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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,2,我们的足迹：上海、福州、西安、石家庄、徐州、滨州,我们，拥有各级城市实际操盘经验。,我们，既精通于国内一线城市的专业理念和技巧，,还能因地制宜把握二三级城市的营销脉络。,重点：实战能力和执行能力。,3,在滨州：, 职能团队最为专业。, 操盘技能最为纯熟。, 客户组织最为精细。, 战略合作最为广泛。,4,滨州代理市场格局：,本土企业：多为关系户，专业人员缺乏，团队素质一般，公司建制不全。,致命缺点：专业理念落后，无法跟上时代的步伐。,游击队,外地企业：盛名之下其实难副，业务下到三四线的滨州市，多为虾兵蟹将，难堪大任。,失败案例：合富辉煌、蔚蓝机构等。,雇佣兵,唯吾知足：公司架构完备，专业人才众多，事务亲力亲为，工作无缝对接。,最大优势：既拥有先进的专业视野和人才建制，又熟悉和了解滨州本土的市场现实。,特种部队,5,6,7,备选名：,“金御时代广场”、“金世界”,为什么叫做,“金御环球广场” ？,1、“金御园” 的名字不够大气和全面。,3、“广场”二字可以显示出多种业态的组合。,2、“环球”二字彰显高端化、国际化的定位。,8,9, 什么才是一座城市的灵魂？,是城市，就一定有灵魂。所谓灵魂便是一座城的中心。,但这不仅仅是简单位置上的中心，而更是一座城的价值中心、信仰中心；,是整个城市财富、城市荣耀、城市功能高度凝合的中心。,比如：纽约世贸中心，整个城市、整个国家，甚至整个世界都为之着迷。,10, 什么才是城市中心的核心价值？,所谓核心价值不仅仅体现于建筑形态和样式，,更多的是承载着一座城市的人文主义的思想和历史财富的积淀。,整座城市的价值，80%都在中心集中体现。,城市财富，生活理念，人生价值都将在这里不断裂变。,11,什么才能主导城市发展的方向？,显而易见，一座城市的中心是也必将是主导城市发展的方向最关键因素。,然而，一个城市不可能永远只有一个中心，城市的发展进程就是城市中心的移动，,新城市中心必将领导整个城市100年，必将是具有非凡动力的强大引擎。,12,什么才是城市中心的功能？,中心，一定要拥有最根本的、潮流的、文化的、时代的一切。,人们的根本欲望的也就是永恒的：吃、住、行、工作、休息、娱乐、财富,人们对最新的、最现代、最具趋势感的、领导性的东西总是趋之若鹜。,人们对可以延续的文化、景象、建筑都充满了敬畏和尊重。,13,为什么我们要叫做中心，叫做广场？,中心，我们以上已经做了详细阐述。,广场，则是城市中心的中心。,广场是一座城市的历史丰碑，它能折射出一个时代的烙印、一个城市的精神气质。,广场是城市功能高度融合的系统，聚集着物质与精神文明，是展示城市魅力的平台。,广场造就了城市，广场赋予城市标志、精神支柱、以及城市价值提升的动力。,14,所以，我们敢这样讲：,国强金御环球广场,它注定不是一个简单的建筑群。,它将是滨州新城市中心的强力引擎，是城市价值的绝对内核。,15,16,价值引擎：,黄河三角洲 山东 滨州 西城开发区 国强金世界广场,17,第一价值环,山东，黄河三角洲的绝对经济中心。,1）黄河三角洲的崛起已经上升为国家发展战略。,2）山东，作为中国华中地区的重要省份，将承担起华中经济中心的使命和责任。,3）山东，具有国际水平的公共服务设施，高度国际化开放格局。,18,第二价值环,滨州，发展黄河三角洲前沿阵地。,1）滨州，拥有良好的城市发展规划与空间布局结构。,2）滨州，拥有强大的资源、产业潜力，可为城市的发展带来极具诱惑力的前景。,3）滨州，目前的发展必然形成，也需要形成一个新的中央价值区，实现城市中心的转移。,19,第三价值环,国强金御环球广场，滨州新中心的引擎。,1、占据了滨州西城开发区核心位置，未来能成为中心的也只有此地。,2、用恢弘的布局，形成了新城核心系统，提升新城价值，引领新城发展方向。,3、汇聚无可比拟的商业形态：家乐福超市、时代华纳影城、百盛餐饮,4、拥有最强的城市商务中心：五星级酒店、写字楼、酒店式公寓,5、打造最具价值的高端住宅：优雅的建筑外形和酒店式管理环境，,集中先进的建筑科技和高度智能化，享受城市繁华生活和便捷商务的,现代城市中心住宅 。,20,21,22,梦想照进现实,实现完美人居梦想,影片主题：,金御环球广场,滨州新城市中心,五年之后的繁华,百年之后的藏品,23,超人归来,城市王者 国强制造,影片概要：,金御环球广场的,基石,：,1、市场分析,2、客户分析,金御环球广场的,塑造,：,1、价值体系,2、卖点提炼,3、项目灵魂,4、形象定位,5、形象表现,6、推广方案,24,25,乱,瞬息万变的市场犹如战场,谁能把握市场的命脉,谁就是王者,基石篇：,第一镜头,市场分析：,如今千变万化的地产市场、紧锣密鼓的国家政策，能否承载金御环球广场？,26,滨州，同样不设防,市场现象：,1、高端稀缺,罗马，不设防的城市,2、定位混乱,3、近年价格涨幅较大,高层：2500元- 4000元,多层：2000元- 3800元,6、城市向西发展，西区受关注最多,4、电梯住宅供应日渐增强,5、多层住宅、花园洋房更加稀缺,7、本地人心理预期比较乐观,27,自我实现、价值提升，,这些原始欲望的本能，,让市场购买力强劲。,市场本质：,1、市场潜在购买力强劲，需求旺盛,本能,2、居住与消费观念日趋成熟,3、投资功能外延，附加值概念深入人心,4、国家调控，对当地富余阶层影响不大,28,特殊的时间和机遇,伟大的英雄和故事,市场特点：,1、国家战略，滨州得益。,我是传奇,2、新城规划，恰如其分。,3、居家投资，潜力巨大。,4、高端地产，千呼万唤。,附注1：,名仕龙城、领域尚城、新河湾等项目，已经先行一步。,本案可借鉴其成败得失，更好的去打造真正的高端项目。,附注2：,本案唯一可能的潜在对手 ”世贸中心“ 项目也已经启动，,所以说，把握好时间节点，此时快速进入市场，,正是时机。,29,纸醉金迷，歌舞升平，,一派经久不衰的繁华景象,市场结论：,滨州：蓬勃发展的宽广舞台,国强：酝酿之中的传世歌剧,红磨坊,所以，我们的结论：,这样的市场完全适合,金御环球广场,。,30,无间道,谁，才是我们的人？,基石篇：,第二镜头,客户分析：,我们的目标客户在哪里？他们是谁？,31,各有所长 各取所需,客户组成：,1、本地精英,十一罗汉,2、外来强者,3、周边县城,60%,30%,10%,自住者：,70%,投资客：,30%,32,变形金刚,强大，是他们的共同点。,客户身份：,富裕阶层,33,蝙蝠侠,荣耀的人生 低调的英雄,客户特征：,1、眼界开阔,2、生活优雅,3、上流标志,4、低调沉稳,34,人类之子,拥有现在 孕育未来,客户期盼：,1、高端品质,2、升值潜力,3、优雅环境,4、深厚内涵,35,勇敢的心,为了心中的信仰，勇往直前。,客户结论：,1、我们的客户，为了心中的理想生活，不停打拼、寻找，勇往直前。,2、我们，为了能够给我们的客户打造真正的高端住宅，不停的追求、探索，勇往直前。,所以，我们的结论：,对完美的追求，对价值的信仰，让两者之间拥有着不谋而合的默契。,36,37,金银岛,丰富的想象力是财富大门的钥匙。,我们关注的是如何发现项目的亮点，并让它更加光彩夺目。,塑造篇：,第一镜头,挖掘价值,1、区位自然价值,2、区位经济价值,3、建筑品质价值,4、文化附加价值,38,鸟的迁徙,自然，是人类心灵最渴望的归宿。,自然价值：,市政广场、渤海18路景观大道,39,疯狂的石头,人类，是创造奇迹的动物。,经济，是这个奇迹的终端。,经济价值：,西区核心位置、40万平米大盘,40,加勒比海盗,当我们拥有了黑珍珠号，,世界，便在眼前。,建筑价值：,复合业态、户型完美、建材优良,41,恋爱中的莎士比亚,伦敦已经为他迷醉，滨州呢？,文化价值：,人文关怀、社区文化、顶级物业,42,43,44,一球成名,实力是基础，成就是体现。,卖点,：,实力开发商铸就高端大盘,45,未来水世界,未来的世界，由我们引领。,卖点,：,代表未来生活方向的多种业态组合,46,双龙会,两种美妙生活，要不要？,卖点,：,内外景观，双重享受。,47,大腕,不要最好，但求最贵？,卖点,：,高尚建筑，顶级物业。,不要最贵，但求最好？,48,49,第六感,生命中总有某种奇妙的感觉，吸引着我们去追寻。,塑造篇：,第三镜头,灵魂塑造：,金御环球广场，需要一个成为经典的理由,50,2046,如果未来的某天你将会带来惊喜，那让我在今天就开始期待吧。,灵魂1：,一个契合点：,价值&未来,把握现在 眼界未来,51,天空之城,美丽的城堡，,一定有他与众不同之处。,灵魂2：,两个概念：,地段-滨州新城市中心,楼盘-高端城市综合体,52,亚瑟王,确立一个英雄的地位，是因为他的传奇故事。,确立一个楼盘的地位，是由于他的高贵品质。,灵魂3：,三大地位：,区域地位- 西部新城 新贵聚集,楼盘地位- 城市见证 品质家居,产品地位- 宽巧洋房 欧式洋楼,53,54,江山美人,爱江山，更爱美人。,塑造篇：,第四镜头,形象定位：,金御环球广场，要有一张漂亮的脸。, 项目logo展示,55,56,57,58,穿prada的恶魔,上流社会，必须衣着光鲜。,塑造篇：,第五镜头,形象表现：,金御环球广场，要有无数华贵的礼服。, VI识别+平面设计展示,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71,72,73,74,75,76,77,78,79,80,81,82,83,84,85,86,87,赤壁,运筹帷幄之中，决胜千里之外。,塑造篇：,第六镜头,推广活动：,金御环球广场，要有一个好头脑。, 项目活动方案展示,88,以不同领域、不同品牌的高端产品推介会、展示会的形式，,向我们的客户展示其 “,虽未知却喜爱、虽未见却追寻,” 的品牌和理念。,89,90,91,92,93,94,95,自办期刊或在本地DM杂志上开设专栏。,普及高尚生活理念，诠释各种生活内涵，深度介绍奢华品牌，引领滨州时尚风向。,96,97,98,99,100,101,与滨州本地较有影响力的各种俱乐部进行合作，举办各种活动。,102,最具影响力的自行车俱乐部，,可举行自行车旅行、环城赛。,103,人气很旺的汽车俱乐部，,可举行自驾游活动。,104,专业的台球俱乐部，,可定期举行业余台球比赛。,105,一个小点子,在这座办公楼合适的位置，安放一架摄像机，面对我们的地块，拍摄下“,万丈高楼平地起,”的一切，最终可制作成一部非常震撼的短片，值得收藏和纪念。,106,神话,创造神话的，是伟大的人和他,所处的伟大时代。,2010滨州金御环球广场，,即将拉开伟大的序幕。,影片尾声：,当一个城市的文明就像电影一样铿锵有力,当一个楼盘的故事就像胶片一样绚烂多彩,我们，当为能够在这样的城市创造这样的,楼盘，而感到深深自豪,107,108,【建筑设计方案实质建议】,1、在售楼盘分析：,109, 市调总表,110, 市场概述：,主流产品：,三房两厅两卫,主力面积：,紧凑型,100-120,舒适型,130-150,标准层布局：,一梯两户为主,一梯三户为辅,产品形态：,多层、小高层相结合,，,纯多层几乎没有,层高：,3,米,111,【建筑设计方案实质建议】,2、市场消费特征：,112, 多层住宅为第一选择,多层仍是首选，小高层逐步被认可。,公摊面积与电梯是主要阻力。,113, 户型方正 通透实用,喜好户型符合实际使用需求。,对户型的额外功能要求不多。,114, 对卧室的要求较高,对卧室的朝向、面积、适用性,的要求很高。,115, 追求舒适，拒绝浪费,对过于紧凑或者过于奢华的户型,接受度不高。,116, 部分人投资观念较强,投资商铺或者具有升值潜力的住宅在一部分人身上体现明显。,117, 对景观的需求越发成熟,越来越注重社区的环境和景观。,118, 带花园的住宅非常抢手,一层带花园的户型总是最热销的。,119, 对复式住宅的兴趣不大,对高层中的楼中楼的设计并不认可。,120, 乐于接受新事物,乐于接受“错层、挑空、入户花园、工作阳台、步入式衣柜”等设计。,121, 消费理性,二次以上的置业者，对于住宅的购买，尤其是大户型、高总价，总是眼见为实。,122,【建筑设计方案实质建议】,3、现有方案分析：,123,1、可凭借点：, 小区整体风格符合当地消费习惯, 赠送空间，灵活使用，增添附加值, 建筑与景观结合较好，相得益彰,业态组合较为合理,124,2、不足之处：, 景观重欣赏，而参与性不足。, 外立面缺乏变化, 地下停车场出入口设计不够合理,集中商业停车场未涉及,户型偏大，样式不够丰富,125,【建筑设计方案实质建议】,4、唯吾知足观点：,126, 规划设计建议, 楼宇排布增加一些变化。, 利用高度变化呈现天际线的起伏。, 可以规划出多个楼宇的组团，形成园中园。, 每栋建筑顶部增加醒目的造型或标识。, 建议增加精品公寓（小户型）,100,户左右。, 地下车库进出动线简洁方便，人行车行独立设置，,或电梯直接入户。,外立面可通过阳台变化或装饰线条的处理，,使其更丰富。,景观上考虑业主的步入性、参与性、休闲性。,联排别墅可以考虑南面设立水景，搭建栈道。,面积落点范围内有23种户型方案可供选择。,127,联排别墅,220-250 250-280 各占50%,小高层及高层,两室两厅一卫 100-110 20%,三室两厅一卫 115-125 15%,三室两厅两卫 130-140 50%,四室两厅两卫 145-160 15%,精品小公寓,一室一厅一卫 45-60 60%,两室两厅一卫 70-80 40%, 面积落点和比重：,128,129,【商业业态规划建议】,1、本案商业部分的市场定位：,130,根据本案的地理位置和商业体量（,60000,平米），决定了本案商业部分产品的市场定位不会局限于社区配套，甚至不会局限于街区配套的概念。本案实际应该担当的商业功能应该是西区商业中心暨滨州市商业副中心的市场地位。,所以，本案商业产品的市场定位为：,滨州市商业副中心西区商业核心区域。,131,具体理由为：,本案位于西区，而西区尚无明确的商业中心划分，立意上具备舆论条件。,西区大型项目的商业配套普遍不足，本案,60000,平米的商业体量具备明显优势。,滨州商业中心在老城区，而西区代表着城市发展方向，需要城市商业双核的格局形成。,本案尚处于前期策划阶段，产品规划具有很大的弹性，可塑性极强。,本案在吸引商业主力店方面，具有目前无可比拟的吸引力和竞争条件。,132,【商业业态规划建议】,2、项目商业功能比重划分 ：,133,虽然本案商业定位要远高于普通住宅社区，但也不能忽视对本案社区商业配套的需求，也就是要在商业功能比重划分上具有一定的平衡性和适应性。,根据同等立地项目案例分析，我们建议本案的商业功能比重划分具体为：,134,A,、社区配套、日常消费功能型店铺商业体量占开发量的,40%,，辐射整个社区人群消费需求。,店铺案例：日杂店、鲜花店、书报亭、干洗店、烟酒店、社区医疗、蛋糕房、小超市、理发店、社区健身房等，以满足社区内居民日常功能性消费为主的店铺。,135,B、街区配套、片区型补充或差异化消费型店铺占30-35%，辐射项目周边几条街道和若干大型社区的人群消费。,店铺案例：金融机构、邮政通讯、电信网通、燃气有线、中高档美容美体、中高档美发、中高档健身会所、茶楼、咖啡、餐饮店（中西式）、育婴幼教会所、旅行社、保险公司、家装公司等。该级别商户均为次主力店。,136,C、城市中心级商业功能型店铺占25-30%，辐射整个西区及部分老城区消费人群。,店铺案例：一线品牌大型超市购物中心（沃尔玛、家乐福、乐购等）、一线餐饮品牌店（如肯德基、麦当劳、德克士、必胜客、吉野家等）、一线家居家饰用品大型卖场、各类品牌展示区。,137,【商业业态规划建议】,3、项目商业功能区域分布,根据商业规划布局及项目周边道路状况，我们将整个项目的商业功能化为如下几个分区：,138,139,商业核心区：,项目西南角，集中商业区域，主力店密布,店铺招商目标为：,零售主力店：家乐福、乐购、沃尔玛、银座商城等具有号召力的商业卖场。,家居旗舰店：曲美家具（作为补充，可进一步巩固本案西区商业中心的市场地位）,餐饮品牌店：肯德基、必胜客等品牌西餐店，对年轻人的消费需求有长久吸引力。,沿街品牌店：阿迪、耐克、同仁堂药店、苹果、索尼等品牌形象展示店。,140,B、休闲、养生、教育配套商业区,渤海十六路沿街商业，相对僻静、人流较少，且现有绿化阻碍门店视野，商业氛围不如其他区域，市场价值相对较低。店铺招商范围：,幼儿教育品牌机构、传统养生会所、按摩保健会所、茶楼、棋牌室、保健品展示店等,141,C、商务配套商业区,黄河四路紧邻城市大动脉黄河五路，周边写字楼林立，商务人群需求潜力巨大。因地制宜，将该片区定位成商务配套商业区。店铺招商目标为：,功能配套：打印嗮图社、办公用品品牌店、商务沙龙、票务办事处、快递公司等,消费配套：品牌服饰、咖啡、茶社、西餐冷饮店、酒吧、高档美容会所等,142,D、餐饮配套商业区,黄河二路市城市主干道，车流人流密集，可为餐饮商业区提供源源不断的客流和消费需求。店铺招商目标为：,餐饮主力店：需要引进营业面积在2000平米以上的大型知名餐饮店2-3家（如：小肥羊）,餐饮次主力店：营业面积在,500-1000,平米的中型餐饮店,5-8,家（如：小城故事、阿瓦山寨等）,143,E,、金融、服务商业区：,渤海十七路沿街商业街，店铺招商目标为：,金融业态：国有五大行营业厅、保险公司营业厅、证券基金期货营业厅等,服务业态：邮政通讯、各种通信运营商、燃气、数字电视营业厅、大药房等,144,F：社区消费配套商业区,黄河三路南北两侧商业街，招商范围：,包罗万象，以日常生活需求为导向。,145,所以我们说：如此集大成者，必然立天下！,146,T H A N K S,主 创：郑秋皓 张灏 王楚,市场支持：杨文杰,营销支持：李玉娜,平面设计：郑丹,联络电话：,147,
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