房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案2252142631

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,房地产工程结构本钱的,- 优化、控制以及实战案例,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,引言：结构本钱控制的意义,结构本钱到底有多少？,结构本钱会有很大离散性的原因是什么？,房地产商的客户最不关注的本钱是什么？,结构本钱,- 必须是房地产商最应关注的本钱！,结构本钱数据的分解估算案例结构本钱数据的分解估算,地面以上结构：,钢筋： 3590 / X 6.5元/ ,=230590元/,混凝土： (0.30.5) m3/ X (386460)/ m3,=120130元/ ,总价：350820元/ ,平均580元/ ,地下室结构：,钢筋： 130300 / X 6.5元/ ,=8401950元/,混凝土： (0.91.4) m3/ X (400460)/ m3,=360650元/ ,总价：12002600元/ ,平均1900元/ ,结构本钱数据的分解估算案例结构本钱数据的分解估算,根底及桩根底：,总价：25120元/ ,平均65元/ ,单位面积的综合结构本钱为：,按地下室面积占总面积的22%估算,560元/ - 1330元/ ,平均950元/ ,结构相关本钱：模板、基坑支护、土方、砌体,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,引言：当前结构本钱管理的市场状况,三种认识,建筑方案一经确定，结构本钱根本就确定了。,结构本钱的降低必然会导致结构平安储藏的下降。,对于建筑这样的“百年大计，一定要保证“平安，一定要“增加结构的平安储藏,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,引言：当前结构本钱管理的市场状况,一个现状,仅从经济指标上对结构本钱进行控制。,一种思路,极端强调结构本钱的控制，含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,目录,本钱管理的内涵,结构本钱的管理思路及方法,结构本钱管理的技术关键点,保证工程质量的技术关键点,本钱优化的案例分析,总结与互动交流,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,必须对整个设计和筹划的全过程进行管理,前期筹划阶段,规划阶段,方案阶段,扩初阶段,施工图阶段,施工配合阶段,案例一,概况：,2000年左右,某台湾老板在深圳市宝安区买了一块已完成平整的工业用地,要做单层厂房。由于设备内部运输的轨道及管线连接的工艺要求，厂房内外均不能有大的沉降。,按既定程序，等到工程方案设计完成，开始做场地地质勘察，勘察完再做施工图设计，然后再做预算,这时发现土建的本钱非常高。,老板就认为设计院的水平很差，设计院不服。最后这个企业老板专门请专家召开了结构设计评审会，结果专家一致认为设计院的设计是合理的，这么高的结构本钱是正常的。,案例一,原因分析:,勘察报告揭示:这个场地以前是个很大的烂泥塘,两年前用土填满推平.,而本工业工程不仅对厂房本身要控制沉降,还对整个场地均有控制沉降的要求.,因此对厂房根底及设备根底必须打桩,并对整个场地用搅拌桩进行地基处理才可以使用.打桩或地基处理的费用确实要比上面土建的本钱还要高出几倍.,案例一,结果:,这个工程就此搁置.,半年后,好容易将这块地以原价的90%转让给他人.,前后白白折腾了一年半,还浪费了勘察及设计费.,案例一,反思:,买地前,-有没有对现场做过调查?,有没有针对不能沉降的特点,-对工程的本钱领先估算?,案例二,概况：,一家中等规模的房地产公司在深圳龙岗中心城拿到了一个占地约30万平方米的工程.,请境外的公司做规划及方案,方案做完,报批完成,进行扩初设计时,直接做了场地的详细勘察.,结果发现在地块北部一个约5085米的范围处,有二个钻孔在25米深度以下有溶洞的存在,在规划设计中这里正好是一栋高层住宅.,征求施工图设计院的意见,说没有问题,能够解决打钻孔桩穿过溶洞进入稳定的持力层就可以了,当时这家公司还是不太放心,就找我做咨询,问怎么办?,案例二,思考：,设计院的说法是对的.这样设计及处理可以使得结构平安没有问题.,可是设计院没有意识到这样设计所导致的:,工程本钱会是多少?,施工周期会是多少?,因为在这片区域曾屡次出现过:打钻孔桩遇到溶洞,下去几百吨混凝土后,都不知道这些混凝土跑到哪里?,案例二,回复:,首先要求地质公司先做补充勘察.,根据勘察结果得知:这里溶洞非常密集而且很大,如盖高层建筑,桩根本钱及施工周期均无法控制.,建议及时与营销部门、设计公司沟通，看有无修改规划的可能，看能否在这个位置排放一些低层的建筑、或改为休闲及景观的场地。,案例二,结果:,甲方权衡再三，在这个位置排放了TOWNHOUSE，结构设计采用了独立柱根底加止水筏板，避开了本钱及工期不可控制的风险。,付出的代价是：,修改规划设计、方案设计、已完成的局部扩初设计,支付相应的修改设计费用,重新走报建审批程序,额外消耗了半年多的珍贵时间,案例二,反思,:,问题出在哪里？,设计变更及签证原因分析,1、设计类：,A、超本钱目标,B、设计优化,C、设计错误,D、设计缺漏,E、二次设计,2、施工类：,A、现场条件,B、施工错误,C、施工困难,D、进度要求,3、营销类：,A、客户需求,B、竞争需求,4、其它,很多工程由设计失误所带来的设计变更占到总数的3-10%，其中设计决策错误的比重常常占到设计性错误的30%。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,设计院的选择扩初及施工图阶段, 适宜易管, 态度重视, 工程情况, 效劳意识, 市场口碑,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,专业负责人的选择, 业绩、经验, 市场反响, 三个配合, 影响力及控制力,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,如何与设计院沟通并灌输工程本钱控 制的意识, 前期主动的沟通, 尊重平等的心态, 质量标准物换位思考, 同行 的交流与竞争, 双赢的思路和手段,设计院与地产公司质量标准的比照分析,设计院对结构施工图的质量标准,1、满足平安及标准要求,2、满足建筑功能要求,3、满足设计本钱控制的要求,4、满足甲方其他特殊要求,地产公司对结构施工图的质量标准：,1、满足平安及标准要求,2、满足建筑功能要求,3、满足工程本钱控制的要求,4、满足目标客户的各项要求,5、满足施工便捷性的要求,设计院与地产公司质量标准的比照分析,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,设计周期的合理取值, 设计周期对总本钱的影响,资金的时间价值,市场风险的变化,产品的实际价值,前期筹划与设计周期基准,集团论证时间,设计周期：高层215天,多层180天,大盘一期多层305天,论证阶段, 筹划阶段,设计管理阶段,概念规划,实施方案,施工图,规划草案,概念规划,战略规划,方案设计,扩出设计,大盘至少三个月,中小盘至少1-1.5个月,大盘180,中小盘55天,高层/复杂户型多层90天,多层70天,55天多层,70天高层,市场定位：15天,概念规划：32天,成果确认：8天,设计前准备：0天,设计过程：,高层：方案50天+扩初35天,多层可省扩初，方案65天，,成果确认：5天,设计前准备：0天,设计过程：多层55天,高层70天,成果确认：不计时间,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,如何在保证质量、不增加本钱的前提下缩短设计周期？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,设计费的合理取值, 设计费本身及其对总本钱、进度及质量的 影响如何？, 设计费取多少适宜？, 设计费如何支付？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,设计合同中设计公司应承担的风险有哪些？,设计错误所导致的损失磕碰错漏,设计延误所导致的损失,施工配合不到位所导致的损失,设计结果超限额的罚那么后,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,限额设计合同的引入和使用, 引入的意义, 限额的内容, 限额的数值, 限额的弹性, 双赢的思路,限额设计合同应用案例,格林郡工程的施工图设计合同中就明确规定了住宅含钢量框架结构应控制在不超过60/0.000及以上局部架空层，不含桩内钢筋，设计院设计含钢量低于该数值时，甲方即在确认含钢量核定后七天内另行向设计院发放奖金2.5元/平米建筑面积。另外规定混凝土含量应控制在0.4m3 / 之内。,根据最终与总包单位核对完成的钢筋及混凝土数量，多层花园洋房的含钢量为47 /，混凝土含量为0.36m3 / ，不包括桩基工程。可见均较好的到达了预期效果。,限额设计合同应用案例,限额设计合同应用案例,与之形成鲜明比照的是格林春岸工程。由于未实行限额设计，导致结算的钢筋、混凝土含量均偏高。,仅此两项造成单方本钱相差150元/平米以上。,限额设计合同应用案例,格林春岸,格林郡,钢筋含量 混凝土含量,（ / ） （ m,3,/ ）,钢筋含量 混凝土含量,（ / ） （ m,3,/ ）,多层花园洋房,62 0.3,47 0.36,小高层,97 0.54,55 0.49,半地下车库,190 1.46,117 1.25,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,事前控制的几个要点,哪些技术原那么甲方必须重视和提前输入？, ?结构设计统一技术措施?或?结构设计指引?, ?结构设计总说明?, ?标准构造做法?,沟通,达成一致！,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,设计过程中必须控制的关键环节有哪些？,1. 结构体系确实定及主要平面布置图,2. 根底的选型及设计图,3. 电算模型及计算系数的取值,4. 标准单元的样板截面及配筋图,5. 地下室的布置及样板配筋图,6. 结构转换层的布置及配筋图,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,与其它公司合作时我们最担忧的是什么？,如何消除我们的担忧？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,与设计公司合作时,我们最担忧的是什么？,风险,-必须占用大量的资源对风险进行评估！,思想的融合！,-必须花费大量的时间进行沟通！,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,如何消除我们的担忧？,抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴！,质量和进度的保证,后期效劳的保证,工作范围的进一步衍生,总本钱的降低、总效率的提升,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,施工图审查公司的选择及沟通, 选择思路, 沟通时机, 沟通内容, 沟通方式,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱的管理思路及方法,哪些外部资源是必须引入的？, 引入的前提和原那么是什么？性价比的判断, 引入的资源类型有哪些？,垄断部门政府、人防、审图，学术权威、行业专家、 专业咨询公司, 引入的时机如何把握？ 尽早、及时,合作方式及本卷须知有哪些？,参谋、价值及时间、案例机器、惠州钢筋、太古桩、人防专家,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,层高对本钱的影响及控制,控制层高的意义：,结构本钱：,1、地面以上局部：,减少所有的结构柱、剪力墙等竖向构件的长度和体积,减少建筑的总高度、降低结构的竖向总荷载，间接降低结构本钱,降低上部结构所承受的地震力、风荷载、间接降低结构本钱。,2、地面以下局部：,地下室土方开挖及运输的数量,基坑支护的面积、基坑支护的单价,地下室底板及侧壁的截面及配筋,抗拔桩、抗拔锚杆的费用,基坑降水的数量及费用,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,层高对本钱的影响及控制,控制层高的意义：,其它土建本钱：,减少所有外维护砖墙，内分隔墙、装饰隔断的数量,减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水材料等数量, 设备及运营本钱：,更好的满足节能标准的要求,减少空调等设备的负荷量,减少后期空调等设备的运营本钱,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,层高对本钱的影响及控制,如何降低层高？,对于许多公共建筑，包括地下空间，标准或者客户所真正关注的并不是建筑物的层高，而是使用空间的。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,层高对本钱的影响及控制,影响净高的因素？,结构梁高,机电的管道空间,1、结构梁高,设计院通常的做法：取结构本身最经济的梁高一般为1/8-1/12的跨度,2、机电的管道空间,设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。,我们的优化措施：,我们有没有要求设计院做每一层的：,综合管线图？,来优化各专业管线的交叉布置和统一协调。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,层高对本钱的影响及控制,机电的管道空间,采用综合管线图，对机电管线进行认真的优化设计后，对于管线密集的空间，经常可以节省出近200的高度。,3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以相互利用？,A：采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。,B：在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过。,C：采用设柱帽或不设柱帽的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度空间。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,案例：,长虹在深圳的研发大楼，占地6000平方米，容积率控制在11，限高100米，建筑覆盖率不超过,55%，深圳六家大型设计院投标。,共同的问题：很难设计到最大容积率要求的面,积，怎么办？,压缩层高，保证净高！,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点, 各投标公司采取了哪些手段？,结构：,宽扁梁,预应力梁,型钢梁,钢梁,无梁现浇空心混凝土板GBF,结构与机电：,A：设计使结构梁的布置与空调管线的布置保持一致，以便结构梁与空调管线共同占用一个空间。,B：局部加高结构梁,机电：,非标准空调管,空调双管并行,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,上海XX工程的结构超限及影响案例,􀂾 概况：2004年，上海，7度抗震，四类场地土，3栋33层建筑、3栋22层建筑、3栋18层建筑，大地下室相连，有两个结构转换层，平面凹凸不规那么，建筑物整体长度达65米，必须按超限结构进行“超限抗震审查。,分析：,1、结构超限对建筑方案的不利影响剪力墙的布置,2、结构超限对设计周期的影响值。,3、结构超限对本钱的影响值。,钢筋145 / ，比正常多了80 / ，即450元 / 。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,深圳XX工程结构超限的控制案例,􀂾 概况：2001年，深圳，7度抗震，100米高层建筑，四层裙房，办公与住宅两个塔楼，住宅局部设有结构转换层，在方案前期住宅局部平面布置属于“平面特别不规那么的超限结构。,分析：,1、多专业的沟通、互动、相互启发,2、从建筑方案的角度去更多地思考,3、创造性地去想象解决的方法。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,建筑高宽比超限对本钱的影响,􀂇 高层标准：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核芯筒结构的高度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5。,􀂇 建筑高宽比超限是否属于抗震超限审查范围？,􀁺 建筑高宽比超限对结构会有什么不利影响？,建筑物在风荷载和地震荷载的作用下会发生倾覆力矩，建筑高宽比愈大，建筑物抗倾覆力矩的能力就愈差。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,建筑高宽比超限对本钱的影响,􀂇 高宽比超限对本钱的影响如何？,􀂇高宽比超限一定会增加本钱，包括结构本钱和建筑本钱。􀁺,建筑本钱会增加吗？,外表积与体积的比值对本钱的影响？,高宽比超限增加的结构本钱，受那几个因素影响？,1、高宽比超限的程度,2、建筑物的风荷载,3、建筑的地震力,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,建筑高宽比超限对本钱的影响,高宽比超限对结构本钱的影响程度如何？,深圳XXX工程：高层住宅，7度抗震，根本风压0.75，地面粗糙度B类，高度为99.8米，进深为12.2米，高宽比达8.2。,方案的比照分析结果：,增加结构本钱约67元/平方米,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,建筑高宽比超限对本钱的影响,高宽比超限对结构本钱的影响程度如何？,无锡XXX工程：高层住宅，6度抗震，根本风压0.45，,地面粗糙度C类，高度为99.9米，进深为12.5米，高宽,比达8.0。,方案的比照分析结果：,增加结构本钱约17元/平方米,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,公共大地下室的面积充分利用了吗？,􀁺 设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？,􀁺 地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？,为什么地下室的空间利用率是盲点？,要关注吗？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,根底的选型介绍,􀁺 冲孔桩、钻孔桩,􀁺 人工挖孔桩,􀁺 预应力管桩,􀁺 沉管灌注桩,􀁺 强夯地基处理,􀁺 水泥搅拌桩地基处理,􀁺 筏板根底,􀁺 独立柱基、条形根底,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,天马微电子股份生产基地根底选型,概况：四层高的大跨度预应力厂房，3万多平方米；单柱轴力1400吨;坡形的淤泥质土层分布场地，淤泥质土含有机质，强风化岩埋深12-28米，厚度米,场地内有孤石,浅根底持力层的承载力180 KN/;,大体量的独立柱基参加局部搅拌桩是否平安合理?其施工周期如,何？经济性如何？,采用什么根底形式最好?,大直径锤击沉管灌注桩卢里桩,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,如何判断桩根底的总量是否合理？,要求设计院提供桩根底的总反力与建筑物总竖向轴力总重量的比值，核对并判断其合理性。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,如何优化桩根底的总量？,􀁺,关注柱底内力的取值,􀁺 关注桩承载力的利用率,􀁺 关注根底类型的归并,关注水浮力的利用,关注桩根底中地下室底板下土承载力的利用,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,当根底采用“墩基，而不采用“桩基时，结构本钱会有什么不同？,备注： “墩根底是指桩长不大于5-6M,桩径与桩长之比小于3的“桩根底。,分析结论：,􀁺 当采用桩基时，?工程地质勘察报告?的数据中某岩层或土层的“桩端承载力标准值往往是该岩层或土层的“承载力标准值的40-100倍。,当采用墩基时，?工程地质勘察报告?不会提供专门的承载力数据，设计院均是按标准通过承载力的深度修正得出“墩端承载力设计值。该承载力往往仅仅是该岩层或土层“承载力标准值的1.2-3倍。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,梁配筋方式对本钱的影响,􀁺,住宅标准层梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋？,􀁺 梁钢筋的直径超过25时，会对本钱造成什么影响？,􀁺 主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,剪力墙的布置与本钱的关系,如何优化剪力墙布置的位置？,建筑物的两端和周边重点布置,建筑物的内部和中间位置减少布置,以保证结构的抗震扭转指标满足要求。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,剪力墙的布置与本钱的关系,如何优化剪力墙的数量？,关注结构的计算位移与标准的最低要求的关系,如何优化剪力墙的长度？,剪力墙太长，结构本身本钱增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构本钱；,短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，本钱也会增大；,对策：,1、最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；,2、剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,如何控制剪力墙的厚度取值？,?高层建筑混凝土结构技术规程?条：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16一、二级抗震等级或1/20三、四级抗震等级。,但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。,对策：,经过?高规?附录及专门的公式验算，大局部墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,异形柱结构中应注意的事项？,异形柱对本钱的影响？,对结构平安的影响？,是否可以少用异形柱，多用方柱？,与内分隔墙相连的位置；,在门背后的位置；,可以与立面造型相结合的位置；,其它对建筑不影响的位置。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,柱配箍率对本钱的影响,标准规定：柱的体积配箍率为混凝土单位长度范围,内箍筋的体积除以该范围内混凝土核芯区内的体积。,实际施工图中，一些设计院是如何设计的呢？,一些设计人员常常将柱混凝土核芯区的体积以柱的总体积来替换，以方便计算，并确保满足标准要求。,以500X500方柱为例：,总体积为：500X500X1000；,核芯区的体积为400X400X1000,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,柱子纵向钢筋的配置技巧,当柱子按计算配筋时,程序对X向及Y向的钢筋均有配,筋面积要求，如何在满足满足计算配筋量要求的前提下,尽量减少总配筋量？,以右边500X500方柱的配筋图为例：,􀂾 习惯配筋方式： ,􀂾 另一种配筋方式： , 两种配筋方式均正好满足计算,要求，但钢筋用量相差多少？,12,12,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,楼板的厚度对本钱的影响,标准层楼板厚度对荷载的影响程度？,标准层楼板厚度对板配筋的影响程度？,标准层楼板厚度对地震力的影响的程度?,标准层楼板厚度对梁、柱、墙配筋的间接影响？,标准层楼板厚度对根底的间接影响？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,实际工程中楼板厚度选择建议,􀁺 普通3米跨度以内的楼板可取80-100;,􀁺 普通3-4米跨度的楼板可取100;,􀁺 客厅处的异形大板可取120-150;,􀁺 普通屋面板可取120;,􀁺 管线密集处可取120;,􀁺 地下室顶板可取180,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,建筑的地下室及屋顶找坡,找坡的本钱有哪些？,材料本钱,人工本钱,结构本钱,质量维护本钱,有哪些优化的方法？,是否可以结构找坡或半结构找坡？,单坡还是双坡？找坡的方向及长度？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,建筑的地下室及屋顶找坡,地下室底板采用结构找坡能省多少钱？,不考虑整体抗浮因素 300厚素混凝土垫层330*0.25=83元/平方米,竖向构件16元/平方米,挖土方量6元/平方米,防水做法、底板及侧壁的配筋等,不利因素有哪些？,重视找坡 科学找坡,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,我们是否关注了设计荷载的取值？,哪些部位的荷载取值我们必须关注？为什么?,地下室顶板的活荷载取值 - 2000、1000、400,外墙的荷载取值 - 窗洞的影响,内墙的荷载取值 - 轻质材料的提前确定,空间可能分隔的荷载取值 - 非固定隔墙的自重取每延米长墙重KN/m的1/3作为楼而活载的附加值计算。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,风荷载取值对本钱的影响,地面粗糙度类别共有四级：A、B、C、D，其选择对风荷载的影响如何？对本钱的影响如何？, A与B之间最大相差24%, B与C之间最大相差54%, C与D之间最大相差45%,对策：,用开展的眼光关注取值的合理性,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,风荷载取值对本钱的影响,标准规定：高度大于60M的高层建筑，风荷载的取值可按100年一遇考虑。,其对本钱的影响程度如何？,对策,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,关注电算时一些系数的取值,梁的弯矩放大系数,梁的扭矩折减系数,梁柱重叠局部是否简化为钢域, 混凝土容重 的取值,连梁钢度折减系数,墙、柱、根底计算是否考虑活荷载 的折减,地下室外墙是否按压弯构件 计算,荷载的取值是否有人为的放大,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,对勘察报告的内容，我们关注了吗？,关注根底选型及地基处理建议 灵活度,关注承载力的取值建议 承载力、PHC,关注抗浮设计水位的标高,地产公司对勘察公司钻孔深度如何要求？,可否要求勘察公司提出最低设计水位标高？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,钢筋材料的选择对本钱的影响,市场价格：级钢：5330元/吨；级螺纹钢： 14及以下5650， 14以上5500；新级螺纹钢：综合5600；冷轧带肋钢筋：6010；冷轧带肋钢筋网片：6510；,级螺纹钢VS 级圆钢：,价格贵6%，强度提高43%；,最小配筋率又可同时降低；,新级螺纹钢VS 级螺纹钢：,价格贵了1.8%，强度提高20%；对按计算配筋的梁柱有显著影响。,对于柱的构造配筋率，可减少0.1;,当抗震等级为三级时，柱构造配筋率：0.7%0.6%，减少14.3；,减少梁柱的配筋数量，方便施工。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,钢筋材料的选择对本钱的影响,市场价格：级钢：5330元/吨；级螺纹钢： 14及以下5650， 14以上5500；新级螺纹钢：综合5600；冷轧带肋钢筋：6010；冷轧带肋钢筋网片：6510；,冷轧带肋钢筋VS 级螺纹钢：,价格贵了6.4%，强度提高20%；,产品供给的直径范围所导致的“实际最小配筋率的影响：,如10200在100厚的板中，配筋率是0.393%，较最小配筋率0.2%增加了96.5,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,钢筋材料的选择对本钱的影响,市场价格：级钢：5330元/吨；级螺纹钢： 14及以下5650， 14以上5500；新级螺纹钢：综合5600；冷轧带肋钢筋：6010；冷轧带肋钢筋网片：6510；,冷轧带肋钢筋VS 冷轧带肋钢筋网片：,冷轧带肋钢筋网片购置价格贵了8.3%；,冷轧带肋钢筋网片可减少施工绑扎费用，节省人工费用80元/吨；,冷轧带肋钢筋网片可提高工程质量，加快工程进度。,冷轧带肋钢筋VS 冷轧扭钢筋：,两者购置价格差不多，强度也相同,冷轧带肋钢筋绑扎较为困难，综合单价高,新标准更新的进展情况,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,实际工程中钢筋的选择建议,结构梁、柱、墙钢筋统一按什么原那么选取？,6-8CM直径钢筋统一采用HRB235；,10CM直径钢筋统一采用HRB335；,12CM直径及以上钢筋统一采用HRB400；,问题:关于短肢剪力墙的配筋如何处理？, 楼板钢筋统一按什么原那么选取？,优先采用冷轧带肋钢筋；,板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式配置；,当冷轧带肋钢筋不能满足承载力要求时，采用HRB400,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,混凝土标号对本钱的影响,标号增加，单价直接上升：C20单价277；C25单价296；C30单价315；C35单价332；C40单价362；C50单价为400 。,- 标号每增加一级，单价提高5%-8%。,对柱及剪力墙轴压比控制的影响程度？,提高标号可显著减小柱墙的尺寸，增加建筑实际使用率。,对梁的影响？,正常情况下对梁的承载力几乎没影响，因此对梁的截面及配筋影响很小，不宜采用高标号。, 对楼板的影响?,正常情况下对板的承载力几乎没影响，但可能会提高板的构造配筋率，同时还会增加板开裂的隐患，应尽量采用低标号。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,混凝土标号对本钱的影响,􀂄,目前设计市场中，对混凝土标号确定的一种认识,墙柱的混凝土标号与梁板的混凝土标号不能相差两级以上。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,实际工程中混凝土标号的选择建议,普通的结构梁板混凝土标号一般为C25、C20。, 受力较大的梁板混凝土标号可采用C30 ，如地下室的底板、顶板，屋顶花园的楼板等；, 结构转换层梁板混凝土标号宜采用高标号，如当地施工质量有保障，可采用C50及以上标号。, 剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大局部竖向构件为构造配筋 。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点,图纸设计时归并的把握,􀂇梁的归并,墙柱的归并,板的归并,桩根底的归并,浅根底的归并,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制的技术关键点的总结,1、结构设计优化的关键点,2、结构荷载取值优化的关键点,3、结构电算结果优化的关键点,4、勘察报告结果优化的关键点,5、结构材料选择优化的关键点,6、结构设计精细化管理的关键点,􀁺 在控制本钱的同时，如何保证工程的质量？,去除无效结构本钱,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,保证工程质量的技术关键点,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,保证工程质量的技术关键点,对客户最关注的质量焦点，必须提高本钱的投入！,对客户不关注的质量问题，必须加强本钱的控制！,􀂾 本钱投入的原那么是:,把好钢用在刀刃上！,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,保证工程质量的技术关键点,提高哪些关键本钱就可以大幅减少客户的投诉？,􀂇 楼板的配筋,端跨、管线密集处、屋面板、大单向板的长方向,较长剪力墙的水平筋,地下室侧墙的水平筋,砌体的裂缝,门窗、外墙及屋面的渗漏,悬臂板、悬臂梁的截面及配筋,荷载未能明确处的结构构件,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,桩根本钱控制案例,􀂙 上海XX工程的桩长选择,概况：9栋住宅，其中3栋18层、3栋22层、3栋28层、采用大地下室连接为一体，土质情况：25M深度内，土层较松，桩侧摩阻力为15-30 kPa,越向下土层越密实，桩侧摩阻力逐渐增加为50-70 KPa,38米以下各层桩端阻力均较小,为1500-2500kPa。,上海市的习惯做法及地勘报告建议:18及22层建筑选8-1层作持力层，桩长为40米，28层建筑选8-2层作持力层，桩长为50米。是否适宜？,讨论：,对于500管桩，当桩长由40米增加到50米时增长25%，其单桩承载力由1435KN增加至2080KN增大45%，单位桩长的性价比可以提高16%！,答案：,全部选用 50米长的500及600的预应力管桩！,节省工程造价桩的性价比、承台的尺寸；,进一步降低建筑物的沉降及沉降值；,方便施工管理，提高桩基检测的效率，降低检测本钱。,不同直径的桩混用，有什么好处？结构是否平安？,高承载力的桩对布桩系数的影响如何？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,桩根本钱控制案例,􀂙南京XX建筑的根底选型,􀂾概况：4层住宅，半地下室，淤泥质土，厚度约为18米，承载力为70KPa。在32-40米处有较好的沙层,可做桩基持力层，此时300 的预应力管桩承载力为600KN。,􀂾 根底方案：,1筏板根底；,28米长的水泥搅拌桩加连接梁形成复合地基+ 止水筏板；,3长度为35米的300 预应力管桩，一柱一桩+ 止水筏板；,􀁺 答案：预应力管桩方案最经济廉价16%！最平安！较搅拌桩施工周期短！,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,地下室结构本钱控制案例,􀂙采用两层地下室省钱还是一层地下室省钱？,􀂾条件:主体建筑下的地下室，总面积相等,不考虑支护费用。,分析：,地下室结构中最贵的是底板及梁的费用水浮力、双向荷载,其次是顶板及梁的费用覆土、景观、消防车、施工荷载,一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用,两层地下室面积对应的是底板、中间楼板和顶板共三层板的费用,推论：一般采用两层地下室省钱！,疑问：,对侧壁的影响？,对土方量的影响？,对支护的影响？,对抗浮的影响？,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,地下室结构本钱控制案例,􀂙深圳XX工程结构含钢量数据统计及分析,􀂾概况：深圳、坡地建筑、大地下室连接多栋18层、24层、33层住宅，7度抗震、II类建筑场地、根本风压0.75、场地粗糙度：D类。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制案例,􀂙 无锡XX工程的结构本钱案例分析,地下室的布置思路？,a设置各栋独立的地下室,b设置某一两栋相连的地下室,c设置整体相连的大地下室,d设置整体相连的大地下室，但结构不连接为整体。,采用一层大地下室将9栋高度和层数相差较大的建筑连为一体，形成一个整体的大型地下车库。,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制案例,􀂙 优点？,交通,停车,坡道面积,小区的物业管理,地下室的外墙数量,侧墙支护、防水的数量,􀂙 缺点？,地下室的结构超长,各栋建筑单体的不匀衡的沉降,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制案例,􀂙 地下室结构超长的解决方法？,A：结构后浇带的设置,费用、间距、封闭时间、施工便利性,B：混凝土膨胀外加剂的使用,数量、费用、位置、施工本卷须知,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制案例,􀂙 膨胀剂对本钱的影响：,根底数据,UEA低碱膨胀剂1200元/吨,HEA抗裂膨胀剂防水剂1800元/吨,水泥价格为435元/吨,每立方米混凝土的水泥用量为400 ;,膨胀剂按8%的量代换水泥用量,地下室混凝土用量为1.1 m3/ ,影响值,采用UEA，每平方米地下室建筑面积增加造价：,1200-435元/吨X0.4吨X8%X1.1 m3/ X80%=21元/ ,采用HEA，每平方米地下室建筑面积增加造价：,1800-435X0.4X8%X1.1 X80%=38元/ ,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制案例,􀂙 无锡嘉和现代城的结构本钱案例分析, 9-15层建筑通常采用预制方桩根底，以粉砂层作为持力层，桩长约17米，摩擦型桩。, 18层以上建筑通常采用钻孔桩根底，以砂层作为持力层，桩长约45米，摩擦型桩。, 12层建筑物采用无桩筏板根底有过成功的案例，按程序计算沉降有15CM,实际观测仅4CM，在无锡观测到的建筑物最大沉降不超过6CM。,􀂄,本工程经济合理的根底形式？,A：全部采用预应力管桩加筏板根底,B：全部采用钻孔桩根底,C：纯地下室及9-13层建筑采用天然筏板根底，其余高层建筑采用钻孔桩根底,􀁺,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,结构本钱控制案例,􀂙 无锡嘉和现代城的结构本钱案例分析,各栋建筑物的沉降差以及主体建筑物与地库间的,沉降差如何解决？,设置沉降后浇带,要求很长时间才能封闭，影响销售和使用。,先施工主楼，后施工无主楼地下室,各栋主楼沉降后，再与地下室相连，大幅度减少了主楼与地下室之间以及各主楼之间的沉降差。,各栋主楼可以提前预售，加快回款速度。,有无问题？施工组织、抽水、支护？,销售进度与结构技术的最正确组合,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,桩根本钱控制案例,􀂇 􀂙深圳XX工程,- 根底造价大幅度超过合同价的原因分析,􀁺,对策：及时对桩底预钻孔(超前钻),其它本钱控制的案例分析,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,积极的本钱管理大于消极的本钱控制XX工程电梯类型的选择及判断选用普通电梯还是选用无机房及小机房电梯？以900Kg,1.75M/S电梯为例进行全方位的分析：普通电梯较小机房或无机房电梯一次性本钱大约廉价3万多元。按每天运动时间6小时考虑，电价按0.8元/度计算,每年节省的 1.3万元.这样在两年多一点的时间,仅节约的电费就可以弥补无机房和小机房电梯一次性本钱的差价. 无机房电梯平均每台要比有机房电梯节省维保费4620元/年 无/小机房电梯的机房建筑面积较普通机房大约节省8平方米,其带来的价值是多少?,房地产工程结构本钱的优化、控制以及实战案例,总结1. 总目标及四大措施组织措施、技术措施、经济措施、合同措施2. 注重资源的选择和利用3. 结构设计的本钱控制必须是全过程的4. 重在事前方案、事前管理、事前控制5. 必须掌握的控制结构本钱的技术关键点 -设计、荷载、勘察、电算、材料、精细化6. 控制本钱，必须保证平安及客户所关注的质量7. 案例分析,