开发报建流程与技巧

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,开发报建流程和技巧,阶段性成果的,要素,房产证,预售证,竣工验收,施工证,工程证,总规,目 录,一,.,引 言,二,.,开发资质,三,.,流程图,四,.,报建程序,五,.,注意事项,六、道德行为规范及职业操守,一,.,引言,名词解释,报建,建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。,开发,将各研究成果（知识）、资源应用某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。,一,.,引言,房地产法律法规,1,房地产宏观管理类 ：如中华人民共和国土地管理法共计,10,个,2,土地类 ：,如国家土地管理局土地登记规则共计,54,个,3,房地产开发规划类 ：如房地产开发企业资质管理规定共计,47,个,4,房屋拆迁基本政策类 ：如城市房屋拆迁管理条例共计,12,个,5,住房改革基本政策类 ：如国家安居工程实施方案共计,21,个,6,房地产税收类 ：如中华人民共和国契税暂行条例共计,36,个,7,涉外房地产类 ：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计,5,个,一,.,引言,行政部门,城乡规划局,消防大队,国土资源局,住建局,市政局,环保局,发改委,派出所、街道办,园林局,市政府、区政府,供水、供电,人防办,卫生局、工商局,民政局,房产局,交警大队,一,.,引言,行政许可,行政部门依据法律法规,/,部门规章用行政,许可的方式对房地产开发的全称进行监控,行政,许可,是指在法律一般禁止的情况下，,行政主体,根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或,法律权利,的一种具体行政行为。,一,.,引言,开发报建的,职能有那些？,一,.,引言,及时性,合法性,有效性,前瞻性,定位,项目的守卫军,作用,以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。,目 录,一,.,引 言,二,.,开发资质,三,.,流程图,四,.,报建程序,五,.,注意事项,六、道德行为规范及职业操守,二,.,开发资质,二、取得,资质证书,新成立公司当年取得暂定资质,一、注册公司取得营业执照,深圳市华南城房地产发展有限公司,深圳市华南城房地产有限公司,二,.,开发资质,1,房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。,2,根据,房地产开发企业资质管理规定,，新成立公司必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开发经营业务。,房地产开发企业资质证书,是进行房地产开发建设的基本条件。,房地产开发企业资质证书,二,.,开发资质,申请条件,(,一级资质,),15,注册资本不低于,5000,万元,。,未发生过重大工程质量事故。,1,从事房地产开发经营,5,年以上,。,2,近,3,年房屋建筑面积累计竣工,30,万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额,。,3,连续,5,年建筑工程质量合格率达,100,。,4,上一年房屋建筑施工面积,15,万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额,。,5,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,40,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,20,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,4,人,。,6,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称,。,7,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度,8,二,.,开发资质,申请条件,(,二级资质,),16,注册资本不低于,2000,万元,。,未发生过重大工程质量事故。,1,从事房地产开发经营,3,年以上,。,2,近,3,年房屋建筑面积累计竣工,15,万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额,。,3,连续,3,年建筑工程质量合格率达,100,。,4,上一年房屋建筑施工面积,10,万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额,。,5,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,20,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,10,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,3,人,。,6,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称,。,7,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度,8,二,.,开发资质,申请条件,(,三,级资质,),17,注册资本不低于,800,万元,。,未发生过重大工程质量事故。,1,从事房地产开发经营,2,年以上,。,2,房屋建筑面积累计竣工,5,万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额,。,3,连,2,年建筑工程质量合格率达,100,。,4,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,10,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,5,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,2,人,。,5,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称,。,6,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度,7,二,.,开发资质,申请条件,(,四,级资质,),18,注册资本不低于,100,万元,。,未发生过重大工程质量事故。,1,从事房地产开发经营,1,年以上,。,2,已竣工建筑工程质量合格率达,100,。,3,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,5,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,2,人；,4,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称,。,5,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度,6,目 录,一,.,引 言,二,.,开发资质,三,.,流程图,四,.,报建程序,五,.,注意事项,六、道德行为规范及职业操守,20,三、流程图,xxxx,地区报建全景图,资质证书,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,预售许可证,确权,竣工备案证,建设项目投资立项,环保批复,节能审查,人防审批书,散装水泥,墙材,施工单位备案,勘察设计备案,建设监理备案,交易中心,质量监督管理,安全监督管理,造价管理,工资保障金,组织设计方案,防雷验收,环保验收,电梯验收,人防验收,规划验收,消防验收,节能验收,安全验收,正式水电验收,燃气验收,超容,/,公建,/,配套费核算与缴交,施工图审查,修建性规划总图审查,施工报建,放线、验线,面积测绘,消防、防雷,土地分割,实测,目 录,一,.,引 言,二,.,开发资质,三,.,流程图,四,.,报建程序,五,.,注意事项,六、道德行为规范及职业操守,四,.,报建程序,主体,目的,事项,提交文件,投资开发部,投资中心,资源获取,1.,市场判断,2.,地块位置,3.,获取成本,项目分析报告,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书,市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力及投资回报分析进行判断,取得土地,开工建设,规划设计,立 项,开盘销售,竣工验收,四,.,报建程序,办理,国有土地使用权证,过户手续,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,一、建设用地使用权公开转让合同签订,二、取得交易证明书,三、缴纳税费,四、在所属国土分局办理,国有土地使用权证,1、,工商企业查询资料、公司章程,2、,土地权利书,3、,土地使用权用权转让合同,4、,房地产土地转让登记申请表,5、,土地使用权公开交易证明书,关键词：交易证明书 缴纳税费 土地证,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,总规平面图,规划局,有资质设计单位,30,天,关键词：设计要点 土地证,办理,总规平面图,需准备：,申请表,国有土地使用证,设计要点,图纸及电子版,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,建设工程方案电子报批,规划局,1.,设计中心,2.,有资质设计院,关键词：总规审核 方案设计,办理,建设工程方案审查,需准备：,规划建设计方案图（,3,套）,电子文件,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,立项,发展与改革局,1.,财务中心,2.,有资质立项单位,30,天,关键词：总规审核 可行性报告 命名批复,办理,立项,需准备：,取得环保局建设环评批复,委托有资质单位编制可行性报告,项目总投资,25%,资本金证明、项目命名批复书,规划局批复的,修建性详细规划总体规划图,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,环评,环保局,1.,有资质环评单位,30,天,关键词：总规审核 立项批复,办理,环评,需准备：,委托有资质单位编制,建设项目环境影响评价报告书,取得发改局的立项批复,规划局批复的,修建性详细规划总体规划图,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,项目命名,地名办,销售中心品质部,10,天,关键词：命名 总规批复,办理,项目命名,需准备：,填写,深圳市地名命名、更名审批表,建筑物住宅区命名申请书,建设用地规划许可证、土地使用证,规划部门批准的总平面图及三线图,建筑物住宅区平面四至图,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,建设工程规划许可证,规划局,1.,设计中心、财务中心,2.,有资质的设计院,15,天,办理,建设工程规划许可证,需准备文件如下：,建设项目规划审批报表,规划局批复的设计方案、设计要点及三线图,规划局批复的电子报批文件,建筑工程施工设计图纸及电子文件,控制性详细规划指标,缴交公建配套费及超容费等费用,关键词：退让间距 日照分析 控规指标 电子报批意见 配套费,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,建设工程质量、安全监督办理,质监局,1,、审图公司,2,、监理单位,3,、工程项目部,15,天,办理,质量、安全监督办理,需准备文件如下：,工程项目质量、安全监督登记申请表,生产和文明施工组织设计及施工现场平面布置图，脚手架、深基坑支护、模板工程、施工用电、起重吊装、提升架装拆等专项方案,监理规划方案、实施细则、地基勘测报告,施工、监理、勘察企业资质证书，施工单位安全生产许可证,安全第一责任人任命书、项目管理安全责任协议书、建设与施工单位安全生产责任书,审图合格证及盖审图章的图纸（建施、结施、水电施）,关键词：组织方案 盖审图章图纸,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,施工许可证,住建局,1,、财务中心,2,、施工、设计、监理、勘探等单位,30,天,办理,建设工程施工许可证,需准备文件：,立项批复,、,工程规划许可证、消防审核意见、施工图审查合格书、人防审查意见书,设计、施工、监理合同备案资料,建设工程工资保障金存款证明,设计、施工、监理、勘探、防雷等单位资质证,质量安全监督报监资料审批,。,关键词：穿插作业 协调配合 工资保障金 施工图审查图,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,预售许可证,住建局,1,、财务部,3,、项目部,7,办理,商品房预售许可证,需准备文件：,立项批复、监管协议,总平面图、建设工程规划许可证,、,施工许可证,开发企业资质证,已解压,国有土地使用证,现场进度：高层达到三分之二，低层达到封顶,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,关键词：提前审批 协调配合 土地证解压 现场进度,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,规划验收,规划局,1,、设计中心,2,、工程项目部,20,办理,规划验收,需准备文件：,建设工程规划验收申请表,建设工程规划许可证及批复,报建图（已盖规划局审核章）,建设工程放线报告、验线批复书,竣工测量图及电子文件,土地使用证,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,关键词：现场具备验收条件 竣工测量图 面积在允许误差内,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,竣工验收备案登记,住建局,各子单位部门协调出具各项验收文件,15,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,关键词：穿插作业 各专业验收 协调配合,办理,建设工程竣工验收备案登记,需准备文件：,规划验线,建设工程规划验收合格证,市政工程（永久水电、道路排水工程）,消防、人防、环保,燃气、电梯、电讯、防雷等专业验收,施工许可证、施工图审查合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量保修书,安监站,建设工程安全评价书,建设单位已按合同约定支付工程款的证明,建筑工程竣工验收备案表,核发,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,回退新型墙体材料专项基金,散水办,1,、财务中心,2,、采购部,30,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,关键词：购买墙材发票,办理,回退新型墙材专项基金,需准备文件：,退回新型墙体材料专项基金申请书,已预交新型墙体材料专项基金专用票据（交回原件）,建筑工程新墙材使用验收备案表,购买新型墙体材料的合法发票,新型墙体材料出厂合格证,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,申请返还建设工程工资保障金,1,、建设局,2,、劳动和社会保障局,1,、施工单位、监理单位,2,、财务中心,3,、工程项目部,30,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,关键词：工人每月工资表 调配费,办理,申请返还建设工程工资保障金,需准备文件：,返还建设工程工资保障金申请表,建设工程验收竣工备案表,施工单位出具无拖欠工资证明,建筑企业用工备案表、花名册、工人每月工资签收表原件,建筑业劳动合同（全体员工）,施工单位必须按规定缴纳使用流动人员调配费,四,.,报建程序,事项,审批部门,协办部门,办理时限（天）,商品房产权权属证明书,国土资源局,30,开工建设,规划设计,取得土地,开盘销售,竣工验收,立 项,关键词：,办理,商品房产权权属证明书,需准备文件：,填写商品房产权权属申请表,土地证、预售证、工程规划许可证、设计要点及三线图、规划报建总平面图、规划验收批复书、建设工程竣工验收备案登记证,由公安部门核准地址明细的门牌证明,实测面积明细表,目 录,一,.,引 言,二,.,开发资质,三,.,流程图,四,.,报建程序,五,.,注意事项,六、道德行为规范及职业操守,五,.,注意事项,房地产开发过程中从政府部门取得的 主要证件有,:,1,建设用地规划许可证,2,国有土地使用证,3,建设工程规划许可证,4,建设工程施工许可证,5,商品房销售,(,预售,),许可证,6,竣工备案合格证,五,.,注意事项,-,思考,&,研讨,如何加快项目的报批进程？,五,.,注意事项,-,如何加快项目报批进程,1,质量控制：设计图纸质量 出图时间 图纸变更 人员证书,；,1,开发作业：周密计划 穿插作业 有效沟通,2,快速决策：时间紧凑 提前做好审批工作,5,6,6,1,现场配合：现场进度 现场接待,3,合作伙伴配合：人员证件 资质,证书单项备案 市场准入,4,五,.,注意事项,-,思考,&,研讨,如何处理,无证施工？,五,.,注意事项,-,如何处理无证施工,43,1,2,3,4,5,6,7,技术处理,上级关系,协调,现场配合,诚信原则,属地关系,协调,及时有效,沟通,责任意识,目 录,一,.,引 言,二,.,开发资质,三,.,流程图,四,.,报建程序,五,.,注意事项,六、道德行为规范及职业操守,六、道德行为规范及职业操守,1,、忠诚,像老板一样热爱公司,李嘉诚先生曾经说过：“做事先做人，一个人无论成就多大的事业，人品永远是第一位的，而人品的第一要素就是忠诚。”,2,、 敬业,作为一名员工要时时处处考虑企业的利益，时刻关注企业的发展，把自己的工作干好，积极参与企业管理。,在领导的心目中，好员工应该具有强烈的主人翁意识，关心集体，关心企业的发展；在工作中及时发现并反馈生产、技术、管理等各方面存在的问题，能提出合理化建议。,3,、服从,常言道：恭敬不如从命。,对于命令，首先要服从，执行后方知效果；还未执行，就发挥自己的“聪明才智”，大谈见解和不可执行的理由，走到哪里都是不受欢迎的角色。对于有瑕疵的命令，首先还是服从，在服从后与领导交流意见，就是完成任务后的总结。这种总结是尤其可贵的，它让你更成熟、更优秀，并逐步显露出你的价值。,企业就是如此，在服从、执行、总结的过程中攻克一个个目标，并相应调整策略，为完成下一个任务做准备。服从是成功的第一步，服从是对领导最好的赞美。,道德行为规范及职业操守,4,、 诚信,“言必信，行必果，诺必诚”这是人与人、与社会交往过程中的立身处世之本。,5,、 自信,自信，作为一种人格素质，是决定员工应对变革的能力高低的关键。你的自我感觉会在很大程度上影响着别人如何看待你。,6,、 微笑,微笑传达友好和善意。一个微笑虽然只能在你脸上停留几秒钟，但却深深地烙在对方的心中。,7,、 主动,有两种人永远无法取得成功：一种人是只做上司交待的事情，另一种人是做不好上司交待的事情。,主动去做上司没有交待的事情，并把这些事做好，你就能提升自己在上司心目中的位置，就会被调升到更高的职位，获得更大的成功。,8,、 思考，变通,“直路不通，走弯路”，相信办法总比问题多。,道德行为规范及职业操守,9,、 没有任何借口！,战场上，借口就是无情的子弹，找借口贻误战机就会饮弹亡命；商场上，借口就是钱包的漏洞，找借口错过商机就会钱财尽失。工作就是不找任何借口地去执行。,10,、 永不言败,永不言败是让你付出劳动、付出汗水之后，能无怨无悔地承受失败；永不言败是让你重视失败、吸取教训、总结经验，再次整装待发。,11,、 沟通、协作,沟通就是传达、倾听、协调。,1+1,2,，这就是优秀团队的核心思想。,12,、 宠辱不惊，以忍求尊,人生在世，大可不必把别人的态度太当一回事,如果你因失宠于某人而自暴自弃，或因受辱于某人而自怨自艾，甚至由此做出种种极端的举动，其目光是否太短浅了些？胸怀是否太狭窄了些？为人处世，对任何事都应当拿得起，放得下，想得开,.,宠辱不惊，以忍求尊是一门人生艺术，更是一种处世智慧。,13,、 学习、学习、再学习,一个有理想的人只要不辞辛苦，默默地在自己脚下多垫些,“,砖头,”,，就一定能够看到自己渴望看到的风景，摘到挂在高处的那些诱人的果实,.,道德行为规范及职业操守,14,、 创新,什么叫创新？,伊索寓言,里的一个小故事给我们一个形象的解释：,一个暴风雨的日子，有一个穷人到富人家讨饭。,“滚开！”仆人说，“不要来打搅我们。”,穷人说：“只要让我进去，在你们的火炉上烤干衣服就行了。”仆人以为这不需要花费什么，就让他进去了。,这个可怜人，这时请厨娘给他一个小锅，以便他“煮点石头汤喝”。,“石头汤？”厨娘说，“我想看看你怎样能用石头做成汤。”于是她就答应了。穷人于是到路上拣了块石头洗净后放在锅里煮。,“可是，你总得放点盐吧。”厨娘说，她给他一些盐，后来又给了豌豆、薄荷、香菜。最后，又把能够收拾到的碎肉末都放在汤里。,当然，您也许能猜到，这个可怜人后来把石头捞出来扔回路上。美美地喝了一锅肉汤。,如果这个穷人对仆人说：“行行好吧！请给我一锅肉汤。”会得到什么结果呢？因此，伊索在故事结尾处总结道：“坚持下去，方法正确，你就能成功。”,道德行为规范及职业操守,15,、尊重别人，别人才会尊重你,尊重对方的职业水平和道德素养，待物接人时以诚相待，向人表明你非常看重他们的观点，他们就会觉得很受尊重，也因此更有可能敬重你。,16,、 给别人留有余地,给别人留有余地，也就是成就自己。明为退，实为进。,17,、 培养自己的核心竞争力,一个人不可能是把所有的事情都做好，关键是要拥有属于自己较为独有的核心竞争力，并保持一定的再学习，来确保自己的核心竞争力得到不断的强化和提升。,18,、 编织人脉,戴尔,卡耐基曾说：“专业知识在一个人成功中的作用只占,15%,，而其余的,85%,则取决与人及关系”,办事找对关键人物，可令事情事半功倍甚至“起死回生”。,道德行为规范及职业操守,19,、 危机意识,“,鲶鱼效应,”,：挪威人喜欢吃沙丁鱼，尤其是活的。因此渔民总是千方百计地想让沙丁鱼活着回到渔港。可是虽然经过许多努力，绝大部分的鱼还是在途中因窒息而死。然而这里总会有一条船总能让大部分沙丁鱼活着回到渔港。原来这个船长在装满沙丁鱼的鱼槽里放入了一条吃鱼的鲶鱼。鲶鱼进入鱼槽后就四处游动。而沙丁鱼见了鲶鱼十分紧张，四处躲避加速游动，这样沙丁鱼便活蹦乱跳地回到了渔港。由此可见，沙丁鱼是受了外界的刺激和压力才保持了生机和活力。,没有危机意识必遭淘汰。,今天工作不努力，明天努力找工作。,谢谢大家！,