房地产企业纳税战略管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产企业纳税战略管理,房地产企业运营循环图,现,金,建设,施工,取得,土地,销,售,债权人,股东,政府或,其他企业,税务局,客户,人力资源,流动,固定,权益,负债,销售收入,销售成本,运营费用,利润,建筑商,及供应商,现金流入,现金流出,现金留存,房地产行业特点,一、国民经济支柱行业,二、不规范行业,三、监管力度日益加强的行业,四、独特运营模式的行业,房地产项目开发流程,可行性研究,取得土地,国有土地使用证,立项审批,建设用地,规划许可证,房地产,开发项目手册,建设工程,规划许可证,建设工程,施工许可证,招标评标定标,施工管理,项目竣工验收,项目预售与销售,物业导入,办理业主产权证,施工监理,总包或分包,房地产企业财务管理特点,一、以项目为核心,二、独特的成本科目,土地征用费及拆迁补偿费,出让（转让）金；配套费、契税等税费；拆迁补偿与安置费用。,前期工程费,项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用,建安工程费,建筑（基础、土建）；安装（水电气、消防、空调、暖通、电梯）,基础设施建设费,各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,公共配套设施费,会所、车库、幼儿园、物业用房等,开发间接费,项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等,房地产企业财务管理特点,开发间接费,土地及拆迁补偿费用,前期工程费,基础设施费,公共配套设施费,建安工程费,期间费用,房地产企业财务管理特点,三、独特的收入确认标准,期房与现房；预收与收入,四、独特的税收体系,营业税,土地增值税,所得税,契税,土地使用税,房产税,印花税,房地产企业财务管理特点,五、独特的资金体系与财务杠杆,1,、现金流的不平衡,2,、高财务杠杆,取得土地,审批,规划,拆迁,补偿,建安,施工,销售,现,金,流,入,现,金,流,出,房地产企业财务管理特点,六、纳税管理的难度与潜力共存,1,、经营收入透明,2,、严酷的监管形势和税收形势,3,、无处不在的涉税风险,4,、超重的税负负担,房地产财税管理潜力何在？,房地产企业纳税战略思维框架,资金战略与涉税风险,房地产企业,土地获取,与涉税风险,投资战略与涉税风险,运营战略与涉税风险,房地产企业土地获取,与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。,购买土地,收购土地持有方,合作开发模式,（合作建房）,城中村改造,买卖楼花,代建,房地产企业土地获取与涉税风险,一、购买土地模式,1,、国家土地使用权,出让,（土地交易一级市场）,（,1,）招标、拍卖、挂牌三种方式。,（,2,）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税,（,3,）会计处理：,（,4,）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。,案例：,某房地产企业从开发区以每亩,100,万元取得出让综合用地,100,亩，出让金共计,1,亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款,2000,万元，但财政收据为,1,亿元，请问土地成本为多少？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,2,、企业之间土地使用权,转让,（土地交易二级市场）,（,1,）转让特殊要求,年限延续，使用性质延续,原土地使用权出让合同规定的权利和义务,城市房地产管理法,第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件,（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；,（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,（,2,）交易双方涉及税费,出让方：土地增值税、营业税、所得税,（,3,）会计处理,（,4,）凭证附件,营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,1,）营业税差额征税风险,财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知,（财税,200316,号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。,风险之一：什么样的土地允许差额征收,案例,甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？,国家税务总局态度；重庆、广东、海南、大连政策,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,1,）营业税差额征税风险,2,、在建工程转让能否享受差额征收？,案例,某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价,?,国家税务总局态度；青岛、吉林政策,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,1,）营业税差额征税风险,3,、上一环节未征税是否能够差额征收？,案例,我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，请问能否享受营业税差额征税？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,1,）营业税差额征税风险,4,、投资取得的房产再转让是否可以差额征税？,案例,我公司,2008,年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值,1000,万，以评估报告入账，现准备将其以,1500,万元转让，请问是否可以营业税差额征收？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,1,）营业税差额征税风险,5,、营业税差额征收的扣除项目问题,案例,我公司于,2009,年购买写字间,2000,平方米，总价为,3000,万元，契税,3%,为,90,万元，各项交易费用共,40,万元，请问再次转让时营业税差额征收的扣除项目应该包括哪些？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,2,）转让方土地增值税加计扣除风险,案例,我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？,案例,我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,4,）契税征收风险,案例,甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地,50,亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为,5000,万，补偿协议为,2000,万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为,5000,万还是,7000,万？,案例,后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金,5000,万元，是否还需要再次补缴契税？,案例,甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积,150,元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,5,）土地使用税征收风险,案例,我公司,2010,年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为,2010,年,5,月,8,日签署，但,7,月,25,日才实际拿到地，最终,8,月,12,日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？,财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知,（财税,2006186,号）规定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,企业征用耕地如何缴纳土地使用税？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,6,）拆迁补偿涉税风险,案例,房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付,6000,万元（评估报告中土地,4000,万元，地面建筑物,2000,万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地,30,亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的,2000,万元能否进入土地成本？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,6,）拆迁补偿涉税风险,案例,国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付,2000,万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的,2000,万元究竟是土地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式,3,、购买土地模式涉税风险,（,6,）拆迁补偿涉税风险,拆一还一涉税处理问题,案例,房地产企业甲用开发的商品房对土地上的原住户进行安置，共,20,户，每户按照,90,平方进行安置；同时对原土地的商户也进行安置，由于本项目无合适商铺，甲企业同原,10,户商户商议决定用另一项目的商铺进行安置，每户安置标准为,40,平方。请问，这两部分安置如何进行税务处理？,该安置部分是否需要视同销售？,土地获取阶段财税处理,拆一还一涉税处理问题,拆一还一的补差价问题,案例,房地产企业甲在对,20,户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户,90,平米房屋，但实际房屋设计面积为,98,平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方,8000,元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？,案例,房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同,10,户回迁户的互补差价，其中,3,户，房地产企业乙需要补给其差价款共计,56,万，另外,7,户需要向乙企业缴纳差价款,42,万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？,土地获取阶段财税处理,二、合作开发模式（合作建房）,性质界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益,处理方法：情况复杂，性质各异,你需要考虑的因素：,是否设立项目公司？,土地是否过户？,真投资还是假投资？,分享利润还是取得固定收益？,取得现金还是取得房子？,不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类,设立项目公司模式,项目公司模式,真假投资之分,利益分享,合作开发本质,模式一,双方真投资,税后利润,投资,模式二,出地方假投资,取得固定收益,卖地,取得固定比例收益,卖地,分得商品房,卖地,模式三,出钱方假投资,取得固定收益,借款并取得利息,取得固定比例收益,借款并取得利息,分得商品房,购买商品房,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类,合作方相互投资模式,相互投资模式,投资方向与开发主体,利益分享,合作开发本质,模式一,出地方投资到资金方，资金方为开发主体,真投资,投资,取得固定（比例）收益,卖地,分得商品房,卖地,模式二,资金方投资到出地方，出地方为开发主体,真投资,投资,取得固定（比例）收益,借款并取得利息,分得商品房,购买商品房,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类,设立项目部模式,设立项目部模式,土地变更与开发主体,利益分享,合作开发本质,模式一,土地不过户，出地方为开发主体,真项目投资,投资,取得固定（比例）收益,卖地,分得商品房,卖地,模式二,土地过户，出资方为开发主体,真项目投资,投资,取得固定（比例）收益,借款并取得利息,分得商品房,购买商品房,土地获取阶段财税处理,三、收购土地持有方模式,很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。,案例：,房地产企业甲以,1,亿元收购房地产企业乙,100%,股权，继续开发乙所持有的,200,亩开发用地，请问土地成本可否按照,1,亿元人民币重新入账？,假设房地产企业乙实际净资产为,5000,万元，股东为张三、李四两名自然人，乙公司原始注册资本为,5000,万元，请问乙公司原股东是否需要缴纳个人所得税？,房地产企业土地获取与涉税风险,四、旧城改造（城中村改造、棚户区改造）,1,、什么是城中村改造与棚户区改造？,2,、城中村改造与棚户区改造的本质是什么？,3,、城中村改造与棚户区改造的税收风险,拆迁补偿房屋是否视同销售,案例：,甲房地产企业承担政府的城中村改造项目。项目总用地,300,亩，安置面积,20,万平方，开发面积,40,万平方。项目完工，甲公司将安置部分通过城改办分给村民，税务机关认为甲企业安置房部分为视同销售，应确认收入缴纳营业税、土地增值税和所得税。请问是否合理？,房地产企业土地获取与涉税风险,五、代建,代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。,案例,甲单位委托乙房地产公司建设其职工住宅楼，总价款,2,个亿，由乙公司负责拿地，规划，建设，甲公司按照约定进程支付款项，请问乙公司是否为代建？,丙公司从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁房地产公司进行代建，约定资金由丙公司提供，开发完成后丙公司向丁公司支付项目总投入,5%,代建管理费。请问丁公司是否为代建？,房地产企业土地获取与涉税风险,五、代建,案例,3,：,甲房地产公司接受政府市政部门委托建设一个广场，甲公司取得划拨土地，开始立项、建设，约定建设完毕后以,2,亿元回购。,请问甲公司如何进行财务和税务处理？,关键一：这是什么性质的合作？,BT(,即“建设,-,移交”,),投融资建设模式,(,以下简称,BT,模式,),是国际上比较成熟和通行的一种投融资建设方式，近年来在国内很多城市基础设施项目中得到了广泛应用。实行,BT,模式的政府投资项目，一般由各级地方政府授权确定项目业主，由项目业主通过招标方式选择投融资人,(,以下简称融资人,),，融资人负责建设资金的筹集和项目建设，并在项目完工经验收合格后立即移交给项目业主，由项目业主按合同约定分次支付回购价款。因此，,BT,是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。,六、买卖楼花,房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。,案例一：以项目的局部作为楼花,房地产公司甲,住宅小区项目,项目,A,区,项目,B,区,项目,C,区,房地产公司乙,房地产公司丙,房地产企业土地获取与涉税风险,六、买卖楼花,案例,房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计,20,万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约,10,万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格,2000,元人民币。乙公司支付楼花款,2,亿元后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计,3,亿元。该部分最终实现销售收入,8,亿元人民币。,请问：双方有什么风险？,房地产企业土地获取与涉税风险,六、买卖楼花,案例二：以整个项目作为楼花,甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司,1,亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问：,问题一：乙公司的钱怎么进来？,问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？,问题三：乙公司同建安企业如何合作？,问题四：甲公司同建安企业如何合作？,问题五？乙公司赚的钱怎么拿走？,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产公司甲,楼花出售方,房地产公司乙,楼花接手方,我们的观点：,1,、土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有六种常见的取得土地方式；,2,、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异；,3,、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产企业投资战略,与涉税风险分析,房地产企业投资战略与涉税风险,一、房地产企业投资方向分析,新项目投资、产业链投资与其他行业投资,房地产企业,新项目一,新项目二,新项目三,建安,企业,装饰装修,企业,销售代理,企业,物业管理,企业,其他行业,二、投资战略与资产重组,广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实现企业投资的目的。,企业,企业法律,形式改变,分立,债务重组,股权收购,合并,资产收购,房地产企业投资战略与涉税风险,1,、债务重组,（,1,）债务重组本质,债权（应收、其他应收）换现金、股权、其他资产等,某企业“债权换土地”案例,（,2,）三个风险点,视同销售,公允价值,重组收入与重组损失,（,3,）税收优惠重组应纳税所得额占全年应纳税所得额,50%,以上，可在,5,个纳税年度平均分配。,房地产企业投资战略与涉税风险,2,、股权收购,（,1,）股权收购本质,现金、股权、其他资产等换取对方股权,（,2,）三个风险点,视同销售、公允价值、重组收入与重组损失,（,3,）税收优惠股权置换中，,收购股权不低于,75%,；股权支付不低于,85%,。,（,4,）,个人股权转让是否缴纳个人所得税？,国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知,国税函,2009285,号,国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告,国家税务总局公告,2010,年第,27,号,关于加强税务工商合作 实现股权转让信息共享的通知,国税发,2011126,号,（,5,）股权投资入股,股权出资,提示：企业可利用股权出资方式设立集团公司，降低财务风险。,房地产企业投资战略与涉税风险,3,、资产收购,（,1,）资产收购本质,资产换取现金、股权或其他资产 投资,（,2,）三个风险点,视同销售,公允价值,重组收入与重组损失,（,3,）税收优惠收购的资产不低于转让企业全部资产的,75%,，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的,85%,（,4,）,个人资产评估增值是否缴纳个人所得税？,国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复,2005319,号,国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知,2008115,号,国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告 国家税务总局公告,2011,年第,2,号文件,全文失效废止文件第,524,条,房地产企业投资战略与涉税风险,4,、企业合并,（,1,）企业合并本质,吸收合并（,A+B=A,）；新设合并（,A+B=C,）,资产换取股权,（,2,）三个风险点,视同销售,公允价值,重组收入与重组损失,（,3,）税收优惠所得税：企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的,85%,增值税、营业税、土地增值税、契税,房地产企业投资战略与涉税风险,5,、企业分立,（,1,）企业分立本质,存续分立（,A=A+B,）与新设分立 （,A=B+C,）,资产换取股权,（,2,）三个风险点,视同销售,公允价值,重组收入与重组损失,（,3,）税收优惠所得税：,被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,增值税、营业税、土地增值税、契税,房地产企业投资战略与涉税风险,资产重组和投资也是一种交易，关键在于认清这种交易的本质，同时利用税法的优惠政策合理设计重组和投资方案，实现企业利益最大化。,房地产企业投资战略与涉税风险,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资战略与企业架构,企业一,企业二,企业三,企业四,股本架构,业务架构,组织架构,地域架构,企,业,群,架,构,企业群架构,单一企业架构,资产架构,企业,财务架构,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资战略与企业架构,1,、企业群架构,（,1,）产权关系架构,控股模式与参股模式,控股的标准？几个节点（,1/3,；,1/2,；,2/3,）,控股与参股 案例,子公司与分公司模式,直接经营,分公司,子公司,子公司与分公司 案例,紧密企业群与非紧密企业群,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资战略与企业架构,1,、企业群架构,（,2,）资产关系架构,资产所有权的安排,资产架构与业务架构的关系,折旧或摊销的问题,土地使用权归属问题,城市综合体项目之酒店经营案例,企业群中的“明星企业”模式,优质资产汇集“明星企业”,国有企业分拆上市,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资与企业架构,1,、企业群架构,（,3,）业务关系架构,多元战略架构,某集团公司,生物制药,酒店餐饮,房地产,商业超市,房地产企业投资战略与涉税风险,1,、企业群架构,（,3,）业务关系架构,专业化战略架构,房地产,开发企业,土地供应方,国家或其他企业,拆迁公司,中介机构,设计公司,建筑企业,安装企业,装修企业,销售公司,广告公司,物业公司,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资与企业架构,2,、单一企业架构,股本架构,业务架构,组织架构,地域架构,资产架构,房地产,企业,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资与企业架构,2,、单一企业架构,（,1,）股本架构,单一企业股本架构服从于企业群产权关系架构,股本架构简单原则,股本架构的演变历程,股本架构可控原则,国有股东问题,股东的价值是什么,我们应该选择什么样的股东？,自然人股东还是法人股东,某企业分红问题,特殊事项的股本架构调整,土地投资入股引发的股本架构调整,收购土地持有方引发的股本调整,房地产企业投资战略与涉税风险,2,、单一企业架构,（,2,）资产架构,长期投资：,请别的企业代为,赚钱的资产,固定资产、无形资产：,资金一旦投入,短期内回不来的资产,其他资产：,已经耗掉现金，但不想,承认为费用的虚的资产,流动资产：,买卖收付过程中,会带来现金增加的资产,流动负债：,近期需要偿还的债务,长期负债：,一年内不需要偿还的债务,股本,公司登记时投入的资本额,未分配利润,以前的税后利润，未拿走,公积金,以前的税后利润，不能拿走,房地产企业投资战略与涉税风险,2,、单一企业架构,（,2,）资产架构,a,、非流动资产与流动资产的架构,流动资产为主：住宅地产型,非流动资产为主：商业地产型,流动资产与非流动资产并重,房地产企业资产架构发展趋势,轻资产方向,万科,天地源,金融街,流动资产,1526,亿,65.4,亿,383.24,亿,存货,1115,亿,35.75,亿,276.55,亿,非流动资产,79.5,亿,4.32,亿,87.55,亿,投资性房地产,1.24,亿,1.43,亿,56.9,亿,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资与企业架构,2,、单一企业架构,（,2,）资产架构,b,、负债架构,财务杠杆,香港地产四大天王：低于,40%,负债率,国内地产上市公司：高于,70%,负债率,思考：贵企业目前的负债率是多少？,负债的税收风险,利息,企业经常取得来自哪些领域的借款？,商业往来 银行 股东 高管与员工 其他企业和个人,房地产企业投资战略与涉税风险,三、投资与企业架构,2,、单一企业架构,（,2,）资产架构,c,、股东投入架构,未分配利润、法定公积、盈余公积问题,资本公积转增股本,资本公积类型,盈余公积转增股本,股权与债权的转化策略,资产评估增值问题,房地产企业投资战略与涉税风险,案例,甲房地产企业以,4000,万元收购乙房地产企业，乙房地产企业主要资产为一块土地，原账面价值,2000,万元，现价值为,4000,万元，于是甲企业将乙企业的土地进行评估，发生评估增值,2000,万元，会计处理为：,借：开发成本,2000,万元,贷：资本公积,资产评估增值,2000,万元,然后再将该部分资本公积转增股本，账务处理如下：,借：资本公积,资产评估增值,2000,万元,贷：实收资本,2000,万元,请问这样操作是否可以？,房地产企业投资战略与涉税风险,（,3,）组织架构,a,、房地产企业内部部门的协作架构,计划预算系统 信息管理系统 内部控制系统,关键点上的内部监控,采购部门,工程部门,营销部门,行政、人力资源等支持部门,决策,部门,财务部门,房地产企业投资战略与涉税风险,2,、单一企业架构,（,4,）业务架构,保障房开发型业务模式 住宅开发型业务模式,商业地产型业务模式 旅游地产型业务模式,（,5,）地域架构,注册地纳税环境差异,项目地与注册地统一,运用地域架构的风险,某企业分支机构选择所得税缴纳地,房地产企业投资战略与涉税风险,3,、房地产企业财务架构,利用预算管理，预先计划项目的收益与成本，并在预算制定中综合税法要求考虑土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用的筹划，降低税务风险的同时获取最大受益。,全面预算管理中，以财务部门为核心，覆盖企业所有部门、人员和业务行为，对企业一定时间阶段内全部工作数字化的表述，为企业所得税管理确立了标准，同时奠定实施控制的基础。,房地产企业投资战略与涉税风险,架构组成,架构明细,收入架构,销售收入,视同销售收入,开发成本架构,土地成本,前期工程费,基础设施费,建安工程费,配套设施费,开发间接费,期间费用架构,管理费用,销售费用,财务费用,纳税架构,营业税,土地增值税,所得税,净利润,净利润,房地产企业投资战略与涉税风险,3,、企业财务架构,财务核算架构,“二加二法则”,成本核算（核算层次）,经营行为发生与会计核算的差异,成本结转的时间点选择,完工标准,业务招待费与其他费用,间接开发费用与期间费用,收入确认的时间点选择,房地产企业投资战略与涉税风险,本章观点,1,、房地产企业投资方向包括项目投资、产业链投资与多元化投资三个层次；,2,、房地产企业投资常常采用各种企业重组模式，常见的有债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等，每种不同的重组模式都有自己的交易本质，从而产生不同的涉税行为和不同的涉税处理，需慎重对待，以免引发涉税风险；,3,、房地产企业投资过程中必须考虑企业架构问题，包括企业群架构和单一企业架构两个层次；,4,、房地产企业群架构的核心考虑因素有产权架构、资产架构、业务架构三大要素；,5,、房地产单一企业架构的核心考虑要素有股本架构、业务架构、资产架构、组织架构和地域架构五大要素。,6,、在投资中进行预先思考，慎重选择重组方式和方案，综合平衡房地产企业群架构、单一企业架构，对未来的房地产企业战略发展，尤其是纳税战略至关重要。,房地产企业资金战略,与涉税风险分析,房地产企业资金战略与涉税风险,一、房地产企业资金管理特点,1,、资金需求量大、占用周期长,2,、运营资金流严重不平衡,3,、资金来源三分天下,房地产企业资金来源基本是以自有资金、国内银行贷款和其他资金为主。其中其他资金主要包括定金、预售房款和应付工程款等。,房地产企业资金战略与涉税风险,二、房地产企业资金战略,1,、通过精细化管理，提高资金利用效率,2,、建立立体型融资平台，摆脱单一依靠银行存款的模式,3,、尝试多元化发展，建立不同行业之间的互补效应,4,、积极寻求项目合作开发，解决资金难题,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,股东投入资金,借入资金,委托贷款,信托资金,售后回租,售后回购,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（一）、股东投入资金,1,、土地使用权和不动产投资风险,2,、股东分红风险,3,、股东从企业借款涉税风险,（,1,）、实质为分红的股东借款,案例,甲企业大股东兼董事长张先生,2011,年年底累计在公司借款,120,万元，其中,50,万元为公司购买奥迪车一辆，但产权办在了张先生个人名下，因此财务处理为个人借款；其余,70,万元有,40,万元为张先生实际个人及家庭消费，,30,万元用于公司异地经营，但一直未作账务处理，由于该笔资金转入张先生个人账户，因此也暂处理为个人借款。请问这,120,万元借款有何涉税风险？,（,2,）、属于正常资金调拨的股东借款,（,3,）、验资后抽逃资金形成的股东借款,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（二）、直接借入资金涉税风险,1,、支付给个人的利息税前扣除问题,2,、利息税前扣除合规票据问题,3,、利息税前扣除标准问题,案例,甲企业从乙企业（非关联方）拆解资金,2000,万元，约定借款期限为,2,月,7,月半年，利率为年息,20%,，年终汇算清缴时，如果乙企业已向甲企业提供了,20%,利率的发票，甲企业该部分利息支出能否税前扣除？,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（二）、直接借入资金涉税风险,4,、向关联方支付利息税前扣除问题,5,、集团转贷的利息扣除问题,案例,甲房地产企业同丙企业同隶属于某企业集团。,2011,年通过企业丙转贷,5000,万元，银行同丙企业约定贷款利率,8%,，丙企业同甲企业约定利率为,9%,。请问：甲企业支付给丙企业的利息费用能否在所得税前扣除？所得税前扣除需要提供何种合法凭证？,6,、资本利息的扣除问题,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（二）、直接借入资金涉税风险,7,、银行罚息、滞纳金和超过贷款期限的利息扣除问题,案例,某房地产企业从银行取得的,1,亿元贷款于,2011,年,3,月份到期，但因资金困难，一直到,2011,年,6,月才陆续归还。银行根据借款协议计算收取了企业,150,万元滞纳金。请问房地产企业能否税前扣除？,8,、借款是否可以无利息,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（二）、直接借入资金涉税风险,9,、利息与顾问费用的转化风险,案例,某房地产企业从银行取得,1,亿元借款，约定利息为,8%,，但银行提出签协议时要将,8%,利息拆分为两部分，,7%,作为正常利息在借款协议中体现，,1%,作为财务顾问费用另行签署协议。请问企业存在什么涉税风险？,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（二）、直接借入资金涉税风险,10,、房地产企业利息资本化问题,（,1,）、利息资本化的起止时间与中断,项目中断问题,（,2,）、房地产企业利息资本化的涉税风险,案例,某房地产企业为增加当年度所得税税前扣除，将用于项目开发的借款利息直接计入当期财务费用，并在当年度所得税汇算清缴时税前扣除。请问是否存在涉税风险？,11,、利息的土地增值税涉税风险,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（三）、委托贷款涉税风险,案例,甲房地产企业拟从乙企业拆借资金,2000,万元，双方约定通过银行进行委托贷款，请问是否可行？如何操作？具体分析：,贷款主体是乙企业还是银行？,贷款风险在乙企业还是银行？,利息票据乙企业出具还是银行出具？,委托贷款有何价值？,委托贷款究竟价值何在？,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（四）、房地产信托涉税风险,1,、信托要求,开发项目四证齐全；,项目开发自有资金达到,35%,以上；,房地产企业具备二级以上开发资质。,2,、信托资金成本：,15%18%,3,、借款数额：几千万到几亿元,4,、类型：贷款型和股权型,5,、风险控制,6,、涉税风险,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（四）、房地产信托涉税风险,投资人,信托公司,房地产企业,借款,投资人,信托公司,房地产企业,投资,投资,还款,归还投资,投资,其他股东,转让股权,归还投资,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（五）、房地产融资性售后回租,案例,某房地产企业为解决资金紧张，同融资租赁公司合作，将正在良性运营的,2,万平方米自有商铺进行售后回租。预定以每平方米,1.5,万元价格进行不动产转让，取得,3,亿元资金。同时再将商铺租回运营，时间,10,年，每年支付租金,4000,万元。请问房地产企业如何进行财税处理？,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（六）、房地产融资性售后回购,案例,甲房地产企业处于融资考虑，同乙企业签署,20,套房子的售后回购协议，约定双方先签署商品房买卖合同，甲企业以,2000,万元将,20,套房子先出售给乙企业，,6,个月后甲企业再以,2400,万元进行回购。请问甲企业如何进行财税处理？,甲房地产企业为解决资金问题，在取得预售许可证前针对企业员工进行内部认购，约定以每平方,6000,元的较低价格将商品房销售给员工，待取得预售许可证正式开盘后，员工可选择签订正式网签合同保留房子或者以每平方,8000,元价格将商品房回购给企业。请问甲企业如何就此业务进行财税处理？,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道,抽逃注册,资本风险,资金往来,混乱风险,个人公司资,金不分风险,资金管理,失控风险,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道,房地产企业资金外部管理工具,资金池,资金池业务内容,成员单位账户余额上划,主动拨付与收款,成员企业上存下借计息,成员企业间委托贷款,成员企业日间透支,其他辅助业务,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道,房地产企业资金外部管理工具,资金池,资金池作用：,1,、利息成本降低,2,、获取最大资金回报,3,、改善房地产企业资金管理水平,名义资金池,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道,房地产企业资金内部管理工具,资金预算管理,投资方案,融资方案,进度方案,资金计划,成本费用计划,融资计划,施工进度计划,资金计划实施,资金计划调控,资金计划修改,项目进度控制,资金使用监控,房地产企业资金战略与涉税风险,1,、资金预算管理三大要点,要多少钱？钱从哪里来？用多长时间？,2010.1,季度,2010.2,季度,2010.3,季度,2010.4,季度,2011.1,季度,2011.2,季度,2011.3,季度,2011.4,季度,2012.1,季度,2012.2,季度,2012.3,季度,2012.4,季度,可行性研究,预计流入,预计流出,土地取得,审批规划,拆迁补偿,建设施工,销售,移交入驻,项目清算,房地产企业资金战略与涉税风险,2,、房地产企业资金使用监控体系,房地产,开发项目,资金使用,业务部门资金使用监控,财务部门资金使用监控,审计部门资金使用监控,房地产企业资金战略与涉税风险,3,、房地产企业项目进度计划和进度管理关键点,（,1,）可行性研究阶段,（,2,）取得土地阶段,（,3,）设计阶段,（,4,）施工阶段,（,5,）销售与入驻,项目进度管理优化,房地产企业资金战略与涉税风险,本章观点,1,、房地产企业资金管理的独特特点要求企业决策者必须注重资金战略，并善于在新的形势下调整战略，求得生存和发展。,2,、房地产企业资金管理过程中，无论是股东投入资金、直接借入资金、委托贷款、信托资金，都存在一定涉税风险，而且往往容易被决策者忽视。,3,、房地产企业常见的售后回购模式和售后回租模式涉税处理完全不同，操作不慎，风险极大。,4,、房地产企业资金管理实践中问题较多，存在种种误区，值得决策者警惕。,5,、资金池是解决资金管理问题的一个重要工具，不同规模企业可以寻求适合自己的资金池模式。,6,、资金预算管理是解决资金管理问题的另一个重要手段，资金计划的制定和实施，资金使用的监控，项目进度的控制均是资金预算管理应当综合考虑和协调的关键内容。,房地产企业项目运营战略,与涉税风险分析,房地产企业项目运营战略与涉税风险,公司设立,阶段,获取土地,阶段,施工建设,阶段,预售销售,阶段,项目清算,阶段,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,成本形成的重要阶段,划分成本对象,归集开发成本,确认完工标准,实际发生成本,预提成本,待摊成本,分配共同成本,计算单位成本,调整后续成本,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,1,、划分成本对象涉税风险分析,成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。,（,1,）、房地产项目成本对象划分原则,案例,某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积,120,亩，规划为多层,10,栋，高层,2,栋，高层共计,28,层，,14,层是商铺，上面,24,层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？,可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,1,、划分成本对象涉税风险分析,（,2,）、房地产项目成本对象划分特殊情况,项目分期开发问题,如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？,成本对象中的商铺问题,商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？,可售与不可售的转化问题,地下车位卖还是不卖？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,1,）、土地成本归集,出让金与转让款,返还出让金如何确认土地成本？,契税,契税计税基础如何确定？,市政配套费,耕地占用税,土地闲置费,土地变更用途和超面积补交的,地价及相关税费,拆迁补偿与安置费,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,2,）、前期工程费归集,前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,项目整体报批报建费：,项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。,规划设计费：,项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。,境外设计费问题,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,2,）、前期工程费归集,勘察、测绘,水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。,发票税率？是否需要项目所在地发票？,七通一平费,用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。,临时设施费,工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。,预算编审费,支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,3,）、建筑安装工程费归集,土建工程,安装工程,装饰工程,基础工程,主体工程,人工土石方,机械土石方,土钉墙,降水工程,桩基础,满堂基础,钢筋工程,商品砼,模板工程,填充墙工程,电气（强电）安装,电讯（弱电）安装,给排水安装,电梯安装,空调安装,消防安装,天然气安装,采暖安装,保温工程,门窗工程,栏杆工程,屋面工程,内外墙工程,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,4,）、基础设施建造费归集,基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,5,）、公共配套设施费归集,公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,5,）、公共配套设施费归集,五类配套设施核算,盈利性配套设施,非盈利型配套设施,固定资产型配套设施,产权不明性配套设施,与国家有关单位合资建设的配套设施,案例,某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共,200,万元，建成后以,100,万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？,会计核算？所得税？营业税？土地增值税？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,6,）、开发间接费,开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,开发间接费入账依据,开发间接费中的营销设施建造费问题,项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类,开发间接费中能否列支业务招待费？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,7,）、开发成本中的预提与待摊费用,案例,某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？,会计处理,所得税处理,土地增值税处理,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险,2,、归集开发成本环节涉税风险分析,（,7,）、开发成本中的预提与待摊费用,案例,某房地产企业住宅小区