0819七栋洋房认筹及开盘前推广方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,七栋洋房认筹,及开盘前推广方案,北辰端拱,2011.8,1,目录,第一部分 市场篇,第二部分 推广篇,第三部分 认筹篇,2,唐岛湾中心区多层占,50%,临港产业区多层占,15%,老黄岛区多层占,5%,一、目前开发区新建多层住宅及花园洋房项目主要分布图,凤凰岛度假区多层占,30%,PART 1,、市场篇,3,板块,主力均价（元,/,）,客源,所占,比例,代表楼盘,凤凰岛旅游度假区,花园洋房：,1.4,万,-1.5,万,高端人群及旅游度假人群,30%,海尔,山海湾,青岛印象,金沙滩,唐岛湾中心区,花园洋房：,1.1,万,-1.3,万,在周边工作的高级白领及自己创业的小私营业主,50%,康大观邸,环海君和花园,临港产业区,多层：,8000,工业园内工作人员及首次置业者,15%,昆仑山庄,景润花园,老黄岛区,多层：,4000,回迁户及,本地居民,5%,盈泰嘉园,竹苞花园,二、开发区新建多层住宅及花园洋房项目列表,4,1,、 开发区以唐岛湾中心区和凤凰岛旅游度假区为中高端住宅的集中区域，也是多层产品供应的主力区域。,2,、 临港产业区属工业园区，居住氛围较差，不被住宅购房客群认可。,3,、 开发区住宅物业价值整体由南向北呈递减趋势。,4,、,唐岛湾中心区多层项目较多，在数量及品质上其他区域与之不具可比性。本项目位于唐岛湾中心区，竞品主要考察该片区内项目。,小结,5,三、唐岛湾中心区主要在售及待售多层产品分布情况,（安子片区青岛印象金沙滩项目将推出洋房产品，在此一并考虑）,康大观邸,澜雀丽舍,御龙湾,青岛印象 金沙滩,提香海岸,上实海上湾,君和花园,金沙滩一号,6,项目名称,开盘,时间,总体量,户数,面积,区间,价格,装修标准,销售,情况,康大观邸,2010,年,11,月，预计,2011,年下半年推出高层单位,总体量,5.5,万,高层,4,栋、花园洋房,4,栋，共,80,户,洋房：,137,、,158,套三；,152,套四；,208,、,306,套五；,212,套六。,洋房均价,1.1,万,/,毛坯,洋房去化约,93%,，高层未开盘,君和花园,2011,年,5,月,7,日,总体量,2.7,万,约,160,套。,在售房源面积,110-180,均价,1.28,万,/,毛坯,5,月份开盘销售惨淡，,5,月至今每月成交量均为个位数，截止目前仅售出,15,套。,代表项目,在售,7,康大观邸洋房产品于,2010,年,10,月开盘，均价不足,11000,元,/,平米，定价较低，加之康大品牌及其产品品质，开盘期间销售量较佳，一个月达到,90%,去化率。,2011,年,6,月，该项目推出洋房,1-3,号楼，由于受到限购、限贷影响，截至,2011,年,8,月,16,日，共售出,5,套，均价,10,910,元,/,，较前期产品无价格变动。,康大观邸,8,月份,2011,年,5,月,2011,年,6,月,2011,年,7,月,2011,年,8,月,截止,16,日,销售价格走势,（元,/,）,12,353,12,744,12,817,12,891,环海君和花园,9,月份,2011,年,5,月,2011,年,6,月,2011,年,7,月,2011,年,8,月,截止,16,日,销售套数走势,（套）,5,3,3,4,环海君和花园虽然单价接近,13000,元,/,平，但,3,个月仅销售,15,套，销售速度非常缓慢。项目所销售房源多为,110-130,平米户型。,10,项目名称,开盘,时间,总体量,户数,面积,区间,价格,装修标准,销售,情况,青岛印象金沙滩,一期,2009,年,7,月,二期,2011,年,4,月,总体量,26,万,4,栋花园洋房，共,50,户，均为网点,2,层,预计主力户型面积,158,左右，精装交房，装修标准,2000,元,/,平。,洋房：预计均价,1.7,万,/,2000,元,/,目前在售,4,栋高层，多层及花园洋房目前,金沙滩一号,预计,10,、,11,月开盘,总体量,2.5,万,共约,364,户,一期洋房面积在,400-1000,左右,预计高层,2,万元,/,，洋房较高层价格会略高,待定,未开盘,上实海上湾,预计,11,年下半年开盘,总体量,55.3,万,共,400,户,联排：,230,双拼：,290,高层：,100-150,预计联排别墅,4,万,/,；双拼,4.5,万,/,高层预计,2,万,/,3000-4000,元,/,现暂停销售、重新规划,代表项目,待售,11,项目名称,开盘,时间,体量,户数,面积,区间,价格,装修标准,销售,情况,御龙湾,2010-09,总体量,4.5,万,共,96,户,共两种户型结构，平层和复式结构。面积从,110-295,，两居至六居，分三大类共九种。,多层均价,1.1,万,/,毛坯,售罄,提香海岸,2010-06,总体量,1.25,万,共,100,多户,一期,3,栋,6,层的多层，共,100,多户。,均价,1.2,万,/,毛坯,售罄,澜雀丽舍,2010-12,总体量,1.68,万,共,151,户,60,平套一；,91,、,97,平套二；,124-153,平套三,均价,1.2,万,/,毛坯,售罄,代表项目,售罄,12,开发区多层主要分布区,唐岛湾中心区，无在售规模性纯多层项目，相当一部,分多层存量为高层楼盘中夹带少数多层及花园洋房。,片区售罄或尾盘项目赶在限购令之前完成销售，在售项目虽较少但因遭遇限购影,响且产品缺乏竞争亮点，整体销售惨淡，市场氛围淡薄。,主力面积区间：平层在,110-150,之间，复式在,200-300,之间；主力价格区间：,1.1-,1.3,万,/,之间，总价区间多在,150-300,万之间；主力面积及总价区间较高。,从在售项目来看，本项目无明显产品竞争卖点及亮点，产品同质化严重。,小结,13,PART 2,、推广篇,根据集团项目上市销售指标，如要实现年底前约,2.12,亿的销售额，我司认为合理的销售价格应在,12500,元,/,平米以内。但集团提出实现,15000,元,/,平的价格，远高于周边项目售价，在产品同质化严重及工期落后的现状来看，销售任务十分艰巨。,我司将全力以赴力争完成集团销售指标，以取得七栋洋房项目的销售佳绩。,同时请集团在工程和推广方面给予足够的配合。,一、工程配合：,售楼处于,8,月,25,日前投入使用；,样板房及示范区于,10,月,23,日前开放（经沟通，样板房和示范区预计在,10,月,20,日,左右完成,请务必保证此时间之前开放）。,14,此阶段营销主打形象，目的为使所有目标客群对本项目引起关注，并对本项目所塑造的海景洋房生活产生认同及向往，为后期销售打下坚实基础。,1,、户外广告：,9,月,1,日前到位,围挡,高速路户外,推广主题：纯多层海景洋房 推广时间：半年,长期 推广预算：,18,万元,具体费用及投放方式待本方案获集团认可后确定。,二、推广配合,15,2,、销售物料：折页、户型单页、名片、手提袋、纸杯等售楼处开放前到位,折页、单页各印,1000,份；手提袋印,1000,份；名片、纸杯等适量制作,费用预算：,5,万元,16,3,、报纸广告,(,系列一,),：,17,18,19,3,、报纸广告,(,系列二,),：,19,20,21,时间,媒介,形式,推广主题,费用（万元）,8,月,25,日（周四）,半岛,整版,唐岛湾心动洋房,5.8,9,月,1,日（周四）,半岛、早报,整版,唐岛湾心动洋房,10.4,9,月,8,日（周四）,半岛,整版,桥隧时代 唐岛湾 依海漫生活,5.8,9,月,15,日（周四）,半岛,营销活动新闻报告,活动主题,5.8,9,月,22,日（周四）,半岛,整版,桥隧时代 唐岛湾 依海漫生活,5.8,9,月,29,日（周四）,半岛,整版,唐岛湾心动洋房,5.8,10,月,20,日（周四）,半岛、早报,整版,情景示范区开放 敬邀品鉴,10.4,合计,49.8,报广排期,所报价格为刊例价，实际推广价格比报价略低；报广具体排期视项目实际销售节点确定,22,4,、电台广告,推广时间：,8,月下旬,10,月下旬,推广媒体：青岛音体广播,sumalradio,推广主题：唐岛湾心动洋房；纯多层海景电梯洋房，山海景观价值，享桥,隧时代依海漫生活。,推广费用：,8,万元。,具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。,23,5,、网络广告,推广时间：,8,月下旬,10,月下旬,推广媒体：搜房网,推广目的：利用搜房网人气，积累有效客户信息，让更多的人关注项目。,推广主题：唐岛湾中心区纯多层海景洋房,费用预算：,21,万元,具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。,24,6,、电子商务,推广时间：,8,月下旬,10,月下旬,推广媒体：新浪乐居,推广目的：利用网络电子商务平台进行房产团购、拍卖等事件活动，旨在扩,大影响力。,推广主题：唐岛湾中心区纯多层海景洋房,费用预算：,10,万元,具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。,25,以“海景洋房”为诉求对象，力争通过营销活动打动目标客群对于海景洋房生活的向往与诉求。,畅想海居洋房生活,活动时间：开盘前，建议在暑假结束小学开学时,目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘,策略：邀请全区或全市小学生参加绘画比赛，描绘其心中海景洋房生活，并对得奖作品进行刊登，扩大传播影响力，提高项目知名度。,费用预算：,10,万元,具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。,7,、活动营销,活动一,26,27,试驾有礼,活动时间：开盘前,目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘,策略：选择中高端汽车品牌进行合作，如奥迪、大众、别克等，客户到店试驾可享购房优惠，利用车行客户资源扩大项目目标客群基数，形成与车行的资源共享。,媒体运用：推出,1-2,期报广宣传，并与车行沟通进行定向客户,DM,派送。,费用预算：,10,万元,具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。,活动二,27,28,名车、新车赏鉴会,活动时间：开盘前,目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘,策略：选择中高端汽车品牌，如奥迪、大众、别克等，与车行合作，参加赏鉴会客户在享受购房优惠的基础上，更可享购车优惠，与车行达成客户资源共享。,媒体运用：推出,1-2,期报广宣传，并与车行沟通进行定向客户,DM,派送。,费用预算：,10,万元,具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。,活动三,28,阶段,积累期,公开期,热销期,清盘期,尾盘形象,费用投放比例,40%,25%,15%,15%,5%,媒体组合,报广、户外、印刷品、活动等,营销推广费用阶段投放比例,根据常规的操盘模式，我们建议：,三、营销推广周期及费用分配,29,积累期推广费用预算,根据本项目销售代理合同，推广费用按总销售额的,1.3%,提取。,总销售额,=15000,元,/18404,（代理合同总建面）,=276060000,元。,推广费用,= 276060000,元,1.3%=3588780,元,按照积累起,40%,的推广费用计算，即,前期蓄水期推广费用约为,143.6,万元。,30,前期蓄水期营销推广计划及费用预算,说明：推广费用预计约,141.8,万元，低于,143.6,万元的计划预算费用；,实际推广过程中，各推广形式可配合进行，比例可调，总费用控制在,143.6,万元以内。,31,32,经与贵司沟通，并考虑到项目客户积累情况 ，为积累足够的有效客群以使销售具备足够势能，建议,10,月,23,日周日开盘，认筹开始时间拟定为,10,月,13,日周四；,此时间节点的拟定以项目客户积累情况为基础，建议项目取得预售许可证的时间参考此时间节点；,PART 3,、认筹篇,32,33,一、认筹条件,取得预售许可证,样板示范区（包括情景示范区和样板房）保证在项目开盘前完成,33,34,二、认筹时间,截至目前，除进行金沙滩艺术节夹报推广一次外，项目未进行任何推广，暂无来电来访，且售楼处尚未装修完毕，蓄水期未展开。建议待售楼处正式开放后，进行两个月左右蓄客期后将项目推向市场。,认筹时间：,初定,10,月,13-22,日；,认筹首日：,10,月,13,日,8,：,0018,：,00,（最终时间根据客户情况灵活安排，原则上要处理完当天等候客户）,34,35,VIP,贵宾卡诚意认购：,客户在认筹期内向开发商缴纳诚意认购金,5,万元并签署订购意向单，开发商出具收据并盖章确,认后发放七栋洋房,VIP,贵宾卡一张（钻石卡、白金卡），客户凭卡享有相关权益。,VIP,卡持卡人相关权益：,解筹当日凭订购单号享有优先选房的权利；,签订正式合同后，购卡诚意金冲抵等额（￥,50000.00,）房款；,认筹时直接确定意向房源，待开盘时可享优惠：前,80,名认筹客户给予“钻石卡”优惠（一次性,付款,9,折、贷款,92,折）；,80,名以后认筹客户给予“白金卡”优惠（一次性付款,93,折、贷款,95,折）；先认筹客户享有优先选房权。,解筹当日未选中目标物业者，根据开发商通知的时间，统一退还诚意认购金。,三、认筹方式,35,36,鉴于集团要求的均底价,15000,元,/,平的价格，考虑到开盘优惠幅度及青岛市房产交易中心对于楼盘销售价格浮动比例控制在,10%,以内的规定，建议对外报价控制在,16667,元,/,平左右，并通过认筹优惠策略，实现均底价,15000,元,/,平以上。,四、认筹价格,36,37,鉴于集团年底前的回款指标，建议将,A1A2,所有,132,套房源一次性公开面市，同时考虑到,A1A2,地块取得预售许可证的时间间隔较短，建议集团将,A1A2,地块预售许可证的获取时间保持一致。,五、认筹房源,37,38,鉴于集团开发区销售中心即将装修完工，因其具备接待认筹的空间及能力，建议将认筹地点设在售楼中心，一二层可同时启用。,六、认筹地点,38,39,七、认筹流程,流程,工作人员,数量,职责,通知认筹,销售人员,8,名,市场客户,10,月,13,日下午,2,：,00,开始通知，关系客户适当提前,客户前来认筹,销售人员,8,名,引导客户认筹,交认筹意向金,财务人员,2,名,刷认筹客户意向金，每刷完一份意向金即按编号顺序发给客户一份订购意向单,销售人员,1,名,引导交完意向金的客户到指定位置填写认筹意向单,填写认筹意向单,销售人员,8,名,指导客户快速准确填写认筹意向单,注：表格中标紫色的人员须集团配合,39,40,八、认筹物料,序号,名称,数量,负责部门,备注,1,遮阳伞,8-10,把,布展公司,认筹排队用,2,瓶装矿泉水,500,瓶,集团,排队等候用,3,凳子,20,张,集团,排队等候应急用,4,排队隔离栏,30m,左右,布展公司,认筹排队用,5,签字笔,10,支,集团,填写认筹单及财务用,6,无线,Pos,机,至少,2,台,集团,刷认筹金用,7,七栋洋房订购意向单,500,份,集团,碳写纸，一式四联,8,导视系统,易拉宝、,X,展架,北辰,认筹首日地点指引,9,拱门,1,布展公司,开盘氛围营造,40,谢 阅 ！,41,