二手房基础业务知识

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,基本业务知识,人力资源部,1,业 务 基 础 知 识,一、房地产基础,二、二手房业务基础,2,一、房地产基础,(,一,),房地产基础概念,(,二,),房地产分类,(,三,),建筑基础知识,3,一）房地产基础概念,土地所有权,分为,国有土地所有权,与,集体土地所有权,。,建筑物,人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括,房屋,和,构筑物,两大类,房地产,附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数。,房地产业,从事房地产开发经营、管理、服务等行业与企业的总称。（是一个巨大的产业体系）,4,房产与地产,房地产概念：,房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫 “不动产”。,房地产在物质上有三种形态,:,（,1,）单纯的土地（,2,）单纯的房屋（,3,）土地房屋的综合体,房产：,是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。,地产：,指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。,一）房地产基础概念,5,土地使用权的取得,1.,出让：,指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用,者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,特征：,1,）土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出,让土地使用权；,2,）出让土地权限于国有土地；,3,）集体土地未被征用不得出让；,4,）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使,用权证书,6,2.,划拨：,指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。,特征：,1,）划拨土地可以转让；,2,）划拨土地使用权可以出租；,3,）可以设定抵押；,4,）划拨土地交易需交纳,土地出让金,：,5,）划拨地无使用年限限制。,土地使用权的取得,7,一）房地产基础概念,土地所有权归国家或集体所有,；（例外，如香港、澳门、台湾）,土地使用权的年限,(,仅针对出让地,),住宅用地：,70,年,（昆明市）,工业用地：,50,年,综合或其他用地：,50,年,商业、旅游、娱乐用地：,40,年,教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：,50,年,加油站、加气站：,20,年,续期,8,房地产的特性,自然特性：,位置固定,使用耐久,资源有限,物业差异,经济特性：,生产周期长,资金密集,易受政策影响,长期增值性,一）房地产基础概念,9,房地产市场的特点,:,经营对象的非流动性,:,房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性,.,流通形式的多样性,:,指房地产流通的具体形态和方法,.,城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。,供给的稀缺性,:,指房地产市场是一个供给稀缺的市场,.,一方面是人口的不断增加,需求也相应增长,;,另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本是恒定的,一）房地产基础概念,10,二）房地产分类,土地分类：,1,、生地,2,、熟地,（,1,）三通一平,(,水通、电通、路通、道路平,),（,2,）,五通,一平,（,通水,、,通电,、,通路,、,通气,、,通讯,、平整土地）,（,3,）七通一平,（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整,),11,房产分类,1,、住 宅：作为居住用途的物业，每单元设有独立,厅、房、厨、厕等设施，并设独立的水、,电、气、电视线路等。包括商品房、经,济适用房、集资建房等；,2,、写字楼 ：作为办公用途的物业，一般设有中央空,调、智能通讯设备（宽带、视像会议系,统等），每单位可提供多条电话线及每,层采用公共卫生间及茶水间；,3,、厂 房 ：作为生产用途的物业，房屋结构与住宅及,写字楼有一定的差别，如电力负荷量、供,应量及交通运输方面的考虑,;,二）房地产分类,12,二）房地产分类,4,、临街铺 ：,商业用途，并设有独立橱窗及门户直接连接街道,5,、商场铺 ：,在大型建筑物内分间多个独立营业的物业,6,、,期房（楼花）,：,在建的、不能交付使用的房屋,.(25%),7,、,准现楼,：,已经平顶，正在装修，即可交付使用的楼,8,、,现 楼,：,已交付使用的商品房,房产分类,13,1,、建筑物的分类,（,1,） 按房屋类型分类,（,2,） 按建筑高度分类,（,3,）按建筑结构分类,（,4,）按使用性质分类,（,5,）按政策性质分类,三）建筑基础知识,14,(1).,按房屋类型分类,跃,层,复式,错层,平层,15,16,17,18,（,2,）,按建筑高度分类,低层：,3,层,优势：独院式、双联式、联排式,多面临空、通风、采光佳，平面组,合灵活，院落式使用便利，安静。,多层：,3,8,层,优势,:,构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低。,小高层：,9,18,层,优势,:,有电梯，户形设计的空间大。,高层：,18 - 30,层,优势,:,抗震性高层优于多层、视野广、景观好。,超 高 层：,30,层以上,优势,:,视野非常好，档次高，外观豪华。,19,（,3,）,按建筑结构分类,层数较低，一般在,3,层以下,。,1949,年以前建造的城镇居民住宅，,20,世纪,50,60,年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。,砖木结构,砖混结构,一般在,8,层以下,，造价较低，但抗震性能较 差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，正逐步被钢筋混凝土结构所替代。,20,（,3,）,按建筑结构分类,钢筋,混凝土,这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，空间分割较自由，可改性比较强。,小高层,和,高层,住宅多采用这种结构。,钢 结 构,建造成本较高，多用于,高层公共建筑,和跨度大的,工业建筑,，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房。,21,（,4,）,按使用性质分类：,农业建筑,工业建筑,公共建筑,居住建筑,22,（,5,）,按政策性质分类,商品房,指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。,经济适用房,（,5,年,内不能交易）,指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。,购买经济适用住房不满,5,年，不得直接上市交易；在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。,23,集资房,指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建设而成的一种房屋。,使用权房（公房）,指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对使用权房没有产权，只有使用权。,对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房改。,（,5,）,按政策性质分类,24,2,、面积解析,房屋的,建筑面积,(,套内,+,公摊）,房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在,2.2m,以上（含），有上盖，结构牢固的永久性建筑。,套内建筑面积,套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。,使用面积,房屋户内全部可供使用的空间面积。它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称,地砖面积,公摊面积,产权人共同占有或共同使用的建筑面积，建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积,三）建筑基础知识,25,3,、建筑专业术语,开间：,即住宅的宽度。一般商品住宅的开间为,3.0m,3.9m,。为了缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性，砖混结构住宅开间一般不超过,3.3,米。,进深：,指住宅的实际长度。砖混结构住宅的进深为,3.0m,6.0m,，为保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,层高：,下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的标准为：,2.6m,3m,。,净高,:,指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。,净高层高,-,楼板厚度,容积率,指,总建筑面积,与,总占地面积,的之比。,裙房（裙楼 ）：,指与高层建筑紧密连接、组成一个整体的其他低层建筑。裙房的高度一般不超过,24m,。,三）建筑基础知识,26,容积参数,容积率,一般是由政府规定,具体参数如下：,独立别墅为,0.20.5,联排别墅为,0.40.7,6,层以下多层住宅为,0.81.2,11,层小高层住宅为,1.52.0,18,层高层住宅为,1.82.5,19,层以上住宅为,2.44.5,住宅小区容积率小于,1.0,的，为非普通住宅,27,二、二手房业务基础,28,指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事,居间,、,代理,或,行纪,服务，并获取一定报酬的中介人士。,房产经纪人,，指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。,二手房交易以居间为主，工作的性质属于销售的范畴，只不过我们销售的产品是一种无形产品,服务，房子不属于我们，买家的钞票也不属于我们，我们的职责是提供了交易平台，完成合理搭配，协助安全交易，所以从业者要时刻牢记我们的定位,中间人（居间方）。,引入,经纪人,29,产权基础知识,房地产产权,房屋所有权,和该房屋占用国有土地的使用权（,国有土地使用权,）亦即房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。,房地产产权,绝对性,排他性,唯一性,房地产产权的转让方式：,买卖、置换、赠与、继承,30,房地产交易概念,指房地产,转让,、房地产,抵押,和房屋,租赁,等市场行为。,房地产转让：,指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,基本业务知识,31,房地产价格的构成：,房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。,房地产价格,=,土地价格,+,建筑物价格,基本业务知识,32,房地产市场,一级市场（,土地市场,）,：指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。,二级市场（,增量市场,）,：指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。,三级市场（,存量市场,）,：指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。,33,三级市场的日常工作,盘源,客源,经纪公司,成交,跟进客户、业主,看房，勘房,谈判沟通、拜访等等,34,三级市场常用术语,洗盘,：,指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况,洗客,：,指通过客户资料了解客户的最新动态,洗楼,：,指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求,跑盘,：,指通过走访、电话了解楼盘信息,跳盘,：,指通过同行挖走业主房源,35,跳 客,:,指通过同行挖走其客户资源,守 价,:,指咬住某价格不放,浪 价,:,指讨价还价的方式,诚意金,:,指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一,定的购房意向金,(,可以退还,),定 金,:,指买卖双方在交易过程中的信物和担保物,定金,具备法律,效力,全包价,:,指客户购买某物业需要支付的所有费用,(,通常,针对客户,),实收价,:,指业主出售某物业净收的房价,其他费用,(,如佣,金、税费、按揭手续费等等）由客户另行支付,36,公司目前使用的几种合同,:,看房协议,委托放盘、钥匙协议书（多家）,委托销售合同（独家）,底价代卖协议（限时代卖）,买卖承诺书（买方、卖方）,二手房按揭贷款服务合同,买卖协议书（三方合同）,租赁协议书,基本业务知识,37,商品房的五证,1.国有土地使用证,2.建设用地规划许可证,3.建设工程规划许可证,4.,建筑工程施工许可证,5.,商品房销售（预售）许可证,建设用地规划许可证,和,建设工程规划许可证,由城市规划委员会核发；,建筑工程施工许可证,由城市建委核发；,国有土地使用证,和,商品房销售（预售）许可证,由城市国土资源和房屋管理局核发。,房地产权证,38,付款方式,1、一次性付款（全款）,2,、按揭,商品房购买的付款方式：,39,继往开来 共兴大业,主讲人：,谢谢大家的参与！,40,