天津写字楼市场研究分析

天津市竞争项目资料梅江南/卡梅尔,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天津写字楼市场研究,目录,市场概况,主要楼盘资料,热点区域研究,友谊路区域,南京路沿线,客户研究,主要楼盘资料,市场概况,近年天津写字楼市场分析,2004年,成交19万,施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；,租赁价格3.3元，销售价格7800元,商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。,由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。,2005年,新增项目9个，总建筑面积43.8万,成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%,租赁价格3.4元，销售价格8200元,十一经路区域9.4万平方米,小白楼7.4万平方米,2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，,2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%,供应量 上涨7%,2006年,新增项目12个，总建筑面积41万,友谊路区域9.6万,鞍山西道区域3.6万,低密度写字楼9.2万,天津写字楼发展历史,天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售，远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦1997 年下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主,1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量,2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段,政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼” 66座，总建筑面积 335万平方米，沉淀资金达 85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为 1996年到 1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底， 66个停缓建项目已经被“激活”了 60个，占全部项目的 90%。,这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。,天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。,租金走势,受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。,售价走势,天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。,供应量/吸纳量/空置率,客户分析,甲级写字楼,和平,国际大厦 金融、物流、货运,世贸广场 贸易、电子机械,亚太大厦 贸易、运输、电子科技,河 西,金皇大厦 贸易、装饰、运输,北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所,泰达大厦 货运、评估、咨询,华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰,文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰,峰汇广场 贸易、金融、市政公司,天信大厦 船务货运、电器化工、IT,万顺国际经济贸易中心 贸易、金融、事务所、物流,南开,今晚大厦 装饰、IT、房地产,河东,天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易,河北,远洋大厦 货运、贸易、金融,客户分析,乙级写字楼,和 平,河川大厦 金融、货运、贸易,君悦大厦 通讯、金融、市政,新华大厦 房产、贸易、医药、装饰,嘉利中心 装饰、广告、事务所,河 西,凯旋门大厦 贸易、运输、IT、事务所,合众大厦 贸易、金融、事务所、房地产,恒华大厦 运输、贸易、通讯,大安大厦 贸易、IT、电讯,友谊大厦 金融、贸易,广银大厦 物流、贸易,河东,三联大厦 贸易、金融、通讯,南开,天津电子科技中心 IT、贸易、金融,在津购租房办公的跨国企业组成,美国 银行、金融业、保险类、会计、咨询类,欧洲 电脑、咨询开发、科技、通讯类,日本电子、贸易、金融、医药、消费品开发类,韩国工业、制造业、电子业类,港澳台贸易、食品、中介、批发零售类,亚洲其它国家：贸易、开发、中介类,其它： 政府驻津机构,从现有交易方式上来讲，以租用写字楼办公的企业为主，占总数的 94.4%，而购买办公物业的单位仅占相当少量的市场份额（ 5.6%）。,在租用写字楼的客户中，每天支付 2.0-2.5元 /平方米的租户占总数的 36.6%，而支付 2.5-3元 /平方米租金的占 30.2%。,就被访问公司现有企业人数规模而言，以 5-20人的小企业人数为主，多为外资或民营企业驻天津办事机构及分公司。其现有办公面积多为 200平方米以下，其中 50-100平方米和 100-150平方米的办公单元较多，各占 28%。,甲级写字楼市场,市场供应,本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。,甲级写字楼分布主要为两个路段,第一：内环线南京路南面(红色区域),第二：外环线的围堤道路段(黑色区域)。,其中红色区域拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。,形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因,第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。,第二：历史原因。1990年，天津市第一座甲级写字楼国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。,以上说明，商务商业中心对写字楼用户绝对的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展。,租售情况,天津甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、万顺/平安大厦、信达广场为代表，综合素质较好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右,租售价格差异很大，出租率情况十分良好，除了新开盘的信达广场外，其他写字楼的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之间占了多数，是总数的56%，甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%， 全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3%,在天津市区，甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。,甲级写字楼内部租金分级,第一等级，国际大厦（7.58元/平方米）；,第二等级，津汇广场（4.63元/平方米）、金皇大厦（3.31元/平方米）、天信大厦（2.98元/平方米）；,第三等级，世贸广场（2.84元/平方米）亚太大厦（2.48元/平方米）、河川大厦（1.98元/平方米）、北方金融大厦（2.26元/平方米）。,乙级写字楼市场,天津市乙级写字楼的分布没有甲级写字楼如此集中，除了友谊路上的友谊大厦和大安大厦，其他乙级写字楼主要分布在内环线和中环线之间。,天津市区现有乙级写字楼12座，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。,租售情况,和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼还有很大的市场前景。,市场概况,2005天津写字楼市场分析,甲级写字楼市场,乙级写字楼市场,友谊路区域,区域界定：东至华盛广场，西至云翔大厦，南至黑牛城道，北至马场道。,目前状况,在天津写字楼市场中，友谊路区域属于写字楼项目相对集中地段，整体商务氛围较为浓厚,现存的写字楼大多数都是2001年之前进入市场的，因此无论从硬件配置或是开发商对产品的理解方面都存在相对滞后性。,近年来该区域也陆续推出了诸如峰汇广场、友谊大厦以及津玉大厦等项目，这些项目对该区域的确是一个有益补充，但仍然无法满足部分高端客户的市场需求。,从区域客户现状看，由于友谊北路区域写字楼的品质一般，因而造成了平均价格较低的市场状况，进而也影响了友谊路区域整体写字楼的平均价格,友谊北路写字楼的客户多为中、小型公司或成长型公司，因此客户的稳定性相对较低。友谊南路区域目前存在一些稍高品质的写字楼项目，并且写字楼的客户多数为外地、外资公司，公司的知名度及资金实力较强，因此客户的稳定性也相对较高。,发展趋势,根据市委市政府规划，到2010年友谊路区域将建设成为以金融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区，最终形成一个资金密集、信息畅通、交易活跃、功能完善、配套设施齐全、环境优美的国际金融中心，从而将友谊路建设成为天津的“华尔街”。,政府加大对该区域的建设力度，例如建设立体停车库等，道路的畅通以及配套设施的完善将为今后优化该区域商务办公环境提供有力的保障。,从今后友谊路区域写字楼市场看，国际金融中心、云顶大厦、君怡大厦等高档写字楼的介入会使得区域写字楼市场面临一次重新洗牌的过程，届时高档项目的进入将会对现有的中、低档项目形成强有力的冲击。不过高档项目的入市及部分低档项目的退出有利于区域写字楼租金及售价整体抬升，进而促进区域办公物业市场的良性发展，届时友谊路也势必会成为真正可以与南京路、小白楼区域相抗衡的第三大办公区域。从客户角度看，高档写字楼的入市必定会吸引高端客户进入该区域，并且随着政府招商引资政策的出台、落实，会吸引更多金融、保险等相关行业的公司进驻本区域，随之也可以缓解该区域写字楼供应量加大的不利局面。,南京路区域,区域界定：西至三马路，东接曲阜道，以其（南京路）道路两旁的甲级写字楼作为样本。,目前状况：,南京路区域，已经定型化了的机构办公楼还是独立使用的出租型办公楼,南京路与新华路交口处的国际大厦，其作为我市的第一座真正意义的写字楼，见证了我市写字楼物业的发展历程。经过十多年的洗礼，大厦内部设施已经略显陈旧，但是由于其独特的建筑风格、优越的地理位置和完善的物业服务使它依然在业界有很高的声誉。本区域另外一个高档写字楼项目要算南京路与营口道交口的 津汇广场 了，这个项目在2003年年初正式供应市场，目前凭借自身全新的设计理念，完善周到的物业服务，已经吸引了超过110家的中、外资企业（公司）入住其中，主要以物流、保险、电子等行业为主。其次同属于南京路沿线的写字楼项目还包括：今晚大厦、河川大厦、万科世贸广场等。在供应规模上，南京路沿线附近写字楼项目约9个，建筑面积近14万平方米。,发展趋势：,和平区作为我市的政治、经济、文化的中心地区，居民生活配套完善、商圈集中、交通组织发达。近年来，随着天津中心区旧城改造力度的加大，和平区的区位优势更为明显。南京路又是和平区的中心地段，拥有滨江道步行街，国际商场、伊势丹等大型购物场所。西面是海光寺商圈，东面与小白楼商圈相连。道路沿线坐落有长途电信局、商业银行、医疗机构、重点院校等。其先天的地段优势已经具备建设高端、综合性精品项目的前提条件。,沿线附近早期写字楼项目较多，如：国际大厦、经联大厦等，而近两年建成的新项目相对匮乏，随着我市著名“烂尾楼”北洋钢铁大厦项目的成功拍卖，未来沿线附近将迎来一波新的房地产开发热潮。,南京路沿线区域,将仍以高端产品为主。从去年地铁大厦、北洋钢铁大厦的复工来看，南京路沿线写字楼供应将会掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大厦、和记黄埔项目以及现代城项目的规划已经明朗化，建设高端产品，吸引高端客户进驻将成为本区域写字楼未来发展的趋势。,小白楼商务中心,小白楼地区目前拥有信达广场、文化中心、金皇大厦、凯旋门、ICTC等现代楼宇23座，建筑面积数万平方米，已经成为市内商业、商务办公较为集中的地区，具备了向“CBD核心商务区”发展的先决条件。随着小白楼地区道路和地铁交通的逐步通畅，高端客户向这一区域的回流也将成为必然。,友谊路围堤道区域,将形成新的金融聚集地。据了解，目前入住友谊路的金融机构26家，其中两家拥有自我命名的楼宇，并且随着浦发、华夏等银行的进驻步伐，友谊路的金融街的地位将更加稳固。今年，医药大厦、罗马花园二期、一期建设，将与已建成的合众大厦、银丰大厦连成一体，形成大型建筑群。同时在永安道与湛江路交口处建设世贸大厦，友谊路中段将建成冶金大厦、金融大厦、君谊大厦、大安大厦期等。,河东十一经路沿线,由于地处未来南站“CBD”核心地区，毗邻解放北路金融服务区，它将承接从解放北路分离出来的功能，成为物流、船代、贸易、保险、金融、房地产信息等第三产业为主的新型综合功能区。,鞍山西道及华苑片区。,特殊的市场使鞍山西道形成了以IT及相关产业为主的科贸一条街，又由于天大、南大两所高校的在人才和高科技技术两方面的优势拉动，华苑产业园区也渐渐与鞍山西道联动形成区域效应，成为高科技制造和创业者的园地，代表项目是荣华时代广场、百脑汇科技大厦和即将要开盘的海泰远舰信息广场。海泰远舰项目相关负责人透露，项目开盘后面对的客层将明确,北方金融大厦,物业地址：河西区友谊路5号 电话,物业功能 底商，写字间,总占地面积 12000 m2,总建筑面积 40000 m2,发展（开发商）： 天津亚富物业投资公司,物业管理商： 自行管理,交付时间 1997年2月,总层数 31层,智能化程度 设DIV专线，中央报警联动系统，自动门禁系统，结构化综合布线，自动广播系统,租售率 85%,主要卖点 地理位置优越，物业规划设计优秀，周边商贸氛围浓厚，交通非常便利，物业服务水平优秀,客户构成 以外国驻津办事机构及本地区通讯，电子，贸易公司为主,公共区域装修标准 入口大堂及电梯前厅铺设大理石及花岗岩，公共走廊铺设地毯,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，地毯，窗帘，预留电话及网络接口,租售报价 租：2.50/m2/天 售：8800元/m2,物业收费 0.50元/m2/天 面积：80273m2,物业硬件设施 4部OTIS电梯，双电源供电，中央空调系统，结构化布线,物业服务设施 银行，商务中心，餐饮娱乐，会议厅,周边环境 地处友谊路与中环线交汇处，环境优越，交通便利，车位充足,整体营销推广分析 前期以报纸广告及展销会，路牌广告为主，后期以服务代销售,物业服务水平 中等水平,车位数量 地下2层，租 500元/个/月,远洋大厦,物业地址：河北区远洋广场1号,物业功能 底商，公寓，写字间,总占地面积 16000m2,总建筑面积 75000 m2,发展（开发商） 天津远洋房地产开发公司,物业管理商 第一太平戴维斯物业顾问,施工进度 现楼,交付时间 1997年9月,总层数 40层,智能化程度 5A智能大厦，全自动管理,租售率 89%,主要卖点 地理位置，远洋知名度，物业管理及服务配套，功能分区合理,客户构成 以货运及外国驻津代表处公司为主,公共区域装修标准 入口大堂大理石地墙面,走道铺设地毯，消防走道刷油漆,各区域均采用进口及合资产材料,较豪华,交房标准 吊顶,乳胶漆墙面,包窗台,窗帘地毯,，预留电话,网络接口,租售报价 租3.5元/m2/天(含物业费)，售$1700/m2,物业收费 40m21300m2,物业费0.8元/m2/天,物业硬件设施 6部OTIS原装电梯,一部货梯，IBM2综合布线,三洋空调机组,物业服务设施 俱乐部,员工餐厅,洗澡间,咖啡厅,歌舞厅,，台球棋牌室,美容美发,银行,邮局,健身房,周边环境 周边临市中心绿地广场,及意大利风情区,面临海河,风景相当优美,交通状况高峰期一般有塞车现象,整体营销推广分析 前期以广告宣传为主,后期以人员内部渠道推广为主,物业服务水平 较好,但个性化服务内容,车位数量 地上120个、地下156个,今晚报大厦,物业地址：南京路358号,物业功能 底商，写字间，酒店,总占地面积 18000 m2,总建筑面积 81413 m2,发展（开发商） 今晚报社,物业管理商 北京城市阳光物业管理公司,施工进度 现楼,交付时间 1997年9月,总层数 地上40层，地下3层,智能化程度 大厦实现设备联动自动化管理,租售率 85%,主要卖点 今晚报社知名度，楼宇智能化设置，大厦硬件配套，大厦软件配套，大厦地理位置,客户构成 网络公司，服装公司，广告公司，贸易公司，电器公司,公共区域装修标准 入口大堂大理石地面墙面，大堂面积大，各部分材料选用中高档装饰有一定档次公共走廊铺设地毯,交房标准 吊顶,乳胶漆墙面,地毯,包窗台,智能电话,网络专线端口,租售报价 只租不售,3.0元/m2/天(含物业费)，地下车位300元/个/月,物业收费 写字间 12208m2 公寓 60200m2,物业硬件设施 全部24部DOVER电梯,消防保安自动系统,中央空调系统,双电源供电,物业服务设施 商务中心,游泳池,射箭馆,咖啡厅,会议厅,宴会厅,酒吧,夜总会,洗衣房,娱乐中心,周边环境 周边环境较一般,商务氛围不高,交通较便捷,有塞车现象,中等水平,整体营销推广分析 依据今晚报为主,辅以人员直销推广,物业服务水平 中等水平,车位数量 地上约60个、地下156个,河川大厦,物业地址：南京路 物业功能 公寓，底商，写字间,总占地面积 20000 m2,总建筑面积 50000 m2,发展（开发商） 河川建设开发公司,物业管理商 自行管理,施工进度 现楼,交付时间 1995年6月,总层数 26层,智能化程度 普通设置,租售率 75%,主要卖点 入市时机较早，楼宇采用港式风格，地理位置优越 宣传推广力度大,客户构成 银行，通讯，网络，贸易等，国内企业为主,公共区域装修标准 入口大堂铺设大理石，公共走廊铺设高级防滑地砖,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，防火地毯，预留电话，网络接口,租售报价 租：3.0元/m2/天（含物业费），售：$1300/ m2,物业收费 0.7元/m2/元 面积:40220 m2,物业硬件设施 6部OTIS电梯,中央空调，自动报警系统，消防安全系统,物业服务设施 商务中心,酒店,会议厅,中西餐厅，健身房,美容美发,周边环境 位于南京路沿线,地理位置相当优越，交通便利快捷,整体营销推广分析 前期以天津,北京,香港开展大量广告，后期以坐销为主,物业服务水平 较差,车位数量 地下一层2000m2,天星河畔广场,物业地址：十一经路47号,物业功能 底商，公寓，写字间,总占地面积 18000 m2,总建筑面积 81413 m2,发展（开发商） 天星置业发展有限公司,物业管理商 自行管理,施工进度 现楼,交付时间 1997年9月,总层数 地上40层，地下3层,智能化程度 大厦实现设备联动自动化管理,租售率 85%,主要卖点 楼宇智能化设置 大厦硬件配套 大厦软件配套 大厦地理位置,客户构成 服装公司，外国驻津代表处，贸易公司，电器公司、货运,公共区域装修标准 入口大堂大理石地面墙面，大堂面积大，各部分材料选用中高档装饰有一定档次公共走廊铺设地毯,交房标准 吊顶,乳胶漆墙面,地毯,包窗台,智能电话,网络专线端口,租售报价 2.5元/m2/天(含物业费)，地下车位300元/个/月,物业收费 写字间 40208m2 物业费0.7元/m2/天,物业硬件设施 全部6部DOVER电梯,消防保安自动系统,中央空调系统,双电源供电,物业服务设施 商务中心, ,咖啡厅,会议厅,宴会厅,周边环境 面临海河，周边环境较一般，交通较便捷,有塞车现象,整体营销推广分析 前期以报纸广告，后期辅以人员直销推广,物业服务水平 中等水平,车位数量 地上约60个、地下120个,奥林匹克大厦,物业地址：贵州路与昆明路交口,物业功能 底商，公寓,总占地面积 16000m2,总建筑面积 75000 m2,发展（开发商） 华港房地产开发公司,物业管理商 新加坡物业管理,施工进度 现楼,交付时间 1997年9月,总层数 29层,智能化程度 全自动管理,租售率 75%,主要卖点 地理位置 物业管理及服务配套，功能分区合理 雄伟外观,客户构成 以外籍员工和中资高级经理为主,公共区域装修标准 入口大堂大理石地墙面,走道铺设地毯，消防走道刷油漆,各区域均采用进口及，合资产材料,较豪华,交房标准 酒店式公寓装修、家具、电器,租售报价 租9元/m2/天(含物业费),物业收费 120m2280m2,物业费0.8元/m2/天,物业硬件设施 3部OTIS原装电梯,一部货梯,物业服务设施 俱乐部,游泳池，员工餐厅,咖啡厅,歌舞厅,台球棋牌室,美容美发,健身房,周边环境 周边临市中心五大道风情区,风景优美,整体营销推广分析 前期以广告宣传为主,后期以人员内部渠道推广为主,物业服务水平 较好,但个性化服务内容,车位数量 地上20个、地下120个,金皇大厦,物业地址：和平区南京路20号,物业功能 公寓,写字间,商场,总占地面积 18000 m2,总建筑面积 100000 m2,发展（开发商） 金皇房地产有限公司,物业管理商 香港戴德梁行物业有限公司,施工进度 现楼,交付时间 2001年3月,总层数 地上47层,底下3层,智能化程度 美AT&T综合布线系统,程控交换系统,租售率 25%,主要卖点 地理位置，优异的建筑外观，知名度极高，天津市首座最高层建筑 5A智能性大厦， 完善的商务配套,客户构成 以跨国公司及当地大型中资机构为主,公共区域装修标准 外漆采用24K镀金中空玻璃，入口大堂为花岗岩,墙面为天然大理石，过道用防滑地砖及防火地毯,交房标准 写字间为复合地板,乳胶漆墙面，窗帘,包装台,入户木制门,租售报价 10800元/m2起价 ，0.5$/m2/天(含物业费),物业收费 0.7元/m2/天 48.75m2起至整层,物业硬件设施 中央空调24小时市政供水,逆渗透供水，22部OTIS电梯,国际卫星电视系统,物业服务设施 商场,餐厅,咖啡厅,美容坊,酒吧,娱乐厅,会馆,健身房,游泳馆,保龄球馆,周边环境 位于中央商业区小白楼地段,周边商业,酒店,银行,写字楼林立,交通非常方便快捷,整体营销推广分析 前期以大版面广告为主,知名度和品牌度很高后期由于更换代理商宣传推广一度停滞,物业服务水平 未知,车位数量 地下车位300个，地上约180个租$120/个/月,亚太大厦,物业地址：和平区南京路35号,物业功能 底商，公寓，写字间,总占地面积 2800 m2,总建筑面积 34000 m2,发展（开发商） 天津津港亚太房地产,物业管理商 香港怡高物业,施工进度 内装修,交付时间 2002年3月,总层数 32层,智能化程度 综合布线，宽带网接入，消防安保系统,租售率 23%,主要卖点 发展商综合实力 优良的硬件设施，中央商务区核心位置,客户构成 以中型公司为主兼外国投资机构，开发区外企在津设立的办公分部,公共区域装修标准 入口大堂及电梯间为高级云石铺面，及优质磨光花岗岩，公共走廊为地毯,交房标准 裸房+装修菜单（4001500元/m2）,租售报价 起价：7888元/m2，租：3.5元/m2/元（含物业费）,物业收费 0.7元/m2/天,物业硬件设施 5部日立电梯，安保闭路监控系统，办公区域网设施,物业服务设施 银行，快餐，中西餐厅，酒吧，商务中心，员工餐厅，会议厅，健身房，KTV,周边环境 周边环境一般,有大树及较多平房，并有国贸中心停工楼，交通相当方便。,整体营销推广分析 未进行营销推广，前期以人员销售为主,物业服务水平 未知,车位数量 地下50个，地上30个,万科世贸中心,物业地址：和平区南京路129号,物业功能 底商，公寓，写字间，酒店,总占地面积 5000 m2,总建筑面积 28500 m2,发展（开发商） 万科集团/天津市房产总公司,物业管理商 万科物业管理公司,施工进度 现楼,交付时间 1995年12月,总层数 办公楼19层，商住公寓，酒店为25层,智能化程度 DDN专线接入，消防自动化系统,租售率 88%,主要卖点 万科企业知名度 南京路上优越位置 配套设施完善 商务氛围浓厚 提倡家庭办公诉求,客户构成 以外国驻津代表处及中资企业为主,公共区域装修标准 入口大堂铺设花岗岩（磨光），墙面挂大理石，公共走廊铺设地毯,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，防护地毯，窗帘，预留电话，网络专线接口,租售报价 租：3元/m2/天（含物业费）售：7000元/m2,物业收费 $2.5/m2/月 面积：40200 m2,物业硬件设施 6部OTIS电梯，楼宇自控系统，卫星电视系统，通讯交换系统,物业服务设施 商务中心，健身行，会议厅，超市，娱乐室，酒店客房，员工餐厅,周边环境 位于南京路沿线，紧依市城建大厦，地面车位较少，出入不方便，但向外出行较方便,整体营销推广分析 前期以广告宣传，人员直销为主，目前以服务及坐销为主,物业服务水平 服务水平一般,车位数量 地上停车，无地下车位,国际大厦,物业地址：河西区南京路75号,物业功能 底商，写字间，公寓,总占地面积 12000 m2,总建筑面积 52000 m2,发展（开发商） 天津华港房地产开发有限公司,物业管理商 香港怡高物业顾问公司,施工进度 现 楼,交付时间 1991年9月,总层数 37层,智能化程度 DDN专线，办公自动化，楼宇综合步线,租售率 90.2%,主要卖点 地理位置，入市时机及好，硬件设施完善，软件服务优秀，商业配套完善,客户构成 以跨国公司，知名的企业，金融机构为主,公共区域装修标准 入口大堂设大理石，自动扶梯，公共走廊设进口防火地毯，电梯间为磨光花岗岩，装饰较具档次,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，包窗台，窗帘，墙踢脚线，预留电话及网络接口,租售报价 租：$1/m2/天（含物业费）,物业收费 0.8元/m2/天 面积：50980 m2,物业硬件设施 5部OTIS电梯，除双电源外备有发动机，迅速给排水，供电，中央空调系统等，均采用世界知名品牌，,物业服务设施 中西餐厅，商务中心，美容美发，咖啡厅，航空售票，邮局，会议厅，购物,周边环境 为天津王牌写字楼，汇集了大量全球500强企业，商务环境浓厚，交通高峰时出入有所不便,整体营销推广分析 几度出现爆满现象，现阶段以维护老客户几抓住大客户为主,物业服务水平 较好,车位数量 地下一层及地上 租：$120/个/月,滨江国际大酒店,物业地址：河西区建设路105号,物业功能 酒店，商场，公寓，写字间,总占地面积 15000 m2,总建筑面积 65000 m2,发展（开发商） 滨江商业集团,物业管理商 万毫酒店集团及戴德梁行物业顾问,施工进度 部分现楼,交付时间 2000年11月,总层数 48层,智能化程度 5A智能型大厦,租售率 80%,主要卖点 地理位置 交通便捷 独特外观 配套齐全，5A智能 服务设施完备 美国酒店集团品牌,客户构成 以跨国公司，知名企业为主客户,公共区域装修标准 入口大堂为进口大理石，墙面贴浮雕，电梯间为大理石地面，公共走廊铺设高级地砖及防火地毯,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，包窗台，窗帘，墙踢脚线，预流电话及网络接口,租售报价 租：$0.6 /m2/天（含物业费）,物业收费 0.5元/m2/天 面积：4070 m2,物业硬件设施 9部三菱电梯，通讯，给水，供电，空调等均为国际知名品牌,物业服务设施 中日韩餐厅，会议厅，美容美发，咖啡厅，商务走廊，航空代理，商务中心，健身房,周边环境 位于小白楼CBD核心区域，与凯旋门大厦相对，环境优美，面临休闲广场，交通及出入较方便,整体营销推广分析 前期以小幅广告为主，目前以人员销售为主,物业服务水平 较高,车位数量 地下二层，地上车位 （地下 800元/个/月）,华盛广场,物业地址：河西区围堤道146号,物业功能 公寓，写字间，商铺,总占地面积 20000 m2,总建筑面积 55000 m2,发展（开发商） 天津华盛房地产开发公司,物业管理商 自行管理,施工进度 现楼,交付时间 1997年12月,总层数 A，B座各31层,智能化程度 光纤入户，楼宇自动系统，保安监控系统,租售率 93%,主要卖点 地理位置优越 价格较低 入市时机好，销售策划水平有一定可圈点之处,客户构成 以中小企业及本地中资企业为主,公共区域装修标准 入口大堂为花岗岩地面，公共走廊为防火地毯,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，防火地毯，入口木门,租售报价 租 2.20元/m2/天（含物业费） 售 3600元/m2,物业收费 写字间 8.3元/m2/月 公寓 7.5元/m2/月,物业硬件设施 6部DOVER电梯，中央空调系统，底下泊车系统，卫星电视系统,物业服务设施 购物，娱乐，会议厅，洗澡间，KTV，酒吧，中餐厅,周边环境 位于友谊路附近，周边环境不好，交通较为便利，垂直交通拥挤,整体营销推广分析 前期以本地及香港地区用广告及公关活动开展，后期以小幅广告及人员销售为主,物业服务水平 一般,车位数量 底下二层 150个车位（租600元/个/月）,泰达大厦,物业地址：河西区解放路256号,物业功能 写字间,总占地面积 8000 m2,总建筑面积 60000 m2,发展（开发商） 天津泰达开发有限公司,物业管理商 天津市风荷园物业有限公司,施工进度 现楼,交付时间 1997年7月,总层数 地上27层，地下2层,智能化程度 INTERJET网络，全球通讯,租售率 85%,主要卖点 地理位置优越，泰达知名度，配套设施完善，交通便利,客户构成 市政协机关，TEDA驻市机关，广告公司，药业公司,公共区域装修标准 外檐挂板，采用亮银灰色铝合金单板，美国PPG氟炭烤漆配以多种进口装饰材,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，入口木门，防火地毯，包窗台，预留电话插口,租售报价 租：2.7元/ m2/天（含物业费），押三付一,物业收费 0.7元/天/ m2 面积：70198 m2,物业硬件设施 美原装OTIS电梯，变频恒压供水，美原装冷水机组，中央空调,物业服务设施 中心餐厅，歌舞厅，健身房，保龄球馆，员工餐厅,周边环境 地处天津市经济商业中心地带，位于中央CBD核心区,整体营销推广分析 路牌，广告兼人员推广,物业服务水平 中等水平，提供一般性服务,车位数量 地下2层，车位紧张，800元/个/月,合众大厦,物业地址：河西区友谊北路2号,物业功能 商住公寓，底商,总占地面积 6677 m2,总建筑面积 52000 m2,发展（开发商） 合众国际发展有限公司,物业管理商 合晨物业有限公司,施工进度 现楼,交付时间 1999年,总层数 19层,智能化程度 专线上网，自动报警 ，可视对讲,租售率 65%,主要卖点 地处涉外区，地热温泉，优越的地理位置，及人文经贸氛围 外檐雄伟壮观，规划分区合理,客户构成 以贸易公司及金融机构为主,公共区域装修标准 入口门厅地面铺设大理石及水磨石，墙面采用高级内墙涂料，外墙采用花岗岩石材及进口涂料,交房标准 吊顶，乳胶漆墙面，窗帘，木质地板 ，配备厨浴设备，入户三防门,租售报价 1.5元/m2/天 6500元/m2(14层),物业收费 1.60 元/m2/天（144.2216.11m2）,物业硬件设施 楼宇对讲，电脑监控，IP电话，12部OTIS电梯，地热双水温泉，卫星电视,物业服务设施 银行，商务中心，会议厅，员工餐厅,周边环境 位于友谊路，是连接涉外商务区（友谊路）和高尚住宅区（五大道）的纽带，交通相当便捷,整体营销推广分析 前期以大幅面报纸广告及路牌广告为主，后期以小幅面广告为主及人员推销为主,物业服务水平 较好,车位数量 地下约180个车位,海河之子,海河之子,地理位置：天津市和平区张自忠路240号,开发商：天津海贸物业发展有限公司,代理商：全程（天津）投资咨询有限公司,交通状况：,地铁：规划地铁三号线经过赤峰道。,轻轨：距南站CBD轻轨总站300米。,桥梁：从北安桥至解放桥将新建大沽桥，民族桥，赤峰桥至光明桥将新建大同桥、泰安桥及合江路隧道。,装修状况：精装修,价格：起价：8800元/平方米 均价：9200元/平方米 最高价：11000元/平方米,户型总数：228套 主力户型为：92.11134.36,容积率：10 开盘时间：2004年8月28日,建筑面积：51800 平方米 占地面积：4945 平方米,楼层状况：228套,租售情况：现小户型基本售罄，所剩的是100平米以上的户型,天津文华国际商务中心,项目位置 河西区大沽南路与苏州道交口,开发商 天津市康达房地产开发公司,建筑面积 56000余平方米,租售形式 售,租售价格 售价：5800元/平方米（起）,租售比例 90%以上,档次 中档写字楼,车位 地下车位约50个，租金：400元/月；地上车位约10个，租金：200元/月,配套 精装修，净层高2.8米，安防自动化系统,主要进驻企业类型 中等实力贸易和货运企业,峰汇广场,项目位置 河西区围堤道与黄浦路交口,开发商 隆迪立川天津国投,建筑面积 96000平方米,租售形式 售,租售价格 售价：写字楼7800元/平方米，公寓式住宅8000元/平方米,租售比例 90%,档次 高档写字楼,车位 地下车位约300个，租金：600元/月；临时车位300元/月，车位比1：1.5,配套 每座4部电梯，24小时可调节照明，全天候消防监控系统,主要进驻企业类型 房地产、外资企业、驻津办事处、贸易公司，1-3层法国欧尚,万顺国际经济贸易中心（平安大厦）,项目位置 河西区马场道59号,开发商 天津万顺置业有限公司,建筑面积 91686平方米,租售形式 售/租,租售价格 售价：9100元/平方米（起），租价：为3.82元/平方米天,租售比例 85%,档次 高档写字楼,车位 地上车位300元/月，地下车位800元/月,配套 23部各类用途电梯，西门子控制系统，空调自控系统,主要进驻企业类型 大型企业为主、金融、商务、贸易、医药企业，狗不理、同仁堂,信达广场,项目位置 和平区曲阜道与解放南路交口,开发商 天津华信商厦有限公司,建筑面积 158000平方米,租售形式 写字楼9-20层售，其余层租；酒店式公寓租,租售价格 售价：写字楼15000元/平方米（均），租金：7元/平米/天，酒店式公寓27美金/平米/月,档次 高档写字楼,车位 地下车位500个租金：700元/月,配套 8部4-6米/秒电梯，写字间净高2.45米全部精装修,主要进驻企业类型 国内外著名制造业、金融、IT、贸易货贷公司,国华大厦,项目位置 河西区大沽南路与中环线交口,开发商 天津市北辰区房管地产管局,建筑面积 36643.75平方米,租售形式 售,租售价格 售价：7800元/平方米（均）,租售比例 50%,档次 高档写字楼,车位 地下一层车位租金800元/月，车位比：1：1,配套 5A智能化办公设施，,主要进驻企业类型 中小型贸易企业,津玉大厦,项目位置 河西区黑牛城道与友谊路交口,开发商 天津开发区津玉房地产开发有限公司,建筑面积 约15000平方米,租售形式 租售,租售价格 售价：6800元/平方米（起），租金：2.5元/平方米/天,租售比例 50%,档次 中档写字楼,车位 地上1000米区域，地下一层，价格未定,配套 三部东芝电梯，冷暖中央空调。,主要进驻企业类型 贸易公司中小型企业,天信大厦,物业地址：河西区围堤道125号,物业功能 写字间,总占地面积 3600余平方米,总建筑面积 40442平方米,发展（开发商） 天津信托投资有限责任公司,交付时间 2000年初,总层数 27层，楼高105.9米,租售率 不详,主要客户 天津信托投资，天津国能投资，大田集团，金光纸业，施耐德电气，三星爱商物流,租售报价 只租部售，3.2 元/天/平米,物业硬件设施 电梯，7部,物业服务设施 通讯服务：宽带、集团电话、呼叫中心、电话系统维修服务、会议系统，特约保安、特约保洁,周边环境 地处中环线，友谊路金融一条交口。相邻国展中心，科技资讯大厦和佟楼商业区,车位数量 100,大安大厦,开发商：大安房地产开发有限公司,建筑面积：11000平方米,租售形式：租/售,销售均价：8000元/平方米,租金：2.5元/平方米/天,总户数：100,租售比例：95%,开工日期：2001年10月23日,竣工日期：2003年11月1日,配套：宽带网FTTX+LAN以太网和ADSL数据网，引入有线电视网；多级安全监控系统及消防喷淋系统。,主要进驻企业类型：贸易企业居多,友谊大厦,开发商：天津市利泰房地产开发公司,建筑面积：40080平方米,租售形式：租/售,销售均价：8600元/平方米,租金：2.8元/平方米/天,总户数：171,租售比例：90%,竣工日期：2004年7月31日,入住日期：2004年10月30日,配套：智能化卫星接入系统，8部24小时爱登堡电梯，智能消防系统。,主要进驻企业类型：外资、贸易、金融、国外驻津企业（西门子）。,富顿广场,位置： 荣业大街与福安大街交口,开发商：天津市金麟置业发展有限公司,全案代理：中原地产,规划： 服务式公寓,占地面积：1万平方米,建筑面积：5.05万平方米,容积率：5.1,车位比例：1：0.8 (地下),交工时间： 2007年春入住,总户数：300,赛顿广场,位置：和平区西康路与成都道交口,开发商：天津万顺房地产有限公司,占地面积：15096平方米,建筑面积：160000平方米,建设施工单位：天津一建,容积率：,车位比例：,交工时间：2006年8月30日,装修状况：毛坯,总户数：496 套,海河规划20座写字楼,北安桥桥头,北安桥南商务写字楼,北安桥北商务写字楼,津塔,天保大厦,滨海大厦,海贸港湾中心，和平区紫竹林地区,德泰大厦，解放南路，与42中相邻；,天一大厦，河西区绍兴道；,太平广场写字楼，河西区新围堤道三角地；,香港嘉里商务中心，河东区南站地块儿；,远洋大厦二期，海河东路大沽桥桥头；,泰达运河商务楼，红桥区泰达地块儿内；,华侨大厦，河西区解放南路与香江花园交口；,仁恒大厦，南开区水阁南地块儿内；,津源里写字楼，金钢桥海河东路一侧；,水上运动世界高级商务写字楼，河西区光华桥桥头一侧；,风情区办公中心，河北区博爱道；,新华世纪广场大厦，和平区承德道与大沽北路交口；,上海陆家嘴商务中心，原红桥区小伙巷地块儿内；,鑫春大厦，河北区平安街与进步道交口商务区地块儿内。,天津写字楼市场客户客户需求多为小面积写字楼,面积需求,12m,2,-80m,2,80m,2,-150m,2,150m,2,-300m,2,300m,2,以上,百分比（%）,11.3%,46.5%,16.4%,25.8%,通过对客户调查统计，从办公客户所需求的面积来看，74.2%的客户需求小于300平方米，其中57.8%的客户需求小于150平方米，其中大约11.3%的客户需求小于80平方米，以上数据表明,天津市办公及商住物业客户仍以中小企业及小型机构为主。,如下表：,天津市办公及商住物业客户仍以中小企业及小型机构为主,天津写字楼市场发展趋势供给量激增，分布更集中,未来5年，,海河上游将规划建设44个,社会型商贸文化设施项目，其中海河两岸将建设,20座大型写字楼,，这些写字楼大部分建在海河各桥的桥头，交通便利，目前部分写字楼建设已经启动。,未来5年规划建设的写字楼名录,北安桥南商务写字楼,北安桥海河西路一侧,远洋大厦二期,海河东路大沽桥桥头,北安桥北商务写字楼,北安桥海河西路一侧,泰达运河商务楼,红桥区泰达城地块内,津塔,北安桥海河西路一侧,华侨大厦,河西区解放南路与香江花园交口,天保大厦,北安桥与海河东路交口处,仁恒大厦,南开区水阁南地块内,滨海大厦,海河东路北安桥桥头,津源里写字楼,金钢桥海河东路一侧,海贸港湾中心,和平区紫竹林地区,水上运动世界高级商务写字楼,河西区光华桥桥头一侧,德泰大厦,解放南路，与,42,中相邻,风情区办公中心,河北区博爱道,天一大厦,河西区绍兴道,新华世纪广场大厦,和平区承德道与大沽北路交口,太平广场写字楼,河西区新围堤道三角地内,上海陆家嘴商务中心,红桥区原小伙巷地块内,香港嘉里商务中心,河东区南站地块内,鑫春大厦,河北区平安街与进步道交口商务区地块内,天津写字楼价格分析,写字楼租金价格分布集中于两端,租价分析,项目名称,价格,嘉利中心,5800,元,/,平米（出售）,时代奥城,9500/,平米,万豪大厦,4200,元,/,平米,国信风景office,4000,元,/,平方米,均,泰达新天地,8500,元,/,平方米,均,财富星座,9800,元,/,平方米,亚太大厦,7500元/平方米,信达广场,15000元/平方米,天津港湾中心,11000元/平方米,万兆科贸产业大厦,7000元/平方米,福安新锐商务间,7000元/平方米,售价分析,天津写字楼的价格由于受各种因素的影响, 分布多集中于两端. 一般而言, 甲级写字楼的租金和售价均要高一些,而中低档的写字楼价格偏低, 租价一般稳定在1元2元/平米/天; 售价则分布跨度较大.多分布在6000元/平米10000元/平米。,项目名称,价格,天津港湾中心,4.0,元,/,平米,*,天（含物业费）,富士大厦,0.8,元,/,平方米,/,天,天津经济联合中心大厦,1,7,元,/,平米,/,天,新华大厦,1,5,元,/,平米,/,天,万科世贸广场,1,3,元,/,平米,/,天,信达广场,6,元,/,平米,/,天,津都大厦,1,6,元,/,平米,/,天,天津远洋大厦,3.2,元,/,平方米,/,天,泰鸿大厦,2,元以下,/,平方米,/,天,天地和大厦,1,8,元,/,平米,/,天,天津万科中心大厦,2.2/,平方米,/,天（含物业）,天津市近期写字楼市场特点,天津目前写字楼市场环境比较散乱，产品空置运营成本高，招租价格及入驻率总体都不甚理想。,随着天津城市功能的拓展，外来客商大量增加，有望形成良好的经营环境,政府推出一系列的优越政策支持写字楼市场的发展,天津市场上的写字楼产品质量参差不齐，原有产品设计存在“硬伤”, 停车场面积不足, 缺少用餐场所和足够的交际空间及休闲设施,超过90%的客户还是希望以租为主，适当地购买一些写字楼的客户比例不到10%。,主要制约因素有：第一，金融支持上受到很大影响,;,第二 写字楼的价格过高,超出客户接受范围。,产品质量参差不齐,市场经营以租为主,市场环境不甚理想,未来市场蕴藏机遇,