按揭专题培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,常用住房贷款形式,1,、银行按揭贷款,2,、公积金贷款,1,银行按揭贷款,是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先支付一部分房款，余款由银行代购房者支付，所购房屋的所有权抵押在银行，分期偿还银行本金及利息，这种住房贷款方式称为银行按揭。,2,申请条件,具有完全民事行为能力的自然人，即年满,18,周岁的公民 ；,身份证年龄加贷款年限，男士不超过六十五周岁（含六十五周岁），女士不超过六十周岁（含六十周岁）；,具有城镇常住户口或有效居留身份；,有稳定的职业或收入，有偿还贷款本息的能力；,无不良记录（犯罪、银行资信）；,具有所购买住房的合同及首付款发票；,贷款行规定的其他条件。,3,应提供的资料,1,、借款人及其配偶身份证复印件（正、反面）,2,、借款人及其配偶户口本复印件（户主页、户主个人页、个人页）,3,、借款人及其配偶收入证明、连续近期三个月工资单或银行流水原件,/,私营业主需提供营业执照、税务登记证及连续近期三个月完税发票； （借款人及其配偶收入证明金额合计或完税发票金额，需为还款额,2,倍以上；还款能力不足时，提供其他资产证明，如存款证明、股票市值证明、固定资产权属证明等）,4,、结婚证复印件,/,单身证明原件（需由户口所在地民政局婚姻登记处开具）,5,、借款人还款账号；,6,、购房合同原件；,7,、首付款证明（发票）复印件。,注：以上相关资料，原件需由银行审核确认。,4,等额本息,即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；,特点：,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。,还款方式,5,等额本金,即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减；,特点：,每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减,计算公式：,每月还款额,=,贷款本金,/,贷款期月数,+,（本金,-,已归还本金累计额）,月利率,还款方式,6,本息与本金的区别,二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下， 还款初期，等额本金还款方式每月还款的资金压力要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省一笔可观的贷款利息。,总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划及预知后期收入减少或支出增多的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，前期压力较小，更方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。,7,支付对比,贷款,30,万，,20,年，年利率为,6.8%,等额本金：月还款：,2950-1260;,共计支付利息：,204850,等额本息：月还款：,2290,； 共计支付利息：,249576,总差额：,44726,；年差额：,2236,；,贷款,50,万，,30,年，年利率为,6.8%,等额本金：月还款：,4220-1400,；共计支付利息：,511416,等额本息：月还款：,3260,； 共计支付利息：,673420,总差额：,162004,；年差额：,5400,8,贷款基准利率是由中国人民银行调整，各商业银行执行， 也就是说在同期内各商业银行的住房贷款基准利率相同,住宅：,首套房，首付最低,30%,，利率按基准利率，,最长贷款年限,30,年；,二套房，首付最低,60%,，利率按基准利率,1.1,倍，,最长贷款年限,30,年；,三套房以上，不贷款。,商业用房：,首付最低,50%,，利率按基准利率,1.1,倍，,最长贷款年限,10,年,注：,还款期内利率调整，依照自然年核算，即本年度不调整，由次年,1,月,1,日开始执行最新利率,利率,9,提前还款,客户申请还款，需到银行填写“提前还款申请表”并签字认可；经银行同意后于还款日前向还款账号中存储约定提前还款金额，本期还款日系统会自动扣除提前还款金额及本期月供。,注：,还款未满一年及利率调整日不允许提前还款,10,提前还款金额及违约金,2011,年,1,月,建行：一万以上整万便可还款；收取还款额万分之十,农行：一万以上整万便可还款；暂时不收取,中行：需一次性还清剩余贷款额；剩余贷款额,1-3,个月利息,工行：需一次性还清剩余贷款额；剩余贷款额,1,个月利息,11,常见问题汇总,客户办理完按揭手续后，何时开始还款？,银行的还款方式有两种，一种是每月固定日期还款，（如每月,20,日），一种是对月对日还款（例如，,2010,年,2,月,10,日贷款发放，还款日即为每月的,10,日）。,12,资料审核,身份证、户口本、结婚证、收入证明上所填写的姓名、身份证号码必须相同,出现不符时（如：同音不同字，号码有异），以身份证为准，补办或更改其他资料,15,位身份证与,18,位身份证区别：出生年限相差,19,，最后少一位附加码（,4139,与,）出现此种情况可视为一致,13,签署按揭合同时，是否需要本人到场？,跟银行签署按揭合同时，必须夫妻双方本人携证件原件到场面签,客户之前有过贷款申请，但贷款没有涉及到房产，是否影响是第二套房贷，如不影响，是否要把之前的贷款全部还完，才能办理按揭？,除各种房贷、公积金贷款外，其它贷款都不属于二套房贷款范畴。,14,办理银行按揭共有人是否可以填写未成年人？抵押是否能办？,1,、可以，将未成年人姓名填入合同“共有人”栏中即可。监护人代其签字，并注明“,代签”字样。,2,、不影响办抵押，但共有人的监护人需在抵押手续了代其签字，并注明“,代签”字样，房管局需监护人提供身份证、户口本复印件，若监护人与共有人户口在一起，提供双方户口复印件，若户口不在一起，除提供共有人户口复印件外，还需派出所出具双方关系证明。,15,公积金,是单位及其在职职工缴存的长期住房储金， 是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。,缴存比例：,职工和单位住房公积金的缴存比例不低于职工上一年度月平均工资的,5%,；,用途：,用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作它用。,使用方式：提取、贷款,16,公积金提取,符合提取条件，将公积金账户中的款项按规定比例提取使用的方式,支取额度：四舍五入至千位以上单位数额可全部支取,支取类型：消费性提取、销户性提取,消费性提取申请条件：,1.,购买（商品房、二手房、集资房）、建造、翻建、大修自住住房的；,2.,偿还个人购买自住住房贷款本息的；,3.,本人、配偶及其直系亲属因患重病（慢性肾衰竭、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎）和因做心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术、主动脉手术及其他突发事件造成家庭生活严重困难的；,4.,房租超出家庭工资收入的规定比例的 ；,5.,正在享受城镇居民最低生活保障待遇的；,17,销户性提取申请条件：,1.,达到国家法定离退休年龄，或已正式办理了离退休手续的；,2.,完全丧失劳动能力或其他原因，与所在单位终止劳动关系的；,3.,职工在职期间去世，由继承人或受遗赠人领取的；,4.,出境定居的,注：,由于各地公积金政策有所差异，申请条件、办理流程及所需资料也会有所不同，以南阳为例，消费性提取中第,3,、,4,、,5,项及销户性提取的第,4,项都暂未执行。,18,办理流程及所需资料,消费性提取,办理要求：,1.,发生之日至申请之日不超过一年；,2.,公积金账户金额不低于,5000,元。,办理对象：个人,办理时限：,手续齐全者自受理日起,10,个工作日内给准予准许办理通知。遇月底结帐 顺延三天。,办理费用：无,19,办理所需资料：,一、购买商品房,1,、有开发商提供的购房合同或协议（原件复印件各一）；,2,、有所购房屋总价,30%,的自筹资金证明（交款收据原件复印 个各一份）；,3,、提供房产开发商的转账帐号（不能取现金）；,4,、提供申请人身份证复印件；,(,如夫妻双方提取应提供双方身份证复印件与结婚证复印件各一份,),5,、申请人公积金缴纳证明或公积金账号；,6,、填写公积金消费性提取申请表；（盖单位行政章）,7,、填写住房公积金提取申请书；（盖财务预留印鉴）,20,三、建造、翻新或大修自住住房,1,、需提供准建证、土地使用证、建筑规划许可证（原件和复印件）,2,、提供申请人身份证复印件；,(,如夫妻双方提取应提供双方身份证复印件与结婚证复印件各一份,),3,、申请人公积金缴纳证明或公积金账号；,4,、填写公积金消费性提取申请表（盖单位行政章）,5,、填写公积金消费性提取申请书（盖财务预留印鉴）,21,四、集资房,1,、单位出具集资证明和建筑规划许可证（原件和复印件）,2,、有所购房屋总价,30%,的自筹资金证明（交款收据）,3,、提供单位基建帐号（不能提取现金）,4,、提供申请人身份证复印件；,(,如夫妻双方提取应提供双方,5,、身份证复印件与结婚证复印件各一份,),6,、申请人公积金缴纳证明或公积金账号；,7,、填写公积金消费性提取申请表（盖单位行政章）,8,、填写住房公积金消费提取申请书（盖财务预留印鉴）,22,五、偿还住房贷款,1,、出具与银行签订的购房贷款合同；（原件和复印件）,2,、有银行出具的还款明细（显示贷款金额已还款金额和余额）,3,、提供申请人身份证复印件；,(,如夫妻双方提取应提供双方身份证复印件与结婚证复印件各一份,),4,、申请人公积金缴纳证明或公积金账号；,5,、填写公积金消费性提取申请表（盖单位行政章）,6,、填写住房公积金提取申请书（盖财务预留印鉴）,23,办理流程：,1,、办理人持提取公积金所需材料到公积金营业大厅，经工作人员审核后，手续齐全者予以受理；,2,、报科室领导进行复核；,3,、报单位领导进行签批；,4,、以上全部办理完成转交财务部门办理转帐及电话告知。,24,销户提取：,办理对象：,统一由单位经办人集体办理，个人不单独办理,办理时限：,手续齐全者随到随办，遇月底结帐日顺延三天,办理费用：无,25,一、退休提取,1,、退休证（或退休审批表）、身份证，原件、复印件各一份；,2,、销户性提取和使用表一份（盖单位行政章）,3,、住房公积金提取申请书一份。（一式三联，在第一联盖单位财务预留印鉴）,26,二、死亡提取应,1,、死亡证明（或火化证复印件一份）,2,、单位出具遗赠证明一份，接受遗赠者的身份证原件、复印件一份；,（例）,遗赠证明,我单位,xxx,因,xxx,死亡，其公积金由其,xxx,继承领取。,单位名称（盖章）,xxx,年,x,月,x,日,3,、销户性提取和使用申请表一份；（盖单位行政章）,4,、住房公积金提取申请书一份（一式三联）,注：（在第一联盖单位财务预留印鉴）,27,三、解除劳动关系提取,1,、解除劳动关系合同书原件、复印件一份；,2,、身份证原件、复印件一份；,3,、销户性提取和使用申请表一份（盖单位行政章）,4,、住房公积金提取申请书一份（一式三联）,注：（在第一联盖单位财务预留印鉴）,办理流程：,1,、单位经办人持齐全手续到公积金服务大厅办理业务，由大厅工作人员审核及信息录入；,2,、财务部门进行业务复核，复核无误开转帐或现金支票；,3,、经办人同办理人持支票到银行办理转帐或取现。,28,公积金贷款,是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的房屋抵押贷款,贷款对象,个人及其所在单位均连续足额缴存公积金,12,个月以上（购买政策性房只需一个月） 、未有尚未还清的公积金贷款 并具有完全民事行为能力及还款能力的职工,29,1,、具有本市的常住城镇户口或其他有效居留身份证件。,2,、具有稳定的职业和收入，个人信用良好，有足额偿还贷款本息的能力。,3,、具有符合规定的购买、建造、翻建、大修自住住房的自筹资金。,4,、具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的证明材料。,5,、具有住房公积金管理中心认可的担保方式（抵押、质押、保证），能够提供 中心认可的有效足额价值担保。,6,、符合申请时效要求。,（,1,）购买新建住房的，从签订购房合同预付购房款之日起到付清房款后一年以内；,（,2,）建造、翻建自住住房未竣工的，以规划部门许可证批准之日起一年以内，已竣工的，以房屋产权证或土地使用证核发之日起半年以内；,（,3,）购买二手房的，以契税票据或房屋产权证核发之日起半年以内。,7,、其他规定。,（,1,）为他人提供公积金贷款第三方保证尚未解除保证责任的，不能申请公积金贷款；,（,2,）公积金贷款未还清或有不良还款记录的，不予办理贷款；,（,3,）职工还清贷款后，无不良还款记录并符合贷款条件的可以第二次贷款。,贷款条件,30,公积金贷款担保方式有五种：,现房抵押担保、期房抵押担保、职工个人担保、 住房置业担保公司担保、质押担保,1,、现房抵押担保：,借款人可用自有产权、共有产权或第三人拥有产权证的住房抵押，并依法办理住房抵押登记手续。借款人以共有或第三人住房抵押的，须征得共有人或第三人同意。,2,、期房抵押担保：,借款人可用所购买的住房作抵押，借款人所购买住房的售房单位须与中心签订阶段性连带责任保证协议，缴纳不低于贷款额度,5%,的保证金，办理期房抵押备案登记手续。（售房单位保证期限从贷款发放之日起至办妥房屋所有权证并由贷款银行办理抵押登记之日止）。,贷款担保,31,3,、职工个人担保：,作为保证人的职工必须是缴存公积金的单位在职人员， 在保证期间，保证人不得再 次为他人提供公积金担保，不得支取公积金，也不得申请公积金贷款。,借款人、配偶与保证人缴存公积金余额之和不低于申请贷款额的,35%,；,1-7,万元的贷款可以实行一人联保，,814,万元的贷款可以实行二人联保，,15,万元以上的贷款实行三人联保；,凡借款人和担保人均为财政全额供给单位人员，并且符合规定的其他贷款条件，贷款额度在,15,万元以内且提供了三人担保，可以不受公积金缴存余额占贷款比例的限制。,不符合上述保证条件的选择其他形式担保。,32,4,、住房置业担保公司担保：,借款人可以选择中心认可的担保公司作担保，担保公司作为偿还贷款的连带责任保证人。担保公司须与借款人和受托银行签订担保合同，借款人必须将贷款购买的有所有权的住房抵押给担保公司作为反担保。,5,、质押担保,:,借款人可以用国债、银行存单等住房公积金管理中心和受托银行认可的有价证券作为质押。有价证券金额不得低于贷款本息额。有价证券须交受托银行保管，借款人按照借款合同还本付息后，受托银行将质押的有价证券退还借款人。,33,贷款金额,贷款额度：,濮阳市：单笔贷款为,36,万元,(2009,年,1,月新规定），县、镇公积金单笔贷款最高额度为,25,万元，一般不超过借款人家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的,2,倍。,油田：单笔最高额度为,50,万元（,2011,年新规定），且不得高于借款人夫妻双方月工资收入之和,12 ,贷款年限,40%,二、三套房,濮阳市 ：第二套公积金个人贷款发放对象，仅限于人均住房面积低于全市人均住房面积，改善住房条件。第二套公积金个人贷款首付比例不得低于,50%,，贷款利率不得低于同期手套公积金个人贷款利率的,1.1,倍。第三套：停贷，,油田：前面有说明,贷款年限：,最长年限：,20,年，且合同到期日不得超出借款人的法定退休年龄后,5,年（含,5,年）,34,贷款年限及利率,贷款年限最长不超过,20,年，借款人及保证人年龄加贷款期限均不得超过法定退休年龄。,公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。贷款期限在一年以上的，如遇利率调整，于次年元月,1,日起按相应利率档次执行新的利率标准。,35,1,、个人资料。,（,1,）借款人、配偶及保证人或抵押人及共有人的身份证。,（,2,）借款人、配偶及保证人或抵押人及共有人的户口簿。,（,3,）借款人、配偶、保证人单位出具的收入证明。,（,4,）借款人婚姻状况的有效证明（夫妻户口在同一户口簿，可不提供结婚证；借款人未婚的由户口所在辖区的民政部门出具证明；离异的提供离婚证或法院判决书）。,贷款资料,36,2,、购建房资料,（,1,）购买商品住房、经济适用住房的，提供房 管部门联机备案购房合同和已支付占购房款总额,30%,以上首付款票据；对因特定原因暂无法提供联机备案合同的，须提供房管部门备案的购房合同，信贷初审人员可以进行调查核实，借款人必须协助信贷初审人员按规定程序完成调查工作。,如果以单位集资、团购、定向开发等形式购买住房的，需由单位统一提供土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、单位与开发商签订的购房协议、职工购房明细表及单位与个人签订的购房协议、,30%,以上首付款票据。,37,（,2,）购买二手房的，提供合法有效的买卖契约合同和房产交易契税票据及交易房产的产权证。,（,3,）购买拆迁安置房的，提供拆迁安置补偿协议书及房款与补偿款差额部分,30%,以上付款票据。,（,4,）建造住房的，提供建设工程规划许可证和土地使用证；翻建住房的，提供建设工程规划许可证和翻建房屋的产权证。,（,5,）大修住房的，提供房屋质量鉴定证明和大修房屋产权证。,38,3,、担保资料,（,1,）以现房抵押的，提供中心认可的评估机构出具 的评估报告、房屋产权证（房屋产权证土地权属必须是国有的）、国有土地使用证（自建民房必须提供）或土地未被抵押的证明以及被抵押房产的产权人和共有人的身份证。,（,2,）以期房抵押的，提供售房单位建设工程施工许可证、土地使用证、商品房预售许可证，并在房管部门办理期房抵押预登记备案手续。,（,3,）职工个人担保的，提供保证人身份证、户籍证明和收入证明。,（,4,）担保公司担保的，提供中心认可的担保公司担保书。,（,5,）质押担保的，提供中心认可的质押物。,39,贷款程序,1,、借款人到各辖区住房公积金管理部（以下简称管理部）咨询， 符合贷款条件的借款人凭本人身份证及购房合同、首付款票据原件领取贷款申请表。,2,、信贷人员对借款人提交的贷款资料进行审查，建立面谈记录，提出初审意见，报管理部主任复核。,3,、管理部主任对信贷人员提供的贷款资料及初审意见进行复核，确定贷款额度、期限和利率，对符合贷款条件的提出复核意见并及时报市中心批复。,4,、中心应及时对公积金贷款作出准予贷款或不准予贷款的批复。准予贷款的，由受托银行办理贷款手续；不准予贷款的，由管理部向借款人说明原因，将贷款资料退还给借款人，中心坚持三级审核制度。,5,、管理部自受理公积金贷款申请之日起,15,个工作日内完成初审、复核、批复工作，并通知借款人领取贷款批复资料到指定的受托银行办理相关贷款手续。,6,、经中心批准的贷款，受托银行自受理之日起在,15,个工作日内完成贷款发放工作。,40,首付,首套房，首付最低,30%,，利率按基准利率；,二套房，首付最低,50%,，利率按基准利率,1.1,倍,；,三套房以上，不贷款。,首套房认定方式：,家庭住房套数为单位，即借款人及配偶拥有所有权的住房，以借款人住房公积金缴存地及新购住房所在地房地产管理系统的查询结果综合认定,41,贷款偿还,1,、公积金贷款偿还实行等额本息还款法,2,、借款人不能正常归还贷款时，由共同借款人履行还款义务，直至清偿全部贷款本息；借款人贷款到期未能清偿全部贷款本息时，中心或受托银行有权从借款人及共同借款人、保证人的个人公积金帐户中扣收未清偿的贷款本息。,3,、借款人最后一次性偿还全部贷款本息可提取本人及配偶的公积金余额用于冲还贷款，并根据中心规定办理相应手续。,42,提前还贷,提前一个月向银行申请，贷款利息计到还款日，无违约金。提前还款人需到当时办理贷款的银行出具当天剩余还款本金清单，到银行柜台直接一次性还清剩余贷款额，再把还款票据交银行贷款部即可。,43,住房公积金结息和计息,每年,6,月,30,日为职工缴存的住房公积金结息。在结息年度（指上年,7,月,1,日至本年,6,月,30,日）内缴存的住房公积金按照人民银行规定的活期存款利率计息，上年结转的住房公积金本息，按照人民银行三个月整存整取利率计息。每年,6,月,30,日结息后，将住房公积金利息转入住房公积金本金,44,商业贷款与公积金贷款的差异,一、贷款对象不同,商业贷款对象是具有完全民事行为能力及还款能力的自然人,住房公积金的贷款对象是连续缴存住房公积金一年以上的在职职工,贷款对象前者比后者范围广阔,二、贷款额度不同,商业贷款的最高贷款额是根据房屋总价进行审定的；,公积金贷款有最高限额及限制比例规定，依据当地公积金政策浮动较大,贷款额度前者比后者灵活,45,三、贷款手续不同,商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理,公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理,贷款手续后者比前者更为复杂,四、贷款利率不同,商业贷款利率由人民银行统一规定；,公积金贷款的利率由人民银行特殊规定。,贷款利率前者比后者更高,五、住房公积金贷款需要担保,46,最新贷款政策,首套房贷政策,首套房贷：,指借款人第一次利用贷款购买用于自住的房屋,房贷政策：,首套房贷最低可享受利率优惠，最低首付,20%,现行情况：,2011,年，各大银行陆续取消了首套房贷的利率优惠，大部分银行对首套房贷执行基准利率，一些银行甚至上调了首套房贷利率。大部分银行对首套房贷要求首付,30%,。,47,二套房贷政策,二套房贷：指已利用商业或公积金贷款购买住房的家庭， 再次向商业银行或公积金管理中心申请贷款,二套房贷认定标准：住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭,(,包括借款人、配偶及未成年子女,),成员名下实际拥有成套住房数量认定。,二套房贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍。,三部委,(,中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会,),个人房贷二套房认定标准原文：,(,一,),借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统,(,含预售合同登记备案系统，下同,),中其家庭已登记有一套,(,及以上,),成套住房的,;(,二,),借款人已利用贷款购买过一套,(,及以上,),住房，又申请贷款购买住房的,;(,三,),贷款人通过查询征信记录、面测、面谈,(,必要时居访,),等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套,(,及以上,),住房的。,48,三套房贷政策,(,一,),各商业银行停止发放三套房商业贷款,;,(,二,),停止发放三套房公积金贷款,;,(,三,),省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购。,49,50,