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,MARKET RESEARCH,2011 / 01,谨呈,石景山盛景国际项目市场调研及定位分析报告,（终稿）,报告提纲,宏观环境分析,1,项目宗地分析,2,石景山整体商业发展趋势,3,主力商圈商业市场分析,4,专题调研分析,5,项目总体定位,7,借鉴案例分析,6,物业管理体系建议,9,万达租金调查,8,租赁标准测算,11,概念规划方案,10,第一部分,宏观环境分析,1,项目宗地分析,2,石景山整体商业发展趋势,3,主力商圈商业市场分析,4,专题调研分析,5,项目总体定位,7,借鉴案例分析,6,物业管理体系建议,9,万达租金调查,8,租赁标准测算,11,概念规划方案,10,1.1,前言,1.2,区域发展方向,1.3 GDP,与人均,GDP,分析,1.4,三次产业分析,1.5,社会消费品零售总额分析,1.6,区域人口分析,1.7,城填居民收支情况分析,宏观环境分析,1,1.1,前言,从建区以来，石景山区就是北京的传统工业区，一直服务于以首钢为首的京西八大企业。首钢是石景山区的支柱企业和创税大户，其每年上交税收占到财政收入的,60%,以上，,GDP,占石景山,GDP50%,以上。足以证明首钢对于石景山区的重要性，但其对环境的严重污染、阻碍长安街的延伸，制约了区域的发展。如今伴随着,CRD,规划的形成，石景山区大力推进第三产业发展，给区域发展提供了更多的机遇,石景山区作为海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，距市中心仅,14,公里，地理位置优越；其次拥有长安街延长线、阜石路两条贯通东西的大动脉，联通京原、京石、京昆高速公路的五环路等，外部交通便利给,CRD,规划的发展提供良好的基础。万达广场、银河商务大厦、融科等商务楼宇的进驻，石景山区距离未来京西,CBD,的形成更近一步。本案此时出现，作为,CRD,规划发展中的有机组合，可以借助这种发展趋势，对于区域商业有效补充及提升,但在给予发展机遇的同时首钢的搬迁也会对区域经济发展带来一定挑战，接下来从宏观经济方面来分析区域近几年的发展情况，探讨首钢的搬迁对区域经济的影响程度究竟如何,1.2,区域发展方向,CRD,规划,“,三步走,”,战略：,连续推广两年的,“,首都休闲娱乐中心区,CRD,”,是一个长期的过程，要实施,”,三步走,“,战略,第一步到,2010,年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化娱乐休闲区建设初见成效；万达广场的进驻及成功，可以肯定,CRD,已彰显一定效应,第二步到,2015,年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立,第三步到,2020,年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本形成,CRD,的形成及带动促使区域全面转型，总体发展环境良好；,在,“,三步走,”,战略中，本项目处于第二阶段，在彰显一定效应的基础下继续发展，发展前景良好,数据来源：城市规划局,1.2,区域发展方向,数据来源：城市规划局,一个科技园区：,中关村科技园区石景山园,两个休闲旅游区：,东部现代娱乐旅游区、 西部生态休闲旅游区,三个产业基地：,北京数字娱乐产业示范基地、首钢新兴产业基地,产业培育基地,六个商务功能区：,北京国际雕塑园地下商务区、银河商务区、京燕,商务区、京西会展商务区、,TSM,时代购物花园商务,区、苹果园交通枢纽商务区,CRD,“,一二三六,”,产业发展格局：,本项目位处规划的京燕商务区，未来商务人群多,1.3,GDP,与人均,GDP,分析,2009,年，石景山区实现地区生产总值,248.6,亿元，同比下降,3.2%,；由于产业结构的调整，首钢的搬迁在一定程度上影响了生产总值的增长，但影响不大；随着区域发展，第三产业渐渐占主导位置，区域经济将会有一定提升,与其他区域相比，石景山,GDP,排名较靠后，但高于崇文、门头沟区,石景山人均,GDP2009,年达到,3.56,万元，高于丰台、门头沟区,与北京城区相比，石景山属欠发达地区，但与河北省各城市相比，其实力不俗，人均,GDP,仅次于唐山，位居第二,总体经济水平与部分城区相比有一定差距，但区域发展稳定，未来经济上涨空间大,数据来源：统计年鉴,1.4,三次产业分析,石景山区三次产业发展走势良好,2009,年，区域第二产业增加值实现,112.3,亿元，,同比下降20.6%,；第三产业增加值实现,136.3,亿元，同比增长,18%,；三次产业结构由,2008,年的,55:45,调整为,45:55,，三产比重提高,10,个百分点，产业结构调整变化明显，第三产业占据主导位置,第三产业将作为石景山的支柱产业，预示着石景山的商业发展将更加迅速,数据来源：统计年鉴,1.5,消费品零售总额分析,消费品市场持续升温，石景山区社会消费品零售总额屡创新高，超过崇文、宣武等区,2009,年石景山社会消费品零售总额达,175.9,亿元（约等于地区生产总值的,71,），比上年增长,15.5%,，高于,2008,年,8.5,个百分点，增长迅速,分行业看，批发和零售业占,96.1%,，达,169.1,亿元，居首位,零售商业消费将是带动石景山区经济增长的主要动力,数据来源：统计年鉴,1.6,人口分析,类 别,数 量,常住人口,38.2,万,常住流动人口,22.3,万,外来人口,21.5,万,总人口,82,万,区域范围内人口状况统计表,按年龄分组,区域市场比例（,%,）,20,岁及以下,17.7,21-30,岁,12.7,31-40,岁,18.6,41-50,岁,19.7,51-60,岁,12.3,61-70,岁,12.7,70,岁以上,6.3,合计,100,平均年龄（岁）,41.2,区域范围内人口年龄结构比例统计表,人群年龄结构中,21-40,岁、,41-50,岁共占,51%,，表明区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑,其中,0-20,岁的人口总数达到,10.7,万人，占总体人口的,17.7%,，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力,2009,年石景山区常住人口,60.5,万人，虽然首钢搬迁，但随着高科技产业进驻、房地产业的发展，区域人口不降反升。与,2005,年相比，人口增加了近,15,万人,区域人口增长迅速，以中青年、消费能力较强的消费群体为主，为本项目提供充足客源,数据来源：统计年鉴,随着经济水平和收入的不断提高，区域城镇居民消费能力不断增强。,2008,年城镇居民人均消费性支出占可支配收入的,64.6%,；,2009,年城镇居民人均消费性支出占可支配收入的,66.4%,；,09,年比,08,年高,1.8%,。,消费性支出的增加可见区域居民消费潜力释放较足，消费观念开放，对新兴事物接受快,2006-2009,年石景山区城镇居民收支情况（元）,2009,年石景山区城镇居民人均消费性支出构成,(%),八大类消费中食品、衣着、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务增幅均超过,10%,以上,在食品类支出中饮食服务占,28%,，居首位，比,2008,年占比高出,4%,，,区域居民在外就餐比例越来越高，餐饮市场较好,数据来源：统计年鉴,1.7,城填居民收支情况分析,综述：,从以上分析数据可以看出，石景山区总体经济稳定且发展良好，首钢搬迁对本区域影响较小，良好的宏观环境可以让本项目更稳定的发展,第二部分,宏观环境分析,1,项目宗地分析,2,石景山整体商业发展趋势,3,主力商圈商业市场分析,4,专题调研分析,5,项目总体定位,7,借鉴案例分析,6,物业管理体系建议,9,万达租金调查,8,租赁标准测算,11,概念规划方案,10,2.1,项目地理位置,2.2,立地条件解析,2.3,代表物业分析,2.4,项目,SOWT,分析,项目宗地分析,2,2.1,项目地理位置,项目位置,：,项目位于西五环外，石景山区西长安街北侧,项目四至,:,东至京燕饭店,南至长安街西延长线,西至太阳岛宾馆,北至八角南里住宅小区,用地规划要求,占地面积,13653.5,平方米,建筑面积,77169.78,平方米,建筑控制高度,79.9,米,容积率,3.44,紧邻长安街，形象展示面强,2.2,立地条件解析,外部交通分析,古,城,南,里,石景山路 石景山路,体育场南路,体,育,场,东,街,八角南路,八角路,古城南路,古,城,东,街,古城公园,石景山,雕塑公园,八角南里,小区,石景山游乐园,八,角,东,街,五,环,路,本项目,京燕饭店,太阳岛,宾馆前楼,太阳岛,宾馆后楼,星座商厦,长安家园,信安大厦,古城南里,八,角,西,街,体,育,场,西,街,中铁,二十二局,八角中里,小区,八角北里小区,石景山,体育场,八角南路,社区,古城路社区,八角路社区,古城东街,古城路,社区,八角南里,项目周边东西走向道路有西长安街（石景山路）、八角南路；南北走向道路有八角西街、八角东街等多条街道,东边,可以直接沿长安街驶入,西边,可能稍微不便利，因项目所处位置不能调头，需从至五环辅路位置调头驶入，或从八角西街驶入太阳岛宾馆两栋楼之间的道路到项目,南边,可由八角西街经太阳岛宾馆两栋楼之间的道路驶入,北边,可由八角西街经太阳岛宾馆两栋楼之间的道路驶入；或由八角东街经京燕饭店停车场再由长安街驶入项目,总体来看，东边驱车前往项目的客群便利，但另三个方向有一定的阻碍，且道路指示不明显，是否考虑增加指示牌引导客群,指北标 地铁站 车流 地铁线,2.2,立地条件解析,公共交通分析,古,城,南,里,石景山路 石景山路,体育场南路,体,育,场,东,街,八角南路,八角路,古城南路,古,城,东,街,古城公园,石景山,雕塑公园,八角南里,小区,石景山游乐园,八,角,东,街,五,环,路,本项目,京燕饭店,太阳岛,宾馆前楼,太阳岛,宾馆后楼,星座商厦,长安家园,信安大厦,古城南里,八,角,西,街,体,育,场,西,街,中铁,二十二局,八角中里,小区,八角北里小区,石景山,体育场,八角南路,社区,古城路社区,八角路社区,古城东街,古城路,社区,八角南里,项目紧邻公交车站，共有,10,多条公交车经过；且距离一号线地铁较近，公共交通非常便利；能通达石景山、丰台、门头沟等区,公共交通类型、站点,地铁,一号线,古城站（距项目约,800,米）,八角游乐园站（距项目约,1000,米）,京燕饭店,公交站,325,、,337,、,472,、,527,、,597,、,598,、,663,、,941,、,959,八角站,327,、,354,、,337,、,385,、,399,、,527,、,941,、,958,、,959,、,八角西街,站,325,、,399,、,472,、,527,、,598,、,663,公交车途径范围,(,以京燕饭店站为主,),起点,终点,325,衙门口,高井路口南,337,石景山,长椿街路口乐,354,石景山,富丰桥西,385,老古城,大灰厂西站,399,石景山科技园,(,内,),石景山科技园,(,外,),472,鲁谷公交场站,金安桥北,527,老山公交场站,模式口东里,597,鲁谷公交场站,黑石头村,598,八大处,西道口,663,小马厂,苹果园南,941,德露苑,北京西站南广场,959,世界公园,石厂村,指北标 地铁站 公交车站 人流 地铁线,2.3,代表物业分析,项目周边分布大量的酒店、住宅、写字楼、企事业单位等,项目周边企事业单位基本为国企或政府机关，这些人收入稳定且福利待遇优越，可以为本项目可能的中高端商业提供消费,项目周边有较多的酒店、写字楼，能带来一定商务、旅游人群,项目距万达广场较近，可在一定程度上与之协同发展,项目,餐饮,酒店,东来顺,小肥羊,船工号子,八角北里,八角南里,石景山游乐园,京燕饭店,太阳岛宾馆,住宅,配套,石景山体育馆,海润假期酒店,雕塑公园,古城公园,长安家园,古城南里,万达广场,商业,中铁二十二局,首钢机运,巴布科克威尔科克斯有限公司,信安大厦,企事业单位,写字楼,石景山区政府,万商大厦,2.4,SWOT,分析,优 势,劣 势,机会,威胁及风险,项目位于石景山区西长安街，外部交通便利；紧邻公交车站及临近八角、古城地铁站，可达性极强,项目自身拥有写字楼，且与周边太阳岛宾馆、京燕饭店自成一体，形成石景山区规模屈指可数的都市综合体,作为区政府扶持的重点项目，享受一定政策便利,项目东西展示面充分，外立面装修效果好,项目有广场设施，能聚集人气，还可提供商场活动区域,本项目对西部驱车前往的消费者，因道路调头不便，造成一定影响,项目对本区域消费人群有较好的聚客能力，但由于北京地理位置差异和人文消费习惯，对东部的消费人群吸引力较差，消费人群有限,CRD,规划的出现，第三产业是石景山区未来发展的主要方向,随着石景山区的经济发展及未来规划，现有商业以区域大众消费为主流，商务消费弱。项目于此时出现，可谓顺时,万达广场的出现在一定程度上,带动区域消费及聚客能力，阻止消费者外流，同时也带动了众多知名大型商业品牌占据西部商业市场的决心，对本项目招商有利,虽然周边商业较多，但通过对石景山区未来发展的前瞻，市场还远没有达到饱和,项目距离石景山万达广场较近，必将对项目未来经营构成一定的威胁,项目商业体量和规模有限，随着石景山,CRD,新城的打造，未来存在潜在竞争者,第三部分,宏观环境分析,1,项目宗地分析,2,石景山整体商业发展趋势,3,主力商圈商业市场分析,4,专题调研分析,5,项目总体定位,7,借鉴案例分析,6,物业管理体系建议,9,万达租金调查,8,租赁标准测算,11,概念规划方案,10,3.1,区域商业整体发展,3.2,居民消费习惯分析,3.3,区域商业未来发展方向,石景山整体商业发展趋势,3,3.1,区域商业整体发展,早期商业发展,中期商业发展,近期商业发展,石景山区自古以来就是以重工业为主导的区域，相比东城、西城来说没有历史文脉，相比朝阳、海淀来说产业结构调整较晚，以至商业发展相对缓慢。直到上个世纪,90,年代，星座商厦的开业，是石景山区规模商业发展的萌芽,在星座商厦开业随后的几年里，石景山区的商业发展一度停滞，直到,1998,年华联商厦的开业才进一步带动了区域的商业发展，之后沃尔玛山姆会员店的进驻，为本区域商业注入了新鲜的血液，加速区域商业发展,CRD,规划的出台，产业结构的调整，促使区域商业发展迈出极大一步。,2008,年万达广场的出现是对石景山区商业格局的重塑，使京西另一个商业重心的格局开始彰显。,2009,年当代商城的开业又一次促进区域商业升级换代,综述：,石景山区的商业从无到有，从起步就跨到了现代。可以说,CRD,的规划极大的带动区域商业迅速发展，为此区域内的新增商业要有一定品质、品位、时尚化的理念，才能具备更长久、更旺盛的生命力,总体商业发展历程,项目名称,星座商厦,华联商厦,山姆会员店,万达广场,当代商城,开业时间,1993,年,1998,年,4,月,2003,年,6,月,2008,年,12,月,2009,年,9,月,地理位置,西长安街古城地铁旁,西长安街万商大厦,石景山路,29,号,西长安街与鲁谷大街交叉口,阜石路与杨庄东路交汇处,规模,（平米）,14000,24000,20000,28,万（商业,10,万）,43000,物业类型,传统百货,综合超市,+,传统百货,仓储式超市,城市综合体,区域型综合百货,目标客群,附近中老年居民,附近中低居民,附近居民、公司,中青年、中高收入阶层,中高收入阶层,主要大型商业概况,石景山区主要大型商业分为两种情况：一是,1990-2000,年之间开业的星座商厦、华联商厦；另外是,2000-2010,年之间开业的山姆会员店、当代商城、万达广场,两个时间段开业的商业有着本质的不同，上个世纪,90,年代是百货大力发展的时代，新增商业多是传统百货业态，规模较小；目前这些商业在规模、环境、硬件设施、动线组织、品牌组合、档次上已较过时，不适应当今中高端消费者对消费场所的综合要求；进入新世纪之后新增商业规模增大，倾向于多元化发展，功能设施齐全，消费群体素质也有一定提升,3.1,区域商业整体发展,数据来源：实地调研,1993,2,1,3,4,5,1998,2002,2008,2009,随着时间的推移，石景山区新增商业在硬件设施、商场环境、业态组合、品牌档次上均不断提升，由此说明区域经济增长，消费人群实力上扬等综合因素对商业的发展也提出了一定要求，有一定品质、时尚度的新型商业更受消费者追捧,近期新增商业不断升级换代，未来商业更需要拥有现代化特点,消费习惯的改变对商业发展也起到一定作用，接下来分析区域内居民消费特征情况,3.1,区域商业整体发展,星座商厦,华联商厦,山姆会员店,万达广场,当代商城,？,3.2,居民消费习惯分析,数据来源：统计年鉴与抽样调查,石景山消费群体整体情况特征,本地人口为主，比例超过六成,女性居多，占,54,中青年为主要消费人群，,26-45,岁之间达,63.5%,文化程度处于中高等水平，大专,及以上学,历占七成,企事业单位、私企员工为主，占六成以上,3.2,居民消费习惯分析,数据来源：统计年鉴与抽样调查,石景山消费群体人均月收入与支出情况特征,人均月收入集中在,2500,5500,元之间，比重达五成,人均月支出集中在,1501,3500,元之间，比重超过六成；,3501-5500,元也达到相当的比重,占,12.2%,人均月支出占到收入的,60%-70%,之间,3.2,居民消费习惯分析,数据来源：统计年鉴与抽样调查,石景山消费群体购物出行情况特征,购物出行交通工具，私家车占比达,43.4%,，其次公共交通占比达,36.1%,。本项目需要充分考虑机动车停车系统、公共交通设施等建设，利于引导人流、方便消费者购物,消费者到达消费场所花费时间在,15-30,分钟，占四成以上，本项目着重满足项目主力商圈的居民消费外，还应广泛辐射外围消费者,石景山消费群体购物时间和消费频率情况特征,选择周末时间进行购物的消费群体占到,47.8%,，节假日占到,36.2%,；商场的营业高峰期与平常期有一定差异,超过七成消费者每星期消费一次,3.2,居民消费习惯分析,数据来源：统计年鉴与抽样调查,3.2,居民消费习惯分析,收入增长是决定消费能力的根本因素，区域居民收入不断提升，消费能力进一步加大,不同收入群体的消费能力受收入水平的制约相当明显。尤其是最低,20%,消费组和较低,20%,消费组群体，平均消费倾向均接近于,0.8,，表明低收入群体的收支几乎相抵，在缺乏新的收入来源的情况下，难以形成有效的消费能力。,而较高,20%,和最高,20%,收入群体（约有,25,万人）的平均消费倾向稳中有降，说明这部分人群可进一步挖掘的消费空间逐步扩大，可释放的消费能力有所增强,综述：,收入多少是消费能力的基础，是决定消费能力的根本因素。由此可知，较高收入群体可挖掘得消费空间较大，本项目应紧贴这部分人群，才能拉动并维持项目的可持续增长,数据来源：统计年鉴与抽样调查,3.3,区域商业未来发展方向,在石景山区产业结构调整的大变革下，第二产业退出历史舞台，第三产业逐渐兴起，区域将从传统工业区向现代商业服务区转移，商业发展加快,万达广场的出现带动区域商业升级，但已有商业模式固定，升级改造有限，急需新兴商业出现,近年来新增商业在硬件设施、商场环境、业态组合、品牌档次上均不断提升，对未来入市商业起到一定影响，需具备一定高度,现代化、中高端的,有一定品质的商业,区域居民消费能力不断增强，消费观念较开放，接受新兴事物快，较高收入群体可挖掘的消费空间较大,1,2,3,4,第四部分,宏观环境分析,1,项目宗地分析,2,石景山整体商业发展趋势,3,主力商圈商业市场分析,4,专题调研分析,5,项目总体定位,7,借鉴案例分析,6,物业管理体系建议,9,万达租金调查,8,租赁标准测算,11,概念规划方案,10,4.1,商圈划分,4.2,百货类分析,4,3,购物中心类分析,4.4,商业街类分析,4.5,超市类分析,4.6,专业市场分析,4.7,餐饮市场分析,4.8,未来新增商业,4.9,小 结,主力商圈商业市场分析,4,4.1,商圈划分,北京现有零售商圈,纵观北京现有零售商圈发现石景山区还未形成商圈，且与公主坟商圈之间存在一个断层，出现消费断流,正在形成的零售商圈,均依托少数新开业的综合型商业项目，带动整个商圈商业氛围的逐渐形成及发展，将逐渐形成周边消费人群的就近习惯性消费,区域型商圈未来发展潜力较大且多靠项目自身带动商圈发展，本项目出现可谓顺时，利用自身带动及联系万达广场促进石景山区形成新兴商圈,本,案,图来源：商业网,4.1,商圈划分,项目主力商圈定义,结合市内现有商圈分布和项目位置、规模之后，对项目的主力商圈划分如下,四至范围：东至鲁谷大街,西至北辛安路、古城南大街,南至莲石东路,北至阜石路,在辐射主力商圈为主导的条件下，还可对主力商圈外围区域进行辐射，如八大处、门头沟、鲁谷等地区,接下来首先对项目主力商圈内现有百货业态商业进行分析,项目,外围辐射区域,外围辐射区域,外围辐射区域,外围辐射区域,1,2,3,4,5,1,华联商厦,2,万达广场,3,当代商城,4,山姆会员店,5,永辉超市,4.2,百货类分析,当代商城,鼎城店,星座商厦,华联商厦,项目,开业时间、体量、投资商、市场定位分析,项目名称,开业时间,规模（）,投资商,市场定位,星座商厦,1993,年,15000,星座商厦股份有限公司,中端（传统百货）,北京华联石景山店,1998.4,25000,华联集团,中端（超市,+,传统百货）,当代商城鼎城店,2009.10,43000,当代商城,中高端（区域型综合百货）,数据来源：实地调研,4.2,百货类分析,多数百货商场开业时间较早，经营了十数年之久，使得认可度较高，有一定的消费群体,早期开业的百货在硬件设施方面比较陈旧、内部动线设计不科学；但因万达广场的进入，百货商业也随之进行了一定的升级改造，如华联商厦不仅提升了硬件环境，对商品种类和品位也有一定提升；在已有商业提升的同时，新的中高端百货商场顺势出现，如去年开业的当代商城,早期百货商场以小体量为主，商业供应体量近年来有所突破，属当代商城体量最大,连锁性质占主导位置，现有百货均为连锁店，品牌知名度起到一定聚客效应,中高端百货领导市场主流，由此可以看出区域内还是有部分较高的消费人群，但由于西边商业发展局面的限制，将部分对中高端精品、时尚购物的需求消费被分流至其他成熟商圈,综述：,百货业态随着区域发展，在档次、环境上均有一定程度提升，这也说明随着总体经济的增长消费者的实力,同样也保持良好的发展态势，,是以本项目必须以前瞻性的规划和消费趋势预计为起点，才能既撬动市场又保持持续经营的潜力,4.2,百货类分析,层数、业态组合、功能定位分析,项目名称,楼层,业态分布,功能,客群定位,星座商厦,B1,康康快餐城,购物、快餐,中老年、中端收入阶层,F1,珠宝钟表、化妆品、箱包、食品,F2,男装、运动休闲,F3,女装、鞋、内衣,F4,床品、睡衣、儿童用品、厨具、体育用品器材、针织羊绒、泳衣、童装,华联商厦,B1-B2,超市,购物、快餐,中低端收入阶层,F1,珠宝首饰、化妆品、女鞋、女包、钟表眼镜、屈臣氏、吉野家,F2,男正装,/,商务休闲装、男鞋、男士用品、运动休闲,F3,少女装、休闲装、女包、女士饰品,F4,内衣、淑女装、针织内衣、中老年装,F5,床上用品、家居饰品、办公用品、儿童天地、图书,当代商城,B1,风尚生活馆,-,精品超市、美食广场,购物、快餐,中高收入阶层,中年客群为主,F1,时尚名品馆,-,珠宝钟表、化妆品、女鞋女包、眼镜,F2,丽人服饰馆,-,女士服装、妇女用品、女服饰,F3,休闲童用馆,-,休闲女装、针织羊绒、儿童用品,F4,绅士服饰馆,-,男士服装 男服饰、男鞋男包,F5,运动家居馆,-,体育用品、家居用品、家电通讯,区域内百货业态同质化较为严重，业态功能较为单一，均以满足购物为主，辅以部分快餐,其中各百货业态客群定位略有差异，主要是依据年龄定位客群,综述：,大型百货店目前仍是聚集人流最多的商业业态，仍是商家和品牌竞争消费者的主战场，但是随着消费需求的升级和其他经营业态竞争的加剧,百货业也应做出相应调整，避免同质化加剧竞争,数据来源：实地调研,4.2,百货类分析,代表品牌、业态占比分析,商场名称,业态占比,品牌,星座商厦,服装服饰：,95%,其他：,4%,餐饮：,1%,药店：,嘉事堂,餐饮：,康康快餐城,化妆品：,欧泊莱、玉兰油、美宝莲、雅芳、,Kose,、洛华侬、珀莱雅、曼秀雷敦、汇美舍,珠宝钟表：,明牌、艺兴珠宝、依波表、瑞士罗马表 罗西尼,皮具：,花花公子、皮尔卡丹、金利来、圣大保罗、七匹狼,运动休闲：,NIKE,、,PUMA,、卡帕、,361,、,Adidas,、乔丹、特步、匹克,男装：,稻草人、袋鼠、韩城金狐狸、梦特娇、七彩马、老爷车,女装：,慧之芳、莎尔依、,ZONGYANG,、融蓬、佳木秀、吉百依、维安蒂、齐丹皮衣、尚丽皮衣,皮鞋：,森达、宝琪贝妮、花花公子、金利来、卡蒂乐、悦丽娜,床上用品：,启华、梦飞、美罗、恒源祥、金和、赛雅,内衣：,俞兆林、暖倍儿、纤丝鸟、美亚天奴、小护士,羊绒羊毛：,金利来、花花公子、人头鸟、正亚、珍贝、扬帆、巨诺,儿童用品：,贝贝、韦氏、好孩子、,Angle sky,、青蛙皇子、骆驼、芭比娃娃,北京华联石景山店,服装服饰：,85%,超市：,10%,其他：,3%,餐饮：,2%,化妆品：,AUPRES,、,LOREAL,、,OLAY,、美宝莲、,ZA,、可贝尔、本草堂,珠宝首饰：,嘉艺珠宝、星港珠宝、银河、香港亿福、金尔曼、紫云,女鞋：,奥卡索、富贵鸟、森达、天美意、百丽、她他、千百莉,儿童用品：,水孩儿、派克兰帝 、嘀嗒嘀、婴方喜、幸运鼠,时尚女装：,ao2,、,VeroModa,、,ONLY,、,Bear Two,、,Mecity,、,Lily,、佐丹奴、时代儿、,bossini,、雪儿特卖、艾格特惠店,女士正装：,奇丽尔、杰奥、妖凡、银河梦、格蕾格尔、嘉日隆、人和,运动休闲：,匡威、李宁、安踏、耐克、阿迪达斯、特步、匹克,男装：,罗蒙、九牧王、雅戈尔、顺美、金利宝、海螺、鳄鱼恤、,JackJones,男鞋男包：,骆驼、花花公子、卡迪乐鳄鱼、圣大保罗、苹果,数据来源：实地调研,4.2,百货类分析,代表品牌、业态占比分析,商场名称,业态占比,品牌,当代商城鼎城店,服装服饰：,80%,超市：,8%,其他：,7%,餐饮：,5%,餐饮：,吉野家、面爱面、锅色天香、正一味、鼎盛豆捞工坊,化妆品：,资生堂、伊丽莎白雅顿、,KOSE,、,BORGHESE,、,AUPRES,、,LOREAL,、,OLAY,珠宝钟表：,周大福、谢瑞麟、戴梦得、瑞恩钻饰、恒昌珠宝、周大生、,TISSOT,、,RADO,、,LONGINES,女鞋女包：,百丽、思加图、接吻猫、,ECCO,、,Skap,、,Samsonite,女士服装：,马丝菲尔、依瑶、声雨竹、诗篇、,JESSIE,、,LANDI,内衣：,爱慕、欧迪芬、安莉芳、曼诗婷、,SCHIESSER,休闲女装：,ESPRIT,、,VERO MODA,、,ONLY,、哥弟、暇步士、积高,针织羊绒：,鄂尔多斯、珍贝、恒源祥、雪莲、米皇、兆君,儿童用品：,Adidas,、,ELLE,、常春藤、,LEGO,、,Barbie,男士服装：,VICUTU,、,Wolsey,、,JEEP,、雅戈尔、,BOSS,SUNWEN,、,LOZIO,、皮尔卡丹、圣,安捷罗,男鞋男包：,策乐、沙驰、卓凡尼,华伦天奴、圣大保罗、凯撒、卡蒂乐、萍果,运动休闲：,耐克、,Adidas,、,KAPPA,、,PUMA,、,new balance,、美津浓,家居床品：,多样屋、菲仕乐、,ESPRIT,、富安娜、恐龙纺织、梦洁,服装服饰为主导业态，早期开业的星座商厦服装服饰占比达到,95%,，但随着百货商场开业时间的推移，这一业态比例逐渐减少，相关业态比例增加。如餐饮业态占比不断增加，从星座商厦的,1%,到当代商城的,5%,。反应当今消费者在满足购物的同时，,也需相应休闲、享受,品牌档次方面以当代商城较高，但区域内百货品牌服装方面过多以中老年人群为主，缺少时尚、流行类品牌，对中青年消费群体吸引力不大,综述：,消费观念的转变促使百货适应增加一些相关辅助业态，可很好的促进消费，同时从现有服装品牌看，中老年人群服装品牌占据绝大份额，时尚、流行类缺少，不足以满足相当有经济实力的中青年消费群体对时尚流行的追捧，本项目此时出现，应对此予以重视,数据来源：实地调研,综述,特征,说明,大型商业集中分布于,城市主干道,各商场均不聚集，坐落于城市主干道，交通便利，各自有一定的辐射力,通过品牌差异,定性商业档次,各百货商场之间同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来分化消费群体，也有同质产品竞争,精品时尚品牌偏少,流失主流消费者,品牌、货品偏大龄化，对中青年消费群体缺少吸引力，降低购买欲望,经营模式传统,经营稳定,各商场在传统的经营模式下保持稳定收入，但新的大型综合商业的出现都将使收入情况随之变局,功能定位单一,平面布局混乱,以零售为主，相关辅助业态较少。较早开业项目平面布局不合理，人流动线不清晰，降低消费者购买欲望,4.2,百货类分析,4.3,购物中心类分析,万达广场,项目,百货,五星级酒店,5A,写字楼,5A,写字楼,5A,写字楼,5A,写字楼,公寓,公寓,商业街,西长安街,项目名称,开业时间,体量,（）,市场定位,商业部分主要构成,商业档次,客群定位,万达广场,2008.12.20,28,万,（商业,10,万）,城市综合体,（商业定位为购物中心,2.9,万百货,0.8,万影城,2,万步行商业街,2,万地下超市,0.5,万,KTV,中高端,西部区域中高端,消费群体,万达广场的出现可以说是石景山区域商业发展的必然产物，作为目前最大的城市综合体，以一站式消费模式出现就遭受到区域内群体高度的关注，对区域内的消费习惯进行了一次重新洗礼，引导消费者的消费习惯逐渐升级改变,万达广场的出现，填补了石景山商业的众多空白，第一个室内商业步行街、第一座高档综合性影城、第一个量贩式歌厅、第一座大型室内电子游艺场等，让石景山乃至周边区域的消费者从此结束了,“,进城购物娱乐,”,的历史，其聚客效应较强,数据来源：实地调研,4.3,购物中心类分析,项目名称,业态占比,楼层,业态及主力店,主要品牌,万达广场,（商业部分）,服装服饰,:42%,餐饮娱乐：,31%,超市大卖场：,21%,电器：,4%,其他：,2%,B1,超市及联营区,超市：,家乐福,联营区：,达芙妮、卡玛、麦考林、真功夫,F1,万千百货、商业街、运动一百、大玩家,餐饮：,必胜客、麦当劳、肯德基、吉野家、永和豆浆,女士服装：,VERO MODA,、,ONLY,、哥弟、,VEEKO,、,WANKO,个人护理：,屈臣氏,F2,万千百货、国美电器、大歌星量贩,KTV,男士服装：,SELECTED,、,JACK&JONE,运动休闲：,PUMA,、,NIKE,、,KAPPA,、,CROCS,时尚饰品：,热风、流行美,其他：,德根美发,F3,万千百货、红黄蓝亲子园、万达国际电影城、儿童主题公园,餐饮：,麻辣诱惑、润禧麻辣香锅、巴贝拉、权金城、,禾绿回转寿司、呷哺呷哺、和合谷、锅色天香,家乐福超市,运动,100,国美电器,步行商业街,万千百货,万达国际影城,主题餐厅,大歌星,KTV,神采飞扬电玩城,红黄蓝亲子园,数据来源：实地调研,4.3,购物中心类分析,项目名称,经营模式,租赁标准,万达广场,统一经营,商业街租金：一层,8,元,/,天,/,（套内建面）,二层,6,元,/,天,/,（套内建面）,三层,4,元,/,天,/,（套内建面）,百货采取扣点形式：,15-20%,客群、经营模式、辐射范围分析,采用统一经营管理的方式，以保证经营前景、物业升值，与商户达到长期共赢局面。只有如此，才能保证商业地产项目以良好的整体形象出现，保证经营的专业性、稳固性，避免无序状况的出现，得到消费者的认同，满足消费群体需求,租赁方式：采取扣点,+,租金形式，其商业街租金达,4-8,元,/,天,/,（套内建面），百货扣点,15-20%,万达广场的商业地产形式发展较为成熟，已有一批战略合作品牌，租赁标准相对较为合理,前期招商优惠政策：预缴半年租金，经营一年，享受半年免租期；之后根据实际经营情况，可对月租金打,9,折,数据来源：实地调研,4.3,购物中心类分析,万达广场的出现在一定程度上满足及引导区域消费群体的消费需求,万达广场设计品牌众多，但由于缺少鲜明主题定位，导致整个购物广场缺乏一定个性，很难吸引区域外的消费人群前往，以满足区域内家庭群体购物、休闲娱乐为主,业态齐全，但购物方面品质、时尚度相当不足，不能满足都市白领的需求,综述：,项目从规模上来说与万达不可比拟，不足以与万达抗衡，但可以找到万达广场的空白点，与其差异化经营。万达广场满足家庭型消费群体的生活、娱乐需求，对商务、都市白领等群体的满足相对不足，本项目可以着重于此，引领石景山新一轮消费热潮,综述,4.4,商业街类分析,项目名称,位置,开业时间,街长（米）,体量,(,）,市场定位,北京台湾街,国际雕塑公园西南侧,2010.5.7,500,4.3,万,宝岛风情文化特色商业街,北京台湾街,项目,北京台湾街呈形，建筑设计采用新中式古典风格，整体建筑由,12,幢楼体组成,该街临国际雕塑公园，融合雕塑公园园林布局，打造园林化商业街景，是北京长安街沿线唯一具有公园,特色商业概念的文化商业项目,数据来源：实地调研,4.4,商业街类分析,项目名称,租金状况,（元,/,建筑面积,/,天）,功能定位,业态分布,主要品牌,北京台湾街,5.9-8.9,餐饮为主、辅以少量购物,A,区：动感台湾街区，主营快速消费品；,B,区：韵味台湾街区，主营台式正餐和特,色小吃、服饰等店铺；,C,区：人文台湾街区，主营休闲、文化、,娱乐、购物,餐饮：,上岛咖啡、干锅传奇、呷哺呷哺、比格、六十一度火锅、一和樘,美容,SPA,：,靓靓伊人,蛋糕店：,金凤成祥,旗舰店：,卡酷全卡通,电玩城：,目前该街业态以餐饮为主，有中式正餐、西式快餐、特色小吃等，并辅以少量购物,位于北京台湾街,B,区地下的宝岛夜市（小吃城）多为台湾本土特色小吃，当从这一点看有一定的台湾本土特色，但从另外入驻的商家来看，台湾主题特色并不明显，无论是品牌组合、外部装修以及整体形象与其打造的主题有一定差距，并不能达到吸引更多客流的目的，从目前来看仅以满足周边居民为主,综述：,以特定主题定位的商业拥有一定特色及吸引力，但仍需在前期规划设计、业态组合以及后期招商等等方面密切联系，使特定的主题商业得之实现。否之，空有主题，但未落到实处，不能实现项目利益价值最大化。本项目在确定项目定位之后，在后期招商、整体形象上也需跟定位紧密贴合,数据来源：实地调研,4.5,超市类分析,代表超市分布,项目,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,大量超市分布于项目周边，供应较多,1,物美（古城店）,2,物美（八角店）,3,山姆会员店,4,超市发（玉泉路店）,5,华普超市（鲁谷店）,6,永辉超市（鲁谷店）,7,美廉美超市（鲁谷店）,8,家乐福（石景山万达广场店）,9,华联超市（石景山店）,10,京客隆（古城南路店）,4.5,超市类分析,代表超市项目名称,地点,规模（）,市场定位,营业时间,班车情况,物美（古城店）,石景山区古城大街,39,号,6000,综合超市,09:00,21:00,无,物美（八角店）,石景山区八角北里,22,号,2400,综合超市,08:30-21:00,无,山姆会员店,阜石路,158,号,20000,仓储式超市,8:00-22:00,无,超市发（玉泉路店）,玉泉路地铁南侧,5700,综合超市,8:00-21:00,无,华普超市（鲁谷店）,石景山区鲁谷东街,8,号,7000,综合超市,夏季：,8:00-22:00,冬季：,8:30-21:00,无,永辉超市（鲁谷店）,石景山区鲁谷路东侧,20000,大卖场,8:00-22:00,无,美廉美超市（鲁谷店）,石景山区依翠园新岚大厦,2100,综合超市,春冬：,8,：,30-21,：,00,夏秋：,8,：,30-21,：,30,免费电瓶,便民车,家乐福,（石景山万达广场店）,石景山区万达广场,B1,层,20000,大卖场,08:30,22:00,无,华联超市（华联商厦石景山店）,石景山路,22,号万商大厦,7000,综合超市,08:30-21:00,周日,周四,08:30-21:30,周五,周六,无,京客隆（古城南路店）,石景山区古城东街,800,社区超市,8,：,00,21,：,00,无,项目主力商圈内超市分布较多，规模已近,10,万平米，竞争激烈,超市类型丰富，大到仓储式、小到社区型，足以满足区域内消费群体的日常基本消费,以上所列代表超市除美廉美有电瓶类便民车外均无班车，由此可见，均只针对区域内周边消费群体,综述：项目主力商圈内超市发展迅速，供应量较大，均针对周边居民的日常基本消费，对予以提升的精品超市还未涉足，这为本项目可寻找的现有市场空白点,数据来源：实地调研,4.6,专业市场类分析,代表专业市场分布,2,1,3,4,项目,1,东方家园,(,八角店）,2,大中电器（鲁谷东街店）,3,苏宁电器（石景山店）,4,京西电子城,4.6,专业市场分析,代表专业市场项目名称,位置,类型,开业时间,体量（）,市场定位,东方家园,石景山阜石路,168,号,家居建材综合卖场,2003.5,31000,“,仓储式,”,家居建材超市,大中电器（鲁谷东街店）,石景山区玉泉路,51,号,家电专卖,2008.2,5000,家电专卖店,苏宁电器,(,石景山店）,石景山区银河大街,3,号,家电专卖,2003.6,3000,家电专卖店,京西电子城,石景山区银河大街,2,号,电子配件及维修市场,2000.4,7000,电子配件市场,东方家园作为仓储式家居建材类市场，一出现就提升了石景山区家居建材市场的发展水平，影,响力及辐射范围较广,家电专卖以知名连锁店占据各个交通聚集点，覆盖面广,京西电子城与中关村的电子商城相比有一定差距，目前以满足区域内消费者购买电子配件及维修方面，经营状况良好,综述：,项目主力商圈内专业市场涵盖各个方面，覆盖面广；开业时间较早，有一定辐射力。项目在定位过程中应该对此点加以重视，不宜陷入无谓的竞争,数据来源：实地调研,太阳岛宾馆,京燕饭店,铂尔曼饭店,4,眉州东坡酒楼（石景山店）,5,大东北（石景山店）,6,仙鹤楼酒店（鲁谷店）,7,东来顺（石景山店）,船工号子（八角店）,田老师,4.7,餐饮市场分析,代表餐饮分布,大量餐饮分布在项目周边,5,8,7,6,4,项目,9,中端,低端,高端,1,2,3,4.7,餐饮市场分析,名称,类型,位置,营业时间,人均消费（元）,必胜客,西式快餐,石景山万达广场商业街,F1-F2,09:00,21:00,65,真锅咖啡,40,麦当劳,24,小时,20,肯德基,20,味千拉面,中式快餐,09:00-21:00,30,永和豆浆,20,吉野家,日式快餐,石景山万达广场商业街,F1,20,呷哺呷哺,中式快餐,石景山万达广场商业街,F3,25,和合谷,20,百奇串串烧,15,面香居,18,摸错门,30,禾绿回转寿司,日式快餐,55,快乐柠檬,水吧,10,麻辣诱惑,中式正餐,80,润禧麻辣香锅,50,数据来源：实地调研,石景山万达广场餐饮品牌,4.7,餐饮市场分析,名称,位置,类型,营业时间,人均消费（元）,权金城,石景山万达广场商业街,F3,韩式正餐,09:00-21:00,70,石啖园,70,多多米,韩式简餐,20,汉拿山,石景山万达广场,F4,（国美电器上）,韩式正餐,10:00-22:30,70,海底捞,中式正餐,10:00-22:30,80,真功夫,石景山万达广场,B1,（家乐福超市联营区）,中式快餐,09:00-21:00,20,半亩园,香源麻辣烫,永和大王,争鲜回转寿司,28/38,数据来源：实地调研,石景山万达广场餐饮品牌,万达广场餐饮较多，绝大部分位于商业街内，以快餐为主,万达广场的出现在一定程度上对区域家庭消费者的中低档餐饮需求起到一定满足,4.7,餐饮市场分析,档次,名称,位置,类型,规模（）,营业时间,人均消费（元）,高端,太阳岛宾馆,石景山路,33,号,宫府菜、川、粤菜,中餐,11:00-13:30,晚餐,17:,0,0-20:30,200,京燕饭店,石景山路,29,号,粤菜为主，湘菜为辅,1000,中餐,11:00-14:00,晚餐,17:,0,0-21:00,200,铂尔曼饭店（老上海中餐厅）,石景山路乙,18,号,港式上海菜,1500,午餐,11:00,14:30,晚餐,17:00,21:30,200,中端,眉州东坡酒楼,(,石景山店,),石景山路,22,号,川菜,6000,06:00-02:00,85,大东北,(,石景山店,),八角西街,38,号,粤菜、东北菜、海鲜,6800,10,：,00-22,：,00,100,仙鹤楼酒店,(,鲁谷店,),鲁谷路,136,号,官府菜、烤鸭、家常菜,6600,11,：,30,21,：,30,60,东来顺（石景山店）,八角西街（太阳岛对面,),火锅,1500,11,：,30,21,：,30,50,船工号子（八角店）,八角西街（雕塑公园对面）,川菜,1500,09:30-03:00,50,低端,田老师红烧肉八角南路店,八角南路,31-1,号,快餐,100,24,小时,10,项目周边大量的餐饮分布，但大多以中低端家常餐饮为主，极,少量的高端餐饮分布在星级酒店内,消费能力的不断提升，外出就餐的比率也在迅速增大，较高收入消费者对餐饮需求较大,由于产业转型，大批商务办公人群涌入以及中高端人群的居住，中高端商务餐饮市场潜在需求比较旺盛,综述：项目主力商圈潜在的商务餐饮需求比较旺盛，项目可以以此作为市场利器，着力打造适合市场需求的餐饮业态，作为项目卖点，辅助项目取得成功,数据来源：实地调研,4.8,未来新增商业,名称,位置,街长,规模（）,预计开业时间,租金标准,石景山风情酒吧街,石景山游乐园西门至北门外沿线,300,米,2,万,2011,年春节,5-6,元,/,天,/,平米,数据来源：实地调研,规划与实际存在不同：,开发商早期与政府申请开发项目时是以依托游乐园打造酒吧街，但在实际招商中以餐,饮业态为主，与当初和政府承诺不同，造成现在办照不便,开业时间一再延期：,早期承诺,2010,年,8,月,15,日开业，因总体工程未完工，延至,10,月,15,日开业，但政府对其外,立面装修不满意，令其重新装修，目前承诺,2011,年春节开业,目前试营业商家以餐饮为主,4.9,小结,区域商业市场现状,区域商业种类较丰富，但大部分商业品质、时尚度、档次不足，导致中高端都市白领消费者外流,CRD,的出现促使石景山区第三产业大力发展，商务人群大增。本项目此时出现，应与现有商业差异化，注重购物品质、时尚度及体验，同步国内流行时尚品牌业态，使年轻中产阶级、商务消费群体所接受，使其更能注重品质、享受生活,本项目商业发展发向,本项目的整体定位和业态组合应寻找现有商业空白点，在现有商业基础上予以提升,第五部分,宏观环境分析,1,项目宗地分析,2,石景山整体商业发展趋势,3,主力商圈商业市场分析,4,专题调研分析,5,项目总体定位,7,借鉴案例分析,6,物业管理体系建议,9,万达租金调查,8,租赁标准测算,11,概念规划方案,10,5.1,门头沟调研分析,5.2,大宗客户消费分析,专题调研分析,5,专题一 门头沟调研分析,5.1,门头沟调研分析,门头沟调研前提,门头沟区位于北京城区正西偏南，,其东部与石景山区、,海淀区,为邻,，南部与房山区、丰台区相连，西部与河北省琢鹿县、涞水县交界，北部与昌平区、河北省怀来县接壤。属太行山余脉，地势险要,“,东望都邑，西走塞上而通大漠,”,，自古为兵家必争之地,从地理位置来说，门头沟区距离本项目较近；从交通方面来说，开车到本项目仅,20,分钟，及大量的公交车来往本项目。故本案在满足主力商圈的消费者外，还可对此区域人群进行辐射。由此本司将对门头沟区的区域经济状况、消费习性、现有商业等情况进行专题分析,5.1,门头沟调研分析,2009,年，门头沟区实现,GDP74.8,亿元，比上年增长,2.2%,常住人口比上一年增加,5000,人，达,28,万人,城镇居民人均可支配收入,23344.9,元，继续保持平稳较快增长势头，其中人均消费支出,15952.5,元，比,2008,年增长,7.2%,从近年居民收入和消费的增速来看，消费水平一直稳步提升。消费结构、消费观念都发生了明显的变化，不同消费群体也表现出不同的消费特征,主要经济指标分析,数据来源：统计年鉴,5.1,门头沟调研分析,不同消费群体变动特征,收入水平的不同导致消费差距也在不断扩大，表现出不同的消费特征，其中以中高收入群体变化最大,综述：门头沟地区中高以上收入群体，消费观念不断转变、升级，消费观念已步入享受型阶段，消费能力较强，追求更有品质、时尚化的东西。本项目可在这一方面做足，力争抓住这一消费群体,20%,高收入：属于富裕型的消费群体，,09,年人均可支配收入,51642.7,元，是,北京市平均水平的,1.9,倍。消费观念上属于先导型，,如穿着朝着品牌化、,时尚化、个性化方向发展，高收入户的消费已步入享受型阶段,高收入的“先导型”,消费群,中等收入的“发展型”,消费群,中高收入的“均衡型”,消费群,20%,较高收入,：,09,年人均可支配收入,25711.2,元，略低于北京市平均水平，从,讲求消费数量向消费质量转变的阶段，已构成最具消费购买能力和消费开始,多样化的群体，,是继高收
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