《房地产企业成本构成与特点分析（ 39页）》

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,用心构筑美好生活,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,房地产企业成本构成与特点分析,引言,房地产行业特点：,1.,房地产行业是周期性行业，目前处于景气时期，依据城市化进程及人均,GDP,等因素判断，未来,10,年房地产业仍属于增长期，到,2022,年后会进入稳定期；,2.,房地产行业经营周期长,(,平均,3,年,),，开发过程中受政策和市场影响大，属高风险行业，因此需要较高的安全边际和销售利润率，但判断一个行业是否属于暴利行业，应该看这个行业的年净资产收益率。,09,年以房地产作为主业的,46,家上市公司中，平均毛利率高达,35.93,，净资产收益率为,11.85,，略高于上市公司平均净利率，不应划分到暴利行业；,3.,房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特点。,第一部分,房地产企业成本构成,第三部分,第二部分,第四部分,第五部分,第六部分,第七部分,土地获取成本,前期工程费,房屋建筑安装工程费,公共配套设施费用,管理费用,财务费用,第八部分,注：以上费用分类按造价师培训教材,(,计划出版社，,07.5,印刷,),进行分类。,销售费用,第九部分,结束语,第一部分,房地产企业成本构成,开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。,开发,成本,=,土地获取成本,+,前期工程费,+,房屋建安费用,+,公共配套设施费,+,管理费用,+,财务费用,+,销售费用,房地产开发企业在经营过程中，从立项到项目竣工的每一个环节都需要大量的资金投入，其中主要包括以下七项费用：,房地产企业成本,前期阶段,：,土地获取成本,前期工程费,施工阶段,：,房屋建安工程费用,公共配套设施费,管理费用,财务费用,销售费用,第一部分,房地产企业成本构成,河南地区七项费用金额及比例大致如下：,土地获取成本,前期工程费, 房屋建筑安装工程费用,(,含室外附属工程费用,), 公共配套设施费, 管理费用, 财务费用, 销售费用,第一部分 房地产企业成本,这些费用便构成房地产企业开发总的成本，而每个费用都有自己的特点。,以下浅谈这些费用的特点。,第一部分 房地产企业成本,第二部分,土地获取费用,指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包以下内容：,依土地获取方式的不同，土地费用主要由以下几项费用的部分或全部组成：,土地征用费：土地出让金、交纳的契税,等,拆迁安置补偿费：,市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。,其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费。,其中土地出让金占土地费用的绝大部分。,第二部分,土地获取费用,土地成本支出约占项目总支出的,30-40,，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式常见有三种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地；三是置换。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有“高素质”的拆迁工作人员，否则若拆迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。,第二部分,土地获取费用,对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间,(,土地溢价,),，其成本的确定应包含：,(1),土地征用费,土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导、有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。,第二部分,土地获取费用,(2),拆迁安置补偿费、城市配套费,拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。,城市配套费均有具体规定，在某城市配套费在,120,元,/m,2,左右。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。,第二部分,土地获取费用,第三部分,前期工程费用,指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：,项目整体性报批报建费：,项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金,(,或墙改专项基金,),、教师住宅基金,(,或中小学教师住宅补贴费,),、拆迁管理费、招投标管理费等。,规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、专项设计费、可行性研究费，规划设计模型制作费，方案评审费等。,勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。,文物勘察费用,14/m,2,；地质勘察按进尺长度多层,30-40,元,/m,，高层,50-60,元,/m,“三通一平”费：临水费、临电费、道路,临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。,预算编、审费：支付给造价事务所为项目编制或审查预算而发生的费用，一般为工程造价的,0.13%,其它：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。,第三部分,前期工程费用,前期费用一般由开发部和设计部负责控制。前期工程费一般占项目总支出的,3,左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。对前期工程费用的确定主要考虑以下几点：,(1)“,三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。,(2),前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。,第三部分,前期工程费用,第四部分,房屋建筑安装工程费用,房屋建筑安装工程费用主要由以下五项费用组成：,总包合同的承包范围一般包含下图中土建工程费用、水电安装工程费及部分装修工程费用,(,粗装饰部分,),。,房屋建筑安装工程费用,土建工程费用,水电安装工程费,室外附属工程费用,供电工程,供水工程,供气工程,排污工程,景观绿化工程,热力工程,装修工程,监理费用,第四部分,房屋建筑安装工程费用,第四部分,房屋建筑安装工程费用,土建工程费用主要由以下三项费用组成：,基础工程费：土石方、桩基、降水支护工程费，基础处理费、桩基咨询费。,主体工程费：土建结构工程费（含地下室部分），即主体钢筋砼费用和砌体费用。,有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。,水电安装工程费用又主要由以下九项费用组成，一般占房屋建安成本的,10%,左右：,电气,(,强电,),安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 电讯,(,弱电,),安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 天燃气安装工程费：主体工程内的天燃气管线等燃气设施安装费。, 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,室外附属工程费用：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外,2m,与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要由以下七项费用组成：,供电工程 ： 高压电缆、开闭所、中心配、箱变、低压电缆、楼宇箱、用户箱、电表等,供水工程： 管道、阀门、检查井、井盖、水表、水箱等,供,(,天燃,),气工程：,雨污水工程： 化粪池、管道、检查井、雨水井、井盖等,景观工程： 中档楼盘铺装及绿化按景观面积,200,400,元,/m,2,左右，按建筑面积计算,30,40,元,/m2,热力工程： 热力交换站、管道,(,保温直埋管,),、检查井、热表等,楼宇智能化： 楼宇对讲、监控、周界防范、背景音乐、电子巡更、刀闸等,第四部分,房屋建筑安装工程费用,装修工程费：内外墙、地板、门窗、厨洁具、电梯间、天,(,顶,),蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。毛坯房交工的项目装修工程费包括主要外墙饰面,(,找平层,+,保温层,+,面层,),、内墙及顶棚抹灰、楼地面、单元门、入户门、外窗、雨棚、电梯厅,(,走廊,),、单元门厅的精装修等。,工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用，一般每,5,7,元,/m,2,。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,第四部分,房屋建筑安装工程费用,室外附属工程费用的确定主要考虑以下几点：,(1),社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的,6,左右。成本分析的主要重点应是对市政大配套的一次网的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。,(2),区内配套应坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。当然，这些设计配套，是规划定位和经营决策的内容，本文不作太多研讨。,(3),小区智能化的定位也应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,(4),景观环境工程一般为项目总支出的,3-5,，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市采购，优化苗木的品种、高度、胸径和树型等，有效控制成本。此外，绿化施工选择合适的栽植季节对招标成本及成活率影响巨大。,(5),室外工程施工前，做好图纸会审；在室外工程施工时，要注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。做好室外管网综合，最好,一沟多用,，降低成本。,(6),高低压供电系统的费用较高，要求项目所在公司充分利用政策规定，采取多种方式与供电部门协调关系，在供电外网设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用 。,房屋建安费用各阶段的控制：,房屋建筑安装工程造价一般占项目总支出的,40-55,，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点：,一、设计阶段,设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对建筑安装工程造价的影响在,75,以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：,（,1,）根据项目的产品定位特点确定合理的容积率。项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,（,2,）重视地勘工作：地质勘察结果直接影响到地基处理方案的选择和建筑物基础的设计，可以说地质勘察质量会影响工程造价于“无形”，因此，选择一家高水准的地勘单位对基础工程造价和工程工期影响巨大。,（,3,）做好设计方案的评审，加强设计方案优化。其中很重要一点是加强设计方案的优化工作。成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。,（,4,）对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,（,5,）通过设计合同对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。,施工图限额设计指标有： 每平米钢筋含量指标、砼含量指标、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标。,（,6,）加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。与设计单位签订的合同应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。,（,7,）对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。,（,8,）给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,二、施工阶段,在施工阶段有些施工单位管理观念落后，往往与开发商的管理理念及方法有差异，要想在这样的环境中协作建造出优质的楼盘，开发商须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：,A,）加强设计变更、现场签证的监督和管理,施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密 的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：,1,、操作流程,2,、流程环节中的责任人,3,、责任人的管理权限,(,授权体系,),4,、流程环节的确认时限,5,、否决及责任追究制度,这种操作体系也应让施工单位明晰，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,B,）加强设备、材料品质和价格的管理,有些城市的建筑材料市场不规范，完善的设备、材料管理体系将是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：,1,、自行采购,(,甲供,),如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料。,园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。,自行采购既起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧，但会加大甲方的管理难度并占用甲方资金。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,2,、总承包单位自行采购,(,乙购,),开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而相应调动其积极性。,3,、甲方限价承包单位采购,(,定厂定价、甲定乙购,),一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。,定厂定价方式双方在价格上往往有分歧，从而影响工程进度和双方合作，应慎重采用，确需采用时应考虑给总包方一定管理费用，一般不低于,5%,。,上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,三、结算阶段,在结算阶段，开发企业结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：,（一）结算原则会议确认制,应通过结算会议确定：,1,、确认结算方法、人选、结算期限。,2,、确认除正常结算项目之外所发生的特殊问题，以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,（二）二次复核、审计制,建立切实可行的二次复核、审计机制，可使结算工作处于受监控状态。复核审计制的建立，一方面加强内部制约，另一方面又减少工作失误。其具体操作人员可聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。,（三）奖惩制度,结算完毕后，应对照目标成本进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、现场签证的管理情况，进行成本控制的质量分析，以总结经验、吸取教训。,第四部分,房屋建筑安装工程费用,第五部分,公共配套设施费,第五部分,公共配套设施费,公共配套设施建设费用主要由以下五项费用组成：,人防设备工程费,人防设备工程费包括人防结构及人防设备等。,车库,包含自行车,(,电动车,),库、汽车停车库等，规划审批时限制定位比。,教育配套工程费,教育配套工程费包括幼儿园、中小学等工程费用。,环卫工程费,环卫工程费包括垃圾中转站、公厕等相关费用。,物业用房、会所、农贸市场等,第六部分,管理费用,指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。根据城市地域特点一般确定为销售收入,2-3,的,30%,。,第六部分,管理费用,(1),行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。,(2),工会经费和职工教育经费。,(3),财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。,(4),税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税,(,金、费,),、印花税等。,(5),审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。,(6),无形资产及长期待摊费用摊销。,(7),坏账损失及存货盘亏、毁损损失。,(8),环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等,(9),租金：包括房屋租金、车库租金等。,(10),分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。,第七部分,财务费用,财务费用一般占至总费用的,3-4%,。,指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费,(,含票据工本费,),，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。,销售费用主要由广告费、业务宣传费、制作费、咨询费、展览费、租赁费、售楼处装修费、销售人员职工薪酬,(,含销售提成,),、办公费、差旅费、招待费、交通费、会务费、销售代理费、交易手续费、房屋空置费等费用组成。销售费用一般确定在销售收入的,2-3,，销售费用的控制应注意处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。在这一时期要搞好经营策划，究竟是选择整体委托还是自销、是出售还是租赁都要先做一个全面的比较。,第八部分,销售费用,总之，从上述成本费用组成分析，房地产企业成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的进度计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细化到成本目标的过程。,第九部分,结束语,抛砖引玉，谢谢各位的聆听！,2010,年,5,月,26,日,谢 谢！,