PPP模式基本内涵及交易结构设计

,0,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片文字樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,PPP,模式基本内涵及交易结构设计,1,课程大纲,3,个面向，,6,个交易结构，,26,个,PPP,类型,壹、,PPP,模式基本问题讨论,贰、,PPP,模式如何规划,6,大交易结构,叁、,26,个,PPP,类型的整理,2,壹、,PPP,模式基本问题讨,论,一、为,何要,研究,PPP,模式,二、有哪些重要政策文件,三、,PPP,模式的意义,四、,PPP,模式的适用范围,3,一,、,为何要研究,PPP,模式,1/2,(,一,),节省成本,(10%20%),、提高效率,1.,市场,机制,(,二,),财政部的,PPP,地方政府债,1.,国债转企业债,2.,周期拉长、预算控管,4,一,、为何要研究,PPP,模式,2/2,5,(,三,),中国特色的,PPP,1.,自偿率不足的项目,2.,政府预算不足,3.,土地财政,4.,国企扮演相当的角色,5.,很多是,BT,模式的变形,二,、,有哪些政策文件应该关,注,1/2,6,(,一,国,务,院关,于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见,(,国发,201460,号,),(,二,财,政,部,地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法,(,财预,2014,351,号,),(,三,国,务,院,国务院出台加强地方政府性债务管理意见,(,国发,2014,43,),融资交易结构,(,四,),财,政,部,关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知,(,财金,201476,号,),(,五财政部,政府和社会资本合作模式操作指南（试行）,(,财金,2014,113,号,),37,条,(,六发改委,关于开展政府和社会资本合作的指导意见,(,发改投资,20142724,号,),附件,二,政府和社会资本合作项目通用,合同,指南,15,模,块、,86,项条款,二、有哪些政策文件应该关,注,2/2,7,(,七财,政部,关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的,通知,(,财金,2014156,号,),附件：,PPP,项目合同指南（试行,）,(,八,),财政部,关于印发,政府采购竞争性磋商采购,方式管理,暂行办法,的,通知,财,库,2014214,号,),(,九财政部,政府和社会资本合作项目政府采购管理办法,财库,2014215,号,),三,、,PPP,模式的意,义,(,一,),公私合作 ,PPP,方式,(,二,),提供公共服务与产品 ,PPP,目的,(,三,),利益共享,+,风险共担 ,PPP,原则,8,(,一,),公私合作,1.,建立,合作,关,系,2,.,合作主体,有谁,3,.,合作,手段,为何,9,1.,建立,合作关系,10,(1),引入民间的,管理,、,创意,与,资金,(2),政府,发起型,PPP,、民间自提型,PPP,、混合型,PPP,113,号文,6,：,政府和社会资本合作项目由,政府,或,社会资本,发起，,以政府发起为,主,2.,合作主体,有,谁,1/3,11,2.,合作主体,有谁,2/3,12,(1),单一所有制,PPP,、混合所有制,PPP,(,2,),国企可否为实施机关及投资人？,A.,实施机关,a.,县级以上人民政府授权的主管部门,(,发,),号,文,本,：,政府,或,政府授权机构,作为,PPP,项目合同,的,一方,签约主体,时，称为,政府方,B.,国企、区政府、开发区作为实施机关？,C.,国企作,为投资人？,113,号文,2,：社会资本,不包括,本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业,。,2.,合作主体,有谁,3/3,13,(3),项目公司,型,PPP,、,非项目公司型,PPP,、联合体型,PPP,1.,风险阻隔,2.,项目移转,VS,股权移转,3.,专款专用,4.,合作,平台,5.,113,号文,23,：,社会资本可依法设立项目公司,(4),单一业主型,PPP,、复数业主型,PPP,案例：,BRT,项目,14,方案一,15,方案二,16,3.,合作手段,为,何,1/2,17,(1),长期合同关系合同群、四大协议,(2),谁来签,PPP,协议？,A.,方案一：投资人,B.,方案二：项目公司,C.,方案,三,：投资人签约后，,转让,给项目公司,D.,方案四：投资人,签本约,后，项目公司,重新签署,E.,方案五：投资人,签预约,后，项目公司,签本约,F,.,方案六：投资人签约后，项目公司负连带任,Q,签预约与本约的差别？,3.,合作手段,为,何,2/2,18,113,号,文,21,公,示期满无异议的项目合同，应在政府审核同意后，由,项目实施机构与中选社会资本签署,。,需要为项目设立专门项目公司的，待项目公司成立后，,由项目公司与项目实施机构重新签署项目合同，或签署关于承继项目合同的补充合同,。,19,156,号文：前提条件,20,1,.,完成融资交割,2.,获得项目相关审批,3.,保险已经生效,4.,项目实施相关的其他主要合同已经签订,5.,其他前提条件,(,二,),提供公共服务与产品,21,1.,提供公共服务与产品的方式,2.,合理价格下，公共服务持续不中断,到底还能不能做？,1.,提供公共服务与产品的方式,22,(,1),建设,(EPC,、施工,),、运营、移交服务交易结构,(,2),先有鸡还是先有蛋？,2.,合理价格下，公共服务持续不中,断,23,(1),如何进行监,管,A.,履约管理,B.,中期评估,C.,行政监管,D.,社会监督,(2),强制,接管,+,提前终止,(3),价格监管,到底还可不可以做？,463,号文,切实规范地方政府以,回购,方式举借政府性债务行为,1.,除,法律,或,国务院,规定外,2.,地方各级政府及所属机关事业单位、社团法人,不得以,委托单位建设并承担逐年回购,(BT),责任等方式举借政府性债务,3.,依规定可以举借政府性债务的,公共租赁住房、公路,等项目，确需,采取,代建制,建设，并由财政性资金逐年回购,(BT),，必须符合,规划,24,(,三,),利益共享,+,风险共担,25,1. 113,号文,11,2.,兴,建阶段风险分配,3.,运,营阶段风险分配,1. 113,号文,11,26,(1),按照,风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。,(2),原,则上，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险,由社会资本承,担,156,号,文：保险、审批、融资,(3),法律,、政策和,最低需求,等风险,由政府承,担,156,号文：土地、审批、政治不可抗力,(4),不可抗力,等风险由政府和社会资本,合理共担,。,156,号,文：自然不可抗力,2.,兴建阶段风险,分配,1/2,(1),四,种竣工风险的设计方案,A.,单,限定内在奖惩机制自担完工风险,B.,单,限定外在奖惩机制自担完工风险,C.,双,限定无奖惩机制业主承担完工风险,D.,双,限定外在奖惩机制共担完工风,险,自担完工风险型,PPP,、业主承担完工风险,PPP,、共担完工风险,PPP,156,号文：,1,.,自合同生效之日起,一个固定的期限,（例如，,25,年）；,2.,分别设,置,独立的设计建设期间和运营期间，并规定运营期间为自项目开始运营之日起的一个固定期限,。,27,2.,兴建阶段风险,分配,2/2,28,(2),合同,展期,156,号文：,对于项目合作期限内发生,非项目公司应当承担的风险,而导致,项目公司损失,的情形下，项目公司可以请求延长项目合作期限。常见的延期事由包括：,1.,因,政府方违约,导致项目公司延误履行其义务；,2.,因发生,政府方应承担的风险,（关于通常由政府方承担的风险，请见本章第一节）导致项目公司延误履行其义务；,3.,经双方,合意,且在合同中约定的其他事由。,3.,运营阶段风险分配,1/2,(1),三种,营运风险,的设计方案,A.,自负盈亏式,PPP,B.,固定比率式,PPP,(A),关于妥善处理现有保证外方投资固定回报项目有关问题的通知,2002.9.10【,国办发,(2002),第,43,号,】,固定回报禁止,(B),甲方承诺最低水量，是否为固定回报？,29,3.,运营阶段风险,分配,2/2,30,C.,弹性比率,式,PPP,经营收益低于一定的回报率，由政府补贴，经营收益高于一定的回报率，归政府,所有,113,号文,26,政府,有支付义务的，项目实施机构应根据项目合同约定的产出说明，按照实际绩效直接或通知财政部门向社会资本或项目公司及时足额支付。,设置超额收益分享机制的，社会资本或项目公司应根据项目合同约定向政府及时足额支付应享有的超额收益。,(,2),服务付费与绩效挂钩,四、,PPP,模式的适用范,围,31,1.,PPP,VS,特许经营权,2.,正面清单、负面清单、特征描述、鼓励项目,3.,发改委指导意见,PPP,模式主要适用于政府负有提供责任又,适宜市场化运作,的公共服务、基础设施类项目。,燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护,等项目均可推行,PPP,模式。,各地的新建市政工程以及新型城镇化试点项目,，应优先考虑采用,PPP,模式建设,。,贰、,PPP,模式如何规,划,六,大,交易结,构,32,一、,程序交易结,构,二、服务交易结构,三,、收益交易结构,四,、土地交易结构,五,、股权交易结构,六,、融资交易结构,一、程序交易结构,33,(,一,),立项发起阶段,(,二,),立项可研阶段,(,三,),招标投标阶段,(,一,),立项发起阶,段,34,1,.,政府发起型,PPP,、民间自提型,PPP,、混合型,PPP,2.,民间自提型,PPP,前期工作,意向,书,(,招投标、前期,费,用、,意向金、初步合作方案,),3.,项目公司何时成立,(113,号文,21),、,(,二,),立项可研阶,段,35,1.,传统可研,+,PPP,可研,2.,传统可研,EPC,3.,PPP,可研,(1)VFM(113,号文,8),、财,政可研,(113,号文,9,),(2)PPP,实施方案,113,号文,11,：,项,目概况、风险分配基本架构、项目运作方式、交易结构,、,合同体系、监,管架构、采购方式选择,(,三,),招标投标阶,段,36,1.,政府采购法,(,113,号文,17,、财,76,),2.,采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购方式开展采购的，按照,政府采购法律法规及有关规定执行,。,3,.,评审阶段,(1),第一,阶段：确定最终采购需求,方案,竞争性磋商,(2),第二,阶段：综合评,分,4.,竞争性谈判程序,(1),第一阶段：确定最终采购需求方案,37,评,审小组可以与社会资本进行多轮谈判，谈判过程中可实质性修订采购文件的技术、服务要求以及合同草案条款，但,不得修订采购文件中规定的不可谈判核心条件。实质性变动的内容，须经项目实施机构确认，并通知所有参与谈判的社会资本,。具体程序按照政府采购非招标方式管理办法及有关规定执行。,(2),第二阶段：综合评,分,38,最,终采购需求方案确定后，由评审小组对社会资本提交的,最终响应文件,进行综合评分，编写评审报告并向项目实施机构提交,候选社会资本的排序名单,。具体程序按照政府采购货物和服务招标投标管理办法及有关规定执行。,4.,竞争性谈判,程序,1/2,39,113,号文,20,项,目实施机构应成立专门的采购结果,确认谈判工作组,。按照,候选社会资本的排名,，依次与候选社会资本及与其合作的金融机构就,合同中可变的细节问题,进行,合同签署前的确认谈判,，率先达成一致的即为中选者。确认谈判不得涉及合同中,不可谈判的核心条款,，,不得与排序在前但已终止谈判的社会资本进行再次谈判,。,4.,竞争性谈判,程序,2/2,40,113,号,文,21,确,认谈判完成后，项目实施机构应与中选社会资本,签署确认谈判备忘录,，并将,采购结果和根据采购文件、响应文件、补遗文件和确认谈判备忘录拟定的合同文本进行公示,，公示期不得少于,5,个工作日。合同文本应将中选社会资本响应文件中的重要承诺和技术文件等作为附件。合同文本中涉及国家秘密、商业秘密的内容可以不公示。,公,示期满无异议的项目合同，应在政府审核同意后，由项目实施机构与中选社会资本签署。,需要,为项目设立专门项目公司的，待项目公司成立后，由项目公司与项目实施机构重新签署项目合同，或签署关于承继项目合同的补充合同。,二、服务交易结构,41,1.,新建,型,PPP,、修建型,PPP,、既有型,PPP,2.,EPC,型,PPP,、施工型,PPP,3.,核心,服务,型,PPP,、,非,核心服务,型,PPP,、,不予,服务,型,PPP,4.,移交,113,号文,32,1.,新建型,PPP,、修建型,PPP,、既有型,PPP,42,(,1)BOT,、,ROT(,旅游集散中心,),、,TOT(,污水、公路,),(,2)BOT+TOT,(,3)PPP,模式,+,传统,模式,113,号文,11,：,项目运作方式主要包括,委托运营,O&M,管理,合同,CM,建,设,-,运营,-,移交,BOT,建,设,-,拥有,-,运营,BOO BOOT,转,让,-,运营,-,移交,TOT,改建,-,运营,-,移交,ROT,案例：北京地铁四号线,43,44,型,PPP,、施工型,PPP 1/2,45,PPP+EPC,模式分析,1.,规划,/,初,步,设计 你的工作我来负责,2.,不容易发生变更,3.,成本与工期包干,财,76,：,由,社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分,工作,156,号,文：,承包商主要负责项目的建设，通常与项目公司签订固定价格、固定工期的工程总承包合同。一般而言，承包商要承担工期延误、工程质量不合格和成本超支等风,险,型,PPP,、施工型,PPP,2/2,46,156,号,文：,常,见的设计工作分工包括：,1.,可行性研究报告、项目产出说明,由政府或社会资本方完成。,(1),如果,PPP,项目由,政府发起,，则应由政府自行完成可行性研究报告和项目产出说明的编制工作；,(2),如果,PPP,项目由,社会资本发起,，则可行性研究报告和项目产出说明由社会资本方完成。,(3),无论可行性研究报告和项目产出说明由谁完成，,其均应作为采购文件以及最终签署的合同文件的重要组成部分,。,2.,初步设计和施工图设计,由项目公司完成。,在,PPP,项目合同签署后，,项目公司负责编制或最终确定初步设计和施工图设计，并完成全部的设计工作。,3,.,核心,服务,型,PPP,、,非核心服务,型,PPP,、,不予,服务,型,PPP,47,(1),非核心服务,(,non-core service,),A.,除了,核心服务，其它的就是非核心服,务,B.,例如,，监狱的管理、学校的教学、医院的医疗等就是核心服务（软服务,）,C.,这,些设施的建设和维护（硬服务）和餐饮等（辅助性服务）就是非核心服务,。,(2)BT+,非核心服务非核心服务型,ppp,BLT,DBFM,BTO,DBFO,A.BTBLT,48,B.BTDBFM,49,BT+M,DBFM,(,设计,-,建设,-,融资,-,维护,),C.BTBTODBFO,50,A.,非核心运营,B.,学校、景观、转运站,案例：交通转运站项目,51,52,4,.,移交,113,号文,32,53,(,1),移交型,PPP,、不移交型,PPP,(2),有偿移交型,PPP,、无偿移交型,PPP,(,3),内部移交型,PPP,、外部移交型,PPP,(,4),期满移交型,PPP,、期前移交型,PPP,三,、,收益交易结构,54,(,一,),种类,(,二,),预算补贴型,PPP,(,三,),服务购买型,PPP,(,四,)156,号,文：不同付费机制下的核心,要素,(,五,),物业资助型,PPP,(,六,),收入是否覆盖,支出的财务测算,(,一,),种,类,1/3,55,1.,经营性,PPP,、准经营性,PPP,、非经营性,PPP,(1),经营性项目。,对于具有明确的收费基础，并且经营收费能够完全覆盖投资成本的项目，,可通过政府授予特许经营权，采用建设运营移交（,BOT,）、建设拥有运营移交（,BOOT,）等模式推进,。要依法放开相关项目的建设、运营市场，积极推动自然垄断行业逐步实行特许经营,。,(,一,),种,类,2/3,56,(2),准经营性项目。,对于经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的项目，,可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施，采用建设运营移交（,BOT,）、建设拥有运营（,BOO,）等模式推进,。要建立投资、补贴与价格的协同机制，为投资者获得合理回报积极创造条件,。,(3),非经营性项目。,对于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目，,可通过政府购买服务，采用建设拥有运营（,BOO,）、委托运营等市场化模式推进,。要合理确定购买内容，把有限的资金用在刀刃上，切实提高资金使用效益。,(,一,),种,类,3/3,57,2.,政府,补貼型,PPP,：,(1),预算补贴型,PPP,前补贴型,PPP,、后补贴型,PPP,(2),政策补贴型,PPP,政策贴息、税收返还、土地划,拨,3.,服务购买型,PPP,：,(1),使用者付费型,PPP,自偿率充足,(,2),政府采购型,PPP,(3),混合,购买,型,PPP,(4),可,行性补,助型,PPP,4.,资源补助型,PPP,：,(1),物业资助型,PPP,(2),土地资助型,PPP,捆绑型,PPP(,生地、熟地,),、折抵型,PPP(,生地、熟地,),、办,公楼资,助,(,二,),预算补,貼,型,PPP 1/2,58,1.,前补,贴型,PPP,建设期补贴,(1),无偿补贴,(2),拨付资金以,股权,方式注入,A.,政府不参予分红，或是分红比例低于股权比例,B.,通过入股的方式，参予管理决策,(3),已建项目或设备,无偿或低价租赁,给项目公司使用,A.,建设期补贴方式,(BS-O-T),+,传统,模式,(,二,),预算,补貼型,PPP 2/2,59,2.,后补贴型,PPP,运营期补贴,(1),运营补贴模式,(B-SO-T),(2),期满回购补,贴,3.,财,76,：,A.,地方,各级财政部门可以结合自身财力状况，因地制宜地给予示范项目,前期费用补贴、资本补助,等多种形式的资金支持,B.,地方,各级财政部门要从“,补建设”向“补运营,”逐步转变，探索建立动态补贴机制，将财政补贴等支出分类纳入同级政府预算，并在中长期财政规划中予以统筹考虑,(,三,),服务购买型,PPP,1/3,60,(1),使用者付费型,PPP,1.,市场价格,2.,自负盈亏的投资回报模式,(,2),政府采购型,PPP,1.,影子票价、调价机制、,奖惩机,制,(113,号,文,26),2.,采购数量风险如何承担,3.,跨年度预算制度,(,3),混合型,PPP,1.,使用者政府,SPC,2.,使用者,SPC,，政府,SPC,(4),可行性补,助,型,PPP,(,三,),服务购买型,PPP 2/3,61,(5),财,76,：,A.,通,过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回,报,B.,现,代财政制度的重要内容之一是,建立跨年度预算平衡机制,、实行中期财政规划管理、编制完整体现政府资产负债状况的综合财务报告等,。,C.,政府,和社会资本合作模式的实质是政府购买服务，要求从,以往单一年度的预算收支管理，逐步转向强化中长期财政规划,，这与深化财税体制改革的方向和目标高度一致,(,三,),服务购买型,PPP 3,/3,62,113,号文,25,项,目实际绩效优于约定标准的，项目实施机构应执行项目合同约定的,奖励条款,，并可将其作为项目期满合同能否展期的依据；未达到约定标准的，项目实施机构应执行项目合同约定的,惩处条款或救济措施,。,(,四,),156,号文：不同付费机制下的核心,要素,63,1.,政府付费,2.,使用者付费,3.,可行性补助,1.,政府,付,费,64,(1),可用性付费,(2),使用量付费,最高使用量、最低使用量,(3),绩效付费,(4),政府付费的调价机制,公式,调价机,制、基,准比价机,制、市,场测试机制,2.,使用者,付,费,65,(1),使用者付费机制的适用条件,(2),使用者付费的定价机制,法律、约定、市场,(3),唯一性条款和超额利润限制机制,(1),使用者,付费机制的适用条,件,1/2,66,A.,设,置,使用者,付费机制时，需要根据项目的特性和具体情况进行详细的评估，重点考虑以下几个问题：,(A),项,目是否适合采用使用者付费机制？,(B),使用,费如何设定？,(C),政府,是否需要保障项目公司的最低收入？是否需要,设,置,机,制避免项目公司获得过高的利润？,(1),使用者,付费机制的适用条,件,2/2,67,B.,使用者,付费机制的优势在于，,政府可以最大程度地将需求风险转移给项目公司，而且不用提供财政补贴,，同时还可以通过与需求挂钩的回报机制激励项目公司提高项目产品或服务的质量。,C.,但,需要强调的是，除非,需求量可预测且较为明确,或者政府提供其他的补助或承诺，否则,使用者付费项目的可融资性相对较低,，如果融资难度和融资成本过高，则可能会导致项目无法实施；同时，由于项目公司承担较大的需求风险，在需求不足时，项目公司为了确保能够收回成本，有可能会要求提高使用费的定价或者变相降低产品或服务质量。,(2),使用者,付费的定价机,制,1/3,68,A.,定,价,方式,实践中，使用者付费的定价方式主要包括以下三种：,(A),根,据价格法等相关,法律法规,及政策规定确定；,(B),由,双方在,PPP,项目合同中,约定,；,(C),由,项目公司根据项目实施时的,市场价格定价,。,其中,，除了最后一种方式是以市场价为基础外，对于前两种方式，均需要,政府参与或直接决定,有关,PPP,项目的收费定价。,(2),使用者,付费的定价机,制,2/3,69,B,政府参与定价的方式。,根据,PPP,实践，政府参与收费定价通常可以采取以下几种具体方式：,(A),由政府设定该级政府所辖区域内,某一行业的统一价,（例如，某市政府对该市所有高速公路收费实行统一定价）。由于,该使用,费定价无法因具体项目而调整，如果社会资本在提交响应文件时测算出有关使用费定价无法覆盖其成本，则通常允许其,要求政府提供一定的补贴,。,(B),由,政府设定该级政府所辖区域内,某一行业的最高价,。在具体项目中，项目公司仅能够按照该最高价或者低于该最高价的价格进行财务评估，如果社会资本在提交响应文件时测算出,即使采用最高价也无法使其收回成本时,，则通常,允许其要求政府提供可行性缺口补助,。,(2),使用者付费的定价机,制,3/3,70,(C),由双方在合同中,约定,具体项目收费的价格。,(D),由双方在合同中约定具体项目收费的,最高价,。,此外，在一些,PPP,项目中，双方还有可能约定具体项目收费的,最低价,，实际上将,PPP,项目的部分建设和运营成本,直接转移给使用者承担,。,(3),唯一,性条款和超额利润限制机,制,1/2,71,A.,唯一,性条款。,在采用使用者付费机制的项目中，由于项目公司的成本回收和收益取得与项目的实际需求量直接挂钩，为降低项目的需求风险，确保项目能够顺利获得融资支持和稳定回报，项目公司通常会要求在,PPP,项目合同中增加唯一性条款，,要求政府承诺在一定期限内不在项目附近新建竞争性项目,。,(3),唯一,性条款和超额利润限制机,制,2/2,72,B.,超,额利润限制。,在一些情形下，使用者需求激增或收费价格上涨，将可能导致项目公司因此获得超出合理预期的超额利润。针对这种情形,，政府,在设计付费机制时可以考虑设定一些限制超额利润的机制，,包括约定投资回报率上限，超出上限的部分归政府所有,，或者就,超额利润部分与项目公司进行分成,等。但基本的原则是无论如何限制，付费机制必须能保证项目公司获得合理的收益，并且能够鼓励其提高整个项目的效率。,3.,可行性,补,助,1/3,73,(1),投,资补助,在项目建设投资较大，无法通过使用者付费完全覆盖时，,政府可无偿提供部分项目建设资金,，以缓解项目公司的前期资金压力，降低整体融资成本。通常政府的投资额应在制定项目融资计划时或签订,PPP,项目合同前确定，并作为政府的一项义务在合同中予以明确。,投资补助的拨付通常不会与项目公司的绩效挂钩。,3.,可行性,补,助,2/3,74,(2),价,格补贴,在涉及民生的公共产品或服务领域，为平抑公共产品或服务的价格水平，保障民众的基本社会福利，,政府通常会对特定产品或服务实行政府定价或政府指导价,。如果因该定价或指导价较低导致使用者付费无法覆盖项目的成本和合理收益，,政府通常会给予项目公司一定的价格补贴。例如地铁票价补贴,。,3.,可行性,补,助,3/3,75,(3),此外,，政府还可通过,无偿划拨土地，提供优惠贷款、贷款贴息，投资入股，放弃项目公司中政府股东的分红权，以及授予项目周边的土地、商业等开发收益权,等方式，有效降低项目的建设、运营成本，提高项目公司的整体收益水平，确保项目的商业可行性。,(,五,),物业资助型,PPP,76,1.,物权法,136,2.,地铁物,业,3.,物业部份的利润分配问题,4.,几个重要问题的分析,1,.,物权法,136,77,第一百三十六,条,建设用地使用权可以在土地的,地表,、,地上,或者,地下,分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,Q,分层、分区设定,78,2,.,地铁物,业,79,(1),开发主体,(2),车站站点的物业模式,(3),地铁基地的物业模式,(4),物业地铁衔接模式,(5),案例讨论,(1),开发主,体,1/3,80,(1),开发主,体,2/3,81,(1),开发主,体,3/3,82,A.,地,铁公司开发,B.,开,发商开,发政府出让、股权转让,C.,共同,开,发,(2),车站站点的物业模式,83,A.,站点内,：站厅内物业发,B.,站点上：上盖物,业,C.,站点下：高架模式,C.,站点外：出入口、联通通道,D.,站点外：周边土地,(,包括地上、地下,),(3),地铁基地的物业,模式,-,地毯模式,84,(3),地铁基地的物业模式,-,地下,掩,土模式,85,(3),地铁基地的物业模式,-,高架模式,86,(4),物业地铁衔接,模式,-,无,接缝联通,87,(4),物业地铁衔接模式,-,间接联,通,88,(5),案例讨,论,89,3.,物业部份的利润分配问题,90,(1),项目与物业的财报分开,(2),物业的,利润,分配,A.,扣去补贴项目的部份后，再分配,B.,业主分配利润的部份补贴项目,4,.,几个重要问题的分析,项目,物业,问题讨论,兴建,谁兴建,谁兴建,可只否建附属事业,运营,谁运营,谁运营、维护,附属事业是租还是卖？,所有权,项目业主,投资人,股权结构设计,土地,1.,出让或是划拨,2.,同一塊或是不同快,1.,出让或是划拨,2.,同一塊或是不同快,91,(,六,),收入是否覆盖支出的财务测算,92,A+B+C+D+E+F+G=H+I,A.,项目的工程发包成本,(,包含了施工利润,),B.,物业的发包与销售成本,C.,土地征收成本,D.,土地购买成本？,E.,项目公司的运营成本,F,. 70%,融资成本,G,. 30%,投资回报,H,.,物业收入,I.,政府补贴或是采购服务,四,、,土地交易结构,93,(,一,),土地绑项目型,PPP vs,项目绑土地型,PPP,(,二,),公路项目,(,三,),新城,园,区项目,(,四,),政策性住房项目,(,一,),土地绑项目型,PPP vs,项目绑土地型,PPP,94,1.,土地绑项目型,PPP,2.,项目绑土地型,PPP,3.,两者比较,4.,相关文件,1.,土地绑项目型,PPP,95,(1),土地出让附条件,条件是完成一个项目,(2),比谁的土地出让金高,2.,项目绑土地型,PPP 1/2,96,(1),模式一,主管部门,+,国企,(2),模式二,A.,国,有企业、出让金返还、土地作价入股项目公司,B.,土地,出让金部分返还的问题？、土地作价入股价值如何计算？,EX,：,10E12E,拍得返还,7,成：,8.4E,入股,7E,国企获利：,2.,项目绑土地型,PPP 2/2,97,(3),几个重要问题的讨论,A.,依据,a.,土地管理,法实施,条,例,第二十九,条,国有土地有偿使用的方式包括：,（,一）国有土地使用权出让；,（,二）国有土地租赁；,（,三）,国有土地使用权作价出资或者入股,。,b.,资,源补偿项目,(RCP),融资模式特许权要点设,计,以某湿地公园项目为,例,B,.,土地出让金返还,？,金额、项目、程序,模式一,98,模式二,99,100,3.,两者比较,土地绑项目,项目绑土地,特定人,无法,可以,价款,高,协商或评比,评比,比出让金高低,项目无法评比,项目可以评比,开发,一级开发,二级开发,101,4.,相关,文件,1/4,国,务院,关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见,推進鐵路投融資體制改革，多方式多渠道籌集建設資金。按照“統籌規劃、多元投資、市場運作、政策配套”的基本思路，完善鐵路發展規劃，全面開放鐵路建設市場，對新建鐵路實行分類投資建設。,向地方政府和社會資本放開城際鐵路、市域（郊）鐵路、資源開發性鐵路和支線鐵路的所有權、經營權，鼓勵社會資本投資建設鐵路,。研究設立鐵路發展基金，以中央財政性資金為引導，吸引社會法人投入。鐵路發展基金主要投資國家規定的項目，社會法人不直接參與鐵路建設、經營，但保證其獲取穩定合理回報。“十二五”後三年，繼續發行政府支持的鐵路建設債券，並創新鐵路債券發行品種和方式。,102,4.,相关,文件,2/4,加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發利用。,支持鐵路車站及線路用地綜合開發,。中國鐵路總公司作為國家授權投資機構，其原鐵路生産經營性劃撥土地，可採取授權經營方式配置，由中國鐵路總公司,依法盤活利用,。參照,國務院關于城市優先發展公共交通的指導意見,（國發,201264,號），按照土地利用總體規劃和城市規劃,統籌安排鐵路車站及線路周邊用地,，適度提高開發建設強度。創新節地技術，,鼓勵對現有鐵路建設用地的地上、地下空間進行綜合開發。,符合劃撥用地目錄的建設用地使用權可繼續劃撥；,開發利用授權經營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人轉讓的，應當依法辦理出讓手續,。地方政府要支持鐵路企業進行車站及線路用地一體規劃，按照市場化、集約化原則實施綜合開發，以開發收益支持鐵路發展,103,4.,相关文件,3,/4,浙江省,关于进一步加强浙江省政府性投资项目融资建设管理指导意见,鼓励具备条件的地方积极先行开展,PPP,模式融资建设试点，,鼓励社会资本进入公用基础设施建设，积极探索“项目,+,物业”等综合开发模式。,通过试点工作，加强政府与社会资本合作，完善激励约束机制，实现政府、企业、社会多方共赢。,104,4.,相关文件,4,/4,105,发改委指导意见,（,一）完善投资回报机制。深化价格管理体制改革，对于涉及中央定价的,PPP,项目，可适当向地方下放价格管理权限。依法依规为准经营性、,非经营性项目配置土地、物业、广告等经营资源，为稳定投资回报、吸引社会投资创造条件,。,(,二,),公路项目,1/3,地方政府委托,B,交运集团兴建公路，委托兴建公路分为两个期间,(1),第一期间：,B,和银行借钱，并发包盖了公路，,A,口头承诺会以生地折抵工程款,(2),第二期间：,B,打算以,PPP,模式兴建公路,2.,问题：,(1),请问第一期间的法律关系你会如何梳理,(2),请问第二期间的,PPP,交易模式你会如何设计？,106,(,二,),公路项目,2/3,3.,重要规定,(,1,),中华人民共和国公路法【,1997,，第八届全国人大常委会】,(,2,),国务院收费公路管理条例【,2004,，国务院令第,417,号】,(,3,),收费公路权益转让办法【,2008,，财政部令,2008,第,11,号】,(4),请注意马凯山东考察调研的谈话,107,(,四,),公路项目,3/3,4.,重要概念,(1),收费公路，是指按照,公路法,和,收费条例,规定，经批准依法,收取车辆通行费的公路,（含桥梁和隧道）。收费公路包括,政府还贷公路和经营性公路,。,(2),政府还贷公路，是指县级以上地方人民政府交通运输主管部门利用贷款或者向企业、个人有偿集资建成的收费公路。,(3),经营性公路，是指国内外经济组织,依法投资建设,或者,依法受让政府还贷公路收费权,的收费公路。,(4),收费公路权益，是指收费公路的,收费权、广告经营权、服务设施经营权,。,(5),收费公路权益转让，是指收费公路建成通车后，转让方将其,合法取得的收费公路权益有偿转让,给受让方的交易活动。,108,(,三,),新城园区,项,目,109,1.,新区建设,(1),道路、绿化,(2),公园、污水处理厂、管网、垃圾填埋场,(3),跨江大桥、体育馆、博物馆、学校、医,院,2.,产业园区开发,(1),短期投资、低价土地吸引、长期税收回收,(2),自行投资滚动开发,(3),产城合一：住宅、商业,用地,3.,土地的一二级联动开发,(,四,),政策性住房项,目,1/3,110,1.,种类,(1),廉租房：低廉租金,(2),公共租赁房：参照市场租价,(3),经济适用房,：,(4),限价商品住房：,(,5),棚户区：城市、工矿、林区、垦区,(,四,),政策性住房项,目,2,/3,2,.,关于鼓励,民间资本参,与保障性安居工程建设有关问题的通知,(1),直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房。,BOT+,补贴,(2),接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购。,BT,(3),投资建设经济适用住房和限价商品住房。,投资、建设、,销售、补贴,(4),在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。,配建模式,(5),参与棚户区改造项目建设。,111,(,四,),政策性住房项,目,3/3,3.,其他模式,(1),先租后售,(2),政府按揭,(3)BLT,4.,值得关注的土地交易模式,(1),限房价、竟地价,(2),限地价、竟房价,(3),限定配建,(4),土地利用综合条件最佳,112,五、股权交易结构,113,(,一,),混合所有制,PPP,、单一所有制,PPP,(,二,),业主控股型,PPP,、业主控制型,PPP,、业主参股型,PPP,(,三,),内资型,PPP,、外资型,PPP,(,四,),二招型,PPP,、一招型,PPP,(,五,),股权变更问题的讨论,(,六,),2013,年,12,月公司法最新修正之内容设立、注册资本、出资、验资,(,一,),混合所有制,PPP,、单一所有制,PPP,114,1.,既有外部关系又有内部关系,併表、股东、补贴、移交；资金流入,(,权利金,),、控制国产,(,强制接管,),2,.,只有外部关系,(,二,),业主控股型,PPP,、业主控制型,PPP,、业主参股型,PPP,115,1.,控股型,PPP,、控制型,PPP,A.,财报合并,B.,项目公司变为国有企业,C.,债务合并,2.,业主参股型,PPP,A.,资金流入,B,补贴可以不分钱、可以不管小事、但是大事要管,(A),不分配、慢分配、少分配,(B),金边股：,49%,、,2%,、,49%,116,(,三,),内资型,PPP,、外资型,PPP,(,四,),二,招型,PPP,、一招型,PPP,(1),是否属于应该进行招投标的范围,发改委,3,号文,(2),招标投标法实施条例,9(3),：已通过招标方式选定的,特许经营的项目投资人，依法能够自行,建设、生产或是提供。,(3),两招并一,招,117,118,(,五,),股权变更,119,1.,公司法的规定,(1),对内：任对任意转让,(2),对外：,其他股东,同意,+,优先购买权,(3),章程可以另外规定,2,.156,号文：股权变更的限制,2,. 156,号,文：股,权变更,限制,120,(1),限制股权变更的因素,(2),股权变更的含义与范围,(3),股权变更的限制,(1),限制,股权变更的,因素,1/2,121,A.,政府,方关注。,对于政府方而言，限制项目公司自身或其母公司的股权结构变更的目的主要是为了避免不合适的主体被引入到项目的实施过程中。由于在项目合作方选择阶段，通常政府方是在,对社会资本的融资能力、技术能力、管理能力等资格条件进行系统评审后，才最终选定社会资本合作方,。因此如果在项目实施阶段、特别是建设阶段，社会资本将自身或项目公司的部分或全部股权转让给不符合上述资格条件的主体，将有可能直接导致项目无法按照既定目的或标准实施。,(1),限制,股权变更的,因素,2/2,122,B.,社,会资本关,注,对社会资本而言，其希望通过转让其所直接或间接持有的部分或全部的项目公司股权的方式，,来吸引新的投资者或实现退出,。保障其自由转让股权的权利，有利于增加资本灵活性和融资吸引力，进而有利于社会资本更便利地实现资金价值。因此，社会资本当然不希望其自由转让股份的权利受到限制,。,C.,因此,，为更好地平衡上述两方的不同关注，,PPP,项目合同中需要设定一个适当的股权变更限制机制，,在合理的期限和限度内有效的限制社会资本不当变更股权,。,(2),股,权变更的含义与范,围,1/3,123,A.,直接,或间接转让股,权,(A),在,国际,PPP,实践、特别是涉及外商投资的,PPP,项目中，投资人经常会搭建多层级的投资架构，以确保初始投资人的股权变更不会对项目公司的股权结构产生直接影,响,(B),但,在一些,PPP,项目合同中，会将,项目公司及其各层级母公司的股权变更均纳入股权变更的限制范围,，但对于母公司股权变更的限制，一般仅限于可能导致母公司控股股东变更的情形。例如，,在,PPP,项目合同中规定，在一定的期间内，项目公司的股权变更及其各级控股母公司的控股股权变更均须经过政府的事前书面批准,。,(2),股,权变更的含义与范,围,2/3,124,B.,并购、增发,等其他方式导致的股权变更。,PPP,合同中的股权变更，通常并不局限于项目公司或母公司的股东直接或间接将股权转让给第三人，还包括以,收购其他,公司股,权,或者,增发新股,等其他方式导致或可能导致,项目公司股权结构或母公司控股股东,发生变化的情形。,(2),股,权变更的含义与范,围,3/3,125,C.,股份相关,权益,的变更。,广义上的股权变更，除包括,普通股、优先股,等股份的持有权变更以外，还包括股份上附着的其他相关权益的变更，例如,表决权,等。此外，,一些特殊债权,，如,股东借款、可转换公司债,等，如果也带有一定的表决权或者将来可转换成股权，则也可能被纳入,“,股权变更,”,的限制范围。,D.,兜底规定。,为了确保,“,股权变更,”,范围能够全面地涵盖有可能影响项目实施的股权变更，,PPP,项目合同中往往还会增加一个关于股权变更范围的,“,兜底性条款,”,，即,“,其他任何可能导致股权变更的事项,”,。,(3),股,权变更的,限制,126,A.,锁定期,B.,其他限制,C.,违反股权变更限制的后果,A.,锁定期,1/2,127,(A),锁,定期的含义。,锁定期，是指限制社会资本转让其所,直接或间接持有,的项目公司股权的期间。通常在,PPP,项目合同中会直接规定：在一定期间内，,未经政府批准，项目公司及其母公司不得发生上文定义的任何股权变更的情形,。这也是股权变更限制的最主要机制。,(B),锁,定期期限。,锁定期的期限需要根据项目的具体情况进行设定，常见的锁定期是自合同生效日起，至,项目开始运营日后的一定期限,（,例如,2,年，通常至少直至项目缺陷责任期届满）。这一规定的目的是为了确保在社会资本履行完其全部出资义务之前不得轻易退出项目。,A.,锁定期,2/2,128,(C),例外情形。,在锁定期内，如果发生以下特殊的情形，可以允许发生股权变更：,a.,项,目贷款人,为履行本项目融资项下的,担保,而涉及的股权结构变更；,b.,将,项目公司及其母公司的股权转让给,社会资本的关联公司,；,c.,如果,政府参股,了项目公司，则政府转让其在项目公司股权的不受上述股权变更限制。,B.,其他限制,129,(A),除,锁定期外，在一些,PPP,项目合同中还可能会约定对受让方的要求和限制，例如约定,受让方须具备相应的履约能力及资格，并继承转让方相应的权利义务,等。在一些特定的项目中，政府方有可能不希望特定的主体参与到,PPP,项目中，因此可能直接在合同中约定,禁止将项目公司的股权转让给特定的主体,。,(B),这,类对于股权受让方的特殊限制通常不以锁定期为限，即使在锁定期后，仍然需要,政府方的事前批准,才能实施。但此类限制通常不应存在任何地域或所有制歧视。,C.,违,反股权变更限制的后,果,130,一旦发生违反股权变更限制的情形，,将直接认定为项目公司的违约行为,，情节严重的，政府方将有权因该违约而,提前终止,项目,合同,Q,约定在公司章程与约定在,PPP,协议的差异？,(,六,),请注意,2013,年,12,月公司法最新修正之内容设立、注册资本、出资、验,资,131,有限责任公司的设立程序发起设立,V,、募集设立,X,1.,签订发起人协议,2.,订立公司章程,A.,公司,名称和,住所,B.,公司,经营,范,围,C.,公司,注册资,本,一元开公司,(,取消最低注册资本限制,),D.,股,东,的姓名或者名,称,E.,股,东的出资方式、出资额和出资时,间,首次出资金额、出资方式、货币出资比例行决定、缴足出资期限股东自行决定,零首付、低现,金,、任意分期缴,F.,公司,的机构及其产生办法、职权、议事规,则,G.,公司,法定,代表人,H.,股东,会会议认为需要规定的其他事项,。,132,3.,工商,行政机关注册登,记,or,审批,设立前置行政程序,4.,发起人缴纳出资,X,5.,法定验资机关验资,X,6.,公司登记机关申请设立登记,行政机关对其法人格的认可,实缴金额不登记，认缴金额制,7.,领取营业执照,133,违反出资义务股东之责任 ,不应响公司设立,1.,公司、其他合法出资股东请求出资或赔偿,2.,公司债权人补充有限赔偿责任,3.,连带责任人,A.,设立时的发起人,B.,增资时的董事、高管,C.,知情的股权受让人,六、融资交易结构,134,(,一,),项目融资型,PPP,、传统融资型,PPP,(,二,),三方融资型,PPP,、双方融资型,PPP,(,三,),业主融资型,PPP,、投资人融资型,PPP,、项目公司融资型,PPP,(,四,),境内融资型,PPP,、境外融资型,PPP,(,一,),项目融资型,PPP,、传统融资型,PPP,135,1.,项目贷款、项目还贷、项目担,保,2.,专款专用,3.,项,目权利：特许经营权、项目收益、项目资产,业主,所有型,PPP,、项目,公司所有,型,PPP,号文,项目合同中通常会明确约定,(1),项目全生命周期内相关资产和权益的归属,，以确定项目公司是否有权通过在,相关资产和权益上设定抵质押担保,等方式获得项目融资，,(2),以及是否有权通过,转让项目公司股份,（关于股权变更的限制，请见本章第十节）以及,处,置,项目相关资产或权益,的方式实现投资的退出。,(,二,),三方融资型,PPP,、双方融资型,PPP,136,1.,双方；双方,+,三方,2.,主,体、时间、介入,权,3.,回,购,+,接管,113,号文,24,137,项,目融资由,社会资本或项目公司负责,。社会资本或项目公司应及时开展融资方案设计、机构接洽、合同签订和融资交割等工作。财政部门（政府和社会资本合作中心）和项目实施机构应做好监督管理工作，,防止企业债务向政府转移,。,社,会资本或项目公司,未按照项目合同约定完成融资的,，,政府可提取履约保函直至终止项目合同,；遇系统性金融风险或不可抗力的，政府、社会资本或项目公司可根据项目合同约定协商修订合同中相关融资条款。,当,项目出现重大经营或财务风险，威胁或侵害债权人利益时，,债权人可依据与政府、社会资本或项目公司签订的直接介入协议或条款，要求社会资本或项目公司改善管理等,。在直接介入协议或条款约定期限内，重大风险已解除的，债权人应停止介入。,(,三,),业主融资型,PPP,、投资人融资型,PPP,、项目公司融资型,PPP,138,1.,委托借贷、境外融资、,平台公司,2.,的,担保品、为谁融资,？,投资公司为项目公司融资,156,号,文：,出,于贷款安全性的考虑，融资方往往要求,项目公司以其财产或其他权益,作为抵押或质押，或由其,母公司提供某种形式的担保,或由,政府作出某种承,诺,3.,ABS,融,资,139,140,国务院,关于加强地方政府性债务管理的意见,141,二,、,(,三,),推广使用政府与社会资本合作模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，使投资者有长期稳定收益。投资者按照市场化原则出资，按约定规则独自或与政府共同成立特别目的公司建设和运营合作项目。,投资者或特别目的公司可以通过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方式举债并承担偿债责任,。政府对投资者或特别目的公司按约定规则依法承担特许经营权、合理定价、财政补贴等相关责任，不承担投资者或特别目的公司的偿债责任,(,四,),境内融资型,PPP,、境外融资型,PPP,142,国家外汇管理局关于境内居民通过特殊,目的公司,