第6章 投资性房地产

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,重庆工学院会计学院新准则讲义,*,第六章 投资性房地产,企业会计准则第号,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,一、投资性房地产的定义及特征,1.,定义：,2.,特征：,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,（,1,）是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；,（,2,）能够单独计量和出售（或转让）,第一节 投资性房地产的特征和范围,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,1,、属于投资性房地产,（,1,）已出租的建筑物,（,2,）已出租的土地使用权,（,3,）持有并准备增值后转让的土地使用权,二、投资性房地产的范围,暂时空置但继续用于出租的,=,属于,闲置的土地使用权不属于投资性房地产,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,2,、不属于投资性房地产,（,1,）自用房地产,（,2,）作为存货的房地产,出租给本企业职工居住的宿舍,房地产开发企业依法取得的、用于开发后,出售的土地使用权，属存货。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,1,、部分自用，部分出租或资本增值的,出租部分能够单独计量或出售，确认为投资性房地产。不能则不确认为投资性房地产。,2,、提供服务：,如果服务在整个协议中不重大的，应将建筑物确认为投资性房地产。,3,、旅店：,企业自营的旅馆饭店是企业的经营场所，不属于投资性房地产。,4,、,关联企业之间租赁房地产，,出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。,三、要根据具体情况判断,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,第二节 投资性房地产的初始计量,科目设置,：“投资性房地产”科目,核算投资性房地产的价值,.,包括采用,成本模式计量,的投资性房地产和采用,公允价值模式计量,的投资性房地产。设置两个明细账：,投资性房地产,成本,公允价值变动,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,一、投资性房地产的初始计量,按成本进行初始计量,（一）外购的：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,（二）自行建造：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。,（三）以其他方式取得的：按照相关会计准则的规定确定。,（四）非投资性房地产转换为投资性房地产：转换日的账面价值与公允价值,后续计量要区分成本模式和公允价值模式而不同,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,（一）资本化的后续支出,（二）费用化的后续支出,二、与投资性房地产有关的后续支出,投资性房地产账面价值在建工程投资性房地产,成本计量模式,投资性房地产公允价值在建工程投资性房地产,公允价值模式,主要指的日常维修，直接记入当期管理费用。,为了提高投资性房地产的使用效能，而对投资性房地产进行改建、扩建、装修等。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,一、成本模式进行后续计量,通常应当采用成本模式进行计量。在成本模式下，应对投资性房地产,计提折旧或摊销,。计提折旧或摊销适用,固定资产,、,无形资产,准则。如存在减值迹象，应按,企业会计准则第号,资产减值,进行减值测试，并计提相应,减值准备,。,例：,A,公司,2012,年,7,月,1,日接受,B,公司投入的一项土地使用权，双方协议价为,5000,万元。,A,公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该土地使用权的法定有效期为,50,年。该投资性房地产的入账成本：,借：投资性房地产,成本,5000,万元,贷：实收资本,5000,万元,2012,年摊销：（半年）,借：其他业务成本,(,投资收益,) 50,万元,贷：累计摊销,50,万元,第三节 投资性房地产的后续计量,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,二、公允价值模式,1.,采用公允价值模式的前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的。,2,采用公允价值模式需要同时满足下列条件：,（）投资性房地产所在地存在活跃交易市场；,（）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，所以不存在减值问题。,计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。,已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。,三、公允价值计量模式后续计量的规定,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,会计处理,投资性房地产（成本） （公允价值变动）,1.,不提折旧,/,摊销,2.,按公允价值计量，差额作为“公允价值变动损益”,增值：,借,:,投资性房地产,(,公允价值变动,),贷,:,公允价值变动损益,减值：,借,:,公允价值变动损益,贷,:,投资性房地产,(,公允价值变动,),9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,例题：,2012,年,1,月,1,日企业将建造完工的一栋标准厂房对外出租，该厂房的初始成本为,1000,万元。该投资性房地产期末采用公允价值计量，,2012,年,12,月,31,日，经复核，该投资性房地产的公允价值为,1050,万元。,2012,年,1,月,1,日厂房完工时,:,借,:,投资性房产,1000,贷,:,在建工程,1000,2012,年,12,月,31,日,:,借：投资性房地产,50,贷：公允价值变动损益,50,如果公允价值为,940,万元则,借：公允价值变动损益,60,贷；投资性房地产,60,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,第四节 投资性房地产的转换与处置,（一）房地产转换类型,1,、投资性房地产转换为自用。,2,、作为存货的房地产转换为出租。,3.,自用土地使用权停止自用转换为出租、资本增值。,4,、自用建筑物停止自用，改为出租。,一、投资性房地产的转换,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,1,、成本模式,固定资产,无形资产 投资性房地产,按帐面价值,（二）投资性房地产转换的会计处理,企业将自用的一栋厂房用于出租，该厂房能够单独计价。出租前该厂房的账面原值为,800,万，已提折旧,300,万，提取减值,40,万。现做转为投资性房地产的账务处理。,借：固定资产,460,累计折旧,300,投资性房地产减值准备,40,贷：投资性房地产,800,例：企业将原采用成本计量模式计价的一栋出租用厂房收回，作为企业的一般性固定资产处理。在出租收回前，该厂房账面原值为,800,万元，已计提折旧,300,万元，提取减值准备,40,万元。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,2,、公允价值模式,存货,/,固定资产,/,无形资产 投资性房地产（按照转换当日的公允价值计价）,公允价值,账面价值：资本公积（其他资本公积）,/,处置时，转入当期的“其他业务收入”。,借：投资性房地产（转换当日的公允价值计量）,资产减值准备,累计折旧,公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差）,贷：固定资产、无形资产或存货（按转换当日的账面余额结转）,资本公积,其他资本公积（公允价值大于账面价值的差）,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,例,7,：企业将一栋自用的厂房作为投资性房地产对外出租。该厂房的账面原值为,1000,万元，已计提折旧,400,万元，提取固定资产减值准备,100,万元。转换当日，其公允价值为,480,万元。,借：投资性房地产,480,固定资产减值准备,100,累计折旧,400,公允价值变动损益,20,贷：固定资产,1000,假设公允价值为,600,万？,借：投资性房地产,600,固定资产减值准备,100,累计折旧,400,贷：固定资产,1000,资本公积,-,其他,100,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,投资性房地产,存货,/,固定资产,/,无形资产,以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。,借：固定资产、无形资产或存货（公允价值）,公允价值变动损益（公,账）,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,企业将采用公允价值计量模式计价的一栋出租用厂房回收，作为企业的一般性固定资产处理。在出租收回前 ，该厂房账面原值为,800,万元。转换当日该厂房的公允价值为,840,万元。,借：固定资产,840,贷：投资性房地产,800,公允价值变动损益,40,如果转换前其公允价值为,780,万元，则,借：固定资产,780,公允价值变动损益,20,贷：投资性房地产,800,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,成本模式 公允价值模式,计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。,已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,二、投资性房地产的处置,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,例：企业将一出租厂房出售，取得收入,300,万元，款已存入银行。该厂房的账面价值为,320,万元，企业对该厂房采用公允价值模式计量。在出售过程中以现金支付清理费用,5000,元，同时按售价的,5%,缴纳营业税。,1,、实际收到款项时：,借：银行存款,300,贷：其他业务收入,300,2,、结转投资性房地产成本时：,借：其他业务成本,320,贷：投资性房地产,320,3,、支付清理费用,借：其他业务成本,0.5,贷：现金,0.5,4,、计算应交税金,借：其他业务成本,15,贷：应交税费,应交营业税,15,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,例题：甲为一家房地产开发企业，,2011,年,3,月,10,日，甲企业与乙企业签定了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为,2011,年,4,月,15,日。,2011,年,4,月,15,日，该写字楼的账面价值余额为,45 000,万元，公允价值为,47 000,万元。,2011,年,12,月,31,日，该项投资性房地产的公允价值为,48 000,元。,2012,年,6,月租赁期满，企业收回该项投资性房地产，并以,55 000,万元出售，出售款项已收讫。假设企业采用公允价值模式计量。,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,1,、,2011,年,4,月,15,日，存货转换为投资性房地产：,借：投资性房地产,-,成本,4.7,亿,贷：开发产品,4.5,亿,资本公积,-,其他,0.2,亿,2,、,2011,年,12,月,31,日，公允价值变动时：,借：投资性房地产,-,公允价值变动,0.1,亿,贷：公允价值变动损益,0.1,亿,3,、,2012,年,6,月，收回并出售的账务处理：,借：银行存款,5.5,亿,贷：其他业务收入,5.5,亿,借：其他业务成本,4.8,亿,贷：投资性房地产,-,成本,4.7,亿,-,公允价值变动,0.1,亿,同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益、原计入资本公积的部分转入其他业务收入：,借：公允价值变动损益,0.1,亿,贷：其他业务收入,0.1,亿,借：资本公积,-,其他,0.2,亿,贷：其他业务收入,0.2,亿,9/16/2024,重庆工学院会计学院新准则讲义,