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,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版副标题样式,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,某项目,陌生拜访和团购方案,陌生拜访,团购,六大保障体系时间节点,2008,年,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,2009,年,起势,开盘,中盘一,中盘二,尾盘,二次开盘,团购,陌生拜访,资料购买,巡展,外展点铺开,全民营销,序盘,11,月,22,日开放,11,月,3,日拜访,11,月,3,日,11,月,24,日,团购,12,月,资料购买,陌生拜访,前言,淡市之下，当上门量日益减少的时候，守在销售中心等待客户上门的模式已经不能满足完成目标所需要的客户量。实施,“,走出去,”,，用保险式营销思维去卖房子，化被动为主动，主动寻找客户。这种营销方式成本较低、直击目标，长期坚持，一定能起到不错的效果。但是，需要提醒的是，陌生拜访并非单纯意义的派单。,陌生拜访时间,2008,年,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,2009,年,起势,开盘,中盘一,中盘二,尾盘,二次开盘,团购,陌生拜访,资料购买,巡展,外展点铺开,全民营销,序盘,11,月,3,日,11,月,24,日,团购,11,月,3,日拜访,11,月,22,日开放,11,月,资料购买,一、陌生拜访的适用条件,二、陌生拜访的事前准备,三、拜访流程,四、拜访技巧,五、拜访物料,进行陌生拜访前需要对项目的目标客户群进行分析。这种拓展方式适合目标客户群为项目附近的商铺客户，尤其是在专业市场等商铺集中之地的客户。,原因有三：,1.,开店做生意的客户需要居住在离自己的商铺近的地方，以便于照顾生意。,2.,开店的客户经常面对陌生人，进行陌生拜访的时候抗拒性较小。,3.,拜访在集中的商业区开店的客户，可在短时内尽可能铺开拜访范围，拜访效率较高。也有利于在后期营销中有利于组织团购等促销方式。,一、陌生拜访的适用条件,1.,物料,项目的资料袋，袋内装有项目的宣传资料、户型图等。精美的袋子送给客户使用，本身就是一种宣传。,足够的名片。并将名片钉在项目的宣传资料上。建议同时为每位销售代表制作刻有他们姓名电话的印章，印在宣传资料上，可以节约成本，以备名片不足之需。,小礼品。比如印有项目,LOGO,的精美纸巾一盒。做生意的客户贪小便宜的比较多，送礼品能提高客户的关注度，减少抗拒心理。,二、陌生拜访的事前准备（,1,）,2.,销售代表培训,刚开始陌生拜访的时候销售代表在心理上都会有害怕胆怯的心理，需要团队之间及时沟通，互相予以辅导。销售经理可在每次例会上对销售代表进行心理克服和拜访技术上的指导。,3.,交通工具,交通工具的便利可以大大提高拜访的效率。建议公司派车，接送销售代表及物料。,二、陌生拜访的事前准备,（,2,）,针对商铺业主的陌生拜访可以分为三轮，通过有目的的拜访逐步接近意向客户。,第一轮：简单派发资料阶段。,时间：,2008,年,11,月,3,日,目的：该阶段陌生的客户有很强的戒心和抗拒心理，以传递项目信息为主要目的。,任务,：,（,1,）把拜访的面铺开，最大程度的多派出去资料，多拿回客户的电话。由于要进行拜访的店铺众多，因此第一轮拜访需要讲求效率。但遇到感兴趣的客户时也不要放过，抓住机会深聊，吸引其成为我们的客户。（,2,）在短时间向客户介绍我们的项目。发现挖掘潜力的客户。对于有潜力的客户及时挖掘。,实现目标,：（）真实电话（）有效调查问卷,基本资料、置业目的、原意购买的原因、价格区间、区域抗性。,三、拜访流程,（,1,）,第二轮：回访阶段,时间：,2008,年,11,月,10,日,目的：初步甄别客户诚意度。所以第二轮拜访的重心向第一轮拜访的客户中稍具诚意度的客户倾斜。制作礼物，以为他们送小礼品的名义进行再次上门。,任务,：（结果：确定是否有意向来）,（,1,）对于已经表现出有兴趣的客户重点拜访，利用他们生意不忙的间隙坐下来闲谈。进一步拉近距离,。,（,2,）对于诚意度不大的客户也要好好经营。给他们留下良好的印象。即使他们不买房子，他们的朋友也有可能会买房子。这时候良好的口碑传播的力量就显现出来了。,实现目标,:,确定所筛选客户是否愿意上门，并且甄别诚意度，完成第二道筛选。,三、拜访流程,（,2,）,第三轮：邀请上门阶段,时间：,2008,年,11,月,17,日,目的：客户升级。经历了前三轮的铺垫后，仍表示兴趣的客户基本上是对项目有诚意的客户，通过第三轮拜访的，邀请诚意客户上门。,任务：派送外展场开放邀请函邀请其上门。通过邀请其上门进一步了解项目，利用外展场、服务等建立项目在其心中的形象，利用现场气氛及现场优惠来促使其办理,YO,卡。,实现目标：第三轮筛选出诚意客户，预约其上门时间，办理,YO,卡。,三、拜访流程,（,3,）,三轮的拜访只是最基本的拜访。可以根据实际情况调整。若片区内反映良好，销售代表进行数轮跟踪也是有可能的。总之，陌生拜访的目的在于对某个片区或市场深耕细挖。针对这个目的，需要进行不懈的努力。,三、拜访流程,（,4,）,三、拜访流程（,5,）,时间：,11,月,3,日、,11,月,10,日、,11,月,17,日开始，一周完成一个片区；,区域：,见右图,人员分配：,两人一组，总共五组，分片区进行陌拜。外展场开放后，一组留守展场，其他四组继续外拓。,物料准备：,项目资料袋、宣传手册、户型单张、礼品、名片、印章、交通工具,人员管理：,每天中午出发前进行上午外拓分享，下午回来后反馈外拓情况。,区,组,区,组,区,组,区,组,四、拜访技巧（,1,）,第一轮拜访中每日的工作量很大，拜访的商铺数量众多，很容易将商铺混淆。这里有一些小技巧：,出发前制作一张表格，如下表。每拜访完几个商铺就在上面记录，避免回来整理的时候头脑一片空白。这个表格也有利于比较每一次拜访客户的详细情况。,若取得客户的名片，可以在出来后直接在名片上记录（避免被客户看到），这样比较省力，待回来后再整理。,技巧,四、拜访技巧（,2,）,技巧,每一个片区，每一个市场内的商铺都有其特殊的情况，如业主都来自某一个地区、经营此项业务需要很大投入等，如果在拜访的初期就了解到这些情况，那么多于后续的拜访就可以做到,“,先发制人，知己知彼，百战百胜,”,。,在刚开始拜访某个片区的时候，需要先做足功课，针对这一片区的特殊情况进行突破。若有业主在这一片区，则先找业主进行详聊，了解到本片区的人口情况、租金、经营内容、生意情况、对房子的需求情况等。若无业主，也尽量了解到这些情况。尽量避免在不了解片区的情况下就开始大规模的拜访，以免后期返工。,了解到这些情况后，针对这些情况进行调整。若某个市场或片区,A,B,人居多，项目里又有,A,B,籍贯的销售代表，就可以派该名代表拜访此区域。,“,老乡见老乡,”,的亲切感将会使销售代表的拜访更加顺利。,五、拜访物料,编号,店名或名牌,情况记录,备注,第一次拜访,第二次拜访,第三次拜访,某项目客户拜访情况登记表,起： 止：,此处可以记录把资料给了谁、他说了什么、及对他的判断。便于下一次拜访前回忆。,技巧,团购,案例,团购执行计划,案例,1,：运河东一号,运河东一号团购背景,运河东一号案例,1、目标：开盘月70%的销售率,，开发商对回笼资金的迫切要求；,2、,市场：,市场低迷，人气不旺；,促销手段频频出现，营销一夜回到,“,解放前,”,大量小电器促销；,传统的春节淡季，大部分人返乡，市场推货量不多；,1,：一个月的蓄客时间，,180,套认购目标如何完成？,Q2,：一个月的蓄客时间如何完成季度目标销售额剩余的,80%,？,Q3,：零客户积累。,营销策略：抢占先机，领导大势,关键行动：,2,月底，趁市场还未苏醒，以低于市场的平均水平抢占价格先机，冲销售量，不线上广泛宣传低价，以,“,团购,”,为降价的噱头！,运河东一号团购依据,运河东一号案例,关键动作,抢先推出首批低价单位团购试水,惊现单价低于,5000,元,/,平方米的房子！,2,月,29,日，市场还未苏醒，竞争对手还未有任何动作之时，运河东率先针对建行内部客户推出,6,座共,94,套单位，引起建行客户抢购，当天成交,70,套，在同行和东莞客户中广泛传播。,运河东一号,团购策略,运河东一号案例,抢占时间先机！抢占价格先机！抢占团购先机！,联系发展商合作单位等大客户，由单位领导发放团购信息；,提前确定推售范围和释放价格表，发送推介,PP,和优惠信息给大客户单位；,提前与单位负责人沟通，大致了解客户所选房号，方便预销控；,将前期非常诚意的客户加入团购客户当中，享受团购优惠；,设立看楼车，为大客户设置专场接待服务，现场身份核实，制造单位福利假象；,控制选房节奏，简化流程；,提供精美餐点，良好服务。,运河东一号,团购启示,运河东一号案例,全国各大媒体争相报导 运河东成了“话题之王”,团购成了当时东莞最流行的词汇,同行纷纷效仿,运河东一号,团购效果,运河东一号案例,案例,2,：城市风景,1、目标：开盘月70%的销售率,2、问题：,两个月的蓄客期，提前半个月开盘,；,新政的影响，导致市场客户群体的观望情绪,；,精装修洋房销售，客户对装修的接受度，是否能成为促进成交的有利因素,；,面对中山市场第一个大规模开盘的压力，2008年第一次推售的成功与否，直接影响今年的销售任务能否顺利完成,。,城市风景团购背景,城市风景案例,如何在控制营销成本的条件下，精准营销，挖掘我们的目标客户？,根据项目产品的定位，结合客户诚意申请卡的购买目的，城市风景的客户群,70%,以上是,80,左右的年轻一族，而且是在中山工作,3-5,年的金融、政府机关的职员，目的是结婚用房或作为过渡。,对所有展场办卡客户的分析，因办卡的门槛很低，导致展场办卡客户的水分很大；仅仅靠现场、展场、派单、扫街在很短的时间内是很难达到销售任务。故此城市风景启动了企业团购。,城市风景团购依据,城市风景案例,如何在短期内发挥团购的效用,，,采用,“,有的放矢,”,、,“,擒贼擒王,”,的策略；,通过已办卡的客户联系其单位团购，例：中山出入境检验检疫局、中国人民财产保险公司、中国电信、劳教所、中山市规划设计院等团体,；,通过老业主挖掘团购群体，例：中国银行、中国移动公司等,。,首先找到可能团购单位的,“,召集人,”,，而且有一定的号召力，愿意配合我们的推广,。,根据每个团购群体的性质，同,“,召集人,”,商讨最佳的推广方式；我们共有了如下方式：上门宣讲项目价值、上门送折页、通过,“,召集人,”,群发邮件等,。,城市风景,团购执行的策略,城市风景案例,真正的团购成交达到,28,套；,开盘后利用团购的优惠一周成交,20,余套。,团购优惠使团购中犹豫不决的客户相互影响说服对方，大大提高了成单率，高达,80%,以上。,城市风景团购效果,城市风景案例,不能犯得错误：,团购优惠的方案出街较迟，致使,“,召集人,”,缺少组织团购的说服力,。,对,“,召集人,”,的奖励明确较晚，个别,“,召集人,”,缺少动力,。,团购邮件的制作煽情方面稍欠缺，图片缺少打动客户的成分,。,未能针对所联系的团购群体来组织现场活动，扩大影响力，使客户体验社区的氛围，增强客户购买的信心,。,城市风景,团购启示,城市风景案例,需要借鉴处：,团购的启动主要是以点带面，即团购需要找到关键人，能发挥传播和号召的作用；,团购单位重点以大型企业、国有企事业单位,/,和机关部门，这些单位中的客户群体量较大，且消费力相对较强；,团购的渠道包含是双方公司客户资源的相互利用、大堂或前台资料摆放,/,易拉宝展示，电子邮件形式群发邮件，上门宣讲；,上门宣讲的效果相对较为明显和有效，上门宣讲需要找到高层领导，在通过允许后，直接进入每个办公室进行一对一宣讲；,团购群体的范围应锁定在我项目方圆,2,公里之内。,团购优惠可以作为促进散客成交的很好的销售工具。,团购重在执行，不是靠个人，而是靠整个团队所有的人群策群力；,城市风景团购启示,城市风景案例,团购执行计划,团购计划,执行要点,团购时间,团购客户选择,团购客户选择效果分析,团购客户确定,关系单位团购计划,周边企业团购计划,团购执行计划,团购计划,执行要点,团购时间,团购客户选择,团购客户选择效果分析,团购客户确定,关系单位团购计划,周边企业团购计划,团购时间,团购计划,2008,年,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,2009,年,起势,开盘,中盘一,中盘二,尾盘,二次开盘,团购,陌生拜访,资料购买,巡展,外展点铺开,全民营销,序盘,11,月,3,日,11,月,24,日,团购,11,月,3,日拜访,11,月,22,日开放,11,月,资料购买,团购一般有两类客户：,定向团体客户,零散客户,根据我们项目的目标和实际情况，本阶段我们只做定向客户。零散客户在后期，销售大厅落成后，通过网站，或销售代表等线下方式传播零散客户团购信息。,团购客户选择,团购计划,团购客户选择效果分析,团购单位选择,优势,劣势,企业范例,效果评估,开发商关系单位,优势单位，员工购买能力强,企业过大合作意向不是很强,政府、银行、移动、联通, ,开发商合作单位,合作意向强，便于团购信息传播,客户群体购买意向不强,投资公司、代理公司、广告公司, ,开发商内部员工,便于团购信息传播,针对客户群体较少,开发商内部各个部门和分公司, ,从积累客户中寻找团购单位,企业范围广，容易找到企业团购联系人,部分单位合作意向,医院、电力、学校, ,慕名上门拜访周边企业,周边企业客户对项目的认可度较高,部分企业合作意向不强，不便于团购信息传播,项目周边的企业或片区大型企业, ,企业团购效果排序：,银行,政府,移动、联通,医院,电信,学校,开发商内部,周边大型企业,周边小型企业,团购计划,团购客户确定,团购计划,单位名称,情况简述,可行性,中国银行,工商银行,建设银行,无分房福利,农业银行,中信银行,单位名称,情况简述,可行性,华为集团,无分房福利,中兴集团,无分房福利,某区知名企业,关系单位,单位名称,情况简述,可行性,402,研究所,无分房福利,团购执行计划,团购计划,执行要点,团购时间,团购客户选择,团购客户选择效果分析,团购客户确定,关系单位团购计划,周边企业团购计划,关系单位团购计划,关系银行团购,权威团购策略,启动时间：,10,月,27,日,团购计划,关系单位团购洽谈流程,团购政策制定,团购单位接洽,团购单位宣传,团购初步成型,团购认购确定,团购客户维护,1,、确定与关系单位进行团购宣传的策略；,2,、确定与关系单位团购的房源；,3,、确定与关系单位团购优惠政策。,制定团购政策后复地领导与关系单位领导接洽，请对方领导传递项目团购信息，进行权威传播。,1,、,将项目团购信息发布在银行内部网站,；,2,、制作团购促销邮件，由对方领导发送公司内部邮箱。,办理银行专场推介会，团购客户登记，统计团购数量。,与单位决策人进行谈判，最终确定团购的合作方式,多频专场活动、配合工程节点释放维护客户。纳入,Yo,卡客户维护系统。,团购计划,10,月,27,日,11,月日,11,月日,11,月,111213,日,11,月,1415,日,11,月,16,日,11,月,21,日,宣传策略,“,限定时间内登记，按团购套数确定优惠折扣,”,。,时间期限：,11,月,14,日,11,月,21,日进行登记,优惠策略：在团购优惠期间办理,Yo,卡，根据最终统计的团购套数不同，给予以下不同的优惠,关系单位团购宣传策略及优惠,购买套数,优惠金额,10,套,20,套,优惠,5%,20,套,35,套,35,套,50,套,优惠,8%,优惠,10%,50,套,100,套,优惠,15%,（备注：按照,4500,元平方米的价格计算，优惠价格约为元平方米）,100,套以上,优惠,20%,同一栋楼,90%,的房源,出了,20%,的优惠外，并且企业楼名赠送,团购计划,关系单位团购信息传播选择,团购计划,网络,在各团购单位的企业内网发布项目团购信息,;,时间：,11,月,11,日至,11,月,14,日,内容：项目名称 、电话、 团购优惠信息、 外展场开放信息、 定位（精品时尚社区）、,logo,关键点：,电话、案名、团购、外展场开放字体放大，图案简洁，切勿喧宾夺主。,示意图,内部邮箱,制作项目,XX,银行专场团购邮件，由权威领导发送全公司；,时间：,11,月,11,日,11,月,14,日,内容：团购项目名称、团购优惠、电话、核心卖点、专场活动时间和地点、专车接送、项目基本信息,关键点：,文字突出，力求简单直接，放大重点要表达的信息，避免色彩过多；项目基础资料和信息可以以附件的方式，附于最后，该部分可以做出新意和创意，但要突出项目的核心卖点。,示意图：见后,关系单位团购信息传播选择,团购计划,关系单位团购物料安排,1,、电话反馈表，跟踪团购进线量。（执行时间：,10,月,11-21,日）,2,、看房专车准备。（执行时间：,11,月,1516,日下午,6:00-9:00,）,3,、礼品及礼品领取登记表,1,份。（执行时间：,11,月,1516,日）,4,、外展场,(,利用目前,YO,卡认购地点,),项目资料。（建议资料袋选用时尚的购物袋）,5,、糕点、饮料等,团购计划,周边企业团购计划,知名企业团购,一对一策略,启动时间：,10,月,27,日,团购计划,周边大企业团购洽谈流程,团购计划,团购政策制定,团购单位接洽,团购单位宣传,团购初步成型,团购认购确定,团购客户维护,1,、确定与周边企业进行团购宣传的策略；,2,、确定与周边企业团购的房源；,3,、确定与周边企业团购优惠政策。,1、确定团购政策后，策源领导与华为、中兴、402所三家工会进行接洽；,2、确定各单位团购的组织人,1,、将项目团购信息和宣讲信息提前挂上单位网站,2,、安排专场项目宣推介会,3,、内部邮箱持续发布项目动态信息,在规定时间内进行团购客户登记，统计团购数量。,团购登记客户，设置单位专场选房日，统一时间选定房号。,专场活动、工程节点释放维护客户。,10,月,27,日,11,月,24,日,-11,月,27,日,11,月,28,日,11,月,29/30,日,11,月,29/30,日,宣传策略,“,限定时间内登记，按团购套数确定优惠折扣,”,。,时间期限：,11,月,29,日,11,月,30,日进行登记,优惠策略：在团购优惠期间办理,Yo,卡，根据最终统计的团购套数不同，给予以下不同的优惠,关系单位团购宣传策略及优惠,团购计划,购买套数,优惠金额,10,套,20,套,优惠,5%,20,套,35,套,35,套,50,套,优惠,8%,优惠,10%,50,套,100,套,优惠,15%,（备注：按照,4500,元平方米的价格计算，优惠价格约为元平方米）,100,套以上,优惠,20%,同一栋楼,90%,的房源,出了,20%,的优惠外，并且企业楼名赠送,周边企业团购信息传播选择,团购计划,网络,在各团购单位的企业内网发布项目团购信息,;,时间：,11,月,24,日至,11,月,30,日,内容：项目名称 、电话、 团购优惠信息、,推介会时间代替外展场开放信息,、 定位（精品时尚社区）、,logo,关键点：,电话、案名、团购、,推荐会时间,字体放大，图案简洁，切勿喧宾夺主。,示意图,内部邮箱,制作项目,XX,银行专场团购邮件，由权威领导发送全公司；,时间：,11,月,24,日,11,月,30,日,内容：团购项目名称、团购优惠、电话、核心卖点、专场活动时间和地点、专车接送、项目基本信息,关键点：,在团购优惠和推介会信息醒目表达出来的基础上，可以设计邮件，使之吸引、有趣、醒目，但是项目核心卖点和活动优惠要突出,示意图：见后,周边企业团购信息传播选择,团购计划,周边企业团购物料安排,1,、项目推介,ppt,、项目团购优惠,ppt,、电视短片。（执行时间：,11,月,24,日前）,2,、电话反馈表，跟踪团购进线量。（执行时间：,11,月,24,日,- 11,月,30,日）,3,、看房专车准备。（执行时间：,11,月,28/29/30,日下午）,4,、礼品及礼品领取登记表,1,份。（执行时间：,11,月,28/29/30,日）,5,、外展场项目资料。（建议资料袋选用时尚的购物袋）,6,、糕点、饮料等,团购计划,团购推荐人奖励制度,形式一：,推荐人购买项目房子，则按其购买单位以折扣的形式,折上折,给与推荐人奖励。,团购计划,团购套数,推荐人奖励,30,套,99,折,50,套,98,折,70,套,97,折,100,套以上,95,折,认卡数,组织人奖励,30,张,1500,元,50,张,2500,元,70,张,3500,元,100,张以上,5000,元,形式二：,组织人不购买项目房子，直接现金奖励。,团购执行计划,团购计划,执行要点,团购时间,团购客户选择,团购客户选择效果分析,团购客户确定,关系单位团购计划,周边企业团购计划,房源选择原则：,选择临路房源；,关系单位房源建议：,4,栋作为主推团购单位，共,213,户，一房,54,套；二房,132,套；三房,1,套,；,3,栋作为,4,栋补给适时加推。,团购房源建议,团购执行,统一说辞,团购价格不对销售员公开；,本阶段团购说辞为：此次团购为“银行（,xx,企业）客户团购行动”，针对银行员（,xx,企业）,工进行团购优惠；,工程进度准时,无论是陌生拜访还是团购，大部分以外展场作为落定基础，所以外展场的节点把空至关重要；,人员管理,本阶段的各项工作需世联项目组、复地、策源三方进行及时沟通，确定各项方案的可行,性及时间节点，以保证抓住市场时机，全面推进销售；,客户维护（客户会）,目的：体现员工福利，为团购增值。,方式：团购客户自动升级为复地会钻石卡会员，享有复地钻石会员所有会员福利，如优选房和优先参与复地会活动,执行要点（,1,）,销售控制原则,根据客户数量及对价格的敏感度，适当把握团购房源的推出节奏，避免让客户产生,“,可选择范围大，房源全面降价,”,等想法；,根据现场谈判情况及客户诚意度适当放宽房源挑选范围。,人员配合,团购价格制定：复地、世联、策源,团购价格执行： 复地、策源,执行要点,（,2,）,结束,THANKS,2008,年,10,月,26,日,
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