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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,工程经营方案集团评审报告模版,目录,1、投资决策与经营方案指标比照,2、工程市场定位介绍,3、工程设计方案介绍,4、工程开发方案介绍,5、工程本钱分析,6、工程营销分析,7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B,1、本钱：与投资决策相比，可售面积增加17，同时由于建设标准提高等原因，单位销面本钱增加16，使得总本钱增加；,分析：在销售面积、物业类型变化较大的情况下，剔除价格自然涨幅影响，本钱增加16带来的收益相当明显。而投资决策本钱与实际本钱差异较大，主要是由于产品定位标准的大幅提高。,2、售价：1投资决策售价调整：与投资决策相比，低层开盘时间推迟3个季度，小高层开盘时间推迟2个季度，按价格每年10的自然涨幅考虑，那么小高层的开盘价调整为4850105%488=5581元(07年国庆销售，由销售车位10万/个改为每户赠送一个车位，折合小高层每平米增加488元)、联排的开盘价调整为=7471元(07年5月底)；,2与投资决策相比，联排售价提升很大；小高层售价也有一定提升在原价格上提升17.8%，在5581元价格根底上提升。,1.1 投资决策与经营方案指标比照：,例如,1.2 工程经营方案定位说明,明确经营定位、简要说明,工程经营方案定位,是快速复制已有产品，还是以差异化赢得高价高速销售。,1.3 规划指标与投资决策比较,内容要求,目录,1、投资决策与经营方案指标比照,2、工程市场定位介绍,3、工程设计方案介绍,4、工程开发方案介绍,5、工程本钱分析,6、工程营销分析,7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B,2.1 客户定位与工程决策比较,定位类型,客户属性,现在,项目决策阶段,说明,核心客户,客户身份,可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明,客户地域来源,1、根据项目特性，可以在本表基础上增加客户属性。,2、如果核心客户、重要客户、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。,3、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性；,客户年龄组成,家庭结构组成,客户收入,客户职业组成,购房目的组成,置业次数组成,主要交通工具,重要客户,参照上面核心客户的客户属性，选择重要指标分项说明,游离客户,2.2 产品定位与工程决策阶段比较,可研,现在,规划容积率,1.82,1.82,实际容积率,1.52,1.82,总占地面积,44254,44254,商业配套面积,4500,3200,会所等附属配套面积,500,800,建筑面积,67460,80551,物业类型,联排别墅比例%、小高层11层%、18层比例,联排别墅比例%、小高层11层%、18层比例,车位比,1 :1,1 :0.8,户型面积,别墅户均340,花园洋房户均165,小高层户均200,小高层户均150,例如,2.3 户型定位与工程决策阶段比较,需求户型,面积,户均面积,投资阶段套数比例,投资阶段面积比例,现阶段套数比例,现阶段面积比例,单房与1房,30-50,40,20.00%,9.00%,7.68%,4.34%,2房2厅1卫（2卫）,65-80,70,18.90%,14.89%,29.62%,21.02%,3房2厅1卫（2卫）,89,89,25.40%,25.44%,30.52%,31.10%,3房2厅2卫,110-120,115,23.15%,29.96%,18.30%,21.20%,3房2厅2卫,130-150,140,9.75%,15.36%,9.32%,13.00%,4房2厅2卫,4房2厅2卫,160-180,170,2.80%,5.36%,4.56%,9.34%,合计,1,100.00%,100.00%,100.00%,100.00%,例如,2.4 工程卖点及其本钱,卖点,总成本（万）,单位面积成本,（元/平方米）,现在,项目决策,现在,项目决策,1,东南亚风情园林,3200,2000,400,250,2,3,4,5,6,7,例如,目录,1、投资决策与经营方案指标比照,2、工程市场定位介绍,3、工程设计方案介绍,4、工程开发方案介绍,5、工程本钱分析,6、工程营销分析,7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B,3、工程设计方案介绍,说明：,本文所附仅为参考模版，具体在准备报告内容时可围绕其中每页P的主要思想进行适当展开，以到达清晰表达的目的,为方便介绍人讲解，报告内容的顺序可适当灵活调整,总体规划设计,TH,小高层,投资决策阶段,现在,TH,小高层,增加了叠加别墅，减少了商业面积,例如,介绍总体规划设计思想，并说明规划布局与投资决策阶段的主要变化，包括物业分布、交通组织、分期开发及其他重要指标变更,设计方案技术可行性论证,说明总图规划的技术可行性，如日照、间距、国家标准、地方有关技术规定、规划设计要点等符合性,例如,物业类型分布,投资决策阶段,现在,说明产品分布、产品定位的主要思想和与投资决策阶段的变化，包括住宅、商业、配套等各种物业类型,例如,交通组织分析,投资决策阶段,现在,说明停车方式、交通流线的主要思想以及影响本钱的地下室面积及其它技术措施等的变化,例如,分期建设规划分析,说明各期指标与投资决策阶段的变化,投资决策阶段,现在,例如,景观规划分析,说明景观设计概念以及重要景观节点放大设计,景观空间构成分析,景观总平面规划,例如,景观节点设计,例如,空间节点分析,说明重要节点设计,景观空间构成分析,道路节点,例如,典型户型平面1,例如,典型户型平面2,例如,典型户型平面3,典型户型平面4,例如,典型户型平面5,例如,典型部位组合平面,鸟瞰图,典型住宅单体透视,、鸟瞰图及效果图,例如,说明建筑风格、装修档次与产品定位的符合程度,目录,1、投资决策与经营方案指标比照,2、工程市场定位介绍,3、工程设计方案介绍,4、工程开发方案介绍,5、工程本钱分析,6、工程营销分析,7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B,4.1 工程分期方案说明：,工程分期方案与投资决策比照：。,项目分期：,两期,总建面积,可售面积,住宅套数,一期,76465,66043,629,二期,68635,59280,612,例如,4.2 工程分期平面图：,用彩色平面图对分期进行说明,4.3 工程分期方案说明：,项目获取,开工,开盘,竣工,一期,2006.8.13,2007.1.25,2007.10.1,2008.8.17,二期,2006.8.13,2007.5.8,2008.3.28,2008.12.25,工程各期主要节点：,与投资决策比照：。,例如,Gemdale Corporation,一期主要开发周期,设计周期：0.07. 天,55天,98天,74天,开盘周期：0. 07.5.26 天,竣工周期：06. 0. 719天,小结：。,4.4 工程周期分析：,例如,目录,1、投资决策与经营方案指标比照,2、工程市场定位介绍,3、工程设计方案介绍,4、工程开发方案介绍,5、工程本钱分析,6、工程营销分析,7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B,5.1 综合本钱比照分析：,变动说明：,5.2 建安本钱变动:,名称,单位,2.0版成本,(投资决策阶段),成本目标,（方案阶段）,增 加,（方案-投资决策）,增 幅,(%),建安总成本,万元,销面指标,元/m2,净利润,万元,成本利润率,（%）,5.3 本钱变动原因分类统计,序号,项目内容,增加金额（万元）,销面单价,（元/m2）,百分比,（%）,总成本增加,8790.00,461.00,100%,1,XXX原因,1.1,1.2,2,XXX原因,2.1,2.2,3,XXX原因,5.4 本钱变动原因说明,1目标与投资决策本钱比照：简要说明,以下为举例,公建配套本钱增加：万元；,主要原因：增加地下室面积，投资决策7928m2，现方案，共,增加，相应建安本钱增加万元；,小高层单体本钱增加：万元；,主要原因：增加小高层销面7064m2，小高层配置标准提高，单体指标提,高171元/m2；,.,注：该工程建安本钱目标与投资决策本钱的比较，详见附件说明。,具体分析见链接,目录,1、投资决策与经营方案指标比照,2、工程市场定位介绍,3、工程设计方案介绍,4、工程开发方案介绍,5、工程本钱分析,6、工程营销分析,7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B,6、工程营销分析,6.1 工程分期及示范区、售楼处、样板房设置,用彩色平面图进行说明,6.2 投资决策时的销售定价：,例如,6.3 现在定价与销售方案,例如,除以上表格以外，请对开盘时间和开盘价格与可研阶段比照说明；,对以上定价和销售方案与可研阶段不同的局部，需要说明,6.4 销售定价差异说明,如果本经营方案中的价格与工程决策阶段确定的价格存在差异，那么需要提供本经营方案中的价格的定价过程。,定价过程包括：工程现时点价格和价格增幅确定两局部。,定价方法需依照：ZB-TZ-Z02 ?工程投资决策阶段市场局部成果标准?中的附件七局部工程分期售价确实定“中提供的方法制定。,6.5 现在与工程决策阶段销售方案差异说明,销售方案的差异主要关注两个方面：,1、开盘时间差异说明,2、开盘后销售速度或推盘进度差异说明,6.6 营销费用与销售进度比照：,2007,2008,2009,总计,1,2,3,4,小计,1,2,3,4,小计,1,2,3,4,小计,销售额,营销费用,比例,（按年）,6.7 营销费用明细表细化到季度即可,7.1 ?工程经营分析表?的相关说明如有,如有关工程合作、土地增值税的考虑等有关说明。,7.2 工程经营目标责任书B,
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