2012年春节期间镇江市场一览

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,年春节期间镇江市场一览,（初一,初九）,2012,年,2,月,3,日,镇江总体市场成交对比,2012,年春节期间，镇江总体市场共成交,50,套房源，总面积,5820,，成交套数位于近七年成交量榜首，但成交总面积却低于,10,、,11,年，,说,明,2012,年春节期间成交房源倾向于紧凑型小面积,户型,。,12,年本市春节期间成交业绩与全国一、二线主要城市成交情况（南京、上海、苏州、北京等）近乎于零套的情况相比较略显优异，考虑到返乡客群因素外也表明镇江市场内部需求仍存在较好契机。,2,镇江各片区成交情况,2012,年春节期间各总体状况与,2011,年相比基本无变化，但各片区变化较大。京口、润州片区成交量均出现不同程度的下降，丹徒片区成交量略有上升，丁卯、大港片区成交有明显上浮。,今年春节期间润州区依然是主要成交片区，与去年同期相比，丁卯片区成交低位跃居第二，主要是项目东郡华庭、永隆城市广场、钻石铭苑各成交,3,套，共同支撑了片区的成交。,3,镇江整体市场近年价格浮动变化,镇江市区整体成交均价今年变化明显，,2010,年,6750,元,/,为今年价格制高点，涨幅达,74.4%,。,2012,年春节期间成家均价,5752,元,/,，同比下降,13.9%,。,2011,年下半年镇江市场变相降价即已出现，一直延续至,2012,年，低价成交已然成为市场主流。,12,年初，从届时市场各项目在春节期间至目前的促销活动表现而言，市场暂时仍将延续低阶促销走量的情况，客群对新一年的市场表现仍将处于持续观望期，各项目对促销活动的信赖程度受挤压，项目等待观望情绪也出现表现。,4,5,重点竞争项目商品住宅去化情况（,2012.1.23-2012.1.31,）,5,6,备注：优惠措施除永隆城市广场推出特价房外，其余项目均无明显变化；各项目成交均价为近期（一个月内）成交均价；,6,7,活动、推广分析,数据统计期间，竞争项目活动、推广：,报广：统计期间竞争项目均无报广投放。,网络：,1,月,30,日中冶蓝湾在安家吧投放一篇软文，其余竞争项目均无动态。,活动：统计期间中南针对到场客户采取“参加抽奖”调动气氛，各项目均无暖场活动。,面对目前“冷淡”市场，各开发商营销节奏均有所放缓，,统计期间，各竞争项目均无商品住宅推出，保持谨慎入市态度。,成交量中多数项目为零成交，其余成交量多维持在,3,套左右（沁园为工程抵款房源集中签约），且成交房源集中在,1,月,28-31,日之间，,23-27,日均无成交。,据了解各项目中除永隆城市广场推出,4,套特价房外，其余各项目优惠措施均无明显变化。,活动推广方面整体表现较为“平静”，各开发商放缓营销节奏，在等待更好的时间节点。,7,恒大绿洲个案,恒大绿洲,1,月,15,日首次开盘，推出,278,套房源合计,31257,。截止,1,月,31,日共计去化,88,套、,9530,。,此次推出房源对外公示均价为,5680,元,/,，优惠后成交均价,5193,元,/,。,目前项目优惠未变，分为不同优惠。付款优惠：一次性付款,96,折（一个月内付款）、,97,折（二个月内付款），按揭,99,折，分期付款,99,折（六个月）；及时签约优惠：,99*99,折（三天），,99,折（五天）；老带新优惠：老客户获得,1%,房款，新客户,99,折；,恒大,1,月,23-31,日间营销中心无暖场活动举办，,2,月份 开始对外发放短信息，释放加推信息，具体房源信息暂时未明确。,8,恒大绿洲,1,月份商品住宅去化户型中,84,两房居首，其次为,121,三房。,6#,、,7#,和,8#,去化户型中最多的均为向南户型，客户对于户型的采光要求明显高于景观资源。,6#,楼,105,户型去化量最大，户型两房朝南，舒适性高，无景观资源，采光效果同楼栋中最好。,7#,楼,84,户型是推出房源中除,78,外的另一两房户型，从户型、采光条件、景观资源和远离道路等条件均优于,8#,，去化量在所有户型中最高。,8#,楼中,122,三房户型去化较好，公示均价相较于,6#,楼同面积段户型明显偏低（低,300-400,元,/,左右）。,9,10,活动、推广分析,数据统计期间，竞争项目活动、推广：,报广：统计期间竞争项目均无报广投放。,网络：,1,月,30,日中冶蓝湾在安家吧投放一篇软文，其余竞争项目均无动态。,活动：统计期间中南针对到场客户采取“参加抽奖”调动气氛，各项目均无暖场活动。,面对目前“冷淡”市场，各开发商营销节奏均有所放缓，,统计期间，各竞争项目均无商品住宅推出，保持谨慎入市态度。,成交量中多数项目为零成交，其余成交量多维持在,3,套左右（沁园为工程抵款房源集中签约），且成交房源集中在,1,月,28-31,日之间，,23-27,日均无成交。,据了解各项目中除永隆城市广场推出,4,套特价房外，其余各项目优惠措施均无明显变化。,活动推广方面整体表现较为“平静”，各开发商放缓营销节奏，在等待更好的时间节点。,10,根据,11,年镇江市全年月供应量走势以及市场整体行情发展判断，,结合,11,年镇江市剩余量消化周期判断，初步估计,12,年全年月供量数据走势基本高于,11,年态势，全年供应趋势略高于,11,耐应该是较为合理的推量表现。,12,年全年推量高峰期与,11,年基本保持一致，但高峰数值有所增加，对市场去化压力将进一步加大。,2011,年全年月供应量与,2012,预计全年月供应对比示意图,11,永隆城市广场,2011,年,2012,年,推出量,销售量,剩余可售总量,首次推量,总推量,体量（万）,2.63,1.55,3.02,0.83,0.83,时间,/,备注,5,月,3#,、,4#26327,1-12,月,12,。,30,雍景苑,5#,备案未售,5#8337,5#,2012,年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判,9-10,月份可能会推出,5#,楼（高层），共计,72,套房源，弥补项目目前剩余房源中小户型占比较低的情况。,永隆城市广场,12,一期高层,二期,二期,三期在售,一期沿街商铺,3#,、,4#,在售,5#,已经拿到销许，后期将首先推出,2#,未拿到销许，施工现场已经将要封顶,销售面积：从图中可以看出，,2,月、,6,月、,9,月是成交面积的分水岭，,2,月,-5,月及,6,月至,8,月分别出现了两个上涨期，,9,月之后成交量一直处于地位运行。,月均成去化为,10,套，面积,1290,，与,2010,年相较仅为其一半的去化速度。,成交均价一直维持在,6500,左右，波动原因主要受前期剩余部分别墅成交影响。,13,4#,3#,5#,2#,1#,在售,3#,、,4#,，已快封顶,5#,已经拿到销许，,1#,、,2#,未拿到，目前基本都将封顶,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,9月,5#,高层,8337,87,两房、,138,四房,现场施工进度：根据施工进度，未售楼栋中,1#,、,2#,和,5#,楼达到销售标准，目前,5#,已经领取销许。,销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，由于目前剩余房源较多（,238,套），上半年预计不会推出新房源。同时为兼顾目前剩余房源中主要为大面积户型（,120,以上,200,套左右），下半年推出,5#,的可能性较大。,去化速度：,2010,年去化,240,房源，,3,万。而,2011,年去化,122,套房源，,1.55,万仅为,2010,年的一半，预计即使有房源推出也将会偏晚。,预计：,9-10,月份将会推出,5#,楼（高层），共计,72,套房源。,14,钻石茗苑,2011,年,2012,年,推出量,销售量,剩余可售量,首次推量,总推量,体量（万）,2.2,1.6,1.16,3.3,3.3,时间,/,备注,1,月,21982,1-12,月,主要为,7-9#,8,月份,11#,2012,年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判,8,月份左右将会推出,11#,楼（高层），共计,144,套房源，为,2012,年持续销售提供充足房源。,钻石名苑,15,二期,6-10#,，其中,6#,和,10#,已交房，,7#-9#,在售,11#,后期将会推出，目前在打地基,一期,1-5#,已交房,一期,1#-5#,二期,6-10#,7#,8#,9#,10#,6#,11#,销售面积：,1-5,月份销售面积稳中有升，,6,月份以后月去化速度不断下降，,11,月份降至低谷。（,12,月份根据实际了解，偏离较大，预计为假数据。）,去化：月均去化,13,套房源，,1336,，相较,2010,年基本持平。,成交均价：项目成交均价整体呈现下滑趋势，,3,月以后通过降价并未取得理想销量，面对市场不断冷清，,8,月份价格有所调整。,16,在售,7#-9#,外立面基本做好,5#,已经拿到销许，,1#,、,2#,未拿到，目前基本都将封顶,11#,目前施工在建,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,8月,11#,高层,3664,109,三房、,120,三房,东侧未施工,现场施工进度：,11#,目前还未施工。,销售人员了解：目前剩余房源不多（,91,套），,2012,年预计将推出,11#,楼。,去化速度：,2010,年去化,169,套，,1.6,万，,2011,年去化,156,套房源，,1.6,万，目前剩余达不到预期销售数量。,预计：,8,月份左右将会推出,11#,楼（高层），共计,144,套房源。,17,东方新卡纳,2011,年,2012,年,推出量,销售量,剩余可售量,首次推量,总推量,体量（万）,1.63,1.52,1.82,0.91,0.91,时间,/,备注,5,月,16336,1-12,月,主要来源,2#,、,5#,9,月,11#,2012,年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判,9,月份左右将会推出,11#,楼（高层），共计,96,套房源，为,2012,年各面积段户型需求及持续销售提供充足房源。,东方新卡纳,18,11#,10#,7#,9#,1#,3#,2#,5#,8#,销售面积：,5,月份之前销售呈上升趋势，,6-9,月份销售量出现明显下降，,10,月份推出,1,期一口价特价房后销量有所回升。,去化：月均去化,15,套，,1265,，与,2010,年相比面积月均去化下降,18%,。,成交均价：在,6,月份之前销售均价不断上涨，,7,月份市场开始出现大幅降价之后，项目相应的做出价格下调，并且,10,月份开始开始出现价格大幅下滑。,一期,1,、,3,、,7,、,9,、,10#,目前剩余,40,套左右房源，一律一口价,5880,元,/,。,11#,后期将会推出，目前已快要封顶。,二期,2#,和,5#,在售，销售系统显示剩余,138,套房源（总共,162,套）。,19,在售,2#,、,5#,已开始封顶,11#,已建至,20,层以上，,8#,目前已打好地基,11#,8#,2#,5#,西侧未动工,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,9月,11#,高层,0.91,80-120,现场施工进度：目前,11#,楼已建至,11,层以上，,8#,楼已打好地基。,销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，由于目前剩余房源较多（,197,套），且多为,2#,和,5#,房源，预计,2012,年上半年不会推出新房源。,去化速度：,2010,年去化,211,套房源，,1.8,万，,2011,年去化,184,套房源，,1.5,万。预计为满足销售需要将会推出,11#,。,预计：,9-10,月份将会推出,5#,楼（高层），共计,72,套房源。,20,东郡华庭,2011,年,2012,年,推出量,销售量,剩余可售量,首次推量,总推量,体量（万）,2.5,0.39,2.11,2.5,2.5,时间,/,备注,9,月,25026,10-12,7#,、,8#,6,月,2012,年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判,6,月份左右将会推出,4#,楼（高层），共计,192,套房源，通过增加大面段户型满足改善型客户需求。,东郡华庭,21,1#,4#,7#,8#,销售面积：项目,9,月,28,日首次开盘，销售情况不佳，销售系统显示月均去化,15,套，,1306,。目前有部分客户已认购客户未签约，截止目前实际认购客户约,100,组。,成交均价：,11,月份为促进销售优惠力度加大，除签约优惠外，给出团购优惠。,12,月份中房源主要为前期内部团购优惠客户签约，所以价格出现明显下降。,9,月,28,日项目首次开盘，推出,7#,、,8#,楼，目前在售。销售系统显示剩余,194,套（共计,264,套）。,4#,和,1#,楼与,7#,、,8#,楼同时动工，目前建至,15,层左右，后期推出。,22,在售,7#,、,8#,已建至,15,层左右,11#,已建至,20,层以上，,8#,目前已打好地基,7#,、,8#,1#,4#,近景,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,6月,4#,高层,2.5,110-170,现场施工进度：,4#,、,1#,楼与前期,7#,、,8#,楼同时施工，目前已达到销售条件。,销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，以销售,7#,和,8#,楼房源为主。但由于此次房源均为,87,、,88,和,90,小户型，预计,6,月份左右将会推出,4#,楼大户型房源。,去化速度：目前项目网上备案已达到,70,套（截止,1,月,10,日），实际认购客户约,100,组左右。剩余,194,套房源，,2.11,万。,预计：,6,月份将会推出,4#,楼（高层），共计,192,套房源。,23,首创悦府,2011,年,2012,年,推出量,销售量,剩余可售量,首次推量,二次推量,总推量,体量（万）,1.45,0.11,1.35,0.75,1.13,1.88,时间,/,备注,12,月,14540,12,月,5#,9#,、,10#,6#-8#,6-10#,2012,年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判,5,月推出,9#,、,10,楼（洋房），共计,60,套房源，,9,月推出,6#,、,7#,和,8#,楼（洋房），共计,90,套房源，通过改变产品寻求突破。,首创悦府,24,10#-6#,销售情况：项目,9,月,20,日,6#-10#,（,150,套）洋房拿到销许，目前未售。,12,月,17,日首次开盘，推出,5#,高层，共计,160,套房源，目前销售系统显示去化,23,套，成交均价,5211,元,/, 。,12,月,17,日首次开盘，推出,5#,高层,已经备案，目前未售的,4#,楼高层和,6#-10#,洋房,5#,4#,25,在售,5#,建至地面,2,层,高层,4#,已建至地面,2,层，洋房,10-6#,已建至地面,5,层，均拿到销许,5#,4#,10#-6#,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,5月,9#,、,10#,洋房,0.75,万,94,、,111,、,130,、,140,、,150,9,月,6#,、,7#,、,8#,洋房,1.13,94,、,111,、,130,、,140,、,150,现场施工进度：,1#,、,2#,和,4#,高层目前已建至地上两层，,6#-10#,洋房已开始封顶。,销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，由于此次,5#,开盘去化状况较差，预计明年上半年将推推出部分洋房进行试水。,去化速度：,12,月,17,日首次开盘，当天去化,24,套，截止,12,月底网上备案显示已签约房源为,21,套。,预计：,5,月份将会推出,9#,、,10#,楼（洋房），共计,60,套房源。,26,润城国际,2011,年,2012,年,推出量,销售量,剩余可售量,首次推量,总推量,体量（万）,0.98,0.18,0.8,0.98,0.98,时间,/,备注,10,月,19624,10-12,3#,、,4#,5#,、,6#,2012,年竞标项目主要销售节点了解,综合市场预判及项目本身情况，预判,7,月推出,5#,、,6,楼（小高层、高层），共计,95,套房源， 填补目前热销小三房面积段的空缺。,润城国际,27,销售面积：,10,月,15,日项目首次开盘，推出,3#,、,4#,小高层,95,套房源，目前多为,88,两房房源。,成交均价：项目成交均价为,4600,元,/,左右，相对区域而言较为适中，面对恒大精装修明显处于劣势。,3#,4#,5#,6#,3#,（小高层）、,4#,（高层）在售,5#,、,6#,与,3#,、,4#,同时施工，户型与之对称。,28,3#,、,4#,目前已快封顶,11#,已建至,20,层以上，,8#,目前已打好地基,3#,4#,5#,6#,9#-15#,地下工程,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,7月,5#,、,6#,小高层、高层,0.98,万,80,两房、,86,三房、,108,三房,现场施工进度：,5#,、,6#,与现在在售的,3#,、,4#,楼同时施工，目前已具备销售条件。,销售人员了解：目前未没有确定后期推盘计划，目前剩余房源较多（,168,套，推出,190,套），主要以销售现余房源为主，同时在等待恒大开盘。,去化速度：,10,月,15,日开盘截止,12,月底去化,18,套，后期恒大开盘将形成直接竞争，面临价格短板。,预计：,7,月份左右将会推出,5#,、,6#,楼（小高层、高层），共计,95,套房源。,29,恒大,2012,年,首次推量,二次推量,合计,体量（万）,5.95,1.16,7.12,时间,/,备注,1,月,6#,（一单元）、,7#,、,8#,8,月,6#,（二单元,),6#-8#,2012,年竞标项目主要销售节点了解,1,月份推出,6#,（一单元）、,7#,及,8#,共计,549,套房源，同时综合市场预判及项目本身情况，预判,6,月推出,6,楼（二单元），共计,99,套房源， 利用景观资源房源带动销售。,恒大绿洲,30,6#,7#,8#,5#,2012,年,1,月,15,日将要首次推出房源：,6#-8#,后期将推房源,恒大目前未开盘，对外释放,2012,年,1,月,15,日开盘，此次开盘将推出,6#,（一单元）、,7#,和,8#,精装修房源，共计,549,套，,5.95,万。,现阶段恒大对外释放折后均价约在,5800,元,/,，,4680,元,/,起。,31,目前,6#-8#,楼已建至,10,层左右,5#,楼已打好地基正在进行一层施工,8#,7#,6#,5#,北侧未施工地块,待推时间,待推楼栋,待推产品,待推体量,待推主力户型,1,月,6#,（一单元）、,7#,、,8#,高层,5.95,84,、,120,6月,6#,（二单元）,高层,1.26,万,104,、,138,、,120,现场施工进度：目前现场,6#-8#,楼已建至,10,层左右，,5#,正在进行,1,层施工。,销售人员了解：目前确定,1,月,15,日开盘，后期推盘计划未定，此次保留的,6#,景观房源预计年内将会推出。,预计：,1,月,15,日推出,6#,（一单元）、,7#,和,8#,楼共计,549,套房源，,5.95,万。,6,月份左右将会推出,6#,楼（高层）的二单元，共计,99,套房源。,32,中南,世纪城,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,2,1.8,1.2,1.5,0.9,7,时间,/,备注,8,月,9472,；,9,月,10587,1-12,月,锦园,0.9,万未开盘,大三期,1#2#,，预计,3,月,锦园,19,栋联排，预计,4,、,5,月,集团要求,2012,年大三期完成,8,栋开盘指标,2012,年竞标项目主要销售节点了解,2012,年,3,月，推出大三期,1#2#,楼，,1#,楼,32,层，,2#,楼,33,层，一梯两户，共计,130,套房源；,2012,年,4,、,5,月，预计锦园,19,栋联排别墅；,2012,年,7,月，预计大三期推出,3#4#,楼，,4#,楼,32,层，,3#,楼,33,层，一梯两户，共计,130,套房源；,2012,年,9,、,10,月，预计大三期会再次推出,4,栋楼，,5#6#7#8#,，初步了解均为,33,层高层。,中南世纪城,33,在售,F-2,组团销售情况良好，目前只剩余,31,套。成交均价,7531,元,/,。,大三期,1#2#,楼，共,130,套，目前暂未开盘，处于深度蓄水阶段。大三期首次开盘最低,72,折起，大幅折扣有力吸引客户，日前已有,85,组客户成功认筹。,2011,年中南世纪城整体均价走势平稳，基本控制在,7500-7800,元,/,，价格体系较为稳定。仅在年底出现小幅下降，主要受大市场折扣影响，做出稍许价格让步。,2011,年成交量,9-12,月出现成交高峰，主要是,8,、,9,月推出,F-2,组团，大量新房源的上市刺激了成交量的上涨。,34,在售,F-2,组团现场实景图,待售锦园、大三期工地实景图,1,2,2012,年,3,月，预计大三期,1#2#,楼（共,130,套）开盘。,1#2#,楼,2011,年,12,月即开始接受认筹，目前已成功认筹,85,组，且于,2012,年,1,月,6,日领预售许可证，据内部了解，,1#2#,楼,3,月开盘计划已定；,2012,年,4,、,5,月，预计锦园,19,栋联排别墅开盘。锦园目前已全部完工，锦园定位于高端品质住宅社区，因此迟迟不开盘以等待最好契机。中南集团以大三期,1#2#,楼开盘试水，在大三期成功开盘后再高调推出锦园，届时,19,栋联排将会一次性推出；,2012,年,7,月，预计大三期会继续推出,3#4#,楼。根据中南往年推盘计划，,5-7,月为推盘高峰期，且大三期,3#4#,楼地基已浇筑，工程进度完全符合年中推盘的计划；,2012,年,9,、,10,月，预计大三期会再次推出,4,栋楼。据了解，中南集团要求大三期必须完成,2012,年开盘,8,栋指标，因此大三期会在下半年连续推出新房源。,35,35,中南,御锦城,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,2.79,0.6,1.9,1.7,3.5,8.5,时间,/,备注,10,月,10756,；,11,月,17180,10-12,月,1#,楼,1.7,万未正式开盘销售，仅内销,6,套,1#,楼正式对外开盘，预计,3,月,3#4#,楼一起推出，预计,5,、,6,月,集团要求,2012,年至少推出,5,栋楼,2012,年竞标项目主要销售节点了解,2012,年,3,月，预计,1#,楼正式开盘。,1#,楼为,25,层，可售房源,140,套；,2012,年,5,、,6,月，预计,3#4#,楼开盘。,3#,楼,15,层,90,套房源，,4#,楼,15,层,60,套房源；,2012,年,9,月，预计锦城开盘,5#,楼，,5#,楼,15,层,90,套房源；,2012,年年底会加推,6#,楼，,6#,楼,15,层,90,套房源。,中南御锦城,36,在售,1,期细节图,1,2,3,4,5,6,7,8,2011,年中南御锦城,10,月底开盘，且开盘均价,5500,元,/,起，因而,11,月表现其劲销的良好态势，但,12,月销量急剧下滑，降幅达,46%,。,中南御锦城以其高性价比吸引了广大客户，但,2011,年整体市场冷淡，客户观望心理严重，因而御锦城并没有达到预期的劲销。纵观镇江整体市场，高层楼盘成交量排行中御锦城已然进入前列，但距离集团要求依然很远，,2012,年销售压力加大。,37,在售,2#,楼现场实景,待售,1#3#4#,楼工地实景图,2,1,2,1,3,4,3,2012,年,3,月，预计,1#,楼正式开盘。,1#,楼,12,月即开始接受认筹，目前已成功认筹,60,组，据了解，,3,月开盘计划已定；,2012,年,5,、,6,月，预计,3#4#,楼开盘。,5,、,6,月为年中开盘的有力时机，,3#4#,楼工期也符合年中开盘要求；,2012,年,9,月，预计锦城再次开盘一栋楼。,2012,年中南集团对锦城一期要求进程加快，且目前锦城一期地块已有,5,栋楼进行地下开挖，往年经验，,9,月为下半年开盘有力时机；,2012,年年底会加推,1,栋楼，以完成集团,2012,年至少推出,5,栋楼的要求。,38,38,中冶蓝湾,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,1,0.13,0.87,1,1.2,3,时间,/,备注,10,月,10-12,月,2011,年开盘后仅成交,12,套房源，销售提前进入停滞阶段,预计,5,月在推出,3,栋,预计,9,、,10,月推出,4,栋,预计,12,月年底加推,1-2,栋,2012,年竞标项目主要销售节点了解,2012,年,5,月，预计推出三栋楼，,1#3#5#,楼，规划,65,套房源；,2012,年,9,、,10,月，预计推出四栋楼，,6#8#9#10#,楼，规划,95,套房源；,2012,年,12,月，预计加推,2,栋楼，,11#15#,楼，规划,60,套房源。,中冶蓝湾,39,一期,在售,1,期细节图,1,2,3,4,5,6,7,在售,2#4#7#,楼,8,9,10,11,12,15,14,13,16,17,18,中冶蓝湾旨在打造镇江第一个墅质洋房生活，较为高端的定位使其加大成本投入，但由于地域的局限性以及地区人口对品牌、品质的感知有限度，项目一度不为广大客户所认可。,项目启动较早，原定,7,月开盘，后延至,10,月,22,日开盘。开盘效果惨淡，仅成交,8,套，均价,6300,元,/,；,11,月、,12,月仅成交,4,套，均价,6227,元,/,。,项目,2012,年将加大媒体投入，着重宣传项目的品质感及优越社区感；后期建设不排除二、三期降低成本建造的可能。,40,在售,2#4#7#,现场实景图,工地施工进度现场实景图,2,4,7,项目一期,1-17#,楼主体均已封顶，按工期进度完全满足推盘要求；,已开,3,栋楼剩余,52,套房源，按目前去化进度，需要很长的去化周期。中冶集团将在,5,月适应市场需要，再次推出三栋楼抢占市场，届时不会采取低价入市的手法；,项目在,9,月预计会凭借着市场转好的可能，再次推出,3-4,栋房源，到年底会再次推出,2,栋房源。大量房源的积压不断加剧去化压力，项目,2012,年推盘计划的制定将会比较被动。,41,优山美地,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,3.2,3.9,1.8,3,2,10,时间,/,备注,6,月,1.1,万；,8,月,2.1,万,1-12,月,8,月推出,156#157#,销量不佳，仅成交,70,余套,东北角,4,栋高层，现已封顶，预计,5,、,6,月推出,南部规划,19,栋联排，现已完工，预计,7,、,8,月分批推出,现建设中两块地块楼栋完工程度均超过,70%,，预计在,2012,会全面推出,2012,年竞标项目主要销售节点了解,2012,年,5,月，预计推出,4,栋高层（,19,层），规划总建约,3,万；,2012,年,7,、,8,月，预计推出,19,栋联排，规划总建约,2,万，预计会分批推出，不会集中推盘；,2012,年,9-10,月，预计推出东北角剩余,4,栋高层（,19,层），规划总建约,3,万；,2012,年,12,月，预计推出东北角,3,栋高层（,33,层），规划总建约,2,万。,优山美地,42,11,月新推,156#,楼。,156#,楼为精装修交付，装修标准,1200,元,/,，因而价格较高，均价控制在,6500,元,/,。,未建未卖,建设中未卖,建设中未卖,在售,155#157#158#,楼（共,228,套）。此类房源前期采取,5380,元,/,不分楼层一口价以及,5450,元,/,不分楼层一口价的特大优惠加快去化速度，但后期客户对降价产生免疫，后期房源去化不理想，至今剩余,100,套左右。,项目,8,月成交量到达顶峰，主要是,8,月推出,155#,楼,98,套房源不分楼层统一价,5380,元,/,，这是镇江市场上第一次大幅度降价手段，因而引起市场轰动，促进了成交量的上涨以及成交均价的大幅下跌。,项目前期已开盘别墅依然在售，因而对总体成交均价由小幅度的提升作用。项目普通住宅部分成交均价,2011,年度整体呈下降走势。,43,在售,156#157#,楼现场实景图,在建工地实景图,156,157,2012,年,5,月，预计推出东北角,4,栋高层（,19,层），,4,栋高层施工进度保持一致，现均已封顶，基本可判断同一批次推出，按目前剩余体量去化时间判断，预计到,5,月推出；,2012,年,7,、,8,月，预计推出,19,栋联排，项目别墅部分成交价格可观，,2011,年下半年小高层一直采取低价跑盘策略，据了解，和融集团领导层有利用,2012,年中推出别墅回笼资金的决策；,2012,年,9-10,月，预计推出东北角剩余,4,栋高层（,19,层），按现有施工进度，,4,栋高层已完成主体一半，,5,月推盘后，,2012,下半年依然会有大量房源的集中推盘；,2012,年,12,月，预计推出东北角,3,栋高层（,33,层）。,3,栋高层现均已开工，并且地上建设已至,9,层左右，此类房源必然会是,2012,年最后一波次释放的房源。,44,44,万科沁园,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,4.8,2.2,2.6,1.2,2,3.2,时间,/,备注,6,月,1.2,万；,7,月,1.1,万；,9,月,0.7,万；,11,月,1.8,万,6-12,月,11,月推出,10#12#,楼受市场影响，基本未有去化,13#,楼主体建设超过,50%,，预计,4,月推出,14#15#,楼地上建设至,5,层，预计,6,月推出,集团要求,2012,年完成一期的全部上市,2012,年竞标项目主要销售节点了解,2012,年,4,月，预计推出,13#,楼，规划总建约,1.2,万；,2012,年,6,月，预计推出,14#15#,楼，规划总建约,2,万,。,万科沁园,45,在售,1,期细节图,在售一期,项目,6,月开盘，以其前期良好的口碑以及前期良好的蓄水，开盘后取得劲销的良好效应。,项目基本在开盘月均去化良好，除去,2011,年,11,月最后一次推盘。受整体市场冷淡环境的影响，年末去化均不理想。,项目成交均价呈现下滑走势，受整体环境影响严重，开发商采取价格微调的方式期望拉升成交量，但明显效果不足，降价对销量成长作用日趋减少。,46,46,在售,10#11#12#,楼现场实景图,在建工地实景图,10,11,12,14,15,2012,年,4,月，预计推出,13#,楼，,13#,楼目前主体建设已超过,50%,，将于,2012,年上半年推出，规划总建约,1.2,万；,2012,年,6,月，预计推出,14#15#,楼，,14#15#,楼目前地上建造,5,层，规划总建约,2,万,。,47,国信宜和,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,5.1,1.2,3.9,2.5,3,5.5,时间,/,备注,8,月,3.7,万；,9,月,1.4,万,8-12,月,受整体市场影响，下半年销量不佳,地块中央两栋楼地基已浇筑，目前正处施工，预计,6,月推出,地块南部两栋楼地基已开挖，预计,10,月推出,剩余四栋楼已开始施工，预计,2012,全部推出,2012,年竞标项目主要销售节点了解,2012,年,6,月，预计推出,2,栋高层，规划总建约,2.5,万；,2012,年,10,月，预计推出,2,栋高层，规划总建约,3,万,。,国信宜和,48,6,7,8,9,项目,8,月推出,6#,和,9#,楼，目前剩余,279,套房源套房源，共计,2.7,万。,8,月优惠价,8480,元,/,开盘。,10,月,5,日加推,7#,楼东边户,29,套房源，户型为,135,。,11,月将,7#,和,8#,楼全部推出，共计,355,套房源，合计,2.73,万。由于,8#,楼为公寓，均为小面积房源，价格适当上调，均价为,9000,元,/,。,项目,8,月开盘，推出,6#9#,楼，作为项目住宅首次开盘，针对认筹客户特价,8480,元,/,，因而开盘月取得较好的销售成绩。,9,月过后，项目第一次推出房源剩余不多，再次基础上有所加推，但镇江整体房产环境进入迟缓冷淡阶段，项目销售并未打开出口，因而,9,月后成交量平平，项目销售提前进入停滞阶段。,项目成交均价基本控制在,8400-8600,元,/,之间，与常发广场相比高出,2000,元,/,。,49,在售,6#7#8#9#,楼现场实景图,现场工地实景图,7,9,6,8,2012,年,6,月，预计推出,2,栋高层，目前地下室已经浇筑，有望,2012,年,2,月前完成地下工程的建设，根据工期判断，有望在年中推出，规划总建约,2.5,万；,2012,年,10,月，预计推出,2,栋高层，规划总建约,3,万，目前地下地基已经开挖，但未浇筑，为未建,4,栋中开工较晚的两栋，因而会在下半年执行推盘,计划。,50,常发广场,2011,2012,已推量,已售量,未售量,首次推量,二次推量,总推量,量,/,万,3.6,0.49,3,住宅部分,1#2#3#,楼已全部推出，后期暂无新的住宅楼规划,时间,/,备注,9,月,9-12,月,受整体市场影响，,2011,年下半年销售不佳，住宅仅销售,36,套,2012,年竞标项目主要销售节点了解,项目住宅部分,1#2#3#,楼已全部推出，后期暂无新的住宅楼规划；,2012,年项目的营销重点将在招商以及住宅、精装修,LOFT,公寓持续,推广销售,上。,现场工地实景图,常发广场,51,51,6,1,2,3,4,5,7,8,1-3#,楼：住宅,4#,、,5#,楼：钻街,6#,楼：,LOFT,7#,楼：,Shopping mall,8#,楼：开元酒店,+,办公,项目住宅部分,9,月开盘，开盘当月销售情况不佳，仅成交,5,套，成交价格低于,6300,元,/,。,10,月以后，项目与国信宜和相比后的较高性价比表现越发明显，再加上项目国庆期间推出分层统一价以及,3,套挑高特价房,5826,元,/,的优惠，直接促进了销售。,11,月后又推出团购，,2,人以上总价即可优惠,3.5,万元，因而成交价受之影响，有所降低。,52,2012,年政策动向,房产政策不放松,政策内容：,今年的调控着重点将延续去年抑制投机性需求。,预判：,国务院总理温家宝,1,月,31,日在召开的国务院第六次全体会议上提出，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。温家宝总理的讲话表明今年的房地产政策基调不会变，会继续保持现有态势，不放松、不动摇。,房企融资困难较难突破,政策内容：,银行,层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱,。,预判：,1,月,30,日，央行发布,2011,年金融机构贷款投向统计报告,，从报告公布的数据看，,2011,年房地产新增贷款出现大幅缩减，其中超过一半的贷款投向保障房建设。在调控力度不减的大背景下，贷款难度的加大，促使房企融资成本增加，个人购房贷款成本上升，,2012,年房企的融资困局仍然难有突破。,53,保障房,：加大保障房建设将依然是房市政策重点。,政策内容：,加大对应的土地供给，保障资金供应及监管等等，预计将会有系列政策出台。通过保障房建设规模的扩大，来逐步缓和因房价高涨因引发的系列社会问题。,预判：,限购政策的不断收紧未来必将波及二三线城市,，地方市场,的成交量会下滑，土地市场会降温，带来土地收益的下降,，在此基础上国家不断加强保障,房的投入，截至,2011,年,10,月底，全国新开工建设保障房超过,1000,万套，提前,1,个月完成年初制定的,任务。,在去年和今年注重保障性住房新开工的建设规模基础上，明年的运营和管理工作也提上了议事日程，这对保障性住房这种公共资源的公平、合理、有效利用十分关键。,54,经济环境：外需不振，投资放缓，经济减速，,CPI,连续四个月下行,2011,年上半年为控制通货膨胀，国内经济政策呈现出持续收紧的状态，下半年随着经济整体趋势向缓，经济调整节奏放缓，并开始适度做微调，至年底首次对准备金率进行下调，以此初步判断,2012,年国内经济政策结合对物价水平的控制需求，将会保持较为稳定的策略以实现经济缓慢恢复。,55,货币政策：稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变,2012,年货币政策将由,2011,年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但是全面放松的可能性不大，目前货币政策微调源于前期收紧幅度过大，并非政策全面放松的迹象，应密切关注利率下调，预计,2012,年总的信贷规模可能与,2011,年持平，达到,2008,年四季度至,2009,年期间房贷近,11,玩意元天量的可能性很小。（中国房产价格指数系统网）,房地产调控：中央继续加强房地产调控决心不减,从内部因素看，,GDP,增速仍在价高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入仍在高位，从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于,2007,年，欧债危机影响哺乳,2008,年的全球性金融危机，从房地产行业看，投资开工增速人在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于,2008,年下半年，预计,2012,年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。（中国房产价格指数系统网）,56,在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调”的假设条件下，随着房地产调控政策效果的进一步呈现，,2012,年全国房地产市场将呈现出“销售量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点，预计,2012,年商品房销售面积为,10.310.6,亿平米，相比,2011,年下降,3%6%,；,2012,年商品房销售均价预计为,50505200,元,/,平米，相比,2011,年下降,1%4%,；,2012,年新开工面积预计为,20.521,亿平米，相比,2011,年增长,6%9%,；,2012,年房地产投资预计为,77.3,万亿元，相比,2011,年增长,15%20%,。,上半年量价继续下行，下半年逐渐向好，预计上半年商品房销售面积降幅将超过,10%,，量价齐跌的态势进一步延续，开发企业的资金压力将进一步上升。,57,资金层面,货币政策微调并不代表总体全面放松，但房地产贷款可能有所增长。,在我国经济增速还保持在较高水平、物价水平初步得到控制、房地产调控效果刚开始显现的背景下，货币政策尽管微调，但并不具备全面转向的必要性和可能性。,货币政策是房地产市场走势关键，若大幅放松，市场可能很快反弹。,信贷环境或好于,2011,年，但需关注信托集中兑付风险,。过去两年大量发行的房地产信托增长迅速，,2012,年将迎来集中兑付期，进一步扩大企业资金压力。在限购、限贷等楼市调控下，房地产企业资金压力增大。,58,企业空间发展,2012,年一线、二线、三线城市的分化将继续，各类城市内部也将进一步分化。如不同二线城市房地产市场所处阶段各异，可能导致分化加剧。,部分经济发达而房价相对较低的三线城市，是企业拓展业务的重要选择，这些城市主要位于东部沿海特别是环渤海地区。,龙头企业市场占有率逐步提升，强者越强，行业集中度将更高，且企业资金状况良好，中小企业资金压力将持续上升。,59,土地层面,地方政府推地力度将逐渐加大，但企业拿地意愿不强，拿地机会逐步呈现。,作为房地产调控政策的重要组成部分，中央和地方政府将在,2012,年继续加强土地供应。,加大供给特别是普通商品住宅和保障房用地供给是房地产调控政策的重要组成部分，过去两年土地供应计划完成率不高，预计中央在,2012,年将继续制定较高的土地供应计划，并通过问责制等形式促进计划的具体落实。,企业拿地意愿下降，短期内地价继续向下可能性较大。,2011,年，为应对调控，万科、恒大等企业纷纷秉承“开源节流”策略，加快推盘回收资金并减少拿地。预计,2012,年特别是上半年，土地价格持续向下的可能性较大，给资金实力强的企业低价拓展土地储备的机会。,60,1,、,2011,年留给,12,年的是巨大的市场未售余量和新推量。随着纯新盘推量的锐减不难想象,2012,年上半年市场观望情绪的严重性，,12,年上半年整体市场去化压力将面临前所未有的考验。,2,、,12,年各竞争项目预计在,3,、,4,月新上市量势必与本项目目前计定的,12,年整体开盘周期相应照，对本项目首期一季度末推盘乃至二次推量将不可避免的产生竞争，对本案而言需在快速蓄客，在达到一定客户的前提下尽可能的开盘，达到在逆市下迅速抢占市场的目的。,3,、从目前,12,年预计纯新推项目只有恒大项目一家表露价格的形式而言，,12,年其他纯新推项目对市场均持有较为谨慎的观望态度，表明众多房地产企业对,12,年整体镇江市场的走势态度较为悲观，对行情短期发展看空较多。,小结,61,