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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,保利登场！,赣江滨,1,每个城市，,总有一方水土，,凝聚着城市的情结，,扩展着城市的精神，,并不间断地让城市的建设者，,重复做着表征城市气质的经典加法，,塞纳,莱茵河畔如此，,上海的浦江两岸，广州的珠江两岸也如此。,2,今天，南昌赣江滨，,皇冠国际、滨江一号、紫金城,正珍珠串链般编写着赣江滨的星河璀璨。,不是英雄不聚首，,现在，保利也来了，,虽姗姗来迟，,却于未登场之际，已是风范彰显，,赣江滨，2010，正期冀，城市新图腾。,3,她 在 哪 里？,4,5,6,7,8,9,10,习惯上，我们通常以京东板块来定位项目的地理属性。,11,让我们先用几组数据来了解一下京东当前的房地产市场状况：,19、1493.58、14.8%；,78.61；,33、48.34；,4185；,165、6.9%。,12,先看看第一组和第二组数据：,19、1493.58、14.8%；,78.61；,13,0809年南昌市各版块非工业土地投放情况一览,板块,市中心,青山湖,青云谱,红谷滩,昌北,京东,湾里,朝阳洲,总计,宗数（宗）,3,8,5,21,12,19,8,9,85,成交面积（亩）,109.83,198.05,551.9,3435.27,1134.13,1493.58,2591.7,555.94,10070.4,面积比重,1.1%,2%,5.5%,34.1%,11.3%,14.8%,25.7%,5.5%,100%,14,0809年南昌市各版块非工业土地成交平均面积（项目占地面积）,板块,市中心,青山湖,青云谱,红谷滩,昌北,京东,湾里,朝阳洲,宗数（宗）,3,8,5,21,12,19,8,9,成交面积（亩）,109.83,198.05,551.9,3435.27,1134.13,1493.58,2591.7,555.94,平均面积（亩）,36.61,24.76,110.38,163.58,94.51,78.61,323.96,61.77,15,分析：,0809年，市中心、青山湖、朝阳洲三大热点板块基本处于无地可拍的状态，尤其是市中心板块09年土地新增供应量为0，故供应量对比可参照性有限；同样这三大热点板块投放地块多收到拆迁等硬性条件制约，难于形成规模，故投放平均土地面积可参照性同样有限；,0809年京东土地投放量仅占全市投放量的,14.8%,，除去三大热点板块外，仅高于青云谱和昌北片区，且昌北片区投放量已接近京东片区，与湾里和红谷滩片区相比有较大差距，区域开发热度不高；,0809年京东土地成交平均面积为,78.61,亩，除去三大热点板块外，平均项目面积为其余板块最低，项目规模过小，开发零星，区域项目联动性过低。,16,第三组数据：,33、48.34；,17,09年片区市场供需占全市比例情况,18,分析：,09年京东板块新增供应量,33万,平方米，占全市新增供应量的,12.7%,，区域供应相对不足；,成交总量,48.34万,平米，仅占南昌成交总量的,10.5%,，区域关注热度不高；,在有限成交量中，世纪风情、万科城果及新盘水榭尚都对区域成交贡献较大；,09年全年京东市场供求比,0.68：1,，看似市场供不应求；但纵比全市供求比,0.56：1,看来，依然处于成交弱势板块。,19,第四组数据：,4185；,20,09年南昌市区主要板块销售成交均价表,21,分析：,09年京东板块成交均价为,4185元每平米,，为传统意义上的市区板块最低价格；,该成交均价中，万科城果组团推出的6200元每平米的价格还有拉伸贡献值；,与最高成交均价的朝阳洲板块相比，京东板块的走势具备上扬空间。,22,第五组数据：,165、6.9%；,23,09年南昌各版块房地产报纸广告版量比例,24,分析：,2009年，南昌市楼盘报广全市共进行,2352,版次，其中京东区域进行,165,版次报广，仅占全市平面媒体投放量的,7%,不到；,仅有投放量中，投放项目也主要来自于世纪风情、水榭尚都、万科城果的报广。,25,数据说明问题：,1、供应量相对不足；,2、区域号召力相对不足；,3、区域开发热度始终低迷；,4、价格上升速度有限；,5、供应产品单纯同质化。,6、宗地规模相对较小，难以形成区域项目联动。,26,毋容讳言，对比红谷滩、红角洲、象湖新城以及即将兴起的朝阳新城，京东无疑是一个,弱势,的板块，开发商,零星,，销售势头,不温不火,，销售总是,低位徘徊,、,难有突破,。,27,再来看看购房者眼中的京东印象：,28,万科四季花城：,fengqing0404,：Posted:2010-1-10 10:17:02,质量相对来说还好，比较安心，小孩子可以放牛一样，跑不出去，还有娱乐设施；夏天可以去游泳，卫生一天打扫一次，就是社区内小商店的菜贵，比其它菜场要贵20%。,fengqing0404,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,万科世纪花城,香里相亲,：Posted:2010-3-3 8:10:02,社区里面是不错，可是晚上天一黑周边就黑灯瞎火，车比人多；去趟艾溪湖边，前不着村后不着店，周边的凉风一吹，算了，我彻底的败了，逼的我只有在家继续宅起。,香里相亲,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,万科世纪花城,四季老头,：Posted:2010-3-12 11:22:42,跟一朋友聊天，庆幸自己曾在06年买了套万科四季花园的房子，朋友一听严肃的问道：“你没住那吧？最好还是不要住那里吧，不太安全。,四季一休,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,万科世纪花城,黑布隆冬,：Posted:2010-3-23 15:05:22,“小孩急性肠炎，想出去买些药找不到开门的药店，社区医疗站治不了，半天都没有看到出租车，幸好那天孩子他爸赶回来，要不真的要急死我了。”,黑布隆冬,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,万科世纪花城,29,世纪风情：,风情万种,：Posted:2010-2-12 14:57:38,电梯噪音很严重,我现在在家就基本可以听声音确定电梯停在第几层了。准确率高达99.99%。,风情万种,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,世纪风情,南昌子,：Posted:2010-2-12 14:57:38,小区娱乐设施都要成周边村上小孩的专用娱乐场了，玩也就算了，但是这些小孩又是爬树，又是折花，这样下去我们小区的绿化还咋整啊，都不知物业保安都吃了干嘛，进进出出都不问下，卖房时还再三强调会有多安全,南昌子,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,世纪风情,光阳发光阳发,：Posted:2010-3-17 18:17:08,上周六13号去串门，发现连庐山花园都必须刷门禁卡才能进入小区了，联想到咱世纪风情一期，却还是大门四开，谁都能抬脚就跨进来这所谓的“私家园林”啊,光阳发光阳发,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,世纪风情,丫丫的依依,：Posted:2010-3-27 19:13:16,之前买房都没有细看，问了下置业顾问小区配套的商业做的怎么样，置业顾问说以全部售出并基本上在装修准备开业，一年过去了，崩溃了，哪有开业，除了两家卖钢筋水泥的，早上想吃个好点的拌粉还得要走上20分钟，彻底崩溃,丫丫的依依,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,世纪风情,30,中凯蓝域：,醉爱兰博基尼,：Posted:2010-3-29 11:22:35,房子养金鱼，居然没人管，开发商太过龌龊我是中凯蓝域一期的业主，半个月前偶然发现自己的房子里面竟然比公厕还要恶心，而且里面还全是积水，外墙渗水特别严重，不知道论坛里别的业主是不是也有这种情况，已经给开发商反映半个月了，一点反映也没有，什么破烂开发商。大家来评评理啊,醉爱兰博基尼,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,中凯蓝域,九元素,：Posted:2010-3-4 19:13:39,四面楚歌、硝烟弥漫跟囚笼一样了。小区北边紧接的是东元电机,南边紧接的是,科勒,，都是存在污染源的厂，更为严重的是其西边紧接的是江铜的铜板带厂，东边紧接的是即将开工的某管件厂，东西方都是重污染工业。不知道这些污染工厂，对人的伤害有多严重,九元素,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,中凯蓝域,彩虹将军,：Posted:2010-3-11 16:55:19,已有很多业主反映房子质量有问题，或漏水，或空鼓，或开裂。，大家向开发商物业反映又得不到解决，被踢皮球，让人气愤！既然开发商不仁，大家就给他点颜色看.强烈建议大家团结起来，到他们下期开盘现场去展示质量问题的照片！,彩虹将军,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,中凯蓝域,和谐打击,：Posted:2010-3-20 21:21:42,南昌“楼裂裂”中凯蓝域，是南昌史上最差的房子！哎，臭名远扬咯。,和谐打击,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,中凯蓝域,31,丰源天域：,老布冯,：Posted:2010-3-27 13:46:13,买房的时候说道周边配套居然说会有沃尔玛，两年过去了，连个沃尔玛的影子都看不到，明显又被开发商给忽悠了，以后买房一定要先看好周边配套，别听开发商忽悠，他们能说这这小区吹成北靠希尔顿，南接迪斯尼，东挨避暑度假村、西邻商业一条街，整一大忽悠，以后信谁都别相信开发商这张破嘴,老布冯,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,丰源天域,天天向上,：Posted:2010-3-25 17:39:31,内部环境不错，但周边环境和配套急需改善。艾溪湖的建设，如果东岸不解决农舍、猪圈、菜地、厕所的问题，再美化也是多余的。,天天向上,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,丰源天域,32,凯美怡和：,终结者2010,：Posted:2010-3-16 14:26:57,等吧，等到艾溪湖大桥一通，也许我们的坏日子也就到头了，至于周边配套，哭都来不及了，都不能说配套不起，简直就是一个真正的三无地带，没车的朋友现在可以准备了，等到明年交房，桥通了，周边配套起来了，现在这个价格还是值得的,天天向上,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,凯美怡和,冰山一角,：Posted:2010-3-11 20:15:28,去了凯美一趟，车道上停的车很多。还好的是，现在入住的居民不多，还不至于造成拥堵。想说两句话，不吐不快。,1、车子入口的地方弯道太大，表现在拐弯的三处地方，真不知道当时设计人员是不是在用大脑思考。听说凯美开发的中山城，也在车道方面落下了极大的败笔，现在还被那里的住户谴责。人车分流本来是好事，但是半环的设计以后会带来隐患。,2、高层与别墅的隔离用厚厚的围墙也是个败笔。如若用艺术铁栅栏隔开，双方可以互相取景，开阔视野。,3、北门还没开。希望开了之后，北门做入口，南门做出口。切忌再做用屁股思考的蠢事了。,4、别墅区的变化没有看清楚。唯一欣喜的是发现小区的路灯都由以前的地灯换成了灯柱式样。这样小区的夜晚更亮，大家的安全感更强。,冰山一角,发表于,搜房网,-,南昌业主论坛,凯美怡和,33,也许这些并不能代表所有已经在京东板块置业的消费者的心声，也许这些语言中不可避免的带上了一些偏激的成分，但这些评价不禁让我们思考:,京东，这一城市版图上紧靠老城区的高新区域，真的像他们描述的那样，毫无居住归属感吗？,34,这样的弱势，原因究竟在哪里？,城郊结合的,安全隐患,厂、居混杂的,机能缺陷,生活,配套,的,欠缺,供应品种的,单调,及整体开发的,零落,35,可以说，在如今的城市大版图中，京东并非偏远，只是始终没有整体改善的城市配套，加之区域房地产项目的开发节奏总是形只影单，让更多的消费者感受,偏的不是距离，而是心理。,36,所以，保利出场，,不能只是京东项目的印象，,哪怕该项目有若干高档的标签，,保利应该做的且必须做的，,是告诉广大购房者一个最基本的事实：,那就是城市在变、京东也在变，,保利到来，为城市改变而来，,一如当年的铭雅欧洲城，,紧跟保利，是厚实功底上的清晰方向，,是实力背书中的明日辉煌。,37,不得不说，京东的确在巨变。,38,交通：,片区作为南昌城市中心区分流区域，其公共交通便捷性十分强劲，区内有5路，11路，202路，231路、602路、243路，13路，801路，802路，803路，12路 216路等大量公共交通线路通过，大大提高了本区域的公共交通出行能力。,39,地铁：,线路走向：昌九高速客运西站、乐化、蛟桥、丰和北大道、丰和二路、世贸路、中山西路、中山路、八一广场、北京路、瑶湖大道,线路走向：望城、高速客运西站、站前北大道、红谷南大道、丰和大道、凤凰一路、阳明路、八一大道、洛阳路、南昌火车站、顺外路、上海路、广州路，至罗家镇,瑶湖北、民丰路、丹霞路、青山路、八一大道、叠山路、象山路、象山南路、绳金塔街、十字街、京山北路、迎宾大道、至莲塘,高速客运西站、站前北大道、朝阳洲南、抚生路、洪城路、洪都大道、南京东路、上海路、国威路、火炬大道,线路走向：下罗地区、长堎大道、学府大道，红谷南大道、学府大道、朝阳大道、江铃西路、高新大道。,40,从上可以看出，南昌地铁远景规划5条线路，都与本区域道路有着直接联系，这将大大提振本区域交通能力，对提高区域价值潜力有着深刻的影响。,41,路网：,上海北路、青山湖大道、京东大道、高新大道、昌东大道构成区域的南北主干道，北京东路、南京东路，火炬大道，紫阳大道及昌万公路横贯东西：青山湖隧道连通老城区大大增强区域间的联系能力。,42,高速：,昌银高速、,昌德高速、,昌万公路（在建中）,43,景观：,青山湖,艾溪湖湿地公园,瑶湖,44,商业：,片区当前缺乏大型休闲娱乐型商业，主要商业集中在上海路及南京路沿线，有天虹商场，京东超市，百货大楼城东店等；酒店有园中源大酒店等；据悉，北京路与京东大道交叉处将有沃尔玛进驻，这将填补本区域无大型国际连锁超市的市场空白，对本区域形象以及区域价值提升大有裨益。专业市场有欧亚达家具城，香江家具城，各类建材市场，茶叶交易市场等。,45,学区：,区域内瑶湖大学城区域为南昌高等教育集中区域，人文学术气氛浓厚，内有师大，蓝天学院，现代学院等高等院校。,46,区域内重点工程：,47,6亿元青山湖大道改造工程：,青山湖大道北起富大有堤，南至解放东路，全长9.3公里。该工程总投资估算约6亿元，计划于2011年9月底竣工通车，改造后标准路幅宽度为55米，双向六车道，其中水渠宽6米，临渠两侧各设两米景观绿化带；机动车道宽11米，两侧绿化分隔带宽5米；非机动车道宽3.5米，人行道宽3米。将成为一条集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的街道，成为“城东第一路”。 将大大提高竞争市场区域价值。,48,艾溪湖大桥修建：,艾溪湖大桥项目西起北京东路与瑶湖大道交叉口，东至昌东大道与紫阳大道交叉口，桥梁跨越艾溪湖，合计线路长约2.5公里，其中主线桥梁长度约1758米，总宽42.5米，主线桥梁标准断面为双向6车道。工程建设还包括昌东大道1060m的路面改造工程，昌东大道标准断面为双向6车道，总宽29m，人行道采用花岗岩铺装。大桥的修建连通北京路与紫阳大道，昌东大道。提高覆盖片区内对南昌传统中心区的横向交通能力，缩短片区外客户对于本区域的距离感，从而大大提高项目区域自身价值 。,49,沿富大有堤建设滨江城市景观带：,根据城东片区“一带，二心，三轴，六格局，多点”的规划基本格局。“一带”就是依托赣江南支形成沿富大有堤的滨江城市景观带，沿此带结合滨江80米绿化布置高层建筑，塑造“一江二岸”宏伟的城市形象。,50,湿地公园的建设提升片区生态自然环境品质，改变无优秀景观带现状：,51,南昌奥体中心：,省奥体中心规划总建筑面积达212077平米，其中包括可容纳5万人的主体育场、容纳4000人的体育馆、容纳3000人的游泳跳水馆、球类馆以及网球馆和田径馆，而配套设施则有运动员公寓，裁判、运动员休息室，供广大群众日常娱乐、休闲运动的40000平方米集散广场以及室外篮球场和网球场。,52,坐镇昌东门户的京东片区，将会成为一个集,高科技、人文、自然、高等教育、体育运动,为一体的区域。随着东向高速的进一步贯通，京东片区将成为东向交通的,动脉枢纽,，随之带来的人气及商机均非其他片区所能赶超。几大重点工程的开工修建，为京东近几年乃至十年内的大力发展注入了强心剂。时空变换中，京东片区必将成为洪城版图上又一个,地产热点板块,！,53,但是，这些变化对很少用预期思维来决策购买行为的普通客户来说，是很难有根本性影响力。,54,现阶段京东客户群置业计划关注重点：,比较其他区域相对,较低,的单价和总价；,社区内部的,配套,完善；,公用交通工具出行的,便利,性；,社区智能化的,安全,性；,园林的,舒适,性；,户型的实用性及,赠送,面积。,55,未来客群虽可能发生以下变化：,区域进一步扩大；,年龄层逐步年轻；,自住舒适性要求不断提高；,物业智能型要求更加依赖；,邻里层面要求提高；,功能分区要求日臻完善。,56,但怎样，才能让更多的人有着更浓厚的兴趣？,57,带着问题，我们纵比一下京东，赣江滨一线和南昌有影响力的重点个案的置业者的购买特征对比，同时找出本案可能潜在客户群的特征勾画：,58,对比项目：,万科四季花城,世纪风情,中凯蓝域,凯美怡和,京东楼盘购买特征对比分析：,59,（1）年龄特征,年龄分布在30-50岁之间。其中购买力最为旺盛的应集中在35岁左右首套住房的购买和45岁左右改善投资性住房的购买；,（2）职业特点,政府公务人员、垄断性行业高级职员、公司高级白领及各类私营业主；,针对高新辐射全市的职业经理人及公司高级管理人员；,专业技术领域内的工程师、建筑师、律师、医生等；,片区内中低收入首次置业人群；,周边乡镇的城市化置业者。,（3）客户区域特征,万科四季花城：京东片区为主，辐射全市；,世纪风情：京东片区为主，辐射青山湖片区，另辐射周边乡镇；,凯美怡和：京东片区为主；,中凯蓝域：京东片区为主，辐射周边乡镇。,60,（4）购买力特征,区域内万科四季花城、世纪风情主力客户购买力较强，故相比较片区其他项目售价较高，由此也界定了项目的目标客户群体且提升了项目品质；,区域内其他项目（除凯美怡和的别墅产品）主力客户购买力相对有限，多为首次置业，看重项目单价总价及赠送面积，对于项目品质要求较为淡薄。,（5）产品需求特征,该区域内项目的建筑风格有欧式、地中海、现代简约等，较为同质化，匮缺新意，相较建筑风格而言，客户更为看重小区整体规划；,随着南昌楼市的快速发展，客户也更加注重有利于身心健康的区域大环境，如小区水景（亲水景观）、康体设施等在小区中的具体呈现；,区域内的楼盘户型设计基本以朝南及南偏东为主，客户对与东西向物业抗性较大；,区域内如万科、世纪风情的客户群多为二次或以上置业，其目的是以改善居住环境，长期持有物业保值增值为目的，对于经济实力一般的购房者，区域内价格较低的项目如水榭尚都、中凯蓝域、中兴和园则成为其购房首选；,目前区域内多以改善型住房为主，故户型设计及以小三房为主力。,（6）生活方式特征,万科四季花城以中高端客户群为主，作为事业成功人士，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋努力，富有创造力，平时与家人团聚的时间相对较少；文化层次较高，交际面广泛，喜欢保留独立的生活态度与见地；交友注重社会、职业、家庭背景。,相比较万科，其他项目如水榭尚都、中凯蓝域的客户群体还多处于奋斗阶段，在生活上会更加注重节俭等细节性生活方式。,61,对比项目：,赣江滨一线购买特征对比分析：,皇冠国际,紫金城,62,（1）年龄特征,年龄分布在35-50岁之间。其中购买力最为旺盛的应集中在38岁左右首套住房的购买和45岁左右改善投资性住房的购买；,（2）职业特点,皇冠国际：,据不完全统计，皇冠国际已售项目中45%的客户来源于朝阳洲，这部分客源又以西湖区政府的公务人员和洪城大市场的私营业主为主，此外，皇冠国际作为南昌首批高品质楼盘，还吸引一大批富足阶层的关注；,紫金城：,市场调查的数据显示，紫金城以已售项目中基本以老城区为改善住房条件或者投资置业的人群为主，其中有相当部分就是紫金城商业部分的业主选择就此二次置业。,（3）客户区域特征,皇冠国际：,因为其高端的市场定位，客户主要来源于南昌区域收入较高的版块，除了公务员系统外，还包括洪城大市场的私营业主，青山湖区域，比如国家电网、烟草等部门高收入人群；,紫金城：,地处赣江东岸的沿江大道，在紧挨不可多得的江景资源及较为完善的周边配套情况下，项目较低的价格就成为吸引市区客户的主要因素，辐射全市。,63,（4）购买力特征,皇冠国际：,其客户具有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对产品的稀缺性、身份认同和产品所综合附加值的需求是其购买需求的重要组成部分。,紫金城：,地处土地稀缺的老城区，再配以相对比较完善的市政实施，其吸引了一大批为改善住房或二次置业以求保值增值客户的眼球；,（5）产品需求特征,皇冠国际：,作为集五星级酒店、甲级写字楼、SOHO公寓、江景豪宅于一体的高档复合地产项目，皇冠国际除了产品设计的高端、江景资源的稀缺、高品质的物业管理外，更是通过其高级会所的打造、SOHO工作生活方式的提倡吸引了一大批高端客户响应；,紫金城：,作为一个商业复合型的社区地产项目，紫金城通过欧洲风情街的打造来吸引和提升人气，再在此基础上进行住宅项目的开发，其目标是带给客户完全不同于老城区的生活感受和体验，由此而引发南昌中端消费群体的关注，其购买特征主要表现在在意价格的同时又关注品牌、在条件允许的情况下喜欢不断尝试新的生活和环境；,（6）生活方式特征,皇冠国际：,高端客户群体为主，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋且富有创造力，工作之外，更懂得为自己的生活在喧哗和寂静、奢侈与平淡之间寻得一刻属于自己的静谧天地；,紫金城：,相比较皇冠国际客户的品质生活，该项目的客户对生活的理解更加务实。,64,对比项目：,南昌有影响力重点个案购买特征对比分析：,绿地中央广场,保利高尔夫,绿地兰宫,恒茂国际都会,65,（1）年龄特征:,该类型项目目标客户群年龄分布在35-45岁之间。以39岁左右客户群体为主.,项目名称,主力客群年龄层次,绿地兰宫,38岁左右,保利高尔夫,40岁左右,绿地中央广场,40岁左右,恒茂国际都会,45岁左右,66,（2）职业特点:,私营业主,医生,大学高级教职人员,泛公务员阶层,政府中高层领导,高级白领,项目名称,主力客群职业概况,绿地兰宫,私营业主；高级公务员；高级白领,保利高尔夫,私营业主；高级公务员；高级白领,绿地中央广场,实业家；私营业主；高层领导,恒茂国际都会,医生；教师等泛公务员阶层,67,（3）客户区域特征:,南昌高端地产以本地为主力区域，外来人员次之，地市客户也占有相当的比重，外来人员多以经商移民等高收入群体为主，投资客成份较少，且南昌省会辐射能力对周边地市富裕人士有着较为强烈的吸引 .,项目名称,主力客群区域特征,绿地兰宫,南昌本地；周边县区（南昌县）,保利高尔夫,南昌本地；外省客群；新建县,绿地中央广场,南昌本地；外省人员；周边县市,恒茂国际都会,南昌本地人群为主,68,（4）购买力特征:,高端项目客户群对价格敏感度较低，高级公务员阶层由于灰色收入的体现也同样不亚于私营业主、高级白领等阶层收入，能够接受的单价在8000 -22000元/都可，接受总价在100-700万之间。,项目名称,主力客群购买力接受程度（总价）,绿地兰宫,150-400万,保利高尔夫,180-500万（别墅）,绿地中央广场,300-700万,恒茂国际都会,70-150万,69,（5）产品需求特征:,本地人以改善居住为主，地市客户以教育、养老或生意需要为主。要求个案项目产品户型普遍偏大，住宅类产品主力需求户型面积大于125平米，别墅类产品联排双拼面积在190-250平米左右，独栋面积在260-360平米之间，且要求有较大的花园，露台等赠送面积，3房产品多要以2房朝南，动静干湿分离为其基本，户型结构方正合理，面积浪费较少，对产品外立面，小区安防、小区物管、小区绿化风格及住宅私密性有较高要求。,项目名称,产品需求特征,户型面积,风格均好性,物管安防,绿化、景观,有无赠送面积,私密性,绿地兰宫,联排190,，独栋360,有,强,保利高尔夫,双拼200,独栋261-375,有,强,绿地中央广场,228/280/338,无,较强,恒茂国际都会,90-135,无,一般,70,（6）生活方式特征:,该类型客户群一般为3-6口之家，子女正在接受教育或刚刚踏入社会，很少跟上一辈一起生活，重视老人，重视自然环境资源以及人文环境，爱交际，重视邻里的身份地位，自身工作经常需要外出应酬，早出晚归，自我意识较强，讲求生活舒适性，寻求尊贵，荣耀的生活方式。,项目名称,生活方式特征,家庭结构,教育程度,环境重视度,邻里身份重视,尊贵渴望程度,绿地兰宫,大家庭,保利高尔夫,大家庭,绿地中央广场,3口之家,恒茂国际都会,3口之家,71,本案潜在客群可能性分析：,72,客户群像特征描述:,客户年龄集中于45-50岁，子女已有一定年龄，更加注重生活的,享乐性,；,大部分工作地点位处,京东,或是,青山湖,板块；,拥有一定,社会地位,及,经济地位,，对京东片区有一定认识；,或追求自然,环境,的,优越,，或追求地域属性的,无可比拟,；,在工作时间上自由支配空间大；拥有,私家车,，对交通通勤时间敏感度较小；,大多在南昌拥有多处物业，购置别墅兼具自住与投资双重考虑，看重物业,升值潜力,；,拥有自己的,圈层,，为某些高端会所、活动会员，介绍置业为重要渠道，看重,身份,与氛围。,73,本项目可能产生的客户关注点捕捉:,大环境,传统别墅区概念较为淡化，更加关注自身别墅资源、生活氛围和邻里客层；,项目客观因素成为重要加分点，景观、生态、规划等成为潜力估值、享乐依托的展示台。,交通,交通距离抗性不大，关注是否有重要出行干道和道路通畅度；,交通时间需求弹性较小，1个小时内车程接受度均较高。,配套,对区域大型配套关注度不高；,关注自身别墅区会所配套，尤其包括健身房、游泳池、酒吧餐饮、SPA等；,注重物业服务的全面细致、贴心周到。,74,本项目可能产生的客户关注点捕捉:,规划,讲究私密性与专属空间；,关注栋距、低密度、低容积、高绿化，包括人为的自然隔离。,产品,房型不讲求过于奢华，面积在200-270平方米皆宜；,注重房型的开敞性与良好视觉空间；,地下室空间需具备享乐性，功能间要求不高，注重采光效果,关注花园面积与品质，追求“地主”待遇,附加值,关注物业智能及项目智能化；,关注别墅占地面积，彰显项目档次、品质；,关注地下室、花园面积，特别是在部分项目地上建筑面积充足或无地下室的情况下，花园面积及其配置成为决定性关注点。,75,无法回避，本案地理属性还是存在一些欠缺：,76,项北临富有大堤，东临京东大道，西临水产基地，南临农民公寓。,南北长388m，东西长288m，总占地180亩，总建247804平米，容积率2.0。,77,项目北面：,项目北临富大有堤及赣江支流，现有建筑为赣武沙石厂，来往工程货车多且嘈杂，形象较差，现有江景资源一般。,北向江景,北向江景,沙石厂入口,沙石厂一隅,78,项目东面：,项目东临京东大道，东面多为高新企业厂区，TCT，联创，南昌国际商务中心沿线分布。,京东大道,国际商务中心,京东大道,TCT,79,项目南面：,项目南面为农民公寓，形象一般，基本无入住，商业全面空置，整体居住氛围极低。,公寓近景,沿街商铺,公寓北面,公寓南面,80,项目西面：,项目西面为水产研究所，周边较为荒凉，建筑杂乱分布。,养殖基地,水产研究所大门,荒地,鱼塘,81,项目地块自身：,项目地块较为方正，地块本身有一定高低落差，内有池塘，还有部分坟墓需迁移。,82,综上所述，我们可以大致勾勒一下项目地块的现有形象：,83,项目距离中凯蓝域：2.1公里；万科：3.5公里；世纪风情：7.2公里；火炬广场：6.6公里；八一广场：11公里；豫章大桥：2公里；赣江大桥：6公里；八一大桥：11公里；南昌大桥：15公里,-偏远,。,地块规整，赣江支流可造水资源景观，地块本身高低落差大，内有池塘，还有部分坟墓需迁移。,-凌乱,。,富大有堤来往的大部分车辆是货车、采沙车，路况差。,-嘈杂,。,项目以南是农民公寓，项目以东是TCT，联创等工厂，整体没有构成一个好的居住氛围。,-环境杂乱,。,公车线路只有13路，终点站中凯蓝域，辐射周围3km之内没有齐全的生活娱乐配套设施。区域内缺乏商业氛围和生活气息，周边商业和便民设施数量少，规模小，无法满足居民日常需要。缺乏一个区域性的商业中心。,-荒凉,。,84,我们怎么做？,85,我们认为：,最佳方案,让产品说话,让保利品牌说话,让客群的,肯定性,意识说话,86,可以肯定的是，做别墅，保利功底深厚。,87,广州（保利总部）,保利香雪山,保利林语山庄,保利壹号公馆,88,北京,保利垄上别墅,保利西山林语,89,长沙,保利阆峰云墅,90,成都,保利蝴蝶谷,保利拉斐高尔夫庄园,91,南昌,保利国际高尔夫花园,92,南京,保利-紫晶山,93,上海,保利海上五月花,保利-家园,保利-十二橡树庄园,94,保利-叶上海,保利-林语溪,95,沈阳,保利十二橡树庄园,96,武汉,保利十二橡树庄园,97,重庆,保利国际高尔夫花园,保利小泉别墅,98,可以肯定的是，论品牌，保利毫不逊色,99,100,101,品牌荣耀（表1）,102,品牌荣耀（表2）,103,南昌项目（表1）,104,南昌项目（表2）,105,可以肯定的是，城市运营，保利素来一马当先,106,北京,新保利大厦,107,上海,上海保利广场,108,重庆,新保利大厦,109,广州,保利国际广场,保利东站中汇广场,保利V座,110,全盘比较，保利地产，绝对超强的三角力量,上市公司、千亿实力、前榜排名,创新型、多功能别墅项目开发,高尔夫、城市综合体项目运营,保利地产,111,而且，这一次，保利别墅并不寻常,112,通常意思上，别墅产品一般具有以下特点：,面积大，房间多，功能分区明显,自带车库、私家花园,建筑风格比较洋气、品位感强,屋前屋后间距大，视野开阔、采光好、空气流畅,事实上，相对于大面积的复式、花园洋房，南昌别墅在很大程度上赋予的还是概念，如高档社区概念、花园景观概念、低密度生态概念，真正内里的居住享受还很不充足。,113,我们建议，保利项目别墅产品应能切合以下特点：,区域属性：高新,时代特征：低碳、节能、环保,客群需求：安全、舒适、高贵,114,围绕以上特点，一个关键词很自然在我们的思维中油然而生，这就是：,科技！,115,实际上，高科技在住宅项目中的运用已非首创，我们之所以提出这样一种想法，正是在一些城市，科技住宅作为房地产业的升级换代，不仅如火如荼，更爆发出旺盛的生命力和销售力。在南昌，科技住宅还刚刚起步，但其魅力业已彰显，在红角洲，阿尔法尚未推出，已引发市场高度聚焦，而实际上，其不过是朗诗国际的简化版，我们深知单纯依靠地理位置，对我们项目的价值提升会有诸多障碍，客群会很自然而然将我们定位于京东项目，哪怕我们用更多的力量通过“赣江滨”、“京东中长期城市规划”去化解，正如上面我们所说到的，要以客群的肯定性意识去说话，科技既吻合高新区的区域特征，又是站在时代前沿的表现，在十一届三中全会“转变经济发展方式”的纲领性思想下，实现房地产业进一步升级换代是身为央企的保利地产领袖气质的特出表征，同时，科技所能带来的居家生活的实质性享受，是创新，是升级，是对普通房地产产品的有效区隔，也是现时代客群的真实需求。,116,让我们一起来了解，科技是如何改变居住生活。,117,118,这是RCS系统的直观标示，让我们再做进一步了解。,RCS( Room Comfortable System ),是构成现代节能与健康住宅的重要组成部分。主要指采用合理、科学的设备与材料，提升建筑物的环保、节能和健康舒适度，以完善的整体系统解决方案，,为用户提供成套供热、空调、水处理、除尘、新风换气、空气处理、静音隔声、智能化家居等多项集成功能的健康舒适家居系统。,空气指挥中心家用/商用中央新风空调系统,热能配置中心家庭供暖/热水双循环系统,水质处理中心家庭中央净/软水系统,安防救助中心家庭智能无线安保系统,119,温度场均匀,有送有回，气流立体大循环,人体感受风速不大于 0.25m/s ，无吹风感,外区送风，内区回风，温度场均匀,湿度可控,喉咙、眼睛对空气干燥最敏感,湿度 4070% ，人体舒适感最佳,可以集中加湿或通过冷量除湿,空气指挥中心家用/商用中央新风空调系统,新风比例： 815%,引入新风，排出浊气,装修后可作强力通风,春冬季过滤室外灰尘,夏季不开窗防止蚊虫,可集中杀菌消毒处理,室内全静音,室内仅有一个运动部件,采用集中消音处理,将室内机密闭处理,活动区域远离室内机,120,中央热水处理,开式 生活用热水,闭式 采暖用热水,少量热水供应,满足小容量用水需要,冬季用水无需等待,不浪费水，环保节约,热能配置中心家庭供暖/热水双循环系统,热水盘管系统,低温天气热量不衰减,对流传热，舒适感强,降低初投资成本，减少运行费用,避开冬季用电高峰，降低家庭用电负荷,121,软水作用,让衣物及浴巾增加 30% 的寿命,减少 60% 以上洗衣粉和清洁剂,让家电延长 30% 的寿命,使皮肤更光滑，使秀发更亮丽,净水作用,水质活性大，含氧量高 , 可促进新陈代谢，增强人体细胞活力,可避免因水污染引起的各种疾病,让水质更甘、香、清、润,比桶装水更健康、经济、方便,水质处理中心家庭中央净/软水系统,122,现代化生活用水三级化,一级用水 自来水，发达的欧美国家一般用于浇灌、刷洗等,二级用水 软水，作为家庭 90% 方面的用水如洗涤、沐浴等,三级用水 纯净水，通过直饮机制出来的水更洁净，可烹饪、生饮,123,智能安防,非法闯入时，移动门窗磁报警,非法闯入时，幕帘门窗磁报警,非法闯入时，玻璃破碎声感报警,远程控制,照明电灯无线远程遥控,家用电器设备开关机远程遥控,安防救助中心家庭智能无线安保系统,安全保护,火灾报警,燃气泄露紧急报警,特殊救助,无线遥控钥匙扣紧急救助,124,RCS的四大中心系统，满足舒适生活三大要素，完全应世界卫生组织WHO健康住宅标准而生。,125,舒适生活三大要素：,良好的室内空气品质：温度均匀恒定，空气湿度相宜，有足够的新风。,有利健康的用水品质：水温均匀恒定，水质软硬适宜，饮水符合卫生。,满足人的心理需求：视觉的和谐感，使用的安全感，成功的满足感。,126,附：世界卫生组织WHO关于健康住宅的15项标准,根据世界卫生组织的定义,健康住宅,是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。,健康住宅有15项标准：,127,1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。,2、为满足第一点的要求,尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等。,3、设有换气性能良好的换气设备,能将室内污染物质排至室外,特别是对高气密性、高隔热性来说,必须采用具有风管的中央换气系统,进行定时换气。,4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备。,5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17至27摄氏度之间。,6、室内的湿度全年保持在40至70之间。,7、二氧化碳要低于1000PPM。,8、悬浮粉尘浓度要低于015mg每平方米。,9、噪声要小于50分贝。,10、一天的日照确保在3小时以上。,11、设足够亮度的照明设备。,12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力。,13、具有足够的人均建筑面积,并确保私密性。,14、住宅要便于护理老龄者和残疾人。,15、因建筑材料中含有有害挥发性有机物质,所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住,在此期间 要进行换气。,128,我们再来参考一些真实的案例：,129,全国知名科技项目技术运用对比（表1）,130,全国知名科技项目技术运用对比（表2）,131,项目科技运用全景说明（表1）,132,项目科技运用全景说明（表2）,133,项目科技运用全景说明（表3）,134,项目科技运用全景说明（表4）,135,项目科技运用全景说明（表5）,136,项目科技运用全景说明（表6）,137,项目科技运用全景说明（表7）,138,项目科技运用全景说明（表8）,139,项目科技运用全景说明（表9）,140,面对林林总总的居住科技，我们的主张是：,控制成本，讲求实用,重点突出，直面抗性,强调显性，弱化隐形,141,我们建议的重点是：,外保温,外遮阳窗帘,除噪保温窗,智能家居,智能电梯,地下车库灯光导航,地暖,中央新风,142,此外，配合保利项目高尔夫元素以及项目江景优势等特点，我们还做如下建议：,143,多媒体室内高尔夫模拟练习室,LED园林景观灯饰/LED江岸景观广告牌,声、光、电沙盘、展示物料演示系统,智能销售演示讲习系统,多功能高尔夫练习、社区巴士乘车IC卡,（更多细节性建议，待规划设计方案初步定案后再做深入探讨）,144,在以上建议中，我们必须再次强调一个核心重点：,安全，由科技保障居家安全,。,145,其理由是：,我们生活在一个不安全的时代，从2008年雪灾、512汶川地震之后，台风、甲流、干旱、沙尘暴频频发生，2010年，来自世界的大地震更是不绝于耳，海地7.3级，智利8.8级，4月14日，青海玉树7.1级，同期冰岛火山爆发，由于我们生活的星球已被我们肆意摧残，无法控制的自然惩罚将让我们倍感灾难频频，安全，已越来越重地成为我们生存的基本常识。,除了自然灾害，人为的犯罪伤害也屡见不鲜，每天报纸新闻连篇累牍的刑事犯罪、经济诈骗、食品危害、汽车事故总让我们时有不安，安全，往往是我们对某一事项形成决策的首要前提。,相对而言，南昌民风相对彪悍，一语不合，便出拳相向甚至动刀砍人之事时有发生，尤其是城中村、城郊结合带，常有恶性案件发生，世纪风情项目销售期，女保安被抢被砍事件发生2起，女销售员被抢发生2起，民工村民斗殴多起，后八轮特大车祸多起，在世纪风情客户访谈中，有一小部分不买的理由是不安全。,146,所以，我们说，强调科技安全不仅能凸显优势，更能有效地规避抗性。,147,凸显优势：,科技优势,节能环保优势,新技术智能优势,居住品位优势,规避抗性：,工程车干道噪音、灰尘、车祸隐患抗性,城郊结合带刑事案件多发的抗性,自然景观相对欠缺的抗性,区域价值低估的抗性,148,由上，我们给出本案一个响亮的名字：,保利爱堤堡,149,名称：爱堤堡,笔画和五行分别：13(土) 12(土) 12(土),此名称数理为 37 ，其暗示的信息：逢凶化吉，吉人天相，风调雨顺，生意兴隆，以德取众，必成大功 。,(吉),150,第一层阐释：,想象力引发构想，而科技实现构想。,托马斯阿尔瓦爱迪生,151,爱迪生是一位闻名世界的伟大发明家。他一生的发明在世界上是无与伦比的。爱迪生的主要贡献有：,1爱迪生在科学技术中最重大的贡献是发明了留声机和白炽电灯。,2爱迪生还在电影、有轨电车、矿业、建筑以及兵器等方面，有许多著名的发明创造。,3爱迪生还在一个真空灯泡里观察到热电子发射现象，后人把它称做“爱迪生效应”，热电子发射的发现，为研制电子管奠定了基础。爱迪生也许是有史以来最伟大的发明家，他开现代世界技术革新之先河。这位不知疲倦的发明家把我们从蒸气时代带入了20世纪。,所以，在保利爱堤堡，我们崇尚爱迪生，正是基于我们对科技创新的崇尚。从爱迪生发明演化而来的LED，正改变现时代人们日常的居住生活，也让保利爱堤堡永放光明。,152,第二层阐释：,爱上这道堤，,不需要理由，,因为城市的文明,在这里经久流淌。,153,2010年4月15日，南昌市规划部门公示了南昌市城东片区CD2分区控制性详细规划，该区域北至,富大有堤、,南至南京东路、东至京东大道、西至青山湖大道，将成为以高新技术产业、科技、公共服务设施及居住为主的配套完善的综合片区。,该区域将总体上形成“一带、两心、三轴、六组团、多点”的规划区基本格局,，“一带”就是依托赣江南支形成沿富大有堤的滨江城市景观带，,沿此带结合滨江80米绿化布置高层建筑，塑造“一江两岸”宏伟的城市形象。“两心”包括火炬大街综合服务中心；城东一路公共服务中心。,该区域的路网结构由快速路和主干路形成“四横三纵”的骨干路网系统，快速路1条，为富大有堤。规划主干路5条，包括：城东一路、火炬大街、南京东路、青山湖北大道、高新北大道。其中京东大道为次干道但承担了主干道的功能。在公共交通方面，根据轨道交通线网规划，该区域内有3条轨道线通过，分别为轨道3、4、5号线。,154,从力高国际城一路驱车过来，赣江是如此亲密，也让我们对这座城市思绪蜿蜒延展开来：因为滕王阁，我依旧感慨“落霞与孤鹜齐飞、秋水与长天一色”那千古绝唱，但八一大桥、洪都英雄大桥、滨江1号、凯莱大酒店、紫金城，以及江对岸巍峨婉约的新都市轮廓，让我更感慨南昌这座动感都市的名副其实，动感，顺江而上，傍堤畅往。,155,第三层阐释：,“堡”是贵胄的符号，也是安全的等号。,156,德国天鹅堡,德国天鹅堡,苏格兰爱丁堡,157,除了王胄贵气，堡往往能引发人联想的，是居高临下、气势磅礴，生活在城堡中，风景如画、应有尽有是毋用多说的，更为重要的，所享受到的悉心照料、安全防卫也是通常人所无法企及的，今天，保利爱堤堡，一减古堡的神秘与沉重，以现代的文明和科技，创建舒适人居，复兴艺术人文，让堡的主人，享受之中气度油然而生。,顺便说一句，通常作为王室行宫的城堡，是绝对不会建在闹市区的。,158,第四层阐释：,我们都知道，ID是现代人开启个人资讯的钥匙，在保利爱堤堡，您同样需要。,159,虽然现代，但同属私人城堡的,保利爱堤堡，,我们不接受随性的拜访，我们需要尊贵业主专属的ID，这个ID不仅能让您获得更多关于保利爱堤堡的资讯，更是您尊贵身份的验证，通过保利爱堤堡网站所获得的ID帐号，除了可浏览网站的一切资讯，同时可以作为参与保利爱堤堡各类交流、娱乐、礼品赠送等活动身份的验证，,您只需报出您的ID，其它一切均由我们妥帖为您办定。,160,围绕着我们的整体思想，我们还提拟以下2个案名：,保利高登花园,保利G家,但最终，我们否定了以上两个案名，我们在向可能是潜在客源的朋友解释以上三个案名时，我们发现保利爱堤堡可以让他们听得很认真，而且很兴奋地产生诸多联想和询问，这，对我们来说，足够了。,161,在这个名字下，一句简单却很实用的项目定位语也就自然而然呼之而出：,赣江滨，RCS科技别墅庭院,地暖中央新风智能家居外保温外遮阳窗帘智能电梯地下车库灯光导航,162,除了RCS，似乎每个词都是那么地简单、直白，实际上，我们要的就是这种效果，科技本身很复杂，市场总是很喧嚣，我们没必要高喊令人费解的口号，七弯八绕地折腾人，看完这句话，您的感受一定是就在赣江边，不会联想京东，也不会觉得很偏远，您一定认为它的科技含量非常高，而且很实用，您知道它一定是个别墅项目，而不是类别墅、花园洋房或概念性别墅的牵强附会。我们最想告诉客户什么呢？不就是想对他说：在赣江边，保利开发了一个有天有地有庭院的别墅项目，而且大量运用新科技，那不就这样，直白一点。同时，加注“庭院”二字也为我们的主体高层埋下伏笔。,163,不得耽搁，又一个问题立即接踵而至，推高层时，我们的定位语又将如何呢？,一句话来解决这个问题：,别墅区，江岸RCS科技城堡。,地暖中央新风智能家居外保温外遮阳窗帘智能电梯地下车库灯光导航,164,与一般性,高层公寓,所不同的，我们是,科技高层公寓，,与科技高层公寓所不同的，我们是,江岸科技高层公寓，,与江岸科技高层公寓所不同的，我们是,生长在别墅区的江岸科技高层公寓，,江岸有什么好，我们根本不用宣传，说的人太多了，科技会怎样，未来肯定会有很多人来宣传，我们也要宣传，关键是别墅区，别人想宣传也没得宣传，我们承接了江岸和科技，,链接了人无我有的别墅，必然排他通杀。,165,再揉合高尔夫元素，,给出项目一句意境广告语：,保利爱堤堡，,俯仰见天地。,166,熟悉高尔夫运动的人都知道：高尔夫运动第一杆开球是微俯上半身，凝视球体，双手握杆，转肩扬起，再转体划弧击球，杆随体扬，转首，仰送小小银球划过天际驰驶远方。所以，我们可以将高尔夫运动形容为先俯后仰、低头看地抬头看天的一项运动。其实，人生的成功道理如同一澈，成功的路上，我们只有能俯能仰、能屈能伸，才能纵横天地之间。保利爱堤堡的生动规划，不仅让我们有一种俯览别墅、仰望高层的和谐美景，更于景境之中的天宏地阔让我们多了一层人生哲学的感悟。,167,好了，在彻底搞清,“我是谁”,之后，现在的问题就是,“对谁说”、“怎么说”,了,168,我们先来看一看近期的房地产政策。,169,2009年12月9日,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让,营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施.,2009年12月14日,国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.,中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.,2009年12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.,中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.,2009年12月23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税.,财政部称,个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税.,1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.,170,中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付
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