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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,发现市场空白 是一种远见,1,第三只眼,广告公司的角色,今久,与客户站在同一起跑线上看问题,2,写字楼，城市名片,认识一座城市 , 从一座写字楼开始,世贸中心 VS 纽约,双子塔 VS 吉隆坡,北京,旅行者 VS 故宫,，,生意人 VS 国贸,商圈脉络、坐标系,写字楼穴位、坐标点,“没有写字楼的城市,不能称之为城市”新周刊,3,3+X格局下的,多,中心商务,看北京,世丰国际推广沟通案之,4,中关村区域,CBD区域,亚运村区域,望京区域,金融街,燕莎,商圈,BDA商圈,朝外,商圈,总部基地,国门商圈,5,北京写字楼的,多中心格局,国门商圈燕莎商圈朝外东二环商圈亚运村商圈望京丽都商圈丰台高科园区BDA商圈,佳程广场、第三置业、凤凰置业,第一上海中心、富力爱丁堡广场,丰联广场、中青旅、新保利、南新仓,远大中心、三空间、,北京国际会议中心,方恒国际、卷石天地、嘉美风尚、人济大厦,总部基地,BDA企业大道,6,原CBD传统制造行业和科技行业公司从CBD迁往望京和中关村科技园区,摩托罗拉也从CBD自己独立的写字楼迁往新开发区,大型国有公司也纷纷迁出CBD，51JOB从招商大厦迁至商务环境并不成熟的环球贸易中心,“南国贸、北佳程”佳程广场已签约客户中80%以上为跨国企业，其中有10余家世界500强企业 。,德国宝马(BMW)中国总部落户北京佳程广场,多中心格局客户群分流,客群处于,多选择时代,7,2007年的北京甲级写字楼市场将有,200万的新增供应量,，并且,这个趋势会持续到2008年奥运会。新增供应主要集中在朝阳区、东城,区和西城区，其中以,CBD地区为主,.,信息来源于第一太平戴维斯,07北京写字楼供应井喷,8,2007对于每个写字楼项目,机会中的机会,压力上的压力,机会主义将继续得利，承载压力者将承受更多,9,不是商圈，面临升级,看朝青,世丰国际推广沟通案之,10,项目区域环境-朝青板块,朝青板块面临,朝青板块,CBD居住生活区,星河湾、天鹅湾、润枫水尚、A-Z-Town带动区域发展。,朝青板块,休闲娱乐配套相对短缺,CBD里的生意人都到三里屯玩去了。酒店？朝青几乎没有。,朝青板块,商务氛围不足,暂无商圈概念。,仅有10余个写字楼盘的朝青，不是商圈,11,共性良多，但在市场选择下,走向差异化发展,共性:,望京、亚运村早期均以高档生活区定位，随着住宅项目的完善，人流的增多，对于购物休闲,的需求及区域商务环境的要求不断增强，产生了商业的开发写字楼的开发,朝青板块作为逐渐成熟的生活区同样需要商务氛围,朝青板块VS望京VS亚运村,住宅产业,商业开发,写字楼产业,12,朝青板块主要写字楼基本情况,13,朝青描述,高尚生活核心区中高端消费人群,CBD东部辐射成熟商圈,便利交通体系收拢商务动线,燕莎,CBD,望京丽都,14,小个子，大声喊,看世丰,世丰国际推广沟通案之,15,世丰国际存在的理由？,谁会是世丰国际的购买者？,真正使用世丰国际的人群是谁？,世丰国际在北京写字楼市场上处于什么地位？,世丰国际与成熟商务区（CBD、燕莎、丽都望京）的关系是什么？,自用型客群为什么要选择世丰国际？,世丰国际是谁？,提问：,16,占地面积6334平方米,总建筑面积34000平方米,纯写字楼建筑面积14000平方米,建筑高度为58.45米,写字楼标准层高3.3米,11部电梯设计，其中5部商业、4部写字楼？,地上三层为商业，负一层为商业,写字楼部分4层至15层,每层电梯前室连接长短肢空间设计有休息厅,10层和11层之间的休息厅为阳光中庭，可以做到6.6米的挑空,北京国际会议中心,北京国际会议中心,产品描述,17,项目写字楼部分属,甲级纯写字楼,，具备甲级写字楼硬件设施,但总,体量较小,，不足以树立地标级建筑形像,打破常规板式和塔式建筑结构，采用,三段式结构,每层,公享空间,设计，体现了项目对人性的关怀,我们看到的基本特点是,18,如果是航母，那我们项目就是巡洋舰,航母：体量大，配套全,巡洋舰：快速反映，具有前战和侦查性能,依托CBD、服务CBD、补给CBD；辐射燕莎、丽都,CBD东部的一个创富新平台,我们的感觉是,19,低成本商务空间,与CBD产业链的联系,快速反应的交通体系,它能提供的是,20,找到目标，才是找到自己,看客群,世丰国际推广沟通案之,21,国有大型企业？要在商圈里的大楼要在政策优惠区的大楼,外资跨国企业？要在商圈里的大楼要在政策优惠区的大楼,不。不是它们要。实际上商圈是围着它们形成的。,型个人客户？依附性行业最好在商圈里小小的就好,做大群岛中的小沙洲。,谁会要？,22,发展中的中国，主力当然是,成长型企业,中小企业的地位举足轻重,贡献了60%的国内生产总值,75%的就业机会,你不是巨舰，但你要更大,你不是SOHO，你早过了发育的年龄,23,成长型企业租用为主,成长型企业有一定的资金基础，但大多为股份制或合伙制公司，股权非个人所有，企业进行不动产组的规划时，因产权难以化分，很难实现企业不动产的策略性组合。 成长型公司更愿采用租用办公。,客群分析我们不是领跑，因此更加努力,24,项目客群,形成：,区域内企业在CBD的资源效应（产业链）下产生；,行业：,广告传媒、建筑装饰、咨询服务、贸易,、,住京办,等中小智力型企业及服务业;,特征：,知识型、技术型、创意型、研究型,客群描述不赢在起跑线上，而赢在延长线上,25,客群分析,坚定、勇敢、努力、灵活别说了，多做事吧。我知道自己是谁。,我们已经努力了,99%,，抓住,1%,的机会就不会放过,“朝,9,晚,5”,不是我们的常规模式；,生活,/,工作,无界限,效率空间,最好刚跨出办公室，就是咖啡馆,个性、情趣、品位,自我释放，找到新的灵感,26,成长中的智力服务型企业,为本案最终使用者,但他们不全是直接购买者,半数以上的投资客户,自用成长型客户,+,客群确定成长中的智力服务型企业,27,购买及租赁过程,目标客户群体,相对成长稳定的成长型企业（智力型企业/服务性企业）,投资客,买进投资,买进自用,贸易、金融、IT科技,服务业及咨询等行业,CBD成长型企业,以租赁办公为主的小型企业种群,28,项目客群,关注点,投资客,自用型,项目升值潜力,有无稳定的租户,价格是否可以承受,区域交通时间,项目升值潜力,成熟商圈距离,自用型企业关注点包含投资客关注点,29,推广诉求直接面对终端用户，明晰产品使用价值。,直接对投资客说话，不如让投资客发现“市场要这样的东西”,投资客，会想办法先把那东西弄过来，再卖给别人。,直接对成长型企业说话,推广直接受众自用型客户（成长型企业),30,把开发商告诉我们的，告诉客户。,看广告,世丰国际推广沟通案之,31,产品：甲级中高端写字楼，体量较小,地段：朝青核心,高尚居住区，,环境：东部商务辐射区,交通：便利、发达的出行网路,客群：稳定成长智力型服务型中小企业,卖点再梳理,32,阐述了项目近邻CBD成熟商圈.专为经营稳定的成长型企业创造财富的新平台.,新锐是对项目客群状态的描述,他们正处于行业发展的上升阶段,也是产业链上不过,缺少的重要组成部分.,此推广定位强调的是在什么位置,为谁发展平台.对于客群的需求和利益没有承诺.,原推广定位,CBD东 新锐商务空间,33,广告对消费者的说话。告诉他我带给你什么，而不是我是什么,我是,新锐商务空间,那么，我带给你,为什么要选择此区域？选择本项目？提供了什么样的发展平台？,34,客群要的是：,成长型企业产业链的一个重要结点依托成熟商圈依附行业领头羊需降低办公成本缩短时间成本离各商圈很近,CBD东,在资料效应下产生行业末端服务性机构高效率是他们的共性,迅捷商务,智力型科技型偏平式管理高强度办公适度放松平台应对下一轮挑战,动力港,35,CBD东：,近邻的朝气方位,迅捷：,快速路网,商务：,属性,迅捷商务：,高效率办公,动力港：,为成长型企业提供创富补给平台,CBD东 迅捷商务动力港,36,表现方案一,37,38,CBD时间 燕莎时间 丽都时间,受够了！明明只有北京时间,商圈不是商圈,有生意的地方就该是你的商务领域,商圈成了时区圈,在CBD被堵半小时在燕莎被堵30分钟在丽堵被堵1800秒,朝北动脉京通高速掌握一个主动掌握时间的地方,成长型企业以速取胜的创富平台,CBD东迅捷商务动力港,3月5日，正式接受登记,39,40,创智空间，不玩数字游戏,SWOT分析、月利润表、季度周转率、COSO报告,从它们里面走出来,在比3又2分之1个思想者加起来还高的层间休闲厅里,找到直击财富本质的商务灵感,你不离谱，对面280000平米的Shopping Mall里有比你更离谱的人,而且，或许比你更懂得财富的秘密,这，才是成长型企业需要的灵感补给站,CBD东迅捷商务动力港,公开发售,41,42,43,表现方案二,44,45,来吧！CBD,每笔财富从根本上讲都是一样的,坚定的新锐创富者从不让生硬的商圈区划,间隔他直觉判断商务本质的头脑,CBD东作为北京东部产业链中最灵活机动的一环,以圆融的姿态，立足东区，服务CBD，速达燕莎、丽都,为成长型企业量身打造的迅捷商务动力港,3月5日，正式接受咨询登记,46,47,把CBD的时针拨快30分钟！,空间距离1500米，时间距离却要30分钟,那个本该跟你签订500万合同的老外,已在距北京500公里的飞机上,事实就是这样速胜时代从不欣赏迟到者,CBD东，一个比CBD起得更早的地方,为成长型企业量身打造的迅捷商务动力港,公开发售,48,49,THE ENG,50,
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