花样年君山踩盘报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,花样年君山踩盘报告,2,2,目录,项目概况,产品分析,现场展示,销售现状,营销推广,客户分析,总结,4,12,21,28,33,38,41,3,3,目录,4,4,项目概况,Part A,1,、项目基础信息,2,、项目区位,3,、品牌分析,4,、交通,5,、配套设施,6,、小结,5,5,1,项目基础信息,项目信息,开发商,东莞花样年房地产投资有限公司,均价,9500,元,/18000,元,/,地址,东城区峰景高尔夫球场北,占地（）,52763,代理商,东莞市星彦地产顾问有限公司和合富辉煌联合代理（现为合富独家代理）,建面（）,143815,承建商,中建四局,容积率,1.90,整合推广,风火广告,绿化率,51.84%,物业管理,花样年物业,总户数,别墅41户、高层1080,建筑类型,别墅、高层,车位数,631,栋数,别墅,41,栋、高层,10,栋,车位比,1,：,0.56,总层数,18,层、,31,层、,32,层,开盘日期,2009,年,08,月,08,日,配套,商业：,万科社区商业街,、华润超市、家乐福、好又多,银行：,中国银行、建设银行、工商银行,、交通银行,教育：,中山大学附属中英文外国语学校,、,爱弥儿高尔夫幼儿园,、,玉兰中学,医院：同济医院、中山大道附属东华医院,6,6,2,项目区位：,可诉性卖点,：,1.,背靠黄旗山，坐拥龙脉之地,2.,位于东城富人区，项目为纯大户豪宅，彰显尊贵身份,3.,景观资源丰富，可同时看到黄旗山、高尔夫球场、虎,英湖,劣势,：,1.,位置较为偏僻，已进入寮步镇区，存在安全隐患,2.,社区东部工厂、农民房较多，环境较差,3.,东部紧邻五环路，噪音、粉尘非常大,4.,周围配套较少，驱车前往路程较远,7,7,3,品牌分析,花样年控股集团有限公司在大陆地区主要业务以房地产投资开发业务为主，同时涵盖物业销售代理与经纪、物业管理与增值服务、商业地产等业务，目前集团总资产已达,20,亿元，净资产达,10,亿元。 有,10,多年的历史。东莞市花样年房地产投资有限公司成立于,2006,年,12,月，是花样年集团在东莞设立的房地产开发控股子公司,君山（东莞）,香年广场（深圳）,别样城（成都）,8,8,3,交通分析,可诉性卖点,：,1.,项目周边交通四横四纵，交通方便,劣势,：,1,、旁边就是五环路，噪音粉尘太大,2,、项目周边公交站点很少，公交路线不发达,9,9,4,配套设施分析,学校：东莞师范学校附属小学、爱弥儿高尔夫幼儿园、玉兰中学,商场：万科社区商业街、红润百货、家乐福、国美电器、苏宁电器、天,虹商场,银行：中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、东莞银行,运动场所：艺高球馆,酒店：美高美酒店,10,10,4,配套设施分析,可诉性卖点,：,1.,小区内设有私人会所、游泳池等配套,2.,有少量商铺作为日后生活配套,劣势,：,1.,周边银行、医院、商业等配套不齐全，且距离小区较远,2.,小区内会所规模较小，很难满足大量业主的需求,11,11,5,小结,该项目位于东城区富人居住圈，集聚效应明显，可以很,好地吸引高端客户的购买；,坐拥黄旗山，虎英公园、高尔夫球场，景观资源丰富且,价值巨大；,交通站点少，公交不发达；,远离东莞市区，靠近寮步，位置偏僻，商业配套差，周,边环境较落后，治安不好；,靠近五环路，噪音和粉尘不可避免。,12,12,产品分析,Part B,1,、项目四至,2,、规划布局,3,、建筑及园林风格,4,、户型分析,5,、小结,13,1,、项目四至,本案,景峰高尔夫,附属小学,玉兰公园项目,工厂区,玉兰中学,盆景园,14,14,2,、规划布局,占地（）,52763,建面（）,143815,容积率,1.90,一期为,11-52,栋别墅，二期为,1-10,栋的洋房。其中,1-4,栋为,18,层平房，,5,栋为,32,层平板房，,6-10,栋是,31,层复式楼。,容积率为,1.90,，无限楼距，属于资源型豪宅，,5,栋为观景楼王。,第一价值景观,第二价值景观,第三价值景观,A,B,15,15,2,建筑及园林风格,建筑风格：君山别墅是用的皇家台地,别墅，洋房是采用的现代,简欧风格，建筑爽朗、精,致、华贵。,园林风格：法式坡地园林。,16,16,3,户型分析,所有别墅均是朝南向，洋房朝西南向，并且都是朝向景观。,但是有些户型是复式的，也有很多户型是双拼户型。,1,栋为,186,平米，,2,栋为,155,平米，,3,栋为,152,平米，,4,栋为,165,平米，,5,栋为,248,平米，,6,栋为,310,平米，,7,栋为,310,、,178,平米，,8,栋为,288,平米，,9,栋为,220,平米，,10,栋为,70-84,平米。,11-52,栋为,700-1032,平米的别墅，其中,1-5,栋为平房，,6-10,栋为复式，,11-52,为别墅。,平板房,别墅,复式,平板房,17,户型,户数,分布,户数比,186,平米,102,1,栋,9%,155,平米,68,2,栋,6%,152,平米,68,3,栋,6%,165,平米,68,4,栋,6%,248,平米,186,5,栋,17%,310,平米,136,6,、,7,栋,12%,178,平米,44,7,栋,4%,288,平米,60,8,栋,5%,220,平米,180,9,栋,16%,70-84,平米,168,10,栋,15%,1032,平米,41,11-52,栋,4%,18,户型分析,5.4m,主卧,此户型为,8,栋,288,平米,4,室,2,厅,4,卫复式楼，共,60,户，占总户数的,5%,，西南朝向，户型方正实用，南北通透，双线分流，专梯入户，刷卡入室。但是楼梯太窄太陡，对小孩和老人不方便。,N,N,19,户型分析,主卧,6m,楼王户型,N,此户型为,5,栋楼王,248,平米,4,室,2,厅,3,卫户型，共,186,户，占总户数的,17%,，户型方正实用，南北通透，西南朝向，双线分流，专梯入户，刷卡入室。但由于是西南朝向，会有西晒的问题。,20,20,4,小结,观景楼王单位朝西南方向。,建筑风格简洁抽象,轮廓线线条硬朗。,法式坡地园林，绿化率较高。,户型设计合理，面积搭配上考虑了不同客户的需求，且均为西南朝向。,21,21,现场展示,Part C,1,、售楼中心,2,、园林展示,3,、看楼通道,4,、样板房,5,、小结,22,1,销售中心,1.,售楼处大门设计宽大，并且有小型喷泉，显得大气，有档次；,2.,门口绿化、休闲设施较好；,3.,内部装修讲究，富丽堂皇，彰显高档豪华；,4.,内部功能分区不全，缺少儿童娱乐区、,VIP,洽谈室，洗脑区只有一部电视，昭示性不强。,23,可诉性卖点,：,1.,法式坡地园林，将楼层整体垫高，隔绝噪音；,2.,园林植物繁茂，色彩活泼；,3.,景观设计考虑到了水元素，在风水上易被客户,接受,4.,音响用蘑菇植物隐藏，不显突兀,劣势,：,1.,井盖随处可见，并没有做美化处理；,2.,道路两旁土地裸露较多，绿化遮掩不到位,2,园林展示,24,3,看楼通道,25,4,样板房展示,样,板房分别设在,16,层和,28,层，采用简欧式装修风格，精致豪华，整体给人一种恢弘大气，富丽堂皇的感觉。,26,4,样板房展示,样板房的吊顶起皮，掉落，严重影响美观！,27,5,小结,该楼盘到目前为止建设已经很成熟，销售中心、园林建设比较完整，个别细节方面欠缺考虑；,或许因为目前正在推尾盘的缘故，小区内并没有昭示性标志，加之绿化率较高，没有人员指引，看楼动线比较混乱；,销售中心销售人员、服务人员非常热情，讲解到位。,28,营销推广,Part D,1,、户外,2,、推售节点,3,、开盘情况,4,、小结,29,1,户外表现,本项目的户外包装偏重优惠信息和活动信息，也有提升品牌形象的公关广告。但在楼体包装上并没有下太大功夫，只在少数楼盘上有零星的几个字，昭示性远远不够,30,2,推售节点：,2009-8-8,一期别墅开盘,2009-7-12,国际风水大师黄道风水讲坛暨品鉴会,2010-8-1,空中别墅新品发布会接受客户诚意登记,邀请名主持人曾子墨,2010-3-12,论道讲坛，邀请易学大师,2010-9-12,空中别墅盛大开盘,2010-4-26,趣味运动会，邀请超模,2010-5-26,养生沙龙会，邀请湖南卫视面相掌纹专家,2011-1-15“,抗通胀” 黄旗山豪盘看房团”,2010-8-28,二期空中别墅样板房开放,2011-2-16,花样年君山元宵活动,2011-1-11 4,栋高尔夫官邸认筹,，新春多重大礼置业计划全面启动,2011-5-21,新品开盘,2011-4-30,搜房网千人看房团,2011-9-24,三景楼王样板间开启,2011-8-15,楼王产品正式启动诚意登记,2011-10-28,入伙,2011-10-15,姜育恒明星见面会,2011-9-10,沃尔沃,SUV,试驾以及中秋嘉年华系列活动,31,9,月,12,日花样年君山空中别墅盛大开盘。当日开发商花样年集团领导、主流媒体以及数百位意向客户汇聚花样年君山会所前广场，共同见证君山的开盘盛典,花样年为回馈客户，开盘当天成功购买君山的客户均获赠汽油,1,吨,现场火热成交一直持续到深夜仍有客户选房,.,据悉当天花样年,;,君山劲销超,2,亿元！,3,开盘情况,32,4,小结,1,、本项目采用了多种促销方式和各种各样不同特色的活动方案，通过各,界名人形成关注，在市场上不时创造新热点，有效带动了项目的销售。,2,、在户外展示上，对楼盘形象的塑造稍有欠缺，没有有效的把楼盘的定,位传达给客户，品牌形象不够清晰,3,、采取多次开盘的形式和灵活多变的价格策略，保持了市场新鲜度。,33,销售现状,Part E,1,、销售价格,2,、销售情况,3,、小结,34,1,价格体系,第一批首推别墅,2010,年上半年就售罄,第一次开盘,别墅前期均价在,1.8,万左右，后期一口价,700 1600,万元,/,套,900 3600,万元,/,套,1032 4600,万元,/,套,35,35,休息区,生活区,第二次开盘（,2011,年,1,月,30,日）,第一次推出,13,栋洋房，,155-186,珍景院馆,2011,年三月加推第四栋，,165,高尔夫官邸,同年又加推第九栋，,223,平四房新品,同年八月推,10,栋 “比天高”洋房组团,仍是同年,11,月推,5,栋,248,平楼王产品,目前洋房均价在,9500,元,/M,2,现主推五栋楼王，该盘现已是尾盘,价格体系,36,36,2,销售情况,五号楼王的推出，使价格升高,别墅售罄，洋房还未推出，价格下降,“三限”政策，房地产行业找到打压，房价降至最低点,37,3,小结,1,、坐拥黄旗山、虎英公园、峰景高尔夫场地等丰富的优质景观资源，但,洋房均价只有,9500,，与天骄峰景等楼盘相比有很大的优势；,2,、整个项目分两期开发推出，既提高了整体的档次，也增大了楼盘的价,值，人为造成了供不应求的现象；,3,、将楼王放在最后推出，可以最大的提高楼盘价格，并且可以很好避免,尾盘滞销问题。,38,38,客户分析,Part F,39,咋这多房子，卖给谁了？,目标消费群体,40,经济的高速发展离不开房产，所以我们要,.,我们干部更要,.,客户群体,私企（暴发户）,公务员,投资客（少量）,嗯，就是他们，收入挺高的,丫的，哥现在也就钱多！,青山不改，房价晃悠，再赚一笔，立马走人,我得意的笑,41,41,竞争状况分析,Part G,1,、天骄峰景,2,、鼎峰尚境,5,、建议,42,竞品分析,天骄峰景：背山依水，无可替代的,“,元宝,”,位组团。,生态环境更优，性价比更高,年内推约,100,套,4,栋超高层,规模,占地面积：,15.24,万平方米 ，总建筑面积：,45.79,万方 ，容积率：,2.96,户型面积,140-357,平米,客户,超富豪阶层,销售状况,12-15#,楼在认筹,卖点,紧邻市级绿心及商圈、交通及配套便利、使用世界前沿二代智能系统,未来待推产品,优势：,成熟社区，配套完善，临近城市绿心，强势景观资源，户型多，选择多,劣势：,同等楼盘价格偏高，户型偏大，人工水体水质较差,优、劣势,本案竞争点,43,竞品分析,鼎峰尚境：产品打造联排别墅和高层洋房式城市生态豪宅。,主推,82-86,平的二和小三房、,120-128,平的大三房、,138-151,平的大四房,178,楼王、,245-345,双拼别墅,规模,占地面积：,19.4,万平方米 ，总建筑面积：,42,万平方米 ，容积率：,2.2,户型面积,联排,220-300,，洋房,82-178 ,客户,生活闲适、富豪族,销售状况,可售套数,385,卖点,产品设计优秀、风格简约，地段较好，生态宜人,未来待推产品,优势：紧邻绿心,劣势：社区道路设计不合理，较为不便,产品均注重产品打造，户型布局合理，项目的户型优势不明显；但是相比与竞品本案户型更加紧凑，总价得到控制。,本案竞争点,优、劣势,44,1,、,2012,年楼市上半年下行已成趋势，区域同质竞争严重，建议推出,灵活的价格策略,快速去化房源，如可除去,精装成本毛坯价格略低于周边在售项目的毛坯价格,。,2,、,同时针对竞品可强调,品牌、性价比,来突出本案的优势，以,舒适度,来紧紧抓住客户需求，强调,奢华生活,体验。,建议,：,45,项目总结,1,、本项目处于东莞传统富人区、东莞“龙脉”黄旗山和峰景高尔夫附近，,享有得天独厚的自然优势和人文优势；,2,、在附近配套方面并没有完全跟上，商业气氛缺乏，但随着附近众多,楼盘项目的兴建和销售，在未来几年这个片区可以形成较为浓厚的,居住和商业气氛；,3,、在销售上面分期推出不同产品，维持了市场的新鲜程度，其复式产,品在复式不占据主流的东莞市场取得了良好的业绩，是值得我们研,究的；,4,、在楼盘包装方面稍显不足，品牌定位和品牌形象比较模糊，在户外,并没有过多的表现。,46,Thanks for your attention,Wish you a good day!,