第六章收益法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,收益法,收益法的基本原理,收益法的基本公式,纯收益与还原利率,收益法的基本原理,概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率（或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。,本质：以不动产的预期收益能力为基础来求取估价对象的价格。,随着未来预期收益转换为价格的方式不同，资本化的方式也不同，因此，,收益法分为,直接资本化法,和,报酬资本化法,。,直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化利率或者乘以适当的收益倍数转换为价格的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益倍数转换为价格的，称为收益倍数法。,报酬资本化法即现金流量折现法，是以未来各期纯收益的现值之和求取不动产价格的方法。,收益法的理论依据,收益法是以预期收益原理为理论依据的。,预期,因素决定当前价值；,预期收益资本化就是价格；,预期收益具有时间价值。,收益性不动产的价值就是其未来预期纯收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：未来预期纯收益的大小；获得预期纯收益期限的长短；获得预期纯收益的可靠性。,收益法适用的范围,收益法主要适用于收益性不动产的估价，其中包括租赁用不动产与营业用不动产。,收益法最适用于租赁用不动产的估价。租赁用不动产可细分为：用于租赁的土地；用于租赁的房屋：住宅、公寓、写字楼、标准厂房或仓库等。,营业用不动产：旅馆、商铺、餐馆、游乐场、停车场、加油站、工厂生产用的不动产等。,不适用于公用、公益性不动产的估价。,收益法适用的条件,收益可以计量：有形收益。,还原利率可以确定。,风险可以用货币衡量。,收益法的优点,应用范围广：只要有收益或具有潜在收益的，都可以运用收益法进行估价。,符合购买者的投资宗旨：通过收益法所确定的价格实质上是一种需求价格。购买者愿意支付的代价，自然以其希望未来从该不动产中获得的收益为依据，而不会去考虑不动产在开发建设过程中所花费的成本。,收益法的不足,纯收益及还原利率的确定相当困难。,仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际。,适应范围仍有一定的局限性：非收益性不动产不适用。,收益法的操作步骤,搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；,确定估价对象的未来收益；,求取还原利率；,选用适宜的收益法公式计算出估价对象的收益价格。,收益法的基本公式,由于在应用收益法求取不动产价格时，用的是未来若干年纯收益的现值，而纯收益和收益年期都是可变因素，因此，从数学推导角度看，求取公式的形式就有可能各不相同。,纯收益不变,纯收益不变，还原利率不变且大于零，无限年期条件下的收益法公式为：,式中：,P,为不动产价格；,为纯收益；,r,为还原利率。,纯收益不变，还原利率不变且大于零，有限年期条件下的收益法公式为：,式中：,P,、,、,r,含义同前；,n,为收益年期。,纯收益不变，有限年期，还原利率为零条件下的收益法公式为：,式中：,P,、,、,n,含义同前。,纯收益在若干年内有变化,纯收益在第,t,年（含第,t,年）以前有变化，第,t,年以后（不含第,t,年）保持不变，还原利率不变且大于零，无限年期条件下的收益法公式为：,式中：,P,、,、,r,含义同前；,纯收益在若干年内有变化,纯收益在第,t,年（含第,t,年）以前有变化，第,t,年以后（不含第,t,年）保持不变，还原利率不变且大于零，有限年期条件下的收益法公式为：,式中：,P,、,、,r,含义同前；,已知未来若干年后的不动产价格,纯收益在第,t,年（含第,t,年）以前有变化（不变是特例），第,t,年的不动产价格为 ，还原利率不变且大于零条件下的收益法公式为：,式中：,t,为未来不动产价格已知的年限，其他字母含义同前。,其他情况,纯收益按等差级数变化,纯收益按等比级数变化,纯收益、还原利率均有变化,收益法的实务公式,在应用收益法进行实际评估的过程中，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，无论是租赁用不动产，还是营业用不动产，无论是单纯的土地、单纯的建筑物，还是房地合一的不动产的价格评估，都可应用收益法的实务公式计算得到。,租赁用不动产估价,房地合一的不动产价格：,不动产价格,=,不动产纯收益,还原利率,不动产纯收益,=,不动产总收益不动产总费用,不动产总费用,=,管理费,+,维修费,+,保险费,+,税金,管理费的计算方法有两种：一是以管理面积平均计算；二是以租金的一定比例计算，通常按年租金的,2%,5%,计算。,维修费：通常按建筑物重置价格的,1.5%,2%,计算。,保险费：目前，我国房屋的年度保险费率为,0.011%,，根据不同地区及不同房屋结构类型可上下浮动,50%,。,评估单纯的土地的价格,第一种情况：空地出租。土地价格,=,土地纯收益,土地还原利率；,土地纯收益,=,土地总收益土地总费用；,土地总费用,=,管理费,+,维护费,+,税金；,其中：维护费是指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。税金是指因土地使用和租赁发生的税赋，如城镇土地使用税等。,第二种情况：由不动产收益价格中剥离出土地价格。土地价格,=,（不动产纯收益建筑物纯收益）,土地还原利率；,建筑物纯收益,=,建筑物现值,建筑物还原利率；,建筑物现值,=,建筑物重置价格年折旧,有效经过年数,=,建筑物重置价格,（,1,残值率）,经济耐用年限,评估单纯的建筑物的价格,建筑物价格,=,（不动产纯收益土地纯收益）,建筑物还原利率,营业用不动产价格,不动产价格,=,不动产纯收益,还原利率,不动产纯收益,=,营业纯收益非不动产收益,营业纯收益,=,营业总收益营业总费用,营业总收益,=,主产品及服务的销售收益,+,副产品及服务的销售收益,营业总费用（经营性企业）,=,销售成本,+,销售费用,+,经营管理费,+,销售税金,+,财务费用,+,经营利润,营业总费用（生产性企业）,=,原材料费,+,人工费,+,运输费,+,产品销售费,+,产品销售税金及附加,+,财务费用,+,管理费用,应用收益法公式的注意事项,在确定总收益时，要扣除空置等造成的收入损失；,不动产总费用中不再另行扣除房屋折旧费和土地摊提费，但在对不动产总收益或不动产租金进行预测时，必须考虑房屋折旧所造成的影响；,从不动产总收益中扣除的维修费应包含房屋大修理费用。,不动产总费用中不应包含抵押贷款还本付息额。,纯收益,是指以收益为目的的不动产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额。它是归属于不动产的客观、持续、稳定的适当收益，一般以年为计算单位。基本而计算公式为：纯收益,=,总收益总费用。,还原利率,是将不动产的年纯收益还原为价格的利率，其实质是一种投资收益率。用于投资收益率的大小与投资风险成正比，风险越大，收益率越高，因此还原利率原则上应等同于 在同等风险条件下给不动产投资者带来同等纯收益的投资收益率。,