威海区域市调分析

壹,区域市场调研,竞品个案核心指标汇总对比,我们抓取了威海市场当前,标杆项目“华润湾九里”,和,与本案开发产品类似的“海御,19,”,，以及,别墅项目“长青海宴台”,这三个项目进行类相对比：通过区位、开发商品牌实力、物业业态、户型设计、周边配套、小区配套、物业服务等进行逐项对比。从而梳理确立本案项目的产品核心竞争力。,个案分析,标杆项目：,华润湾九里,项目位置,项目规划图,案场置业顾问,出街广告,售楼处实景,华润湾九里,项目基本信息,项目位置：,威海环翠区金线顶,占地面积：,210000,总建筑面积：,575000,容积率：,2.7,项目开发商：,华,润置地,开盘时间：,2013,年,7,月,20,日,交房时间：,2015,年,1,月,均价,：,10356,元,项目实景,华润湾九里,产品介绍,：,华润威海湾九里位于环翠区的金线顶，,规划为城市核心的世界级滨海综合体。业态包括滨海商业中心、超五星级酒店、游艇码头、海景高端住宅、公寓及低密度别墅，整个金线顶项目最终将规划建设成为集商业办公、文化娱乐、海洋观光、休闲度假和居住于一体的国际性旅游度假休闲区,。绿化率,40%,。交通便捷，周边配套设施齐全。,亮点：,威海首个滨海综合体,户型规划：,面积为,65,-220,主力户型,：,96,两室两厅一卫，,142,的三室两厅两卫,网签去化数据：,2013,年,749,套，完成,10,个亿销额,市场评价：,威海,12,年销冠项目，,13,年销售亚军项目，,项目综合评分在威海数一数二,96,两室两厅一卫,142,三室两厅两卫,威海华润湾九里是华润置地以“高端、养生、休闲,度假”为主题打造的大型滨海综合体项目，并且在,商业区,内建有购物中心（华润五彩城）、五星级度假酒店、,5A,写字楼和游艇码头，另外还有海洋博物馆、公园等配套设施。但是在小区内部也就是,住宅区,并没有完善的配套，例如游泳池、健身房、私人会所等，唯有一座幼儿园在小区中心位置，仅对业主开放使用。,物业采用华润置地物业公司，为业主提供无偿和有偿，以及代理代购等服务。,华润湾九里,物业服务（无偿）,私家保姆培训服务,：,定期提供免费的家政保姆培训课程,短暂陪护服务,：,对有需要照看的老人（不需要专业护理）按时拜访，探讯；对紧急病情病人需至医院，提供家人在场情况下的同时陪护，免费提供专业陪护公司联系方式；此项服务提供前将明确通知业主，物业公司不承担专业护理责任；,引领服务,：,来访引领：业主的访客，应业主要求，可由秩序维护人员引领访客至业主家门外。夜间引领：为夜间晚归的业主提供从小区入口陪同送至家门的夜间引领服务。重物协运：护卫人员在确保不影响正常工作的前提下，提供协助业主搬运重物的服务；并可提供便捷小推车,/,行李车服务。,访客过滤服务,：,若业主家人或朋友来访，管家或者门警会上前询问其是否已预约并通过智能化系统与业主确认，方可让其进驻大楼；对于业主短暂离开期间，好友来访时，应业主要求，管家或门警可代为接待。,客户服务,：,专属管家服务、,24,小时贵宾服务热线；快速服务反应机制；业户接待，业主服务响应；（服务需求、投诉、咨询处理）收费管理，档案管理；业主关系维护，业户满意度测评；空置房管理，社区文化等；,安全维护服务,：“五级安全屏障”服务；高素质的安全护卫人员；人员及物品出入管理；车辆及区内交通管理；机动巡逻管理，安防监控管理；消防管理，突发事件应急管理等；,24,小时专线服务,：,物业服务中心保修热线；物业服务中心投诉热线；各项便民查询；飞机航班查询；天气预报查询；留言服务；叫醒服务；,物业服务（有偿）,家居保洁服务（菜单式收费服务）,定期为业主进行房屋居家保洁服务；地毯清洗；布面沙发或皮沙发清洁；云石地板或者木地板打蜡抛光；大量垃圾清理；灯具清洁；洗手间器具清洁；天花板清洁；玻璃窗清洁（室内）；特殊污物清洁；家居废品统一收购服务；其它清洁项目；,归家即住服务,按业主的要求，提前预约家政服务。业主随时归家，即可享受清洁如新的家。提供特定条件下的维修养护服务。业主离家前可对无贵重物品的房屋委托定期保洁。此项服务可提供业主选择性参与，属于有偿服务，需与业主签订服务协议，明确服务内容，责任，费用。,房屋代租代售服务,向业户提供有资质的社会中介服务机构，为业户提供房屋代租代售服务；当业主要出租或出售房产时，与中介结构按照国家有关房产中介服务规定签订协议，需缴纳一定服务费用；,代购服务,代购内容：应业主要求，可代定牛奶，桶装水等。可代购简单的日用产品如牙膏，手纸，洗发水，饮料酒水，休闲食品，速冻食品，方便食品等等。（服装，家具，电器等奢侈品物品不在代购范围内）,物 业 费,:,2.60,元,/,平方米,月,物业公司,:,华润物业公司,物业公司资质：,一级资质,个案分析,类似项目：,海域,19,海御,19,项目位于四季海湾的中心位置,占地面积,5400,平米,容积率,2.9,物业类型,高端住宅,项目配套,自身配套齐全海水浴场资源,项目位置,总规划指标,推盘信息,次数,开盘时间,推盘产品,1,2010,年,6,月,1,日,首期全部开盘共,300,套,项目是国际海景城二期均为观海高层，主推,87,平米高层，起价每套,130,万，均价每平米,17500,元，精装现房在售。户型面积从,87-290,平米，其中,290,平米是跃层。,主力户型,2,室,1,厅,1,卫,1,厨,87.77,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,185.78,主力户型,3,室,3,厅,3,卫,1,厨,290.00,复式,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,142.98,销售,状况：,自销在售、无分销介入,项目特色：,1,、地段,威海国际海水浴场，黄金沙滩海岸边。,2,、产品,威海首个恒温恒湿住宅小区，,6,星级精装。,3,、自身配套，海御会国际俱乐部,以恒温泳池、,SPA,水疗、健身中心、餐饮系统、商务活动系统、住宿系统和私属管家系统等,5,大系统。,4,、附加,附属亚洲最大海滩帆船基地、国际游艇会、,2800,米的私属沙滩。,创造品质打造完美细节的海居理想度假,居所,年均,去化,：,不足,50,套,13,年去化 ：,34,套,以威海目前产品与本案相似的高端豪宅进行类比分析,海御,19,海御,19,的业主配套设施集中为一个“海御会国际俱乐部”会所，内部涵盖了游泳池、健身房、,SPA,、亲子乐园、商务会议厅、餐厅酒吧等服务项目，服务种类虽然众多但是采取的是会员制度（业主享有,7,折优惠），因此是完全对外开放的。,物业服务采用威海鸿建物业公司与达文物业合作的方式。,安保方面采用了“,八重安防,”,海御,19,海御会俱乐部,亲子乐园,商务大厅,健身房,SPA,生活馆,恒温游泳池,物业服务,海御,19,的物业服务理念是诚信、专业、质量、环保；,服务内容较为普通,。,主要服务内容,：,物业共用部位及公用设施设备的使用、管理和维护；,公共绿化的维护；,公共区域环境卫生的维护；,公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；,物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；,物业维修、更新、改造费用的账务管理；,物业服务档案和物业档案的保管；,其他物业管理事项。,物 业 费,:,3.90,元,/,平方米,/,月,物业公司,:,国际海景业服务有限公司,物业公司资质：,该物业公司下属开发商威海鸿建集团，并无国家等级认证。,个案分析,别墅项目：,长青海宴台,项目位置,项目规划图,项目实景,阵地包装,出街广告,售楼处实景,项目基本信息,项目位置：,环翠,区环海路（,18,洞滨海高尔夫球场内）,占地面积：,150000,总建筑面积：,840000,开发商：,威海,长,青房地产开发有限公司,开盘时间：,2013,年,3,月,16,日,交房时间：,2014,年,6,月,30,日,均价,：,210,万,/,套,长青,海宴台,产品介绍,：,长,青,海宴台,7,栋洋房公寓,，面积区间为,86-150,平方米,。,22,栋联,排，面积,从,200-270,平方米；,87,栋独,栋，面积,从,300-400,平方米；,1,栋有,111,套精装,公寓的酒店。,亮点：,果岭上的别墅产品、产品品质高端,主力户型,：,200-270,联排别墅,网签去化数据：,2013,年销售,39,套，均价,210,万元,/,套,市场评价：,项目调性高端，市场操作良性，别墅去化速度较快，,其他产品去化速度一般。,233.39,四,室三厅三卫联排别墅,长青海宴台是由长青投资集团旗下的威海长青房地产开发有限公司开发的包含联排、独栋、洋房等产品的,蔚蓝海岸的首期御海公寓项目。长青海宴台项目拥有天空、艺术、温泉,SPA,三个会所。三个会所均处于筹建过程中，其中天空会所是以餐饮为主题，艺术会所以油画展览和保存为主题，温泉,SPA,的内容温泉养生。温泉会所的外边是一个伸展到大海中的无边框游泳池。并且有一栋星级酒店。（没有消息显示该项目内部配套有幼儿园和健身房等其他项目）,PART 4,长青海宴台,物业服务,长青海宴台的物业服务聘请了世邦魏理仕顾问公司，魏理仕公司是全球知名物业公司，在北京、上海、南京、沈阳等城市均有合作项目。（没有能够拿到针对长青海宴台的具体服务项目与合同）通过长青的置业顾问了解到的是该物业服务的内容并没有太大的差异，分为房屋管理、公用设施设备维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大内容。物业服务的广度没有延伸，但是深度有增加，体现在对于物业管理层和工作人员的素质要求比较高，文化程度和工作经验等方面，对服务能级和外观形象以及礼仪都有较高要求。通过高质量的服务来满足高端项目的业主。,物 业 费,2.50,元,/,平方米,月,物业公司,世邦魏理仕物业顾问公司,物业公司资质,一级,本案核心优势：,威海山水文园的核心优势特征非常鲜明，尤其对于高端人士而,言极具诱惑力，那就是借助集团优势，打造“生命无价”豪宅,+,长寿养生计划,项目名称,核心优势,区域,板块,开盘时间,至今历时,(,月,),年均成交,均价涨幅,1,季度成交,均价,(,元,/,),华润湾九里,开发商品牌，性价比较高,环翠区东部沿海,半月湾,2013-7-20,10,30%,11000,海域,19,威海首个恒温恒湿高端项目,高区海水浴场,高区北部沿海,2010-6-1,47,-,18000,长青海宴台,别墅产品稀缺性,高区高尔夫球场内,高区北部沿海,2013-3-16,10,10%,10000,山水文园,园林,/,文化（抗衰老）,经区东部沿海,经区东部沿海,项目名称,开发商,成立时间,产品线,代表项目,开发项目数量,高端项目数量,业务范围,华润湾九里,华润置地,2001,年,9,月,住宅：橡树湾、九里系列，商业：万象城系列,住宅：橡树湾，石梅湾。商业：万象城系列,70,余,24,全国各地,海域,19,威海鸿建房地产,1997,年,住宅：海景房系列,海御,19.,海信海景壹号,3,2,威海,长青海宴台,威海长青房地产开发有限公司,2000,年,11,月,住宅：中高端海景项目，商业：写字楼,住宅：长青海宴台、海上明珠，商业：家世界装饰建材城,9,（住宅,4,）,1,威海,山水文园,山水文园,集团,90,年代,中期,住宅：山水文园,住宅：山水文园,养生度假：金海湖、白龙潭皇家森林公园、青岛鲍鱼岛游艇会,8,（住宅,5,）,3,北京,/,青岛,/,威海,豪宅运营优势：,作为,中国一线城市豪宅运营商，无论在豪宅运营经验上还是高,端资源嫁接整合方面都是一流的，对于高端人士而言极具吸引力“归属感”,项目名称,总占地,(,万,),总建面,(,万,),容积率,绿化率,水域面积,(,),总户数,层高,(m),车位,(,个,),户数：车位,华润湾九里,21,57.5,2.7,40%,-,2258,2.9,2258,1:1,海域,19,0.54,7.8,2.9,50%,-,300,3.3,400,1:1.3,长青海宴台,15,84,0.49,50%,-,365,3.1/3.3,361,1:1,山水文园,4.4,12.2,1.89,40%,-,452,3.3,450,1:1,本案硬性指标：,本案无论是开发规模还是绿化率等指标，并不具备出挑的市场,吸引力，但“,MINI,版万园之园”的设计理念，仍能体现豪宅社区的精致典雅,项目名称,在售户型种类,在售主力户型面积,(,),精装品牌,精装报价,(,元,/,),华润湾九里,高层：,65-240,洋房：,200-350,109,、,120,三居,科勒、安信，其余为华润支持品牌,10000,海域,19,87-290,142,、,185,两居，三居,德国品霍曼、阿尔诺、旭格、凯乐玛、卡德韦、汉斯格雅、威必驰、蒂诺瓦，意大利伟迈，美国杜邦,可丽耐，新加坡普泽，瑞士吉搏力。,18000,长青海宴台,洋房：,86-156,，联排：,200-270,，独栋,:270-880,洋房：,95,，跃层,156,，联排：,230,，独栋：,410,松下,11000,（洋房）,山水文园,62,(,B,/,B,),150-300,二至四居,，,600-700,复式五至七居,GAGGENAU,橱柜、德国威宝,/,科勒卫浴、美国约克,/,特灵中央空调,、太,川智能家居、芬兰通力电梯、博世厨房家电、雷士灯具,-,本案产品设计：,相对当前市场而言，本案无论是户型设计还是面积控制，并不,具备优势，当然作为威海市场为数不多的“精装修”项目，或许会有一定机会,项目名称,物业公司,物业费,(,元,/,/,月,),会所面积,会所功能,项,会所功能,华润湾九里,华润物业有限公司,2.6,-,-,-,海域,19,国际海景城酒店物业,3.9,6000,5,健身、,SPA,、游泳、儿童娱乐、商务会议,长青海宴台,威海长实物业（世邦魏理仕冠名）,2.5,3000,3,餐饮、油画鉴赏、温泉疗养,山水文园,会所,4000,?,?,本案软性指标：,作为,中国一线城市豪宅运营商，山水文园物业和会所服务在北,京市场口碑较好；但对于威海市场而言，还需要进一步品牌强化和体验式灌输,-,-,位置,开发商,业态,户型设计,容积率,园林,周边配套,小区配套,物业,均价,总分,海御,19,特点,高区海水浴场,威海鸿建房地产,恒温恒湿，高层,5000,精装,基本北向房间,2.9,社区配套园林,临近大学，海水浴场，交通便利,海御会国际俱乐部五大系统,国际海景城酒店物业服务有限公司,17500,77,得分,9,8,9,8,8,8,9,10,8,华润,湾九里,特点,环翠区,华润置地,海景高端住宅、公寓及低密度别墅综合体,户型设计较合理,2.7,五重立体园林,周边商超密集，交通便利，生活配套齐全,住宅区社区幼儿园,/,商业区酒店游艇码头商业中心,华润物业有限公司,10356,85,得分,10,10,10,9,9,9,10,9,9,长青海宴台,特点,得分,本案,特点,经区,山水文园集团,墅质小高层,3.3,米层高,5000,精装,豪宅大气户型设计,1.8,欧式园林,交通便利，生活配套较为便利,会所,山水物业服务,19800,66+?,得分,9,9,10,10,10,10,8,?,?,竞品对比分析,本表单内容分解到前面单项表单后删除本页,华润威海湾九里项目为,品牌开发商，颇具规模，,距离市中心较,近，,拥有繁华商业,配套，相对本案而言具有一定的整体综合优势。,目前和所有竞品一样，客群都是高端客群。未来客户争夺战将非常激烈。,我们现在的价格与产品价值并不相符,在硬件应经无法改变的情况下,必须强化软件配套服务及附加价值的产品支撑。,竞品与本案对比分析小结,