同福大厦项目策划方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,同福大厦商业项目 策划工作的思考与方法,珠江恒昌,2003-5-13,本项目位置,1,基本认识,一：看项目,优势：,地处老城区、交通便利，周边发展相对成熟；项目知名度高、与市二宫相连，具不可替代优势，可提升的空间大。,难点：,需重新规划、重新包装；项目经营性、复合性、专业性要求高；系统性强、策划难度大。,二：看市场,海珠区目前缺乏各类康体及娱乐设施，市二宫现有的经营内容对市场有极大吸引力；,本项目原有的酒店、写字楼、商场等各类功能目前在海珠区发展空间大；,结合项目所在地段的重新规划，依托市二宫硬件设施的改造要求,本项目策划起点高、复合性强。,三：看企业,熟悉当地市场的消费状况；,具有多年康体娱乐项目场地经营经验；,暂时还缺乏从事大型综合商业发展、经营、管理的经验；,本项目开发相对于市总工会投资大、综合要求高。,本项目有发展特色商业项目的条件,关键,如何与市二宫体育、文教、娱乐相结合并发挥经济效益和社会效益,2,策划工作的关键,高,眼界高，立意高，实施力高，前瞻、引导、实现,准,研究对象、方法、解决问题、机会点,广,内与外、新与旧,人文、地理、历史,市场、经济、技术、经营、管理与财务,深,内涵挖掘与提升、资源的有效利用、价值最大化,细,严密与周全、前后的关联、组织与落实,变,土地、物业价值,策划、实施、推广、经营方式,传统与创新,专,专业化与多专业整合,“教育+乐园+商业”的模式,3,策划的,基本思路,突破项目做复合 开拓观念重特色,注重差异求变化 商贸为主文化包装,整合资源传统创新政府支持提升区域引导市场,4,策划与顾问的,基本方法和内容,前期,市场研究与定位,市场调研,与企业的互动,资源分析与整合,项目定位,核心品牌客户的沟通,相关项目考察与研究,项目规划建议,功能面积分布,建筑形式,环境营造,交通组织,项目实施研究,发展、经营、管理模式选择，,营销推广策略,开发成本与财务分析,招商引荐,项目合作投资客户,项目立项至规划方案、发展方案完成,1,2,3,4,中期,项目包装、推广,针对投资者、商家、消费者进行各项调查、活动开展及宣传,商务代理：,前期目标经营客户、物业投资客户洽商；,中、后期项目公开租售,发展顾问：,设计、工程施工、安装与装饰、监装、交通实施,物管顾问：,制定管理方案和财务预算案，,筹建管理队伍,项目开工至建成、招商完成,1,2,3,4,后期,项目推广、各项活动开展：,针对消费者,项目经营与租务顾问：,不断进行，根据市场变化而变化,项目管理与物业完善顾问：,根据市场变化与经营的需要,项目开张至正常经营,1,2,3,思路决定出路,实力决定成败,方法决定高低,经营决定好坏,5,前期策划的,目的与解决的问题,前期策划的目的,合理确定项目,定位，,创造自身发展空间与竞争优势，打造市总工会文教娱乐一流品牌,对项目未来的经济效益进行量化分析,为市总工会下一步工作的推进提供决策之参考,前期策划解决的问题,项目的区位价值；,项目的市场定位；,项目的功能组合、配套用途与规模、建筑调整优化；,项目的开发模式及经营管理模式；,项目的投资分析及规避风险对策；,对项目的投资或引资，或合作提出建议；,项目的经营战略建议。,6,前期策划,内容与提纲,前期策划的内容,市场调查,项目定位,投资效益分析,经营战略建议,前期策划提纲,市二宫的经营现状与前景,项目区位研究,市场发展定位,开发模式建议,成本效益分析,经营战略建议,7,珠江恒昌,工作特点与经验,国际经验本地人才专业团队全程服务,珠江恒昌,中港合作,93年成立，由珠江实业与香港恒昌测量师行合作组成，具有丰富的地产和商业发展经验。与政府及国内外大型投资及发展经营机构由良好关系。,市场导向准确定位产品创新营销先行管理到位,专业服务核心,珠江恒昌,8795年，广州世贸中心大厦、好世界中心发展,广州首个大型高级商场,94年，广州首个大项商业课题研究,广州市大型商业用房供求分析,9597年，广州时代广场策划与代理,引进友谊百货/联邦家私/潮港春，合作组建物管公司并提前介入管理,96年，广州沙面兰桂坊发展策划与引资,引入香港兰桂坊营造广州最具特色风情区,成功策划的部分大型商业案例,珠江恒昌,9698年，广州地铁沿线商业发展策划与引资,与广州地铁公司，香港恒基、和黄、新鸿基、丽新、恒隆、嘉里、兰桂坊、新加坡投资局合作,2000年，珠江商业广场（原冼村商业广场）的经营策划与管理顾问,2001年，广州太古汇报业广场发展策划与引资,引进太古地产发展广州最大型高档综合购物中心,2001年，南庄陶瓷博览城发展经营策划,创新土地开发与商业发展结合的模式,珠江恒昌,2002年，广州美博城发展营销策划与招商代理,颠覆传统批发模式，创新展览批发新模式,2002年，潍坊泰华银河商业中心,内地中型城市综合商业区之发展经营,2002年，云南丽江古城旅游商业项目的策划,品牌联手，引进海南航空旅游度假地产模式,个案参考,上海新天地,广州太古汇报业广场,占地4.6万平方米，,总建45万平方米，,总投资40亿元。,兰桂坊的经验,租户与业主融洽的合作及有远见的经营方式,交通方便，易识别，多元化的经营令其独一无二,丽江古城,天河北时代广场,香港太古广场,广州美博城,总建5万平方米，由珠江恒昌房地产顾问有限公司策划定位为美容、美发批发、展示专业市场，并同时负责该商场的招租工作 ，是广州市重点商贸项目之一 。,结语,放眼国际 立足广州 依托海珠,政企互动 传承创新 目标长远,