一节设立公司

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,2,第一节,设立公司,一、,公司注册,（一）,公司注册的概念及基本要素,（二）,房地产开发公司注册的条件,（三）注册房地产公司的程序,3,房地产开发公司注册一般包括以下基本要素,1,、股东符合法定人数；有限责任公司由五十个以下股东出资设立。,2,、股东出资达到法定资本最低限额；公司全体股东的首次出资额不得低于,注册资本,的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。,4,一人房地产开发有限公司最低注册资本为,100,万，需一次缴足。,3,、股东共同制定,公司章程,；公司章程是关于公司组织和行为的基本规范。公司章程不仅是公司的自治法规，而且是国家管理公司的重要依据。,5,公司章程具有以下作用：,1,）公司章程是公司设立的最主要条件和最重要的文件。,2,）公司章程是确定公司权利、义务关系的基本法律文件。,3,）公司章程是公司对外进行经营交往的基本法律依据。,6,注册房地产开发公司需要具备以下条件,:,1,、有符合公司法人登记的名称和组织机构；,2,、有适应房地产公司需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定人数的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。,7,三、注册房地产公司的程序,1,、注册房地产公司的程序为：,2,、确定公司办公场所；注册公司需要拟组建公司现行准备好办公场所，场地可以是自有的也可以是租赁的，但必需有合法的证明。,3,、形成房地产公司的章程；,8,4,、向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告；,5,、向工商行政管理部门申请注册登记。,6,、向工商行政管理部门申请注册登记。,7,、工商行政管理部门对符合,城市房地产开发经营管理条例,规定条件的房地产开发企业作出如下规定,:,应当自收到申请之日起,30,日内予以登记；对不符合条件登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产主管部门的意见。,9,二、税证办理与银行开户,1、办理税务登记证书,2、银行开户,3、申请发票购用簿,4、企业开设纳税专户,5、购买发票开业，进入实际公司经营阶段,10,三、资质证书的办理,房地产公司的资质，是房地产公司专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。对房地产公司进行资质管理，对于保证房地产公司依法规范的从事开发经营活动，维护房地产市场正常的经济秩序，确保企业素质的不断提高，是一项极为重要的措施。,11,我国房地产开发企业资质的具体规定：房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。,12,第二节 办公地址及布置,一、办公地址的选择,二、办公场地装修,三、办公区域布置,13,一、办公地址的选择,房地产公司在进行办公地址选择的时候应考虑多方面的因素，主要有：,1,、市场因素,2,、商圈因素,3,、物业因素,4,、所区因素。,14,二、办公场地装修,1,、装修的目的,2,、办公室装修要点,3,、如何选择与了解装饰公司,15,三、办公区域布置,1,、,办公室隔断,2,、办公室天花,16,第三节 人力资源,一、公司组织机构建立,(,一,),房地产公司组织机构设置的程序,1,、确定公司形式,2,、进行外围调研,3,、对各部门工作进行定位,4,、拟定内部机构设置草图,5,、确定部门职责与岗位,6,、讨论、修正和审批组织机构设计,7,、招聘和安排工作人员,17,二、建规立制,(,一,),公司章程的概念与特征,1,法定性。,2,真实性。,3,自治性。,4,公开性。,(,二,),公司章程的订立,(,三,),公司章程的内容,1,绝对记载事项。,2,相对记载事项。,3,任意记载事项。,18,三、人员招聘与培养,房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。,一般来讲，人员招聘的途径无非两条：外部招聘和内部提升。,19,20,第一节：项目信息收集与分析,项目调研与市场调查,（一）项目调研,1,、相关基本知识介绍,2,、项目调研,21,（二）市场调查：,房地产市场调查分类,1,、消费者调查,2,、市场观察,3,、产品调查,4,、广告研究市场测试,5,、市场测试,6,、概念测试,7,、神秘购房,8,、需求评估,9,、客户满意度调查,10,、广告和促销活动研究,22,房地产市场调查的内容和方法,1,、 市场调查的内容,（,1,）市场环境的调查,（,2,）市场需求调查,（,3,）市场供给调查,（,4,） 市场营销因素调查,23,2,、 市场调查的方法,（,1,） 观察法,（,2,） 实验法,（,3,） 访问法,（,4,） 问卷法,24,市场调查的步骤,1.,确定问题与假设,2.,确定所需资料,3.,确定收集资料的方式,4.,抽样设计,5.,数据收集,6.,数据分析,7.,调查报告,25,土地来源分析,1,、 出让土地,政府出让土地一般有协议出让和公开出让两种方式，,2004,年,8,月,31,日以后，国家取消了协议出让方式，所有土地出让必须公开，而公开出让的方式则包括招标、挂牌和拍卖。,26,一、招标方式,二、招标项目概况,三、投标人必要条件,四、招标文件的获得,五、招标代理机构：,27,2,、转让土地,:,政府出让的土地在市场上的转手和再转手就是土地转让。,1),资产公司处置的不良资产,2),法院执行的查封资产,3),国有企业改制的变性土地,4),城市各类开发区用地,5),农民三产用地,6),国有单位市场运作房集资房用地,7),另类房地产,28,国家与地方的房地产政策比较,中国房地产历史回顾与展望,第二阶段：房地产爆发期与平稳期（,1991,1997,年）,第一阶段：房地产萌芽期（,1949-1991,）,第四阶段：房地产调控期（,2003,至今）,第三阶段：房地产活跃期（,1998,2002,年）,29,国家的房地产法规、政策,房屋交易管理法律法规,其他相关法律法规,3.,近几年房地产政策的历史记录,4. 2010,年房产新政,普通商品住宅,首次购房标准,税收,二套房贷,存款准备金率,30,环境分析,宏观环境,区域环境,项目周边环境,31,第二节：项目谈判与选择,（,下面的接不上去，有点乱,）,32,简易可行性分析,可行性研究 的定义,可行性研究的作用,做好可行性研究的措施,可行性研究报告,案例,33,谈判技巧,项目谈判是房地产开发建设中非常重要的一环，谈判活动可以说贯穿于整个开发过程。,项目谈判前的准备。,2.,谈判中的法律技巧,谈判人员的配合与谈判思路,4.,谈判的氛围与方式,5.,留下会谈纪要,34,第三节：项目决策与签约,决策方法,1,、回收期限法,2,、会计报酬率法,3,、净现值法（,NPV,）,4,、内部回报率法（,IRR,）,5,、实物期权法,6,、层次分析法,35,二、项目比较与优势分析,各个项目的定位分析,2.,规模优势分析,环境优势分析,4.,区位优势,5.,交通优势分析,6.,规划优势分析,36,合同签订,当开发商对项目的情况已经评价完成，并经董事会决策，凡属于招牌挂的项目，开发商就会组织技术团队参与竞争，团队的一般构成：法律顾问、规划设计人员、土地分析人士、市场营销专家、财务顾问、决策团队的决策代表。这个团队要做的工作是研究政府公告的项目相关资料、现场勘察、预测楼盘的销售情况、测算可竞争的地价、预测竞标风险，对对应竞价测算房价、利润。一旦竞价成功，按照国家土地部门的标准文本签定合同。,37,属于其他方式取得土地项目的情况,经济合同时，经办人首先应注意对签约的相对方进行资格审查。这包括,两个,方面,（,老师，你看一下这里可能有点问题,）,首先对相对方的签约人进行资格审查。,其次是对对方公司或单位是否具有签约资格进行审查。,再次，国有企业改制的土地项目,38,39,第一节：勘察,所谓勘察，是指在采矿或工程施工前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况等进行实地调查，又称勘查。,40,任务委托及方式,房地产项目的勘察、设计工作一般应通过招投标活动方式委托具有相应资质等级的勘察、设计单位完成。,(,一,),工程地质勘察的任务和内容,1,、工程地质勘察的主要任务,2,、工程地质勘察的主要内容,41,（二）工程地质勘察方法,1,、测绘与调查,2,、勘探方法,3,、试验与测试,42,（三）工程地质勘察委托,1,、工程地质勘察业务委托程序,2,、建设工程勘察合同的主要内容包括,3,、建设工程勘察任务书的主要内容,4,、开发企业委托工程地质勘察需要提供如下材料,5,、对勘察纲要进行审查,43,二、勘探结果分析,工程地质勘察报告书文字内容,地质勘察报告图表的内容,勘察报告可根据需要附上附件,44,第二节：设计,设计，即工程设计，是指设计单位根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动，也就是设计单位根据批准的可行性研究报告和场地岩土工程勘察报告进行工程项目的设计。,45,一、设计单位的选择,二、与设计单位的业务对接,（一）工程设计业务委托三个阶段,（二）不同设计阶段的设计要求,（三）签订设计合同,（四）出具设计任务书,46,三、设计修改与全程跟踪,1,、投资控制跟踪,（一）设计过程中全程跟踪,（,1,）优化设计,（,2,）推广标准设计,（,3,）推行限额设计,（,4,）初步设计投资概算控制跟踪,（,5,）施工图设计投资控制跟踪,（,6,）鼓励措施,47,2,、设计阶段进度控制跟踪,（,1,）设计进度控制的最终目标,（,2,）设计阶段进度控制的主要任务,（,3,）设计进度控制的方法,（,4,）设计进度控制措施,48,3,、设计阶段质量控制跟踪,（,1,）质量控制的目标,（,2,）设计阶段质量控制的方法,（,3,）设计阶段质量控制的措施,（,4,）质量控制的手段,4,、设计文件验收,49,（二）工程设计修改和变更,1.,开发企业业主提出的设计修改和变更,2.,设计方提出的设计修改和变更,3.,施工单位提出的设计变更,50,第三节：三通一平,在房地产开发中，,“,三通一平,”,是项目前期运作的重要组成部分。所谓,“,三通一平,”,，是指基本建设项目开工的前提条件，即指：电通、水通、路通和场地平整。在房地产开发项目中，只有具备了,“,三通一平,”,的条件，项目才能进行招标投标和开工申请。,51,一、三通一平的依据,“,三通一平,”,应遵循一定的原则和要求：,1,、基础设施建设的原则,2,、基础设施建设的具体要求,二、接电,1,、接电程序,2,、接电报装申请提交资料,3,、接电容量的确定原则,4,、接电报装注意事项,52,二、接水和排污,（一）接水,1,、供水程序,2,、供水申报需提交资料,3,、供水安装注意事项,4,、道路挖掘许可证办理,（二）排污,1,、排水许可证申报程序,2,、临时排水许可证申报所需资料,53,三、土方平衡与修路及围墙建设,（一）土方平衡,1,、土石方的定额分类,2,、土的工程性质,3,、土方工程量计算的一般规则,4,、土石方工程量的计算方法,5,、土方平衡,（二）修路及围墙建设,54,55,房地产开发项目，包括各类房屋建设、土木工程、设备安装等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目。,所谓开发项目报建，指的是所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造、是否符合各种施工条件及是否允许开工等要征询有关职能部门的意见并得到他们的认可和允许。,56,第一节：总平,总平，即建筑总平面图的简称，也被称作总平面规划图，是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。,57,一、规划设计条件,1,、规划设计条件的法律依据,2,、规划设计条件的内容,二、设计方案审批,三、蓝线图与红线图,1,、蓝线图标识有规划蓝线的用地平面图。,2,、红线图是指标识有规划红线的用地平面图。,58,第二节：施工图报建,一、初步设计与扩初,二、规划沟通,三、建设部门审批,四、报建费用与减免,（一）开发项目报建收费依据,（二）开发项目行政事业性收费的种类,（三）报建费用的减免,59,第三节：规划、建设证件办理,一、建设用地规划许可证,二、土地证,三、建设规划许可证,四、施工许可证,60,61,第一节 招投标,1.1,招投标的发展与趋势,1.2,招投标的概念,1.3,招标投标的类型与内容,（一）全过程招标投标,（二）材料、设备供应招标投标,（三）工程施工招标投标,（四）勘察设计招标投标,62,1.4,招标投标的方式,（一）公开招投标,（二）邀请招投标,（三）协议招投标,1.5,招标投标的程序步骤,（一）招标的程序步骤,（二）投标的程序步骤,63,一、公开招标,1.1,公开招标概念,1.2,公开招标的基本程序,1.3,公开招标的适用性与优缺点,1.4,公开招标的工作流程图,64,二、邀请招标,1.1,邀请招标的概念,1.2,邀请招标的特点,1.3,邀请招标的程序,1.4,邀请招标的适用范围,65,三、注意事项与技巧,1.1,公开招标与邀请招标的不同之处,（,1,）发布信息的方式不同。,（,2,）选择的范围不同。,（,3,）竞争的范围不同。,（,4,）公开的程度不同。,（,5,）时间和费用不同。,1.2,编写招投标文件的注意事项与技巧,66,第二节甲方施工管理,一、进场,1.1,进场应具备的条件,（,1,）市场条件,（,2,）施工条件,（,3,）外界条件,（,4,）技术条件,1.2,如何做好施工现场安全管理工作,67,二、会审图纸,1.1,概念,1.2.,会审图纸目的,1.3,图纸会审的一般程序,1.4,参与图纸会审人员,68,三、日常管理,四、变更,1.1,变更的定义,1.2,工程变更的范围,69,第三节监理,一、监理招投标,1.1,工程施工监理招标工作程序,1.2,施工监理评标的原则,1.3,招投标存在的问题,二、监理日常管理,（,1,）施工前审查,70,（,2,）材料及机具,（,3,）工程施工,（,4,）竣工,三、工程费用节约,1.1,费用控制概述,1.2,项目实施阶段的费用控制,71,72,第一节 策划与广告,一、房地产营销策划,（一）房地产营销策划的分类,（二）房地产营销策划的原则,（三）房地产营销策划的主要内容,73,（二）房地产营销策划的原则,1,、策划必须从客户和市场需要出发,2,、始终保持整体营销的观念,3,、营销策划与销售紧密呼应,74,（三）房地产营销策划的主要内容,1,、房地产营销战略策划,2,、房地产营销策略策划,75,二、中介与代理,（一）房地产中介,1,、房地产咨询。,2,、房地产估价。,3,、房地产经纪。,（二）房地产代理,1,、房地产的分类。,2,、房地产代理的内容。,76,三、广告、媒体及投入,（一）房地产广告,（二）房地产广告媒体,（三）广告投入费用,77,第二节 培训与面积核算,一、销售培训,（一）销售培训的意义,（二）销售培训的方式,（三）销售培训的主要内容,二、面积核算,三、银行按揭,78,第三节：销售与管理,一、销售技巧,（一）房地产销售人员的基本素质,1,、,“,三爱,”,2,、诚实守信,3,、移情能力,4,、随机应变能力,79,（二）销售技巧,1,、寻找顾客的技巧,2,、接待顾客的技巧,3,、介绍产品的技巧,4,、处理异议的技巧,5,、成交的技巧,6,、解决客户投诉的技巧,80,二、销售控制,房地产销售是房地产企业经营发展的关键一环，直接关系到房地产企业经营目标的实现。而,“,只有变化是不变的,”,、,“,计划没有变化快,”,，房地产企业始终面临着一个不断变化的内外部环境之中，为了维护销售稳定，确保企业目标实现，企业必须实行和加强,销售控制,。,81,销售控制的主要内容,1,、房地产销售目标控制。,2,、房地产销售行为控制。,3,、房地产销售成本成本控制。,4,、房地产销售危机控制。,82,三、销售管理,1,、确定销售组织模式,2,、销售人员管理,3,、客户管理,83,84,第一节：竣工与结算,一、工程收尾与竣工准备,二、工程款拔付,三、预算与竣工结算,85,一、工程收尾与竣工准备,为了能过顺利完成竣工验收和工程移交，开发企业应做好工程收尾和竣工准备。工程收尾的特点是零星、分散、工程量小，但分布面广，如果不及时完成，将会直接影响项目的竣工验收及移交使用。,86,二、工程款拔付,（一）合同价款及调整,（二）,.,工程预付款,（三）,.,工程量的确定,（四）工程进度款支付,（五）拨付工程款注意事项,87,三、预算与竣工结算,（一）工程预算,1,、 预算定额计价模式,2,、工程量清单计价模式,3,、工程量清单计价模式与预算定 额计价模式的区别,88,（二）竣工结算,1,、工程竣工结算的概念,2,、工程竣工结算的依据,3,、工程竣工结算程序,4,、竣工结算书的编制和审核,5,、工程量清单计价方式下结算的审核,6,、竣工结算备案,89,第二节：验收,一、竣工验收的条件,二、竣工验收依据,三、竣工验收的步骤,四、竣工验收的程序,五、城市住宅小区竣工验收的规定,六、工程竣工验收备案,90,三、竣工验收的步骤,房地产项目竣工验收一般分为两个阶段进行,:,1,、单项工程验收。,2,、综合验收。,91,四、竣工验收的程序,竣工验收是一个专业性很强的活动，因此，必须遵循一定的程序才能保证竣工验收活动的科学、合法。房地产项目工程竣工验收一般应按以下程序进行：,92,1,、工程完工后，施工单位向房地产开发企业提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。,2,、,开发企业收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。,93,3,、开发企业应当在工程竣工验收,7,个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。,4,、开发企业组织工程竣工验收。,94,第三节：工程移交,一、施工单位移交,1,办理工程移交的工作内容,2,撤出施工现场的计划安排,95,二、向物业管理公司移交,为了做好移交工作，物业企业应做好以下工作：,1,、接管验收的准备工作,2,、资料的接管验收。开发企业委托物业管理时须向物业部移交相关资料。,3,、接管验收标准和验收方法,96,4,、物业本体硬件设施的具体验收标准,5,、公共配套设施接管验收标准,6,、机电设备的接管验收,7,、接管验收遗留问题的处理,97,四、入伙,（一）购房者收到交房通知单后的办理入伙手续的步骤,（二）验房的内容,（三）商品房交付中的注意事项,（四）商品房交付中的法律问题,98,三、商品房交付中的注意事项,1.,购房者在查看房屋资料时，房屋的,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在,住宅使用说明书,中。,2.,购房者在没有验收房屋之前，不能签署,住宅钥匙收到书,，领取住宅钥匙，办理入住手续。,99,3.,购房者不能以开发企业逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。,4.,商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是,商品房买卖合同,和房屋建筑方面的法律及规范，因此,商品房买卖合同,中的约定就极为关键。,100,四、商品房交付中的法律问题,1.,商品房“交付使用”。,2.,商品房逾期交付的责任,3.,商品房交付不当的责任,101,第四节：工程档案,一、质量保修书,二、合格证与产品说明书,三、工程资料与入档,102,一、质量保修书,（一）房屋建筑工程质量保修范围和期限,（二）保修主体,（三）保修的内容,(,四,),保修责任,（五）保修费用的承担,103,二、合格证与产品说明书,（一）住宅质量保证书,（二）住宅使用说明书,（三）关于保修期限的注意事项,104,三、工程资料与入档,（一）编制竣工档案,1,技术资料的内容,（,1,）前期工作资料,（,2,）土建资料,（,3,）安装方面的资料,2,绘制竣工图,105,（二）工程档案移交,1,、建设工程档案的编报依据,2,、建设工程档案的编报责任,3,、建设工程档案的编报程序,4,、建设工程档案的编报范围,106,107,第一节 财务分析,一、看懂会计报表,（一）资产负债表,（二）利润表,（三）现金流量表,二、看懂统计报表,三、分析财务数据,108,一、看懂会计报表,（一）资产负债表,1.,资产负债表的概念及编制原理,2.,资产负债表的格式,3.,资产负债表项目的内容,109,（二）利润表,1.,利润表的概念及编制原理,2.,利润表的格式,3.,利润表项目的内容,110,（三）现金流量表,1.,现金流量表的概念,2.,现金流量表的格式,3.,现金流量的内容,111,3.现金流量的内容,房地产开发企业的现金流量可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类：,（,1,）经营活动产生的现金流量,（,2,）投资活动产生的现金流量,（,3,）筹建活动产生的现金流量,112,二、看懂统计报表,房地产开发投资统计范围包括：各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。,113,三、分析财务数据,（,一）偿债能力比率,企业偿债能力的衡量指标主要有：流动比率、速动比率、资产负债率。,（二）营运能力比率,企业营运能力衡量指标包括资产周转率、应收账款周转率和存货周转率。,（三）盈利能力比率,盈利能力是指企业获取利润的能力，常用评价指标包括销售净利率、销售利润率、净资产收益率和总资产报酬率。,114,第二节 税务分析,一、房地产税务组成,二、合理避税,三、税收政策分析,115,一、房地产税务组成,（一）契税,（二）印花税,（三）营业税,（四）土地增值税,（五）企业所得税,（六）城市维护建设税,（七）城镇土地使用税,（八）房产税,116,（二）印花税,契税的计税依据分为三种情况：,1.,国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，其计税依据为成交价格。,2.,土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。,117,3.,土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,契税的应纳税额的计算公式为：应纳税额,=,计税依据,税率,118,二、合理避税,（一）合理避税的含义,（二）合理避税的原则,（三）合理避税策略,119,（二）合理避税的原则,1.,合法或不违法原则,2.,保护性原则,3.,时效性原则,4.,整体综合性原则,120,（三）合理避税策略,1.,充分利用税收优惠政策,2.,选择有利经营方式,3.,合理选择会计处理方法,121,合理选择会计处理方法,（,1,）预提费用筹划,（,2,）开发商品与出租商品筹划,（,3,）销售费用筹划,（,4,）管理费用筹划,（,5,） 财务费用筹划,122,三、税收政策分析,（一）有关,土地增值税条例,分析,（二）有关,营业税条例,分析,（三）有关,企业所得税问题通知,分析,123,124,第一节 物业管理,一、自管物业,二、委托物业管理,三、成立业委会,125,三、成立业委会,（一）业主委员会委员应当符合下列条件,（二）业主委员会的职责,（三）业主委员会的运作,126,第二节 房产证办理,一、面积委托测量,二、办证费用与程序,三、二手房过,户,127,面积委托测量,一般来说，进行面积委托测量的程序：,（,1,）获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。,（,2,）测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。,128,二、办证费用与程序,1,、办理房产证主要涉及的费用主要有：（,1,）登记费（,2,）交易手续费（,3,）契税,登记费和交易手续费是在办理房产证时交纳给房管局。契税是交纳给财政部门。,2,、办理房产证的程序,129,二手房进行过户时应注意的内容,1,、买卖双方建立信息沟通渠道,2,、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。,3,、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。,130,4,、立契。,5,、缴纳税费。,6,、办理产权转移过户手续。,7,、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,8,、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。,131,第三节 工程保修维修,一、工程保修,1,、工程保修期,2,、工程损害赔偿的规定,二、工程维修,(,一,),维修施工管理的主要任务,(,二,),维修施工管理的基本内容,（三）维修工程的竣工验收管理,三、公共维修基金,（一）公共维修基金概念,二）公共维修基金使用情况,（,（三）公共维修基金办理方法,132,一、工程保修,1,、工程保修期,2,、工程损害赔偿的规定,二、工程维修,(,一,),维修施工管理的主要任务,(,二,),维修施工管理的基本内容,（三）维修工程的竣工验收管理,133,三、公共维修基金,（一）公共维修基金概念,（二）公共维修基金使用情况,（三）公共维修基金办理方法,134,135,