商铺分割原理及规划原则

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2024/9/14,1,商业地产项目前期定位、规划,1,2024/9/14,2,定位、规划,2,2024/9/14,3,十二：商业地产项目商铺分割规划的原则,十三：大型商业地产策划的原则,十四：商业地产规划设计的原则,3,2024/9/14,4,十二：商业地产项目商铺分割规划的原则,一、商业地产商铺分割细节,二、业态定位决定分割标准,三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深,四、分割要合符业态的整体定位要求。,五、商铺分割销售与经营的矛盾,六、商铺分割销售与返租期的问题,七、平面设计分割：,八、商铺分割的原则,九、目前商铺分割存在的缺点和问题,十、商铺分割总结,4,2024/9/14,5,十三：大型商业地产策划的原则,一、招商策划的含义,二、商业地产策划思路,三、大型商业地产全程推广策划运营,四、遵循商业量化原则,五、满足需求而非创造需求,六、体现实施的可行性,七、奠定高质量招商的基础,八、确保持续稳定经营的实现,九、保证投资回报的安全性,十、加大融资的可能性,5,2024/9/14,6,十四：商业地产规划设计的原则,一、先策划后设计策划引导设计,二、注重各单位空间的个性,三、人性化设计尺度,四、因地制宜入乡随俗,五、强调内部空间的可视性,六、强调交通组织的引导性,七、广场的利用,八、善于利用各种手段辅助手段营造整体效果,九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则,十、商业空间装饰方案设计,十一、商业外环境设计,十二、二次商业装饰设计,十三、商业管理模式设计,十四、品牌规划及招商策略设计,6,2024/9/14,7,十二：商业地产项目商铺分割规划的原则,7,2024/9/14,8,休闲餐饮娱乐为辅,配置必需的服务设施,商品销售为主,一、商业地产商铺分割细节,8,2024/9/14,9,业种、使用面积、技术需求、其他要求,特色餐饮一般需求,1000,平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场,咖啡馆,80-200,平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流,西餐厅,300,平方米以上,酒吧约,200,平方米以上（,24,小时营业）,美容美发,150,平方米以上（冷热水，电力）,美体,500,平方米以上（营业晚上,10,点，最好提供停车位）,洗衣店,50-100,平方米（水电，房屋分割要进深）,餐,饮,服,务,配,套,行,业,9,2024/9/14,10,商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定,便利店,150-500,平方米（小储藏室，,24,小时营业）,药店,100-200,（,24,小时营业）,花店,10-30,平方米（上下水）,银行,500-1000,平方米、电力独立、出入口前厅营业面积,100,平方米、以上租买均可租赁要签,10,年以上,彩扩店,60,平方米,化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需,100,平方米以上,服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需,100,平方米以上,服,务,配,套,行,业,展,厅,精,品,店,10,2024/9/14,11,商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。,专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。,11,2024/9/14,12,在商业地产的规划设计环节，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。,12,2024/9/14,13,二、业态定位决定分割标准,没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。,专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的分割标准。,13,2024/9/14,14,在零售的分割标准中,街铺有街铺的分割标准,内铺又有内铺的分割标准,对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。,标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。,14,2024/9/14,15,在以经营为导向的,商铺营销时代,铺位分割也已经,不是一味划小铺,划蚂蚁铺的时代,铺位分割固然要,考虑到销售的压力,但这并不意味一味的划小,要寻求销售,和经营的平衡点，,做到兼顾销售、,招商与经营,15,2024/9/14,16,三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深,在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。,这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别,开间和进深需要注意二者之间的合理比例,譬如，开间和进深的比例不宜超过，以保证每间铺位的适用性。,16,2024/9/14,17,不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。,17,2024/9/14,18,铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理,进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割就能顺利完成。,在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。,譬如柱子不能在铺位中间，,不能影响商铺的使用；,柱子不能影响铺位的展示面等，,还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。,18,2024/9/14,19,死角铺位的处理也需注重，,任何一个卖场在进行铺位分割的过程中,都或多或少的遇到此类问题。,根据经验，对于铺位分割的死角,我们可以通过在保证整体实用率,不至太低的前提下,适当的划分休闲区，,以增加死角区域对人流吸引力的码砝，,从而在一定程度上解决铺位死角。,19,2024/9/14,20,铺位分割看似是一个很简单的问题,但当我们以经营为导向来进行划分时,才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割,并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。,专注于细节，扎实的做好每一个基础性工作,强调细节的执行力，才是项目成功运作的法门。,20,2024/9/14,21,四、分割要合符业态的整体定位要求。分割要合符业态种类对经营场地的具体要求。休闲娱乐类主要有书吧、茶饮、健身、电玩、网吧、台球俱乐部、影院、洗浴、馆咖啡、棋牌室、酒吧等等。,21,2024/9/14,22,一是有足够的面积，,根据文化主管部门的要求，,每台电脑占地面积应不少于,2.5,平方米；,二是营业场所的消防要求：,营业场所每层都必须设置消防通道、（消防安全梯出口）,安全出口、消防防火门,消防通道应保持畅通,消防防火门应距离主进门,5M,以上,消防门宽度应不小于,1.4M,高度应不少于,2.1M,。,以网吧为例：,22,2024/9/14,23,以健身房为例：一个普通的健身房有品,100150,平方米的规模即可，这样的一个健身房需要选择以下器械：,一台迷你型大举重器、一台举重床、一台多功能跑步机、一台单功能跑步机、一台,12,人站综合训练器、两台健步器、两台按摩器、两台划船器、一台滑雪器、一台腹肌板、一副哑铃架，另加一些小器械。,这样一个健身房可同时有大约,30,人进行锻炼。,23,2024/9/14,24,再次要考虑业态种类的地区差异。以茶饮为例：广东茶饮店有,10-20,平方米就足够了,而在成都我没见过小于,150,平方米的茶楼。,24,2024/9/14,25,五、商铺分割销售与经营的矛盾说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法，不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就有些不知所措了。,25,2024/9/14,26,如果不考虑商铺分割销售的问题，任何一个商场的经营定位都是多向的，从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等，从经营模式上来说可以是独立经营、独立收银的的专卖店，也可以是开放式统一经营的大卖场，从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择，从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场；,26,2024/9/14,27,但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时，可以选择的定位方向就迅速缩小了，开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了，反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择了，因为产权分散了，无法统一了。,27,2024/9/14,28,六、商铺分割销售与返租期的问题商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了，返租销售的优点的确是明显的，一来降低了投资门槛，扩大了投资客户群体，二来通过返租形式，发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场,25,年的短期或者,10,年、,20,年的长期统一经营权。,28,2024/9/14,29,但是在实际的操作过程当中返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。,返租期短，发展商包袱小，但投资者觉得风险大，,3,、,5,年后，商场到底经营怎么样，大家都没有底。,29,2024/9/14,30,七、平面设计分割：,平面设计的内容是确定商业形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。,柱距与单元面宽有直接关系：,大商店面宽，。柱子不宜落在店面线上。,30,2024/9/14,31,31,2024/9/14,32,根据经验进深一般在,米比较合适。如果开间方向的柱距是米,(9,12,15,18,21,24),那么进深可以是,26,36,，,46,。,32,2024/9/14,33,9,米柱距是商业地产开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工成功有益。,33,2024/9/14,34,八、商铺分割的原则,商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。,为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。,34,2024/9/14,35,1,、主题的原则,商铺的分割，必须遵循主题的原则。,即结合商铺推广的主题功能来进行分割。,不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。,因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。,35,2024/9/14,36,如果项目某个楼层业态规划，将来的定位是以服装、音像业为主，,则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难，,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，,而商铺的后部又可以用来存货。,可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、,零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，,而很深的进深对它们几乎没有什么用处。,商铺的分割必须结合功能主题来进行。,36,2024/9/14,37,2,、人性化的原则,商铺的分割，必须遵循人性化的原则。,也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。,分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。,37,2024/9/14,38,这句话包含两层意思,1,、所有人性化所要求的人流,通路设计必须要有；,2,、所有不符合人性化所要求,的人流通路设计必须去除。,38,2024/9/14,39,商业场所内部,的步行系统设,计是用以调节,和分配人流量,的重要和有效,手段。,如果按人性化所要求的人流,通路没有，必然会影响部分,商铺的人流量，给销售和经,营带来困难。而如果不符合,人性化所要求的人流通路的,存在，又会造成面积上的极,大浪费，因为通路的唯一作,用就是用来走路，不会产生,经济上的效益。,39,2024/9/14,40,3,、科学利用的原则,商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。,即在满足消防要求的前提下，尽可能的,充分利用有效空间面积，所有可有可无,的空余面积都应该利用起来作为商铺，,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这,是提高使用率，降低公摊比例的唯一有,效途径。,辅助功能区，是指在商业场所中那些必,须具备，而又不能用来当作商铺销售创,造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所,休闲空地、设备间、绿化、停车场都属,于辅助功能区范围。,40,2024/9/14,41,九、目前商铺分割存在的缺点和问题,单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达,50%,）的直接原因。,不合理的地方主要表现在以下几个方面：,41,2024/9/14,42,1,、商铺分割,从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之,比大于,4,：,1,，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。,由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会,对一部分买家造成排斥。,42,2024/9/14,43,2,、辅助功能区,辅助功能区太多，白白浪费了许多可,销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、,空闲场地太多。,三多不除，公摊不减。,43,2024/9/14,44,楼梯：,从设计上可以看到，目前许多,商业项目在一、二层设计了过,多的公共楼梯，按照一般的人,流量估算，如果不考虑消防因,素，根本用不上过多的楼梯。,过多的楼梯不仅增加了相应的,通道面积，而且增加了建安成,本，也不利于今后的管理，,实在是没有必要。,建议在消防标准范围内相应,设置即可。,44,2024/9/14,45,厕所：,目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！,而在深圳沃尔玛,2,万平方米的商业面积，,一共也只在一楼设有,1,个公共厕所，,世界,500,强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。,对此，我们建议设计上按照正常的,标准每层保留一个公共厕所即可，,这样不仅节约了面积、建安费，,还省下了一大笔的卫生设备购买、,将来维护费用，实实在在是一举多得。,45,2024/9/14,46,空闲场地：,目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。,46,2024/9/14,47,3,、通道分割,许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。,一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，,有的也许今后很少能利用，浪费了空间。,另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，,对空间也造成浪费。,47,2024/9/14,48,按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。,48,2024/9/14,49,十、商铺分割总结：,1,、近深与开间的比例要协调,2,、主通道与次通道的规划，在主要通道尽可能看到更多的商铺,3,、人流导向,4,、死角的处理,5,、尽可能的把使用率提高，卫生间、通道的宽度、公共休闲地带等的规划,6,、购物者的消费习惯、消费者心理、人流走向习惯,7,、柱网的处理，柱子尽可能不要放在铺位中间，,8,、不影响消防合格的要求,9,、按照业态划分，服装、音响店需要的开间小、近深长。,餐饮开间适当大点，近深也长,10,、分割的形状尽量方正、不要异形,49,2024/9/14,50,十三：大型商业地产策划的原则,50,2024/9/14,51,一、,招商策划的含义,招商策划是运用招商人员的知识和智慧，,筹划一系列的活动去吸引外来资金项目,落户的活动。,51,2024/9/14,52,1,、招商策划有多种多样的形式如项日招商会，在本地区举办投资环境介绍会；,与大公司建立较为稳定的沟通渠道；,聘请招商顾问,52,2024/9/14,53,2,、招商策划要有准确的目标定位,招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。,否则，策划就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。,3,、招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远,任何一次招商筹划活动，不能把眼光局限于一时一地或,孤立的一家企业、一个项目。,4,、策划要有战略高度，要通揽招商形势，综观招商大局,策划活动的结束，同时又蕴藏着下次策划活动的开始，,使招商策划连续不断，影响深远。,53,2024/9/14,54,5,、招商策划过程中，要了解商户,的投资动问和要求,在此基础上来确定自己的招商战略,系统地制定出自己的中长期和近期,招商计划，保持招商策略的长期性,和一致性，避免招商过程中的短期,行为和急功近利的现象。,54,2024/9/14,55,6,、招商策划要知己知彼，把握优势,必须具备两个最根本要素,（,1,）你的必须拥有自己的优势，,这种优势对商户要有吸引力；,（,2,）你要了解商户的需求，,并告诉商户我们能满足他的需求。,在看到自己优势的同时，我们也要知道自已的不足，,并且尽力地去弥补和克服这些不足。只有在正确地认清自己、,了解自己的基础上，在招商过程中才能做到胸有成竹，信心十足。,55,2024/9/14,56,7,、招商策划要突破成规，另辟蹊径,招商人员，在招商策划时要突破成规，另辟蹊径。,要注意求新求实，体现自己的特色，招商策划的突破口可以选择招商形式、招商,政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。,56,2024/9/14,57,9,、招商策划处在第一阶段,是整个招商过程的开头，所以，招商策划往往要提前进行，适度超前。,太仓促无法保证作出周密而系统的策划；如果策划工作质量不高，招商会的效果,也就难以保证。,8,、招商策划要把握时机，适度超前,一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段,招商策划,信息的收集,双方接触,洽谈,签约。,57,2024/9/14,58,二、商业地产策划思路,58,2024/9/14,59,1,、商业地产面广,商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需专业化的惊人投入。,59,2024/9/14,60,2,、商业地产商圈调查,正确的做法应该是先把市场调查清楚，,这个地方需要什么商业？,需要什么业态？业态如何分配？,有多大的营业额？,区域消费能力如何？,根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。,先后经过：商业调研、商业策划设计、,建筑规划设计、营销策划、广告策划等,5,个步骤，,顺序合理、按部就班地操作。,60,2024/9/14,61,3,、商业地产策划原则,商业地产在策划的过程中，,也应时刻注意商业优先的原则。,商业地产区别于住宅地产，,它更多地是一种制造赚钱工具的过程,因此在营销过程中，必须始终思考：,如何合理有效地将赚钱工具推销出去，,使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。,61,2024/9/14,62,4,、地产与商业的对接非常重要,过去往往是先地产后商业，,开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，,把房子盖起来后才开始招商，,把商铺打散卖给小业主。,可是卖给小业主以后，租给谁？,谁来经营？,这个地方适不适合搞商业？,适合搞什么业态的商业？,一些开发商很盲目，没有统筹考虑。,62,2024/9/14,63,5,、了解市场、掌握信息,做商业地产策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握最新信息，并对竞争对手做到知己知彼。,尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争者的动态，实行即时性对策，以确保在激烈的竞争中保持有利的地位，抢占市场先机。,63,2024/9/14,64,6,、商业地产策划需要消费者认同,对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。,商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。,只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才会取得更大的利润。,64,2024/9/14,65,在商业地产营销策划中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，,只有广大消费者认可的商业场所，,生意才可能火暴，这样逆向刺激商业地产的销售和招商。,那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者，,这便给商业策划人提出了一个很高的要求，,必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。,65,2024/9/14,66,7,、运营机构的功能,在商业地产的租售（招商）中心，设立商业运营,管理的几个基本职能展示,如：信息中心、网络采供中心、商业广场人力资,源中心和事务代理中心等服务机构，各机构应根,据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。,这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺,增强客户信心；又是商业运营管理工作的提前预,热、先期演练，确保后期正式开业后的管理服务,水平，一举多得。,66,2024/9/14,67,8,、时机原则,把握应仿效水库原理，在水源充足或降雨充分时，,尽可能多地蓄水；当需要泄洪或为下游补水时开,闸放水，气势如宏、一泻千里！同理，在内部认,购阶段商业地产要充分地营销推广、充分地累积,意向客户，并尽可能地与客户签署认购协议。,当积累期协议认购面积达到总体商业可销售面积,的,60%,时，即可组织声势浩大的开盘庆典，当日,实行客户转化、当日签署正式的商铺买卖合同，,以最强大的销售势头亮相，为后期持续热销打下,坚实的基础，首战必须全面告捷！,67,2024/9/14,68,商业地产策划应把重点精力放在商业活动的组织上,68,2024/9/14,69,9,、商业地产策划要注重商业活动,商业地产策划应把重点精力放在商业活动的组织上，,在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当,的宣传报道，加大活动的知名度和声势！,商业活动重点要围绕商开展，充分提升项目前期的商业氛围,，并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度,和工作模式，增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营,者和消费者对该商业的信心。,活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司齐心合力,共同完成。,活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力,物力的环节，应给予足够的重视。,69,2024/9/14,70,10,、商业地产策划人员的技能,商业企业创业策划的含盖面比较广，涉及到各种商业服,务业业种业态及其商业服务业企业盈利模式和回报方式,这些都是策划人员必需熟练掌握的要点。,以项目各产品规模设计为例，商铺、办公、娱乐、餐饮,等商业功能规模比例多少适合，是要由项目地各行业的,市场发展态势所决定的，要经过全面的、专业的、细致,的、大量的市场研究才能完成，这里需要各行业的专业,人员组成的市场调查小组，协同策划人员、建筑设计人,员等共同执行的，也是商业地产项目策划的理由点。,70,2024/9/14,71,全面的、专业的、细致的、大量的市场研究才能完成商业策划,71,2024/9/14,72,作为专业的商业房地产策划人员，除了熟悉房地产开发、销售各环节,对卖点的深度发掘、提炼和行销控制点掌控这些项目专业知识外，,还必需深知作为商业项目的,72,2024/9/14,73,商业经营成,果预期分析,规划布局,功能定位,对外招商,市场调查,组织开业,经营管理,平行垂直,动线组织,市场定位,73,2024/9/14,74,通过环环紧扣的,全方位、全过程,的策划及商业运,营专业技术的应,用，才能使项目,达到开发商的企,业愿景。,这里不但需要策划,商业的专业技术，,还需要具备战略管理、,组织设计、市场营销、,品牌管理诸多管理专业知识。,74,2024/9/14,75,11,、商业房地产项目策划的价值点,由于商业地产项目是产品（通过使用创造价值），而不是商品的重要特点,因此在项目策划过程中更离不开对未来运营的商业创业的策划，这是商业,地产项目维系四方（开发商、业主、商业经营者、消费者）利益的根本点,着眼于此，很大程度就完善了开发商的退出机制，使开发企业把业务重,心转移到开发上，而不是转变为营运商。,这是商业房地产策划人员必需牢记于心的，也是商业地产项目策划企业的,立足点、价值点。,75,2024/9/14,76,商业是城市的名片，居民生活水平的风向标，引领时代潮流的开拓者,由此创新度成为衡量商业房地产项目策划的重要标准，以项目商业,定位为例，是超前、是怀旧、是经典、是流行等，这都是需要仔细考,虑的，也是商业房地产项目策划的价值点。,商业地产首先应该是商业企业创业策划，解决使用的问题，其次再是,房地产项目策划，解决资金回笼的问题，最后再是开发企业的利润。,完成商业地产项目策划的应该是一个团队，而绝非是一个个人。,76,2024/9/14,77,12,、商业地产的策划要结合的几个方面,商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：,77,2024/9/14,78,业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；,目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；,主题特色：符合当地人群的经营主题设计；,经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；,78,2024/9/14,79,商业地产微观策划经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点这包括：,经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）,销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）,经营规模（大百货商店还是小货亭）,经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）,经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）,商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）,79,2024/9/14,80,在大型商业地产策划,中有四种主要店铺类,型需要互相聚集。,第一类：是男士用品店铺，男鞋、男装、运动用品应当集,中布置。,第二类：是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、,童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式,价格和颜色进行比较。,第三类：是食品零售店铺，包括肉店、鱼店、熟食店、,面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有,效的增加销量。,第四类：适合聚集的还有个人服务店铺，这些服务设施需,要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微,观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商,业房地产营业时间之外继续营业。,80,2024/9/14,81,如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商场,百货商场往往成为大型商业房地产的核心，但是常常只能,获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，,并且随着面积的增加而递减。,小型百货商场则往往成为大型商业房地产的次级核心,经营主体。,小型百货商场往往也很重要，所以也可以通过谈判得到,比较低的租金。,81,2024/9/14,82,13,、商业地产策划,重点租金制定,在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布,之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。,租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计,划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本,参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑,项目经营策略制定切实可行的招租条件,按照惯例招商招租条件可以分为,A,、,B,、,C,类，,用以区别不同情况下对分类项目的招租。,82,2024/9/14,83,招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定,程度的灵活性。,店面租金与商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的,商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。,此外，位置不同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地,产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。,83,2024/9/14,84,14,、商业地产策划选择策略,商业项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、,知名品牌。,推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，,范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项,目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理,模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有,全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。,84,2024/9/14,85,商业地产项目的策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。,85,2024/9/14,86,商业地产项目的策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。,商业地产项目的策划在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。,86,2024/9/14,87,三、大型商业地产全程推广策划运营,推广策划运营,87,2024/9/14,88,1,、思路决定出路,目前，国内商业地产开发商几乎都是由房地产商转化而来，,许多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商,但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，,以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。,尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业,却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。,88,2024/9/14,89,2,、要规划更要策划,从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期,的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环,环紧扣。,俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动,策划先行。,89,2024/9/14,90,整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，,好策划往往事半功倍，,缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，,有了一个好的策划往往就成功了一半。,90,2024/9/14,91,3,、整体布局事关开发成败,商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。,91,2024/9/14,92,商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体,规划布局。,重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。,由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家,设计出来的商场往往好看不中用，最终变成死场一个，,无法后续经营。,92,2024/9/14,93,目前国内约有,70,的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的,整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！,93,2024/9/14,94,4,、招商成功不等于万事成功,不少开发商认为，商业地产开发,的重中之重就是招商。,因此往往对商业地产的前期选址,定位、规划布局少做论证分析,一味只重招商，甚至急功近利,商场各种软硬件设施未完善就,带病招商，以房地产模式搞招商,以求早日回笼资金获得回报。,94,2024/9/14,95,商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。,有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。,95,2024/9/14,96,许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。,只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。,一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。,96,2024/9/14,97,5,、商业地产开业需要好策略,开发商普遍认为，招商成功后，,只要通知客户按时开业就是了，,却从根本上忽视商业地产开业需,要好策略，缺乏营造一个热闹兴,旺的商业氛围的能力。,有的甚至不惜孤注一掷，,缺乏开业运作资金，负债,也开业，如此一来，往往,造成开业“开坏头”，场面冷清，,难以为继，失败也是迟早的事。,97,2024/9/14,98,开业必须讲究策略和时机，,急于求成的结果往往是欲速则不达。,好的开业策略需要审时度势，,做到知彼知己，因市制宜，,因时制宜，因地制宜，,因人制宜，以求得天时、,得地利、得人和。,98,2024/9/14,99,6,、商业地产需要复合型团队,商业地产是十分复杂的复合地产，有人比喻说：“住宅地产是小学生；,商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。,商业地产迫切呼唤高素质专业人才。,商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论,回报，商业地产以经营论成败。,99,2024/9/14,100,既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，,有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得天下，,妒人才者失天下。,商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营,成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。,100,2024/9/14,101,从目前商业地产的现状看，,高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。,101,2024/9/14,102,7,、以市场为导向重视培育商场,商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，,开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为,中心，与商户同心协力培育好商场。,不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营,商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实,现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。,102,2024/9/14,103,8,、订单商业地产并非灵丹妙药,近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。,表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。,这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。,103,2024/9/14,104,订单商业地产并非灵丹妙药,104,2024/9/14,105,综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的，,对商业地产可说是半路出家。,往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。,如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家,那么商业地产开发将成纸上谈兵的实验室。,这种打着策划大师幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见，,他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。,9,、商业地产策划不可纸上谈兵,105,2024/9/14,106,10,、增强事前风险防范意识,针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在的现象，高回报诱惑之下潜在,的高风险。,不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通，,以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。,106,2024/9/14,107,四、遵循商业量化原则,商业是一个量化的行业，是需要有量化的,购买能力，所以商业地产的开发，特别是,大型综合商业、商业中心的开发也必须是,一个量化的过程，而量化是通过商业规划,来完成的。,107,2024/9/14,108,遵循商业量化原则,108,2024/9/14,109,1,、要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；,2,、研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。,消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，,量体裁衣地规划设计商业设施。,3,、国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求,作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是,显而易见的。,109,2024/9/14,110,五、满足需求而非创造需求,商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。,消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺,的类别及总量。,具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，,但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的,吸引力将逐步减弱。,110,2024/9/14,111,满足需求而非创造需求,111,2024/9/14,112,目前国内不少开发商过分依概念的炒作创造需求，追求轰动效益，,这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足,而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。,目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理,及有力的程度，因而此类风险将会加大。,112,2024/9/14,113,六、体现实施的可行性,合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场,的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的,财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公,司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研,究规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。,113,2024/9/14,114,体现实施的可行性,114,2024/9/14,115,这需要一个有综合专业经验的团队来完成,首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业,特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大,型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议,的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，,最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最,大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。,115,2024/9/14,116,合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态,分布提出可实施方案。,为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重,建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，,并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积,及相关建筑要求。,七、奠定高质量招商的基础,116,2024/9/14,117,奠定高质量招商的基础,117,2024/9/14,118,合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适,的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺,间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。,无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，,由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。,118,2024/9/14,119,八、确保持续稳定经营的实现,综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。,商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。,119,2024/9/14,120,九、保证投资回报的安全性,只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能,保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。,同时只有考虑到商业的量化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避,风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。,120,2024/9/14,121,十、加大融资的可能性,有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻,商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。,目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由,于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商,业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。,虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商,业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起,着决定性作用。,由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。,121,2024/9/14,122,十四：商业地产规划设计原则,122,2024/9/14,123,商业地产规划前一定要先找到主力品牌商家，,要按照主力店的需求来进行规划设计，,否则后期会遇到很大的阻力和压力。,123,2024/9/14,124,一、先策划后设计策划引导设计,124,2024/9/14,125,1,、专业策划顾问,根据业态特点和操作方法,对商业地产项目规划设计,很多主力店找机构来评估,投资要谨慎顾问中介机构,125,2024/9/14,126,2,、先策划后设计规避设计风险,利用专业机构,长期市场分析,财务分析报告,与商家先沟通,市场信誉保障,126,2024/9/14,127,二、注重各单位空间的个性,商业地产项目设计规划，不应只是概念问题。,要让消费者对购物环境产生一种良好的印象，需要建筑师来精心设计。,127,2024/9/14,128,三、人性化设计尺度,设计强调平易近人,这样才能吸引人流,要让顾客感觉舒服,让消费者体验亲切,128,2024/9/14,129,四、因地制宜入乡随俗,地方文化有差异,设计规划要了解,当地文化和差异,因地制宜入乡随俗,129,2024/9/14,130,五、强调内部空间的可视性,商业地产强调气派,很多内部空间设计,却普遍缺乏人情味,环境设计不很理想,感觉象是个大迷宫,130,2024/9/14,131,2,、积极利用色彩营造气氛,（,1,）暖色系类激发够欲望,暖色系的深色，是造成兴奋感的元素之一,能使卖场显得热闹，刺激顾客的兴奋感，使其快速购物。,（,2,）低彩度挽留顾客,为使卖场呈现稳重气氛，延长顾客停留时间，选择暖色系类低彩度,的颜色最合适。,（,3,）色彩搭配需适当,根据顾客特点和场所气氛，合理安排色彩使用。,131,2024/9/14,132,天时、地利、人和都会直接影响企业的经营。,天时是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；,人和是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。,地利也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。,店址选择适当，占有地利之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。,九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则,132,2024/9/14,133,城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的,产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影,响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。,商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的,战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业,效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。,133,2024/9/14,134,1,、客流规划是选择店址的最重要的因素,商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足,整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；,从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地,利利城市的各种基础设施。,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。,134,2024/9/14,135,随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的,一站式购物,作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。,顺应这种新的消费潮流， 近年来，,商业地产行业迅速崛起，,SHOPPING MALL,、,商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目,如雨后春笋般涌现在大江南北，,规模从几万平方米发 展到几十万平方米，,从单栋建筑形态发展到,由多栋建筑构成的组团式建筑群落。,虽然开发形势火热，,项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,135,2024/9/14,136,商业地产项目的开发,不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和,流程对商业项目进行规划设计。,商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计,建设、运营的每个过程与环节。,136,2024/9/14,137,商业方案设计,商业建筑方案设计,商业空间装饰方案设计,商业外环境设计,二次商业装饰设计,商业管理模式设计,品牌规划及招商策略设计,在进行大型商业地产项目,建筑规划设计时，,一般包括,7,个环节：,137,2024/9/14,138,一、商业方案设计,商业方案设计是,大型商业地产项目,建筑规划设计的第一个环节，,也是项目整个设计,过程中最根本的环节，,其成败直接影响,项目未来的发展前景。,本环节主要是,通过市调对项目,进行可行性分析,确定项目定位,业态及功能设定,主力店位置,技术经济指标,市场调查和可行性分析,是本阶段的基础工作,确定定位,业态及功能设定,是本阶段的设计目标。,138,2024/9/14,139,本阶段主要设计内容如下：,（一）立地选项,在进行项目立地选项过程中，需要通过详细,而周密的市场调查对项目进行可行性分析和,综合定位。可行性分析研究是确定项目进行,投资决策、融资、制定项目初步设计、项目,立项以及政府规划调控的依据，这 就需要严,格规范项目建议书及可行性研究报告的审批,制度，确保可行性研究报告的质量和足够的,深度。,大型商业地产项目的可行性研究要以质量、,项目商业属性控制为核心，对项目的规模、,建设标准、功能布局、业态规划、技术进步,等方面实事求是的进行科学分析。,139,2024/9/14,140,定位是项目入市的第一步，,是商业地产项目设计的第二个环节,。,项目定位是在项目市调及,可行性分析的基础上回答项目,是什么、做什么、如何做”的问题,要对 项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行,科学的,SWOT,分析,在完成,SW