君地项目商业营销方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,君地项目,商业部分营销提案,二00六年七月十八日,1,目录,第一部分 项目综合评估,第二部分 项目业态定位,第三部分 销售均价定位,第四部分 核心营销策略,2,第一部分 项目综合评估,一 、项目概况,项目位于苏州高新区长江路以西、竹园路以南。东邻明基医院、高尚社区馨泰花园，南有大批高科技厂、苏州华夏机电五金城以及山水华庭社区，西接白领公寓、汾湖路学校片区，北与玉山公园、苏州乐园毗邻。,第一部分 项目综合评估,主要经济技术指标,占地面积,28264.2平米,总,建,筑,面,积,70660平米,住宅,48，405平米（共6栋463户）,酒店,11，50.5平米（1栋）,商铺,9，950平米,3,二、项目有利点及不利点分析,(一,),有利点分析,竹园路商铺紧邻公交站口及未来轻轨1号线玉山站，升值前景看好。,项目内社区有,463,户人口和一栋星级酒店，周边社区、工厂群，为本,项目的发展集聚了一定的人气。,临街商铺，可视性、可达性好，商铺经营易旺，受投资者的青睐。,整个商铺为框架结构，可以灵活组合；2楼预计层高有可能达到5.9米,，可以做夹层出售，提高了产品的使用价值。,本,项目所处区域商业供给不足，对销售来说是一个良好的机遇。,4,（二）不利点分析,商铺面积较大，总价过高，有一定的销售压力。,临长江路商铺紧靠住宅，业态规划受到局限。,附近尚未开盘的山水华庭商业街和华夏机电五金城沿街商铺对,本案构成了一定的威胁。,5,第二部分 项目业态定位,餐饮娱乐,KTV,浴场,通讯营业厅,保健美体,餐饮,酒 楼,竹,园,路,长 江 路,咖啡馆或茶吧,水果店,花店,美容美发店,照相馆,面包店、饼屋,24小时便利店,药店,干洗店,水店,五金电器店,维修店,汽车美容,社区配套商业、休闲类、无烟餐饮（茶吧、饼屋）,6,第三部分 销售均价定位,总体均价,10500元/平米,（按照1、2楼连卖的销售模式）,定价依据,类比物业“白领公寓”等采取1、2楼两层连卖的销售模式，,均价在9000-10200元/平米左右。,白领公寓相对本案人气更足。,本案虽然预计会在明年才开始销售，但均价不宜定得比,“白领公寓”高太多。,/,沿长江路商铺,沿竹园路商铺,1、2楼,两层连卖,9000元/平米,12000元/平米,1、2楼,分层出售,1楼,12000,元/平米,1楼,15500,元/平米,2楼,7000,元/平米,2楼,9500,元/平米,分层出售,总体均价,9500,元/平米,分层出售,总体均价,12500,元/平米,7,第四部分 核心营销策略,一、总体营销策略,商业部分的宣传推广，可以借助和结合住宅的推广及销售来进行。,先售住宅，后售商铺,.,（长江路商铺在住宅第一次开盘后直接接受认购，竹园路商铺在地铁规划方案及玉山公园商业项目方案较明晰时推出,较佳，视地铁信息公布的时间而定可选在,07,年,10,月或,08,年）。,引进,1-2,家主力店为商铺正式销售积聚强大能量,。,商铺,1、2楼连卖，降低2楼的销售压力。,销售期间为购买客户积累有租赁意向的经营者（但不承诺包租），帮助,购买客户减少租赁风险。,8,二、营销阶段划分,（按,07,年内推竹园路商铺的计划划分）,阶段,细项,营销,准备期,项目启,动,/,优先认购期,强销期,尾盘,销售期,时 间,06年9月,07年,4,月,07年,5,月7月,07年8月11月,07年12月,08年1月,营销目标,/,完成,30%,销售（保留部分除外）,完成70%销售（保留部分除外）,100%销售（保留部分除外）,主要工作内容,营销、广告计划的确定、宣传物料制作,;,销售培训等、售楼部包装完善、主力店招商工作,售楼部包装完善,借力住宅宣传推广,积累客户,5,月：长江路商铺直接认购（潜推）,全面启动营销攻势,8,月：竹园路商铺接受优先认购登记及入驻主力店签约,10,月：竹园路商铺盛大开盘活动,清理尾铺,9,三、项目重要营销节点规划,07,年,8,月：,君地商业街优先认购登记及主力店签约仪式,07,年,10,月：,商铺公开发售（开盘）仪式。,10,四、目标客户策略,（一）主力客户群,客户类别,投资客户,自营客户,客户构成,公务员:,市、区、镇党政机关工作人,员,事业单位职工:,学校、医院、银行、电信、邮局等事业单位职工,企业管理人员和职员,私营业主,、其他工商个体户,当地及周边乡镇居民：,有高收入来,源或巨额积蓄的当地居民,其他高收入者,苏州市区有经营店面想拓展市场的买铺经营者、在周边乡镇经营想更换经营地点购买商铺经营者。,无经营经验想买铺创业的客户。,应对策略,在住宅项目启动后,宣传推广。,诉求点:突出项目的升值空间、产品价值、经营前景等商业投资价值,进行投资创富的引导。,通过销售推广带动自营客户前来购买,11,目标市场分布,新区、古城区,周边各乡镇（木渎、光,福、胥口等）,应对策略,通过围墙、灯杆旗、看板、等户外广告拦截客户，适当投放少量报纸广告。针对项目周边社区商铺及沿街商铺派发单张。,主要针对各乡镇商铺较集中的商业街和重要地段进行单张派发（以夹报或派发的形式）或悬挂横幅。,（二）目标市场及应对策略,12,五、推盘节奏及销控策略,（一）推盘节奏安排：,先主推长江路商铺，再推竹园路商铺。,（,二）销售模式：,商业街销售模式采取优先认购登记（收取认筹金）,公开发售 签约的方式进行。,（,三）销控策略：,每次推盘时，保持每个区优质、中等、差的铺位都应有，,在体现销控意图的同时增加客户选择性。同时需保留部分优质,铺位留给大客户以及在后期推出，以制造持续热销的气氛。,13,六、产品建议,在,1,楼店铺的内侧隔出约,1/2,面积的夹层（位于洗手间等使用频率较低的区域上方）。,可做出一间样板房通过实景引导客户。不做交房标准承诺，联系一家有实力装修公司，为购买客户提供隔夹层的装修服务。,在建筑规划可调整的情况下，建议将长江路商铺划成单层,40-80,平米左右（,1-2,层,80-160,平米）的小铺，一可提升销售单价，二可增加去化速度。,建议招商引进的主力店先做店面装修、招牌安装展示（其它销售的店铺可以用,23,套做店招或橱窗），以展示商业功能和营造浓厚的商业氛围。,14,七、通路策略,报纸,l,选择城市商报、苏州日报等主流媒体在重要营销节点如开盘、主力店入 驻或强销期进行间隔广告投放。,户外,l,通过围墙、路旗等户外广告对路过的目标客户展开宣传。,单张,l,定期派发宣传单张进行低成本广告覆盖。,短信,l,配合重大营销活动或节点针对手机高端客户进行项目销售信息发布。,电台,l,低成本地向全市的车族宣传。,15,八、推广策略,（一）推广总费用,推广预算=销售金额1.5%,商铺总销售金额,：,9，950,10500元=104475000元,推广总费用：,104475000元1.5%=1567125元,（二）诉求重点,地铁口街铺王,户户独立，铺铺临街,用100平方米的价格，享受120平方米的价值,高尚社区、星级酒店旁的金钻商铺,16,（二）广告计划,阶段,细项,营销,准备期,项目启,动,/,优先认购期,强销期,尾盘,销售期,时 间,07年2月,4,月,07年,5,月,7,月,07年,8,月,11,月,07,年,12,月,08,年,1,月,推广策略,建立项目形象,市场启动蓄势,深度炒作、不断制造推广高潮,放大销售业绩,诉求主题,（需进一步创意）,项目整体形象,（附带商业部分）,1,、高品质商业街即将亮相。,2,、主力店入驻信息。,1,、公开发售信息,2,、促销活动报道,3,、揭开君地商业街热销之迷,商业街基本售磬，最后财富盛宴岂容错过！,媒体策略,围墙、路旗,报纸广告（2-3次，硬广+软文）、单张派发,报纸（34次，硬广+软文）、单张派发、电台,报纸（1-2次，硬广,+,软文） 、派单,17,THANKS,18,