世联首次沟通PPT

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,南山集团烟台龙口区域项目,首次沟通会,谨呈：南山集团,Part. 2,世联解决问题的角度和方法,Part. 3,本项目的工作内容和工作流程,Part. 4,需要明确的相关问题,Part. 1,专案组成员介绍,主要沟通内容,2,世联项目团队组织结构,专业人员支持,三大区域资源,营销或其他部门,公司专家顾问团,顾问部高层专家,代理部中高层,设计项目方法,保证分析工作及建议的质量,提供专家支持,参加关键的会议,支持项目小组的工作并协助公司内的信息收集,参加关键的会议,批准建议,技术后台支持,报告质量和服务品质监督,市场数据的收集和分析,模式研究、案例研究,报告写作,外部专家顾问团,外部技术专家,学院教授,指导委员会,由公司部分领导组成,项目领导小组,由顾问部领导和技术总监组成,项目小组,项目经理、主笔和辅笔,3,项目专案团队介绍,项目专案团队成员,本项目专案团队优势,项目指导委员会,陈劲松：,集团 董事长,周晓华：,集团 董事总经理,邢柏静：,集团 副总经理,顾问事业部 总经理,项目技术总监：杜岩松,项目业务总监：杨文斌,项目经理：黄润丽,项目研究人员：赵 超 黄 宁 何 媛,成员专业结构合理全面,对陌生区大规模地产开发经验丰富,市场分析经验丰富,4,项目专案组成员介绍,杨文斌,顾问事业部,业务总监,学历及专业资格,毕业院校：哈尔滨工业大学、南京大学,专业方向：工程材料、国际经济与贸易,学 历：工学学士、经济学硕士,本项目中担任职务,项目总负责人,工作地点,深圳及项目所在地,参加环节,过程控制，策略制定、项目关键节点控制,工作职责,调配公司资源、项目核心结论研究、,推动项目进展、探讨技术思路,主要负责项目,深圳：,蔡屋围城市重建项目；,岗厦片区城市城建项目；,宝安区石岩街道城市化转地项目；,招商地产蛇口工业区发展项目；,异地：,巽寮湾旅游度假区区域发展项目；,鲁能海南椰风别墅项目；,济南大学城项目；,济南京沪高铁西客站；,长沙新河三角洲项目；,三亚红塘湾旅游区发展项目；,唐山新戴河旅游度假区项目,长沙市太平街历史文化街区发展项目；,鲁能济南领秀城项目（大型房地产项目）,海口长流区区域发展项目；,5,杜岩松,顾问事业部,技术总监,学历及专业资格,毕业院校：中国人民大学,专业方向：技术经济,学历：经济学硕士,本项目中担任职务,技术总监,工作地点,深圳及项目所在地,参加环节,项目全程,工作职责,项目基础调研、调配公司资源、探讨技术思路、,评审顾问报告、监督服务品质,主要负责项目,深圳，万科集团，住宅产业化的首次置业和首次改善型客户需求趋势研究项目,三亚，中粮集团，亚龙湾二期区域综合开发方案和开发模式,深圳，长城地产集团，集团发展战略咨询项目，承担项目经理职责,深圳，金地集团，深圳市小户型住宅物业市场专项研究项目,三亚，鲁能集团，三亚湾新城综合开发方案,昆明，特工集团，西山新城综合开发方案，,2300,亩,苏州，吴中集团，太湖旅游度假区综合开发战略,福建，石狮，创业园开发项目，工业地产开发,三亚，阳光海岸项目开发模式和实施策略,无锡，太湖旅游度假区,Santa Barbara,项目,重庆，永川，十一五房地产业专项研究项目,深圳，龙岗区，土洋滨海用地综合开发方案,浙江，北京城建集团，浙江舟山长峙岛开发方案,广州，金地集团，广州增城,4800,亩项目,6,黄润丽,顾问事业部,资深项目经理,学历及专业资格,毕业院校：中国人民大学,专业方向：土地资源管理,学历：硕士,本项目中担任职务,项目经理,工作地点,深圳及项目所在地,参加环节,项目全程,工作职责,项目基础调研、项目基础研究、探讨技术思路、核心报告撰写、项目成果汇报,主要负责项目,深圳市福田区重建局福田区,15,个城中村改造项目（城市更新）,湖南大韵置业长沙金外滩项目（,175,亩,/,综合体）,济南大学城项目；,济南京沪高铁西客站；,深圳市罗湖区建设局罗湖莲塘城系项目（,320,亩,/,住宅）,世纪中天贵阳中天花园项目（,500,亩,/,住宅）,苏州工业园区开发有限公司中新科技城项目（,4,平方公里,/,区域开发）,长沙开福区洪山管理局项目（,23,平方公里,/,产业研究）,三江航天武汉东西湖区柏泉农场项目（,78,平方公里,/,新农村建设、区域开发）,长沙南湖新城项目（,3,平方公里,/,旧城改造）,桂林临桂项目（,1350,亩,/,住宅）,武夷山大成旅游观光园项目（,850,亩,/,旅游地产）,扬州广陵新城区域开发项目（,8.5,平方公里,/,新城开发）,7,赵 超,战略顾问部,高级物业顾问,学历及专业资格,毕业院校：华中科技大学,专业方向：城市规划与设计,学 历：硕士,本项目中拟担任职务,项目主笔,工作地点,深圳及项目所在地,参加环节,项目全程,工作职责,项目基础调研、项目基础研究、探讨技术思路、核心报告撰写、项目成果汇报,主要负责,/,参与项目,2010,年亚运会广州亚运村项目（,2.73,平方公里,/,市场开发与运营研究）,宁波海投公司鄞奉片区项目（,1.6,平方公里,/,整体定位）,金地公司东莞,CLD,项目（,1700,亩,/,取地研究）,顺德新区以市场化方式建设公寓式农民住宅的可行性研究（,350,亩）,武汉三江金银湖旅游区域开发项目,三亚小鱼温泉旅游区域开发项目,广州增城取地研究项目,重庆龙溪城市更新项目,重庆观音桥城市更新项目,8,黄宁,顾问事业部,物业顾问,学历及专业资格,毕业院校：西安邮电大学,专业方向：房地产金融,学历：学士,工作地点,深圳及项目所在地,本项目中担任职务,参加环节,项目全程,工作职责,项目投资可行性分析、经济效益评价、合作或投融资方案设计,主要负责项目,江西吉安市,300,亩土地（商住）项目投融资,顾问及操作,江西上饶市中心,700,亩土地（商住）项目投,融资顾问及操作,海南三亚君港华庭海景公寓项目投融资顾问,及操作,济南奥林匹克花园（商住，,130,万平米）项,目融资顾问及操作,无锡凯燕环球中心（商业综合体，,30,万平,米）融资顾问及操作,郑州郑东新区天域物流园（商业综合体，,80,万平米）项目前期策划,浙江金华江心岛整体开发可行性研究,武汉百营商业广场（商业综合体，,18,万平,米）项目可行性研究,9,何媛,顾问事业部,物业顾问,学历及专业资格,毕业院校：荷兰瓦格宁根大学,专业方向：管理、经济与消费者行为研究,学历：硕士,工作地点,深圳及项目所在地,本项目中担任职务,项目辅笔,参加环节,项目全程,工作职责,市调、收集相关资料、报告章节撰写,主要参与项目,重庆永川十一五房地产业专项研究项目重庆江北观音桥商圈片区城市更新项目,厦门汀溪小城镇开发项目,厦门五缘湾项目,济南大学城项目；,济南京沪高铁西客站；,长沙新河三角洲项目,10,Part. 2,世联解决问题的角度和方法,Part. 3,本项目的工作内容和工作流程,Part. 4,需要明确的相关问题,Part. 1,专案组成员介绍,主要沟通内容,11,世联认为，它应该是这样工作,借助于南山集团的资源迅速取得市场数据，提高工作效率,经常向南山集团的领导汇报和沟通项目进展，以获取及时指导和支持,从南山集团的真正需求出发，切实为解决项目问题提供系统方案,保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法,重视分析过程，重视事实依据，帮助南山集团理清思路,世联是如何开展工作的,我们与南山集团一起解决项目问题,世联认为，它不应该这样工作,不利用南山集团资源，完全依靠自已,埋头苦干，到项目结束前才向南山集团的领导递交报告,无视南山集团的要求，就问题解决问题，针对性不强,采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法,只给最终结果,12,世联常用的分析方法,基于充分的、以事实为基础的分析,甲方提供的最原始和其他相关资料,项目相关的,各类信息和数据,世联平台及模型和资料库,当地或全国权威报刊杂志、网络的数据,从市场直接获取的第一手资料,当地政府官方报道和统计信息,13,Part. 2,世联解决问题的角度和方法,Part. 3,本项目的工作内容和工作流程,Part. 4,需要明确的相关问题,Part. 1,专案组成员介绍,主要沟通内容,14,本项目的工作内容,资源盘点、土地价值挖掘,整体定位与概念性规划,开发运作模式建议,经济分析与开发计划,寻找二级开发合作企业,合同的拟定,项目整体定位,开发运作模式,开发计划,第一部分,第二部分,工作内容,提交成果,研究方法,市场调研,深度访谈,案例借鉴,政策研究,趋势研判,合作企业名单,招商代理合同,世联平台资源,三大区域公司资源,15,本阶段的工作时间计划安排,时间,安排,工作内容,1-2,3,4-8,9,10-12,13-23,24-26,27,28-29,30,31-39,40,市调 准备,组建专案团队,专案团队联席交底会,拟定工作计划,市场调研计划,相关资料和工具准备,市场 调研,与客户首次沟通会,8.29,市场调研,市场调研成果沟通会,初稿 形成,市场调研资料梳理、分析,MECE,会议形成解决思路,讨论报告结构和写作思路,报告撰写,报告修改,公司评审,初稿修改调整,初稿汇报,9.30,终稿 提交,终稿写作、评审、完稿,终稿汇报及提交,10.10,16,市场调研工作时间计划安排,时间,工作内容,工作目的,参与人,天数,开始日,结束日,0.5,8-29,8-29,首次沟通会,与客户沟通项目进度、项目目标,获取相关地块资料,项目组,0.5,8-29,8-29,访谈南山集团本项目负责人,了解区域开发历程、开发现状（已建成配套，待建配套，发展规划，未来投资计划）,区域已合作开发土地情况,项目组,1,8-30,8-30,地块查勘,了解项目方位、内外部资源条件、地形地貌,项目组,1,8-31,8-31,房地产、旅游专业人士访谈,掌握本市房地产市场开发概况、客户情况,旅游市场发展现状及趋势判断,项目组,2,9-1,9-2,政府部门访谈,&,资料搜集,了解规划、国土政府部门对区域总体概况、城市规划、相关部门对项目区域的看法,龙口市旅游产业发展情况,掌握城市各部门的基础资料,项目组,2,9-3,9-4,楼盘调查,/,开发商访谈,了解整体房地产概况；,收集区域客户群相关资料,掌握竞争区域房地产市场开发概况、客户情况,项目组,0.5,9-5,9-5,市调查漏补缺,项目组,17,需要提供的相关协助,分类,编号,资料明细,对接部门,对接人员,地块,1,东海、南山区域边界红线图（,dwg,格式）、地块航拍图,2,区域现状图（地形地貌，分区，用地性质，开发强度）（,dwg,格式）,3,区域土地用地性质（规模、权属）,4,区域储备土地规模、分布、出让计划,5,准备近期拟合作开发、自行开发的地块情况,6,区域已合作开发土地情况（规模、位置、价格、开发物业总量及类型）,7,东海、南山区域已建设,/,规划建设的重大交通设施,/,道路系统（包括位置、规模、投资金额、建设时间）,8,东海、南山区域重大配套设施建设情况（位置、规模、建设周期、投资金额）,规划类,1,2007,2008,年烟台市,/,龙口市政府工作报告及政府工作计划,2,烟台市,/,龙口市城市总体规划（说明书、文本、图纸）,3,东海区域、南山区域已编制规划（总规、控规、图则）,4,烟台市,/,龙口市“十一五”规划及各项专题规划,5,龙口市十一五期间重点建设项目,6,烟台市,/,龙口市旅游发展规划,18,需要提供的相关协助,城市建设资料,1,龙口市与周边区域城际交通设施建设情况,对接部门,对接人员,2,龙口市房地产开发相关的税、费以及费率标准,/,各类物业建安成本（住宅、酒店、公寓）,3,成本费用：不同物业的建安成本、营销费用、管理费用等,统计 年鉴类,1,烟台市,/,龙口市统计年鉴（,2007,年或,2008,年）,2,龙口市,2008,年统计月报,3,龙口市房地产统计年鉴（最新版）,4,龙口市旅游年鉴（最新版）,土地相关资料,1,龙口市土地利用现状和土地储备情况资料,2,龙口市市未来,5,年的土地出让计划,3,龙口市市存量土地规模、分布及每年的消化量统计,市场相关资料,1,东海、南山区域近几年不同性质商品房（住宅、公寓、商业、酒店）开发量、竣工量、销售量、销售速度和销售均价,2,东海、南山区域酒店、商业、娱乐场所、旅游景点经营情况相关资料,资源与环境保护资料,1,东海、南山区域内部及周边山,/,林,/,河,/,湖,/,江等自然资源情况（包括旅游价值，已建成配套，待建配套，发展规划，未来投资，限制性开发条件）,2,本项目地块内部及周边历史文物,/,遗迹情况（包括历史价值，限制性开发条件）,3,南山学校和南山双语学校等的基本简介。（学校级别、上级管理部门、在校师资和学生人数、专业学科设置、学生就业情况）,19,需要提供的相关协助,其他,1,高尔夫球场的经营情况数据：会员人数、会员卡价格、年接待人数，与其他球场的比较，以及其他球场的经营情况。（访谈球场经理）,对接部门,对接人员,2,高尔夫球场的规划和建设情况，与可合作地块之间的关系。高尔夫球场是否能够提供购别墅附送会员卡的服务？高尔夫会所的基本功能设置？,3,产业和产业园资料：分产业的创收额、就业人口,4,酒店及会议中心的分布情况和星级、入住率、平均价格,5,南山景区的经营情况：年到访人数、票价、月运营成本,20,Part. 2,世联解决问题的角度和方法,Part. 3,本阶段的工作流程和工作内容,Part. 4,需要明确的相关问题,Part. 1,专案组成员介绍,主要沟通内容,21,需要明确的相关问题,集团对于南山地产的开发目标？（不同周期）；目标的由来（政府的要求？其他原因？）,除了保证开发速度，与其他开发商合作还有哪些期望？,原有合作模式的具体操作：签订协议、打款后，施工单位合作合同签订双方？规划上报政府以谁的名义？谁来组织环评？房屋销售合同双方？乙方如何确认销售收入？统一缴税？,原有合作模式在当前面临的主要问题是市场信心问题，还是合同的法律风险（违约风险）问题？,按照原有合作模式，价格下浮底线是多少？,新的合作方式,1,：南山以土地作价入股，其他开发商以资金入股，不用出土地费用。双方对于市场风险共担，对于开发商会更有吸引力；新的合作方式,2,：南山将土地拆分，作为资产注入不同子公司，然后出售子公司。,土地现在的控制情况。哪些土地是未来可考虑的可建设用地？目前已经摘牌了多少土地？未来的摘牌计划？摘牌土地的宗地规模？如果需要切分土地，是否可以操作，需要哪些流程？,不同地块的初步期望价格范围是多少？今年如果为完成任务，什么样的价格下浮是可以接受的？,哪些地块是已经开发完毕并售罄的？哪些项目是已经入伙的？哪些地块是正在建设的，哪些地块是计划南山亲自开发的？,合作地块的熟地情况：如上下水电天然气（煤气）网络电话等情况,22,谢谢！,再次感谢贵公司对世联的信任及工作上的支持,23,