课程分享-房地产开发关键节点成本控制与管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,房地产开发关键节点成本控制与管理,1,房地产关键节点成本控制与管理,一、成本的概念和目标成本的作用,二、标杆地产企业的成本管理模式,三、标杆地产企业项目成本控制的方法与重点,四、招标采购与成本控制,五、合约规划与成本控制,2,成本的概念和目标成本的作用,一、成本的定义,二、成本的内容,三、成本管理与成本测算,四、房地产项目的成本设置,五、目标成本与动态成本,3,成本的概念和目标成本的作用,案例一：什么是成本？,项目基本情况,总用地面积：,154600,总建筑面积：,148416,容积率,：,0.96,建筑类型： 联排、花园洋房,土地总价：,9.58,亿元,预计销售收入：,22.26,亿元,4,现实的案例一：“不懂成本”,公司设计管理部在完成设计施工图任务后，一方面组织对施工图进行内审和外委强审。另一方面交由成本管理部门编制工程量清单及标底,公司成本管理部在编制工程量清单过程中，发现设计钢筋含量超标较多，立即通知设计部门联系设计单位。经过对结构设计进行优化，对钢筋设计用量进行调整，节约建造成本,920,万元,为表扬成本管理部在节约成本方面给公司创造的贡献，该公司总经理报请董事会批准，奖励成本管理部相关人员,9.2,万元,讨论,3,分钟：,请简单分析该公司总经理对成本管理部的奖励是否正确？如果换做你是董事长应该如何审批？,5,现实的案例一：“不懂成本”,在判断对错之前，我们先看一下纠错的过程,钢筋含量超标，需要公司设计管理部会同设计院对结构专业进行全面的审查：,1,、结构计算书审查：计算参数审查、荷载审查、结构计算结果审查、基础审查,2,、结构设计总说明审查,3,、结构施工图审查,4,、其他补充计算审查,5,、重新进行结构优化,6,、施工图审核及重新出图,此优化调整过程，在公司设计管理部全程参与的情况下，一般需要,15,20,天,6,我们再看一看纠错的成本,1,、资本化利息及期间费用：增加,183.14,万元,2,、销售量达到,60,，销售收入,13.36,亿元目标：晚实,现,20,天，按年均投资回报率,15,计算，损失财务,收益,1119,万元。,3,、其他相关设计、成本、计划调整等支出暂忽略不计,4,、建造成本节约：,920,万元,5,、从投资管理角度分析：该纠错行为造成了,382.14,万元的投资损失,现实的案例一：“不懂成本”,7,设计管理、成本管理、合约管理的多重失效,1,、设计管理部应该在设计委托前，会同成本管理部采取成本指标限额设计,对结构含钢量、混凝含量、等级应控制在经济、合理的范围,2,、设计管理部对方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段未提出明确的设计,管控要求，对设计过程及期间关键设计成果缺乏监督和审查机制,3,、成本管理部对扩初阶段、施工图设计阶段未提出明确的成本审查及,管控,要求，对期间关键设计成果的成本核算及审定缺乏审查机制,4,、合约管理部对扩初阶段、施工图设计阶段未提出明确的成本审查及,管控,要求，对期间关键设计成果的成本核算及审定缺乏审查机制,现实的案例一：“不懂成本”,8,成本的概念和目标成本的作用,案例三：关于目标成本的故事,知道了成本，还要知道什么是目标成本,国内的很多大地产开发商，聘用国外的建筑设计师。因为国外的设计师见多识广，设计理论先进。,9,10,11,半地下室（带采光庭院）,客户不喜欢地下室的原因除了传统的心理和风水因素外，最重要的是地下室的通风、采光、潮气等问题不能满足居住舒适度要求,开发商不喜欢地下室的原因是因为地下室相比地上成本高、售价低、利润率低，且工期较长,现实的案例三：建地下室“合不合算”？,12,现实的案例五：这是成本管理吗？,项目基本情况及控规,总用地面积：,4300,亩,一期用地面积：,630,亩,二期用地面积：,780,亩,三期用地面积：,760,亩,容积率,：独栋别墅,0.3,联排及叠拼,0.7,小高层,2.2,土地总价：,47.3,亿元,案例五：如何理解向管理要效益、要成本,13,案例五：如何理解向管理要效益、要成本,现实的案例五：这是成本管理吗？,该公司为单项目操作，公司设有设计管理、营销策划、工程管理、采购管理、成本管理等房地产企业专业管理部门。公司董事长兼任公司总经理，采用矩阵式管控模式，直接管理各专业职能部门，直接管控项目操作,该项目采用滚动开发模式，其中项目一期开发独栋别墅，二期建造联排别墅，三期销售叠拼洋房及小高层,根据该公司制定的设计管理程序和项目三期开发计划，公司设计部在项目设计方案内审通过后，仅用,40,天就完成全部施工图设计管理任务，提交设计全套施工图（未强审）,讨论,3,分钟：,很多人认为设计阶段主要的控制节点是规划设计方案、设计施工图等。中间除了设计任务书和报批报建外，企业运营管理很难对设计阶段进行有效的跟踪和控制。真的是这样吗？您所在的公司在设计阶段如何进行管理和监控？,14,现实的案例五：这是成本管理吗？,规划设计 方案确认,规划方案报建 规划许可证申请,施工图设计 任务书,扩初设计 方案确认,完成施工图 设计,项目公司,项目拓展部,设计管理部,15,现实的案例五：这是成本管理吗？,设计成果开展、审核的前置条件、逻辑关系对项目开发周期的影响,扩初方案设计的前置条件,方案设计交底：总图深化设计、建筑方案设计、结构方案设计、设备方案设计,专业设计要求：设计成果配合审查要求、设计深度要求、结构、水、电、暖等专业设计要求（含基础形式建议及专业配合成本控制要求）,设计依据要求：详勘报告,物业管理要求：安防、智能化专业设计要求,16,现实的案例五：这是成本管理吗？,进度控制要求：扩初阶段设计进度管理措施，阶段性成果土方开挖图（地形复杂项目土方平衡图）、桩基或基础施工图完成时间,采购成本控制要求：主要设备、材料确认清单,矩阵模块,矩阵层次,（级别）,设计,工程,成本,采购,17,现实的案例五：这是成本管理吗？,设计成果开展、审核的前置条件、逻辑关系对项目开发周期的影响,扩初方案设计审查的要求,专业设计审查：设计深度审查、设计说明审查、结构计算审查及结构优化、各专业总平图，系统图、单元及户型布置草图、总图管线综合图等,专业配合审查：景观设计方案确认及配合审查、物管模式配合审查,目标成本审查：目标成本测算，确定项目目标成本,采购配合审查：工程采购方案、工程甲供物料表、土方、降水、护坡、桩基、基础等招标采购计划,18,现实的案例五：这是成本管理吗？,设计成果开展、审核的前置条件、逻辑关系对项目开发周期的影响,阶段性分次出图与全套施工图一次出齐的周期对比：,普通住宅框架结构：灌注桩施工含试验周期为,75,天、预制桩为,45,天,普通住宅框架结构：土方、场平、支护周期为,30,天,普通住宅框架结构：基础完成至,0.00,周期为,30,天,案例分析：,该宗地当期土地出让金,8.36,亿元：桩基提前施工，可节约资本化利息,1047.86,万元，如考虑现金流提前平衡的经营性现金收益，按年投资回报率,15,计算，可带来不低于,2748.49,万元的财务收益,19,成本的概念和目标成本的作用,传统成本管理与现代成本管理的区别：,对比和区别,管理范围,参与管理的部门,传统成本管理,建安成本,成本管理部门,现代成本管理,项目开发全成本,1.,建安成本,2.,项目前期费用,3.,项目期间费用（财务、管理、营销）,4.,合同管理,5.,招投标管理,6.,供应商管理,7.,成本战略管理,1.成本管理部,2.设计管理部,3.营销、策划管理部门,4.工程管理部,5.财务管理部,6.运营管理部,7.投资战略发展部,20,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,我在和龙湖地产做管理交流时，他们的成本人员告诉我他们在做项目拿地的成本控制时，往往就在土地费下设一个比如,10,亿元的土地购买成本预算，等正式签土地合同的时候，再将实际金额计入项目实际成本,“不行啊，这么做成本肯定是不够准确的啊”,“难道龙湖地产的成本管理这么粗放？怎么一点也不精细啊？”,21,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,确实不精确，不准确。但不准确可以在项目实施的过程中进行及时的回顾分析与调整。,如果成本具体细化分解到某一个很细的科目（费项），你能说清楚每个很细的科目下面的具体预算吗？,即使某一个很细的科目（费项）多算了,20,万元，少算了,20,万元，对我们的项目成本有什么影响吗？,22,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,无论是从业务角度出发，还是从管理角度出发。成本管理的最终目的首先是让成本变的可控，其次是让成本得到优化（更大的价值）。而不是形式上的成本科目拆分的多么精细,龙湖集团董事长吴亚军谈对成本管理的要求：“我不关心一个很细的费项是多少钱，但一定要做到大的费项上让我心中有数。不要突然给我变出一个很大的数出来，那我就要追问你作为成本人的责任了”,23,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,A,：项目开发成本（成本控制树）,土地费：,670,万,土地取得价款：,350,万,土地使用出让合同：,200,万,入市交易咨询服务协议：,50,万,土地契税：,70,万,土地契约税：,50,万,剩余契约税：,20,万,其它土地费：,250,万,高压入地合同：,150,万,土地不可预见费：,100,万,土地开发补偿协议：,100,万,蓝色字体表示成本费项下规划出的预算，预算金额向上累加,一级费项,二级费项,三级费项,24,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,A,：项目开发成本（成本控制树）,土地费：,670,万,土地取得价款：,350,万,土地使用出让合同：,200,万,入市交易咨询服务协议：,50,万,土地契税：,70,万,土地契约税：,50,万,剩余契约税：,20,万,其它土地费：,250,万,高压入地合同：,150,万,土地不可预见费：,100,万,土地开发补偿协议：,100,万,三级费项规划的是对应的具体合同，简称合约规划项。这样每当需要签一笔合同，都能找到对应的成本费项，与实际管理吻合,当一个实际合同发生时，我们就可以让合同金额实时反映到成本当中、体现其对费项甚至对整个项目的成本影响,25,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,对成本的控制实现了与项目开发具体业务操作的关联，能够做到事前的成本控制。避免了事后拆分合同金额，某一项目一天前动态成本还是,1,个亿，可当我们把近段时间的合同拆分完后，成本立刻变成了,1.5,个亿。可是合同已经签了，钱也要付出去了，这就是成本失控,26,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,由于成本控制树只建立在一二级费项下，层次结构不深。避免了我们以往成本核算中，当成本的费项层级做的过细后，容易产生的成本“虚高”或“虚低”现象。因为当成本费项过细时，当我们采取向上汇总归并或采取大值等算法计算后，极易得出一个“虚高的成本”,一旦成本费项做的过细，合约规划就无法明确应该归集到哪个费项下，除非你有类似万科那样的一本书一样厚的成本费项分类归集标准（该标准分到了,5,级费项）,成本费项做的过细，当业务人员想控制招标采购成本，与相应的合约规划做关联时，很难有人能想清楚怎么计算,27,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,由于成本控制树只建立在一二级费项下，层次结构不深，且与具体的项目合约挂钩，很容易通过历史成本数据库或同类项目成本数据对比等方式，得到准确有效的合同成本额，提高了成本预算的准确性,成本人员的成本测算数据经得起推敲和检验。当老板对某个费项产生质疑时，成本人员可以很清楚的将该费项下所签的合同列出来。耗费了多少金额，还剩下多少金额，还剩下多少合同，预算的合同金额是多少。能够一项一项明确列出，支撑成本控制的数据来源,28,成本的概念和目标成本的作用,案例八：“成本科目的细分与成本控制”,A,：项目开发成本,土地费：,670,万,土地取得价款：,350,万,土地契税,土地开发补偿协议,拆迁补偿费用,拆迁安置费用,拆迁周转安置房房租,土地使用出让合同,土地契约税,有了成本控制树的成本控制管理，并不代表不需要进行成本核算,成本核算树和成本控制树在一二级费项上是保持统一的。但在成本核算树会有更加详细的成本费项（可能是四级或五级）。而成本控制树下只有一级的合约规划,成本核算树的费项，更有利于各业务职能部门作业过程的成本控制与管理,29,成本的概念和目标成本的作用,价值链分析,以研发为首、以服务客户为本：,研,发,采,购,生,产,营,销,服,务,价 值 链,盈,利,能,力,在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润是最低。在研发方面具有竞争优势的企业，通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力,研发不仅仅是指产品设计方面的研发，还包括了管理改进优化的研发、客户服务创新的研发等多个环节,30,标杆企业项目成本控制的方法与重点,二、投资可研阶段的成本控制,三、项目启动阶段的成本控制,四、设计阶段的成本控制,六、地下车库成本控制的要点,五、施工阶段的成本控制,一、项目开发全程业务流程与成本控制的关系,31,标杆企业项目成本控制的方法与重点,八、基础选型成本控制的要点,九、设备材料选型成本控制的要点,七、高层建筑标准层含钢量控制的要点,32,在房地产开发流程中，前期准备过程中对成本控制影响最大的几个阶段分别是：,一、投资决策阶段,二、项目策划阶段（也有称“项目启动”）,三、规划设计阶段,四、施工图设计阶段,项目开发全流程与成本控制的关系,33,投资可研阶段的成本控制,现实的案例,西五环路,杏石口路,香山南路,西山风景带,F,地块,E,地块,G,地块,H,地块,加油站,（不可搬迁）,项目基本情况及控规,总用地面积：,126200,容积率,：,0.8,限高,：,6,层,建筑密度：,30,土地总价：,12.26,亿元,34,投资可研阶段的成本控制,该宗地因为莅临香山自然风景保护区，且临近北京军区相关军事设施，规划控制条件较为严格。香山自然风景区周边可供用地较少，加之自然环境条件及交通条件优越、配套设施完善。已成为与北京温榆河沿岸高档别墅区齐名的高尚人士居住区,某地产公司在对该项目进行投资可行性研究阶段，经过市场分析和产品定位，通过不同规划分析的经济技术指标比选，初步确定该项目的产品定位为面向成功人士客户群的高端独栋别墅,35,投资可研阶段的成本控制,市场分析,=,客户分析,=,竞争分析,=,规划设计分析,=,利润测算,容积率,可售,套数,销售,均价,税后,利润,净利,润率,建筑形式,方案一,0.36,102,栋,独栋,2500,万,/,栋,双拼,1800,万,/,栋,联排,1200,万,/,栋,叠拼,500,万,/,套,5.54,亿,22.73,独栋别墅,方案二,0.48,双拼,48,栋,联排,116,栋,4.68,亿,20.74,双拼及联排,方案三,0.68,双拼,52,栋,叠拼,226,套,2.94,亿,14.23,双拼及叠拼,方案四,0.80,联排,102,栋,叠拼,248,套,4.51,亿,18.28,联排及叠拼,方案五,0.80,418,套,2.73,亿,13.06,全叠拼,36,实例讲解,在计算中要考虑的问题：,地上总建筑面积,可销售面积,不可销售配套面积,地下建筑面积,销售时间差价,投资可研阶段的成本控制,37,实例讲解,在计算中要考虑的问题：,地上总建筑面积,=120000x2.8=336000,（平方米）,可销售面积,330000,（平方米）,地下建筑面积,100000,（平方米）,考虑了销售时间差的销售价格,10000x,（,1+0.2,）,2,=14400,倒推土地最高楼面价格,14400-400-280-140-1000-50-950-1800=9780,（元）,销售价格,不可预见费,利润,建安费,管理费,销售成本,小市政,大市政及规费,投资可研阶段的成本控制,38,实例讲解,大致正确计算：,倒推土地最高楼面价格,12000-400-280-140-1000-50-950-2590=6590,（元,/,平方米）,楼面建安费单价必须计入地下部分造价,销售时间差价必须考虑足够的风险因素,投资可研阶段的成本控制,39,实例讲解,倒推地块总价：,6590x33.6000=221424,（万元）,这个结果表明：此宗土地的拍卖总价,超过,22,亿就可能会导致灾难性的结果！,事实上，这个结果仍然不够精细。,3,分钟时间，思考一下，还不够精确的地方在哪？,投资可研阶段的成本控制,40,配套面积！,这里的配套面积是指那些不可分摊的面积,对开发成本估算来说最具杀伤力的配套面积当属教育配套。,在绝大多数地区，教育配套包括幼儿园，小学。如果建设规模足够大的话，还要包括中学。,现如今，除了教育配套外，还有社区养老的配套要求也在各地区开始施行。,投资可研阶段的成本控制,41,实例讲解：,千人指标的陷阱：,北京某项目，规划用地,8.39,公顷，规划局给出的容积率位,2.8,，规划住宅面积约,23,万平米。,在规划阶段，开发公司策划部门向设计单位提供的设计任务书规定，平均户型面积为,85,平米。,设计单位根据相关法律法规进行了方案设计分析。,方案条件分析完成后，设计单位告诉开发单位：,根据相关规定小区里必须设置一所幼儿园。,投资可研阶段的成本控制,42,实例讲解：,千人指标的陷阱：,根据北京市千人指标规定，居住人口超过,7000,人的小区就需要设置,8,班的幼儿园。建筑面积,2000,平米，用地面积,2900,平米。,投资可研阶段的成本控制,43,实例讲解：,开发商重新调整了户型平均面积数，将原来的平均户型面积,85,平米调整为,93,平米。避免了设置幼儿园的苦恼。,具体计算如下,:,85,平米户型：,230000/85=2705,（户）,x2.8,（人,/,户）,=7576,（人）,93,平米户型：,230000/93=2473,（户）,x2.8,（人,/,户）,=6924,（人）,投资可研阶段的成本控制,44,房地产开发管理流程中，在概念方案设计之后就进入了规划方案阶段，这个阶段真正的专业名称叫：修建性规划方案设计阶段。,修建性规划设计阶段固化了建设项目,60%,以上的建安成本。因此，这个阶段的成本控制工作极为繁琐和关键。,项目启动阶段,成本控制要点,规划方案设计阶段的成本控制要点：,45,修建性详细规划设计中的容积率应用技巧,总建筑面积,: 7.8,万平米,容积率,: 1.6,总户数,: 576,总建筑面积,: 6.9,万平米,容积率,: 1.43,总户数,: 576,蓝色单元,120,平米户型，,红色单元,135,平米户型，总户数并不因户型大小而变化，但两方案的总建筑面积相差,12%,!,实例讲解,项目启动阶段,成本控制要点,46,影响容积率的最重要因素,平均进深,户型总面积,户型面宽,=,平均进深,户型单元面积,=378.35,平方米,户型单元面宽,=26.9,米,平均进深,=378.35/26.9=14.06,米,47,占地总长,186,米,建筑物总长相当于占地总长的,17.74%,48,占地总长,195,米,建筑物总长相当于占地总长的,21.53%,，显然比上一种情况土地利用率要高近,3.8,个百分点,49,50,前面这张剖面图，体现了住宅建筑中全面的成本问题。,首先，首层和二层的底商部分，深入高层住宅楼座之中，使设置结构转换层（兼做设备转换层）不可避免。,其次，加建地下室作为车库没有和楼体脱开，造成了施工后浇带的麻烦。,庆幸的是，加建地下室部分没有覆土厚度的要求，减少了大量的成本开支。,前面这张图中还有一个与开发成本相关的地方政策的细节需要注意：底商的问题,项目启动,阶段,成本控制要点,51,52,采用半地下车库时，需要注意政策细节,53,