资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产基本知识,房屋销售术语,房产权属登记和交易税费术语,城市规划术语,建筑名词,房产计量术语,目录,什么是商品房？,个人住房担保贷款,个人住房抵押贷款,按揭,销讲,销控,生活机能,违约金,基价,期房,定金,均价,预售面积,现房,房屋销售术语,商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。,商品房的含义,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,期房的含义,所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。,现房的含义,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的,不计楼层、朝向，以*元平方米统一价销售,，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,均价的含义,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,基价的含义,按揭是英文“,mortgage”,（抵押）的粤语音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。,按揭的含义,是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。,个人住房抵押贷款的含义,是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。,个人住房担保贷款的含义,定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和,担保法,八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的,20%,。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,定金的含义,违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,违约金的含义,指在专案经理拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控,单价、总价）、硬销控（房源销控,楼层、位置、面积、房型）。销控唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了房源销售均匀化,销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。,销控的含义,全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、,SWOT,分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。,销讲的含义,指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为,NP,稿中,COPY,的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。,生活机能的含义,是指测绘报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。,预售面积的含义,房地产产权,产权置换,房屋所有权登记发证,房屋权利人,他项权利,共有权证,所有权证,房屋权属证书,注销登记,产权证书,房屋权属登记,房屋的所有权,他项权利登记,房屋权属登记费,房展会权属登记和交易术语,房地产交易手续费,房产税,营业税附加,契税,土地使用税,转移登记,土地收益金,印花税,初始登记,个人所得税,变更登记,五 证,房展会权属登记和交易术语,房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。,房地产产权,产权证书是指,房屋所有权证,和,土地使用权证,。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,产权证书,指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。,他项权利,是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。,他项权利登记,是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。,房屋权利人,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。,房屋权属登记,是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。,房屋权属证书,即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。,房屋权属登记费,是指对房屋全面支配的权利。,民法通则,规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。,房屋的所有权,是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。,房屋所有权登记发证,指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。,房屋所有权证,是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。,注销登记,指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。,初始登记,是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。,房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发,生变更的；,房屋面积增加或者减少的；,房屋翻建的；,法律、法规规定的其他情形。,变更登记,是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。,转移登记,房地产商在预售商品房时应具备,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程开工证,、,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，,开工证,由建设部门核发，,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,由国土资源部门和房屋管理局核发。,五证,土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。,土地收益金,是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。,住房公积金,指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。,个人所得税,指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。,印花税,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为,3%5%,。,契税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。,土地使用税,是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。,房产税,是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。,营业税附加,是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。,房产交易手续费,道路用地,住宅小区,建筑密度,绿化率,日照间距,容积率,道路红线,住宅用地,公共绿地,居住区用地,公共服务设施用地,建筑线,住宅平均层数,七通一平,(,熟地,),三通一平,(,净地,),生地,城市规划术语,居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。,居住区用地,公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。,公共绿地,住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。,住宅用地,公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,公共服务设施用地,道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,道路用地,容积率是指地上有效建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在,1,万平方米的土地上，有,4000,平方米的地上建筑总面积，其容积率为,0.4,。,容积率,指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于,1:1.2,。,日照间距,是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。,绿化率,指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,建筑密度,住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）,住宅平均层数,建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。,建筑线,道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,道路红线,是由城市道路以及自然界线（如河流）规划并不为交通干道所越的完整居住的地段。,住宅小区,还未开发，尚有青草，未规划作用。,生地,是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件。,三通一平（净地）,是指土地,(,生地,),在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,七通一平（熟地）,智能化住宅如何分类？,健康住宅十五标准,复式住宅,跃层式住宅,错层式住宅,砖木结构,混合结构,砖混结构住宅,框架结构住宅,钢、钢筋混凝土结构,钢结构,TOWNHOUSE,建筑名词,层高,开间,走廊,进深,骑,楼,地下室,隔断,平台,净高,半地下室,露,台,过道,玄关,标准层,户型比,建筑名词,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,错层式住宅,是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。,跃层式住宅,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。,复式住宅,也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。,TOWNHOUSE,像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。但目前有关主管部门并未制定明确的划分标准。以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的观点。,智能化住宅的分类,1,、安全保安系统,实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线防被切断与防被破坏报警。,2,、通讯系统,实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（,Internet,）插口；可接收有线电视网节目。,3,、信息服务系统,实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。,4,、环境控制系统,实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。,一、乙级标准,除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：,1,、安全保安系统,实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。,2,、通讯系统,实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。,3,、信息服务系统,增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。,4,、环境控制系统,实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。,二、甲级标准,框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。,框架结构住宅,砖混结构住宅中的,“,砖,”,，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等。,砖混结构住宅,是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建筑。,混合结构住宅,是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。,钢结构住宅,是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。,砖木结构,是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。,钢、钢筋混凝土结构,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在,5,米左右，不能任意扩大。,进深,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,净高,在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。,开间,层高是指住宅高度以,层,为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,层高,它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。,户型比,标准层是指平面布置相同的住宅楼层。,标准层,平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。,平台,隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。,隔断,过道是指住宅套内使用的水平交通空间。,过道,指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。,骑楼,一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。,露台,半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的,1,3,，且不超过,1,2,者。,半地下室,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的,1,2,者。,地下室,玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的,领地,，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,玄关,走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。,走廊,辅助面积,住宅居住面积,住宅建筑面积,住宅使用面积,房屋预测面积,公有建筑面积,套内建筑面积,公摊面积,竣工面积,商品房的销售面积,套内阳台建筑面积,套内墙体面积,房屋的产权面积,面积误差比,套建筑面积,房产计量术语,共有建筑面积分摊系数,商品房维修基金,房屋实测面积,得房率,房产计量术语,是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。,住宅使用面积,住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。,居住面积,=,使用面积,-,阳台使用面积,/2,住宅居住面积,是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。,住宅建筑面积,=,套内建筑面积,+,公摊面积,住宅建筑面积,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平摄影全部计算建筑面积，未封闭的阳中按水平投影的一半计算建筑面积。,套内阳台建筑面积,辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。,辅助面积,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：,1,、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,2,、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50,。,公摊面积,由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积。,套内建筑面积,共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。,独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,共有建筑面积,套（单元）建筑面积,=,套内建筑面积,+,分摊得公用建筑面积。,套建筑面积,套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,套内墙体面积,面积误差比（产权登记面积合同约定面积）,x100%/,合同约定面积,面积误差比,房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,房屋的产权面积,竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。,竣工面积,预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。,预测面积,商品房按,“,套,”,或,“,单元,”,出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。,商品房的销售面积,是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。,得房率,实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。,实测面积,是指按建设部,住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,（建住房,1998213,号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。,房改房维修基金：是指按建设部,住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,（建住房,1998213,号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。,维修基金,整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。,共有面积分摊系数,END,
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