资源描述
光大上江商业,光大上江组团裙楼,商业项目方案,【二00七年三月】,市场篇,环岛路概述,道路宽,40,米,连通滨江路及鹤洞桥,较大车流，人流略为提升,有机会带来外区消费人群,革,新,路,榕 景 路,金 沙 路,南 田 路,宝 业 路,工 业 大 道 北,珠 江,环 岛 路,光大花园,光大花园,富,力,现,代,广,场,凤安花园,富泽园,金沙花园,金碧湾,天鹅湾,租价：约80-150元/,售价：约28,000-30,000元/,革,新,路,榕 景 路,金 沙 路,南 田 路,宝 业 路,工 业 大 道 北,珠 江,环 岛 路,光大花园,光大花园,富,力,现,代,广,场,凤安花园,富泽园,金沙花园,金碧湾,天鹅湾,租价：约80-120元/,售价：约23,000-28,000元/,(暂未有成交记录),革,新,路,榕 景 路,金 沙 路,南 田 路,宝 业 路,工 业 大 道 北,珠 江,环 岛 路,光大花园,光大花园,富,力,现,代,广,场,凤安花园,富泽园,金沙花园,金碧湾,天鹅湾,租价：约90-180元/,售价：约15,000-20,000,元/,革,新,路,榕 景 路,金 沙 路,南 田 路,宝 业 路,工 业 大 道 北,珠 江,环 岛 路,光大花园,光大花园,富,力,现,代,广,场,凤安花园,富泽园,金沙花园,金碧湾,天鹅湾,售价：约40,000-45,000元/,临街租价：约250-300元/,内铺租价：约160-250元/,临街售价：约54,000-58,000元/,内铺售价：约30,000-40,000元/,(目前经营状况较不理想),革,新,路,榕 景 路,金 沙 路,南 田 路,宝 业 路,工 业 大 道 北,珠 江,环 岛 路,光大花园,光大花园,富,力,现,代,广,场,凤安花园,富泽园,金沙花园,金碧湾,天鹅湾,租价：约80-150元/,售价：约28,000-30,000元/,租价：约80-120元/,售价：约18,000-23,000元/,租价：约90-180元/,售价：约15,000-20,000元/,临街租价：约250-300元/,内铺租价：约160-250元/,临街售价：约54,000-58,000元/内铺售价：约30,000-40,000元/,售价：约35,000-40,000元/,启示：,新居民区，可供应的商铺大多为社区配套,片区商业氛围暂未成熟，购铺多为长线投资,片区内小面积商铺较受欢迎,片区内短期没有新推商铺,发展商的口碑及实力对市场有一定号召力,富力现代广场经营状况不理想,定 位 篇,项目理解,革,新,路,榕 景 路,金 沙 路,南 田 路,宝 业 路,工 业 大 道 北,珠 江,环 岛 路,光大花园,光大花园,富,力,现,代,广,场,凤安花园,富泽园,金沙花园,金碧湾,天鹅湾,本项目,光大鸟瞰图,位置分析,人流较少,定向性消费,三面单边商业（欠缺人流互动，最后一期商铺）,光大区内人流非常稀（人流分析论述）,临近江边有较好景观,商业建筑面积：约12,358,首 层：约6,264,二 层：约6,094,项目面临的,定位及推广难点,人流较少,周边环境及交通条件有待完善,项目周边商业气氛差（三面单边商业）,所处区域的商业辐射力偏弱,项目自身规模对商业业态有局限,业态种类需配合住宅形象，考虑产品定位,项目的平面布局对商业功能的分布造成影响,目标客户群定位,经纬投资客户资源库,经纬曾代理海珠区域项目的客户资源,关注该区域投资物业的客户,具有购买及投资意欲的用家,光大及周边的居住群体,目标客户群定位 ,项目各项市场定位,光大花园上江组团裙楼商业项目,可行性业态探讨,光大花园上江组团裙楼商业项目,一般社区配套商业,光大花园上江组团裙楼商业项目,可行性业态探讨,冲印店,家政服务,健身,美容美发,干洗店,便利店,五金店,中介公司,鲜花店,康乐棋牌,书吧,小食店,便利快餐店,宠物店,面包店,书报亭,特色业态建议一：中高档次消费场所,红酒专卖店,特色茶艺坊,运动精品店,特色业态建议二：主题餐饮,雅致咖啡馆,风情酒吧,特色业态建议三：WORKSHOP,创意工作室,自由SOHO间,项目集中光大住宅组团中最高端客户群,打造为海珠区另类购物铺王新焦点,成为区域内最具使用价值及投资价值的商用物业,必须与众不同，具有独特性、唯一性，区隔竞争对手,定位理念,城市走廊，光大精品商铺升级版,形象定位,项目名称建议,光,尚都,“尚”时尚高尚上等,“都”重要地域之含义,光大尚都铺王新生代,光大星光汇,星光,璀璨的商业之星,汇,聚集多元化特色经营商户,光大城市走廊,星光汇,尚坊,其他后选命名建议,初步形象建议,光,尚都,光大尚都新生代铺王,光,尚都,光大星光汇,销售热线：8888 8888,光大星光汇,铺王新生代,销售热线：,8888 8888,光,尚都,光大星光汇,商业新焦点领秀新海珠,上江组团裙楼商业,上江组团,上江组团裙楼商业,项目立面优化,及,亮点设计建议,上江组团裙楼商业,上江组团裙楼商业,上江组团裙楼商业,建筑及装修风格建议,构建绿色和谐社区商业,配合住宅形象，提升商铺档次,通透富有现代感的橱窗展示,动感时尚的商业包装,二楼外飘阳台及特色柱面设计,注：有关外飘阳台建议，再与建筑规划部再探讨其可行性,特色外飘设计,万科小区型,配套商业风格,内部间隔设计建议,首层商铺,748,268,2,740,2,230,首 层：约6,264,276,以小面积为主，约70-90,二层商铺,二 层：约6,094,1,352,2,740,2,002,都有垂直梯至首层,功能规划布局建议,冲印店,面包店,建议小区配套业态,书报亭,休闲书吧,鲜花店,注：以上几类相关小区配套商业图片仅供参考,经纬经营手法,一般传统小区配套商业,专铺专营,打造特色、另类小区配套商业,租金回报保证,行业回报保证,特色雅致餐饮,风情酒吧,城市精英社,独一无二，无敌江景WORKSHOP,8小时商铺24小时营运,中高档次消费品红酒专卖店,中高档次消费品茶艺坊,艺术精品专卖,项目亮点,设计建议,码头前布置，增强凝聚力,精品休闲娱乐设施,特色标识，引导人流,特色标志景观，成就又一观赏热点,注：可放置在东西两边商业街主入口,临江边设立特色景观，吸引人流聚集,万科小区商业配套风格,统一门面招牌规格,特色灯箱、飘旗，增强商业气氛,统一形象标识，增强商业氛围,临江商铺休闲绿化广场,码头前或临江边商铺主入口设绿化广场，聚集人气,营 销 篇,销售策略经纬之销售理念,游击营销,特定群体，集中推广,直击抢滩,事件营销，引发热销,逆向推广,否决法定位，主打目标客户群,借力打力,善用利好借势，迅速消化,10,11,12,2007年7月,2008年1月,推货节奏,公开发售期,销售,延续期,销售进程,预热期,二层商铺,首层尾货,营销中心开放,二层单位意向登记,铺皇单位接受竞标,首层,商铺,铺皇单位开标,宣传活动,9,8,情景包装商铺展示,时间： 2007年7月中旬-9月底,推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好，强势力输出项目形象,软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成,推广主题商业新焦点，领秀新海珠,阶段一 ：市场预热期,软性渗透： 大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中,双地铁交汇处即将启动,光大全新组团即将入住,全新概念投资物业即将面市,3）区域渗透宣传, 户外广告、候车亭广告、区域夹报,主要工作事项：,2）销售资料准备, 落实有关收费标准、合同、价目表等,1）示范区包装设计, 9月前完成商业示范区的整体包装,4）销售工作配合, 销售人员培训及销讲，客户意向登记及储备,时间： 2007年10月-11月,推广主题海珠商业新焦点，地域投资新机会,阶段二 ：公开发售,软性渗透： 大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中,双地铁交汇处即将启动,50万常住人口高尚社区的消费商圈,全新概念之投资物业全面发售,推出单位：首层商铺,活动推广：营销中心启用,业主推介会,铺皇单位接受竞标,营销推进：消化首层单位，为二层WORKSHOP累积客户,时间： 2007年11月-2008年1月,推广主题全新商务理念，无敌江景WORKSHOP,阶段三 ：销售延续期,软性渗透：百变商务，魔方空间 Workshop,开启24小时商住新模式,推出单位：二层商铺,活动推广：铺皇单位开标,情景装修铺位开放,营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销售使业绩节节攀升,相关活动建议,活动一 业主开放日（产品推介会）,暂定时间：2007年10月上旬，商铺营销中心启用当天,地 点：商铺营销中心,推介对象：经纬客户资源+光大新老业主,活动形式：互动酒会、抽奖,活动内容：轻松的氛围下向目标客户描述地域发展前景、项目独特投资前景等,挑选部分铺皇单位,（建议设置首二层联体WORKSHOP示范铺、配精装修）,接受底价竞标，为全新概念的商务产品的销售造势,活动二 铺皇单位竞标,围墙包装建议,围墙包装建议,贵我双方达成合作共识,我司继续提供相关特色形象包装建议,注：以上仅为我司对本项目作出的初步方案,缔造无数经典与神话,經 緯 物 業,KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS,KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS,谢谢聆听！,
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