税改新政(房地产)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,税改新政下房地产建安企业财务处理新方法,前言：正确理解税收,肖宏伟说：,1,、一切税收筹划都是纸老虎。,2,，,税务管理：风险第一，收入第二,3,，,万事合于理，以法为后盾,.,4,，评估稽查：七分靠业务，三分靠沟通。,与时俱进，是企业财税帐务处理的生命线,打破常规，是企业税务争议解决的杀手锏,前言：,2013,年房地产税收形势：房价的高度决定税务稽查的强度,影响房价的因素,1,，地方政府的产业依赖。,2,，城镇化进程。,3,，婚龄人口的变化。,4,，国家的货币政策调整,民间借贷,房地产减少的税收，要靠稽查查补完成,电子稽查手段与传统查账方式完美结合千万税案成功告破,.doc,企业财务做帐的最高境界,宇宙内事要力担当，又要善摆脱。,不担当，则无经世之事业；,不摆脱，则无出世之襟期。,财务可以做的是：,1,增加难度、,2,寻找借口、,3,制造台阶、,4,置之不理、,5,金蝉脱壳、,6,溜之大吉、,7,纳税遵从。,正确认识内外账问题。,会计职业底线刑事责任风险控制点,专题一：房地产行业,2013,年税务稽查要求及政策解析,一、,2013,年税务稽查工作要点,.doc,税总发,【2013】8,号,.DOC,房价飞涨，税务稽查有重要的现实意义：,一、打击房地产投机,二、维护房地产经济秩序,三、增加财政收入,四、缓解社会压力，增强百姓对控制房价的信心,关于进一步做好土地增值税征管工作的通知,税总发,201367,号,.doc,2013,年税务稽查要求和方向,1.,关注社会热点问题,2.,柔性管理刚性稽查，范围缩小、力度加大,3.,国、地税联合查处大案要案方式越来越多,4.,发票问题始终紧盯不放,5.,重视纳税人权益,2013,、发票，你心中永远的痛。,房地产大户，稽查任务要靠你们完成。,房地产，冬天来了，春天还很遥远,。,当前房地产五大稽查问题,1,、收入和成本随意列支；成本多结转。,2,、滞后结算实际毛利额；如,2008,年,12,月,25,日竣工备案，,2009,年结转毛利，稽查调整,3,、股权转让取得土地的成本列支问题（曾查到,3,、,4,户土地假发票列支）,4,、配套设施按公共配套进行税务处理（看企业总规图，总可售面积，如果标注是配套及面积，则要求企业提供证据，包括移交政府、业主等）。,当前房地产五大稽查问题,5,、,“,假发票,”,虚假列支成本。,（,18.9%,）真实性和合法性原则。先确定发票真假，如果是假发票，再看业务是否真实（查合同、资金流等），如果业务真实、发票虚假，让企业换票，如果无法换票，再让企业补税、滞纳金。,北京房地产税收稽查最新案例通报,.doc,北京地税土地增值税清算口径,doc(1).doc,二、营改增对房地产建安企业的影响深度分析及应对措施。,财税,201337,号,研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询服务、交通运输业、广播影视服务纳入试点范围,8,月,1,日扩大全国。建筑业预留,11%,，至,2015,年陆续行业试点。五年内消灭营业税,12,省市,2012,共有,102.8,万户营改增。,2012,年，直接减税,426.3,亿元。小规模纳税人平均减税幅度达到,40%,。,房地产行业、建筑业、邮电通信、金融业营改增前景,建筑业在财税,2011110,号文件中进行过列举，未出现在上海试点范围内。,.,试点方案为建筑业预留的税率窗口是,11%,.,建筑业在劳务发生地纳税的体制,.,建筑业大量增值税业务无法取得专票的尴尬,.,施工企业出租工程机械同时提供操作人员,房地产、建筑业营改增难题,1.,试点与非试点容易造成增值税抵扣链条的断裂,2.,建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石等材料，很多都由个人、小规模纳税人经营。,3.,甲方供应大宗设备和材料的税制设计衔接,4. 25%,左右的劳务成本没有发票,劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工。国税函,2006493,号。,5.,已购机器设备的折旧,6.,与建筑业密不可分的机械设备、设施租赁均属于动产租赁业,7.,垫资利息支出,8.,包工头分包业务在税务机关代开发票。,9.,建筑业劳务发生地的税收管理模式,施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应分散，材料管理部门多而杂。,营改增展望：,历史上的税费改革不止一次，但每次税费改革后，人民负担在下降一段时间后又涨到一个比改革前更高的水平,-,黄宗羲定律，亦称,“,积累莫返之害,”,延安时期黄炎培先生问毛主席有没有办法解决，,毛主席自信地给出了答案,：,“,民主,”,。,大学,：生财有大道：生之者众，食之者寡，为之者疾，用之者舒，则财恒足矣,三、,关于进一步做好土地增值税征管工作的通知,税总发,201367,号,.doc,2013,年要着力抓好清算这一关键环节。,一是要加强纳税服务和税收宣传，使清算申报做到全覆盖、无死角。,二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，对拒不清算的要严肃处理。,三是，坚决不得核定征收。,四是清算审核不得擅自扩大扣除项目范围,国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）,.doc,四、房屋买卖避税的新动向,-,契税还是,“,妻税,”,的争议？,财税,【2011】82,加名契税政策,.doc,1,，婚絪存续期间变更夫妻名称未征收过契税。加名征收。,2,，婚姻法司法解释（三）引发了契税。,3,，财税（,2011,）,82,号文适用婚姻存续期间。,4,，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。,5,，财税,201132,号：在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。,国办发,201317,号,新国五条税收政策解读,.doc,国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知,:,国办发,201317,号,国务院对省税收政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。,出售自有住房按转让所得的,20%,计征。,住房,房产税,加快推进扩大试点工作。,税务部门要继续推进,应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管,工作。,税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。,五，新案例：房企,向国外支付费用代扣所得税争议处理,.doc,1,，向境外支付设计费等应凭协议和签收单据入账,2,，财税,2009111,号正列举免税项目外，其它向境外支付要代扣代缴营业税。,3,，向境外支付所得税征管问题：（国税函,2009507,号）解析,4,，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区分,是特别纳税调整还是一般纳税调整,.doc,5,，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区分,最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税,六、关联公司前期拆迁与投入成本转移到房地产公司解决方法,海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复,.doc,投资、转让、划转、赠与,海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业税和土地增值税问题的批复,.doc,非典型用词,“,划转,”,是个神马东东？,.doc,母公司取得土地如何划转到子公司？,非典型用词,“,划转,”,是个神马东东？,.doc,财税,【2012】4,号文件规定：,“,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税,”,。,1,、,“,划转,”,曾是国有企事业单位的专有用词，,2,、,“,划转,”,只能是无偿的,3,，划转不是赠与行为、不是买卖、不是投资行为。,江苏泰州地税,:,划转契税新政解释,同一投资主体内部资产划转不会产生实际意义上的收益和损失，即同一投资主体内部所有形式的资产划转（包括出售、抵债、赠与、调拨等）都应当理解为“无偿”划转。,4,号文件意见，即同一投资主体内部各种形式的土地、房屋权属划转均可享受免征契税的优惠。,将“同一投资主体内部土地、房屋权属的划转”纳入“免征”契税的范围，而,175,号文件规定为“不征收契税”。,问：全资子公司承受的投资土地是否应缴纳契税？,公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司（公司是唯一投资人）。接受投资方是否缴纳契税？,回复意见：按照,财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知,（财税,2008175,号）规定：,“,企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税,”,。,你所反映的情况，不属于财税,2008175,号文件规定的无偿划转。,国家税务总局,2010/03/08,关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复,财税,2004143,号,2004-08-26,深圳市财政局,:,万科新城房地产有限公司是由万科企业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公司和新万实业有限公司出资成立的。,万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块,(,地块编号分别为,G03315-1,、,G03316-1(1),、,G03609-25,、,603316-1(2),土地使用权转移至万科新城房地产有限公司，属于同一投资主体内部的资产划转，根据,财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知,(,财税,2003184,号,),规定，不应征收契税。,专题二：,房地产不同促销手段的纳税争议化解,.doc,一、代垫首付免契税免物业费引发收入确认问题,二、房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化，如何应对最佳？,1,、买房赠家电处理,.,2,、,“,买一赠一,”,在营业税上的运用,企业向个人赠送礼品个税,.,买房送汽车如何处理？,无偿赠送处理（有奖销售、卖方赠送地下室等）,三、按揭方式销售房地产收入确定的问题,假按揭贷款的检查与认定,四、,商品房预售阶段税收争议问题处理,.doc,商铺售后回租，税务风险逐个数,.doc,风险：营业税土增税所得税契税等全额计收入,1,、售价虚高，回报落空。,2,、资金挪用。非法集资,3,、经营风险。开发商早已套现，经营者临时退租，风险产权人承担,4,、市场、政策风险。政策调控变化。,5,、合同风险。投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。,财政部关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知,.doc,五、房地产开发,赔偿金违约金税务争议处理,.doc,1,、购买（承租）方支付违约金是价外费用，征税,2,、销售（出租）方支付违约金。属于营业外支出，不征税。,3,、如果向个人支付违约金，认定为,“,其它所得,”,需要交纳个人所得税。（国税函,【2006】865,号文件）,4,，无法取得发票的赔偿金可以在企业所得税税前扣除。,5,，售房因对方违约交易未成功，房开企业收取的违约金不需要缴纳营业税。,六、房地产开发关联,避税的最新案例,1,，企业所得税，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。,2,，营业税,征管法,第三十五条、三十六条进行调整。,3,，房地产土地增值税是全国反避税工作的重点,我公司进行房地产开发现已建成开始办理入住,.doc,特别纳税调整实施办法的实战应用,.doc,关联交易避税链,1,、利用关联建筑公司多开发票，加大成本。,2,、在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。,3,、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。,4,、设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。,5,、设立关联的广告公司，加大销售费用。,6,、地产企业完工后，设立销售公司，分解收入。,专题三、,企业借款税务风险及最佳做账方法,.doc,1,、股东和自然人借款给企业，税务风险有哪些？如何化解？,2,、企业之间借款不支付利息，税务机关如何对待？企业有哪些,“,正当理由,”,？,房地产企业集团资金池中的税收风险及管控,.doc,3,、当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案实战解析构筑预收账款增加资本委托贷款,辽宁地税营业税关联方调整利息文件,.doc,借款处理专题解决以下问题：,1，借款费用的资本化问题,2,、企业向自然人借款的利息支出为股东分红避税提供条件,老板借款给企业不收利息不调整纳税的理由。,3,、非金融企业关联方之间借款扣除限额为实收资本加资本公积的,2,倍。,4,、境内关联方之间的借款，不支付利息，需要有条件地进行纳税调整。,5,、关联企业间业务往来发生坏帐损失有条件扣除。,6,、企业向个人支付借款利息支出需要开具发票才能扣除。,7,、以支付咨询费的名义，开具咨询费发票顶替利息，不可以做利息税前扣除。,8,、企业向个人支付借款利息需要扣缴个人所得税。,9,、企业计提未实际支付的借款利息，汇算清缴前取得凭证即不需要调整。,10,、企业股东借款年末不归还，满一年可能做为分红处理。,11,、老板个人资产抵押贷款，公司使用，资产计入公司固定资产，公司偿还贷款，税务稽查要补利息个税。折旧不能扣除。,12,、企业投资者因出资额不足而产生的借款利息支出不能在税前扣除。,13,、企业集团统一向银行借款分摊使用的如何处理？,14,、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，利率按国家税务总局公告,2011,年第,34,号省内任何一家金融企业同期同类利率。,银发,【2002】30,号：中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知,15,、企业借款收取或不支付利息，税务机关可以按征管法,35,、,36,条，细则,54,条进行调整。,16,、建筑安装企业垫资的资金占用费按建筑业处理,17,、解决贷款利息三个方案解析,专题四、,房地产企业成本费用的扣除最新政策变化分析,.doc,（一）成本、费用的核算与扣除要求,（二）税前扣除项目,（三）已销开发产品的计税成本的扣除,（四）维修费用的扣除,（五）维修基金的扣除,（六）配套实施的处理,（七）银行按揭保证金的扣除,（八）境外销售佣金（手续费）的扣除,（九）利息支出的处理,（十）资产损失的扣除,（十一）折旧费用的扣除,（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除,企业广告费业务宣传费支出涉税争议问题处理,.doc,1,、广告费与业务宣传费支出标准,2,、房地产企业没有收入年度的广告费、业务宣传费及业务招待费的处理,3,、 广告费业务宣传费扣除基数问题：,4,、房地产企业发生的广告费业务宣传费发票问题注意事项。,5,，从稽查案例看企业利用广告费支出规避税收的手段,:,6,，业务宣传费、业务招待费、行贿的区别待遇,7,，销售商品，赠送行为的税务处理,8,、案例：广告费牵出假发票偷税百万元大案,（十三）、配套实施的处理争议问题,（,1,）会所、物业管理场所、电站等公共配套实施的处理,（,2,）邮电通讯、学校、医疗设施等公共配套实施的处理,（十四）、销售佣金（手续费）的扣除,1,、境外佣金支出,2,、境内佣金支出：,3,、佣金与服务费？,关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知,.doc,房地产企业成本费用的扣除最新政策变化分析,.doc,（十五）、企业工资薪金支出关注要点有哪些？风险点在哪里？,企业工资薪金支出关注及风险点,.doc,（,1,）工资薪金扣除时间争议企业的工资薪金扣除时间为实际发放的纳税年度,（,2,）工资的社保成本。,（,3,）劳务费代工资的法律风险。,（,4,）劳务派遣管理政策的改变,。,(5),工资福利中的,通讯费的财税处理,税务机关对企业职工福利费税前扣除的尺度和分寸,.doc,1,，对给离退休人员发放的节日慰问、生活补助等费用可以在福利费税前扣除。,企业职工福利费的税务处理,.doc,2,，,私车公用的涉税问题,.doc,3,、职工食堂买菜没发票应该核定税前扣除,。,4,、公司租赁的车发生油料、维修费用可以税前扣除。,5,、旅游费税法不可以在福利费列支,6,，给营销个人的免费旅游奖励 征收个税,。,超市购物卡税收风险问题,.doc,业务招待费疑难问题处理,.doc,第一条：所有的餐费都是业务招待费。,第二条：如果认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条,。,1,、业务招待费的关键词：业务、,60%,、,5,2,，招待费范围：不仅仅是吃饭。,财税,【2011】50,号,.doc,3,，,2011,年发生费用发票不能在,2012,年税前扣除,4,，公司经常与客户一起出差考察业务,客户的一些机票等费用不允许税前扣除,6,，企业年会；加班工作餐；出差发生的餐费是福利费还是业务招待费？,7,，外地的餐费发票，是否可以认定为业务招待费？,（十六）、,房地产,企业捐赠支出的应注意哪些问题,.doc,1,，允许扣除的基数是企业年度会计利润总额。,2,，公益性捐赠的认定。公益性组织须经权力机关公示。,3,，捐赠收据的有效性分析。,4,，自产产品捐赠支出，一个结果，两种处理方法,5,，捐赠是发达国家第一避税通道。,（十八）、建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？,1,，质量原因,2,，高档原因。,3,，工程工期,4,，垫付资金,5,，形象原因,6,，损失原因,黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算四项开发成本核定有关问题的通知,.doc,专题七：,土增税清算重点关注的难点,.doc,1,、如何把握土地增值税清算的时间点？,税总发,201367,号进一步做好土地增值税征管通知,.doc,国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）,.doc,2,、住宅与非住宅未分别核算成本费用，各地处理不同,北京地税土地增值税清算口径,doc(1).doc,辽宁省地方税务局土地增值税新政策,.doc,3,、占地面积法还是建筑面积法？其它方法？,4,、房地产企业的开发费用扣除的风险点有哪些？,让房地产企业感到温暖的几个文件,.doc,5,、如何合理利用土地增值税的减免税规定？,6,、开发多个项目，多个清算单位，借款利息支出如何分摊？,7,、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开发费用,.,8,、税务机关对发票在土地增值税清算中的作用是如何掌握的？,9,、公共设施的成本费用在清算时应如何处理？,10,、配套设施因移交给政府获得的补偿应如何处理？,土增税清算重点关注的难点,.doc,11,、清算后再转让房产的如何进行税务处理？,12,、甲方供材料和设备，不允许做为扣除项目金额，如何应对？,13,、建筑安装工程成本，高于本地区平均造价，如何提供合理的正当理由？,14,、建造售楼处及其装修费用，如何处理才能做为扣除项目？,15,、中介机构清算报告作用。,湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见,.doc,专题六、建筑业税务争议难点问题处理,一、,建筑业营业税税收管理的难题,.doc,1,，营业税纳税人,2,，营业税计税依据,3,，建筑纳税义务时间,4,，纳税地点,5,，分包处理,二、,建筑企业分包业务操作要点分析,.doc,细则,第五条：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；,1,、分包方需要给总包方提供发票和税票,2,、分包的营业税税收管理差额征税层层分包都可以。参考：桂地税发,【2009】185,4,、转包不予抵扣税,跨省经营钢结构、幕墙工程合同签订规划,三、,甲供材料税收困境与争议处理（新）,.doc,1,，关于甲方供材料合法性的分析,2,、甲供材料营业税计税依据问题,3,、甲供料的会计处理问题,4,、甲供材的税款承担问题,5,、包工包料合同的处理问题。,6,、自产货物同时提供建筑业劳务计税依据问题。,甲供材料税收困境与争议处理（新）,.doc,7,、装饰业劳务计税依据问题。,8,，甲供料发票开具的难题,自建论是最终解决方案,9,，施工企业的甲供材料营业税纳税地点、纳税时间,10,；工业企业销售并安装设备税收争议问题处理,11,；监理公司的营业税纳税地点争议处理,12,；甲供材料，发票如何开具？,税务机关对建筑企业工程设备与材料的是如何划分的？,财税,【2003】16,号文件设备名单由省地税列举,货物，是指有形动产。自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。,判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是,“,自产货物,”,关键在于区分加工过程是属于,“,生产过程,”,，还是,“,施工过程,”,。,如果加工过程是生产过程，则属于使用,“,自产货物,”,；,如果加工过程属于,“,施工过程,”,则属于使用,“,外购材料,”,。,四、建筑业跨地区经营总分机构税收管理的困境,关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知,.doc,国税函,【2010】156,号,一、总分机构体制的严格国税公告,【2012】57,号,二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部不就地预缴企业所得税。,三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的,0.2%,按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。,外出经营活动税收管理证明,五、所得税归国税管，项目部到地税开票被地税随征了所得税,总部归国税，但劳务发生地地税代征国税应征的外来建筑施工企业所得税，应该可以抵顶。,项目地征收,2%,怎么办？,机构所在地不允许抵顶怎么办？,申请退税。,复议、诉讼。,你有什么好办法？,六、建安企业跨省施工如何应对项目所在地按收入扣缴个人所得税？,开具建筑业发票时为什么还加收个人所得税,.doc,建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法,（国税发,1996127,号,对于未设立会计帐簿，或者不能准确、完整地进行会计核算的单位和个人，其个人所得税由主管税务机关实行核定征收。其中采取按工程价款的一定比例核定征收税款办法的，核定征收的比例不低于工程价款的,1%,。,按工程价款的一定比例计算扣缴个人所得税，税款在纳税人之间如何分摊由扣缴义务人根据实际分配情况确定。,个人所得税解决方案,1,，争取查帐征收。,2,，沟通协调，理由是国有大企业，核算正规。帐务无法处理。,3,，通过甲方与征收局协调，据理力争。,4,，人员分到项目部，项目地交纳，抵顶工资薪金个税。,5,，督查内审司,七、建筑安装企业挂靠的税务处理方法,高速公路与中铁合同总价,1000,万。,大圣公司按合同总价的,2%,管理费挂靠，相关税费由大圣公司自行负担，以中铁公司名义缴纳。,1,，转包：高速公路付款给中铁，中铁拨款给大圣。中铁再收,2%,管理费。,转包营业税重复缴纳,。,2,，分包方式：中铁,100%,建安票给甲方，大圣开,98%,建安成本票给中铁。如果分包方无资质，可能无法开建筑发票,3,，中铁开,2%,票，大圣开,98%,的票给甲方。,实际行不通,4,，中铁开,100%,。成本用开给大圣的增值税票。,隐患巨大,挂靠个人所得税风险大。,挂靠企业所得税重复风险,专题七：车库、车位、地下停车场、售楼处、样板房税收争议如何化解？,房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解,.doc,1,、土地增值税条例第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物,2,、停车场所出售还是出租？,出租地下车位使用权合同,20,年一次性收取是否应当缴纳土地增值税？,3,、房地产公司卖车库是否缴纳,“,土地增值税,”,？,4,、在计算土地增值税时，将车位、车库划分为非住宅还是随房原则？,5,、关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题,6,、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入？,7,、关于地下车位营业税及房产税与土地增值税协调问题,房开企业出售地下车位使用权,8,、总局答复：转让人防设施如何税务处理？,9,、地下停车场位于公路下方，是否应征收土地使用税？,10,、地下建筑如何缴纳土地税？,11,、项目完工后，地下建筑土地税缴纳？,12,、配套设施所得税与土地增值税的处理：,地下人防做成的车库，是公共配套，还是单独的成 本对象？,13,、物业公司问题,14,、售楼处问题？,15,、样板房问题？,案例：公共配套设施的归属权问题,售楼处、样板房的会计处理方法与税务争议处理,房地产开发企业将售楼处、样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用，,企业所得税，计开发间接费。,土地增值税,计算时计入房地产开发费用；,对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其售楼处、样板房装修费用计入房地产开发成本。,专题八：,拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题,.doc,1,，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。,政策性搬迁收入及成本扣除争议处理,.doc,国税函（,2008,）,277,号文件,代垫拆迁补偿款：国税函,2009520,号文件,2,，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的,“,拆迁补偿费支出,”,。,3,、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。,拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题,.doc,4,、拆迁补偿土地增值税规定,国税函,【220】,号回迁用房视同销售处理，按（国税发,2006187,号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。,政策性搬迁收入及成本扣除争议处理,.doc,房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；,回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,5,、土地增值税最佳方法,:,第一、支付拆迁补偿确认收入,，,第二、同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,第三、回迁房建造成本，正常计入企业开发成本。,专题九、房地产业务处理各税种之间差异协调,一、,房地产企业城镇土地使用税的争议处理,.doc,企业城镇土地使用税的争议处理,.doc,1,，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,2,财税,【2006】186,：企业应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税,3,，财税,2008152,号）：纳税人应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,1,、契税：,财税,2004134,号,出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。,国税函,2009603,号：应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。,2,、,国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知,（国税发,2007129,号）,农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人。,二、,取得土地使用权环节涉及税种,.doc,三、,企业出租房屋税收争议问题处理,.doc,【1】,一次收取,20,年租金，房产税是否可以分,20,年缴纳？,【2】,税法消灭了免租期,【3】,预收租金不交预缴所得税,【4】,无租使用其他单位房产纳税人的确定，房产税的争议最佳解决方法及流程再造思路解析变出租为转租，架设中间公司。,变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费。,四、,企业财产损失,2011,年,25,号公告,.doc,1,，企业财产损失税前扣除审批制度改为申报制。,2,，资产损失申报条件：第一，会计上已处理；第二，依法申报。,3,，未经申报的损失，不得在税前扣除。,4,，资产损失分为清单申报和专项申报两种申报形式。,房地产开发企业特有的财产损失项目：（,1,）国家无偿收回土地使用权而形成的损失（,2,）开发产品整体报废或毁损的净损失,五、房地产最,彪悍的文件,-,安置军转干部税收优惠政策,.doc,1,、彪悍的军队转业干部免税政策：财税,200326,号,2,，房地产公司人数符合条件的免税效果。,3，房地产公司人数不符合条件的筹划方法：,4,，各级税务部门一些地方政府的做法和企业的应对措施,八、,房地产开发行业常用发票使用说明,.doc,企业发票处理的关键问题,.doc,企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？哪些支出必须取得发票才可税前列支,建筑安装业自查检查提纲,.doc,所有的稽查工作都是围绕发票展开的。,房地产业自查检查提纲,.doc,“,查账必查票,”“,查案必查票,”“,查税必查票,”,企业日常会计处理如何避免税务风险,.doc,与税局打交道过程中，恰当地处理好与税局的关系,一、七分靠业务，三分靠沟通。一切皆有可能,二、和谐征纳不吃明亏，自强不息不吃暗亏,三、应对规格适中，级别对应，从柔和到激进。,四、沟通的时机要好好掌握，时机宜早不宜迟。,五、平常的联系很重要。,六；具体经办人员决定成败。,再烦，也别忘微笑；再急，也要注意语气,.,再苦，也别忘坚持；再累，也要爱自己。,祝愿大家,工作顺利！,心情愉快！,再 见 ！,