建筑规划设计对房屋建设成本的影响讲义课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,建筑规划设计对房屋建设成本的影响,目录,房屋建设成本的构成,控制建筑造价的具体方法,规划产品的定位和布局,对规划设计条件的把握,施工图设计阶段的控制,对建筑单体设计方案的把握,关于建筑材料的选定,随着房地产市场做大做细，对开发商的综合实力以及对房屋建设成本的把控要求越来越高。若能有效控制房屋造价，在目前竞争激烈的房地产价格战中，严控成本的开发商将有更大优势和能力迎接市场的挑战。,房屋建设成本的构成,首先让我们剖析一下房屋建设成本的构成:,1,土地成本,即楼面地价，计算法则依据拍卖所得土地总款除以建筑容积率得出,2,建安工程成本,a,基础设施,b,公建配套,c,建筑单体土建成本,d,质检、安检费用,e,地块勘察费,f,监理费,g,设计费,h,招投标、预算测定委托费,i,报批、建费,j,环评、立项等一些不可预见费,3,营销费用,a,楼盘广告,b,宣传,c,代理销售、广告费用,d,其它费用,4,公司管理费,主要包括该项目相关开发人员的工资，办公等费用,5,税费,a,房屋销售营业税、附加费、城市建设税,b,房屋销售增值税,c,企业所得税,6,财务费用,贷款利息,房屋建设成本构成表（表一）,下面以惠州某住宅项目的成本构成,为例说明：,房屋建设成本构成,可售面积单方造价（元/平方米）,占成本比例,土地成本,836,18.62%,建安工程成本,2595,57.81%,营销费用,159,3.54%,公司管理费,134,2.99%,税费,371,8.26%,财务费用,394,8.78%,合计,4489,100%,（表二）,从上表可以看出，土地成本和税费成本在已获得土地和销售价格不变的情况下基本为固定费用，而营销费用、公司管理费和财务费用对成本有一定影响，建安工程成本比例最高，影响最大。当然各个地区因为楼面地价相差较大，上述比例并不固定，但在楼面地价较高地区，建安成本比例也至少占40%60%。,对房屋建设成本的控制应该从土地获得，建筑设计，报批、报建，开工建设，预售和竣工验收等各项开发环节全面把控，以及全员参与成本控制，从项目开始到结束均能达到良好成本控制效果。而建筑规划设计主要控制建安工程成本，对整体建设成本起到重要作用。,建筑规划设计可以有效地在项目前期规划、单体方案设计、施工图三阶段严格控制建安工程成本，根据各阶段不同特点采取不同方式将建设成本降到最低，从而对整个房屋成本控制起到重要作用。,开发商首先在选定设计单位时，要充分考虑设计单位的综合实力以及为项目所配备的设计人员个人素质，从规划方案、单体方案到施工图应从不同阶段挑选不同设计单位，同时应下达详细的设计任务书。,从下面几个方面分别阐述一下控制建筑造价的具体方法：,控制建筑造价的具体方法,规划产品的定位和布局,开发商在取得国有土地使用权前后，一般会对该地块进行可行性研究，同时结合地块地理位置、周边环境、面积大小等进行规划产品的定位。而建筑产品中含低层建筑（一,三层）、多层建筑（四,六层）、中高层建筑（七,九层）、高层建筑（十层以上）等各种不同类型，各种不同的类型决定了建筑产品建设造价的差异，从同种结构造型的角度，上述几种产品造价从低到高依次为低层、多层、中高层、高层，若采用不同结构形式（如钢结构、混凝土结构、木结构等等），又不可一概而论。同时每个单元户数（即一梯几户），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，须结合地块规划定位情况综合考虑。,下面从不同规范规定角度说明建筑高度层数对成本的影响：,不同高度电梯、楼梯设置(表四),建筑类别表（表三）,建筑类别,名称,一类,二类,居住建筑,十九层及以上的普通住宅,十层至十八层的普通住宅,注：十,十一层间可像中高层住宅设普通电梯，但防火要求满足十二层以上规范要求。,类别,层数,电梯、楼梯,1,6层,仅布置公共楼梯即可,7层以上,设置普通电梯和消防楼梯,12层以上,设置消防、普通电梯和消防楼梯,封闭或防烟楼梯间,自主喷水系统,防、排烟设施,11层及以下可不设封闭楼梯，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应直接采光和自然通风；12层至18层单元式住宅应设封闭楼梯间；19层以上单元式住宅应设防烟楼梯间。,一类高层建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高层建筑中不宜用水扑救的部位外，均应设喷水灭火系统。大于100m建筑除面积小于5的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。,一类高层建筑和建筑高度超过32m的二类高层建筑的下列部位应设排烟设施：长度超过20m的内走道，面积超过100，且经常有人停留或可燃物较多的房间和地下室、中庭。,消防设施对比表（表五）,高层建筑室内、外消防栓给水量表（表六）,建筑类别,建筑高度,消火栓用水量（L/s）,每根竖管最小滴量（L/s）,每支水枪最小流量（L/s）,室内,室外,普通住宅,50,15,10,10,5,50,15,20,10,5,建筑高度超过50m或每层建筑面积超过100的商位楼,50,30,30,15,5,注：建筑高度不超过50m，室内消火栓用水量超过20L/s，且设有自动喷水灭火系统的建筑物，其室内、外消防用水量可按本表减少5L/s。,从上述表三表六可以看出，不同高度的建筑，其楼梯、电梯、消防喷水灭火设施等的要求完全不同。楼越低，设备要求越少，设备投资占总成本比例越低，两者为正比关系。但随着建设土地资源的减少，会出现越来越高的高层建筑，低层、多层建筑则在不断的减少，建设成本则在不断的增加中。,建筑产品布局方式不同带来造价的差异，平面布局对称规则：高宽比6，基本不扭转，长宽比4，平面现浇楼板连续，竖向荷载、刚度均匀，此类建筑产品造价成本为最低，但随着地块大小影响，功能布局影响，并不能做到尽善尽美，只能在建设造价与规划功能上取得一个相对理想的平衡点。,L、l、l的限值（表七）,抗震设防裂度,L/b,L/B,b/l,l/B,6度和7度,6,5,2,1,8度和9度,5,4,1.5,1,地块初勘的重要性直接影响产品的布局和房屋基础造价。规划设计前一般须对本地块进行初步勘探（布点间距40100米），初勘目的就是查明地块下土质好坏情况及岩石层分布高低和走向，从而在项目规划时尽量结合本地块的地质情况布置不同的建筑产品，对较好的地质情况利用到位。如浅埋土层地质较好，地基承载力较高，应尽量在该区域内布置低层和多层建筑，基础考虑采用天然基础形式（如条形基础，筏板基础，独立柱基础等）。其它地质情况不太理想区域，尽量布置中高层建筑，基础考虑采用桩基础等形式。,政府规划建设局在开发商取得土地使用权后，会针对该地块下发规划设计条件告知书，主要内容包括：,a、规划用地面积； b、容积率；,c、建筑密度； d、建筑层数、高度；,e、总建筑面积和商业建筑面积； f、配套要求（雨、污水排,放方式和处理方式等）；,g、停车位配建标准及消防车道要求； h、建筑间距要求；,i、绿化率； j、套型建筑面积比例；,k、配套公建（如幼儿园、居委会等）。,对规划设计条件的把握,从开发商的角度而言，在满足建筑布局、功能美观的前提下，尽量采取上述指标的上限或下限，主要有以下几点体会：,（1）停车位尽量满足地面允许停车位上限要求，而地下停车位满足下限要求，则可以节省地下室的面积，直接减少公摊造价；,（2）对雨、污水排放采取就近与市政管网接口；,（3）结合地块地理位置和区域优劣势，考虑合理的商业建筑面积，同时对套型建筑面积也可根据市场需求采取不同比例；,（4）尽量减少专用消防车道，应与小区道路结合，同时采用环绕等交通组合，有效减少道路长度； （5）对配套公建尽量布置于小区偏、拐角处，让出较好位置布置其它类型物业增加销售收入； （6）结合市场定位将容积率用够用足，当然也要结合市场销售情况看，寻求降低使用容积率后对产品造价、规划和销售前景影响的平衡点； （7）建筑层数和高度也可以灵活运用，越高建筑，造价越高，同时带来电梯数量、消防设施等造价提高，应结合地块规划定位具体平衡。建筑高度小于50米和50100米之间的建筑造价相差较大，可尽量结合定位标准就低不就高。,建筑单体设计方案是在规划局对规划设计方案批准同意过后开始实施的，建筑平面布局、层数、高度已经定位，此阶段更需要结合建筑结构选型、设备配置等功能进行造价控制的进一步完善。 尽量减少建筑外立面构筑物（如装饰线条、公共花园、花台、楼顶装饰附属物等），这些东西不仅加大建造成本，同时带来安全隐患。 合理的窗墙比，既减少造价又可节省将来家庭电费损耗，起到环保节能效应。,对建筑单体设计方案的把握,对高层建筑中电梯前室和消防楼梯尽量采用自然通风和采光，不仅可减少住户分摊面积，同时减少强排烟等设备投资。 严格控制公摊面积大小，按设计规范要求尽量采取下限值，直接提高住房使用率，同时减少建筑造价。 结合建筑功能要求，尽量少做转角窗、半空凸窗、过长悬挑构件、大跨度构件等，这些对结构梁高，含钢量等有较大影响。,配电房尽量集中布置于小区的居住中心，可减少电缆长度和电能损耗，同时集中配电设施较分批建设也可直接节省造价。,人防地下室可结合实际情况考虑，就地结合地下室建设还是交钱异地建设，若小区以多层建筑为主，同时要求建设速度较快，不妨异地建设为好，否则另当别论。 污水处理设备可结合建筑布局尽量集中排放，同时布置相对居中，减少土建分批建设造价和管道埋设长度。 从建筑竖向功能而言，上下层卫生间、厨房、客厅、卧室、阳台等尽量对齐，减少给水、雨、污水、电线等管线、管道的长度。 高层住宅剪力墙、框架柱尽量直接落地，避免结构转换层的设置，结合地下室、半地下室、架空层等功能合理布置柱网，既方便停车、休闲等使用功能，又可减少土建造价。地下室、半地下室可结合景观方案综合考虑，合理覆土，以及通风口排布，能有效减少投资。,随着社会经济的发展，设计单位的设计任务越来越多，个人年产值可达到50万100万元，同时忙于应付各种职称注册考试，有些设计人员为追求效益而快速出图！不注重分析研究如何节省造价，相当多的设计任务都是在连续熬夜的情况下完成的，不要说优化设计，就是能够避免少出严重错误就已经很难得，势必造成一些可以节约的设计被忽略。 开发商在选定施工图设计单位时，要充分考虑设计单位的综合实力以及为项目所配备的设计人员个人素质，同时应下达详细的设计任务书。现从以下几点控制可起到一定作用：,施工图设计阶段的控制,基础选型。同一地块上不同的地质情况决定了不同的基础形式，同样35层的建筑在不同区域基础造价可相差30%以上。如果用天然条形基础和桩基造价截然不同，同样采用桩基，灌注桩和预制管桩、方桩又有很大不同，只能结合本地块地质实际情况，根据上部结构形式，合理选用地基处理方式，基础大小和配筋量。在广东惠州，普通高层住宅基础造价约占整体建安成本的5%10%,而在上海地区，由于地质情况普遍较差，此比例可至10%20%，控制基础造价相当关键。,上部结构选型。不同建筑总高度和层高要求不同的结构形式，以达到安全、适用、经济、美观的原则。如市政桥梁、公共大跨度天桥、无梁楼板、办公建筑、住宅等均须配以不同的结构形式（如斜拉钢索结构、钢结构、预应力混凝土、框架、剪力墙等形式）来实现。这就要求设计单位对应不同的建筑规划设计提出不同类型结构形式的研究理论，如规则、方正的多层住宅也可采用砖混结构，还可以选用框架、短肢剪力墙、钢结构等不同形式，但造价明显砖混结构形式为最低。当然，前提是满足国家规范规定的抗震要求。要求设计单位针对不同建筑业态用心研究，争取以最经济的形式选用结构类型。,上部结构梁、板、柱、剪力墙等构件中，含钢量和混凝土含量的控制也非常重要。各种板的厚度，梁的高度、宽度，剪力墙厚度及长度，柱边长尺寸等选取的差异直接影响构件含钢量和混凝土含量，两者之间有一个平衡点，超越或低于平衡点，都会形成正比或反比的关系。即若各构件尺寸选取较大者，总钢筋用量会上升，混凝土含量也会上升，但含钢量不一定上升；若各构件尺寸选取尺寸较小，总钢筋用量可能不变，但混凝土含量会下降，则含钢量可能上升。所以说开发商应根据所处区域不同，结合当地定额站含钢量和混凝土含量经验值，要求设计单位达到此标准以下，即限量设计，一来提高设计单位精心对比和研究的积极性，二来为工程造价控制好成本。,各结构构件尺寸的选取。尽量减少大跨度梁布置，避免上下柱位不对齐，板厚可根据规范取下限同时进行抗裂缝计算，达到低含钢量、低混凝土量目标。剪力墙肢长度（满足墙肢长边大于其短边4倍以上）在满足结构计算结果前提下，反复减短，反复验算，达到合理长度，同时针对小高层建筑（9层以下），不妨建议设计单位采取短肢剪力墙结构，能有效减少墙肢长度，大大减少混凝土含量。,应该按照总体规划、建筑单体设计的理念选用不同的建筑装饰材料，但因为同类型材料中因功能不同价格差异过大，同时各种材料的实际效果对建筑形象也影响较大，如何在选取材料和效果中寻求一个平衡点至关重要。下面仅以几种材料为例来说明：,关于建筑材料的选定,分隔墙、填充墙材料，如红砖、混凝土砌块、灰砂砖、混凝土空心砌块，混凝土空心墙板等等，各种材料有不同特性和模数，若考虑结构计算减少建筑总重量，达到减少配筋量为主，材料选取以质量轻型产品（如混凝土空心砌块）为主，若以材料价格优先，则以灰砂砖为主，并不能一概而论，因为建筑总重减少多少，影响的含钢量有多大变化，而价格低的材料减少的总价，相比选取轻型墙体引起钢筋含量减少的总价，相差多少，这需要设计单位反复验算，多方比较，才会得出一个合理、经济的平衡。,外墙装饰材料。如面砖、涂料等等。在选取外墙材料时应充分结合建筑外立面风格要求选定，既要考虑美观大方，又要经济耐用。作为涂料和面砖各有自己特长，中低端涂料耐久性差，而面砖若挂贴不牢靠存在安全隐患，同时还有环保不利的影响，只能结合规划设计理念，去寻求经济与美观的平衡点。,其余材料，如门、窗、电梯、栏杆、电线、电缆、洁具、水管等等，都与各自项目市场定位高低以及预期销售价格息息相关，并不是所有材料均选择便宜为好，建造成本的控制与项目市场定位紧密相关，两者是一个正比关系，只能寻求相对静态平衡点。,综上所述，建筑规划设计对房屋建设成本的影响较大，我们应该在市场定位与规划设计之间尽量寻求一个经济、效益的平衡点，这样设计出来的产品才是最经济又实用的。下面以惠州地区某一楼盘不同规划阶段所定位的不同建筑业态引起的造价差异为例说明：,方案,开发模式,土地成本,前期费用,建安工程成本,营销费用,公司管理费,两税一费,财务费用,单方可售面积成本（元/）,1,别墅26890，多层5500，（小）高层401860，商业27039,836,81,2595,159,134,291,377,4473,2,普通高层314840，江景高层235712，商业16327,836,81,2168,141,112,259,346,3944,3,别墅23360，多层12120，(小）高层114754，江景高层401860，商业14785,836,81,2188,156,110,285,302,3888,谢谢!,5,、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老,;,我有能力报答，父母仍然健康。,6,、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。,7,、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。,8,、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。,9,、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。,10,、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。,11,、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。,12,、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。,13,、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。,14,、一个人的知识，通过学习可以得到,;,一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。,15,、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。,5,、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。,6,、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。,7,、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！,8,、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！,9,、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。,10,、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。,11,、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。,12,、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。,13,、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。,14,、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。,15,、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。,5,、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。,6,、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。,7,、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。,8,、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。,9,、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。,10,、没人能让我输，除非我不想赢！,11,、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。,12,、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。,13,、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。,14,、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。,15,、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,