山东威海金猴购物中心项目总体思路（最新）168489005

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,金猴购物广场,总体定位及策划思路,2,3,前 言,通过与贵司领导的深入沟通，我司对项目的策划发展很有信心。我们凭借多年在广州的商业地产统筹操盘经验，以及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对 “ 休闲购物、餐饮娱乐、情景文化” 等商业功能整合，为贵公司打造,集,商业地产、文化地产、娱乐地产、商务地产,于一体的,威海,首席一站式生活购物乐园,。,现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：,4,需解决的核心问题,如何确定项目差异化主题定位？,如何在,经营规划与项目定位上做到开创性？,如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？,如何在营销阶段，在不损害发展商利益并将风险降,至最低的前提下灵活运用“返租回报”来推进销售进,程？,5,如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？,如何引进最适合的主力商家和品牌商家？,如何打造集商业地产、文化地产、娱乐地产、商务,地产于一体的复合型地产？,如何实现项目利润最大化的投资开发？,如何解决商业垂直交通问题？,6,第一部分,项目发展目标,7,项目发展目标/第一阶段筹备期,威海商业新模式的形象工程！,威海商业新模式的民心工程！,威海商业投资财富的新风向！,威海市民休闲购物的首选去处！,威海商业地产开发的新里程碑！,8,项目发展目标/第二阶段营销期,金猴购物广场商业精确定位和功能定位,金猴购物广场营销策划与推广包装,金猴购物广场招商策略与组织实施,金猴购物广场销售策略与组织实施,9,项目发展目标/第三阶段经营期,金猴购物广场开业筹备与开业策划,金猴购物广场经营规划与物业管理,金猴购物广场交接项目工作，结束单个项目的,合作,10,全程顾问期间，我们提交如下核心内容,威海商圈的商业发展现状研究报告,威海商圈未来3年的地产展望与预测分析报告,金猴购物广场项目的商业市场调查与分析报告,11,金猴购物广场,项目的市场定位及可行性报告,金猴购物广场,项目精确商业定位及发展研究报告,金猴购物广场,项目投资收益经济分析报告,金猴购物广场,商业规划及动线组织研究建筑设计提案,金猴购物广场,商家业态组合及比例分配的分析报告,12,第二部分全国购物中心发展分析,13,购物广场,误区,简单克隆,给什么人建造,主题个性,游乐化,趋大化,招商,地产投资,1、购物广场开发理念的误区,14,烟台九龙街案例分析：,1、没有把握准区域市场脉搏和承受力，导致规模过大，有12万平方米，缺乏足够的市场消费力支撑。,2、经营散户比周边的商场档次低，加上没有政府支持价格，难以形成信誉，没有市场号召力。,3、开发商缺乏商业地产运作能力，从规划到建设，从销售到招商，从建筑到装饰，没有形成科学体系，管理较为混乱。,15,2、都市商业新发展的演变趋势,16,3、 国内外购物广场参考案例,香港时代广场,17,香港时代广场,所有的消费娱乐设施共占时代广场其中的十二层；,包括购物、娱乐、休闲及饮食,时代广场拥有一个24小时营业的停车场，共有4层，,可提供多达700个车位,整体建筑分别由两幢四十六层和三十九层高的建筑,物组成,18,广州正佳：,M层,超市、精品、时尚玩意、直播室、游乐区、西式快餐、寿司店、综合超市,一层（时尚都会）,名店城、知名品牌店、珠宝首饰，手表、眼镜专卖店、银行、多功能演示厅、精品百货、开放式咖啡厅、休闲消费空间与国际品牌和谐接轨,二层（潮流天地）,男女服饰、化妆品、西餐厅、百货公司,三层（多彩生活）,宠物用品、妇婴用品、中西特色餐厅、百货公司,四层（动感之都）,体育用品、保健按摩产品、餐饮、IT、电脑、数码产品、电脑、音响、影音,五层（缤纷城市）,多功能配套、家居床上用品、文体用品区、休闲食品区,六层（美居与美食）,家具灯饰店、餐饮,七层（世纪欢乐城）,4维电影院、电动游戏世界,19,广州正佳广场情景片,广州正佳广场地理位置图,20,上海正大广场：,上海正大广场位于上海浦东，陆家嘴富都世界1-A号地块，东方明珠电视塔下，北临陆家嘴，南临建设中的香格里拉大酒店，西靠滨江路，东为规划路。,正大广场长270米，宽121米，占地31000m2，总建筑面积243000m2。集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代综合建筑。,21,上海正大：,楼层,业态,B1-2,易初莲花每日低价超市,L1,世界顶级品牌广场,L2,国际知名品牌广场、世界时装品牌广场,L3,青春服饰,L4,家庭生活艺术,L5,饮食天地,L6,节日之旅,L7,中国之最,L8,娱乐天地和E-City俱乐部,L9,多功能会议厅,L10,正大广场高级行政俱乐部,22,上海正大广场,23,广州天河城,天河城,是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，成为中国大陆最早的SHOPPING MALL。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持达100。天河城的人流量从1996年开业以来至2004年5月6日止，累计客流量突破8亿人次，相当于全广东7733万人每人到天河城来了10次以上。,24,楼层,业态,首城,时尚世界：明朗眼镜、哈根达斯、耐克、花花公子、天兰,二层,时尚世界：广天藏品、经典故事、香云纱、卡路约翰,三层,精品百货：圣大保罗、卡尔力龙、妍丽化妆品、帝豪,四层,家居用品：穗港欧陆家私、沙龙餐厅、标卓,五层,文化专区：图仪音像、卓兴唱片、宝明堂,六层,美食天地：肯德基、大家乐、宴江南、日本寿司,七层,数码港、数码旗舰店、手机城、怡景西餐厅,负一层,大型超市：吉之岛、葆帝兰,负二层,停车场,广州天河城：,25,购物广场未来的发展前景,一方面,，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型购物广场的需求的不断增强。,另一方面,，随着国内购物广场的经营模式和管理技术不断成熟，我国购物广场的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来摩尔购物广场的时代。,26,威海的大型购物广场,发展趋势,大型购物广场的前景不可否认，在目前购物广场的开发热潮中，出现了一哄而起、互相攀比、盲目求大的危险趋 势，购物广场的开发风险必须引起重视。那么，如何认识购物广场的前景呢？ 尽管在目前购物广场的开发热潮 中出现了一些泡沫和风险，但从长期来看，购物广场在中国的发展仍然具有广阔的前景：,第一，根据中国加入WTO的协议书，中国商业零售业在2004年底向外资开放，跨国连锁零售企业试图抢占先 机，中国本土零售企业不甘示弱，纷纷加快扩张，连锁时代的到来是购物广场发展的催化剂。,第二，中国经济发展迅速，人民生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购 物过程中所获得的愉快的体验，注重购物环境，注重娱乐和休闲。,27,威海的大型购物广场,发展趋势,第三，过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。,第四，城市化进程加快、城市人 口迅速增加、城市规模不断扩大、交通路网改善、轿车时代到来等多种因素作用的结果，使得人们的出,行半径和消 费半径增加，商圈的辐射力增强，为购物广场提供了巨,大的消费群体。,28,第三部分,区域消费需求研究,29,30,区域消费需求研究是为了证明本区域内能够形成集餐饮、娱乐休闲、购物为一体的多功能商业板块，且辐射范围为本区域以及威海市其他城区。,31,项目区域消费需求研究,32,33,针对上述对项目的理解，我司将从专业策划角度、专业规划角度、招商引资的策略性、以租带售方式、整合庞大商业资源的情况下进行解决，我司将提交详细的专案报告。,34,第四部分项目定位建议,35,项目定位建议,根据区域现状和商业发展的综合需求，我司对项目定位如下：,形象定位：,威海首席体验一站式生活购物乐园,主题定位：,在体验中购物，在购物中体验！,总体定位：,集休闲购物、餐饮娱乐、生活超市、商务办公及地下停车场于一体的体验式乐园,36,1.主题形象定位,威海首席体验一站式生活购物乐园,山东,威海,37,2.项目功能定位,商业地产：商业价值高、功能全、商业业态复合程度高，可以使消费者满足体验消费的需要。,文化地产：通过情景塑造，打造文化特色，形成推广的强势。,娱乐地产：开设比如KTV、酒巴街、健身康体等。,商务地产：SOHO公寓、多功能会议室等。,38,3、整体功能体系划分,整体功能,体系划分,交易,体系,文化,体系,由金猴专卖店、名店城、流行前线、儿童卡通动漫世界、大型超市、大型百货、男女品牌店等组成，充分体现项目经营主题。,通过建立情景特色，打造文化地产特色，形成推广上的强势。,开设,KTV,、餐饮天地等。,SOHO,领地、多功能会议厅等,娱乐,体系,商务,体系,39,第五部分项目业态规划建议,40,M层：潮流天地,经营种类：鞋帽饰品、潮流服饰、金猴皮鞋,旗舰店、美容美甲、运动服饰等。,经营品牌：班路尼、自由空间、花样年华、,美特斯邦威、金猴皮具、摩高、耐克、李宁等,41,1层：时尚都会,经营种类：时尚服饰、珠宝眼镜、名牌钟表、音响器材、文,体用品专区、化妆品、名牌女装、妇婴用品、休,闲食品区、个人护理专区。,经营品牌：七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇、屈臣,氏、万宁、7-11便利店、DIOBOSI、富贵鸟、,周大富、肯德基,42,屈臣氏,万宁,7-11,43,2-3层：家世界超市,经营种类：蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟,酒、医药、茶品、影视作品、男女休闲服饰、皮帽鞋、,儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶,瓷等等。,44,天台：金猴儿童乐园,经营种类：游乐场、卡通车、碰碰车、饮食等。,45,4层：金猴娱乐城,经营种类：KTV、娱乐、休闲。,46,5层：,智能办公领地,SOHO公寓、,多功能会议厅等。,47,北广场：,西游记主题广场,威海首个情景主题广场。,48,业态规划表,49,M层动线图,50,1层动线图,51,M层功能分区图,52,1层功能分区图,53,天津家世界超市,KFC、屈臣氏、万宁等品牌,七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇等服饰品牌,酒吧、KTV、康体商家,耐克、乔丹、李宁等运动大品牌,金猴购物广场主力商家,54,第六部分,项目内部设计建议,55,根据客户的实际需要，我司将进行商业的发展规划设计,规划设计：,A、楼层交通的布局设计,B、通道流线的整体设计,C、中空位连体设计,D、大堂个性商业设计,E、理货区局部设计,F、灯光效果的设计,G、广告位,56,个性化设计参考,台湾环亚广场电梯入口处,57,个性化设计参考,喷泉音乐大堂,魅力街,58,个性化设计参考,微风广场中空连体设计图,中空连体示范图,59,个性化设计参考,台湾南莰家庭娱乐购物广场,60,个性化设计参考,特色商业街立面,61,个性化设计参考,步行商业街区,内部中空设计,内部中空设计,62,个性化设计参考,老虎城购物广场广场,台湾环亚广场广告位设计,63,个性化设计参考,老虎城购物广场广场,64,第七部分,项目招商策略,65,招商策略,策略一：引进龙头商家给项目注入商业卖点，带动二级主力店及其它品牌商家。,策略二：根据不同商铺的特点进行定点招商，以广告推广辅助招商。,策略三：整合商业资源，进行短时间的快速招商。,策略四：用优良、完整的商业经营管理系统，促进商家的经营信心。,策略五：以优惠政策吸引龙头商家，推动其它商家的招商。,66,项目销售策略,第八部分,67,项目卖点认识：,1、威海核心商圈，未来发展更耀眼；,2、现代化商业项目，商业新地标；,3、交通网络完善，四通八达；,4、人口密集，收入高、素质高，人气旺盛、消费旺盛；,5、都市创业投资计划；,68,6,、最佳商业购物环境；,7、建筑风格体现现代化的外立面设计及个性化,室内布局；,8、传统文化情景主题特色商场；,9、异域风情购物世界；,10、大型超市或百货进驻，信心保证，经营零风,险；,11、国际、国内名牌商家争先进驻。,69,预售政策,一、预售策略：,三天,集中预售，预售当开盘做,。,二、策略内容：,1、,5000元/个 “预售认购卡”,，,仅限预售,3天,认购。,（开盘凭卡可获95折优惠，开盘无卡仅获98折优惠）,2、预售认购卡以,“中国银行存折”,为蓝本,设计一个预售认购,卡，命为,“财富金猴临时储蓄卡”,，相当于预售认购卡。,70,三、财富金猴临时储蓄卡,使用说明,：,1、该卡是持卡人意向认购金猴购物广场预约登记的凭证， 预售缴交的人民币5000元诚意金在购房时可相当于冲抵 部分楼款使用；,2、金猴购物广场预售认购，可是一人多卡(不超过三张)，但 一卡仅限一套商铺优惠认购使用，若不购买金猴购物广 场，该卡优惠认购无效；,3、预售认购金卡是预售认购优惠的凭证，金猴购物广场正 式开盘期间，持卡人凭卡成功认购金猴购物广场商铺， 可享有总楼款价格的95折优惠；,71,4、持有人在金猴购物广场开盘后若没有成功认购，自开盘 之日起计的20天后可凭该卡和本人身份证原件到金猴购物 广场销售中心办理无息退款手续；,5、预售认购卡可以更名/转让，更名/转让时须由原持卡人凭 本人身份证件和预售认购卡到金猴购物广场销售中心办 理变更登记手续，手续费人民币200元/套；,6、本卡为记名卡，凭本人签名领取，须与本人身份证同时 使用，如果有任何涂改即予作废；,7、本预售认购金卡须由金猴购物广场销售中心置业投资顾 问代表签字，并加盖威海市金猴集团有限责任公司公章 后生效。,72,项目三大投资策略,一、带租约投资模式：,1、适用区域,：,非外街铺,2、回报模式：,3 + 3 = 51% 投资回报带租约销售模式,1万元投资，发展商回报5100元，投资,无风险,备注：带租约6年，,前3年每年8%,（在总楼款中一次性扣减），,后3年每年9%,（自第4年开始，每年回报9%），共,51%,投资回报，引爆市场。,73,二、委托出租产权投资模式,1、适用区域：,外街铺,2、内 容：,委托出租产权销售模式，即业主购买物业后，业主根据市场行情制定租金并将物业委托给租售中心代为出租，租户与业主直接签定租赁合同，租户与物业管理公司签定物业管理合同。,74,三、自主经营产权投资模式,1、适用区域：,外街铺,2、内 容：,自主经营产权销售模式即业主购买物业后，业主根据市场行情制定租金并将物业出租给租户，租户与业主直接签定租赁合同，租户与物业管理公司签定物业管理合同。,75,开盘政策,一、开盘政策：,三天,集中开盘，开盘就是一个签约的流程，,仅限100个,商铺,（50个对内，50个对外）。,二、开盘策略：,1、第一爆：拍卖,拿出M层金猴皮鞋旗舰店商铺（4-5个），采用拍卖形式启动投资第一爆。,76,2、第二爆：内售,金猴集团内部员工和VIP客户凭身份证原件和相关证件优先认购其中50个商铺，还有50个商铺对外，引发投资效 应。,77,3、第三爆：赠送,开盘当天电脑抽签顺序号，前30名业主赠送笔记本电脑一台，引爆抢铺热潮。,78,项目的开发模式,商场：潮流天地 +,时尚都会,+ 大型超市 +,儿童娱乐,+ 休闲娱乐 +,商务办公,+ 其他特色业态,租赁： 全部租赁,销售： 带租约销售（部分）,79,炒作商圈概念,使人们正确认识威海商圈及投资发展价值；,威海未来商业快速发展，高层次发展；带出本项目正是难得商业投资机遇，激发投资者兴趣；,总体推售策略,80,招商先行，以租带售；,前期先引入龙头商家，为后的招商及销售打下基,础；,二级主力商家随后确定；,全面开展招商推广；,同步开展销售推广。,明确招商与销售的关系,81,总体推货节奏的把握,一方面,是根据市场的需求变化控制快慢节奏；,另一方面,是根据销售成绩的好坏而灵活制定策略，,准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。,82,方案一：将项目分层推售,作用：是先把相对较差的商铺尽早销售，再以相对较好的商铺垫后销售，以降低项目销售风险；,我司对本项目的推货节奏有两个方案建议,83,方案二：将各层商场分区，组合销售,作用：,由于不同价位的商铺将有不同的目标购买力，在销售初期组合不同楼层的商铺展开销售，可及时掌握市场对本项目的接受程度，以利于及时调整价格，并控制好后续推售节奏，即选择继续组合推货或按楼层进行推货。,84,找准目标市场，明确目标客户，使广告投入弹无虚发，达到事半功倍之效果。,明确目标市场的目的,85,选择目标市场的策略,因此在推广中要不断强化炒作区域商圈、项目形象。,还要明确目标市场，策略性实施远交近攻。,作用：在实际过程中，围绕项目由近至远逐渐扩大宣传范围，先巩固本地目标市场，争取最大的认同度，吃透本地消费力，继而再逐渐扩大目标市场，目的明确，重点突出，做最具实效的宣传推广。,86,积极创造有利条件支持推广及销售,项目操作需要得到多方面的有效支持，整合资源优势，才更有机会实现良好的销售佳绩。,1）招商先行，以租带售；,2）工程进度的加快建设；,3）确立项目的经营管理体系及物业管理制度；,4）争取政府的正面与侧面的支持；,5）与各类媒体建立良好关系；,6）由发展商牵头，组织各类型公益活动。,87,广告宣传上花心思，串连一系列有利于项目推广的卖点、事件、活动，以及做好项目里外的整体包装，方方面面的炒作造势，构建本项目品牌魔方，发放强有力的磁场效应，以深入人心的传统文化与现代商业相结合的手法进行推广宣传，强势出击，引爆前所未有的品牌效应，为实现项目的快速销售铺垫坦途。,蓄势打造品牌阵势,88,各阶段推售计划,根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，敝司初步制定本项目的推广时间表，并由此制定各阶段推售计划：,阶段,概念导入阶段,内部认购阶段,强销阶段,持续阶段,时间,推广重点,1、区域商圈,2、项目形象,3、发展商品牌,4、项目招商,公开发售,发售+招商,发售+招商+开业,根据具体进度,根据具体进度,根据具体进度,根据具体进度,89,第九部分,项目推广策略,项目推广目标,项目推广策略,媒体组合策略,90,项目推广目标,销售力&影响力的双丰收,（项目推广策略第一部份）,91,策略一：集团资源整合，围合作战（1+1大于2）,有效应用金猴集团现有的所有资源，包括集团品牌、产业、政府公共关系及现有广 告代言人的合理应用，以达到1+1大于2人整合合力,策略二：事件营销攻击思路,以事件营销为主线，配合项目推售的节点为依据，串起整体,招商动作。,宣传推广策略,（项目推广策略第二部份）,92,2.1集团资源梳理之一,a)综合经济实力位居中国皮革制品行业前三强.,b )主导产品,金猴牌皮鞋,殊荣无数“,穿金猴牌皮鞋，走金光大道,”及,以“孙行者”为代言的产品形象，深入人心。,c) 2004年十大品牌房地产,d) 多元化经营：产品生产与销售、来料加工、进出口贸易、,房地产开发、餐饮服务、储藏运输、广告制作等多种业务,小结,产品经营多元化，品牌经营统一化,93,金猴品牌市场记忆点及联想,2.2集团资源梳理之二,94,深入人心的经典人物形象,95,包装主题建议,梦回西游记,差异化策略指导下的,（项目推广策略第三部份）,具有广泛的社会认知基础及好感度,发展商品牌名称-”金猴”让人直接联想到的孙悟空,金猴牌皮鞋的产品代言人六小龄童,投资显神威,96,概念演绎的总体思路及原则,结合推售产品的结点,以活动为主线，,“孙悟空”为项目代言.重大活动如“公开发售”、“主力商家签约仪式” 、 “开业庆典”等,最好要求“六小龄童”出席,思路一： 以“金猴”形象贯穿全线，串起整体招商推广动作,思路二： 项目价值挖掘程序,商圈炒作,项目炒作,经营管理,发展商品牌,97,各阶段的推广策略,市场导入期 策略,内部认购阶段,强销期,持续期,98,一、 市场导入期 策略,推广重点,炒作项目所在商圈板块商圈价值,介绍项目的基本情况和整体定位,发展商品牌推广和实力介绍,主力商家的签约和发布招商信息,炒作区域商圈,本区域商业氛围良好，但随着人们质素和生活要求的不断提高，现有的区域商业状况已明显不能满足人们的需要，由此产生新的需求。通过沸扬炒作区域商圈，引起威海投资者及商家的广泛关注。,99,做好项目的形象包装及推广,先行制作项目的一系列形象物料、现场包装及户外广告，便于项目提早进行形象渗透，以良好的项目形象给人们先期认知，并引发对本项的想象及兴趣，通过广泛宣传达到蓄水作用。,炒作发展商品牌,本项目发展商实力雄厚，开发经验丰富，为使项目目标客户更有信心，有必要加强发展商的形象宣传，因此可对发展商进行系列包装并炒作发展商品牌，让市场更多认识发展商，对发展商建立良好的信心，将有利于未来项目推广。,公关活动,公关活动的目的是加强项目的形象宣传，提升项目的知名度及影响力，并借以推动项目的销售气氛，因此起在明确目的之后，可通过不同的方式或手段展开公关活动.,100,金猴的方向，就是财富的方向,（发展商品牌+及商圈炒作+项目介绍）,-威海首席体验一站式生活购物乐园,荣耀登场,商家必争之地,就是金猴购物中心所在地,（发展商品牌+及商圈炒作+项目介绍）,报广标题2：,报广标题1：,-威海首席体验一站式生活购物乐园,荣耀登场,101,目的及作用：,通过大型的新闻发布会，公开宣布与主力商家的强强联合,引导市场关注,活动主题之,金猴购物中心项目推介会,主力商家加盟签约仪式,新闻通气会,六小龄童出席,业内意向商家,媒体,政府,商会,要求参加人员,102,在项目知名度有了一定基础条件上，本阶段的重点是就项目的具体情况进行系列宣传，从威海市首个一站式体验购物乐园概念演绎、财富运动、政策支持、项目定位、地段商业价值、功能分布、发展商品牌实力、一级主力店进驻、投资回报进行公开发售前的宣传。,二、内部认购阶段,塑造项目品牌形象,传递销售、招商信息,“金猴购物中心,威海首席体验一站式生活购物乐园,项目卖点分析,投资收益分析,功能定位,推广重点,103,确定一系列的项目包装，并于认筹前落实完成，在未正式推广项目之前，提前让市场接收项目信息，以良好的形象迎接市场的关注，并为公开发售前的正式推广做好铺垫准备，整体包装包括有户外广告，现场包装及项目宣传物料等。,完成项目的整体包装,104,发售广告计划应当提前一个月实施，,提前一个月,全面进行广告投放；而在此之前，应以非硬性广告在各类媒体上进行新闻报道；在公开发售之后，则设定约1个月的公开发售的续销期，时间将顺延至8月中下旬，在此期间，将通过报纸、电台等媒体手段立体炒作项目，以浩大的声势奠定项目的市场地位，影响甚至震撼威海房地产界、威海商界，更为项目的持续热销打下良好基础。,制定完善的广告宣传计划，立体炒作作,作为大型商业项目的全新推广，应为其“量身订造”具有良好可塑造的商业概念，以此为主线穿插于项目推广的始终，并围绕其运用各种手段进行包装、炒作、演绎，以达到构建项目品牌魔方，发放强大磁场效应的作用，大力推动项目的销售。,塑造商业概念，构建项目品牌,105,金猴购物中心-威海财富新方向,宣传主题(投资方向篇)：,威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购,跟定家世界，财源滚滚来,主力店篇,106,投资如意金箍棒,财富要多大有多大,投资价值系列篇(三篇),金山银山，尽在你把握,财富的火焰山,震撼暴发,威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购,威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购,威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购,107,活动策划主题,梦回西游记大型活动晚会,通过大型的新闻发布会，政府支持,公开宣布与主力商家的强强联合、加速意向商家签约，及市场信心,目的及作用,主题建议,108,梦回西游记,大型活动晚会,六小龄童出席（或师徒四人全部出席）,主力店名店”客商,业内意向商家,政界要员,媒体、商会,要求参加人员,109,2)上一阶段为项目的全面展现，以强大的阵容进行演绎，从而奠定市场地位及形象，本阶段应承接前期主题思路，在大方向不改变的前提下作出细化演绎，使项目品牌形象得以持续并加以巩固。,三、强销期,推广计划,承接前期推广思路，并作出细化演绎。,海陆空全方位立体作战,1)利用前期内部认购场面结合公开发售进行强势宣传，在市场上制造“供不应求”,的局面，通过羊群效应，带动后期销售和招商,110,项目地块的区域价值、项目综合优势,项目综合优势展现,项目开发理念及核心竞争力、项目投价值及前景分析,内部认购热销状况,市政投资酝酿商机无限的发展前景,项目的业态组合、经营理念、发展蓝图等,产权式商铺的投资价值对比,有巨头的业态，就是与众不同,项目工程进度,强势期推广主题,111,强势期事件营销,软文炒作,专题报道,电视媒体宣传,报纸媒体宣传,电台媒体宣传,开盘盛典,新闻报道,其他公关活动,112,推广标题(部份),金猴购物中心,公开发售,引发抢购狂潮,金猴财富旋风，席卷全城,50个铺位，500人怎么分,越是叫好机会越少,-少量铺位，徇众加推,113,跟定家世界，财源滚滚来,财富火眼金星，,看得准, 才赚得稳,114,金猴购物中心公开发售引发抢购狂潮！,金猴,热销问题的冷思考（上）,软文标题(部份),金猴购物中心引发,热卖解读,金猴,热销问题的冷思考（下）,金猴购物中心引发,热卖解读,金猴购物中心引发,热卖解读,115,强销期活动安排,商 家 、业主联答谢酒会,作用及意义：,促进与业主的交流，展示发展商诚意；,推动业主介绍新客户，促进项目销售。,116,金猴购物中心,商 家 、业主联答谢酒会,威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心,117,其它活动主题建设,大圣贺中秋,金猴闹元宵(各种节日均可),或其它以西游记为题材的事件结合项目推售量情况而为之,。,118,四、持续期的策略思路,围繞前期进驻的商户及前期热销的状况进行推广，不断提升项目,的投资前景的同时，强化整体形象和企业品牌形象，通过项目知,名度不断扩大的同时，达到品牌营销的最终效果。,119,四、各阶段媒体组合,策略,120,平面风格稿展示,121,风格1,122,123,124,风格2,125,风格2,126,风格3,127,风格3,128,经营管理顾问,第十部分,129,1、商场全年经营管理、促销活动,2、商场的租赁管理,3、财务管理建议,4、安防工程管理建议,5、风险管理建议,6、物业管理咨询,经营管理顾问,130,工程管理咨询服务：,建筑功能及平面设置检讨；,大厦机电系统结构及功能检讨；,机电系统及装饰材料的选型、选料咨询；,节能运行方案建议；,结合商业的业态，对电梯分布及人流疏导提供专业性建议；,131,协助对道路交通、人流、车流组织、环境的和谐美化等提出合理建议；,协助对车库设计方案及设备配套提出顾问意见；,对保安监控、消防系统提供顾问建议；,因应甲方的要求，乙方之工程及管理人员参与物业工程会议，从物业管理的角度协助甲方就基本设计提供意见及改善方法以配合将来管理。,132,物业管理方面的顾问内容：,制定整体物业管理方案；,根据当地实际情况，草拟及制订该物业之详细管理财务预算，计算管理费、开办费具体金额，供甲方审批；,协助制定商业经营管理公司人员编制方案，包括人员架构、薪酬标准等，并制定相应的岗位职责；,协助招聘商业经营管理公司管理人员、负责组织各级管理人员之培训，灌输有关之物业管理知识及服务精神，力求商业经营管理公司之服务水平达到甲方之要求；,133,向甲方之商业经营管理公司提供一套完整的管理所需之各项管理制度、规范、工作程序及表格，以便将来控制及管理；,协助制定停车场、卸货区、垃圾处理等管理办法；,协助编制物业交收方案，物业交收的管理程序及常用表格，并安排模拟交收铺培训；,就项目整体VI系统（各类标识牌、公告栏等）设计提供顾问意见；,乙方须于每季度定期向甲方提交书面报告汇报筹备期间之工作进展情况，并须就甲方之意见作出迅速之回应。,134,物业交付使用后顾问服务：,协助商场的租务管理及对商户组合进行及时调整；,协助商业经营管理公司配合宣传及推广活动的举行；,协助监督商业经营管理公司各员工之工作表现及行为操守；,协助监督该物业的环境清洁、卫生及美观；,协助监督该物业内保安及消防工作，致力于保障各租户及顾客之人身及财产安全；,协助监督该物业内消防设施之保养，并使其符合政府有关法律、法规之要求；,协助定期检修该物业内之各项设施，致力使各项设备经常保持最佳状态；,135,协助推行管理公约内管理者一切权责，并负责维护管理公约及公共守则条款；,为确定各租户应付的管理费用，乙方须在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示该物业总体上在管理及维护方面的预计开支(包括管理者酬金及员工借调费)和预计收入；,根据甲方确认的装修守则，监管有关该物业之单位的内部装修工作，审查租户内部装修图纸，对租户要求的装修增改，提供建议及意见，以保障物业结构安全及各类系统的正常运作；,136,协助处理各租户及顾客之查询或投诉；,定期到该项目进行检定，并提交检定报告及每季度向甲方提交工作报告，加强甲、乙双方之沟通；,就该物业之日常管理，向甲方提供改善方案的顾问意见；,制定长远的在职人员培训计划，不断提高工作效率及服务水平；,推动其它与该物业之有关管理工作。,137,项目专业服务,第十一部分,138,全程策划思路的目录,项目发展目标,项目的商业组合模式,项目理解,项目定位,经营规划建议,招商策略,销售策略,广告推广策略,商业经营管理,139,我司提供的专业服务,市场调研,项目整体定位、市场定位、功能定位、形象定位,规划设计建议（住宅与商业）,营销策划与推广包装（住宅与商业）,业务培训,招商代理,物业销售代理与售后服务,开业策划,开业后商业经营、物业管理顾问阶段,140,结 束 语,尊敬的,威海市金猴集团有限责任公司,领导，感谢贵司对我司的信任和委托，欢迎对本案提出宝贵意见，双方共同探讨，务求使项目开发获取更高的经济效益和社会效益。,把握潜在商机， 抓住市场空白点,整合优势资源，打造威海购物广场第一品牌,启动财富引擎，开创一片引领潮流的崭新事业！,141,预祝合作愉快,万事如意!,142,