北京类似项目

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2010-6-12,#,1,北京类似项目对本项目商住配比的启示,中广信地产服务机构,2010,年,6,月,2,SOGO,和新世界是南城两大知名的区级商业中心，距离本项目比较近，容易与本项目形成竞争关系，因此，对这两大商业中心的分析有助于本项目的定位。,SOGO,新世界,3,一、宣武庄胜,SOGO,商圈,1.,基本情况介绍,地理位置：,天安门西侧，北临西单购物中心,东临前门商业中心区域，南接琉璃厂街,商业属性：,宣武区的商业中心,青春、时尚、休闲型的现代商圈,消费人群特征：北京的时尚青年,发展历程,1992,年，北京庄胜房地产开发有限公司介入宣武门地区的旧城改造，在宣武门地区规划了“庄胜城”项目，包括“庄胜广场”和“庄胜二期住宅区”两部分。,1998,年庄胜崇光百货北京店开业。由于南城生活水平和消费水平都较低，经营大型商场会有较大风险，因此最初业界均不看好该项目，甚至开发商自己也曾认为投资失败。,在经过多年的培育和发展后，庄胜百货成为百货零售业内业绩最好的企业之一。,1998,2000,2002,2005,开业,结束亏损,经营业绩,5,一、宣武庄胜,SOGO,商圈,2.,业态分析,商圈内开发有大量住宅项目，例如庄胜二期等,商业物业对住宅的促进作用：成为住宅的超大型配套,通过住宅产品增强商业物业开发的抗风险性,庄胜崇光,SOGO,百货在开业,8,年后，经营状况良好，是,SOGO,商圈的核心代表，同时也是南城重要的大型零售商业区之一。,商圈的商业氛围比较成熟，国际知名连锁品牌沃尔玛已入驻商圈，会进一步带动区域的商业氛围。,6,一、宣武庄胜,SOGO,商圈,商圈内的主要项目有：,新闻总署及传媒大道,富卓广场,长城大厦,海格国际大厦,庄胜崇光,SOGO,百货,越秀大酒店,宣西开发区,7,一、宣武庄胜,SOGO,商圈,富卓广场,写字楼建筑面积,4.1,万平米，商业面积建筑约,6,万平米,写字楼：均价,13500,元,/,平米；租金,4.5,元,/,平米,天,(,包含物业费及水费等，电费单独结算,),，产权归小业主，面积从,138,到,800,平米不等,商业：一层的一部分和地下一层,(1.9,万平米,),已经租给给沃尔玛，,2005,年底开业。沃尔玛租金,2,元,/,平方米,/,天,9,一、宣武庄胜,SOGO,商圈,庄胜城,一期工程庄胜广场：,1992,年开发，总占地,3.7,万平米，总建筑面积,37,万平米；商业营业面积约,8.4,万平米,总体规划：,21,层主楼与,16,层北楼为智能型甲级写字楼，,18,层南楼为五星级酒店。裙楼,1-6,层及地库一层为超大型商场,写字楼：销售产权（部分业主来自香港、新加坡等东南亚地区）；租金,3.7,元,/,平米,天,(,不含电费）；出租率较高,商业：由崇光负责商业经营；北馆,1998,年开业，营业面积,8.4,万平米；目前南馆,5,万平米正销售产权，均价约为,3.5,万元,/,平米,酒店：与丽晶酒店管理集团合作，,2002,年,10,月开始建设，总建筑面积达,7,万平方米；,商业,办公,酒店,11,庄胜城,庄胜二期纯居住高级公寓生活区,庄胜二期纯居住高级公寓生活区分为东区和西区，总建筑面积,67,万平方米。西区紧邻庄胜广场，东区南侧连接着著名的琉璃厂文化街及和平门,。当时的销售均价,11000,元,/,平方米左右。,庄胜二期,庄胜广场,13,二、崇文新世界商圈,1.,基本情况介绍,地理位置：崇文门及其周边区域,商业属性：,崇文区的商业中心,集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商圈,新的引导时尚潮流的青年商业中心,发展历程,新世界集团,1992,年藉崇文老城区改造的契机，在崇外大街沿线,1.3,平方公里范围内相继开发了包括新世界中心在内的九大项目。,经过多年的发展和市场培育，逐渐形成了以新世界中心为核心的崇文新世界商圈，使崇文门形成了一个新的引导时尚潮流的青年商业氛围，成为南城除,SOGO,外最为活跃的区域。,国瑞城等新项目的出现进一步增强了商圈的辐射力。,新世界,15,二、崇文新世界商圈,2.,业态分析,业态复合：形成以新世界商城为中心的新兴现代商贸、办公、居住功能混合区,商业以购物为主，兼有休闲、娱乐功能,肯德基、必胜客、新世纪钱柜、乐圣、溜冰场、搜秀城、韩城时尚广场 等的引入使新世界商圈成为吃、喝、玩、乐样样俱全的商圈。,17,二、崇文新世界商圈,商圈内大量开发住宅项目，例如新世界家园、新世界太华公寓、新景家园、新世界新怡家园等,商圈日渐成熟的商业环境提升了区域的价值，促进了区域房地产市场的发展,通过住宅开发提高商业开发的抗风险性,数据来源：焦点房地产网,崇文商圈近期新增产品体量对比,图,19,二、崇文新世界商圈,商,圈内主要项目有：,新世界中心,新世界太华公寓,正仁大厦,新成文化大厦,国瑞城,搜秀商城,太康大厦,20,二、崇文新世界商圈,新世界中心,由两幢写字楼、一幢商务酒店、一幢公寓组成，中心,5,层加地下,1,层为大型商场。总建筑面积,187000,平米，其中写字楼,40000,平米，商业,74000,平米。,写字楼：分南北两栋，分立在新世界商场的两侧。售价,19119,元,/,平米，租金,18,美金,/,平米,/,月,(4.8,元,/,平米,/,天,),。,商业：一期北馆,1998,年开始营业，业态主要为中档百货健身，建筑面积为,74000,平米，营业面积为,40000,平米。二期南馆,2000,年开始营业，业态主要为定位于年轻人的购物（服装等）、餐饮与休闲，建筑面积为,43000,平米，营业面积为,21000,平米。,正仁大厦,写字楼项目，底层为商业。总建筑面积,56351,平米。,售价,12000,元,/,平米，租金,16,美元,/,平米,/,月,(4.3,元,/,平米,/,天,),。,21,二、崇文新世界商圈,新成文化大厦,总建筑面积,46597,平米，包括,6204.41,平米的商业和,32152.36,平米的写字楼,建筑层数为地下两层，地上,13,层；地上首层和层为商业用房，,3,至,12,层为办公用房。,写字楼：面积,90-400,平米，售价,15000,元,/,平米，租金,4,元,/,平米,/,天。,搜秀商城,总建筑面积,50000,平米,一期,2004,年,10,月,15,日开业，二期,2005,年初开业。 主营服装，,6,层为“北京动漫城”。,定位专为年轻人提供购物、娱乐、休闲、餐饮、视听一体化的全新体验式、探索式消费中心。,22,二、崇文新世界商圈,国瑞城,总占地面积,20,公顷，总建筑面积,80,万平方米，包括,68,万平米的住宅，,1,栋写字楼（,4,万平米），,1,栋酒店式公寓和,3,栋商住公寓，,10,万平米的集中商业。,当时在,售住宅均价在,13000,元,/,平米以上，商铺：均价,22000,元,/,平方米,24,分析,总结,通过对上述两大区级商业中心的分析，可以看出崇文新世界与庄胜崇光商圈的形成有很多共性：,藉由旧城改造的契机,二者都是在旧城改造的历史背景下发展起来的，且由于所在区域历史文化遗存不多，因而规划形成了“时尚、休闲”的现代商圈。,商业培育期长,这个两个商圈在形成过程中都无一例外的经历了漫长的商业培育期，可以说是在经历了痛苦的“难产”之后才形成了今天的南城两大重要的零售百货中心和成熟的商业氛围。,通过开发住宅产品提高抗风险性,在商业培育期的过程中，两大商圈的开发商都采取了开发住宅产品以提高抗风险性的做法,。,商业与住宅体量之比基本为,2,：,8,，并且从开发实践的结果来看，普遍都取得了较好的开发效益。,