伟业_北京上城雅园营销策划方案_129PPT_XXXX年

,2010,年,4,月,上城雅园“完美生活绽放”,初步营销方案,前言,目前中央政府对于房地产市场调控力度加大，未来走势不明朗；对于本项目运作应加快各项工作的实际推进，降低项目风险；,本次沟通重点在于项目定位的深化以及营销策略的初步制定；对于项目价格的制定以及详细的推售设置，将在未来的深入沟通中进行逐步阐释,宏观市场情况,由于两会之后房地产市场出现回暖现象价格有增无减导致央视媒体连,续十四天抨击房地产由此可以看出中国房地产市场受国家政策影响。,3,月,15,日，两会刚结束，北京土地市场又涌现出新的“地王”。当天，北京一日成交,6,块土地，彻底打乱了市场节奏。进入,3,月后半段，售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。,中央政府对于房地产市场的严厉调控，将使市场重新进入观望状态，对于部分区域的项目将面临较大的风险！,宏观市场情况,宏观市场情况,总述,从短期来看房地产市场由于受到中央政策影响较为严重，并且政府最近出台的一,系列限制措施和政策抑制了房地产市场的迅速增长。,从长远角度来看房地产作为国家的一个支柱产业，在北京马不停蹄的现代化建设,和外来人口的不断积累下未来必将持续不断的提升和发展。,伟业将塑造一个与众不同的上城雅园！,营销方案目录,二、北京“京南”项目梳理,一、本案区域发展潜质分析,三、,本案项目定为及初步营销策略,北京国际都市发展背景,北京南城发展投资概述,廊坊未来发展潜质,区域发展借鉴,关于伟业,北京国际都市发展背景,“两轴,两带,多中心”城市空间新格局的提出，是北京市,从“国家首都城市”向“国际性大都市”,发展的重大转折点。,北京城市空间发展战略结构图,南城地区作为北京市未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道，对于实现本市发展空间布局规划，促进经济社会发展具有非比寻常的意义。,发展南城必然成为重中之重！,南城崛起！,北京国际都市发展背景,北京南城发展投资概述,廊坊未来发展潜质,区域发展借鉴,关于伟业,北京南城发展投资概述,区域整体配套及产业的发展,未来,3,年内，南城的宣武、崇文、丰台、大兴、房山五区将得到北京市区两级财政投资,500,亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到,2900,亿元,。,在政府的大力支持下，必将推动,金融商务区、三海子郊野公园等生态工程、多条公交地铁线路、第二飞机场,的建设，加快改进,民政配套,设施，,改善城南百姓的生活环境,。,关于伟业,北京南城发展投资概述,第二机场的建设,首都第二机场选址工作经过,7,年的北京、天津、河北廊坊三地之争，现已拟定为,北京大兴区南各庄南侧，永定河畔。,首都第二机场计划于,2010,年动工，,2015,年将投入运营。建设规模将会满足每年,6000,万人次的客流需求。,机场的建设将使大兴地区成为北京的第二中心，促使周边基础设施的逐步完善的同时，将,带动该地区经济的快速发展。,机场快轨,机场高速,大兴至机场地铁,机场快速路,机场过廊坊至天津高速,机场所在区域将随着整体配套及交通的发展，成为房地产市场发展的强心剂，形成具有一定品质的生活居住区,。,关于伟业,北京南城发展投资概述,地铁延长线的设置,大兴线,亦庄线,北京市地铁,2015,年规划图,2010,年底力争开通亦庄线、大兴线和房山线,3,条线路，分别与,5,号线、,4,号线、,9,号线衔接，共同构成城南地区东部、中部及西部,3,条“南北大动脉”，缓解亦庄、大兴及房山新城进城难问题，,改善京津唐、京开及京石高速等同方向高速公路的交通拥堵状况。,10,号线二期,2012,年底建成、,9,号线,2012,年底建成、,7,号线,2013,年建成通车、,14,号线年内开工，建成后将有效解决丰台河西地区进城难问题，同时将极大地,改善北京南站、方庄等地区的交通状况，促进南城发展。,轨道交通：,7,条新线将建成通车,关于伟业,北京南城发展投资概述,公交系统南延,快速交通：数条快速进京通道,据城南行动计划，未来的,3,年内，北京将在南城建设,246.3,公里的跨区公路和,101,公里的区域主干道。重点建设京石二高速、梅市口路西延、丰良路、京良路及其西延、南水北调道路等通道，彻底解决南城交通通道不足的问题，为当地的开发工作创造条件。,关于伟业,北京南城发展投资概述,小结,2900,亿所带来的机场、地铁、公交等基础设施建设及相关整体配套的完善，促进京南地区经济的高速发展。,北京第二机场的建设将使这里成为北京的第二中心。,未来发展潜力不可限量！,北京国际都市发展背景,北京南城发展投资概述,廊坊未来发展潜质,区域发展借鉴,关于伟业,廊坊市发展契机,廊坊区位优势得天独厚：,廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。,廊坊交通的骨干道,京津塘高速公路，从西北至东南贯穿全市。,廊坊扼守着北京东南方向京九铁路的咽喉，每天都有众多客运列车通过这里前往北京、天津、上海、济南、南京、唐山、宁波等地。,廊坊距离北京首都国际机场和天津国际机场车程均,1,小时左右，可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返。到北京（南苑）机场更加便利，打车前往即可。,廊坊未来发展潜质,55Km,70Km,北京第二机场建设带来机会：,拟建于大兴区的北京第二机场，是促进廊坊市经济快速发展、改善其基础设施建设的一利好机会。,距离本案初步估计约,20,余公里！,关于伟业,交通便利性的提升,地铁：,廊坊市拟修建与北京对接的轻轨，作为北京亦庄轻轨线,(,简称,L2,线,),的延长线。,届时，北京亦庄到廊坊城区,只需,15,分钟,。此外，廊坊市还计划将地铁八通线延伸至燕郊。,廊坊未来发展潜质,公路：,为了加快与北京的路网对接，廊坊市辖区内的三河、香河、大厂、固安、广阳,5,个县,(,市、区,),，将主攻北京线路，安次、霸州、文安、大城,4,个县,(,市、区,),主攻天津线路，,实现与北京的“无缝”连接和“零换乘”。,关于伟业,廊坊未来发展潜质,区域发展受惠于区域整体发展潜力,京廊“同城” ，再造廊坊新优势,北京市和城南五区正着手研究编制“十二五”规划，并将城南开发作为“十二五”规划的一项重要内容。北京的发展方向与发展重点对对廊坊市的发展有很大影响。,北京城南开发，预示着在未来几年内，北京市将把更多的资源和精力投入到南部地区的发展上来。这对廊坊市对接北京、融入北京，实现“同城”发展提供了新的机遇。,廊坊优势在区位，区位体现在交通。为把区位优势变成发展优势，廊坊市正着力加快与京津的公路、铁路、航空和海运等交通资源对接，打造京津廊无障碍交通圈。,关于伟业,小结,区域发展可带动区域周边地区的发展，南城得到北京市政府的大力支持，在,2900,亿的投资下，机场、地铁、公路的基础设完愈加善，出行更加便捷，,带动廊坊以及廊坊周边地区的快速发展。,廊坊未来发展潜质,本项目位于廊坊西北方向，距离北京市区仅,30,公里，正好处于南城发展辐射区域内，加之处于京津冀都市圈、京津冀黄金走廊以及生态园区的独特优势，这些,赋予了万庄前所未有的发展新机遇。,北京国际都市发展背景,北京南城发展投资概述,廊坊未来发展潜质,区域发展借鉴,区域发展借鉴,CBD,的东扩,CBD,东扩使得整个区域内将会有更多的企业入住，迅速提高经济的发展与此同时也带来的大量的就业人群。,大量人口的聚集必将使得此区域乃至其东部辐射区域的楼盘价格得到迅速提升。,区域发展借鉴,CBD,东扩使得整个区域内将会有更多的企业入住，从而迅速提高经济,的发展与此同时也带来的大量的就业人群。大量人口的聚集必将使得此区,域乃至其东部辐射区域的楼盘价格得到迅速提升。燕郊便成了东部经济区居住的新的中心。,燕郊的崛起,区域发展借鉴,未来燕郊的发展趋势,随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移已是不争事实，作为距离北京,最近，同时也是发展最为成熟的外埠地区的燕郊，依托于国内经济的强劲发展走势,及毗邻首都得天独厚的地域优势，将目光瞄准,CBD,，在其疾速发展的东扩版图上，牢,牢占据了核心要冲地位。,CBD,东扩经济发展,现在的燕郊,未来的燕郊,营销方案目录,二、北京“京南”项目梳理,一、本案区域发展潜质分析,三、,本案项目定为及初步营销策略,北京南城远郊项目概述,北京南城异地项目概述,北京东城异地项目概述,“京南”项目发展趋势分析,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,一品嘉园,恒生波尔多小镇,UP,生活,珠江,奥古斯塔城邦,国际,E,庄,合生世界树,融科,香雪兰溪,京郊项目位置分布,“京南”北京区域项目的选取，主要以京津塘高速大范围区域附近的主要在售项目,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：,268635.18,平方米,容积率：,1.2,绿化率：,42%,建筑形式：,多层电梯板楼，叠拼别墅,目前均价：,14000,元,/,平方米,A,区低密度电梯,6,层花园洋房在售，一梯两户，,86-140,平两居、三居、复式多样式空间,均价,14000,元,/,平米,一品嘉园,北京南城远郊项目介绍,项目位于六环外北京南中轴路延长线上新规划的大兴区魏善庄中心北部，东至魏东路，西至南中轴延长线（磁大路），南至魏新大街，北至大龙河，于其独特的地理区位条件和环境条件，项目是,06,年底出让的六环外首批要求,90,平米以下户型占,70%,的住宅之一。,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：,244000,平方米,容积率：,1.01,绿化率：,49%,建筑形式：板楼,目前均价：,9500,元,/,平方米,一期北区新房源预计,2010,年,6,月开盘，为中央水景电梯洋房，,6-8,层板楼，,2-3,个单元，一梯两户、一梯三户，户型,80-90,平方米两居，,130-140,平方米三居，预计均价,9500,元,/,平方米，预计,2011,年初入住。恒盛波尔多小镇位于大兴区市区东南部,25,公里处采育镇,(,京津塘高速公路出口北,2-300,米）。,恒盛波尔多,项目位于北京大兴区拥揽“万亩葡萄园”的采育镇，北距北京市区,25,公里，距亦庄经济技术开发区,15,公里，东距天津市区,80,公里。,北京南城远郊项目介绍,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：,747438平方米,容积率：,1.89,绿化率：,24%,建筑形式：板楼、塔楼,目前均价：,11000,元,/,平方米,位于东南五环和京津塘高速路，距,CBD,核心,国贸桥车程仅,13.5,公里处 。,国际,E,庄,预计,2010,年,4,月底,5,月初开盘，户型为,58,平米至,120,平米,预计均价,11000,元,/,平米。物业费,2.6,元,/,平方米,月，商用水电，,50,年产权。,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：平方米,容积率：,3.66,绿化率：,35%,建筑形式：板塔结合,目前均价：,9500,平方米,合生,世界树,合生,世界村预计,4,月团购，折合均价,9500,元,/,平米，且享受,2,万抵,6,万优惠。,100148,平米别墅空间，主力户型,110,平米和,148,平，宽阔大三居、双主卧,豪华精装，精装成本：,3500,元,/,平米。,项目位于北京市通州区中关村科技园区金桥科技产业基地。,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：,200000,平方米,容积率：,2.5,绿化率：,35%,建筑形式：板楼,目前报价：,17200,元,/,平方米,融科,香雪兰溪,2010,年,4,月,9,日加推,18#,楼,2,单元，户型为,2B1,、,2A2,，价格,17200,元,/,起。,项目位于北京市通州区亦庄第二生活区。,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：,130000,平方米,容积率：,2.28,绿化率：,38%,建筑形式：板楼，联排别墅,目前均价：,14000,元,/,平方米,珠江,奥古斯塔城邦,珠江萨尔斯郡尾盘在售， 均价,14000,元,/,平米。项目为,15,层板楼，,2,梯,4,户，,12,层面积为,94,平米,2,居室，明厨明卫价格为,15000,元,/,平，,15,层面积为,101,平米,2,居室，价格,13000,元,/,平，跃式均价,9300,元,/,平米，精装修准现房，,2010,年,10,月入住。,项目位置座落在亦庄,BDA,生活区。,关于伟业,北京南城远郊项目概述,建筑面积：,49900,平方米,容积率：,2.4,绿化率：,35%,建筑形式：塔楼,目前报价：均价,12000,元,/,平方米,UP,生活,UP生活 预计2010年5-6月开盘，预计均价11000-12000元/平方米。共计547套房源，现在排号已经停止。项目主打户型为42-82平米LOFT，40年产权。整个社区共4栋楼，其中1、2号楼为7层小高层住宅，内部为LOFT户型，2梯15户，3、4号楼为商业。2010年10月31日入住。,项目位于北京市亦庄新城核心居住区,关于伟业,北京南城远郊项目概述,从表格中可以按出南城远郊区域项目均价主要集中在,10000-14000,之间，并整体呈现上升趋势。最低为,9500/,最高是香雪兰溪,17200,元,/,平米。,项目名称,最新均价报价,(,元,/),一品嘉园,14000,恒盛波尔多,9500,国际,E,庄,11000,合生,世界树,9500,融科,香雪兰溪,17200,珠江,奥古斯塔城邦,14000,UP,生活,12000,南城远郊项目均价统计,北京南城远郊项目概述,北京南城异地项目概述,“京南”项目发展趋势分析,北京东城异地项目概述,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,恒基现代城,北京香醍,紫薇天怡,中宏新界,启城,江南水郡,孔雀大卫城,香水印,固安,京郊异地项目位置分布,“京南”异地区域项目的选取，主要考虑北京河北边界周边目前相对具有一定热度的区域,香河,华夏奥韵,廊坊近郊,关于伟业,建筑面积：,500000,平方米,容积率：,2.7,绿化率：,41%,建筑形式：,板楼,高层,目前均价：,6200,元,/,平方米,中宏新界,固安首席,MINI,主题公寓，预计,4,月初开盘，限量推出约,120,套，均价在,5200,元,/,平米左右，户型精美灵巧，,50-70,平米紧凑户型，以两居为主。,2012,年,8,月入住。,中宏新界青年汇项目位于河北廊坊固安京开高速,106,国道与固安新源街街口。,“京南”项目发展趋势分析,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,建筑面积：,240000,容积率：,2.5,绿化率：,40%,建筑形式：小高层,目前均价：,5100,元,/,平方米,恒基现代城,预计将于2010年3月底开盘，所售户型有：68平米(1居)、85-97平米(2居)、140平米(3居),均价5100元/平方米,恒基现代城位于廊坊市固安县固涿路北。恒基现代城是廊坊市中恒基业房地产开发有,限公司开发的近,30,万平米的普通住宅项目，项目位于京、津、保金三角腹地，处在大北京,经济圈中心地带。,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,建筑面积：,63490,平方米,容积率：,2.71,绿化率：,42%,建筑形式：板楼,目前均价：均价,4800,元,/,平方米,香水印,香水印位于其他区香河县新华大街与永泰路交叉口东侧,路南。最低总价,36,万，平均总价,37,万，最高总价,40,万。,2010年1月上旬一期开盘。二期销售均价：4800元/，首批推出2、3、4、6号楼，是11、17层的小高层，户型面积85到120平米，主力户型98平米3居。,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,建筑面积：,89000,平方米,容积率：,2.2,绿化率：暂无资料,建筑形式：板楼,目前报价： 均价,5600,元,/,平方米,北京香醍,位于香河县城永泰路华汇家具城对面,此项目现有,13,楼在售，项目为板楼结构，所售户型有：,85,平米,(2,居,),、,110,平米,(3,居,),，均价,5600,元,/,平方米。现在,14,楼排号交,1,万，送地下室。,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,建筑面积：,容积率：,2.63,绿化率：,35%,建筑形式：板楼,目前均价：,4700,元,/,平方米,启城,启城位于国家级开发区香河县安平镇，项目三期已开盘。,目前,均价4700-4850元/平方米。户型面积为南北通透一居78平米，两居94平米，三居119平米，所有户型方正宽敞启城三期(京津花园)位于国家级开发区香河县安平镇，比邻京津公路,。,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,建筑面积：,18,万平方米,容积率：,1.8,绿化率：,25%,建筑形式：板楼 塔楼 板塔结合,目前均价：,5300,元,/,平方米,江南水郡,江南水郡销售面积从,59,平米,138,平米不等，既有,59,平米时尚一居，,72,平米,89,平米的经济两居，也有,88,米,98,平米的紧凑三居，,106,平米,117,平米的舒适三居，同时设计了,129138,平米的舒适豪华四居。其中,80110,平米为主力户型。全款,9.8,折，贷款,9.9,折。,江南水郡是荣盛发展,2009,年倾情打造的首席江南全景社区。江南水郡位于廊坊西南部，地处西部门户之首，面向廊坊第一景观大道，东临城市环城水系统。,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,项目位置：塔楼,建筑面积：,500000,平方米,容积率：,1.87,绿化率：,41%,建筑形式：普通住宅,塔楼,目前均价：,5200,元,/,平方米,紫薇天怡,紫薇天怡位于北京和天津的中心，距离首都北京四十公里，,距中国最大的港口城市天津,60,公里图行天下，距拟建中的首都第,二国际机场,30,公里。,紫薇天怡位于北京周边 廊坊市安次区永华西道,137,号，均价,5200,元,/,平方米，,2010,年,12,月入住。,关于伟业,建筑面积：,20.34万平米,容积率：,1.8,绿化率：,37%,建筑形式：住宅,目前报价：起价,7600,元，均价,8000,元，最高价,8500,元,华夏奥韵,华夏奥韵项目总规划用地,11.31,公顷，总建筑面积约,20.34,万平米，其中住宅,18.46,万平米，配套公建及附属用房,1.88,万平米；,18,栋高层短板住宅、,6,栋多层花园洋房、一条商业街、一个运动主题会所和一个幼儿园组成；项目北部和西部建有,40,宽的运动主题森林公园社区。,项目位于廊坊广阳区西外环和北外环交汇处，项目采用精装修，廊坊首个运动主题社区,开发公司为廊坊京御房地产开发有限公司,“京南”项目发展趋势分析,关于伟业,建筑面积：,828540,平方米,容积率：,2.32,绿化率：,30%,建筑形式：板楼,目前均价：,5500,元,/,孔雀大卫城,孔雀大卫城开盘时间预计为,2010,年,5,月中旬, 4,月,17,日当天排号办卡，享,5000,抵,25000,优惠。,孔雀大卫城位于河北固安，地处京开高速与永定河交汇处东侧。距玉泉营仅有,40,公里。,首都第二机场：距离项目,10,公里左右。预计,2015,年投入使用。,“京南”项目发展趋势分析,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,从表格中可以按出南城区域异地项目均价主要集中在,5000-6000,元,/,平米,之间，价格最高为华夏奥韵,8000/,产品在规划设计及自身品质方面优于区域其他项目，属于区域价值高点！,京南异地项目均价统计,项目名称,均价,(,元,/,）,中宏新界,6200,恒基现代城,5100,香水印,4800,北京香醍,5600,启城,4700,华夏奥韵,8000,孔雀大卫城,5500,紫薇天怡,5200,北京南城远郊项目概述,北京南城异地项目概述,“京南”项目发展趋势分析,北京东城异地项目概述,关于伟业,燕京航城,上上城,天洋城,东方夏威夷,北京东城异地项目位置分布,“京东”异地区域项目的选取，主要考虑北京燕郊区域目前相对具有一定热度的区域,北京东城异地项目概述,关于伟业,建筑面积：,1800000平方米,容积率：,2.97,绿化率：,30%,建筑形式：板楼,目前均价：,均价12000元/平方米,天洋城,三期,预计2010年5月开盘，现已接受免费排号，购房享5000元现金大礼。户型面积50-60平米一居，70-90平米两居，110-120平米三居，预计均价12000元/平方米。,项目位于燕郊迎宾路第二环岛东侧。,北京东城异地项目概述,北京东城异地项目概述,建筑面积：,368544平方米,容积率：,2.9,绿化率：,35%,建筑形式：板楼,目前均价：,均价10000元/平方米,上上城,上上城第三季住宅均价上涨至,10000,元,/,平米，在售户型目前仅有,120-130,平米三居，毛坯房,2011,年,5,月入住，无优惠。上上城五期商铺在售面积为,180-300,平米，均价,10000-12000,元,/,平米。,项目位于北京六环和七环之间，西距国贸,30,公里，西北距首都国际机场,25,公里。,北京东城异地项目概述,建筑面积：,239000平方米,容积率：,0.27,绿化率：,67%,建筑形式：板楼,目前均价：,均价1,30,00元/平方米,夏威夷水岸,1,号,三期,预计2010年5月开盘，现已接受免费排号，购房享5000元现金大礼。户型面积50-60平米一居，70-90平米两居，110-120平米三居，预计均价1,3,0,00元/平方米。,项目位于东燕郊京哈公路南侧,9,号，夏威夷水岸,1,号,2,栋板楼与独栋别墅正在销售。,北京东城异地项目概述,建筑面积：,1140000平方米,容积率：,2.99,绿化率：,44%,建筑形式： 板楼 塔楼,目前均价：,均价8000元/平方米,燕京航城,，三期预计,2010,年,5,月,16,日开盘。三期为,26-33,层板楼，,2,梯,3,户或,4,户，,39-134,平米升级户型现已正式接受排号，目前均价,8000,元,/,。,项目位于燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交接处，项目二期目前已全部售出。,北京东城异地项目概述,京东异地项目均价统计,项目名称,均价元,/,天洋城,12000,上上城,10000,东方夏威夷,13000,燕京航城,8000,从表格中可以按出燕郊区域异地项目均价主要集中在,10000-12000,元,/,平米,之间，价格最高为东方夏威夷,12000/,产品在规划设计及自身品质方面优于区域其他项目，属于区域价值高点！,北京南城远郊项目概述,北京南城异地项目概述,“京南”项目发展趋势分析,北京东城异地项目概述,北京中心房价不断的攀升使在市内具有购买能力的消费群体基数逐渐缩小。,市内高房价使大量购房者将注意力转向远郊及异地楼盘。,南部的交通建设的快速发展必将是京南成为未来居住的又一核心区域。,经济建设的迅速发展将带动未来南部地区更多的人口从而导致更多的居住需求。,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,北京房价高涨导致刚性需求的必然外延,北京楼盘均价分布趋势图,30000,5000,15000,25000,10000,三环,四环,五环,六环,河北,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,京郊区域项目发展的潜力,经济建设,地铁,4,号线通车,城南机场建设,城市规划、交通便利,关于伟业,“京南”项目发展趋势分析,小结,可以看到未来大兴及其向南辐射区域将成为北京在京人口的又核心一居住的板块区域。,北京中心房价不断的攀升使在市内具有购买能力的消费群体基数逐渐缩小从而 使大量购房者将注意力转向远郊及异地楼盘。,城市的未来将会合理规划加之南部经济不断发展交通,建设不断完善（地铁、飞机、高速公路）。,综合以上因素势必将推动南部京郊及南部异地,房地产市场的崛起。,营销方案目录,二、北京“京南”项目梳理,一、本案区域发展潜质分析,三、,本案项目定为及营销策略,超越区域，重塑形象，打造精品，实现价值！,我们对上城雅园的未来充满期待！,本案项目定位,本案推广营销策略,伟业基于本案优势,本案项目定位,本案优势梳理,四大优势创造本案全新未来,区位优势,交通优势,产品优势,环境优势,京津走廊明珠，未来发展潜力巨大,纵横交错的立体路网，便捷出行直达京津,万庄区首席生态大盘，“全景观住宅”典藏户型,万亩原生梨园，两百米宽城市公园景观带,本案项目定位,本案价值提炼,核心价值一,“,60,万平米大盘”,60,万大盘复合业态，“造城之势”；,多样化居住模式，构建缤纷人生；,超大规模，地标性项目；,本案项目定位,本案价值提炼,核心价值二,“京南价值洼地”,北京房价飞速上涨；,丰台、石景山、大兴跟风上扬；,“京南”区域，价值潜力无限,；,本案项目定位,本案价值提炼,核心价值三,“健康生活环境”,2010,年“低碳,绿色”成为时尚；,生活居住理念逐步转变；,以自然环境诠释健康生活,；,整盘定位,“京南,健康,生活城”,整盘定位作为项目的调性标准，始终贯穿于各个营销阶段；,但根据各阶段产品,/,推广诉求的不同，分别进行细化包装；,整盘定位可同阶段性,SLOGAN,或阶段推广语出现在市场声音中；,本案项目定位,本案整盘定位,本案在未来推广中着重以“人文关怀”和客户沟通,市场普遍项目在确定项目定位之后，推广诉求偏重“气势型、灌输型”，“教育客户”的感觉较强烈；,随着推广的不断深入，客户缺少对项目的持续热情，,本案未来需要以“人文关怀、客户情感沟通”为诉求的推广心态！,本案项目定位,本案定位诠释,本案项目定位,本案定位诠释,在梳理本案的产品定位之后,我们需要赋予项目,灵魂,，探寻,核心文化,以实现,物质价值,同,精神价值,的和谐统一,在未来营销推广中进行适度的包装从而树立项目形象！,性格决定命运,一个项目的“核心文化”将影响其未来的运作及发展,。对于“核心文化”的把握及定位没有对错之分，只有适合与否，对于本案核心文化的梳理最主要的还是基于项目自身的卖点及优势。,人生如此，项目亦然,本案项目定位,本案核心价值梳理,“全盘核心文化”即楼盘在推广营销中向业内外所传达的一种精神气质和人文理念,。它不仅包括了产品价值、配套价值、生活价值等楼盘卖点，更蕴含了项目原生的、不可复制的人文价值，是项目品牌价值的高度聚合！,结合本项目的整体定位，“生活城”源于本案,60,万平米的规模优势，项目一期已经实现售罄，项目未来面临一段时间的持续销售状态，对于本案客群的吸引将以一种长期的、可持续发展的理念贯穿在项目的整体营销之中！,一个从单身、结婚、有孩子、孩子上学，直到养老等不同阶段,不断升级的物质需求和精神需求都可以得到满足！,本案项目定位,本案核心价值梳理,塑造本案浓郁生活价值的延展性,从成长孩童、青年单身、结婚生子，直到安祥晚年等不同人生阶段,不断变换的物质和精神需求均在本案得以满足，从而可以永久珍藏拥有！,SLOGAN,：值得一生珍藏,核心文化：一生之城,本案项目定位,本案核心价值梳理,“物质价值”与“精神追求”实现和谐统一！,产品价值与诉求高度完美匹配,潜力,便捷,健康,温情,便捷生活,健康生活,温情生活,区域交通：便捷出行直达京津,自然环境：提供生态休闲的居住氛围,舒适产品：丰富的产品序列,潜力生活,区域发展：京津枢纽，未来发展潜力巨大,通过以上分析，本项目的整体定位以及核心文化已经梳理清晰，在未来营销中，项目的定位及文化是否同本案的目标客群相匹配是我们需要分析梳理的！,本案项目定位,本案客群梳理,由于北京土地市场的地王频现，直接推导至住宅价格的疯狂上涨，而北京城市中心区域功能开始外延，传统的三环以内为城里的概念，未来随着城市建设和地产开发的推动将延伸至四环，而四环以外至五、六环沿线则成为城市的近郊区，同样房地产价格水涨船高。,而对于城市中非高收入人群，除去有部分人能够购买经济适用房和双限房等政策性住房之外，其中多数还要需要价格相对便宜的商品住宅，而市区内住宅价格又是其无法承受，随着依托城市轨道交通和生活配套的外延和建设，,该类人群将越来越多地选择在城市近郊区置业。,基于上的判断我们可以看出未来类似,北京这种房地产一线城市，郊区化住宅建设开发，将是未来供应的主流。,生活不只是奋斗，还要享受,北京的舞台上，多少人粉末登场最终又离去,多少人还在理想的边缘挣扎拼搏,奋斗的人们需要一个“幸福的落脚点”，能够静心的品位生活，哪怕只是很小的一个屋子，可以让他们抛开“精英”、“新贵”的标签，,享受简单平淡的生活快乐,！,本案项目定位,本案客群梳理,本案项目定位,本案客群梳理,年轻的奋斗者，为了生活拼搏，他们未来将逐渐成为“社会的中坚阶层”，同时背负太多的压力，无休止的忙碌，渐渐忘记,“生活的真谛”,，突然发现自己已然老去,中国，北京，,CBD,一个阶层的标签昭然若现,生活不是过日子,朝九晚五是过日子，炫彩之夜才是生活,升职加薪是过日子，享受事业的快乐才是生活,赶地铁挤公交是过日子，和她在公园散步才是生活,租房子是过日子，拥有自己的家才是生活,为孩子操劳是过日子，听他叫一声爸爸才是生活,.,本案项目定位,本案客群梳理,生命，真的应该浪费在美好的生活上,从牛仔裤到西裤，从尾戒到婚戒，从父母的儿女到儿女的父母,永远也回不去的过去有时很多，有时又特少,十六岁花季，十七岁雨季，二十多岁激情燃烧的岁月,纵然已过而立之年,如果不是隔了时间的沙，你不会看到生活的美,本案项目定位,本案客群梳理,本案项目定位,本案客群梳理,有些房子没有天地，人们看不见世间繁华，一切与世隔绝,有些房子没有四季，窗外永远是钢铁森林,有些房子没有情感，仅仅是一个居所,在这里，一切将会改变！,上城雅园，一个生活开始的地方,支付能力,学前家庭,青年成家,青年自立,人生阶段,小学家庭,结构：一代人、无老人和小孩同住,年龄：,25-30,岁,婚姻状况：未婚、已婚,家庭年收入,5,万,20,万之间,家庭状况,结构：两代人、无老人同住,年龄：,30-35,岁,家庭状况：,0-6,岁小孩、,7-11,岁小孩,两条关键人生轨迹，顺畅衔接！,“从单身到成婚”,之青年成人轨迹,“从浪漫到责任”,之壮年育人轨迹,本案项目定位,本案客群梳理,本案项目定位,本案客群梳理,事业奋进,对前途有着强烈的希冀,压力越大、责任越大,不惧怕激烈竞争,勇于挑战自我,25-35,岁年龄客群心理诉求：,甜蜜情侣,时刻想拥爱妻在怀中,在晚霞中两人携手漫步公园,努力勤奋工作、让我们生活的更好,幸福家庭,无论是儿子、还是女儿，都是心肝宝贝,每晚回家，宝贝儿子都迎候在门口,每晚,10,点，又到了给女儿讲故事的时间,承担责任与压力是他们的使命,!,对未来美好生活的憧憬与向往是他们携手向前的强劲动力！,25-35,岁年龄段客群定位：,青年才俊与幸福家庭,本案项目定位,本案客群梳理,本案项目定位,本案推广营销策略,伟业基于本案优势,本案推广营销策略,在项目整体运作过程中，充分利用,“情感沟通”,影响置业人群，通过具有生活化、情感化的产品营销直接触及客户心灵，形成人文氛围！,“品牌地产”是对于企业生存与企业发展模式的理性思考和深刻感悟！,在项目整体运作过程中，应以此做为标准，形成对客户的未来生活负责的态度！,品牌形象,情感沟通,集团营销策略,本案推广营销策略,企业品牌树立,2010,年“山海树”企业品牌”立,高端生活缔造者,山,海,树三大项目品牌体系,以及丰富行业资源结合各自产品特点,形成对企业品牌的强力支撑,集团营销策略,本案推广营销策略,集团营销策略,项目开发典范,项目品质典范,项目服务典范,品牌客户积累,形成规范性的开发运作流程,打造高品质高质量的住宅产品,忠诚客户的有效积累，未来客户会筹备,上城雅园承载的不单单是营销的成功,更是企业品牌的树立！,项目整体服务标准的制定及展现,本案推广营销策略,项目开发策略,二期产品,项目总占地,550,亩、约,36.6,万平米，项目总建面约,60,万平米，容积率约为,1.63,项目一期约,10,余万平米，二期约,7,万平米，三、四期初步估计近,40,余万平米,项目一期,2009,年,2,月份起开始内部认购，,2009,年底基本售罄,项目匀速常规性开发销售，以,4,年计算，年均销售约,15,万平米,部分三期产品,部分三期产品,一期产品售罄,在房地产市场不发生巨大变化的前提条件下，,本项目,2010,年的初步计划销售货量保持在,1520,万平米，实现二期产品的售罄及部分三、四期产品的组合销售！,考虑到区域未来发展潜力巨大，本项目整体运作应适当延长销售周期，将三、四期产品适当控制在,2011,年进行销售，依靠市场正常增长提升项目价值！,二期产品售罄,三、四期部分产品,组合销售,三、四期部分产品,设置在,2011,年销售,本案推广营销策略,项目开发策略,二期产品成为项目及企业的转型升级的契机,上城雅园一期在河北成功实现了热销并售罄，使项目整体进入到正常的运作状态；,二期产品在的销售周期，正值项目整体提升转型阶段，通过二期产品在销售及推广方面的调整，以及项目自身产品力方面的相应配合，实现上城雅园面向北京销售的转变，并作为集团品牌形象树立的立足点；,三、四期通过一定产品的细节调整（丰富产品序列），形成对二期产品的补充性销售，从而进一步扩大集团在,2010,年的利润价值！,本案推广营销策略,项目营销目标,项目形象的升级,公司品牌的树立,二期短期蓄客销售,三、四期持续营销,重新在北京市场树立形象,提升公司在北京地区的知名度,配合项目推广实现短期大量蓄客,结合二期产品实现延续性销售,本项目营销目标解析,本案推广营销策略,项目营销目标,本项目未来营销需要重点解决,2,方面问题,异地项目,VS,北京销售,二期销售,VS,三、四期销售,本案推广营销策略,项目营销时间轴,4,月,6,月,8,月,10,月,12,月,二期蓄客筹备期,开盘强销期,持续销售期,售罄,二期开盘,5,月,7,月,9,月,11,月,三、四期开盘,二期产品营销：,三、四期产品营销：,产品优化调整期,开盘强销期,持续销售期,推售产品蓄客期,借势蓄客,开盘热销,销售状态,推广状态,积累推广经验,网络、短信,活动、纸媒,（集中推广）,开盘活动,客户维护活动,平稳销售,网络、短息、纸媒逐步面世,开盘活动,配合性推广,推广状态,销售状态,现场包装、物料筹备,开盘热销,持续、借势销售,提升价值,推广弱化,结合市场及二期调整产品,优化丰富产品序列,本案推广营销策略,项目营销策略,第一阶段：项目及企业形象升级（,45,月）,由于本项目整体销售方向的调整，对于项目自身的形象包装需提升高度,同时需要重新实现企业形象的树立，配合项目持续销售！,第二阶段：集中推广快速蓄客（,67,月）,在进行项目包装筹备的同时，需要逐步进行推广的投放,配合项目筹备尽快实现基础客户的积累，未来以支撑销售！,一、二阶段的营销策略对项目整体升级转型至关重要！,本案推广营销策略,项目营销策略,第三阶段：交叉销售平稳过渡（,810,月）,在二期产品推广蓄客的同时，进行三、四期产品的完善细化,在推广过程中根据各销售阶段的不同，进行针对性投放及品牌推广,第四阶段：客户馈赠,树立品牌（,1112,月）,二期产品售罄，三、四期产品进入平稳持续的销售阶段,对客户进行适当的保养及维护，为后期其他项目销售进行铺垫,本案推广营销策略,项目推广策略,形象升级,价值诠释,在蓄客及开盘期以全新形象先行，进而将区域发展、交通、产品、环境等价值点逐步阐述，符合本案营销诉求的推广顺序！,大盘气势及品质感“一以贯之”,在各阶段的推广诉求中，本案应保持区域大盘形象，树立项目气势感及品质感，并逐步树立企业、项目的全新形象！,北京推广现场营销软性炒作,本案推广营销策略,项目营销策略分解,营销动作组合：,项目细节及面世渠道全面升级,具备北京销售项目“品质”,第一阶段：项目及企业形象升级（,45,月）,由于本项目整体销售方向的调整，对于项目自身的形象包装需提升高度,同时需要重新实现企业形象的树立，配合项目持续销售！,本案推广营销策略,项目营销策略分解,现在北京城决定生活空间距离的,不是公里，而是心理！,对于本案目前首先需要做的是实现项目“对于北京销售”的基础筹备，塑造全新的项目形象，通过对项目的包装及推广配合，引导客户对于异地项目的接受！,本案推广营销策略,项目区域目前现状,项目所在区域及项目现场,整体品质感相对不高，欠缺“北京”项目营销氛围,实景照片,实景照片,本案推广营销策略,北京区域销售前提,项目地盘包装,项目销售支撑,项目推广形象,“北京”项目营销因素,本项目二期作为首次面向北京销售的产品，目前在产品状态方面尚存在欠缺，未来需要从以上,3,个方面进行相应的提升，并在各筹备阶段互相配合，以实现最佳的项目面世效果！,本案推广营销策略,项目营销策略分解,项目地盘包装,客户到访路线,（高速及项目区域）：,精致道旗,沿路围挡,功能区导示牌,参考示意图片,目前现场状态,本案推广营销策略,项目营销策略分解,项目地盘包装,接待中心,（内外兼修）：,高档品质,精美指向,目前现场状态,参考示意图片,本案推广营销策略,项目营销策略分解,项目物料提升,销售道具（具备完善接待功能）：,项目折页、户型图等，项目推介运用,参考示意图片,物料实际图片,本案推广营销策略,项目营销策略分解,销售道具实现对销售全方位支撑：,销售基础物料、效果图、沙盘系统等,参考示意图片,销售支撑道具,本案推广营销策略,项目营销策略分解,项目北京推广,短信资源,网络投放,以北京作为推广的主要方向：,网络、短信、纸媒等,纸媒投放,本案推广营销策略,项目营销策略分解,项目城市氛围强化,北京,项目设置看房班车：,通过看房班车实现项目城市化氛围及便利性,参考示意图片,本案推广营销策略,项目营销策略,第二阶段：集中推广快速蓄客（,67,月）,在进行项目包装筹备的同时，需要逐步进行推广的投放,配合项目筹备尽快实现基础客户的积累，未来以支撑销售！,营销动作组合：,各项推广渠道制定以“北京项目”为依据,实现项目信心的全面导入,本案推广营销策略,项目营销策略分解,真正实现项目最终北京销售的,是推广，更是产品！,通过第一阶段对于项目推广包装层面的升级，以及“北京”销售的基本条件筹备，第二阶段重点是通过实际的产品力实现项目的最终销售！,本案推广营销策略,项目营销策略分解,推广集中面世,活动树立品牌,三大网络集中投放,业内形成认知,平媒展现形象,短信广泛覆盖,巡展“移动”宣传,本案推广营销策略,项目营销策略分解,区域炒作配合,“大北京”概念,产品高性价比,区域发展优势,便捷交通系统,通过对区域价值及发展的炒作，凭借项目“交通便捷”配合“价格优势”,实现产品销售层面的实际卖点！,本案推广营销策略,项目营销策略分解,项目北京销售,在北京设置市区接待中心：,以市区接待中心直接辐射客群,参考项目示意,选址参考示意,本案推广营销策略,项目营销策略分解,实际产品力,舒适型三居,功能型两居,二期产品特点兼顾功能性和舒适性,以现场社区氛围结合产品价格优势实现销售,实现“家”的梦想,本案推广营销策略,项目营销策略分解,样板示范区,在现有工程状态基础上打造样板示范区：,以一期准现房及二期示范区配合销售,本案推广营销策略,项目营销策略分解,现场工程支撑,现场工程的进展状态将直接影响到访客户,对于本案的购买信心及意愿,现场需要实现一定的展示效果,现场实景照片,现场实景照片,现场实景照片,本案推广营销策略,项目营销策略,第三阶段：交叉销售平稳过渡（,810,月）,在二期产品推广蓄客的同时，进行三、四期产品的完善细化,在推广过程中根据各销售阶段的不同，进行针对性投放及品牌推广,营销动作组合：,推广根据各自营销节点，进行适当融合,以互补型的产品实现对客群的逐步升级,本案推广营销策略,项目营销策略,第四阶段：客户馈赠,树立品牌（,1112,月）,二期产品售罄，三、四期产品进入平稳持续的销售阶段,对客户进行适当的保养及维护，为后期其他项目销售进行铺垫,营销动作组合：,通过活动举办强化品牌形象,实现后期项目的持续销售,本案推广营销策略,项目营销策略总揽,2010,年上城雅园的营销推广主要基于以下四的阶段，各阶段在实际工作执行中需要紧密配合，各推广阶段由于主要诉求不同，对于配合项目整体的形象将有所差别,项目筹备,集中推广,交叉销售,品牌树立,2010,年实现企业品牌和项目品牌的全新升级,本案推广营销策略,项目价格策略,本案在未来营销中，价格将成为对目标客群强有力的吸引点，通过项目价值体系形成“高性价比”的产品优势，保证产品快速销售，避免市场风险！,本项目的销售价格将结合市场动态，重点参考北京南城近郊区域及河北部分项目的销售价格；,由于目前政府调控力度加强，以市场以往动态显示，远郊和异地项目价值在调控中普遍波动较大，对于此次市场调整，建议谨慎对待！,本项目价格定位将以市场比较法为原则,本案推广营销策略,项目价格策略,项目一期盘结盘价格,区域重点参考项目价格,约,4800,元,50008000,元,目前河北面向北京销售项目价格区间在,50008000,元,，,10000,元成为区域项目目前销售的临界点！随着市场整体价格态势的上涨，本项目未来具有较大的上升空间！,燕郊重点参考项目价格,10000,元,目前区域同类项目普遍价格区间,50006000,元,同区域标杆项目相比较，本案目前有,3000,元的价格制定空间,本案推广营销策略,项目价格策略,项目二期开盘价格,2010,年底实现价格,6000-7000,元,（目前区域普遍接受价格）,8000,元,（目前区域价格高点）,10000,元,（未来区域参考价格）,2011,年力争实现价格,市场在不出现重大转变的前提下，本项目,2010,年初步预计实现均价,7000,元,/,平米,本案二期产品面世价格适当上涨，一方面可以使一期客户认同项目形成较好的口碑宣传，另一方面由于目前市场短期不明朗，在塑造“北京项目”销售的形象后，以区域具有一定竞争力的价格面世，可较好的打开市场，实现较高的客户接受度！,本案项目定位,本案推广营销策略,伟业基于本案优势,孔雀城,【,固安,】,物业类别：,住宅,/,别墅,总体建面：,88,万平方米,开发商：,京御房地产开发有限公司,销售率：,62%,代理内容：,前期顾问、营销代理,服务时间：,2005,年,-,至今,关于伟业,伟业基于本案优势,项目操盘经验,伟业全国的发展布局积累了丰富的异地操盘经验，同时运作河北知名“北京销售”项目孔雀城，对区域市场发展、客群需求，运作方式、操盘特点积累了丰富的经验。,伟业北京高端项目资源：,太阳公元,NAGA,上院,翰庭,龙湾别墅,棕榈滩别墅,格拉斯小镇,波特兰花园,长河玉墅,领秀新硅谷,暖山,公园,1872,新世界,6,号地,CBD,高尔夫公寓,威毕欧溪谷,安福大厦,健翔大厦,力迅上筑,丹青府,科实大厦,瑞信中心,洛克时代,万科青青,金宸公寓,万博商厦,西奥中心,碧海方舟,原生墅,康斯丹郡,融科,.,橄榄城,时代绿荫,时代龙和大道,华睦商厦,家天下,孔雀城,诚品建筑,企图,ATT,中心,GOGO,新世代,学风,1911,金泉广场,清枫华景园,银领国际,大钟寺现代商城,搜宝商务中心,芳城花园,西山产业园,国信浅山,德胜置业大厦,季景,沁园,10AM,新坐标,中景濠庭,海德堡花园,碧水庄园,金都公寓,正东国际大厦,东阙都,北京湾,无双,天安,豪园,天安国汇,通用国际时代,水木兰亭,沿海赛洛城,融域,碧桂园,华侨城,名都园,西山林语,伟业,16,年操盘项目积累，拥有北京最为庞大的客户资源体系，凭借运作项目的丰富性，实现了对北京各类客群资源的掌握，成为项目运作过程中的宝贵财富！,伟业基于本案优势,客户资源积累,伟业基于本案优势,销售执行团队,利用伟业自身特色销售体系保障项目销售,利用,伟业成交客户平台,积累资源,针对区域中高端置业客户、多次置业客户、多年前置业客户进行地毯式回访,利用,B5,公司,所有门店进行项目信息巡展，将二手房业务员纳为己用，形成第三梯队,伟业强大销售资源,伟业基于本案优势,销售执行团队,利用伟业业缘，吸纳其他项目客户,直接拦截在售项目客户,执行方式,：,设置带客户奖励措施，通过伟业业缘优势迅速进行,业内传播,，使其他项目未成交客户直接转为本项目潜在成交客户；,针对具备购买实力的客户，给予其他项目业务员成交奖励，每成功介绍一位客户签约，奖励一定数额现金。,伟业基于本案优势,团队架构,北京伟业公司副总经理,林浩然,学历及资质,北京理工大学工学 学士,从业时间,具备,10,年丰富的房地产开发、销售、管理经验,本项目职责,总体把控项目方向；,负责项目营销策略的制定；,负责项目各公司内、外部资源调度。,代表项目,世贸国际,诚品建筑,通用时代,棕榈滩,美利山,万科青青家园,学风,1911,原生墅,保利西山林语,龙珠公寓,伟业基于本案优势,团队架构,营销三部营销总监,:,兴琰,负责工作：,整体把控项目销售策略的方向和思路，督导销售现场管理工作，参加双方各类动脑会。,从业年限：,12,年,就职伟业期间的代表项目：,保利西山林语,芳古园二区,名都园,龙珠公寓,棕榈滩别墅,10AM,新坐标,伟业基于本案优势,团队架构,营销三部策划经理,:,王霖,策划经理负责工作：,负责项目营销推广策略制定及执行，参与销售策略制定及调整。,从业年限：,4,年,就职期间的代表项目：,保利香槟花园,天鹅堡,保利高尔夫庄园,保利花园,保利西山林语,营销三部销售经理,:,迟萌,炫特区,澳洲康都,美利山,销售经理负责工作：,驻场负责销售计划、销售现场管理等工作的调控及销售管理机制的执行。,从业年限：,7,年,代表项目：,营销三部策划助理,:,王汉,小结,本项目整体营销节奏，根据项目主要开盘节点进行设置,项目推广活动及相应媒体配合需要进行前期筹备,尤其对于各项工作的执行细节把握至关重要,通过策划、推广、销售的整体的紧密衔接实现项目顺利销售,把控时间节点，加大执行力度,营销执行策略根据市场及项目实际情况调整,结语,当下时间宝贵，真诚期待与开发公司并肩携手！,共创上城雅园辉煌明天！,T H A N K S,汇报完毕请领导指示,