XXXX年房地产市场分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016,年房地产市场研究,成都锐理数据,2016,年,12,月,31,日,20,16年房地产市场回顾,20,16年宏观经济回顾,20,16年房地产市场回顾,20,16年房地产政策回顾,1,2,3,目 录,20,17年房地产市场预期,20,17年宏观经济预期,20,17年房地产政策预期,20,17年房地产市场预期,未来房地产市场展望,房地产市场发展展望,房地产企业发展建议,1,2016,年房地产市场回顾,1.,2.,3.,2016,年宏观经济回顾,2016,年房地产政策回顾,2016,年房地产市场回顾,2016,年宏观经济回顾,【,国际宏观经济回顾】全球负利率时代，欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激,2017年12月欧洲央行会议,决定把欧元区三大基准利率维持在今年3月降息以来的史上最低利率水平,宣布延长量化宽松期限，从,2017,年,3,月延长到,12,月,从2017年4月起将资产购买计划(APP)每月购买资产的规模从目前的800亿欧元减少到600亿欧元。,欧洲继续实行量化宽松,2017,年,11,月日本央行宣布维持现有货币政策不变，日本央行继续维持负利率。,日本延续负利率,2016,年,12,月,各国央行最新利率及,CPI,图,2016,年,12,月,美联储如期加息25个基点。这是美国一年来首次加息、十年来第二次加息。,2017年加息两次是合理预期，如果经济表现更加强劲，则加息三次也“并非难以置信”。,美元宣布加息,备注：以上数据来源于南方财富网，锐理整理。,【,国际宏观经济回顾】美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期,2015,年,12,月,-2016,年,11,月,美国失业率,走势图,5%,自然失业率线,2014-2016,年前三季度,美国,GDP,增速,走势图,备注：以上数据来源于,Trading Economics,，锐理整理。,2015,年,12,月,-2016,年,11,月,美国通货膨胀率,走势图,2%,目标线,美元进入加息周期先决条件已达成,就业改善：低于美国,5%,的自然失业率,经济复苏：经济指标优于预期,通胀预期：未超过美联储,2%,的目标,数据源：国家统计局,【国际黑天鹅事件回顾】,国际黑天鹅事件频发,2016.06.23 英国公投脱欧,英国市场不确定性增强，英国不动产和投资收益率降低。,人民币相对英镑被动升值，但是因为中国对英国投资有限影响较小。,美元成为避险港湾，加大中期人民币兑美元的贬值压力,2016,.,11,.,08 特朗普当选美国总统,特朗普被市场作为不确定因素，其主张加大国内基础设施建设，积极财政政策，适当收紧货币政策,预期加息频率和力度加强，新兴市场资本流出成潮，美元指数短期走强,中国资本继续外流，对楼市存在降温的效应；中国企业美元债务成本增加,2016,.09,美国司法部向德意志银行开出,140,亿美元罚单,2016.12.04,意大利宪法改革被公投否决,2016.12 美国美联储宣布加息25个基点,。,【国内宏观经济回顾】,2016,年整体经济增速稳定，经济增速中速长期化,19972016,年全国国内生产总值,GDP,增速,季度走势,备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。,【国内宏观经济回顾】,CPI,受猪肉下跌和房价上涨影响，整体温和可控；,PPI,受,供给侧改革去产能和大宗商品价格增速提升推动,，但,缺乏,长期走高的,需求支撑,备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。,20082016,年,11,月,全国消费者价格指数,CPI,、工,业品出厂价格指数,PPI,月度,走势,【,国内宏观经济回顾,】,经济运行平稳表面下暗流涌动，,GDP,实际,增速平稳但现价增速逐季提升,2016,年前三季度,国内生产总值增速,走势图,备注：以上数据来源于,国家统计局,，锐理整理。,【国内宏观经济回顾】,2016,年货币供应量持续宽松，增速保持,10%,左右,20032016,年,9,月,M2,供应量同比增长,(%),情况月度走势图,备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。,10%,增长速度线,【国内宏观经济回顾】,M2,与,CPI,未呈现理论正相关关系，因新增,M2,主要流向金融和房地产业,1997-2016,年,M2,货币供应量和,CPI,值,走势图,【,国内宏观经济回顾,】,资金严重脱实趋虚，金融行业虚胖,20,10,-2016,年第三季度,金融、房地产业增加值在,GDP,中占比,季度走势图,备注：以上数据来源于,国家统计局,，锐理整理。,英美国家金融一般占比线,7%,【国内宏观经济回顾】经济下行压力仍然存在，市场预期支持利率下行,1997-2016,年,一年期存贷款利率,走势图,【国内宏观经济回顾】,M2,快速增长导致货币供给大于需求，进一步使存款利率保持低位,1997-2016,年,货币供应量,M2,和一年期存款利率,走势图,【,国内宏观经济回顾】中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大,中国历史的三次利差倒挂时期资本是净流入，因为人民币资产的高收益消除了利差影响。过去三次利差倒挂都是处于,周期性经济下行,，但是因为货币政策持续宽松和利率下降，经济中长期会回暖。,历史利差倒挂,仍然资本净流入,近两年来中美利差开始明显下降，未来存在利差倒挂背的可能。但是因为我们处于,经济结构性下行,，缺少高收益人民币资产，未来汇率贬值和资本外流风险是上升的。,未来利差倒挂,存在资本外流风险,2002-2015,年,中国美国,10,年期国债到期收益率,走势图,备注：以上数据来源于,Wind,，锐理整理。,没有中国利率数据,【国内宏观经济回顾】人民币将进入贬值周期,20002016,年,人民币对美元汇率,走势图,备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。,【总结】,2016,年宏观经济回顾,国际宏观经济回顾,全球负利率时代：,欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激,美元加息周期：,美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期,黑天鹅事件频发：,英国脱欧、特朗普当选美国总统、美元加息都在改变市场预期，转变国际资本的流向,国内宏观经济回顾,经济增速：,中国经济增速稳定，但经济运行平稳下暗流涌动,货币供应：,货币供应量持续宽松，但新增M2主要流向金融和房地产业，资金严重脱实趋虚,利率水平：,经济下行压力和货币供应使得利率处于低位,人民币汇率：,中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大，进入贬值周期,2016,年房地产政策回顾,【201,6,房地产调控政策回顾】,40,个限购城市取消限购,“930”,新政出台,“,五次降息、三次降准,”,“330,政策,”,“,新,930,新政,”,“,一次降息、两次降准,”,减免房地产契税、营业税（不含一线）,重点城市集中出台调控政策,2014-2016,年房地产政策走势,政策收紧,政策宽松,【,2016,年房地产调控政策回顾】房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终,“去库存”为主基调,Q1,中央出台多项刺激性政策,下调不限购城市首付比例,，,首套房首付最低至,20%,，,多部委联合发文调整契税、营业税，以及,5,月全面实行“营改增”，交易税负较之前再降,4.8,央行维持稳健偏宽松货币政策,前三季度全国人民币贷款增加,10.16,万亿元，其中大部分流向房地产市场,3,0多个省市先后出台刺激方案,鼓励农民进城买房,调减乃至暂停土地供应,多数城市给予购房货币补贴,热点一、二线城市相继调控,，,政策力度相较温和,，收效甚微,3,月上海、深圳率先调整限购、限贷，苏州、南京依次落地“限房价、限地价”新政,8,月份，苏州、南京、杭州、厦门、武汉、郑州等热点二线城市重启限购。,Q2,Q3,“,因城施策,”为,主旋律,Q4,去杠杆、抑制资产泡沫，控一线、稳二线、搞活三四线,7月，中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，明确房地产市场调控的主基调仍为去库存问题，但要区别对待一城一策,930开启22城密集调控，城市政策广度和力度不断加码,“以限为纲”，主要涉及限购、限贷、限价、限钱，,限购、限贷出现频率最高,购政策注重有的放矢,，分是否本地户籍、城区方位、面积段限购，个别城市还直接干预预售证审批环节、严控房企拿地资金来源,强力整顿市场秩序成为亮点,及时澄清不实新闻报道，打击房地产虚假广告，正确引导舆论；,严查违法违规,房地产,开发企业和中介企业，促使市场健康发展；,严禁首付贷，规范互联网众筹买房行为；,加强土地拍卖资金监管，防范违规资金流入。,上半年刺激为主，下半年转向抑制“资产泡沫,“,，整体先扬后抑、宽严相济,【,2016,年房地产调控政策解读】以,“,时间换空间,”,策略推动经济转型,中国经济,“,三元悖论,”,示意图,中国政府试图摆脱“三元悖论”的束缚，,以“稳中前进”为总工作基调，,利用“时间换空间”的策略来实现经济增长转型,三元悖论,控制地方债规模,保持经济增长,控制房地产市场,16,年上半年房地产政策宽松原因,房地产,“,去库存,”,化,挽救对经济的信心,防止经济,“,硬着陆,”,风险,16,年下半年房地产政策收紧原因,防止房地产绑架实体经济,防止系统性金融风险,防止外部潜在经济危机冲击,防止房地产投机过热,【,2016,年房地产调控政策效果】房地产强刺激下的经济勉强企稳不足为喜,发展任务,政策效果,去库存化,全国库存有所减少。,城市间的供求错配导致核心城市房价暴涨，广大三、四线城市库存压力大。,拉动经济,仅拉动核心城市房价和大宗商品价格,房地产的金融资产属性过强，经济增长引擎作用锐减。,人民币汇率,刚性贬值压力，人民币无视中国经济企稳、人民银行推高货币市场加权平均利率，对美元连续大幅贬值，表明市场并不看好国内经济周期性企稳复苏的可持续性。,金融风险,2016,年非金融部门债务率暴增19个百分点、房地产和地方政府（包括融资平台）在新增信贷中的占比飙升至2/3以上、银行对非银金融机构债权翻倍等金融风险隐患,下半年央行及早启动金融体系去杠杆，避免了金融风险进一步积累。,企业债务,部分帮助企业部门修复了资产负债表,非典型房地产周期,未找到相关数据,备注：以上数据来源于中国人民银行，锐理整理。,20,16,年,1-11,月,新增人民币贷款和住房部门中长期贷款余额,月度走势图,【,2016,年房地产调控政策效果】新增中长期居民房贷占比连续超70%，金融高杠杆风险显著,70%,占比线,2016,年,1-11,月份，居民新增中长期贷款已经达到了史无前例的,5.26,万亿，几乎等同于,2014,和,2015,两年之和，超过了当初“四万亿”时期企业新增长期贷款的峰值。,直到今天很多企业还在苦苦消化当初四万亿的后遗症，而如今居民的疯狂加杠杆助推房价大涨，目前的疯狂局面又能够持续多久？,【,个人房贷爆发式增长暗藏的风险,】,2016,年，居民新增中长期贷款已经达到了史无前例的,5.66,万亿，超过,2014,和,2015,两年之和，超过了当初“四万亿”时期企业新增长期贷款的峰值。,直到今天很多企业还在苦苦消化当初四万亿的后遗症，而如今居民的疯狂加杠杆助推房价大涨，目前的疯狂局面又能够持续多久？,【,2016,年房地产调控政策效果】房地产仍为经济增长引擎,2006,年至20,16,年,1-11,月,房地产开发投资额及固定资产投资额,年度走势图,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,【,2016,年房地产调控政策效果】土地财政依赖度未减少,2001,年至20,16,年,1-11,月,土地出让金及地方政府财政收入,年度走势图,40%,占比线,2016,年预计占比,40%,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。,20,15-2016,年,11,月,M1,和,M2,同比增幅,月度走势图,【,2016,年房地产调控政策效果】货币政策刺激效果越来越弱,历史上,M1,的高速增长都伴随着经济上行，但是现在无论货币供应增长多快，企业投资却增长放慢，这是我国,20,年来的首次。,M1,和,M2,剪刀差逐渐凸显,货币供给增加未能带动实业投资,2016,年,1-11,月,各项投资同比增速,对比图,1997-2016,年,CPI,值和一年期存款利率,走势图,【,2016,年房地产调控政策效果】近两年仅出现小幅度的通货膨胀，虽然房地产市场创历史新高,2010-2016,年,全国百城房价指数和货币供应量,M2,走势图,【,2016,年房地产调控政策效果】房价和货币供应呈现正相关，但近两年前者增速超后者,【,2016,年房地产调控政策效果,】,5,次楼市低潮反思，调控政策需要改进,2010-2012,年调控,46个大中城市出台“限购令”,10个城市出台强制“限价令”,央行3次加息，6次上调存款准备金率,传统渠道的融资均受到严格限制,调控效果明显，,投资投机消失,“,上,海生病，全国吃药,”,成交量大降，价格下跌较少,豪宅大受打击，四年未涨,商业地产供求两旺，为未来供大于求窘境埋下伏笔,2005,年调控,出台国八条,取消贷款优惠,征收营业税,2008,年楼市调整,金融危机的影响逐步显现,传统高收入行业大量裁员,2014,年楼市调整,三四线城市库存高企，表现持续低迷，银行主动收紧房地产融资,购房需求大幅减少,中介行业也出现了关店潮,二三线城市表现稳定，房企加大投资力度，,为高库存埋下隐患,重点城市成交量大幅下降，但价格跌的不多,高库存,的问题越来越严重，施工建设也出现负增长,2016,年楼市调控,22,个城市密集调控,以限为纲，,限购、限贷为主，辅之限价、限钱,销量大幅回调，房价涨幅放缓,调控未改变房价上涨,UI,预期,高杠杆风险,仍需缓解,城市间分化，开始因城施策,建立长效机制非常重要,房地产因为从施工到建成有至少1、2年的间隔存在小周期。决策不能只看眼前，否则很容易和行业小周期叠加，加剧负面效果,政策推出要注重时机,注重行业发展情况，在适当时机推出政策，避免造成房地产市场的大起大落。,不能迷信行政压力,短期强压虽然见效快，但基本面不改的情况下，要么“按下葫芦浮起瓢”，导致其他领域出问题；要么后期出现报复性反弹。,2016,年房地产市场回顾,【,全国房地产现状,】,房地产销售面积创历史新高,备注：以上数据来源于,国家统计局,，锐理整理。,20,00,-2016,年,11,月全国商品房,销售面积及增速,年度走势图,【,全国房地产现状,】,销售额首破,100,万亿元大关,备注：以上数据来源于,国家统计局,，锐理整理。,20,00,-2016,年,11,月全国商品房,销售额及增速,年度走势图,【,全国房地产现状,】,房地产销售面积创历史新高，房地产销售额首破,100,万亿元大关,备注：以上数据来源于,国家统计局,，锐理整理。,20,00,-2016,年,11,月全国商品房,销售面积及增速,年度走势图,20,00,-2016,年,11,月全国商品房,销售额及增速,年度走势图,20,00,-2016,年,11,月全国,房地产投资额及其增速,年度走势图,【,全国房地产现状,】,房地产投资增速回落，总投资额趋于稳定,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,20,00,-2016,年,11,月全国,商品住宅新开工施工面积及增速,年度走势图,【,全国房地产现状,】,商品住宅新开工施工面积近几年持续下降,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,20,05,-2016,年,1-11,月全国,房地产土地置地面积及增速,年度走势图,20,05,-2016,年,1-11,月全国,房地产土地成交价款及均价,年度走势图,【,全国房地产现状,】,土地置地面积逐年下降，成交价款总体有所回落，但土地均价快速上升,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,房地产需求,销售面积：,房地产销售面积创历史新高,销售额：,房地产销售额首破100万亿元大关,房地产供给,投资：,房地产投资增速回落，总投资额趋于稳定,新开工：,商品住宅新开工施工面积近几年持续下降,土地成交：,土地置地面积逐年下降,【,全国房地产现状,】,全国房地产市场库存有所减少,201,0,年,6,月,-2016,年,11,月全国,百城价格指数,月度走势图,【,全国房地产现状,】,16,年房地产价格增长迅速,，下半年政策收紧增长趋缓但依然强劲,备注：以上数据来源于房天下网，锐理整理。,【全国房地产现状】,16,年,1-11,月居民新增中长期贷款达到,5.26,万亿，个人房贷爆发式增长,20,08,-2016,年,11,月,新增人民币贷款和居民中长期贷款余额,年度走势图,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,【全国房地产现状】房地产企业市场占有率不断提升，,3000,亿以上超级阵营脱颖而出,20,15,年,2016,年,百亿房企各阵营数量,分布图,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,20,16,年,百亿房企各阵营销售额及增长率平均值,分布图,【,各线城市现状,】,总体房价上升，但,一线,城市,复苏,强劲,，二三线城市表现,较弱,，,形成城市分化,201,0,年,6,月,-2016,年,11,月,百城房地产价格,月度走势,备注：以上数据来源于中国产业信息网、中国指数研究院，锐理整理。,2015,年及201,6,年,1-11,月,住宅价格累计上涨,图,2015,年及,2016,年,典型城市销售套数标杆楼盘价格档次,分布图,【各线城市现状】对比,2015,年，,2016,年半数城市高价位、中高价位楼盘数量有所减少,备注：以上数据来源于房天下，锐理整理。,2015,年及,2016,年,典型城市销售金额标杆楼盘价格档次,分布图,【各线城市现状】部分热点城市改善和投资性需求明显释放，高端楼盘集中入市且去化较好，成交结构上移,备注：以上数据来源于房天下，锐理整理。,【各线城市现状】深圳上海均价较高、户型紧凑，北京、厦门等刚需外溢，改善型客户为主导,2016,年,热点城市成交均价和套均面积,分布图,2015,年,热点城市成交均价和套均面积,分布图,备注：以上数据来源于中国指数研究院，锐理整理。,北京,深圳,深圳,上海,杭州,厦门,北京,上海,厦门,杭州,三亚,南京,【各线城市现状】成交规模一线城市稳定而二三线城市增长明显，一线城市二手房市场火爆,2015,年及,2016,年,一二三线城住宅月平局销售面积,分布图,备注：以上数据来源于中国指数研究院，锐理整理。,2016,年,部分城市二手房、商品房销售套数,月度分布图,数据源：国家统计局,【房地产黑天鹅事件回顾】房地产持续巨量增长，下半年调控力度超出预期,2014,年市场普遍预期房地产已到了阶段性高点，但,2015,年突破了,14,年的记录。2016 年 1-11 月商品房销售面积 13.6亿方， 同比增长 24.3%，将,继续打破记录,。,房地产持续巨量增长,今年上半年房地产还一路高歌猛进，结果9月份“930”黑天鹅事件突然出现，,21城密集出台调控政策,。全行业可能对本轮调控的力度以及结果的估计不足,。,调控力度超出预期,2,2017,年房地产市场预期,1.,2.,3.,2017,年宏观经济预期,2017,年房地产政策预期,2017,年房地产市场预期,2017,年宏观经济预期,【2017年中央工作经济会议】坚持稳中求进工作总基调，把防控金融风险放到更加重要的位置,稳中求进工作总基调,中央经济工作会议强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论。明年贯彻化这个总基调具有特别重要的意义,稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋力有为。,政策,施行方针,财政政策,要更加,积极有效,，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。,货币政策,要保持,稳健中性,，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。,汇率政策,要在,增强汇率弹性,的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的,基本稳定,。,金融监管政策,要把防控金融风险放到更加重要的位置,，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。,20122017,年,一二线城市新增贷款占比,走势图,【2017年宏观经济预期】货币政策将保持中立，信贷政策向实体经济转移、向三四线城市倾斜,备注：以上数据来源于央行，锐理整理。,2017,年货币政策将在经济运行中保持中立的角色,，,既不通过宽松刺激经济，也不通过紧缩干预经济。不宽松不代表紧缩，,2017,年货币供应规模将保持,适中,增速，货币贷款投向更趋均衡。,货币政策,2016,年住房部门贷款占比不断增加，,2017,年人民币贷款将向企业部门转移,不同城市信贷资源需要平衡，,2016,年一二线热点城市新增贷款比重较高，,2017,年三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的稳定发展。,信贷政策,2017,年房地产政策预期,1,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。,2,要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。,3、要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。,3,要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。,4,要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。,5,要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。,【2017年中央经济工作会议】五项房地产市场调控措施,五项房地产市场调控措施,【,2017,年中央工作经济会议房地产政策总结】着重促进房地产市场平稳健康发展,当前房地产主要的问题就是金融风险,找准问题,房地产定位在我们国家应该是居住，房地产的调控，应该服务于防控资产性泡沫，而不是稳增长或者保增长,明确定位,既要遏制房地产泡沫，又要防止大起大落；,既要降低大城市的房地产的杠杆，又要关注三四线城市的去库存,提出原则,落实责任,落实了地方政府的主体责任。,1,、目前房地产市场分化非常严重。,2、房地产和地方政府的收入利益密切相关。,3、房地产起落成因非常复杂，必须由地方政府落实主体责任。,交代办法,中央层面出台一个符合国情的，促进房地产平稳健康发展的长效机制。,严格限制信贷流向投资投机性的购房。,区别对待，房价上涨压力大的地方，要增加土地供给。,特大城市要加快疏解部分的城市功能，带动周边中小城市的发展。,多渠道解决三四线城市的库存问题。,本轮调控政策将跨越较长的时间周期，短期内“四限”政策（限购、限贷、限价和限钱）不会快速退出,限购、限贷城市数量进一步扩容,热点城市调控力度加码,【房地产政策预判】预期未来调控将加码、信贷更严苛,信贷资金监管更严苛,信贷定向调控仍将延续，严格限制信贷流向投资投机性购房，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。,加强土地竞买资金监管,加强居民购房资金监管，严厉打击首付贷、互联网众筹买房等违规交易行为。,调控力度加码,中央政策延续“空窗期”,2017年中央层面政策“空窗期”仍将延续，地方政府将因城施策、分类调控，或继续加码紧缩政策，或继续保持刺激政策。,房产税短期内出台的可能性微乎其微。,热点城市通过调整规划或者盘活存量低效建设用地，增加住宅土地供应；,库存过高的三、四线城市“有供有限”政策仍需从紧执行，逐步调降乃至暂停土地供应；,深入推进新型城镇化建设，加快中小城镇交通、医疗、教育等市政工程建设，实现楼市库存去化与新型城镇化建设现结合。,货币政策转向稳健中性,鉴于宏观经济依旧面临较大下行压力，央行现有货币政策较难发生根本性逆转，但是像2016年这样宽松的货币政策肯定不复存在。,2017,年房地产市场预期,调整周期判断,近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均,36,个月为一轮房价周期，上涨,24,个月，调整,12,个月。,故预计本轮房价调整将到,2017,年底,-2018,年上半年。,【房地产市场预判】任泽平表示本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年,先行指标判断,量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标。,10,月调控以来，房地产销量大幅回落，预计价格调整也将随后展开。,以房价划分的房地产周期表,房价调整走向判断,当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，,2017,年底,-2018,年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。,10,个月,2,个月,20,个月,3,个月,15,个月,2,个月,已,7,个月,销售面积指标领先销售价格谷峰,【房地产市场预判】房地产销售增速预期下滑，新开工面积、房地产投资增速都将降缓,房地产销售增速预期下滑,新开工面积、房地产投资增速降缓,2016年销售,“,大爆发,”,透支未来购房需求,2016年前11个月，我国商品房销售面积增速高达24.3%，全年销售面积将达15.6亿平方米，近10年来罕见。,中国适龄购房人群数量下降，房地产市场已告别“黄金增长”时代。,2016年至2017年房地产调控仍将加码,中央经济工作会议反复强调抑制房价上涨,十一期间多城市密集出台调控政策，之后各热点城市调控不断加码,20062016,年,11,月全国,商品房销售、新开工面积增长,月度走势图,备注：以上数据来源于前瞻网、中原地产中心，锐理整理。,开发商对市场反应日益灵敏，新开工和房地产销售逐渐同步，房地产销售下滑将给新开工面积下降压力。,虽然热点城市土地供应会增加，但是信贷政策的收紧将影响房地产投资的增速。,【房地产市场预判】政策收紧、需求减少使房价有所回调，但不会出现断崖式下降,20152016,年,11,月,房地产投资额,走势图,房地产投资额增长回稳,土地成交面积减少价格上升,“既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落”,可以看出，虽然国家对楼市的态度是“收紧”，但节奏上应该坚持“把握好度”，对楼市的调控目的是为了“抑制房地产泡沫”，但要防止楼市“大起大落”可能对经济发展和金融系统带来的风险。,20152016,年,11,月,房地产土地购置面积及成交额,走势图,备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。,【房地产市场预判】各线城市情况,一二线城市,三四线城市,销售面积下降，二线城市降幅更明显,2017,年房地产调控政策针对热点城市将进一步收紧，一二线城市销售面积会下降,二线城市潜在购买力没有一线城市充足，,2016,年透支需求，,2017,年严格调控，销售回落更加明显,新开工面积回调,一二线城市销售面积回落,土地成交连续下降,房地产投资增速不如2016年,土地供应增加带动房地产投资,新开工面积回调给投资带来下降压力,价格面临结构性调整,调控政策抑制各类需求,供应结构转向自住型,销售面积、新开工面积、房地产投资保持平稳,2017,年三四线城市去库存政策继续发力,信贷资源有望向三四线城市倾斜,新开工面积带动投资回温,价格上涨缺乏动力,2017,年三四线城市库存压力仍存，无法支撑房地产价格上涨,【房地产市场预判】未来总体看多，前途光明但道路曲折，呈,波浪上升、,短周期波动特点。,2007,年至今全国16个被严控的城市,商品房成交均价,走势图,备注：以上数据均为锐理统计、计算理论值，数据最终解释权归锐理所有。,3,未来,房地产市场展望,1.,2.,房地产市场发展展望,房地产企业发展建议,房地产市场发展展望,【房企发展趋势】大企业尚未面临规模的边界对效率的影响，大象也能跳舞，存在马太效应。,备注：以上数据来源于清科数据网，锐理整理。,2015,年部分发债房地产,企业营业数据,图,【房企发展趋势】品牌房地产企业,规模增长期,，市场集中度将不断提高，迎来兼并收购浪潮,2006,年至今全国房地产行业,并购事件数量,走势图,备注：以上数据来源于清科数据网、同策咨询，锐理整理。,2016,年,1-11,月十大,房企商品住宅销售额,图,千亿房企线,【房地产市场预判】城市进一步分化,产业机构调整决定房地产市场分化,产业结构的布局决定了人口和资金的流向,货币是流动的，人口是流动的，两个河流在哪里汇合，哪里的房价就会暴涨,各线城市人口流向,一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口,三四线城市为人口流出型，常住人口显著少于户籍人口,2015,年北上广深常住人口变动图,2015,年北上广深户籍人口比重图,备注：以上数据来源于中商产业研究院，锐理整理。,【房地产市场预判】核心都市圈发展动力足，一线城市,香港化,以,一线城市为中心的,核心都市圈城市发展动力,巨大,核心都市圈发展动力足,货币未来长期处在相对宽松的状态，大趋势来看利息呈现下降趋势，一线城市资产高位，按揭利息低。,一线城市香港化,城市群,核心都市,高端服务中心 金融属性强,创新发动机 容器与分化,离散 由点到块,轨道/信息联接,产业与功能互补,居住存在时间规律,两个市场,需要区分,京津翼,长三角,珠三角,优势核心都市圈,强势核心都市圈,长江,中游,【房地产市场预判】热点城市聚焦,城市人口聚集盘点,城市经济占比盘点,备注：以上数据来源于同策咨询研究部、各城市统计局，锐理整理。,2015,年,重要经济圈城市,GDP,、常住人口占比,图,2011-2015,年,一二线城市年均新增常驻人口,分布,图,温州、长春、哈尔滨,昆明、西安、南京、宁波,呼和浩特、沈阳、海口、银川,苏州、无锡、太原、西宁、兰州,乌鲁木齐、长沙、福州,青岛、合肥、厦门、南宁,济南、杭州、贵阳、大连、南昌,郑州、武汉,广州、成都、石家庄,天津,北京、重庆,上海、深圳,20,万,10-20,万,5-1,0,万,1-5,万,0,万,【房地产需求预判】房地产消费主力转变,房地产消费主力转变,85后将成为新的消费主力，60后将推动养老地产的发展。,第六次,人口普查数量,图（亿人）,80,后各年龄段人口呈现断崖式减少，,90,后人口比,80,后少,23.24%,，,00,后比,80,后少,35.96%,人口老龄化,2015,年,各国城市化率,图,2015,年处于城市化加速期，却因为缺少城市户口社保、高房价导致农民工返乡，首次流动人口减少,568,万。,城市化率,备注：以上数据来源于中商产业研究院，锐理整理。,【房地产需求预判】存量房时代，产品需求升级,房地产产品需求变化,数量型到品质型转变,总价制约/面积趋小化,模范家庭式户型被打破,房地产市场类型由增量转向存量,中国二手房交易量超过新房，房地产市场逐步进入存量房时代，一线城市率先进入存量房阶段。,2016,年,1-9,月,北京新房及二手房成交套数,图,备注：以上数据来源于中商产业研究院，锐理整理。,发展建议,【房企战略定位】未来垄断竞争局面，不同体格企业应遵循不同发展方向,企业规模,战略需求,发展方向,大型企业,讲求战略导向,多元化、金融化、全球化,中型企业,坚持机会导向,规模化、资本化、转型、合并,小型企业,提早转型、转战,大中小型企业发展方向呈现差异化,中小型企业如何生存？,拓展除开发以外的投资、运营、服务环节业务,关注市场分化机会,关注细分市场机会,关注客户需求变化机会,关注存量市场机会,房地产行业由粗放发展期转变为专业化发展期,行业利润率不断下降，对房地产企业提出更高的发展要求。,【未来关注焦点】可能的黑天鹅事件,1 土地财政是否会改变？,2017,年中央经济工作会议中明确提出在房地产调控中要,落实了地方政府的主体责任。,3 房地产产权能否拆分？,房地产新金融的发展要求对于房地产产权的拆分。未来是否可以在不改变所有权前提下，还能改变使用权，照样抵押、上市流通？,2 预售制度是否会被取消？,目前开发商已经不缺钱了，预售作为融资手段已经失去了立足点。一旦预售制变更，那么房企的负债率会随之变化。,4 加入绿色供应链成为必须？,中国环境问题日渐凸显。,虽然目前加入绿色供应链的只有70余家房企，但是我们不能排除,环保会从先进理念变成强制的要求的可能。,THE END,