湖南株洲海韵天城项目叠院别墅项目整合推广

株洲不缺别墅，缺的是城市别墅,株洲不缺豪宅，缺的是创新豪宅,株洲不缺名流，缺的是留住名流的产品,别墅城市化，城市别墅化,是令项目扬长避短，突围市场的捷径,是令项目抓住名流眼球，打动,名流购买的关键,株洲最具有创意的城市别墅,是我们对项目的定位,洋房当作别墅卖,是我们的核心策略,趁早抓住株洲房产新政,提前截留目标客户,是项目此次出击的关键,Contents,目录,PART：客群分析：谁住海韵天城,PART：市场分析：还看株洲别墅,PART：项目分析：发现海韵天城,PART：项目定位：重塑海韵天城,PART：整合推广：热卖海韵天城,PART：项目推广渠道策略,客群分析：谁住海韵天城,人都需要标签，以表示自己归属于哪个群体,我们认为，,从物理属性上看，海韵天城是一个城市别墅，,但从精神属性上看，它却是一个标签，,一个阶级的标签，代表一种身份，一种生活，一类人,他们，是谁？,他们，在哪里？,我们如何找出他们？,我们如何对他们说？,我们如何让他们停留？,我们如何让他们行动？,这其实也就是我们整篇策划案的核心命题！,他们是,多次置业、对生活品质有更高要求的城市精英。,我们为他们提供期待已久的居所。,迅速富裕起来的城市新贵。,我们为他们提供进阶升级、标定身份的居所。,他们是这个社会看得见的上层,财富、地位、荣耀、品位是他们的标签,高尔夫、雪茄、红酒、名车是他们生活的标记,私企老板、政府官员、企业高管、工商业者 是他们身份的标记,高尔夫俱乐部会员、常客-是他们的生活方式,他们就是开车去长沙碧桂园、托斯卡纳买别墅，买洋房的株洲人，或者是株洲商户。要知道，目前长沙楼市回暖一股最重要的力量就是地洲市高端客户（占总成交量的近45%）,留住株洲的高端消费，就是我们的成功之道！,我们称他们为城市名流,他们是非富即贵的成功人士,他们在社会上拥有较大的声望,他们的选择和决策往往能影响更多人的选择,如何打动他们,当目标客户群的个性与项目所体现出的个性特征有效对接时，可以帮助客户通过产品来证明自己的品味和教养。这时，客户群体对项目的关注度和偏好必然会增加。,本案目标客户群有着成熟的消费观念，所以我们必须清楚的认识到：,与其费力去改变，不如去迎合其已有的观念。,针对目标客户群,不断寻求其社会身份和阶层巩固的重要特征，,广告诉求侧重：,通过以品位为表达其身份与气质的核心诉求，,形成,一个只属于城市顶尖阶级的价值取向对接！,居所，在他们心中是什么？,对他们而言，居所是繁忙工作后休憩的地方，,是与家人共享天伦的温床，,是身心得以彻底放松的港湾，,是彰显个人居住格调及生活品位的标签，,是他们精神的载体，,更是社会地位及身份的象征！,我们最需要抓住的,是他们作为社会上层所极为重视的阶级归属感及身份感；,是他们作为大众领袖所一贯具备的善于接受新事物、新观点的超前意识；,还有他们在任何方面始终都能领先一步的创新意识。,越是,高端,的事物越是能够吸引他们的关注,越是,出色,的事物越是能够赢得他们的眼光,越是,创新,的事物越是能够折服他们的心灵,越是,稀有,的事物越是能够调动他们的向往,而这些正是我们都具备的。,那么，当同质化的居住潮流再次盛行时，,我们究竟要用什么样的,生活观念和居住思想,与他们沟通？,寻找项目特性与客户需求的对接点,市场分析：还看株洲别墅,项目名称,旗滨天泉一品,地理位置,天元区珠江南路,住宅类型,株洲市首个纯板式小高层社区,项目情况,一二三期均为别墅，由独栋、双拼、联排三类庭院豪宅产品组成，一期已于08年3月交房，二、三期均未开工，现售第四期，为11层电梯房，有十种户型。,价格情况,起价：2688元平米；均价：3200元平米。,户型情况,17栋11层板式电梯小高层组成，一梯两户，共有住宅748套。户型面积从93平方米168平方米不等，主力户型以小三房和小四房为主。,建筑风格,经典成熟的北美田园风格。,看看株洲典型的别墅产品,项目名称,书湘里,工大东苑二期,地理位置,荷塘区工学院内,住宅类型,城市中心别墅区,成交价格,起价：2100元平米；最高价：5000元平米。,均价：3500元平米。,项目情况,占地120亩，1-21栋住宅楼，26-57栋别墅，29栋绝版欧式别墅，96套叠加别墅和联排别墅。1.3的低容积率，40%以上的绿化面积，脉络清晰的三个组团空间区隔，三角中心花园主轴贯通。规划有独立别墅、叠加别墅、联排别墅、花园洋房，以及会所、超市、休闲广场、地下车库等生活配套设施。,项目名称,碧玉花园四期兰园区铂宫别墅,地理位置,芦淞区太子路1135号,住宅类型,别墅项目（株洲市唯一半山别墅大盘 ）,项目情况,总建筑面积10720平方米。现房热售中的碧玉花园铂宫是株洲唯一西班牙风格的山水别墅群，由独体别墅、联排别墅及叠墅组成。此楼盘第四期为最后一期，已是现房，全部为别墅。,建筑风格,立面采用简约的新古典主意构图手法，注重建筑的稳重协调，采用坡屋顶形式，竖向立柱及大面积落地玻璃。,价格情况,叠加别墅2300元/起，联排别墅起价为120万元/栋，独栋别墅起价为220万元每栋，最高300万元。,达观小结,1、在楼市的低迷大势之下，株洲的别墅、高档公寓住宅投资，完成投资1.7亿元，尽管同比下降44.4%，但城市四区四季度高档住宅的均价却达到7314.7元/平方米，同比持平；,2、株洲别墅市场一直较为可观，以上三个项目在别墅类产品中走势名列前茅；,3、株洲别墅价格整体不高；,4、从产品设计来看，创新性较差，附加值相对较低。,在金融危机笼罩、楼市低迷的年代,跳出房地产思考房地产及其广告,是突破平庸、赢取竞争的解决之道,达观观点,推销产品的年代已经过去,现在是推销梦想的时代,这个时代的游戏规则：不创新，则死亡,海韵天城作为株洲最具创意的高端别墅，,我们应该将创新进行到底,既包括功能、环境等硬件的创新,更包括广告定位及观念的创新！,项目分析：发现海韵天城,优势点（,Strength,）,1、,区域形象较为高端。,位处河西高尚居住区内，是城市龙脉新中轴；,2、,周边生活配套相对完善。,临近炎帝广场等；,3、,创新型产品。,叠加,别墅作为株洲市场上空前出世是稀缺产品，使得其与其他住宅类型相比，优势突出；,4、,海韵天城高尔夫俱乐部,，为项目了提供高端配套，而其在株洲市场的高端形象，可为项目吸纳一定的高端客户群。,看看海韵天城,核心卖点整合,9大创举，开创城市叠墅标杆,城央：高尚居住区核心，近华天大酒店等；,龙脉：城市新中轴，近炎帝广场，电视塔；,独家：纯正北美，城市叠院别墅，别无二处；,珍稀：仅为0.01%城市名流所有，别无二选；,花园：户户送超大私家花园、空中花园；,退台：层层退台，享天享地享花园；,地下：首层送近百平米地下多功能厅；,露台：顶层送数十平米超级露台，别有天地；,地暖：户户赠送名牌地暖系统，四季温暖如春。,劣势点（,Weakness,）,1、,项目规模较小，,社区环境及生活氛围较难营造；,2、,地段相对较偏，,位于高尚居住区末端，且不靠近主干道，展示面小；,3、,大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄；,4、,楼距较近，,对于别墅客户而言，居住舒适度有所降低；,5、,项目涵盖别墅及高层洋房，非纯别墅住宅区，,对整体形象的建立有一定影响。,机会点（,Opportunity,）,1、株洲房地产新政颁布不久，对于市场信心的建立有较大帮助；,2、株洲住宅市场缺乏高品质的、高创新度的产品；,3、国家即将放松二套房政策，而二次购房群是项目的购房主力；,4、长株潭两型社会的建设对带动城市发展有积极作用，且会为株洲引入更多高新人才。,威胁点（,Threat,）,1、周边在售项目较多，供货量较大，市场竞争较大；,2、自07年市场转入低迷后，近两年市场持续低迷，且尚未有回暖态势，未来市场走向尚不明晰。,利用优势弱化劣势,抓住机会克制威胁,扬长避短,1、针对项目地段比其他别墅好，比普通住宅差的特点，强化项目是,“城市别墅”,的特点；,2、强化产品的创新优势，树立项目是,“株洲最具创意的高端别墅”,的概念；,株洲首席城市叠院别墅社区,地段优势,城市龙脉,新中轴,产品优势,前所未有的,叠院别墅,稀有优势,仅66席,高端,创新、出色,稀缺,核心优势凸显差异化,核心优势与客户需求对接,项目定位：重塑海韵天城,产品美式洋房塑造成叠式别墅,营销普通豪宅塑造成城市名门,产品美式洋房塑造成叠式别墅,1、将地下室包装成地下多功能厅，,分成3个空间，分别附送给1、2、3楼；,2、顶层送露台；,3、层层退台设计，户户送超大阳台和飘窗,立体叠墅，户户超高附加值,营销普通豪宅塑造成城市名门,通过对项目目标客户群进行的深入挖掘，并将其定位为“城市名流”阶级。,因此，我们将普通豪宅塑造成城市名门，绝非简单的喊口号，而是针对项目目标客户群特性，对项目的定位、营销、活动等一系列进行最为贴切的整合包装塑造，以其最大化吸引目标群体的关注，提升好感度。,一个名流专属的城市叠墅,产品定位语,主推：纯正北美城市叠院别墅,强化项目北美风格、城市别墅的地段优势及叠院别墅的产品创新优势；,简洁清晰，项目核心优势一目了然，风格特色跃然纸上。,因为经世皇城，天天在说西班牙皇家建筑，我们就完全没有必要跟在他后面跑。因此我们要强化的就是“纯正北美风格”。,主推：非凡品 非凡人,次推：创世纪 传世代,项目口号,当兰乔圣菲的城市别墅概念,与房子的气质与人群的诉求走向同一时，,我们要告诉市场：,在这块稀缺的城市土地上，兰乔圣菲就是如此的弥足珍贵！,主推：海韵兰乔圣菲,次推：海韵,檀香湾,海韵铂宫,海韵阿卡笛亚,海韵提香美庐,海韵和风相府,叠墅组团命名,主推案名阐释,海韵兰乔圣菲(Rancho Santa Fe),美国加州的一个小镇，风景优美，气候宜人，远离都市喧嚣和繁华，世人心目中的世外桃源；,上世纪80年代以来美国高尚生活区，是加州西班牙风格建筑的杰出代表；,以它作为项目叠院别墅的组团命名，既呼应项目建筑风格，更将兰乔圣菲的文化嫁接至项目，提升项目档次感；,人文的沉淀、历史的沉淀，经得起推敲的建筑风格，可以为家族的传承找到落脚，为每一个独特家族提供一种独特的生活。,次推案名阐释,海韵檀香湾,“檀”字在文学上专指皇家时才能用，强化尊贵感；,“檀香湾” ，意喻尊贵大气，易读易记。,主推,次推,次推,次推,次推,次推,整合推广：热卖海韵天城,广告推广必须讲究阶段,开始讲什么,中间讲什么,后面说什么,都要有策略洞察,广告语要用来建立项目级别而非自恋小资,广告表现必须营造视觉档次,这种包装认知层次,并不是广告商发明，而是目标大众心中早有,你不象某类产品,你就卖不到某类价格,需求来自人们都希望自己的房子越买越好,广告推广的作用是帮你做到产品象某类产品,而又不需要卖到某类产品那么高的价格,你越让买家买到面子,又买得值,你就越逆市飘红,这便是” 溢价认知”,广告商要坚持有合理的时间预热市场,那不是虚掷发展商金钱,而是帮发展商收获价位认知层级,创造株洲前所未有的城市叠院别墅,打造株洲首席城市别墅级社区,整合传播目标,口碑场,观摩场,名利场,精神内涵,珍贵稀缺,倾城之魅,阶 段,0年月底-月初,阶 段,年月底-月初,阶 段,0年月底-12月底,传播品牌理念 彰显产品品质 树立阶层品位,月开始预销,阶段传播划分,此阶段暂不具体规划，具体看1.2阶段的实际推广成效,震撼市场,立体传播全面开始，昭示项目即将面市，业内口碑迅速扩散。,销售蓄势,随着传播的不断升温，客户关注度提升，为开盘积累客户。,【阶段,：口碑场】目标,【阶段,：口碑场】战术组合,阶段战术启动,战术目的,实施时间,广告,运动,1、户外广告围墙广告发布,大形象营造市场压迫感，半月后预售,月初,2、平面广告发布,迅速完成平面广告高频度轰炸，搅动市场,月初,3、广播广告发布,短时间内高频次、迅速扩大项目知名度,月初,4、网络广告发布,与户外媒体同步形成整合之势,月初,公共,关系,5、新闻宣传计划实施,暗线造势，传播品牌理念,月底,文本,资料,6、文本资料及销售道具支持,文本大部分到位,6月1日前,展卖,空间,7、展卖空间软硬系统包装支持,开始接待部分到访,月初,短时间爆破,提升势能：,开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能,。,彰显气魄：,海韵,兰乔圣菲,将对行业标准有大的冲击，所以传播的第一击也一定是重拳！,立体化覆盖,以大众打击小众：,海韵兰乔圣菲,越成为受社会景仰的别墅，对客户的吸引力越强，价格上升的可能空间越大。,以业内打击客户：,业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群也列为传播重点。,【阶段,：口碑场】广告发布原则：,广播广告渠道选择：,FM 98.4 株洲交通频道,网络广告发布渠道选择：株洲房地产网长沙房地产网新浪网,【阶段,：口碑场】广播网络广告发布,1、硬环境,地盘包装：树立项目完整地盘形象，做好明确的导视系统,售楼大厅：营造高级会所的尊贵、舒适感受，摒弃以往的展板等销售道具,样板间：制作必要的说明牌、户型牌,项目接待处：将需要引起客户注意的细节巧妙的标示出来，与环境融为一体,【阶段,：口碑场】展卖空间,2、软环境,客户到访体验系统,安全感,酒店感,品位感,国际感,细致感,听觉,视觉,嗅觉,味觉,触觉,第一阶段,城市叠院别墅，首度亮相株洲,树立高端形象，圈定目标客群,截留株洲高端客户,报纸广告规划,1、双城记,大标：双城记,标题：从美国加洲到中国株洲,兰乔圣菲整整走了200年,副题：纯正北美 城市叠院别墅 首现株洲,仅66席，礼献66位城市名流,2、启世录,大标：启世录,标题：启蒙 问世 海润兰乔圣菲,开启株洲城市叠墅时代,3、名人传,大标：名人传,标题：华盛顿庄园 林肯故居,纯正北美叠墅 从加州空运株洲,4、傲慢与偏见,大标：傲慢与偏见标题：两百年前，品位已经开始沉淀；,两个月后，只为66位名流独占,双城记,启世录,名人传,傲慢与偏见,户外-1：,户外-2：,灯杆旗：,灯杆旗：,灯杆旗：,户外：,户外：,户外：,户外：,户外：,户外：,户外：,户外：,户外：,户外整体效果：,【阶段,：观摩场】,0年月底月初,本阶段是年度推广中的重要阶段，目标如图所示：,高,传播率,高,到访量,高,美誉度,高,销售额,【阶段,：观摩场】战术组合,阶段战术启动,战术目的,实施时间,广告运动,1、户外广告发布,继续以大形象直接打击市场,月初始,2、平面广告发布,通过项目利益详解提升市场热度,月中始,3、网络广告发布,持续提升市场热度,月中始,4、广播广告发布,持续提升市场热度,月中始,公共关系,5、公关活动启动,影响意见领导者，全面扩大口碑传播,月中始,6、新闻传播,通过业内渠道进行新一轮传播，,进行产品及活动解热,月中始,文本资料,7、客户通讯,与客户保持紧密联系,月始,开盘前稳心稿用效果图,1、2个月篇,标题：前所未有的城市叠墅，值得您2个月的等待,文案：1817年，贝多芬开始谱写第九交响曲，直到1824年。全世界等待了7年； 1880年，罗丹开始雕琢思想者，直到1900年，全世界等待了20年； 1770年，歌德开始构思浮士德，直到1831年，全世界等待了60年；,2009年5月，纯正北美城市叠院别墅，首现株洲，即将发售，敬请静待2个月！,副题：纯正北美 城市叠院别墅 首现株洲,仅66席，礼献66位城市名流,2、1个月篇,标题：独一无二的城市叠墅，值得您1个月的等待,文案：1817年，贝多芬开始谱写第九交响曲，直到1824年。全世界等待了7年； 1880年，罗丹开始雕琢思想者，直到1900年，全世界等待了20年； 1770年，歌德开始构思浮士德，直到1831年，全世界等待了60年；,2009年5月，纯正北美城市叠院别墅，首现株洲，即将发售，敬请静待1个月！,2个月篇,个月篇,第二阶段,核心优势挖掘，打动目标客群,城市叠院别墅，首度盛开株洲,报纸广告规划,1、低调篇,标题：越是功成名就，越想低调生存,副题：纯正北美 城市叠院别墅 首现株洲,仅66席，礼献66位城市名流,2、信步篇,标题：执意亲近大地 却已信步巅峰,3、珍稀篇,标题：愈是拥有无数，愈要珍贵稀有,低调篇,信步篇,珍稀篇,软文：,开盘前：蓄客，VIP认筹,1、优势介绍篇,标题：九大创举，打造城市叠墅标杆,副题：海润兰乔圣菲：纯正北美，城市叠院别墅，VIP荣耀登场,小标：城央：高尚居住区核心,小标：龙脉：株洲城市新中轴,小标：稀有：仅为0.01%城市名流所有,小标：独家：纯正北美，城市叠院别墅,小标：花园：私享70年盛开的春天,小标：地下：却蕴养达观天下的雄心,小标：退台：为眼光永远向前70年,小标：露台：给您比眼界更高的天空,小标：地暖：让少数人先温暖起来,2、地暖介绍篇：诉求地板采暖,标题：2009，天天住在春天里,副题：株洲首个地板采暖社区，诞现海韵兰乔圣菲,引题：从北京故宫到巴黎凡尔赛宫,从贵族府邸到海韵兰乔圣菲,小标：地板采暖，殿堂级生活享受,小标：层层用心，天天暖心,小标：暖从脚起，健康舒适,小标：对比显优势,优势介绍篇,地暖介绍篇,开盘后，强化热销,标题：非凡叠墅，赢了一座城市的折服,副题：海韵兰乔圣菲：首创城市叠墅，开盘热销近成,热销篇,这个时代的游戏规则：不创新，则死亡,创新不仅指功能、环境等硬件的创新,更特指广告定位及观念的创新！,更特指传播媒体的整合与创新！,更特指公关活动的举行与整合！,海韵天城高尔夫俱乐部，一座最具价值的桥！,海韵天城,高尔夫俱乐部,连接高尔夫俱乐部所有可用资源，并挪为我用,沟通俱乐部常客、会员及其它客人，将其吸纳为客户,借用高尔夫俱乐部所有场地与媒介资源，创造媒介中心,【阶段,：观摩场】公共关系活动,我们必将善用海韵天城高尔夫俱乐部的每一个资源,海韵天城,高尔夫俱乐部,活动中心,媒介中心,联合促销,紧紧抓住“一个中心一个主题两个节点”,两个节点开盘前后,一个中心抓牢海韵天城高尔夫俱乐部为中心的群体,一个主题以阶层生活为主题的各色活动,7月开盘前活动：,久违的朋友 久违的考究,兰乔圣菲璀璨之夜,邀请一些政府官员、社会名流及精英商会、知名媒体、艺术家等各界高层人士到场，以海韵,兰乔圣菲的名义举办一场星光熠熠的社交盛会。,以此活动树立项目名墅名流交相辉映的市场形象。,月大型公关活动：,海韵高尔夫体验之旅,高尔夫与别墅合奏兰乔圣菲交响曲,与海韵天城高尔夫俱乐部合作，举办大型高尔夫体验之旅，再次吸引各界名流到场，进一步提升兰乔圣菲的知名度。,且可以充分挖掘高尔夫俱乐部成员极其朋友圈的有效资源，利用到场嘉宾的准确性在各个圈子中进行口碑传播，为项目储蓄充足客源。,推广渠道策略,媒体建议,1、株洲客户媒体接触习惯,33.75%的人提到通过报纸接触房地产信息，20.8%的人是通过熟人介绍，15.7%的人通过互联网了解房地产信息，其次是户外广告，电视、房地产杂志。,表 1 接触房地产信息途径,2、株洲现有媒体优劣势分析,媒体,优势,弱点,电视广告,表现力强：声音、图象,覆盖面广，适应面广,广告效果普遍认可,制作媒介约定时间长、费用高，,广告发布费昂贵、发布时间短，干扰性强，且本地电视媒体收视率低，广告制作效果差。,报纸广告,广告覆盖面广、展示时间相对较长、包容信息量大、设计制作灵活，本地报纸媒体为房地产广告主要发布媒体。,制作媒介约定时间长，广告图画质量欠佳,发布产品信息拥挤，选择对象能力差,电台广告,传播速度快，设计容易，编排灵活,接受容易，听众大都为有车一族,媒体发展缓慢有转为弱势媒体趋势，表达手段形式单调有声无形，效果受到一定影响。,杂志广告,印刷精美，图文并茂,选择对象能力较强,可以反复阅读和长久保存,出版周期长,版面狭小,广告受众少,户外广告,强大的广告画面冲击力,展示时间长，极高可见度,主要为平面广告形式,国人理念上的差异，费用高昂,网络广告,图文声并茂,覆盖面广 选择对象能力较强,展示时间长，媒体费用低廉,受电脑和网络的限制,表 2 株洲市现有媒体媒体优劣势分析,通过以上各类媒介的分析、对比，我们认为，项目宣传推广中的媒介总策略为：1、 企业的品牌形象宣传应采用报纸媒体与户外广告媒体相结合，品牌形象多以主流媒体的新闻、消息之类的形式发布，同时，在营销过程中增加公共活动的内容；,2、 楼盘形象宣传多以报纸平面广告与户外形象广告相结合为主，辅以软文；,3、 促销型或销售性较强的广告以报纸软文为主，结合部分报纸平面广告；,4、 有针对性的客户宣传以直接邮寄、定点投放宣传资料等宣传形式为主。,3、媒介总策略,DM直邮,短信群发,公关活动,杂志,两条主线,报纸、户外、广播、网络,大众传播,点对点营销,4、宣传渠道架构,一个基本点,海韵天城高尔夫俱乐部及项目现场,海韵天城高尔夫俱乐部：因高尔夫俱乐部客户与项目别墅客户极为吻合，因此建,议充分利用这一资源，在高尔夫俱乐部内部物料及器具,上印制项目信息，并可在俱乐部内放置项目资料，以进,行针对性宣传，吸纳此部分客户群,一个基本点以海韵天城高尔夫俱乐部为基础与中心,主要通道,高尔夫球场,入口处,大堂、接待处,园林提示系统,走廊,餐厅,停车场,休息室,海韵天城高尔夫俱乐部,刀旗,易拉宝,不干胶贴,单张/折页,楼书/单张,展板,指示牌,海韵天城高尔夫俱乐部,以传统的报媒与专业杂志塑造形象，以报媒传达信息,报纸广告株洲晚报为主，株洲日报为辅,广播广告株洲电台交通音乐频道为主,网站广告0731、搜房、株洲在线等,户外广告高速公路出入口、一桥、二桥、城市中心,大众媒介,专业杂志品位、株洲房地产,短信群发-注册资金50万以上私营企业主,20万元以上私家车主,政府公务员、企事业单位职员,银行金卡会员、月话费200元及以上的用户,高级消费场所会员，如株百、千金广场等机构,小众媒介,注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，在许多营销数据未确认之前，本表并不代表最终的营销支配建议。,5、推广费用预算建议表（0940912）,战术类别,项目名称,费用比例,广告运动,户外广告,33%,报纸广告,25%,杂志广告,13%,网站建设及网络广告,6%,广播广告,8%,公共关系,公关活动及新闻宣传,8%,文本资料,各类文本资料印刷,3%,展卖空间,卖场及现场包装,2%,其它机动费用,2%,升级产品价值和重构心理价值,一个困局,与其费力扭转,不如打破固有,重新建立一套标准体系;,重新引起市场的关注与兴趣,一个真理,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格;,当下市场中唯一可以横行的法则就是:性价比.,价格不变时,就必须打破价值平衡,于是除了实际价值的添加,更要在广告层面上打破价值平衡;,房地产广告不仅在售卖房子,也是在卖一种文化,一种身份等级和精神层面的东西,因此我们必须从升级产品价值和重构心理价值两个层面去诉求,拉开意见领袖（小众）和大众之间的距离,拉开海韵天城与其他品牌（项目）之间的距离,拉开精神与物质之间的距离,我们的姿态，只是面对合适的人,就是平实地呈现，只属于他们的阶级和格调,项目格调与方向就是,这也正是为什么在项目还是一块地的形势下，就要开始整合推广。,借新政发布之机,截流客户，在四月前,开始前期高端产品的形象塑造，使海韵天城走上一条可持续发展的品牌之路！,本次提案重点回顾：,1,个核心：【城市别墅】,3,大路线：品牌路线 产品路线 阶层路线,3,大主题：考究的信仰 考究的兰乔圣菲 考究的阶层,3,大阶段：口碑场 观摩场 名利场,达观的广告不一定是最好看的,达观的文案不一定是最让人迷醉的,达观的表现也不一定是最讲究ABC的,但达观认为开发商之所以找过达观再三回头,为的正是策略精准，销售出色，溢价意外，形象上台！,THANKS！,期待精彩合作,