2014定远项目总体定位发展方案36p

第,31,页,专业,创造价值,用心,服务每一天,第,*,页,专业,创造价值,用心,服务每一天,本报告是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,深圳,香港,合肥,尊量行,新一点,Shenzhen HONORLAND CONSULTING,尊地（中国）地产机构,Since 1998,二,O,一四年四月,定远项目总体发展定位方案,1,专业,创造价值,用心,服务每一天,定远县城市属性,安徽第一大县。,定远县地处安徽省东部，是皖东地区人口最多和面积最大的县。东西长,83,公里，南北宽,56,公里，总面积,2998,平方公里。位于中国经济最发达的长江三角洲地区西部，与苏、浙、沪地区紧密相连。国土面积,2998,平方公里，耕地,246.9,万亩，人口,93.8,万，辖,22,个乡镇，,253,个行政村。,“境连八邑，衢通九省”,全国南北要冲。,定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。 淮南铁路、合蚌公路、合徐高速公路及其淮南连接线穿境而过，距南京、合肥等周边大中城市仅,1,小时左右车程，到上海,6,小时车程。,定远县概况,近百万人口，联姻合肥、南京都市圈，具有明显区位、交通、资源、成本和市场优势的皖东第一大县,2,专业,创造价值,用心,服务每一天,定远县城市属性,定远县概况,安徽省最佳投资县级城市。,2011,年,12,月,16,日，“首届时代徽商高峰论坛”暨“首届全球徽商之夜文艺晚会”在杭州黄龙饭店隆重举行。徽商高峰论坛以“凝聚力量，成就未来”为主题，论坛特别通过网络票选以及专家团审定，评选设立,3,个奖项的评选，分别是安徽省最佳投资城市，安徽省最佳经济开发区，安徽省最佳投资县级城市。其中定远县获得了安徽省最佳投资县级城市。,物产丰富,农业大县。,定远物产富饶，资源丰富。农产品主要有粮食、油料、水产品和肉类等，还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷等经济作物。尤其是“定远猪”、“定远麻鸭”深受全国各地欢迎。油料总产进入全国前,6,名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第,27,位。,总理故乡。,定远县是现任中共中央政治局常委，国务院总理、党组书记李克强的家乡！,定远高铁站：,京沪高铁从定远穿境而过并设有客运站是京沪高铁全线,4,个县级站中的一个 定远站站房主体,1,层，两侧局部,2,层，总建筑面积达,4000,平方米。,3,专业,创造价值,用心,服务每一天,定远县城市属性,定远县城市规划,1,） “南京都市圈”战略伙伴城市之一。“皖江城市带承接产业转移示范区”的一员。两大发展战略让定远县找到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”， 进一步完善城市化进程。,2,） “一核（四区）、两副、三轴、四星、多点，开放式网络结构”总体发展战略（十二五政府发展战略）,3,） “依托老城，东扩南进，紧凑发展”城市总体规划，形成了“以戚继光大道、鲁肃大道和金山路为城市发展轴，以老城区、新区和工业园区为城市组团，以城北水库至解放水库、泉坞山至桑涧水库为生态片区”的总体布局结构。,4,） 城东新区建立“三轴、一带、一园、两核心、多节点”的空间发展布局。,4,专业,创造价值,用心,服务每一天,【GDP,总量,】,：平稳快速增长,定远县,2009,至,2013,年,GDP,总值呈现平稳快速增长的趋势，,2013,年增长率小幅下滑。,GDP,总量及三产结构,【,工业企业增加值,】,：平稳增长,定远县规模工业企业增加值平稳增长，,2013,年定远县规模以上工业增加值,22.5,亿元，增长,17%,定远县经济状况,5,专业,创造价值,用心,服务每一天,【,固定资产投资,】,：投资规模不断壮大,从,2009-2013,年定远县固定资产投资逐年增长，,2011,年受宏观调控影响，有所下降。,12,年来开始呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现。近五年来，平均增速达到,27.16%,。,人均,GDP,及社会固定资产投资,消费市场繁荣活跃,定远县社会消费品零售总额增长迅速，自,2009,年以来，每年平均增长率为,18.38,，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强，截止,2013,年定远县社会总消费额约,39.6,亿元。,定远县经济状况,6,专业,创造价值,用心,服务每一天,【,城镇在岗职工工资,】,：加速增长,2009-2013,年，定远县城镇在岗职工年均工资增长速度较快，,2013,年已达到,40500,元。,定远县人均收入,【,农民纯收入,】,：稳步增长,2009-2013,年，定远县农民纯收入稳步增长，,2013,年，农民纯收入达到,8515,元。,定远县经济状况,7,专业,创造价值,用心,服务每一天,定远县城市规划,城镇体系规划,1,、县域总人口和城镇化水平,近期,2015,年，县域总人口为,96,万人，城镇化水平为,45%,；,中期,2020,年，县域总人口为,100,万人，城镇化水平为,53%,。,远期,2030,年，县域总人口为,105,万人，城镇化水平为,60%,。,2,、社会经济发展战略,实施以“工业强县”为核心，以“开放富县”、“城镇兴县”、 “效益农业”、“科教兴县”、“生态立县”、“文明建县”为支撑的战略体系。以提高经济增长的质量和效益为中心，按照扬长避短、合理分工、适度倾斜、侧重发展、整体协调的方针，引导区域内一二三产业合理分工，促进要素有序流动和资源优化配置，加快形成城乡结合、优势互补、层次分明、协调发展、共同提高的产业分布格局。,8,专业,创造价值,用心,服务每一天,定远县城市规划,城镇体系规划,3,、县域城镇空间布局,县域城镇体系形成“一带、二核、三星、三轴、多点，开放式网络结构”的空间发展格局。,“一带”：,指定城,永康,炉桥盐化产业集聚带，以炉桥盐化工基地为龙头，定远县城作为盐化产业服务基地为保障，永康作为承接产业链延伸的依托，沿,S311,省道两侧布置的长江盐化、东兴盐化和东升盐化为基础，构成完整的定城,永康,炉桥盐化产业集聚带，形成定远工业化的新经济区和安徽省盐化项目的产业集群。,“二核”：,指定城镇和炉桥,永康片区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。,“三星”：,指张桥、藕塘、池河三个中心镇，也是重点培育的小城镇，集中产业发展空间，为周边地区提供服务。,“三轴”：,一是以滁州到炉桥的,s311,省道和即将修建的宁淮高速公路为依托的东西向发展主轴，二是以合蚌路为依托的南北向发展轴，三是构筑起永康,-,吴圩,-,张桥,-,藕塘,-,池河的县域南部环状发展轴。,“多点”：,指县域一般镇构成的 “多点”，集中产业发展空间，为周边地区提供服务，包括综合型城镇、工贸型、旅游型城镇等。,9,专业,创造价值,用心,服务每一天,雨润集团,安徽泉盛化工有限公司,安徽华塑股份有限公司,石膏,安徽凯源粮贸有限公司,农产品及加工,石膏产业,盐及盐化工,支柱产业：定远现已形成了以盐化工、石膏产业、农产品及加工等为主导的特色产业，吸引众多知名企业进驻,定远是著名的全国商品粮油大县、全国生猪大县、全国岩盐大县、全国石膏资源大县,；,目前淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内,500,强企业成功落户定远，投资亿元以上的福润食品、天星药业等骨干项目开工建设，经济实力得到进一步提升。,定远县产业定位,10,定远县城市优势分析,区位优势明显的县城,交通便捷发达的县城；,经济较强县；,近年来工业有突飞猛进的发展，未来发展的空间及前景仍然较大。,城市经济与规划为定远工业的发展奠定了很好的基础，未来发展空间较大。,随着城市建设的加速投入，以及外向交通的建设，将有利于工业的持续发展。,城市优势分析,11,专业,创造价值,用心,服务每一天,区域属性,定远县城发展方向确定为：,重点向东、向南发展，控制向北、向西发展。,东部为政务区，南部为工业园区；,城市空间发展策略为,：“依托老城，南进东扩，紧凑发展”。,居住用地规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共,3,个居住片区，,10,个居住区。居住总人口,40,万人。,老城区,本案,城东政务区,南区,经济开发区,12,专业,创造价值,用心,服务每一天,项目分析,/,项目基本情况分析,项目地块处于定远孵化器周边，地块平整，规模中等，工业属性，未来交通规划利好,，但周边环境较差，且生活设施配套、物流仓储等缺乏。,地块面积：,149.6,亩,地块,A,：,44,亩,地块,B,：,105.6,亩,地块位置,泉坞山大道,藕塘路,地块,B,地块,B,周边企业,兴隆路,本案,13,项目分析,/,项目周边情况扫描,整个定远工业园区,门类齐全，已初步形成以,食品加工、球类制造、服装箱包制造、,新,能源,开发、生物制药、机械制造、,建材制造,为主体的产业结构体系，入驻企业多以轻工业为主，存活情况大多较好；,随着企业制造基地从沿海城市转向内陆城市的趋势日益加大，定远作为离沿海发达城市最近的县级城市之一，未来工业地产的发展必将广阔无限。,14,项目分析,/,项目开发风险分析,工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。,经营风险：,区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。,政策风险：,土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。,市场风险：,产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；,产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。,开发风险,15,专业,创造价值,用心,服务每一天,项目分析,/,项目基本情况分析,Swot,分析,优势,地块方正，利于规划设计；,周边道路完善，交通通达性利好；,周边项目对我地块的干扰小；,劣势,地块面积不大，由于廉租房及定远孵化园的隔断，如果实现多种功能，相对会比较局促；,机遇,园区内缺乏综合型的配套项目；,经济持续发展，园区发展依旧迅猛；,在园区的核心地带，没有商业、居住配套，需求饥渴。,挑战,城市挑战：面对周边城市承接产业转移的竞争压力在增加；,区域挑战：眼下周边地区人气不够，距离中大型城市较远；,客户挑战：面对的企业客户一般决策周期较长，资金回笼速度可能会受到影响,。,16,本案产业发展战略,主要是配套,食品加工、球类制造、服装箱包制造、,新能源开发、生物制药、机械制造、,建材制造等,大型企业，,利用好定远及工业园区优势,产业优势、区位优势、资源优势、政策优势、服务、人口劳动力等优势；,大力促进,食品加工、球类制造、服装箱包制造、机械、建材制造等劳动密集型产业，或现代物流业,发展，并进一步促进社会服务业的升级，使第三产业成为经济发展龙头和城市发展驱动力,!,项目定位发展建议,/,产业定位,17,项目定位发展建议,/,产业定位,【项目定位】,集,食品加工、球类制造、服装箱包制造、,新能源开发、生物制药、机械制造、,建材制造等,大型企业,等劳动密集型产业，或现代物流业、生产,、企业孵化、专业人才培训、商务服务为一体的多功能复合型产业园区,。,中小企业发展动力平台,/,创业基地,18,项目定位发展建议,/,产业定位,【案名建议】,定远,创展产业园,19,什么是项目的目标客户？,他们是什么企业？,他们在哪里？,他们从事何种行业？,他们需要租赁厂房？,还是投资厂房？,还是自购厂房？,对工业园地产市场需求的思考：,1,、目前国内的工业园项目多为出租、较少出售；,2,、,工业园地产作为产权物业并不受目前限购政策影响,；,3,、随着企业发展，诸多企业开始重视持有资产增值。,4,、由于国内投资市场的产品局限，除住宅地产、商业地产之外的投资产品逐渐得到投资者重视。,6,、,随着沿海产业结构的调整，产业重点发展向二、三线城市转移，安徽省未来几年内，各种产业的发展将成为安徽的经济发展产业。,项目定位发展建议,/,客户定位,20,项目定位发展建议,/,客户定位,中型民营企业,高新科技、合资企业,科技、能源、高新技术中型企业,食品、机电、服装中小企业,跨国型大型企业,顶尖客群，对工业园的形象品质、区域环境、物业管理、办公配套及环境都有极高要求，购买力很强，需求面积大，但通常多为自己圈地修建。,主力客户群体，对工业园的交通、区域环境、配套服务，投融资服务、物业管理等要求较高，,租用,和,购买,兼有，需求面积较为合适。,主力客户群体，对投资去求、配套需求、服务、政策性扶持较为重视，对扶持功能要求较高，需求面积适中，多为租赁。,结论：,中型民营企业、高新科技合资企业、中小型企业以及食品球类服装机电等中小企业，将成为全区的主要客户。,21,项目定位发展建议,/,客户定位,客户类型,消化面积,价格承受能力,数量比例,营销特征,客户特点,大客户,整栋购买,强,小,被动,股东决策,重长期投资,重资金预算,决策周期长,价格敏感度低,主流客户,整层购买,中,中,计划性,重获利,重资本运作,投机思维,价格敏感度中,基础客户,8001000,弱,大,主动,注重实际利益,重投资回报,重后续发展,价格敏感度高,基础客户,主流客户,大客户,结论：大客户无疑是消化能力最强的，接受的购买面积最大，但此类客户较少比例，基础客户和主流客户占据了最多的数量。,客户购买力定位,22,企业自用,投资客户,企业自身,发展需要,保值增值的需要,客户特征：,主要是全国各地具有资金实力的投资实力客户,关注点：,注重,投资回报率，及未来升值潜力,注重租赁企业实力,倾向于选择,面积适中、总价不高的物业,关注点：,这类企业发展稳定，开始注意公司的形象，,需要好的产业基地体现实力,稳定发展、稳步上升。,对园区物业的选择,要求有企业形象，配套服务、技术服务、资金投融服务。,，,需求的面积从几千平米到几万平米不等。,以本地成长型中型企业为主。,客户特征：,值得注意的是：厂房及写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。,项目定位发展建议,/,客户定位,客户需求定位,23,自用,投资,自用兼投资：,购买适中面积，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资。,价值诉求：,成熟园区,租金回报率,物业保值升值潜力,投资风险,客户区域：,全省乃至全国各地投资人,价值诉求：,高形象,性价比,服务,客户区域：,全省乃至全国各地,30%,50%,20%,项目定位发展建议,/,客户定位,24,产品需求细分,面积（）,行业,面积需求（平米）,800-1000,电子设备组装,小型,1000-1500,服装加工,小型,1000,左右,玩具制造,小型,1000,左右,新能源、新材料,小型,800-1000,1000,以上,轻型机械加工,1500-2000,服装加工,1000-1300,球类制造,1000-1500,电子设备组装,1000-2000,五金加工,2000-3000,食品饮料,2000-3000,医药器械,中型,1000-3000,新能源、新材料,中型,1000-3000,造纸印染,3000-5000,项目定位发展建议,/,产业定位,25,本项目产品与客户需求面积的对接,建议标准化厂房单层户型面积以,800-1000,平米为主，可拆分组合销售,项目定位发展建议,/,产品定位,26,A,、获得高质量的生活水平和工作水平,B,、企业家的精神：高能量、高创造力、高风险,C,、多样性：开明、开朗、包容,D,、技术领导和创新：拥有雄厚的智力资本、领导世界通向数字化时代,E,、机会：无限的潜力、无限的机会，共同工作、共同成长、共同成功,理念规划目标,项目定位发展建议,/,产品定位,27,专业,创造价值,用心,服务每一天,结合项目目标、客户需求和发展战略，确定本项目的产品类型及配比,整体规划思路,项目定位发展建议,/,产品定位,设计部分标准化厂房以,便于,机械制造、汽车零部件等,普通,企业直接,入驻,，一层层高,7.2,米，用于企业生产，二、三层层高,4.0,米，可用于企业办公；,研发楼注重外立面设计，,建议采用现代简约建筑风格，,有利于提高园区形象，可用于办公、研发，后期可改为酒店、员工宿舍；,二期剩余,35,亩左右工业用地，后期可开发建设研发楼，供一期入驻企业办公，同时，可视情况将一期厂房二、三层供企业生产使用，二期同样可建设部分员工宿舍。,28,专业,创造价值,用心,服务每一天,园区建设：办公及生产空间,总部办公楼服务于企业的日常办公需要，办公空间应贴合招商情况，充分满足企业办公需求。,透明办公环境,豪华接待区,开敞办公空间,项目定位发展建议,/,产品定位,29,酒店的主要内容是产业园区内的配套商业设施。以高耸挺拔的体量形成园区的视觉中心，并通过建筑造型彰显产业园的标志性。,酒店 满足园区工作人员日常生活、休闲需求,项目定位发展建议,/,产品定位,30,员工服务中心 员工单身公寓以及后勤服务设施,项目定位发展建议,/,产品定位,31,