文艺路陕西演艺培训中心策划方案(初稿)

陕西演艺集团有限公司,SHAANXI PEREORMING ARTS GPOUP CO.LTD,陕西演艺集团有限公司,SHAANXI PEREORMING ARTS GPOUP CO.LTD,陕西演艺集团有限公司,SHAANXI PEREORMING ARTS GPOUP CO.LTD,*,陕西省演艺培训中心项目策划,报告,2012,年,5,月,前言：,2012,年,5,月，省委书记赵乐际同志在陕西省第十二次党代会上提出“,文化强,”战略,如何实现文化资源有效整合，形成具备核心竞争力的国内文化演艺集团，打造成为具有陕西特色的,文化演艺品牌,，就成为了陕西文化艺术界同仁的新课题。,陕西文化演艺综合体项目是文艺路演艺基地首发项目，应该如何定位？在城市发展中承担怎样的角色？具备怎样的功能？如何探索出一条文化全产业链发展之路？如何促进文化产业发展？,本报告将立足国内、外文化产业发展趋势和西安城市以文促城发展战略，深度思考项目发展,战略、定位和模式,，以供决策参考。,项目本体思考,项目定位,项目发展建议,报告体系,位置基本概况,项目四至范围,区位影响因素,交通道路,项目周边区域内共有五条主干道、,48,条公交线路，交通极为便利。,主要人流,本项目的人流及车流将主要来自于文艺路。,轨道交通,临近地铁,2,号线南门站出口，项目价值得到提升。,项目大致范围红线,位于西安市文艺北路沿线，周边分布各类文艺演艺院团与企业，人口居住密度较高，地块分布零散，处于西安急待改善的滞后发展区域,文艺路,占地面积（亩）,建筑面积（）,容积率,建筑密度,绿地率,限高（米）,7.21,约,33647,7.0,35%,35%,100,宗地规划数据,宗地指标数据,机动车位,住宅,0.8,个,/100,（建筑面积），商业均,1,个,/100,（建筑面积）（其中地面车位,10%,）,退界,退绿线多层商业及高层,5,米，其它多层,2.5,米；退地界多层,4.5,米，高层,6.5,米,项目地块较小，容积率较高，小区环境基本缺失；,配套剧院，一定程度增加项目形象和带动商业消费；,车位配比基本充足，有利于项目后续销售和运营。,宗地基本信息,北侧：未来规划路与乐府国际公寓，限制项目视野。,南侧：未来规划路。,东侧：歌舞剧院与省京剧院家属楼。,西侧：文艺路沿街。,宗地四至范围,宗地处于文艺路与仁义路交汇处，未来道路通达性与项目展示面俱佳。,项目区位条件成熟，具有完备的市政、商业、金融服务、医疗卫生、教育、政府职能机关等配套条件。,环境解析,周边在、待建楼盘逾,40,个，未来区内将形成新商业、商务及居住中心。,区域,现有,人口约,35,万人，,其中事业单位约,占,21,%,、文化艺术行业约,占53%，,其他行业约,占,26,%，平均每年新增人口,约,2.6,万人,文艺路,长安路,雁塔路,环城路,友谊路,陕西省歌舞剧院、陕西省乐团,西安市群众艺术馆,音乐厅,(,规划中,),阳光丽都大剧院,陕西省电影公司,陕西省杂技艺术团,陕西省人民艺术剧院,陕西省戏曲研究院,陕西省艺术学校,陕西省京剧团,在文艺路及文艺路延伸地段，共聚集了以演艺团体为首的,10,多家文艺团体，区域拥有传统的艺术演艺氛围，初步已形成了约,20,多家专营乐器销售的中小型商店,9,教育,中学：,86,中学。,小学：文艺路小学、南稍门小学。,医院等级和医疗水平,据项目有友谊社区卫生站、陕西高等专科学校附属医院、华仁医院、陕西红十字会医院,大型购物中心、主要商业和菜市场,民生百货、华润万家超市、李家村万达广场。,文化、体育、娱乐设施,休闲度假、餐饮娱乐、温泉洗浴的好场所。,银行,中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、西安市商业银行,邮局,文艺路邮电局,区域严重缺乏高端演艺文化娱乐设施,我们发现区域为成熟居住区域，但严重缺乏高端演艺文化娱乐设施,项目本体思考,项目定位,项目发展建议,报告体系,项目定位,陕西省演艺培训中心,集艺术培训、高端剧场、文化办公、文化商业功能为一体的特色,演艺培训综合体项目,项目本体思考,项目定位,项目发展建议,报告体系,产品解决方案,项目运营,总结与建议,城市，,是,劇場,也是舞台，,藝術,、生活相互,滲,透,。,繁华,当,作,背景,主角,人,人,出演,项目设计理念：,放眼望去，我们是城市舞台的明星,项目外立面,明城墙,文昌门,演艺培训基地,演艺剧院部分,文化商业部分,车库,艺术公寓,6,层：高,18,米,5,层：高,20,米,1,层：高,20,米,4,层：高,30,米,（地下,1,层，,5,米）,2,层,:8,米,地面,共,112,米（含地下）。其中地上,99,米，地下,13,米；,共,22,层。其中地上,19,层，地下,3,层。,项目业态布置,艺术人才培训中心部分,4,层：高,16,米,项目将大胆采用创新格局，将文化、商业、商务垂直融合，破解传统艺术公建“单体运营”模式，实现资源共享、功能融合。,艺术公寓：,6,层，总面积,8000,平方米。,演艺培训基地：,5,层，总面积,5000,平方米,，大厅,500,平方米。,艺术人才培训中心：,4,层，总面积,5000,平方米。,演艺剧院两个：,1,层，层高,20,米，总面积,4000,平方米,。,文化商业：,4,层，总面积,10000,平方米。,车库：,2,层，总面积,4000,平方米。,项目面积总计约,36000,平方米。,项目方案,容积率约,7.0,。,办公部分,酒店,艺术公寓设计,灵动空间的艺术公寓,天井挑空设计，解决剧院承重问题,玻璃穹顶设计，分割办公与公寓业态,45,平米精致公寓,主要用于安置陕西省演艺集团员工，引进优秀人才，单套,45,平方米，共计,177,套。,中心挑空部分,左右分割设计,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,演艺训练基地,主要用于省内已从业的演艺人才再深造、再提高的专业化训练，提升我省内演艺人才的专业水平与知识素养。,艺术培训中心设计,富有创新和活力的艺术培训中心,主要用于开展陕西省中、青、幼三个不同年龄段演艺人才艺术、舞蹈、表演培训，为演艺集团后备人才储备提供平台，同时发挥演艺集团现有优势，努力做到培养人才、吸引人才、留住人才，为演艺集团的未来发展提供基础,。,通过,艺术公寓、艺术办公、艺术培训中心和文化商业等配套业态，定期举办表演、交易、论坛等活动，,提升项目高端文化定位,。,两个中型剧院，共计两层，,800,个座位。,中型舞台，立体布局，双层幕布。,挑空式大厅，错落空间布局。,舞台区,观众区,前厅区,错落空间布局,演艺剧院设计,项目的灵魂,中国首个空中剧场,剧场将打造成为省内主题艺术剧场和民间艺术剧场，适合各类主题演出、小乐队表演、小话剧演出等，并努力实现,“,天天有话剧,”,、,“,天天有演出,”,的经营理念，创建陕西剧场主题演出与话剧演出专业品牌。,演艺剧院设计（意向图）,以旅游与观看演出人群客户为主布置：,12,层以文化、时尚、娱乐业态为主,3,层与地下,1,层部分以餐饮、休闲、超市为主,大小结合，围合式商业布局,旋梯交叉跃层设计、中心设立商业展示区,打造西北首个高端乐器商业中心,文化商业设计,将其打造成为西北首个高端乐器商业中心，该中心将是集乐器销售、租赁、展示、维修为一体的全产业链乐器经营中心，努力实现陕西省演艺培训中心项目发展与繁荣共同实现。,设计挑空内商业街，,自由空间体，易于分割组合，减小单铺面积，利于销售；,U,型内街设计,街区式商业概念,挑空内街设计,商铺面积配比建议,楼层,面积范围,一层,40,至,100,二层,80,至,150,三层,400,至,1000,地下一层,敞开式,楼层,业态范围,1F,乐器琴行,2F,乐器琴行,3F,特色剧场（茶社、相声社）、高端餐饮,-1F,陕西小吃与超市,商铺业态初步建议,一、二层商业业态以,乐器琴行,为主，三层业态为特色剧场及餐饮，地下一层经营陕西小吃与超市；,一、二层商业为专业市场，为保证未来商业的运营，先引入品牌乐器主力店，通过品牌效应拉动整体商业；,三层为特色剧场及高端餐饮，通过大剧场的带动小特色剧场作用，打造特色民间演艺中心；,地下一层经营陕西特色小吃与超市，这样既方便周边人群与演出观众，又降低了项目经营风险。,文化商业面积比例（意向建议）,通利琴行,柏斯琴行,十大琴行连锁加盟店,1,柏斯琴行,2,盛世雅歌琴行,3,知音琴行,4,通利琴行,5,Solo,琴行,6,月光琴行,7,华音琴行,8,名屋琴行,9,乐博琴行,10,勃兰梅琴行,全国知名琴行汇集地（意向建议）,产品解决方案,项目运营,总结与建议,项目整体开发计划表,工作内容,时间,开始,完成,项目启动时间,2012-7-1,策划方案设计,2012-8-1,2012-8-30,规划方案设计,2012-9-1,2012-10-31,单体方案设计,2012-11-1,2013-1-31,施工图设计,2013-2-1,2013-4-31,建立联合项目公司,2012-10-1,2012-10-31,签署土地合同,2012-12-1,取得土地证,2013-2-15,基础开工,2013-5-10,开盘销售,2013-5-1,竣工验收,2015-6-1,住宅入住,2015-9-1,分期及首期开发计划,2012,年,7,月,-2013,年,4,月为项目前期，主要解决项目立项、土地手续、资金到位、建立合作、规划设计等前期问题。,2013,年,5,月,-2014,年,12,月为项目中期，主要解决项目施工、室内装修、商业招商、职工安置等问题。,2015,年,1,月,-2015,年,5,月为项目后期，主要解决剧院经营、人才入场、培训开展、商业开业等问题。,表：项目总成本构成（开发成本,+,费用）,说明：该表主要为开发成本和开发费用，不含税费,序号,项目名称,总额（万元）,1,土地成本,7210,2,前期工程费,1432,3,建安工程,16420,4,管理费,842,5,不可预见费,337,6,财务费用,0,7,销售费用,610,8,合 计,2.68,项目总成本构成,(,初步测算,),项目销售构成,(,初步测算,),说明：该表不含税费,整个项目总经营收入为,18000,万元、税前利润,-8851,万元,项目利润,总,估算,(,初步测算,),产品解决方案,项目运营,总结与建议,W,劣势,S,优势,O,机遇,T,威胁,项目的规模、区域发展潜力、客户需求及人口流动等使项目具备成为西安市场核心项目的条件,周边配套齐全，缺少高品质商业与文化演艺配套资源,区域内缺少高品质的规模项目,除项目环境优势外，可通过基础配套设施（如银行、社区医疗、餐饮等）与演艺集团优势剧目实现区域价值大跨步提升，同时吸引包括各个区域的客户前来消费,项目综合素质好，各家房地产公司获取意向强，竞争激烈,SWOT分析与结论,开展“东方时代演艺广场”项目，将显著提高陕西演艺集团在西安市场的品牌影响力，为集团可持续发展奠定基础；,项目的达成对于文艺路演艺基地整体开发具有表率性的带头作用，为打破文艺路演艺基地的现实困境，必将起到推波作用；,综,上，陕西演艺集团开展项目意向坚决。,自,09,年初陕西演艺集团正式成立后，实现了 歌剧“司马迁”、“张骞,”,、大型乐舞诗“大唐赋,”,等集团战略性剧目项目的推广,，,陕西演艺集团,已顺利实现品牌落地。无论从市场机会的显现,，还是西安城市角色的提升,，,当今的西安都更需要出现一个更为富有国际化与时代感的文化载体,，,这,亟需,这,一个,具备战略意义的使命,“,东方时代演艺广场,”,是极为恰当角色。,项目综合建议,