层功能间，可做卧室，也可做书房，客厅中空，尊贵感强烈；双数层客厅中空，次卧和厨房升高约,2米（其下部是单数层赠送的功能间），以主卧的下部，是赠送给双数层的下沉式功能间。如此设计，90平方米的户型可扩展至115平方米，,两房变三房，主卧套房、次卧、功能房、书房、景观阳台、工作阳台、中空大客厅一应俱全，功能齐全。,二房大户型夹层解析:,七、户型附件,面积:99.11平方米,朝向:正南,特点:,1、本户型具有11.5米的豪华面宽，起居室、主卧、次卧全部南向设置，均可观景。,2、起居室外飘阳台三面采光，最大限度的将阳光揽入室内。,3、主卧、次卧均附带可双向观景的外飘窗，极大地丰富了观景视野。,4、动线流畅的大面积厨房设置，可供家人充分享受烹饪之乐，并可根据功能及个性所需随意布置。,5、另有独立式洗衣机位等功能设计，细节之微亦用心加以考量。,二室,七、户型附件,七、住宅户型建议, 套内面积：117平米,优势：,1.此户型布局方正，结构较合理。,2.入口进深较短，空间得到有效利用。,3.起居室与卧室外飘窗设计，享受充足阳光。,4.厨房与餐厅距离较近，便于就餐。,三室,文化泛会所,入户大堂,电梯间,生态车库,点缀空间、花小钱、出奇效！,八、小区公共空间建议,更多强调参与性的园林设计,酒店式入户大堂,生态景观大堂外景,半山兰溪谷底层大堂,豪华装修尽显尊贵,豪华双入户大堂设计,地下生态大堂,民族风情大堂,风格迥异的电梯文化,豪华双入户大堂设计,依托项目地块现状，将车库设计成生态车库，挖掘项目价值卖点，通过不断的细节方面的创新和品质追求，不断提升项目价值，实现项目经济效益的最大化。,半地下生态车库与地下生态/文化大堂形成令人惊异的半地下空间，为项目增色不少，用最少的成本投入，制造最大的市场关注热点，通过细节感性打动客户和业主。,节能适用的生态车库设计,九、产品整体提升建议,空间多元化。设计上运用多种形式延伸、渗透空间，在同一个空间上完成平层、错层、复式等多种转换，让使用者充分领略到空间趣味和空间之美；,高实用率设计。,N,房变,N+1,设计，一房变两房、两房变三房、三房变五房，以超大阳台设计为特色，成为使用者充分发挥想象力的创意空间，功能上可以自由扩充调整，可做小卧室、书房、茶室、健身房等，实现近,100%,的使用率；,可以采用客户可选精品装修。目前株州大部分住宅产品一样毛坯房交楼，已出现一些带装修交楼的案例，从带装修交楼成为全国公寓产品潮流的趋势，将来会有更多公寓产品带装修交楼，建议本项目产品也带装修交楼，并提供几种装修套餐供客户选择，以满足不同客户的个性需求；,公共部分精品装修。公共部分实行创新，设计气派的入户大堂，它的电梯前室、楼梯间和公共走廊也是按照酒店方式设计装修的；,精品户型：控制户型面积，户型尽量做到,5,明，每套住房配备厨房、卫生间和多功能阳台；,精品配套：设置商务服务中心，为客户提供复印打印、装订、订票、会议、工商办证等商务服务，以及洗衣、美容美发、叫醒等生活服务；,精品服务：酒店式物业管理，引用金钥匙品牌物管提供优质服务。,四、项目营销初步思考,宜设而设，精在体宜在明清时代，“宜”是室内设计的核心概念和价值标准。国内专家对其的解释是：“宜可以分为三类，一是因地因人制宜，二是宜简不宜繁，三是宜自然不宜雕琢。”环境艺术设计的新视野,一、项目样板间建议,一、项目样板间建议,二、项目案名建议,NONO领域,七彩空间,阐释：,城市各种各样的空间，充斥着各种各样的物质，游走着各种各样主题的派对。派对像一个又一个七彩缤纷的盒子，装载着承担我们各种情绪的物质。城市派对的一切物质其实也都是精神的，在各种各样的标签底下，演绎成一种态度和方式。,阐释：,城市里有着太多太多的生活方式生活理念，NONO就是其中一种,他们就是“对一切虚伪说NO，对矫揉造作说NO，对没有个性的一味跟风说NO，对千人一面的品牌说NO。”这样看来，NONO族必须特立独行，决不盲从。他们以“潮流规则解密者和颠覆者身份出现，追求高品质的生活，注重个人感受，拒绝被潮流程式化而淹没自己的个性。房子选择：NONO族坚信与其花上几十万元按揭购房，做个“房奴”，不如来去自如、做个自由自在的都市侠客,”,汇报完毕，谢谢聆听！,