7第七章--剩余法课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,第,7,章 剩余法,7.1,剩余法基本原理,7.2,适用范围,7.3,计算公式,7.4,操作步骤,7.5,应用举例,7.1,剩余法基本原理,剩余法，又称假设开发法，是指在求取具有开发潜力的委估土地的价格时，估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用（如建筑费、专业费用、利息、税收、销售费等）以及合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。,剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。,7.2,适用范围,剩余法主要适用于下列地产的估价：,1.,待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。,2.,将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。,3.,待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。,7.3,计算公式,剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是：,V,A- (B+C+D+E),式中：,V,购置土地的价格；,A,开发完成后的房地产价值；,B,整个开发项目的开发成本；,C,投资利息；,D,开发商合理利润；,E,正常税费。,实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：,土地价格房屋的预期售价,建筑总成本,利润,税收,利息,7.4,操作步骤,7.4.1,调查待估对象的基本情况,土地的限制条件：土地政策、城市规划、土地利用规划的制约等,土地位置：城市中位置、周围土地条件和利用现状,土地面积、形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况、生活设施状况以及公用设施状况等,城市规划的限制：规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制,地块的权利状况：权利性质、使用年限、能否续期，是否己设定抵押权等,7.4.2,确定待估房地产最佳的开发利用方式（最高收益）,具体内容：确定,用途（,最重要,）,、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等,7.4.3,预测房地产售价,1,、途径,出售的房地产：市场比较法,出租的房地产：市场比较法确定出租纯收益收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。,2,、估计要点,单位建筑面积月租金或年租金,房地产出租费用水平,房地产还原利率,可出租的净面积,例,1,根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产未来月租金纯收益为每建筑平方米,300,元，该类不动产的还原率为,8,，总建筑面积,5000,平方米，出租率为,80,。则所开发不动产的总价可确定为：,30012500080,18000(,万元,),7.4.4,估算各项成本费用,1,、估算开发建筑成本费用（比较法或工程概预算方法）,2,、估算专业费用：建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算,3,、确定开发建设工期，估算预付资本利息,开发建设工期,从取得土地使用权一直到不动 产全部销售或出租完毕。,计算基数：地价款,+,开发建造费,+,专业费,+,不可预见费,计息期的计算,-,预付地价款：整个开发建设工期,-,开发费、专业费：均匀投入建造期的一半,分年度投入分段计算,开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应 按全额全期计息,4,、估算税金：据政府税收政策估算，一般以建成后房地产总价的一定比例计算,5,、估算开发完成后的房地产租售费用：中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。,7.4.5,确定开发商的合理利润,开发商的合理利润：以房地产总价或预付总资本的一定比例计算,计算基数：地价,+,开发建设费,+,专业费,销售利润的计算基数：房地产售价,7.4.6,估算待估地产价格,7.5,应用举例,1.,估价对象概况,本估价对象不动产为一块七通一平的待建空地；土地总面积为,10000m2,，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为,7,；允许建筑覆盖率为,50,；土地使用权年限为,50,年；出售时间为,1996,年,10,月。,2.,估价要求,需要评估出该块土地在,1996,年,10,月出售时的购买价格。,3.,估价过程,(1),选择估价方法,该块土地为待建筑土地。适宜于用剩余法进行估价。,(2),选择最佳开发利用方式,通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商业居住混合；建筑容积率,7,；建筑覆盖率,50,；建筑总面积,70000m2,；建筑物层数,14,层；各层建筑面积均为,5000m2,；地上,12,层为商店，建筑面积为,10000m2,；地上,314,层为住宅，建筑面积为,60000m2,。,（,3,）预计建设期,预计共需,3,年时间才能完全建成投入使用，即,1999,年,10,月完成。,(4),预计出售楼价,估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的,30,在建造完成后即可售出，,50,半年后才能售出，其余,20,一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每建筑平方米,4500,元，住宅楼出售当时的平均售价为每建筑平方米,2500,元。,(5),估计开发费以及开发商利润,估计总建筑费为,5000,万元；专业费用为建筑费的,8,；年利息率为,15,；销售费用为楼价的,3,；税费为楼价的,6,，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为,25,。,在未来,3,年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入,20,的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入,50,的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的,30,的建筑费及相应的专业费用。,(6),求取地价,采用的计算公式如下：,地价,=,楼价,-,建筑费,-,专业费,-,利息,-,销售费用,-,税费,-,开发商利润,本题可用静态和动态两种方式试算地价。,A,、采用,静态方式,计算地价：,售楼价,450010000+250060000,19500(,万元,),建筑费,5000(,万元,),专业费用建筑费,8, ,50008, ,400(,万元,),利息,(,总地价,+,建筑费,+,专业费,),利息率,计息期,地价,15,3 + 5000(1+8,)20,15,2.5 + 5000(1+8,)50,15,1.5 + 5000(1+8,)30,15,0.5,地价,0.45+1134(,万元,),销售费用楼价,3, ,195003,585(,万元,),税费楼价,6,195006, ,1170(,万元,),利润,(,地价,+,建筑费,+,专业费,) ,利润率,地价,25,+(5000+400)25,地价,0.25+1350,（万元）,将上述至代入剩余法公式中，即：,地价,19500-5000-400- (,地价,0.45+1134) -585-1170- (,地价,0.25+1350),B,、采用,动态方式,计算地价,计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即,1996,年,l0,月，折现率选取为,15%,。,专业费用建筑费,8, ,40178, ,321(,万元,),利息,(,地价,+,建筑费,+,专业费,),利息率,计息期,由于地价、建筑费、专业费在动态方式中均已考虑了时间因素，实际上均已含利息，故在此不再单独计算利息。,销售费用,=,楼价,3%,122303, ,367(,万元,),税费楼价,6, ,122306, ,734(,万元,),利润,(,地价,+,建筑费,+,专业费用,),利润率,地价,25,+(4017+321)25,地价,0.25+1085(,万元,),将上述至代入剩余法公式中，即：,地价,12230-4017-321-367-734-(,总地价,0.25+1085),地价,4565(,万元,),4.,估价结果,上述采用静态方式和动态方式计算出的地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为,4800,万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地,1996,年,l0,月出售时的购买价格最终评估结果如下：,总地价,=4800,（万元）,单位地价,=4800,（元,/m,2,）,楼面地价,=685.7(,元,/m,2,),习 题,假定某市政府将于,2000,年,2,月,1,日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积,5000,平方米，容积率限定为,4,，土地使用权,70,年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为,2,年，建筑投资均匀投 入。建筑成本为,1500,元,/,平方米，专业费为建筑成本的,6%,，开发商的目标利润率为,15%,，有关税费为楼价的,5%,，折现率为,10%,，工程完工后每平方米售价,5500,元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。,解,: 1),完工后的预期楼价现值为：,500045500/,（,1+10%,）,2.5,= 8667.8,（万元）,2),建筑成本及专业费：,1500,（,1+6%,）,4 5000 /,（,1+10%,）,2/2,= 2891(,万元,),3),有关税费：,8667.85% = 433.4(,万元,),4),目标利润为,:,(,地价,+2891) 15% = 15%,地价,+433.7,万元,5),估算地价,:,地价,=8667.8-2891-433.4-433.7-15%,地价,地价,=4269.3(,万元,),