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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,版权所有，资料由：, 。,一、总体概况,二、区位交通,沪宁高铁,/,京沪高铁,航空,:,上海虹桥机场（距,45,公里,，约半小时车程），,上海浦东机场（距,100,公里,，约,1,小时车程）。,港口,:,上海港（中国最大港口、距离,60,公里）,、张家港（距,100,公里）、太仓浏家港（距,35,公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位,300,吨。,铁路,:,京沪铁路、沪宁城铁,穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。,公路,:,区域内公路网健全，有,沪宁高速公路、机场路、,312,国道,；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达,100,公里；,三、行政区划,昆山总面积,927.7,平方千米，其中陆地面积,641.1,平方千米，水域面积,286.6,平方千米；,辖,10,个镇和一个国家级经济技术开发区：,玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；,一个区为昆山经济技术开发区；截至,2007,年底，昆山市全市户籍总人口,67.98,万人，常住人口超,140,万人。,玉山镇,华厦第一镇,关键词：魅力之镇、和谐之镇、首善之镇,玉山镇是昆山市委、市政府所在地，她既是一个拥有深厚文化底蕴的江南名镇，又是一个具有悠久历史的水乡古镇，还是一个以发达的外向型经济与民营经济著称的现代化工商业重镇。,国家统计局公布的,全国“千强镇”评比“第一名”,。国家级称号有：,全国文明镇,全国群众体育运动先进乡镇,全国创建文明村镇工作先进村镇,全国亿万农民健身活动先进乡镇,新型工贸城镇,关键词：区位足、经济稳、城镇新、社会荣、富民实,陆家已逐渐成为一个发展环境优、综合实力强、城镇建设快、社会事业和谐、人民生活富裕的新型贸工城镇。先后被认定为全国小城镇综合改革试点镇、国家卫生镇、全国环境优美乡镇，综合实力位居全国千强镇,60,位。,陆家是昆山的门户：东临上海、西接苏州，紧靠昆山经济技术开发区；,312,国道、沪宁铁路、沪宁高速、京沪高铁、沪宁城际轻轨等五条交通大动脉穿镇而过。,陆家镇,花桥国际商务城,关键词：融入上海、面向世界、服务江苏,江苏省委省政府对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。根据部署，花桥国际商务城将按照,“,融入上海、面向世界、服务江苏,”,的总定位，发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成,江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城。,将商务城,50,平方公里分为启动区、配套区、物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发,11,平方公里启动区。,花桥镇,花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业,一、,制造企业的区域性总部,，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等；,二、,大公司业务流程中的后台处理中心,，包括运营支持、供应链处理、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；,三、,跨国公司业务流程的外移外包,，包括网络管理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等,IT,流程业务。,同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。力争通过,8-10,年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏发展现代服务业的示范区。,先进装备制造业基地,关键词：装备重镇、北部新城,凭借雄厚的装备制造业基础，周市镇着力优化产业结构，在苏昆太高速附近一期规划,1,平方公里区域，加大产业链招商力度，打造在国内具有一定影响力的先进装备产业基地。,目前，基地内已形成包括利星行机械、加藤机械、华辰机器和永得利机械等知名企业在内的年产值超,100,亿元的产业集群。为中国商用大飞机配套的具有国际先进水平的,10,万吨级大压机项目也已正式落户周市，标志着该镇的装备制造产业发展进入新的境界，产业的规模效应、集聚效应和拉动效应将进一步增强。,周市镇,天下第一蟹城,关键词：一支笔、一朵花、一只蟹、一条街,巴城镇以以发达的制造业为支撑、以特色农业为基础、以现代服务业为主导，以生态环境为品牌的特色经济发展格局，空港基地、万亩葡萄园、一蟹八鲜特色水产、生态旅游等特色经济载体业已成形，为巴城经济注入强大动力。同时，巴城镇加大对传统文化的传承和地方特色文化的发掘，成为中国民间特色艺术之乡、中国书法家协会创作培训基地、中国戏曲家协会小梅花培训基地。,巴城镇,人文张浦,关键词：快乐张浦、健康张浦、实力张浦,拓展城市发展空间。,加速建成镇区内完善的交通网络，全面拉开城市发展框架。加快“退二进三”步伐，全面改造南港集镇区，有效提升镇区形象。,建设城市生态文化。,建设富有人文精神的城市景观。加快新城区房产、高档商务酒店等商贸服务项目的推进。整合各种资源，积极探索并实施振苏地区的改造开发；加快推进丹桂园整体改造建设步伐，打造一流的休闲旅游主题公园。,增强城市承载能力。,全面提升城市服务功能，加强城市配套。,张浦镇,中国历史文化名镇,千灯名流踵接，艺术飞扬，有适宜赏析的炎武思想、昆曲唱腔和江南丝竹。,2500,年悠久历史，孕育了千灯众多历史名人和文化遗产。有因“天下兴亡，匹夫有责”声震中华的明末清初杰出思想家、爱国学者顾炎武，有在,600,年前创立“人类口述与非物质文化遗产”昆曲的顾坚，有陶渊明第九代裔孙、江南丝竹的首创者陶岘。千灯在,2005,年获“中国魅力名镇”、,2007,年获“中国历史文化名镇”。,关键词：国家,AAAA,旅游景区、国家级生态农业旅游点,走进千灯，犹如走进梦里水江南；走进千灯，犹如走进诗一样的人间天堂。,千灯镇,新江南特色镇,关键词：产业兴镇、环境美镇、富民强镇、和谐建镇,淀山湖镇是国家卫生镇、全国环境优美乡镇、江苏省文明镇及省环境经济协调发展示范镇、江苏省特色文化（戏曲）之乡、江苏省体育强镇。近年来，淀山湖镇切实转变发展方式，加快经济转型升级，同步提升经济实力、人文魅力和环境竞争力，加快建设集水乡风貌、田园风光、欧陆风格于一体，兼具休闲度假、旅游观光、现代时尚功能的“新江南特色镇”。,淀山湖镇,记忆中的水乡天堂,关键词：亲水休闲、寻幽访古、农家体验,淀山湖镇,中国第一水乡,关键词：基地园区双轮驱动，古镇新城融合发展,中国第一水乡周庄，是最具江南水乡风貌和人文内涵、在国际国内都具有较高知名度的特色名镇，位于由上海、苏州、昆山、吴江四点构成“半小时城市经济圈”的中心地带。先后被授予“中华环境奖”、“中国十大最美村镇”、“中国旅游十大领袖品牌”、“世界最佳魅力水乡”、“中国民间文化艺术（水乡民俗）之乡”等荣誉，被联合国教科文组列入世界文化遗产预备清单，成为首批国家,AAAAA,级旅游景区。,周庄“传感器产业基地”被国家科技部批准为“国家火炬计划传感器产业基地”、“国家,863,高新技术研究发展计划成果产业化基地”。,2008,年，昆山文化创意产业园落户周庄。,周庄镇,1,、城市概况,2,、经济及产业发展状况,3,、城市总体规划（城市规划,+,交通规划）,4,、长三角规划对昆山的意义,5,、昆山城市卖点汇总,昆山城市研究,一、国民生产总值,昆山经济总量继续保持高速增长，,GDP,自,2002,年以来已连续,8,年持续增长，连续,三年,GDP,增长速度超过,10%,。,2009,年，昆山市完成,GDP,为,1750,亿元，比上年增长,28.8%,；人均,GDP,为,220000,元，城镇,居民人均可支配收入,24808,元，比上年增长,13.14%,。,如图所示，纵向比较，,2005,年,-2009,年昆山市,GDP,与人均,GDP,不断增长；横向与周边四市相比，虽然,GDP,总量低于上海市与苏州市，但上升势头很快，可见其经济飞速发展。,从早期的传统产业为主发展到高新技术产业为主：,2008,年落户昆山的,800,多家外资企业中电子信息企业占到一半以上，形成了,电子信息、精密机械、精细化工、民生用品,4,大主导产业,是中国重要的电子信息生产基地，拥有,电子信息生产企业,800,多家,，形成了完善的电子信息产业链；,台湾排名前,10,位的笔记本电脑生产厂商有,6,家落户昆山。,2005,年，,生产的笔记本电脑达到,1500,万台，手机和数码相机各,1000,万台,拥有,320,多家汽车零配件生产企业，形成了以,丰田叉车、加藤工程机械、三一重工,等为代表的特种车辆产业群；,拥有,南亚塑胶、金刚化工、丹尼斯克食品,添加剂等众多精细化工企业和,统一食品、捷安特自行车、樱花卫厨、三得利啤酒,等一大批民生用品生产企业；,二、主导产业,1,、城市概况,2,、经济及产业发展状况,3,、城市总体规划（城市规划,+,交通规划）,4,、长三角规划对昆山的意义,5,、昆山城市卖点汇总,昆山城市研究,一、城市总体定位,昆山提出了,“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”,三个新理念，统筹区域基础设施建设，整合市域城镇和产业空间，突出前瞻性、战略性、综合性。,长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市,规划总体定位,2002,年,2025,年将昆山建设成为,功能完备、优质适居、具有活力的现代化工商城市。昆山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。,昆山可以借用苏州、上海的设施来为自己服务。根据这个规划，昆山今后将按,7,大功能区来重新整合资源，谋求整体有机发展 。,在市域城镇架构上，,规划形成一个大城市级别的中心城区（人口,80,万），三个小城市级别的片区中心。,保留,6,个传统特色镇：周庄镇、锦溪镇、淀山湖镇、千灯镇、巴城镇和花桥镇。,昆山市地处上海和苏州之间，紧靠阳澄湖和淀山湖，按照地域和和片区特色可分为,七大片区,：,中心城区,东部片区,北部住宅区,阳澄湖休闲片区,吴淞工业片区,中部生态观光农业片区,南部水乡旅游片区。,中心城综合片区,：,功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。,北部片区,：,高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港。,东部片区,：,以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。,吴淞江工业园片区,：,定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。,中部生态农业片区,：,以高科技农业研发、试验、生产为主。,阳澄湖休闲旅游片区,：,以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。,南部水乡古镇旅游片区,：,以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业。,市域道路系统规划,交通综,合构想,四 纵,经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，为货运优先道路。,现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖,现有省道,224,即南北公路,利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。,五 横,北区东西向高速公路平面侧车道。苏昆太高速公路,现有新省道,324,由太仓接往富士康路,沪宁高速公路,现有之机场路,由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。苏沪高速。,以四纵五横为重心的市域道路系统,未来规划交通,京沪高速铁,连接北京和上海，最高时速可达,350km/h,沿途设置,21,个车站，途径昆山。,沪宁城际铁路,（已开通！）,连接上海和南京，分为,250,和,350km/h,两种，在昆山境内有三站。,轨道交通,引进上海,11,号线以及苏州,sb1,、,2,号线，形成城市轨道交通网。,公路交通,规划维持现状,“,三横两纵,”,高速公路网络；规划形成,“,环加放射线,”,的干线公路布局结构。,内部交通,未来规划交通,轨道交通,：,苏州,S2B,线,经过周庄、锦溪和淀山湖，东接上海轨道交通,20,号线朱家角站。,上海市轨道交通,11,号,线西延线由安亭进入昆山。,苏州市域轨道,S1,线,接苏州轨道交通,3,号线、沪宁城际唯亭站向东进入昆山至阳澄湖站与昆山城市轨道,1,号线并线，形成市域轨道交通。,公路交通方面,：,规划维持现状,“三横两纵”高速公路网络,；,规划形成“,环加放射线”的干线公路布局结构,。“环”由城北路、东城大道、机场路、古城路构成。“放射线”由南放射线、北放射线构成。中心城区形成“环形加井字”的快速路系统。,昆山未来交通规划图,外部交通规划,未来昆山市将有,沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路,等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用；,1,）,京沪高速铁,路规划情况：,规划京沪高速铁路,全长,1318,公里，设计时速为,350,公里,/,时,，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等,21,座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。,2010,年建成后，昆山至南京只需,1,个小时；,昆山到上海约,15,分钟；昆山至北京约,4,小时,30,分钟,，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；,2,）,沪宁城际铁路,规划情况：,根据,长三角地区城际轨道交通网规划,，,沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长,295,公里，时速分,160,公里和,250,公里两种，,建成后,昆山到上海只需约,20,分钟，列车开车间隔时间最短为,3,分钟,；预计,2020,年城际铁路全日客流量,66100,人次,/,日，,2030,年为,73340,人次,/,日；,城市远景规划（至,2030,年）,城市定位：,全球性,IT,产业制造、研发和交易平台,，长三角区域重要的,先进制造业,和,现代服务业,城市,。,城市规模：,到,2015,年，市域规划总人口规模,250,万人,，中心城区规划人口规模,195,万人，建设用地控制在,242,平方公里,以内；,到,2030,年，市域规划总人口规模,330,万人,，中心城区规划人口规模,270,万人，建设用地控制在,309,平方公里,以内,。,外部区域协调发展,与上海,以交通为基础，借助,“,大浦东,”,、,“,大虹桥,”,的优势，实现,“,同城,”,效应，全面融入上海 。,与苏州,加强交通基础设施的全面对接，联合保护阳澄湖等生态环境，协调江南水乡古镇的保护及旅游开发，合力推进产业转型，实现共同发展。,1,、城市概况,2,、经济及产业发展状况,3,、城市总体规划（城市规划,+,交通规划）,4,、长三角规划对昆山的意义,5,、昆山城市卖点汇总,昆山城市研究,昆山城市价值重构,到,2015,年，率先实现全面建设小康社会的目标。服务业比重进一步提高，产业结构明显优化；创新能力显著增强，科技进步对经济增长的贡献率大幅提升；区域分工和产业布局趋于合理，对外开放水平明显提高；单位地区生产总值能耗进一步降低，主要污染物排放总量得到有效控制；社会保障体系覆盖城乡，公共服务能力显著增强；城乡居民人均收入进一步提高，人民生活明显改善。,人均地区生产总值达到,82000,元（核心区,100000,元），服务业比重达到,48%,（核心区,50%,），城镇化水平达到,67%,（核心区,70%,）。,长三角城市群发展目标,:,昆山,昆山是长三角城市群中核心的制造业基地城市之一，随着长三角城市群的整体腾飞，昆山城市的价值将随之获得成倍的增长。,48%,45%,67%,60%,82000,64477,2009,年,2015,年,人均,GDP,城市化率,服务业比重,长三角二线城市的增长空间巨大！,未来,5,年内增幅明显！,昆山城市价值重构,长三角城际轨道交通规划的推进与实施，将从根本上实现长三角一体化的格局。现有城市之间的房价差距将被迅速拉平，昆山楼市的增长仍有广阔的空间。,长三角地区,2009-2020,交通规划,长三角地区城际轨道交通的发展目标是：,建设以上海为中心，沪宁、沪杭,(,甬,),为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，主要技术装备达到国际先进水平。,长三角城际轨道交通列车时速,250,公里至,300,公里之间，并真正实现公交化运行。因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期,6,8,辆，远期,12,辆，列车运行最短间隔为,3,分钟。沪宁城际直达列车旅行时分,80,分钟，大站停列车旅行时分,96,分钟；沪杭城际直达列车旅行时分,45,分钟，站站停列车旅行时分,60,分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。,城际中短途客流为主，,2020,年承担客流,44580,万人次,长三角城际轨道交通不同于客货混跑的沪宁、沪杭等既有铁路，也不同于城市内地铁和轻轨，它是以城际中短途客流为主，主要承担城际铁路沿线各个城市和中心城镇之间的客流，兼顾城市组团、次中心城镇间的客流。据预测，到,2020,年，城际轨道交通承担的客流为,44580,万人次，全部为区域内部城市之间的客流。,高密度公交化列车，时速,250-300,公里 ，最短间隔,3,分钟,长三角城际轨道交通列车时速,250,公里至,300,公里之间，并真正实现公交化运行，将推出小编组、高密度公交化列车，尤其是高峰时段密集到发。因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期,6,8,辆，远期,12,辆，列车运行最短间隔为,3,分钟。沪宁城际直达列车旅行时分,80,分钟，大站停列车旅行时分,96,分钟；沪杭城际直达列车旅行时分,45,分钟，站站停列车旅行时分,60,分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。,44580,万人次,300,公里,/,小时,3,分钟 公交化,昆山城市价值重构,昆山市域可以划分为,7,个片区，其中城市发展的主要区域为中心城区及东部片区。,中心城综合片区,：功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。,东部片区,：以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。,随着花桥国际商务区的确立和建设，未来城市的主要发展方向将以东进南移位主。,对比近期昆山城市规划的两次方案可以发现：传统城市中心的核心地位逐渐稳固，而东部新区成为了重要的发展板块，同时联动花桥国际商务城，势必将推动昆山城市核心的东进南移！,昆山城市市域规划,1,、城市概况,2,、经济及产业发展状况,3,、城市总体规划（城市规划,+,交通规划）,4,、长三角规划对昆山的意义,5,、昆山城市卖点汇总,昆山城市研究,20,分钟上海、,20,分钟苏州的独享天生区位优势，使之成为了上海,-,苏州线上的产业节点城市。,自身以电子信息、精密机械、精细化工、民生用品等低消耗、高产出的“亲民”产业为主导产业，为昆山的城市经济提供了长远、稳定的发展平台。,从城市定位上来看昆山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。差异化、个性化的城市定位打造了长三角区域内不可复制的“昆山模式”。,“五横四纵”的城市路网规划使昆山的路网交通四通八达，为其集约化产业流通提供了良好平台。,京沪高速铁、沪宁城际铁路,（已开通！）、,轨道交通、公路交通形成了庞大的现代城市交通网，使昆山的城市内外部交通连接畅通无阻。同时也推进了高端人士、资金流、物流、信息流在昆山聚集。,“融入上海、与苏州共同完成城市产业转型”的外部城市关系定位使昆山未来在长三角区域的立意充满想象空间。,昆山城市卖点汇总,昆山房地产市场研究,1,、城市房地产开发总体概况,2,、住宅市场分析,3,、商业市场分析,4,、酒店式公寓市场分析,5,、办公楼市场分析,6,、房地产市场总体分析,开发投资低开高走，办公楼投资力度增强,2009,年全市房地产开发投资低开高走，从,年初,9.9%,的增幅一路震荡走高，到,年底增幅达,29.2%,；办公楼开发投资势头强劲，共完成,投资,8.42,亿元，同比增幅达,126.6%,。,开发资金到位良好，利用外资大幅上升,2009,年，全市房地产开发共到位,资金,626.31,亿元，同比增长,27.5%,；其中利用外,资,8.92,亿元，同,比增幅达,109.0%,，占比交上年高出,0.6,个百分点。,商品房销售创历史新高，二手房市场再现火爆,全年全市房地产开发企业实现商品房销售面积,626.13,万平方米，销售额,359.14,亿元,，分别比上年增长,89.1%,和,118.2%,。二手房市场随着一级市场的回暖，再现火爆，,2009,年全市,二手房成交,21827,套,，是去年同期的,2.7,倍。,对经济的拉动作用增强，贡献度不断提升,2009,年,房地产投资占城镇投资的比重为,47.5%,，同比去年提高,3.6,个百分点。另有关部门统计数据显示，全年全市房地产业实现地方税收,27.45,亿元，同比增长,22.4%,，占第三产业地方税收的比重为,55.7%,。,一、,2009,房地产市场运行特点,一、住宅市场描述,2007,年,4,月至今昆山房产每月交易量统计数据（单位：套）,年份,月份,二月,三月,四月,五月,六月,七月,八月,九月,十月,十一月,十二月,2010,年,5437,1035,2965,4470,1438,1529,1376,2009,年,1014,1629,2526,3279,4224,4667,7869,7047,5785,7123,8519,8084,2008,年,3027,1082,2152,2807,3327,3567,2712,2391,2079,一月,2201,2520,2007,年,2808,3882,4192,3791,3847,5533,3032,4699,2504,2009,年是昆山楼市经历爆发的一年，成交量从,07,年每月,3000,套,飞升到了,8000,套,以上，,涨幅在,250%,以上！外地投资性购房的涌入，支撑了昆山楼市的半壁江山！,2010,年前三个月，楼市延续了,09,年的强势，但是,4.17,新政一出,，,最近三个月成交量一落千丈,，相比,07,年的水平也有所不及。观察,5,、,6,、,7,三个月与昆山最近三年的成交低点的数据发现，目前的成交所面对的情况是本地与外地需求同时降低到冰点。,一、住宅市场描述,市场部观点：,昆山房价从,1998,年来一路走高，在,2009,年楼市大热的市场背景下达到了,最高点,6400,元,/,平方米,的价格水平。,最近三年,07,年到,09,年的涨幅最为明显，,09,年的价格水平相较于,07,年上涨了大约,50%,。,一、住宅市场描述,1988,年至今昆山房地产年度投资额统计数据,(,单位：亿元,),2010,年,2009,年,2008,年,2007,年,2006,年,2005,年,2004,年,2003,年,2002,年,2001,年,2000,年,1999,年,155.19,120.13,218.17,55,28.09,22.19,7.24,6.69,5.98,1998,年,1997,年,1996,年,1995,年,1994,年,1993,年,1992,年,1991,年,1990,年,1989,年,1988,年,5.21,3.54,4.16,4.15,5.31,6.83,0.9,0.71,0.28,0.32,0.41,市场部观点：,昆山房地产年投资额历经了,3,次大的跳跃。,92,年到,93,年,经历了一次跳跃，,02,年到,03,年,又是一次大飞跃，然后到了,最近的三年,投资额都在,100,亿元以上。,在,2007,年,楼市第一波高潮的时候，房地产投资额达到了,最高点,。最近,2,年虽然有所反复，但基本稳,定在,150,亿左右,。,39626,38879,36074,35565,34992,38074,36697,38923,39558,截至到,6,月底，昆山商品房库存可售房源突破,4,万套，市场库存供应充足。就单周来看，,新政之后商品房供应再次出现井喷,，在,6,月的四周时间里，供大于求的单周为四周，从,4,月到现在的,12,周时间，供大于求的单周为,8,周。一方面是成交量的低迷，另外一方面是新房不断入市，,昆山商品房市场供大于求的局面或将长期维持,。,市场部观点：,整体市场小结,2009,年昆山房地产市场各楼盘采取低开高走策略，引领了昆山房地产市场五年来的第一次爆发。商品房价格一路飙升至近万元,/,平米。,昆山的特殊区位使之在上海,-,苏州线上的“洼地”价值一览无遗。,09,年,外地投资性购房的涌入，支撑了昆山楼市的半壁江山！同时也由于上海房价对上海白领阶层的置业影响，加上城际高铁的开通，使更多的上海白领选择昆山作为第一置业城市对象。,今年四月，受有史以来最为严厉的一次,417,调控影响，昆山的楼市成交几乎跌至冰点。但其突出的城市价值使昆山楼市承受住了第一波洗礼。,今年六月，市场稍有回暖，昆山楼市供应再次出现井喷。一方面受着调控影响，另一方面新盘持续入市，使得昆山商品房市场供大于求的局面短期内难以被打破。“外部需求”的把握或将成为昆山房地产市场的唯一出路。,昆山房地产市场研究,1,、城市房地产开发总体概况,2,、住宅市场分析,3,、商业市场分析,4,、酒店式公寓市场分析,5,、办公楼市场分析,6,、房地产市场总体分析,住宅板块划分,昆山市中心城区,分为中心城区、城东区、城南区、城西区,和,城北区域。,中心城区,城东区,城南区,城西区,城北区,住宅板块特征,【,地域范围,】,位于长江路以西、朝阳路以北、中山路以东，属于整个昆山老城区范围内,【,版块特征,】,全方位，人口密集之现代城市，并承担综合行政、居住、文化、教育、主要产业发展等功能。中心城区以老城区为主，昆山各大政府机关，企业办公，金融等都集中在这一区域，属于市中心的高档地段，土地资源稀缺，生活配套成熟，因此，房价一直维持高位。,中心城区：人口稠密 区域成熟 价格处于高位,中心城区,项目,类型,位置,占地面积,建筑面积,容积率,绿化率,户数,物业费,状态,均价,鹿城一品,住宅、商铺,玉山镇长江中路,178,号（裕元酒店南）,8000,平方米,55991,平方米,5.2,27.90%,465,2.05,在售,10500,蓝海,LaVe,住宅、公寓,娄江与长江路交汇处西南侧,36714,平方米,147863,平方米,4,41.50%,3.2,待售,12000,领御,住宅、酒店公寓、商住楼,玉山镇前进中路,283,号,4079,平方米,32613,平方米,7.99,16.50%,447,4,在售,14000,中茵,世贸广场,酒店式公寓,商铺,写字楼,玉山镇前进西路与中山路交叉口,42500,平方米,150000,平方米,2.5,/,在售,16000,翡翠名都,普通住宅,酒店式公寓,商铺,长江路与合兴路交汇处,95880,平方米,3.40,31%,1.5,在售,9500,弘辉首玺,住宅,玉山镇长江中路与朝阳中路的交汇处,92103,平方米,330000,平方米,3.5,35%,657,待售,15000,中心城区主要楼盘,【,地域范围,】,位于市政府以东，在城区内前进东路沿线区域,【,版块特征,】,经济技术开发区和夏驾河景观带的双重优势是城东最值得亮点，也成为主推楼盘稳健发展的有利因素。目前城东大盘云集，,20,万方，,30,万方的大盘依次沿前进东路排开，区域内有中航地产，世茂地产，珠江房产等。城东开发区的房产销售量位居昆山前三，供应量量接近,8000,套，在售楼盘超过,50,个，整体销售率超过,70%,。,城东地区：大盘云集 无限潜力,住宅板块特征,城东,项目,类型,位置,占地面积,建筑面积,容积率,绿化率,户数,物业费,状态,均价,中航城,住宅、别墅、公寓、洋房,玉山镇前进路南、洞庭湖路西,196958,平方米,360000,平方米,1.8,36.3%,1872,1.58,在售,8200,绿地,21,新城,住宅、公寓,玉山镇震川路与洞庭湖路交汇处,564000,平方米,1780000,平方米,2.5,40.0%,9000,1.9,在售,7500,隆祺丽景国际,住宅,玉山镇前进路东路与黄浦江路交汇处,28168,平方米,180000,平方米,5,38%,1000,多户,4.8,在售,11000,中大简界,住宅,玉山镇同丰路与樾河路交汇处,66893,平方米,178633,平方米,2.2,31%,984,待售,待定,珠江御景,住宅、公寓,玉山镇同丰东路与洞庭湖路交汇处,152699,平方米,620000,平方米,3.6,36.6%,3000,1.9,在售,8800,黄浦城市花园,住宅、公寓、商铺,玉山镇黄浦江中路与前进东路交汇处,70000,平方米,160000,平方米,1.96,36.5%,1290,1.3,在售,8400,城东区域主要楼盘,住宅板块特征,【,地域范围,】,老城区以西，基本围绕亭林公园周边及马鞍山中路沿线一直往西到森林公园沿线发展起来的区域（属于昆山生态环境最好的居住区）,【,版块特征,】,以森林公园为主打，倡导绿色生态居住环境，是昆山未来的高档住宅板块，楼盘的宣传点也重点突出生态景观，且价格随之上涨，是昆山各大区域内价格上涨幅度比较快的区域。区域楼盘数量多、量体大，产品类型以小高层、高层、别墅为主。,城西地区：环境优势 政府重点规划区域,城西,项目,类型,位置,占地面积,建筑面积,容积率,绿化率,户数,物业费,状态,均价,时代中央社区,住宅,玉山镇前进西路,1888,号,(,紧邻新体育中心,),120000,平方米,300000,平方米,2.5,40.5%,2000,户左右,1.08,在售,8700,天地华城,住宅、商住,玉山镇前进西路,1188,号,83615,平方米,221010.04,平方米,2.18,58.0%,1359,1.4,在售,8600,阿里山花园,住宅、普通住宅、公寓,玉山镇马鞍山路,360,号,37974,平方米,69903,平方米,1.84,42%,212,1.5,在售,9500,香榭水岸,住宅,玉山镇马鞍山路与虹桥路交汇处南侧,66700,平方米,144000,平方米,1.86,41%,330,（一期）,1.4,在售,9000,金色森林,住宅、公寓、别墅,玉山镇马鞍山路与院士路交汇处,166664,平方米,224719,平方米,1.4,45.0%,1200,1.5,在售,6500,森林半岛,住宅、公寓、洋房,玉山镇马鞍山路与虹琪路交界处森林公园正对面,117189,平方米,271000,平方米,1.79,45.0%,1700,1.3,在售,8400,城西区域主要楼盘,【,地域范围,】,相对北部版块，其位于长江中路沿线（两侧），基本属于老城区的以南区域,【,版块特征,】,高铁和城际轻轨的落定将城南的房价推上了一个新台阶，使城南成为昆山各大区域内首选最值得投资的区域。众多上海，外地客户都纷纷看好城南的发展。世茂蝶湖湾的住宅价格已经在,10000,元,/,平米左右，新城域的住宅均价也逼近,9000,元,/,平米，森隆珑庭十栋预计售价会在一万以上。此地块后期入市无疑会继续挑战城南房价极限。,城南地区：高铁直射区域 投资客的乐园,住宅板块特征,城南区域主要楼盘,城南,项目,类型,位置,状态,均价,亲水佳苑,普通住宅,酒店式公寓,张浦镇银河路与港浦路交汇处,待售,4700,卿峰丽景,普通住宅,酒店式公寓,别墅,千灯镇机场路南侧少卿西路,2,号,在售,4800,假日半岛,酒店式公寓,别墅,周庄镇周庄全功路东侧（古镇南）,在售,5500,上郡商业广场,酒店式公寓,商铺,千灯镇尚书路与机场路交叉口,在售,11000,千石商业广场,酒店式公寓,千灯镇机场路与尚书路路口,在售,8000,上湖酒店公寓,酒店式公寓,张浦镇海虹路、商鞅路交界处,在售,5600,夜周庄,酒店式公寓,商铺,周庄镇大桥路,80,号,在售,60000,上海外郡,普通住宅,酒店式公寓,千灯黄浦江路与炎中路交叉口,在售,5600,晶蓝上城,酒店式公寓,商铺,千灯镇黄浦江路东侧、琼花二路南侧,在售,6300,龙隐水庄,酒店式公寓,周庄大学路,66,号,已售完,6000,盛世明珠园,酒店式公寓,周庄淀南路,509,号,已售完,3600,清水依瓦诺,酒店式公寓,别墅,淀山湖北侧,已售完,7500,三、各版块供应量对比分析,花桥,玉山,开发区,千灯,巴城,张浦,周市,陆家,南部水乡,2010,年,4,月,10081,6440,9831,3303,2402,1792,2658,1278,1183,2010,年,5,月,9902,6852,9683,3420,2871,2218,2189,1175,1248,市场部观点：,纵观昆山市,4,月和,5,月，昆山各个板块的库存量基本变化不大。,花桥和开发区相比,4,月，,5,月的库存量微微下跌，而玉山的库存则是有了一定增长。其他各个区域也参差不齐。,可以说新政对楼市的影响可能有一定滞后效应,，可能要再过,2,月才能在库存量方面看出具体的影响。,三、各版块供应量对比分析,市场部观点：,新政之后各版块之间的,供应量结构似乎没有受到太大影响,。虽然每个板块的库存量如上图分析的有一定的变化。但是最多三个区域仍旧是,花桥、开发区和玉山镇,。,三者的总和接近,70%,。,三、各版块销售情况对比分析,区域,销售率,环比上月,花桥,78.50%,0.4%,开发区,77.10%,0.4%,玉山,84.30%,0.8%,千灯,81.10%,0.4%,周市,87.30%,2.7%,巴城,81.90%,2.5%,张浦,85.50%,/,陆家,84.40%,1.4%,南部水乡,82.70%,5.1%,昆山整体,81.30%,0.1%,2010,年,5,月各区域销售率,5,月昆山商品房市场整体销售率继续回落，,其中住宅项目回落较大，商业类项目销售率稳步上升,。就各区域来看，部分区域由于没有新增供应偏少，销售率出现小幅上升，其中南部水乡上涨,5.1,个百分点，,但从整体上，昆山商品房销售率继续保持回落的势头,，这将对于昆山楼盘项目特别是住宅类项目构成一定的考验，尤其是新开楼盘。这也会在一定程度上倒逼开发商做出比如优惠打折等相关销售策略上的调整，,市场部观点：,四、各版块价格因素分析,通过图表可以看出，昆山市主力产品类型为,小高层、高层住宅为主,，而以低密度住宅譬如别墅、花园洋房为辅，并有少量多层公寓弥补了该区域内的产品形态。,市场部观点：,昆山房地产市场研究,1,、城市房地产开发总体概况,2,、住宅市场分析,3,、商业市场分析,4,、酒店式公寓市场分析,5,、办公楼市场分析,6,、房地产市场总体分析,一、商业概述,作为全国百强县排名第一的昆山市，目前人口超过,200,万，城市面貌日新月异，居民收入逐年快速增长，消费需求供需两旺。,昆山市商业设施主要集中于老城区，,主要包括商业街，百货公司，特色商业街，娱乐中心，大卖场（生活类及专业卖场），专业市场等,。,以人民路，亭林路，百润发等代表的昆山市商业，基本满足市民基本的生活消费需要。,目前昆山市的商业设施不但向本地居民提供服务，同时也吸引着周边城市的居民前往，如太仓和上海。,现有品牌的落后与昆山居民日益增长的品牌意识是目前昆山零售市场最大的矛盾之一 。,人,民,路,商,圈,城北萧林路商圈,老城区火车站商圈,城东商圈,商圈分析,一、商业概述及分布,中心片区：,由城市核心地带主要街道构成，是昆山传统商业区，辐射范围可达全市及下属其他乡镇。,城北片区：,传统居住区，档次中低，工业用地开发基本已形成蔓延之势，商业一直发展不好。,城南片区：,由沪宁铁路、规划沪宁高速铁路、沪宁高速公路及,312,国道组成的交通屏障，商业、办公同步发展。,城西片区：,昆山市高档住宅楼盘集合地，森林公园和大学城的建设使城市向西发展有一定的基础，现今以社区小商业为主。,城东片区：,在市政规划中，城东片区将被打造成商业、商务办公和居住为一体的整合体，商业氛围尚未形成，政府规划重点地区，前景看好。,目前昆山商业依然是以传统的市中心人民路沿线为绝对核心，其他区域商业配套普遍发展滞后，没有跟上区域的规划。,昆山市区商业呈现片状分布，五大片区发展不平衡。,二、商业主干道研究,人民路,人民路（前进西路至朝阳西路段）是昆山市最繁华的商业街，这条约,1000,米的商业街，以正阳桥为界分为南北两段，包括昆山宾馆（,4,星级），世纪商厦，新华书店，肯德基餐厅（,2,家），利玛商城，新世界商厦，苏州美罗城昆山店，正阳大楼商场，昆山商厦，美罗云集于此。,小结：,作为昆山商业的代表，人民路商业街客流量大，服饰类商品最为集中。,从商场的规模与品牌方面，除昆山商场外，人民路的商场普遍呈现面积小，品牌低档的特点。,昆山商厦作为大型百货公司，其购物环境，品牌档次明显高于其他商场，其以规模优势，环境优势，品牌优势等获得了当地消费者的认同。,昆山商厦的成功说明了昆山居民对于商场的规模、环境、品牌方面的需求，同事也说明了昆山市民具有相当的消费能力。,亭林路,亭林路是昆山另一条商业街，位于前进西路以北，于人民路相连接，被指马鞍山东路，亭林公园，著名的奥灶面馆就位于亭林路上，相比人民路，亭林路商业节基本都是街铺，包括服饰、饰品、鞋等，此外，有多个楼盘选择在亭林路上开设了销售处，形成了亭林路商业街的一大特色,亭,林,路,商,圈,北门路,北门路位于昆山“城北”，是昆山主要的居住区，人口密集。以萧林路为界，北门路北段娱乐业比较发达，是昆山主要娱乐场所之一。现有的商铺都是由近年来开发并已逐步成熟的小区沿街商铺组成，大多都是几十个平米的面积。北门路的主要消费这位周边居民，属于社区商业街。,北,门,路,商,圈,商业卖场研究,昆山欧尚商业中心,目前是昆山最大的一家大型超市，同时也是欧尚在中国启动的第一个商业中心。,开业时间：,2009,年,1,月,11,日,总占地面积：,56000,平方米,大型超市卖场面积,：,14000,平方米,位置,：坐落于昆山白马泾路与超华商贸城比邻,车位,：,696,个免费停车位,交通,：,104,、,5,、,126,、,20,路公交车直达,理念,： “低价、选择、服务、质量”,特色,： 欧尚儿童俱乐部是昆山地区独此一家儿童免费“寄托所”,品牌,：,VEROMODA,、,ONLY,、,FOX,、,IPOD,、必胜客、肯德基、屈臣氏、国美电器,初次进入昆山的品牌：特力屋、,85,度,C,、满记甜品、,DQ,冰激淋、,BISOUDEVE,、,SELECTED,、味千拉面、神采飞扬（大型室内娱乐公园）,重点商业个案研究,亿立国际商贸物流城,集五金、机电、建材、汽配、木材、家具六大业态为一体，依托运输、仓储、信息等物流产业优势，领筑长三角商贸物流大商圈，亿宏物流园投资有限公司，从开发、建设到运营管理全程运作，统一招商，统一规划，统一经营。,开盘,：,2010-05-01,位置,：昆山,339,省道与新浦路交界处,总面积,：,13,万,主流铺面,：,3540,收益,：,10,年托管，年回报,8%,。,配套,：综合商场,:,昆山商贸城，红星美凯龙，麦德龙，港龙建材城,售价,：商铺一楼价格,17000,元,/-18000,元,/,二楼价格,13980,元,/,，三楼价格,9880,元,/,在售商业供需分析,通过图表可以看到，昆山现大体量的商铺出现在城东的弘基财富广场和中心的中茵世贸广场，弘基财富广场是黄浦花园的商业配套，属于一个大型的商业街区并配有一个,SHOPPINGMALL,，中茵世贸广场是一中心又一大型综合性商办项目，该两个项目占整个区域内的,60%,，而其余商铺体量较小，主要是由于都是以底商的形态推出市场，这极大的限制了项目的体量。,市场部观点：,六、在售商业产品分析,通过图表可以看到，昆山各主要商业产品其规划面积分化较为明显，小面积商铺产品基本在,30-120,平方米左右，偏大的产品在,200-300,平方米左右。目前昆山在售的商业中，一般专业市场商铺的面积跨度较大，底商则相对户型面积偏小。,从商铺产品形态来看，街区型商业占据最大比重，专业市场和底商也有不小比例，大型商场相对比较稀缺。,市场部观点：,七、在售商业价格分析,通过图表可以看到，在售商铺的价格大致可分为三个区段，,590014000,元,/,平米主要为一些底商类商铺，体量较小，不成规模，客源由自身住宅提供；,1400020000,元,/,平米主要为有规模的综合商业体，具有良好规划，能辐射周边区域，人流量较大，因此价格也较高；,2000050000,元,/,平米主要为底商沿街商铺，由于其独有的区位优势，东方曼哈顿背靠规划中的,5,万平米的沃尔玛超市，紧临交通主干道，具有较高的投资回报率，也导致了其较高的售价。,市场部观点：,八、在售商业去化分析,通过图表可以看到，整个市场的整体去化率已经相当高了，大部分商铺去化超过了,80%,，部分商铺甚至已经售完，市场相当活跃，投资者对于昆山商业市场相当看好。当然，高去化率也导致今后,1,至,2,年内，区域市场商业供应的紧张。,市场部观点：,昆山房地产市场研究,1,、城市房地产开发总体概况,2,、住宅市场分析,3,、商业市场分析,4,、酒店式公寓市场分析,5,、办公楼市场分析,6,、房地产市场总体分析,一、酒店式公寓、产权式酒店市场概述,昆山市场酒店公寓的出租率基本保持在,85%,以上,，,租金通常也要比公寓高出,30,左右,，同时由于酒店公寓具备了投资、保值、收益、租住、无风险的五大投资特色，将酒店服务与居家氛围融为一体，因此其租赁前景非常看好，升值空间很大，相对于普通公寓而言，更具吸引力。,但纵观如今的昆山房产市场，充斥着大量标榜着“酒店公寓”的物业，然而多数从实质而言只能称为“小户型单身公寓”，,并非严格意义上的酒店式公寓，更谈不上国际标准豪华酒店公寓。,昆山市场上小户型酒店式公寓有的是作为规模化小区开发的附属产品，如：吉田国际广场、雍景湾,南苑、前进录、都市,现代城；另外是单独建设的酒店式公寓产品，如杰座、泊仕等；另外的像长江酒店式公寓是老楼改造项目。,从总体上来看，昆山酒店式公寓的分布范围广，各盘总量大小及品质参差不齐。,二、酒店式公寓、产权式酒店分布及汇总,中心城区,项目,类型,位置,状态,均价,景秀丽都广场,普通住宅,酒店式公寓,商铺,写字楼,开发区长江路东侧、庆丰路北侧,待售,待定,联邦国际,酒店式公寓,商铺,写字楼,新,312,国道与,339,省道交汇处,待售,8500,吉田国际广场,普通住宅,酒店式公寓,写字楼,昆山市中华园路与柏庐路交汇,待售,待定,领御,普通住宅,酒店式公寓,商铺,写字楼,前进中路,283,号,(,人事局东南侧,30,米,),在售,15000,中茵,世贸广场,酒店式公寓,商铺,写字楼,玉山镇前进西路与中山路交叉口,在售,16000,翡翠名都,普通住宅,酒店式公寓,商铺,长江路与合兴路交汇处,在售,9500,君悦,鹿城一品,酒店式公寓,长江中路,178,号（裕元酒店南）,在售,9500,双星,叠座,酒店式公寓,写字楼,昆山,312,国道与城市主干道柏庐路交叉口西南处,在售,7800,TOP,凯迪城,(,二期,),普通住宅,酒店式公寓,商铺,玉山前进西路与虹桥路交界处,在售,8500,东方丽池,普通住宅,酒店式公寓,商铺,长江南路、庆丰西路交汇处,尾盘,6800,昆山新天地,酒店式公寓,商铺,柏庐路与同丰路交叉处,已售完,23000,人民路,65,号,酒店式公寓,人民路与集街交汇处,已售完,14000,朝阳广场,普通住宅,酒店式公寓,朝阳西路与合兴路交汇处,已售完,6000,二、酒店式公寓、产权式酒店分布及汇总,城东,项目,类型,位置,状态,均价,中冶,.,昆庭,普通住宅,酒店式公寓,商铺,写字楼,开发区前进路南太湖路西,待售,待定,帝景天成,普通住宅,酒店式公寓,商铺,写字楼,前进东路与顺帆路交汇处,在售,8300,启发广场,普通住宅,酒店式公寓,商铺,昆山陆家镇陆家浜路与,312,国道交汇处,在售,6500,隆祺丽景国际,酒店式公寓,写字楼,前进路和黄浦江路交叉口东南面,在售,11000,财富湾,2,期,酒店式公寓,小户型公寓,商铺,写字楼,昆山陆家金阳西路与老,312,国道交界处,在售,6000,中航城,普通住宅,酒店式公寓,小户型公寓,别墅,商铺,写字楼,花园洋房,前进东路南、洞庭湖路西,在售,8600,弘基财富广场,酒店式公寓,商铺,写字楼,前进东路与顺帆路交汇处,在售,6500,佳茂缘商务广场,普通住宅,酒店式公寓,商铺,写字楼,其它,陆家镇金阳路与黄浦江路延伸段,在售,13000,东方国际广场,酒店式公寓,小户型公寓,写字楼,玉山昆山市前进东路东方华庭对面,在售,13000,腾龙阁,酒店式公寓,昆山市前进东路,1063,号,已
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