花源镇优博桃花源商业项目提案0321

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,优博淘花源商业项目,合作提案,1,目录,Contents,1,2,3,市场分析,第一章,客户分析,第二章,项目定位,第三章,3,营销策略,第四章,3,合作展望,第五章,2,花源镇作为天府新区的高端休闲居住区，整个区域商业发展严重滞后，商业档次低，业态单一，亟待升级,市场分析,market analysis,3,1,花源镇商业现状,以白云大道、花源大道为主的沿街商业,北京联华（,花源镇）,百伦新宸百货（新津县）,小型百货出现,优博淘花源,金科,曼特小镇,档次低、环境差,无规模卖场,规模扩大 档次提升,无主题 业态单一,档次提高,建筑优化,业态丰富,主题商业,2005,年以前,2010-2017,年,2018,年,-2028,年,沿街商铺,体验式主题商业,环球中心（举例）,海滨城（举例）,主题化（旅游等主题）,多元化（多业态组合）,时尚化（潮流等元素）,体验性（文化等体验）,城市级综合商业,2028,年以后,花源镇商业发展起步较晚，整体处于向主题式集中商业转型升级的阶段,4,3,花源镇商业分布,老商业中心,沿白云大道及花源大道两侧,商圈,特征,满足花源镇当地居民及大学生需求,档次低、环境差、业态以生活及休闲为主,万辰金街,以万辰金街及华楠半岛沿街商业为主,商圈,特征,满足万辰及华楠半岛社区商业及当地居民需求,出现一拖二产品，环境升级，业态以生活休闲为主,销售中，氛围相比老商业中心稍显冷清,金科曼特小镇,金科,廊桥水乡打造的区域级休闲商业,商圈,特征,满足社区需求的同时辐射整个花源镇,档次较高、环境好、休闲娱乐配套为主、生活为辅,销售中，商业氛围差，人气低，区域未来商业中心,大致分为四大区域：,1,、现有沿街商业：三横三纵（白云大道等）,2,、金科曼特小镇,3,、万辰金街,4,、龙湖北大资源社区商业,参考这一页，地图配分区，然后写区域商业特征,花源镇商业分布主要集中四大区域,正公路,丽景路,白云大道,花源大道,大件路,老商业,中心,万辰,金街,社区,商业区,金科,曼特小镇,社区商业区,以溪山樾及龙湖悠山郡的社区商业为主,商圈,特征,以溪山樾及龙湖悠山郡项目的社区生活需求为主,在售中，起步晚，氛围差，人气难形成,区域未来商业重心将逐步向南部金科曼特小镇方向转移，本案未来处于花源新商业核心圈,本项目,5,4,花源镇老商业中心概况,数据类别,白云大道沿街商业,面积,30-150,商铺新旧程度,旧铺,物业形态,底商,开间,3m-6m,层高,4-6m,进深,6m-12m,租金水平,25-40,元,/,月,主要业态,低端餐饮、低端休闲娱乐等业态为主,销售单价,0.5-1.3,万,/,以花源镇政府为中心的老商业圈整体商业档次低，业态杂乱，但人气及氛围好,6,5,花源镇万辰金街商圈概况,数据类别,万辰金街、华楠半岛,面积,60-600,商铺新旧程度,万辰在售，华楠已售,物业形态,底商（,1-2,层）,开间,3.8m-4.2m,层高,5.5m,进深,9m-16m,租金水平,20-60/,月,主要业态,社区生活配套为主，空置率,82%,销售单价,0.98-1.4,万,/,该区域商业以新建社区底商及步行街为主，业态单一，空置率达,82%,，人气及氛围较差,7,6,花源镇金科曼特小镇概况,数据类别,金科曼特小镇,面积,40-140,商铺新旧程度,在售新铺,物业形态,底商（,1-2,层）,开间,4m-6m,层高,4-6m,进深,11m-13m,租金水平,40-60,元,/,月,主要业态,现有业态以建材为主，空置率,66%,销售单价,0.9-1.2,万,/,该区域商业打造欧式风格的步行街商业，产品多元，无主力店，招商差，人气不足,8,7,花源镇社区商业区概况,数据类别,溪山樾及龙湖社区底商,面积,30-200,商铺新旧程度,溪山樾未售,龙湖已售,20%,物业形态,底商（,1-2,层）,开间,3.8m-4.2m,层高,4.8m-6.1m,进深,11m-16m,租金水平,-,主要业态,中介,销售单价,0.5-0.8,万,/,该区域溪山樾底商未售，龙湖底商已售罄，但龙湖底商仅有两家中介入驻，其余全部空置,9,升级阶段,新圈空置,租金不高,老圈低档,去化较慢,业态单一,老商业圈档次较低，业态杂乱，无统一规划，但人气高、氛围好,区域在售商业项目以万辰和金科为主，缺乏主力店带动，整体去化较慢,区域商业业态较为单一，儿童、娱乐休闲、品牌餐饮等业态严重不足,区域商业整体处于向主题集中商业升级的阶段，以步行街,+,社区底商为主,以万辰、金科为主的新商业圈档次提升，但目前空置率高，人气氛围差,临街主力铺租金水平平均为,50,，其他位置商铺租金平均为,25,，区域整体租金水平不高,8,花源镇商业市场小结,10,从花源镇消费人口基数、商业置业客户、经营客户等角度对本案未来客户进行预判,客户分析,Customer analysis,11,区域消费客户基数,1,本案,学生客源,周边常驻居民,客源类型,来源地,特征,学生客源,成都艺术职业学院,花源镇主力学生客源，消费潜力军预计,6000,人,成都职业技术学院,周边常驻居民,桃花源云居,项目周边直线距离,1000,米内的住宅楼盘众多，周边居住人群预计,6,万人,金秋乐园,天山名苑,万辰乐居,华楠半岛,柳河苑,花源镇本地常住人口约,6.6,万人，加上周边花桥镇、老花源镇、胜利镇等，大众客户基数庞大,12,周边高端楼盘客群,旅游资源客群,本案,客源类型,来源地,特征,周边高端楼盘居住人群,康桥郡,项目周边高端楼盘入住或常住比例低，未来预计达,2,万人,沁风御庭,熙山御庭,牧山丽景,溪山樾,牧山高第,悠山郡,香榭湾,廊桥水乡,旅游资源客群,白云寺,旅游客群人数不固定、有一定浮动,湿地公园（规划中）,廊桥婚纱摄影基地,区域消费客户基数,1,花源镇云集大量高端别墅小区，仅有,3,个项目有配套商业，未来入驻约,3,万人，高端消费客户基数庞大,13,区域消费客户需求分析,2,综前所述，未来区域及泛区域消费客户基数约,10,万人，我们采取问卷调查的方式，取样,129,名目标客群样本对消费客户的消费习惯及消费需求进行取样调查,通过对目标客群的调查问卷结论分析发现，花源镇区域大量的消费需求外溢,经常去新津及双流消费的人数占比：,70%,以上,表示喜欢就近消费的人数占比：,75%,行为与习惯逆反，区域商业无法满足消费需求，大量消费需求外溢,觉得本地商业业态不足的人数占比：,85%,；其中，娱乐休闲业态占比：,40%,，儿童主题占比：,30%,，品牌餐饮占比：,15%,区域商业业态低端不完善，业态升级需求迫切,14,区域投资或经营客户需求分析,2,花源镇来访商业客群构成,按客源地域分,按置业目的分,按客源地域分,按置业目的分,花源镇成交商业客群构成,通过数据对比，我们可以发现：,1,、来访客户大成都范围占比,75%,，而最终成交客户中大程度范围占比仅为,45%,，成都客户对区域商业,具有投资兴趣，但投资信心不足,；,2,、从成交客户数据看，本地客户占,50%,，置业目的投资占比,90%,，说明区域客户具备良好的,商业投资意识，且具备一定购买力（商业相比住宅购买门槛相对较高）；,15,区域投资或经营客户需求分析,2,客群对商铺面积需求分析,面积区间,业态类型,需求等级,515,街饮、小卖部、彩票投注站等,2550,小餐饮、烟酒店、文具、水果摊等,5080,中型餐饮、服饰箱包、零售超市等,80100,中型餐饮、理发店、服饰专卖店等,100260,大型餐饮、银行、,KTV,、网吧等,通过数据对比，我们可以发现：,1,、,25,-50,、,50,-80,的中小型产品更受投资者青睐,2,、,15,以下及,100,以上的极小或较大户型需求等级较低,原因分析：,面积段,25-80,的产品面积适中，总价不高，投资门槛低；,受花源镇目前商业业态等级影响，面积段,25-80,的产品更受经营者青睐。,16,区域客户特征小结,3,消费客群,消费客群基数大，未来近,10,万人的消费群体,消费需求大量外溢，品牌餐饮、中高娱乐等消费需求大,投资客群,泛成都投资客群对区域商业投资兴趣大，但投资信心不足,本地投资客群具备商业投资意识，且具备一定购买力,经营客群,经营客群以本地居民为主，并以租赁形式为主,经营客群对,25,80,的中小型商业产品更青睐,17,根据市场及客户的分析，结合本项目现有条件，对本项目整体、业态、售价等方面进行定位,项目定位,Project orientation,18,本项目难点分析,1,难点一：项目距离传统的商业街区有段距离，人流达到还需要后期引导；,难点二：项目周边多为空地，商业氛围的形成还需要比较长的时间；,难点三：项目地块较小，在河流和高压线的影响下，不具备规模效应；,难点四：整个区域商业投资热度不高，区域产品去化及招商情况不佳；,本案启示,主力引流、氛围营造、业态组合、产品突围,19,本项目优势分析,2,优势一：产品灵动，,40,小铺,6.1m,层高符合区域投资及经营客户需求；,优势二：电影院引入，填补市场空白，符合市场需求，可带动本体升值；,本案启示,精准拓客、主力推广、定位前瞻,20,本项目机会点分析,3,机会点一：区域商业档次低，人气不足，体验差，整体等级亟待提升,机会点二：区域消费客户基数大，消费需求外溢，业态急需完善,机会点三：区域缺乏真正的体验式主题集中商业,（金科有形无神，万辰及老商圈无形无神）,机会点四：大成都客户投资兴趣高，急需优质产品提升其投资信心,本案启示,体验升级、业态完善、主题打造、区域唯一,21,牧马山首家体验型一站式休闲商业体,稀缺唯一、一站式体验、休闲全业态、时尚风情,商业定位发展方向,22,商业改变,新格局,商业业态完善 打造区域商业新核心,改变区域商业格局与现状，以点带面，与区域商业合力打造牧马山商业核心,23,商业改变,新态度,商业业态升级 引领区域消费新风向,实现区域消费由基本生活向休闲品味生活转变，改变区域消费习惯和态度,24,本项目客群导入,置业客群,5,投资客为主，自用商家为辅,根据前面的分析我们得出，本地商业置业客群主要以投资客为主，而本地投资客及外地投资客占比接近，自营置业客户占比较少,主力客群,补充客群,第二圈层,第一圈层,成都及本地投资客,本地拆迁户、别墅业主及高收入者；区域到访的成都投资客户及高收入客群等,全域新津自用客和其他城市的投资客,偶得客户，在区域氛围逐渐成熟后可以实现,25,投资客户样本,【,年龄,】35-40,岁,【,地域来源,】,新津城区、周边乡镇,【,职业,】,拆迁户、个体户,【,置业目的,】,投资,【,产品需求,】,高回报率商铺,【,投资观点,】,电影院引入，带动消费及投资升值,看好牧马山未来发展前景,关注地段位置、未来呈现的商业氛围,【,投资顾虑,】,对是否能真正引入电影院存在质疑,客户特征对项目发展的指向性分析,商业投资需求，对牧马山及电影院物业保持乐观态度,价值认知：价格氛围环境产品,电影院进场及装修前置,未来商业前景呈现,目前及潜在消费人群消费需求深度挖掘,增加商业附加值，通过返祖、统一招商等形式降低未来运营难度；,提供多元类业态商业，满足不同运营需求，打造浓厚商业氛围；,初期控制商铺价格降低投资门槛,总价控制低门槛，附加空间高性价，主力引入高回报。,本项目客群导入,投资客户特征,5,26,本项目消费客群定位,6,本地年轻人为主，家庭客户为辅,根据前面调查问卷分析，本区域外溢消费主要年轻客群及家庭客群为主，而从消费习惯来看，年轻人以及家庭客户的消费频次要高于其他,本地年轻人,本地大学生、本地及周边年轻人,关注点：吃喝玩乐、消费环境、消费体验,业态需求：中高娱乐休闲设施、品牌餐饮、酒店、时尚购物等,家庭客户,本地及周边小太阳家庭、本地家族,关注点：家庭聚餐、儿童主题、集体娱乐,业态需求：品牌餐饮、儿童娱乐、,KTV,、茶楼等,27,本项目业态主题定位,7,定位原则：,1,、一主多辅组合业态：以电影院为主力店，同时搭配品牌餐饮、电玩城等多个次主力店,2,、市场空白性：针对区域市场空白完善相应业态，力求打造区域唯一全休闲业态商业体；,2,、客群针对性：针对本案主要消费客群，引入符合年轻人及家庭客群需求的业态；,3,、地块属性：结合地块属性,是否临路、周边环境、产品类型等属性进行业态定位；,主题定位,三大主题街区：,1,、时尚风情街区,时尚体验，风情无限,2,、青春乐活街区,青春、乐活不止是一种态度,3,、娱乐休闲街区,只有淘花源，才有一日闲,28,本项目业态主题落位,8,时尚风情街区,电影院、电玩城、时尚餐饮、婚纱摄影、酒店,娱乐休闲街区,品牌餐饮、婚宴餐饮、,KTV,、茶楼、儿童主题业态、教育培训,青春乐活街区,青春主题购物、电竞网吧、美容美发美甲、兼职中心,29,本项目业态展示,时尚风情街区,9,时尚风情街区,以电影院为主力店，搭配电玩城等业态，充分利用最佳展示面，最大化聚拢人气，带动整片商业,时尚餐饮：小型奶茶店、咖啡厅、西式快餐等符合年轻人消费需求和习惯的餐饮业态,婚纱摄影：区域拥有多家婚纱摄影企业，且区域内婚纱摄影资源丰富,30,本项目业态展示,时尚风情街区,9,31,本项目业态展示,青春乐活街区,10,青春乐活街区,以青春乐活主题打造整个街区，针对年轻人喜好和需求统一规划和引入业态,主题业态：针对年轻人需求引入购物业态，例如运动折扣、时尚饰品、美发美甲等,电竞网咖：打造区域唯一以电竞为主题的网咖，元素新颖、设备过瘾、环境舒适等,32,本项目业态展示,青春乐活街区,10,33,本项目业态展示,娱乐休闲街区,11,娱乐休闲街区,该区域位置较差，需引入目的性较强的业态，借助人气的同时也能拉拢人气,品牌餐饮：花源镇现有餐饮级别较低，引入中高端品牌餐饮、婚宴餐饮、自住餐饮来实现升级,儿童主题：区域市场空白，打造儿童主题系列娱乐、购物、培训等业态,KTV,、茶楼：从软件服务到硬件设施实现对市场现有业态的升级，前瞻布局未来中高端消费需求,34,本项目业态展示,娱乐休闲街区,11,35,本项目租售策略,12,租售策略,租售同步 阶段性自持 主力前置,01,整体商业以销售为主，但部分主力店自持，以招商租赁形式引入主力品牌，有利于商业氛围形成，从而促进剩余产品去化,02,部分主力店采取阶段性自持的方式，除了电影院以外，包括酒店等次主力业态产品均要销售,03,尤其是电影院，需考虑提前进场装修前置，可打消投资客户疑虑，从而促进整体去化,租售同步,阶段性自持,主力前置,36,本项目建议售价,13,花源镇主要项目信息,项目名称,物业类型,开盘时间,交房时间,商业体量,商圈属性,销售状态,商业销售比例,经营状态,成交价,租金水平,万辰,洋房,2015,年,最后次批,2017/4,1.3,万,社区商业、校园经济,在售,已售,65%,一批次已开始陆续装修,均价,12000,元,/,已出租租金约在,50,元,/,金科,别墅,2011,年,已入住,近,4,万,欧洲风情商业步行街,在售,/,部分已营业,10000-11000,元,/,50-60,元,/,洋房,华楠半岛,别墅,2010,年,已入住,0.7,万,社区商业、校园经济,售完,已售,100%,临街全部营业，背街全部带租状态,7000-8000,元,/,平米,临街,50-60/,元，转让费,2-3,万；背面,20-30,元,/,洋房,金秋乐园,4,期安置房、两期小高层,2009,年,已入住,1000,传统商业,/,已售,100%,全部营业,/,30-40,元,/,平米，转让费,2,万左右,柳河苑,安置房,/,已入住,0.3,万,安置区,二手,/,部分营业，带租较多,/,20,元,/,左右，,天山名苑,洋房、高层,2016,年,11,月底,2017,年底,0.5,万,社区商业,未售,/,未售,/,/,由于商业产品较复杂，参考案例较少，本项目商业定价采用市场比较法：,底商,8500,元,/,；,独栋商业,1F,：,8000,元,/,，,2F,：,5000,元,/,酒店式公寓,4000,元,/,37,立足市场和产品特征，结合我司在区域的优势，为本案量身打造营销策略,营销策略,marketing strategy,38,1,产品营销策略,营 销,策 略,资源利用,精准推广,策略细分：,Step1:,稳扎牧山,Step2:,深挖城区,Step3:,狠抓渠道,39,2,产品营销策略,稳扎牧山：,依托牧马山区域投资客户、高端别墅楼盘业主、以及竞品项目的来访及成交客户，合理利用我司及区域资源，高效、准确的进行推广拓客，力求在最短时间内打出项目名气，营造热势，助力项目去化,第一步,推广,：地毯式推广，印象式传播，节点期强推,第二步,活动,：线上线下互动性活动，区域及圈层性话题式活动,第三步,渠道,：加强区域全民营销拓展，价值认可为主，奖励为辅,40,2,产品营销策略,深挖城区：,由于牧马山,客户数量有限，而看似分散的城区客户实际上却具备十分显著的共性特征和行为规律，在深入的对城区进行针对分析后（双流、华阳），我们得出深挖城区客户的三个方向,第一步,定向,：,筛选推广圈层，定向轰炸，增加概率,第二步,定时,：,筛选推广节点，定时轰炸，提高效率,第三步,定点,：,筛选推广区域，定点轰炸，提高命中,41,2,产品营销策略,狠抓渠道：,如今市场上传统推广媒体效果日益弱化，渠道推广有效性效果上升显著，渠道拓展的客户针对性强、获取客户资源精准度相对较高、费用低，故,渠道拓展将是本案杀出重围的杀手锏,第一步,找客户,：,无差别轰炸，众里寻他千百度,第二步,抓客户,：,针对性轰炸，抓住每一个意向客户，宁抓错，不放过,第三步,抢客户,：强,制性轰炸，重点截流竞品客户,42,面对区域市场环境现状以及产品自身优劣势特征，我们制定本项目营销目标的信心不仅仅来源于我们过往的辉煌，还依托于我们占天时地利人和，我们有多年的资源积累，我们可以整合区域的资源等等。,合作展望,prospect,43,我们了解牧马山,1,03,我们了解牧马山的对手,我们了解牧马山有多少在售项目，我们了解他们的优点缺点，我们了解他们的营销策略，我们了解他们的销售业绩，我们了解他们的资源，我们清楚怎样战胜这些对手；,02,我们了解牧马山的客户,五年，我们在牧马山已经代理了,7,个项目，并都取得出色的成绩，因此我们知道牧马山当地客户喜欢什么样的房子，我们也知道外地客户为什么来牧马山买房子，我们了解牧马山客户的需求；,04,我们了解牧马山的渠道,我们了解牧马山的广告渠道，我们了解牧马山的工商渠道，我们了解牧马山的房管渠道，我们了解牧马山部分有利于我们营销的渠道，我们可以确保我们营销策略的效率最大化,01,我们了解牧马山的前景,我们的团队骨干在牧马山驻扎了五年多，牧马山五年来的发展变迁我们了若指掌，我们了解牧马山的区域价值潜力，我们了解牧马山未来的发展前景；,44,我们团队立体,2,我们拥有完善立体的项目团队架构：以项目案场团队为核心，外场团队和电销团队为辅助，打造立体式营销团队，高效高质的完成对营销策略的执行和推动，以保障营销任务的顺利完成。,01,02,03,内场团队,外场团队,电销团队,内场团队,内场团队主要由销售团队、策划团队构成，以案场销售、计划执行等工作为主,外场团队,在外场团队以行销团队为主，主要工作有派单、驻点、渠道拓展等。,电销团队,以电话团队为主，主要工作有客户回访，客户约访，客户关系维护等。,45,我们渠道丰富,3,Step,01,Step,02,Step,03,Step,04,客户渠道,区域多个项目的积累，我们拥有丰富的老带新客户资源,广告渠道,我们与新津当地多个餐饮、农家乐等有广告合作,分销渠道,我们不但自己有分销渠道，我们还和新津多家中介有合作,驻点渠道,我们在双流机场及双流重点企事业单位有驻点合作渠道,46,我们执行出色,4,整个代理团队对营销策略及渠道方案的执行可以说是完全做到了,坚决贯彻、严格执行；,无视时间,小区派单时间是早上,7-9,点，下午,7-9,点，有人说那不是上班时间，但对于我们来说，卖房子无时不刻；置业顾问之间还流传一句话“只要客户有一丝成交希望，今天就没有午饭时间”,无视空间,区域派单、售楼部带客、机场摆展、竞品截客，这只是一名普通置业顾问一天的行程,无视天气,夏季动辄狂风暴雨山洪预警，动辄烈阳高照,35,度高温，但置业顾问依旧坚守驻点,47,我们有区域商业代理经验,5,时间：2014年9月至今,合作协议,：独家代理,产品：联,排,+,商业,业绩,：商业销售去化,85%,销售额,：,0.7,亿,汇祥华楠半岛,时间：2014年12月至今,合作协议,：独家代理,产品：普通住宅及商铺,业绩,：首批次商,铺开盘当日售罄,销售额,：,0.8,亿,万辰金街,时间：,2016,年,10,月,7,日,代理协议：独家代理,产品：别墅,+,洋房,+,商业,业绩：进场两个月商业去化,500,万，累计去化,0.15,亿,金科廊桥水乡,我们不经拥有区域内丰富的商业代理经验，还拥有丰富的区域客户资源,48,因为，我们了解牧山，所以我们能快速融入,因为，我们深耕区域，所以我们能资源共享,因为，我们团队立体，所以我们能不畏挑战,因为，我们渠道丰富，所以我们能事半功倍,天时、地利、人和，我们期待共赢合作，再铸辉煌！,因为，我们执行出色，所以我们能战功赫赫,合作展望,6,49,合作模式建议,7,模式一：包销,+,招商,+,物管,模式一：代理,+,招商,+,物管,对项目进行包销，一年内去化,1,、,2,楼商业及酒店公寓,包销价格：,1F,商业,8000,元,/,2F,商业,5000,元,/,，酒店公寓,4000,元,/,结佣形式：包销溢价部分的,70%,对项目可售房源进行驻场代理销售模式，根据案场销售价格进行正常销售,结佣形式：一年内完成销售任务,60%,，按,5%,提佣，完成,80%,，按,6%,提佣，完成,100%,，按,7%,提佣,50,2017,感谢聆听,Thank You For Watching,51,