海南中视集团宋氏祖居概念性产品规划方案_112PPT

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,宋氏祖居概念性规划方案,2010.05,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,2,中国旅游业正在进入国家战略体系，并将迎来新的黄金发展期。目前海南旅游收入全国排名落后，,旅游资源远未发挥正常潜力,未来存在很强的改善空间,以上数据来源：中国社会科学院2009年旅游绿皮书,数字旅游市场,1,1.02,27,211,2009年已成为世界最大的国内旅游市场,vs,09中国旅游总收1.02万亿，海南211亿,2008年海南旅游总收入排名中国31省直辖市第27位,3,海南国际旅游岛规划将成为海南旅游发展的历史契机，推动海南旅游市场向全球化、高端化方向发展,海南“国际旅游岛”将具有以下基本特征,旅游业成为海南经济发展主导产业,国内外高端客户占绝对比重,国际游客普遍实行免签证，进出顺畅,旅游免税购物，方便优惠,旅游吸引物丰富多元，接待设施品味高雅,旅游管理、服务、营销与国际全面接轨,海南“国际旅游岛”基本内涵定位为三新,新目标：建成一流的热带海岛度假村休闲胜地,新体制：建立符合国际惯例的旅游发展体制,新政策：“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游政策,4,由于缺乏重量级旅游产品，加上交通线路的制约，导致文昌旅游在海南东线中，长期处于边缘化地位,2008,年海南省共接待国内外游客,2060,万人次，旅游总收入,185,亿元，文昌市分别占,8%,、,5%,，在海南东岸五市中排名最末位；,海南东线是海南旅游的脊梁。,以上数据来源：,2009年海南省统计年鉴,5,海南航天城建设将成为文昌旅游发展的最大机遇，其成功开发将颠覆海南东线现有旅游格局,航天城,预计火箭发射日最高接待1.2万人，航天城的建设将为文昌市旅游业带来不可估量的客源,6,文昌旅游规划为“海洋”与“人文”两条主线，滨海资源开发稳步推进，人文资源开发停滞不前,7,作为华侨之乡、名人之乡、将军之乡，人文资源是文昌旅游最大的比较优势，文昌旅游业呼唤能代表文昌人文精神的文化性旅游龙头项目,与三亚相比，,文昌的滨海资源没有优势,人文资源，是文昌旅游比较优势，,也是旅游开发的重要依托。,城市,景观类型,文昌,三亚,海口,自然景观,月亮湾、铜鼓岭,东郊椰林、木兰湾,三亚湾、大东海、海坡、亚龙湾,海底村庄,火山口公园,白石溪,建筑景观,斗柄塔、约亭,京润珍珠文化馆,三亚南端点火台,万绿园、,热带海洋世界,动植物景观,八门湾红树林,三亚珊瑚礁自然保护区,天涯热带海洋动物园,海南鹿场、,东寨港红树林自然保护区,人文资源,宋氏祖居、孔庙、陈策将军祖居、溪北书院、张云逸将军纪念馆,三亚南山佛教文化、,西沙海战烈士陵园,冯白驹故居,五公祠,冼夫人纪念馆,8,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,9,项目区位：项目区位优越，周边20公里范围内几乎集中了文昌市最重要的旅游资源,“宋庆龄故居”,位于文昌市中部昌洒镇西南，东距东部海岸,10,公里，距铜鼓岭,15,公里；南距航天城,16,公里，文昌市区,20,公里；西距海文高速,15,公里；北距海口市,60,公里。,至海口市区60公里,至高速15公里,15公里,航天城16公里,文昌市区20公里,10,项目交通：项目紧临203省道，规划中的两桥一路、东环铁路使项目到达周边各景点十分畅顺,滨海快速路,东环铁路,海文高速,S203,交通路网示意图,清澜大桥,铺前大桥,铜鼓岭,航天城,东郊椰林,八门湾,抱虎角,11,典型的乡村生态资源，地势平坦，缺少特色与个性，须通过人工造景的方式达到旅游观光条件,周边环境分析,12,宋氏祖居纪念馆于1986年建成，占地100亩，内容包括“宋氏祖居展览区”和“宋庆龄生平陈列馆”两部分,纪念馆除了展示宋耀如的青少年时代背景和宋庆龄生平事迹外，也承担展示宋氏家族历史、纪念宋氏家族的任务。,建筑思路侧重于政治宣传，,对于一些不利于当时政治环境的历史资料，避而不谈，,不能还原历史真相,祖居现状分析,13,建筑布局局促，简陋粗糙，馆内设施装修陈旧老化，与宋氏家族在海内外的影响力及家族显赫地位极不相称,祖居现状分析,原展馆展出形式、功能单一落后，,展示工具和手段停留在文字和图片时代,由于过于侧重政治宣传，,忽视了宋氏家族本身内在文化价值、精神价值，,从而也忽视了其作为旅游文化产品的内在经济价值,14,原馆已不适应当前海南经济文化的发展需要，建立一个全新的、与世界名人故居接轨的“宋氏祖居”势在必行！,祖居现状分析,1、促进两岸交流、祖国统一,2、具有海外、两岸关系的沟通桥梁作用,3、宋氏家族所展示的现代思想，对构建当代文化思想有着深远意义,4、体现文昌人文资源比较优势,宋氏祖居,重建意义,15,宋氏祖居作为旅游目的地价值评估,基于层次分析法的项目资源评价,16,旅游评估前提条件：,1、假设宋氏祖居维持目前状态不变；,2、航天城、铜鼓岭按规划蓝图评估；,旅游价值评估结论,2、旅游价值远远低于周边竞争对手，缺乏竞争力,3、宋氏祖居凭借政治影响力闻名海内，但作为旅游产品开发，经济价值受限，,面临发展瓶颈！,1、人文价值未充分挖掘，景观价值严重匮乏，旅游功能不足,17,宋氏祖居作为旅游开发的瓶颈分析,一个成功的旅游景区应具备的功能体系,吃,住,游,娱,购,行,在六大旅游功能体系中， 仅仅只是门票收入，游客逗留时间大多不超过2小时,无法产生关联性消费，也就无从带动当地旅游经济的发展,直接后果,由于政治因素及社会舆论，不便于在景点内部规划大量的娱乐休闲设施，从而也阻碍了旅游消费链的形成与健全,深层原因分析,18,项目分析结论,“宋氏祖居”是文昌影响力最大的人文旅游资源，在国内外拥有巨大的影响力，是文昌作为名人之乡、华侨之乡的集中体现。,“宋氏祖居”开发意义重大，如果打造合适，必将成为文昌走向世界的旅游名片，其形象价值远远超越航天城、铜鼓岭等景区,然而，受当今国内政治气候影响，宋氏祖居如果单独作为景区开发，其经济价值难以实现，面临发展瓶颈，,如何突破瓶颈将成为“宋氏祖居”成功开发的关键？,19,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,20,如何突破瓶颈制约，带动当地旅游经济发展？,赋予景观价值，体验价值，形成观光优势,运用迂回战术，构建完整的旅游消费体系,完善人文价值，强化知识与教育功能,1,战略原则,2,3,21,1、如何赋予景观价值、体验价值，形成观光优势？,借鉴世界名人故居的发展思路,CASE：美国华盛顿故居,22,华盛顿故居：弗农山庄,弗农山庄，乔治华盛顿的故居，位于华盛顿特区以南24公里，拥有8000多英亩的土地，那里树木茂盛，环境优美。,华,盛顿曾自信的认为：,“,在美国没有任何一个庄园比我这个庄园更好了”,华盛顿故居是美国人心目中除了白宫之外，,最具历史意义的“圣地”。,美国总统有时也会在弗农山庄接待外国元首。由此可见“弗农山庄”在美国的重要地位,23,正门,接待中心的铜像,博物馆腊像,故居远景,24,羊群在波托马克河边的草地上吃草，人们在山庄里放牧耕作，,情景就好像乔治.华盛顿和他的妻子玛莎住在那里时一样。,进入弗农山庄，就仿佛回到了18世纪,故居后门宽阔的波托马可河,放牛场,花园里的舞者,25,不仅展现18世纪的建筑风格，同时也展现18世纪的生活情趣,弗农山庄有间个性化的旅馆，,所有房间都带殖民风格，并配有殖民地时期装束的仆人，,同时还提供美国早期的烹饪食品,26,随处可见身着古装的人们在辛勤地劳动着，进行种植和烹饪演示，漫步其间，仿佛生活在外国小说中,身着古装的都是附近大学的学生，利用暑假来这里当志愿者，体验生活,27,山庄布局整齐，观赏性强，一片宽阔的大草坪居中，路旁有各种果树，传说多为华盛顿亲手所植,在主建筑左右，匀称地分布着多幢不同用途的单层小屋，,有仆人房、厨房、园丁房、奴隶住址、花房、织布房、洗衣房、熏制室、制盐室、车库、马房、角谷仓、大片的种植园、农场主创新示范区、码头、奴隶纪念碑及华盛顿之墓。,28,弗农山庄之所以如此吸引世界游客，除了华盛顿本人的巨大影响力外，还在于具备了观赏价值、娱乐休闲等体验价值,29,华盛顿故居对宋氏祖居的发展借鉴,1、以庄园的形式出现，展现名人生活时代的乡村风情,2、在建筑特色、文化风格上保留名人生活年代特点,3、重视对名人生活年代生活情趣展示，侧重于“文化” 体验，而不是单纯强调物理属性,5、弱化政治性，强调观赏性、体验性，但又不刻意而为，似乎自然天成,4、功能复合化，不仅仅是观光体验，同时融入了会议接待、餐饮等功能,30,深度发掘、延展宋氏家族的精神价值,2、如何完善人文价值，强化知识与教育功能？,故人已去，但精神不朽！,31,如何发掘及延展宋氏家族的精神价值？,1,重建现代化的宋氏家族纪念馆、宋氏家族研究中心,3,修建文昌将军纪念馆,展现宋氏家族的爱国精神，自由、民主、进步的价值观,同时展现文昌100多位将军的抗战事迹,4,组织成立华人论坛,延续宋氏家族沟通海内外、两岸华人的桥梁作用,5,修建基督教堂,尊重宋氏家族的基督信仰,宋庆龄基金会分支机构,2,修建华侨纪念馆,6,32,如何发掘及延展宋氏家族的精神价值？,采用现代化多媒体、视听展示技术,宏伟大气的建筑群、雍容华贵的园林景观,+,再现一代传奇家族的“伟大精神”及显赫辉煌的家族地位,重点宣传宋氏家族爱国、民主进步的思想与追求,33,3、如何运用迂回战术，构建完整的旅游消费体系？,引入旅游产品组合理念,宋氏祖居,+,？,（周边引入新景点）,=,昌洒旅游景区,利用宋氏祖居的名气与影响力,利用新景点提供娱乐休闲配套,形成合力,34,如何引入新景点与宋氏祖居形成产品组合效应？,新景点应具备以下条件,紧扣“文化”旅游主题,体现地块的文脉特点,位置毗邻宋氏祖居,理由,与宋氏祖居合力构筑文昌人文旅游优势,结合地脉、文脉的景点更加富有生命力,便于实现资源的共享,35,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,36,产品组合定位,宋氏纪念园,宋氏名园,+,产品组合,定位诠释,承担宋氏家族纪念功能，保持政治严肃性,借势宋氏家族影响力，打造以“文化”为核心主题的旅游景区,为了与原宋氏祖居有所区别，建议新建宋氏祖居命名为：,宋氏纪念园,为了承袭地脉，宋氏纪念园旁引入的新景区建议命名为：,宋氏名园,宋氏纪念园与宋氏名园，既相互独立，又相互关联，既起到了纪念作用，保持了政治上的严肃性，又完善了旅游消费六大基本功能,37,旅游功能定位,旅游功能体系,历史教育,文化体验,影视拍摄,休闲娱乐,美食品尝,生态观光,会议接待,蜜月度假,38,项目发展目标定位,打造中国名人故居的典范,作为文昌走向世界的旅游名片,作为海内外、两岸关系的沟通桥梁,作为文昌,120,万华侨的精神家园,作为构建文昌未来发展的精神动力,打造成海南最佳的人文度假胜地,改变文昌人文旅游的弱势格局,成为文昌人文旅游的扛鼎之作,39,旅游客源定位,一级市场,二级市场,三级市场,1,国内外具有较高经济收入及文化层次的旅游度假及观光客户,2,台海两岸政要人士，国内政府机关公务员、相关协会成员、学生团体组织参观,3,海外华侨、相关纪念团体,40,形象定位,两者在形象上既有独立性又有关联性：,宋氏纪念园,宋氏名园,中国最具观赏价值的名人故居,精神盛宴，文化之旅,为了强化宋氏名园与宋氏祖居的关联性，建议在形象包装方面,采用宋氏家族核心人物及关联人物姓名、字号命名景点及道路，,如美龄湖、霭龄街、中山路等,41,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,42,旅游产品规划,宋氏纪念园,宋氏名园,43,总体策划思路,借鉴“华盛顿”故居的规划思想,以庄园形式出现,中西结合的,建筑风格,园林风格,场景化,展示文化情调,弱化政治性，,增强观光体验性,目的：赋予观赏价值、体验价值,展现宋氏家族曾经显赫的家族地位,体现宋氏家族中西合璧的文化特点,再现宋氏家族鼎盛时期“民国时代”文化特点,增加游客的参与性，增强游览价值,44,“宋氏纪念园”总体规划,45,分区策划详述1：,宫殿式主建筑群区,功能细分,策划思想,宋氏家族纪念馆,采用现代化、多媒体手段展示宋氏家族的辉煌与贡献，制作“宋氏家族”纪念片，着重于精神内涵、文化内涵的发掘,宋氏家族研究中心,大力弘扬宋氏家族的革命精神和现代思想，对于当前的文化建设也有着重要的推动作用,华人论坛,作为宋氏家族“沟通桥梁精神价值”的延展，通过华人论坛，与全世界华人共同商讨中华民族的伟大复兴！,文昌将军纪念馆,表现文昌将军的抗战事迹，体现文昌作为“将军之乡”的文脉,华侨纪念馆,宋氏家族是华侨杰出代表，在此建立华侨纪念馆以纪念华人海外奋斗艰辛历程，及回国建设祖国的民族情结,宋庆龄基金会分支机构,宋庆龄基金会致力于少年儿童事业。可通过基金会实现两岸、海内的沟通、交流、合作,46,主建筑群规划可借鉴“邱吉尔庄园”,以布兰姆宫为轴心的庞大宫殿式建筑群是丘吉尔庄园的中心，在这个雕塑的富丽堂皇的宫殿之外，是草场、湖泊,世界文化遗产之一,47,邱吉尔庄园景观,48,中西建筑风格结合，是民国时期（1912-1949）最重要的建筑风格,49,采用西式园林，局部可适当融入部分中式元素，利用西式园林的恢弘仪式感，强调宋氏纪念园的庄严肃穆性，表现宋氏家族曾经显赫的家族地位,分区策划详述2：,园林景区,50,庄园园景必须具备一流的观赏价值,且要符合当地的植被特点,园林景观对于促进宋氏纪念园旅游价值起到至关重要的作用，建议聘请国际大师设计,51,优美的园林景观不仅可以增加游客的愉悦感，还可以吸引众多电影剧组选取宋氏纪念园作为拍摄地点,庄园园景要体现雍容华贵的气质,52,优美的园林景观对于提升周边酒店档次及吸引酒店客源起到重要的作用,右图为：,意大利埃斯特庄园酒店，,被福布斯旅行家评为年的世界最佳酒店,埃斯特庄园能获此殊荣，首先得益于酒店周围优美的自然环境,埃斯特庄园迎接过无数电影和音乐明星，如施瓦辛格、史泰龙、麦当娜等,优美的风光同样吸引了很多电影剧组选取埃斯特庄园作为拍摄地点,53,分区策划详述3：,名人生活区展示,“移植复制” 宋庆龄上海故居,54,按西方庄园的规划模式，在庄园内部规划教堂、农舍、放牛场、牛圈、猪圈等，使场景富于生活气息、文化气息,55,由于原祖居是在祖居真实基础上复原修建的，具有一定的历史意义，建议保留,分区策划详述4：,对原“宋氏祖居”予以保留,56,在庄园内部规划一个别具特色的庄园小旅馆，在建筑风格上、服务上、饮食上均体现宋氏家族鼎盛时期的民国风情,分区策划详述5：,配套服务区,57,目的：,保护基本农田,丰富旅游内容,方便游客体验田园风光,解决农民就业,分区策划详述6：,生态农业区,58,旅游产品规划,宋氏纪念园,宋氏名园,59,“宋氏名园”总体规划（一）,功能分区,功能细分,功能定位,占地面积（亩）,（指导性）,文化表演区,小型剧院,室内歌舞、歌剧表演,50,露天园林剧场,室外歌舞、歌剧表演,50,文化展示区,民居世界之窗,展现世界经典民居文化，兼酒店功能,150,华侨新村,展示华侨建筑文化及民俗,150,艺术家园,展现艺术文化,100,文化学习区,宋庆龄国际学院,文化、旅游、教育相结合，带有培训性质的新型学院,100,运动休闲区,高尔夫,18洞,1500,马术俱乐部,含马厩、会所、跑道,100,美龄湖,景观轴心、水上运动地,300,60,“宋氏名园”总体规划（二）,61,1、文化表演区：,以小剧院、露天剧场为载体，发挥中视文化运营优势，通过文化产业打造，形成差异化竞争优势,发挥中视集团的文化企业优势,打造文化产业,形成完整的,文化产业链,达到旅游,竞争优势,专业的文化,运营商,包括文化创意、文化展览、文化设施、文化机构、文艺演出等多个支点，通过整合剧场演出、节庆活动、创意作品等形成文化特色,完整的文化产业链包括：创意、研发、设计、制造、展览、交易、编导、演出,让游客消费精神文化产品，形成竞争差异化，吸引周边客流,策划思路,分区规划,62,漓江山水剧场：印象刘三姐，03年10月试演，至06年8月，门票收入已达7900万元,案例1：印象刘三姐,63,华侨城创作了大批文艺作品，各景区累计演出近5万场次，接待观众近7000万人次,目前华侨城有2000多名专业演职人员和20个千人以上的大剧场，平均排一场节目可以演出1500场,案例2：华侨城,64,赌城拉斯维加斯一直以来就和各色精彩演出和大牌艺人们紧密联系在了一起，这里有着各色各样的精彩演出，让游客流连忘返,演出类型：,歌舞表演,歌剧,水下舞蹈,魔术表演,马戏团表演,杂技表演,巨星演唱会,模仿秀表演,溜冰表演,成人秀表演,其它时尚表演,水下芭蕾,案例3：拉斯维加斯,65,中视将整合国内外优秀的导演、剧作家，以原创歌舞表演及其它形式的时尚演出，让中外游客体验精彩纷呈的艺术文化,节目类型包括：,歌剧类：,比如反映海南本地文化的黄道婆、红色娘子军等,杂艺类：,马戏团、杂艺、魔术、溜冰表演,时尚类：,上装秀、时装秀等,演唱类：,歌星演唱会,66,项目利用夜间文艺、时尚表演优势吸引周边过夜人群，对餐饮业、酒店业发展将起到积极促进作用,项目最大的竞争威胁：来自“海”,项目最大的劣势：不能瞰“海”,“海”是项目最大缺憾,利用夜晚节目表演、美食优势弥补,67,2、文化展示区：,分为世界之窗、艺术家园、华侨新村三部分,世界之窗,功能细分,艺术家园,华侨新村,定位,展示世界各民族民居（含室内装饰）建筑艺术,兼酒店功能,展示绘画、雕塑、书法、手工艺艺术,一方面展示华侨建筑、民俗文化,一方面作为文昌华侨回乡探亲居所,68,世界之窗：集合世界经典民居建筑，供游客参观的同时，可兼酒店功能,广东客家园楼,白族民居,瑞士民居,69,捷克民居,芬兰民居,斐济民居,蒙古包,70,艺术家园,绘画区,雕塑区,手工艺区,书法区,艺术家园：分为四大主题分区,以低廉租金吸引世界各地的艺术人士，打造成艺术家的梦想家园，在这里，他们可以展示艺术才华,四大分区中以绘画、雕塑为主，书法、手工艺为辅,71,华侨新村：借鉴广东开平碉楼形成思路，为文昌华侨提供“定制式别墅”,碉楼历史：开平碉楼是20世纪30年代归回华侨结合中西特色建筑的房屋，,07年被评为世界文化遗产,运作模式：,将土地切块提供给华侨建房，设计方案由开发商及政府共同审核,72,3、文化学习区：,宋庆龄国际学院,文化、旅游、教育相结合，带有培训性质的新型学院,定位,授课对象,以女性、中老年人为主，商务男性、少年儿童为辅助,办学模式,与国内知名学校联办，如清华、北大、人民大学、中山大学等,授课模式,面授，按专业性质不同，每期授课数月至1年不等，每月授课数天,认证,由联办名校认证,师资力量,聘请国内外资深专家、文化学者、教育精英、社会精英授课,73,根据学员类型设置实用型专业,婚姻家庭、女性心理、亲子教育、理财、养生、气质礼仪、穿衣用色、 化装与发型 、 形体塑造、形象设计、艺术鉴赏等,女性,学员类型,授课内容,健康养生、老年心理、医学知识、老年社交、绘画、书法、舞蹈、老年运动、宗教信仰等,中老年人,商务谈判、企业管理、运动课程、商务礼仪等,商务男性,主要以夏令营形式存在，组织开展富有教育意义的活动与课程,少年儿童,74,案例：大唐芙蓉园曲江尔雅女子游学院,学院定位：,集体验与参与性为一体，开创文化、旅游、教育相结合的新型教学模式的游学院。,办学模式：,由,中国人民大学,和西安曲江文化旅游（集团）有限公司联合主办,师资力量：,聘请以徐庆平（徐悲鸿大师之子）为代表的专家教授30人,办学目标,：塑造3F女性：有趣,、,无畏,、,富有女人味三种品质于一身的全能型女人,授课方式：,面授，每期课程历时8个月，每月授课4天 每期课程历时8个月，课时：256个课时（每课时40分钟）,证书颁发：,中国人民大学艺术学院颁发结业证书,75,其它办学形式也在考虑范围内,A方案：宋庆龄女子大学,引进美国威斯里安女子学校，作为其分校，面向全国招生,美式教育、全英文教育作为吸引生源的亮点,B方案：国内高等院校分校（宋庆龄分校）,可行性优于方案A，但生源吸引力相对不足,76,4、对外综合配套区：,唐人街区,以餐饮为主，让游客体验中外美食文化精髓,77,5、运动休闲区：,高尔夫、马术俱乐部、运动会所、美龄湖,运动消费迎合海南未来高端化趋势,运动主题选择与宋氏庄园所强调的雍容华贵气质相一致，以“奢华高尚休闲动动”为主；,高尔夫、马术、钓鱼、斯诺克等被广泛列为贵族运动,78,6、酒店规划：,规划三家五星级酒店、一家四星级酒，引进国际知名酒店管理公司,酒店定位,特色,规模要求,位置、景观要求,奢华小酒店,（兼国宾馆功能）,个性、奢华、以别墅为主，南洋风格,150间客房,宋氏纪念园园景、高尔夫景、湖景,国际五星级酒店,欧式风格,500间客房,宋氏纪念园园景、高尔夫景、湖景,世界之窗酒店,（预备）,风格各异,视市场待定,个性化建筑，注重体验性,四星级酒店,民国风情,500间客房,布置在外围,总接待能力,11201.3=1456（人以上）,注：每间客房按平均1.3个床位计,79,“奢华小酒店”：,发源地西方，是市场中一类较为特殊的酒店定位，,是高端市场的补缺者。,其产生的根源在于西方顾客厌倦了毫无特色的标准化产品，而愿意为差异化的、个性化的产品支付更高的价格。,奢华小酒店以情调、氛围、个性化服务取胜,重点介绍：,奢华小酒店，,南洋风格，兼“国宾馆功能”,80,经营主题走主题养生线路，提供住宿、餐饮、娱乐、高端会议、蜜月、私人聚会等服务,奢华小酒店的赢利能力相当可观。,泰国有家奢华小酒店,Chiva,Som,，以泰式,SPA,为主题，仅仅,57,个房间一年营业收入接近,1.5,亿人民币,81,7、内部商业街区：,是景区内部消费及交流场所,沿水景及园林剧场布置，连接中心广场 游客可以一边品咖啡，一边赏节目,82,8、居住区：,通过旅游景区打造，促进旅游地产开发，将昌洒镇打造成闻名国内外的旅游风情小镇,坎昆原是一座只有300多人的僻静渔村，1972年墨西哥政府投资3.5亿美元建设旅游区和自由贸易中心，重点发展旅游业,目前城市人口已发展达到100万，2002年接待,游客,300多万,，旅游,外汇收入32亿美元,国外旅游度假区发展案例坎昆,83,坎昆的成功模式与文昌城市发展有相近之处，其发展历程值得借鉴，因此我们须以前瞻性眼光、城市运营高度运作项目,成功模式：“自然资源+人文资源”驱动,先期投入建设22座旅馆,基于优势自然资源，先期投入启动旅游,南北首脑会议,高等级会议提升知名度，扩大旅游,玛雅世界+旅游规划,开发历史人文资源，开发旅游新空间,84,在以旅游为增长引擎的区域发展模式带动下，文昌未来极有可能形成“多组团松散型”中等规模旅游城市,组团1,组团4,组团3,主城区,组团2,滨海资源向人文资源推进,滨海资源,人文资源,85,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,86,游憩模式设计,游憩方式设计,游线组织设计,87,项目游憩方式设计围绕旅游消费六大要素展开，以文化消费为核心,行,内部交通工具：,电瓶车、专线中巴、小游艇、木船；,外部交通工具：,旅游专线大巴、对外接待越野车队,食,内外共享：,唐人街区汇聚中外美食,内部专享：,内部商业街区酒吧、咖啡厅等，酒店内部特色餐饮,住,项目规划三家五星级酒店、一家四星级酒店，可提供2000以上床位,赏,宋氏纪念园、美龄湖湖景、世界之窗及华侨新村建筑景观、乡村生态景观、高尔夫景、艺术村艺术作品欣赏,娱,歌舞、歌剧欣赏；高尔夫、马术、钓鱼、划船、游泳、斯诺克、自行车等休闲运动；酒店内部SPA、KTV、私人影院等娱乐休闲方式,购,艺术村艺术作品、海南当地旅游特色产品,88,最大的创新在于创造了“游学”模式,游客在旅游的同时可以接受短期的教育培训,“游学模式”打造游客交流的平台，在旅游中建立人脉资源,“游学模式”，对于拉动旅游人流、延长游客逗留时间、带动景区消费起到积极作用,宋庆龄,国际学院,女性教育,老人教育,儿童教育,商务,培训,89,游憩方式设计,游线组织设计,游憩模式设计,90,内部游线组织,1、宋氏纪念园专线：,大门宋氏纪念园,2、宋氏名园专线：,大门内部商业街区小剧院、露天剧场世界之窗艺术村、华侨新村宋庆龄国际学院乡村生态景观中心广场高尔夫、马术俱乐部美龄湖,3、综合旅游专线：,大门宋氏纪念园宋氏名园,91,外部游线组织,1、整合省域资源,融入海口旅游圈，作为海口一日游中途景点之一,开通“项目海口机场”、“项目博鳌”、“项目三亚”旅游交通专线（利用越野车队）,2、整合文昌市内资源,协调政府，整合文昌内部旅游资源，开通“项目-航天城、项目铜鼓岭、项目八门湾东郊椰林旅游专线大巴,92,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,93,项目开发计划：旅游景区开发周期6年，旅游地产开发周期10年,94,区域开发模式：以旅游为增长引擎的区域开发模式,关键成功因素：,保护生态,自然及人文资产,评估本地自然资源,及生态环境制定开发原则,发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理,发掘升华独特人文历史资源,引导本地居民对旅游环保的参与,投资兴建,完善基础设施,规划满足旅游产业要求的多种基础设施,早期投入基础设施（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值,完善旅客资讯、医疗通讯、住宿、餐饮、娱乐文化设施的质量数量,提供多元化,旅游活动组合,根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能,灵活利用不同旅游产品，只引多层面游客，减低季节性及波动性,定期更新旅游项目，保持新鲜度,执行多方位,高起点的市场推广,政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌,引进其它利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度,“有所为、有所不,为”的产业组合,逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业,政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业,借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才,政府与企业密切合作,政府规划定位并利用不同政策扛杆引导区域发展,政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式,95,开发模式：采用“一级土地开发+重点项目开发”为核心的旅游开发模式,一级土地开发,+,重点项目开发,一级土地开发：,对整个地块进行出色的规划定位，进行土地开发，“生地”转为“熟地”土 地，推向市场与政府分享土地收益；,建立”政府,一级开发商,二级投资商,运营商,”,的产业链,重点项目开发：,对该区域的核心项目，独立进行开发，主要是宋氏纪念园、 宋氏名园文化表演区、文化展示区、文化学习区,96,政府与中视、二级投资商、经营商合作模式,合作模式,模式简介,适用项目,适用合作方,BT模式,“建设-转让”,建设方筹资建造，建成后移交政府，获得政府土地补偿或资金补偿,宋氏纪念园,宋氏名园旅游基础施设、景观,政府中视,BOT模式,“建设-经营-转让”,建设方筹资建造，获得一定时期的经营权，期满后转交政府,宋氏名园：小剧院、露天剧场、世界之窗、艺术村、宋庆龄国际学院,政府中视,TOT模式,“转让-经营-转让”,将建设好的项目转让给经营企业，期满后移交回政府,宋氏纪念园、宋氏名园除住宅、商业街、酒店以外部分,政府运营商,招、拍、挂,政府土地使用权转让，获得土地收益，企业开发,住宅,酒店,唐人街区,政府二级投资商,97,项目赢利模式,1.房地产开发、经营,旅游地产（出售）,酒店经营（出租）收入,商业区租金收益,2.,门票经济,观光点的门票收入,3.,产业经济：,文化、餐饮、住宿、娱乐、休闲等经营收入,4.,节事会议经济：,论坛、节庆、纪念日等活动经营收入,休闲地产,产业经济,门票收入,节庆会议,赢利金字塔,98,目录,市场分析,项目分析,发展战略,项目定位,旅游产品规划,综合效益评估,项目开发计划与模式,经济测算,游憩模式设计,99,项目整体经济测算及评价,宋氏纪念园经济测算指标总投资,4.19,亿元，年经营性利润,3071,万元，年投资收益率为,7.34%,。宋氏名园经济测算指标总投资,80.58,亿元，税后利润,20.6,亿元，税后成本利润率为,25.6%,。,100,宋氏纪念园经济测算指标总投资,4.19,亿元,序号,项目名称,总额（万元）,1,土地成本,1,040,2,前期工程费,518,3,建安工程,38,354,4,管理费,798,5,不可预见费,777,6,其他费用,510,7,其它项,0,一,总投资,41,997,101,宋氏纪念园总投资估算说明,1、土地成本,宋氏纪念园1040亩土地属于政府旅游用地开发，假设征地成本为1万/亩，土地成本按征地成本计算为1040万。,2、前期工程费,前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考同类项目经验值。考虑项目总面积较小，适当提高单价标准，暂时按120元/平方米计算。,3、建安工程费,包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。建筑单体造价包括装修为4000元/平方米。,4、管理费用,管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按海南同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的2%计取。,5、不可预见费,不可预见费按前述2、3项之和的2%计取较为合理。,6、其他费用,主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。,102,附表：宋氏纪念园建安成本初步概算,103,宋氏纪念园经济测算指标年经营性利润,3071,万元，年投资收益率为,7.34%,收入说明：假设门票100元/人，预估年接待50万人次，年毛收益为4725万元。,104,宋氏名园经济测算指标总投资,80.58,亿元,序号,项目名称,总额（万元）,1,土地成本,52,640,2,前期工程费,17,163,3,建安工程,578,116,4,管理费,12,958,5,不可预见费,11,906,6,其他费用,25,315,7,财务费用,48,867,8,销售费用,58,850,9,其它项,0,一,总投资,805,815,105,宋氏名园总投资估算说明,1、土地成本,考虑到本项目位置一般，土地成本按文昌昌洒镇最低基准地价计算（9.4万/亩）计算。,2、前期工程费,前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考同类项目经验值。考虑到本项目规模较大，按80元/平方米计算。,3、建安工程费,包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。其中住宅地产开发的建筑及安装成本按2200-2400元/平方米计算。其他按常规估算。,4、管理费用,管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按海南同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的2%计取。,5、不可预见费,不可预见费按前述2、3项之和的2%计取较为合理。,6、其他费用,主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。,7、销售费用,包括广告及代理费等，参考目前海南一般房地产开发项目的标准，取销售费用为销售额的5%。,106,附表：宋氏名园成本初步概算及收入初步测算表,收入说明：宋氏名园主要地产开发收入按5000-6000元/平方米保守价格估算。酒店收入按整体转让价值一次性计算收入，因本次测算为保守估计，其他经营性收入暂时不予计算在内。,107,宋氏名园经济测算指标税后利润,20.6,亿元，税后成本利润率为,25.6%,108,整体社会效益说明,1、就业人口增加,至少增加就业岗位,2180,个。（经营性收入按12万/人，物业管理按2000平方米/人）,2、政府税费增加,开发税收总额达到,9.6,亿元，此外每年营业税增加,828,万元。,3、区域经济总量增加,总投资达到,84.8,亿元，区域经济总量大幅增加。,4、提升区域知名度,建成后的宋氏祖居综合旅游项目具有较强的旅游市场竞争力，最大程度提升区域知名度。,5、促进周边城市配套完善,项目开发将加快周边商业街，学校，基础设施等城市综合配套的开发，改变周边开发环境。,109,整体拆迁安置及就业解决方案,1、就业解决方案,据初步调查，总拆迁户数少于150户，需要解决就业人口少于300人，本项目至少增加就业岗位2180个，基本可以在项目内解决拆迁人员就业问题。,2、拆迁安置方案,总拆迁户数少于150户，按每户200平方米计算，假设建安成本为2000元/平方米（带精装修），总拆迁安置成本为0.6亿元，占项目土地出让金的比例少于12%，经济上可行。另外可以将安置小区设置在项目的综合居住区内，分享项目整体配套，提升村民的居住品质。,110,环境生态效益,1、秉承保护生态、与自然和谐发展的理念，,为了改造生态环境，中视集团将在个别地块大量种植绿色植物，形成密林景观,2、尽量不占用基本农田，,项目内部规划了数百亩的生态农区，其中相当一部分为保留的基本农田。,3、注意控制各区旅游容量，,不以追求经济价值而放弃了对自然生态的保护,111,THE END!,112,