金湖物流园策划方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,金湖国际物流园,前期定位及营销策划简案,Suzhou sunland property consultant co.,ltd,1,本报告将从以下几个方面来阐述胜楠对本项目的认识和操作思路,:,数说金湖,金湖房地产市场研判,项目解析,项目定位初探,操盘思路概述,考虑到项目销售重点及难点所在，本报告仅对集中商业部分进行了阐述胜楠观点。,2,金湖，您了解多少？,3,第一部分,金湖话你知,地理位置,地缘联系,经济发展,未来展望,从地缘、经济等角度去了解金湖,4,金湖县位于,江苏省,中部隶属于淮安市，在淮安南面。宝应湖、,高邮湖,以西地区县城南距南京,133,公里，东南距扬州,105,公里，距镇江,128,公里、常州,256,公里、无锡,287,公里、苏州,352,公里、上海,399,公里，县内公路密集，县道通各建制镇以及较大集镇，拥有到北京，上海，杭州，南京，苏州，等长途班车线路,20,条，县城内交通也十分发达，公交车和出租车共,300,多辆。,金湖县,399,公里,352,公里,256,公里,105,公里,133,公里,金湖话你知,5,金湖县位于江苏省中部地区，金湖县县域面积,1393.86,平方公里，其中，陆地面积,973.78,平方公里。金湖紧邻上海，南京，扬州，处于“,南京一小时都市圈,”，是上海，南京的清幽“后园”，绿色“菜园子“，有机”米坛子“。,金湖,金湖话你知,国土面积与昆山相当,6,“十一五”时期江苏省地区生产总值与增长速度,经济运行高开稳走、持续向好，综合实力明显增强。苏南、苏中、苏北三大区域均呈较快发展态势，其中苏中、苏北大部分经济指标增幅继续超过全省平均水平，对全省经济增长的贡献率达,39%,。,以淮安、盐城为主要代表的苏北发展势头迅猛，房地产投资和开发也处于高速发展阶段,。,金湖话你知,“十一五”期间江苏省,GDP,增长图,7,江苏经济的高速发展带来以基础设施和房地产为主要代表的固定资产投资的高速增长，尤其是苏北地区，固定资产投资连续三年出现,25%,以上增长。随着基础设施的不断完善，城市与城市之间的联系将更为紧密，城市的规模也急速扩大，城市环境也将得到更大改善，凡此种种，对于区域房地产开发和发展将起到极大的助推作用。,“十一五”期间江苏省固定资产投资与增长速度,金湖话你知,8,35.4,29.4,35.2,2005年GDP比重,37.5,15.5,47,伴随着金湖县工业化和城镇化的推进，金湖的产业结构日趋合理，经济活力明显增强。根据昆山等发达县域经济发展表明，金湖正迎来房地产发展的高峰期。,2010,年,GDP,比重,“十一五”期间金湖产业结构比较,金湖话你知,9,2002,年底，金湖县总户数,126623,户，总人口,359218,人。城镇常驻人口即非农业人口,93059,人，城市化率为,25.91%,。,年末全县总户数,.,万户，总人口达,.,万人，人口数比上年增长,.,。城乡居民收入稳中有增，全县农村居民人均纯收入达元，比去年同期增长,.,；农村居民人均消费支出元，比上年增长,.,。城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，人均消费支出元，比上年增长。 年在岗职工平均工资元，比去年同期增长,.,。年末城乡居民储蓄存款余额,.,亿元，比年初增加,.,亿元，人均达元。,经济的迅猛发展将大大加快城市化进程，并大大增强对人才的吸附作用，从而推动产业的升级、经济结构的调整、人口的急剧增加和城市的转型。,金湖话你知,10,金湖话你知,根据相关数据，金湖全年城镇居民人均可支配收入,9912,元，比上年增长,11.1%,；人均消费性支出,6459.2,元，增长,9.8%,，食品支出占人均消费性支出的比重为,38.5%,。根据农村住户调查，全年农村居民人均纯收入,4814,元，比上年增长,8.9%,；人均生活消费支出,4234,元，增长,15.5%,，食品支出占人均生活消费支出的比重为,49.3%,。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅面积为,31.9,平方米，农村居民人均住房面积为,37.3,平方米。,11,2009,年统计数据,人口,（万人）,GDP,（亿元）,人均,GDP,（亿元）,固定资产,投资（亿元）,居民人均,可支配收入（元）,人均居民,储蓄存款（元）,涟 水 县,108.55,133.97,12342,元,/1842,美元,71.66,11935,7236,洪 泽 县,38.87,89.86,23118,元,/3450,美元,48.45,14417,9802,盱 眙 县,75.95,129.1,16998,元,/2537,美元,103.81,14710,7814,金 湖 县,36.27,83.21,22942,元,/3424,美元,42.78,14655,13103,在横向比较中，金湖在淮安下辖四县中居民的收入和人均经济状况是最高和最强的；从居民人均收入和人均存款来看，,2010,年的金湖相当于昆山,2003,年水平（昆山,2004,年人均,15011,元，人均存款），人均,GDP,则相当于,2000,年的昆山昆山水平。,金湖话你知,12,地区生产总值构成数据（,2009,年）,单位：亿元,市县,地区生产,总值指数,(,上年,=100),三次产业占,GDP,比重,(%),地方财政一般,预算收入,占,GDP,比重,（,%,）,外贸,依存度,（）,第一产业,第二产业,第三产业,淮 安 市,114.2,15.2,48.3,36.5,8.6,13,涟 水 县,114.3,28.1,41.6,30.2,5.7,5.2,洪 泽 县,114,18.6,44.2,37.2,8.4,3.3,盱 眙 县,114.2,20.8,47.3,31.9,6.8,2.5,金 湖 县,113.9,18.3,44.7,37,6.6,7.1,金湖话你知,从产业结构上来看，金湖的产业结构是先进，最接近发达地区三产结构的，经济的对外联系度在四县中也是最活跃的。,13,淮安市各县,2009,年固定资产投资完成额,单位：亿元,市县,固定,资产投资,房 地 产,开发投资,住宅,新增固定,资 产,商品房屋销,售建筑面积,(,万平方米,),住宅,房地产投资,/,固定资产总投资,淮 安 市,682.95,182.15,141.11,247.01,531.34,473.51,26.67%,涟 水 县,71.66,17.49,15.21,11.57,65.2,61.13,24.41%,洪 泽 县,48.45,12.5,8.54,34.56,26.95,24.72,25.80%,盱 眙 县,103.81,22.41,17.25,11.96,78.58,67.07,21.59%,金 湖 县,42.78,11.27,7.54,31.54,51.38,45.14,26.34%,金湖话你知,相较于淮安其他县，金湖的固定资产投资和房地产开发投资是最少的，但增长速度却是最快的。,14,小结,随着市场经济的发展，金湖的经济也在稳定快速发展的行列中。,2010,年全县实现地区生产总值,100.1,亿元，同比增长,20.3%,；全社会固定资产投资,110,亿元，同比增长,54.9%,；财政总收入,18.08,亿元、地方一般预算收入,8.75,亿元，同比分别增长,58.5%,、,59.1%,；城镇居民人均可支配收入,16707,元，同比增长,14%,；农村居民人均纯收入,7605,元，同比增长,12%,。,2009,年，金湖工业销售,135,亿，税收,8.72,亿，位居江苏省县级第一。,未来金湖将坚持以精细管理提升品位，着力推进城市管理向数字化、常态化、制度化转变，每年创建省级康居示范村,2,个、市级康居示范村,3,个，建成国家卫生县城、国家文明县城。到“十二五”末，县城人口达,18,万，建成区达,26,平方公里。,金湖的经济发展将极大的推动房地产开发和投资的快速发展，并拉动房地产消费和投资需求。,金湖话你知,15,第二部分,金湖房地产市场,大局观察,片区了解,个盘详解,趋势研判,从宏观层面和个盘层面去研究金湖房地产市场,16,在房地产新政的密集调控下,三线城市的淮安也受到了一定程度的影响,但相对而言,对于房地产开发刚刚起步而言的四线县级城市而言,影响甚微,究其因有二,:,首次置业刚性需求是楼市的绝对主体,对外经济交往的相对封闭的本地居民投资渠道十分有限,。,与此同时，相较于其他三个县，金湖可用“一枝独秀”来形容。,一日成交数据引发的思考,金湖楼市观察,17,一日成交数据引发的思考,与此同时，我们也关注到，金湖房地产供应量尤其是商业地产的供应量十分巨大，甚至超过了淮安市经济发展最快的经济开发区，由此带来的集中大量供应的问题也容不得轻视。,金湖楼市观察,18,金湖楼市观察,淮安各县区住宅成交占比,在淮安大市范围内，金湖的地产开发处于高速发展阶段，可以预见，随着金湖城市化的推进，金湖的房地产开发会越来越成为淮安的重点开发区域。,淮安各县区住宅成交占比,19,金湖县,2010,年度土地出让情况,本计划年度内，要求所有的工业用地、经营性用地必须做到净地出让，公开交易方式成交。计划出让国有土地,3300,亩。,（一）按指标来源分,2010,年度土地出让计划,3300,亩，其中使用新增建设用地,1300,亩，使用存量建设用地,2000,亩。（详见下表）,（二）按用途分,总量,3300,亩计划按土地用途分为：工业用地,1800,亩，经营性用地,1500,亩（详见下表）,单位：亩,合计,新增量,存量,出让计划,3300,1300,2000,单位：亩,合计,工矿仓储用地,经营性用地,出让计划,3300,1800,1500,金湖楼市观察,20,为了方便对金湖房地产市场做一个全面的分析，根据金湖城区规划的方向，我们将房地产划分为城中、城东、城南、城北、城西五大板块进行分析和研究。,城东,：政府规划为商贸中心，目前主要以商业地产开发为主，包括金湖建材城、金湖农机城等。,城西,：金湖经济开发区所在地，以中低端住宅开发为主，如景秀湾家园等，楼盘相对较少 。,城南,：未来的金湖的行政中心，诸多公建如法院、检查院和人民医院等均在此。住宅开发量较大，代表楼盘有橄榄湾。,城中,：金湖现在的行政和商业中心，也是金湖目前人口集中度和房屋价格最高的区域，代表楼盘有兰亭,熙园和盛世豪庭等。,城北,：相对落后，目前无明确定位，市场调查中未涉及。,市中心,板块,均价,3900,城西板块,均价,2900,城北板块,未知,城东板块,均价,2500,城南板块,均价,3300,金湖房地产市场分析,金湖楼市观察,（以上为住宅平均价格）,21,金湖房地产地图,金湖经济开发区,城中,代表楼盘：兰亭,熙园,住宅均价,3900,元,/,平米,街铺：,11000,元,/,平米,纯商业代表：香港城、华润苏果,城东,代表楼盘：金湖建材城,住宅均价,2600,元,/,平米,街铺：,4600,元,/,平米,内铺：,2000,元,/,平米,城南,代表楼盘：金建,橄榄湾,住宅均价,3300,元,/,平米,街铺：,7000,元,/,平米,城西,代表楼盘：景秀湾嘉园,住宅均价,2900,元,/,平米,街铺：,6000,元,/,平米,22,城中,老城区,老城区是金湖经济最为活跃的区域，也是商业高度发达，目前房地产价,格最高的区域；商业地产价格水平在,1200018000,元,/,平米。,23,城中,老城区,商业,营业面积,270000,平方米左右,层数,总地面,3,层,销售状况,共,944,套，现可签约,906,套,即销售,38,套,项目概况,华润苏果地处金湖西路和新民路交界处，两面环路，环城。项目总投资,1.2,亿元，由县交通局引资，位于原县汽车站，将于今年底前建成，是苏北目前县级最大的集购物、休闲为一体的大型购物广场坐落在金湖成熟商业街上。主力商铺面积,20,平米。由于是块状商业，得房率仅,53%,。,销售策略,开发商已与华润苏果签订了,20,年的租约合同；甲方按照销售总金额的,10%,每年返租。,业态形式,主要以华润苏果超市为主，引进了,KFC,，另有小型生活配套店。,价格,肯德基的铺位的一二两层价格在,15000,元,/,平米左右，还有上升趋势，二层,7000-8000,元,/,平米，三层,3000-4000,元,/,平米，沿街外铺,13000,元,/,平米左右。,华润苏果,24,香港城由开发运营苏州常熟服装城的开发商,金湖汇丰房地产有限公司开发，总建筑面积,60000,平方米，首付,5,万元起，拥有市中心独立临街商铺。 永久产权，政府一号工程，填补金湖中高档消费大专业交易市场空白，临街铺价格,16000,元,/,平米。,25,城中,老城区,营业面积,60000,平方米左右,层 数,地面,3,层,销售状况,共,1066,套，现已签约,463,套,项目概况,地处金湖城市核心区域,金湖路,7,号。县政府重点打造的商业，商务黄金大道，现有华润苏果，,KFC,家和国际家居广场。商业氛围浓厚，已形成金湖商业中心，堪称“黄金地段”。,优惠政策,5.8,米超大层高，买一得二,带租约商铺，,3,年保证年收益,8%,业态形式,主要以生活购物为主，其次餐饮、娱乐、休闲餐饮等行业。,均价,一层,13000,元,/,平米,二层,6000-7000,元,/,平米,三层,4000-5000,元,/,平米,香港城,26,香港城业态规划,二层,三层,一层,1,、,化妆，洗涤区,2,、,休息服装区,3,、,日用品区,4,、,小家电区,5,、童装，淑女装,1,、品牌女装,2,、餐饮，娱乐一条街,3,、银行，电子产品,4,、金首饰,1,、小饰品区,2,、针织内衣区,3,、中西餐厅,4,、咖啡厅，茶楼,5.,娱乐场所,价格,40005000,元,/,价格,60007000,元,/,价格,13000,元,/,城中,老城区,商业,27,城中,老城区,住宅,兰亭,熙园,：老城区唯一个在售的楼盘，总建筑面积,14,万平米，住宅销售价格,4100,元,/,平米，住宅剩余房子不多，商业在咨询中，价格为,11000,元,/,平米。,盛世豪庭,：,位处老城区，近城南区域，属老城和新行政中心过渡片区，片区基础设施完善，已竣工,的准四星宾馆宏源国际大酒店就在对面。住宅产品线相当丰富，有,TH,、多层和小高层。,住宅价格,3900,元,/,平米。自身配套有近,5,万平米的大型商业。商业暂未对外销售，据销,售代表口气，估计价格不低于,10000,元,/,平米。,28,城南,-,行政中心,城南金湖未来行政中心，也是政府公建投资最大的区域，目前法院、检察院已经进驻办公，人民医院正在施工建设中。可以预见，未来的城南是金湖住宅房地产开发的高地，也将是价格的高地。,29,城南,代表楼盘,橄榄湾,：总建筑面积约,10,万平米，住宅平均销售单价,3200,元,/,平,米，销售状况较好，商业街暂未推出，预计价格在,7000,元,/,平米左右。,墨香苑,：总建筑面积约,12,万平米，住宅平均销售单价,3300,元,/,平,米，住宅已售磬，商业街没正式开盘，预计价格在,7800,元,/,平米左右。,金建,橄榄湾,墨香苑,30,金湖刚刚处于工业化的初级阶段，现在的经济开发区的工业是以劳动力密集型为主，由于人民收入有限，造成城西的居住档次不是很高。,城西相对应是配套的工业为主，其次服务于工业的的居住模式。,城西,经济开发区,31,城西,经济开发区,景秀湾,嘉园,严格上来讲，景秀湾不算完全意义上的城西楼盘，是靠近开发区但属于城区的住宅项目。,项目总建筑面积约,17,万平米，分三期开发，一期几近售磬，二期正在强销中。产品以小高层为主。,项目销售价格在,2900,元,/,平米，销售速度尚可，客户以工薪阶层为主。商铺未推售。,32,OK,，其他房地产三大热点区域讲完了，接下来我们来看看我们项目所在的城东片区。,。,33,曾经的工业集中区,城东,34,城东商贸区的核心的集中居住小区,-,富兴花园,35,城东核心商贸区,农副产品批发市场,建材市场,金湖国际物流园,大商城,城东商贸区核心,S332,省道,农机城,36,金湖大商城批发市场，由金湖万丰置业有限公司投资兴建，建筑面积约,10,万平米，占地面积近,100,亩，该项目得到了县委，县政府高度重视和支持，是金湖县老街市场拆迁，整体搬迁安置的重点项目。建成后将成为金湖规模空前，淮安大市极具影响，苏中苏北颇具实力的综合型百货批发航母。,金湖大商城百货批发市场，地处南北衔接东西贯通的咽喉之地，北邻,332,省道，西向盱眙，东连宝应，北上淮安，南下扬州。大市场周边商业氛围浓厚，北有金湖建材城，东有金湖农机城，南有淮安农产品批发市场。本项目周边紧密分布着多个安置小区和商品房住宅小区，富兴花园、教师公寓、大兴安置小区、金北镇安置小区、建材城住宅区，东方佳苑，四万人的消费群体。,金湖大商城,37,金湖大商城,总建面,10000,平方米左右,层数,双首层立体式,销售状况,1000,间商铺，现采取排号预约，现排号,700,位,项目概况,紧临,S332,省道，是金湖和外界相通的必经之路。,总建筑面积,10,万平米，占地,100,亩，是市区老街市场异地安置的商业开发项目。,优惠政策,排号才能选铺，预约金,2000,元，可享受开盘优惠。,业态形式,以小商品批发市场为主营模式,价格,尚未定价，外街估计在,5000,元,/,平米左右。,38,农副产品批发市场,淮安（金湖）农副产品、水产品批发中心位于金湖县城东金湖长途汽车中心站旁、与金湖建材市场、农机市场、小商品市场连成一体，是江苏省苏中地区最大的农副产品、水产品专业批发中心，该中心由淮安商宙投资开发有限公司投资兴建，总投资约,1.5,亿元，中心占地,200,亩，分二期投资建设，首期,115,亩，建筑面积约,7,万余平方。,淮安（金湖）农副产品批发商贸中心是金湖县政府重点菜篮子工程和扶农工程，中心集农副产品、水产品、渔需物资、渔饲料、粮食及蔬菜种子、农需物资的经营、批发交易、仓储、加工、信息、检测、物流配送功能为一体，交易辐射长三角及苏中地区近,500,万人口区域，是功中农副产品、水产集散中心。,39,营业面积,70000,平方米左右,层数,双首层立体式,销售状况,内铺,60%,开发商自主经营，可销售共,753,套，现可签约,193,套，即已售,560,套。,项目概况,淮安（金湖）农副产品、水产品批发中心位于金湖县城东金湖长途汽车中心站旁、与金湖建材市场、农机市场、小商品市场连成一体，是江苏省苏中地区最大的农副产品、水产品专业批发中心。,优惠政策,市场铺十年后,120%,回购，内铺,60%,开发商自营。,业态形式,农副产品、水产品、渔需物资、渔饲料、粮食及蔬菜种子等,价格,正对汽车站位置商铺价格在,5500,元,/,平方,其他街铺价格在,4000-4500,元,/,平方米,内铺,2200-2600,元,/,平方米,农副产品批发市场,农副中心苏果销售中心,40,金湖建材市场,营业面积,130000,平方米左右,层数,主体三层，局部,4,层,销售状况,一期售完，二期共,869,套，已售,504,套。现可签约的有,365,套主要集中在东阳路附近。,项目概况,位于金湖新车站北侧，是政府规划金湖唯一建材家居大市场。该项目总占地面积超过,150,亩，建筑面积,13,万平方米，总投资,2,亿多元,优惠政策,一次性付款可优惠,19999,元。,业态形式,建材家居,价格,沿路铺，中间铺首层在,4600,元左右每平方米,本案南，北部首层,4300,元每平方，二层则在,2200,元每平方米（南北部地理位置相对偏僻）,金湖新车站北侧，该项目总占地面积超过,150,亩，建筑面积,13,万平方米，总投资,2,亿多元。主体两层，沿街,4,层，总建筑面积,70020,平方米，其中市场用房,50000,平方米，住宅用房,20000,平方米，综合容积率符合规划设计要求，并相应配套建设停车、绿化、景观、活动场所等附属设施。是一个集产品展示、商贸批发、仓储物流、商业服务、配套住宅等多功能为一体的一站式大型建材市场,41,农机农资机电市场,营业面积,100000,平米,层数,主体两层,销售状况,一期已售完，二期已销售,60%,。共,617,套，可签约,276,套，即已销售,341,套。,项目概况,金石农机农资机电城项目位于黎东河以西与金湖东路交汇处，项目总占地约,100,亩，计划建筑面积,10,万平方米，总投资,1.8,亿元，市场内将设农机办公区、农机检测服务中心、农机整机销售区、农业生产资料经销区、机电零配件商业街等,优惠政策,一次性付清房款,98,折优惠,业态形式,农机销售，农资，工程机械等销售,价格,上下联体销售，每间在,28,万,-38,万元，面积在,65,平方米,-82,平方米。,42,金湖房地产市场研析,金湖房地产尤其是住宅房地产市场发展稳健，政府在主观上的“学区必先有房”政策推动了城镇化的发展，住宅价格稳步上行。,楼盘品质对房地产价格的影响较大，由此可以得出金湖居民购买力相对强劲的结论。,商业地产方面，由于主城区的商业价格近些年快速上涨，加之香港城、华润苏果等城区等带租约大型商业的推出，商铺价格一路高歌，增强了居民投资商业地产的热情。,受政策鼓励和规划导向的引导，加之城东片区四大商业市场的齐鸣，在一定程度上炒热了城东的商业地产，而相对较低的价格优势又吸引了老百姓的眼光，以至在老百姓口耳相传“买商铺，到城东”的流行语。,43,农机城,建材城,小商品城,小商品城,100000,平米,130000,平米,100000,平米,70000,平米,（一）,400,，,000,平米,44,我们是什么？,Then,，,how we do,？,45,第三部分,项目属性界定,项目分析,项目区位分析,项目属性界定,项目如何精神升华,属性界定就是认知项目的物理特性，从而指导项目精神层面的升华,46,项目分析,项目基本经济技术指标,:,总用地面积,:66677.44,平米,总建筑面积,:66001.4,平米,集中商业面积,:28257,平米,配套商业面积,:28844.6,平米,办公楼面积,:5028.2,平米,仓储面积,:3871.6,平米,主力产生价值部分,项目可对外出售的主力面积包含块状内街的集中商业和仓储,+,物流部分四周沿路单面铺,体量较大,内部竞争严重,存在一定的销售压力,47,项目四至,金湖,国际物流园,金湖客运站,规划建设中的九里四路,将于,6,月交付使用的农副水产中心,市级交通干道,西海东路,业已建成区内交通便道,九里三路,48,SWOT,分析,Sthength (,优势,),Weakness (,劣势,),Opportunity (,机会,),Threaten (,威胁,),客运站正对面，人流巨大,整体布局合理，利于开发节奏控制,位处金湖商贸中心核心地段,区域内商业开发量过大,业已投入经营的建材市场、农机市场经营状况差强人意,距离金湖外联咽喉要道,S332,省道尚有距离，昭示性一般,城东商贸中心定位规划处于初级开发阶段，具备较大空间,城东居住人口的增加形成基础消费人群，对本项目商业市场培育利好,金湖经济发展空间大，速度快，利于房地产快速发展,相较市区，片区价格优势明显,业已开业经营项目经营状况在一定程度上影响客户的投资需求,房地产调控，尤其是利率水平的上升和银根收紧打击投资客投资热情，并影响其预期判断,49,项目研究,项目具备较长的沿街面，利于商业价值的提升，但同时大面积的内街也带来了较大的销售压力,50,项目研究,现代、时尚的立面和大面积的通透性利于商业气氛的营造和商业档次的提升；大面积立面广告展示框的预留，对于商家而言是巨大的利好，而且也极大的拉开了本项目与其他项目的档次，能脱颖而出，走差异化路线，降低同质竞争带来的开发风险。,51,项目研究,将景观和小品导入内街是项目的一大特色，此举吸收了国际商业的先进规划理念，既能降低商业街冰冷坚硬的观感氛围，又能提供景观提高商业观赏性和逗留时间。用天桥把内街贯穿起来也是很不错的解决商业人流动向问题的方案。,52,项目建议,多数商铺临街尤其是,12,楼联体的商铺面积过大（超过,200,平米），纵使单价低，总价也很高。目前金湖县商铺主力投资型商铺总价控制在,30,万以内。建议,12,楼联体商铺面积控制在,100,平米左右，以保证商铺去化速度，并实现销售价格的提升。,53,该商铺的分割上存在较大问题，除了面积太过大之外，商铺的规整性和可利用性上也存在极大的弊端，建议予以调整。,项目建议,54,项目建议,如此分割在销售上也是存在较大销售难度的，而且在将来利用上也存在一些问题，还会造成商业销售和经营上的”死铺“问题。,55,项目建议,建议商业街主入口处,5,层商业取消内楼梯，增加外挂电梯，按照小型个性酒店或者个性短租房的形式布局。,56,项目建议,景观和商业小品的布局上的优化能提升项目形象和档次，并能提升商家品牌、吸引消费者更多关注。,旱地喷泉，增加商业气氛,环行进驻商家旗阵，提升商业档次，吸引客户眼球,57,项目建议,以上只是胜楠在初步的分析中发现的一些，建议在商铺的面积确定和分割上尤其是内街的块状部分要进行充分的分析研究，从规划设计、销售和将来交付使用等多个方面进行科学合理的调整，最大程度避免项目在上铺型分割存在的诸多问题，调整出销售和将来交付使用上的更多“好铺”，从而实现项目的快速消化和资金回笼。,58,新兴城区潜力地段的小型规模商业综合体,项目物理属性界定,新兴城区：,项目地理区划上归属于城东这个新兴的城市副中心，在金湖,商贸区核心。,潜力地段：,正对金湖新客运中心，潜力巨大,中等规模：,项目总建筑面积,66001,平米，集中商业,28257,平米，外加相对,分散配套商业,28845,平米，相对于金湖这样一个人口只有,36,万,的县来讲，规模是相当”中等“的。,商业综合体,：项目出现了,28257,平米的块状商业并且以内街形式出现，已,经不是传统意义上的街铺或者内街铺。,小 结,59,关于项目出路的,思考,制约因素：,项目商业体量相对较小，自身影响力不大；,项目所在区域发展不成熟，人气不足；,项目所在地段心理距离远，离开了老城区,项目所在片区商业环境淡，而且商业供应量十分巨大,周边环境目前较差,竞争因素：,方圆数百米内云集了建材城、农机城、小商品城、农副水产城等四大金刚,区内商业总供应面积超过,30,万平米，直面竞争压力不可小觑,同时还有城区成熟度较高的华润苏果、香港城等大型商业项目对有限客户起源的争夺,项目路在何方：车站配套商业？主题商业？专业市场？综合商业街区？,还是,60,第四部分,项目整体定位,项目定位,商业初步规划,物业建议,定位是项目的身份标志,61,外部因素：,所在区域是一个新兴的商贸中心,具备较大的商业物流和人流；,按照政府规划,城东区域区域常住人口,40000,人,具备一定的商业消费尤其是一站式的日常消费需求。,内部特征：,项目规划中导入城市街区的规划理念；,休闲、购物、娱乐是现代城市街区的主要特征。,集合在一起，就是一个典型的,项目定位思考,城市,BLOCK,街区,62,项目定位,金湖城东,强调项目区位属性。,新城市,项目所在的城东商贸区，是金湖县政府重笔打造之城市组团，是未来金湖人流物流信息流最为集中和频密的商贸中心。,BLOCK,街区,BLOCK,是,5,个英文单词的缩写,:B,Business(,商业,),、,L,Liefallow(,休闲,),、,0,0pen(,开放,),、,C,Crowd(,人群,),、,K,Kind(,亲和,),。,BLOCK,是居住和商业的集中融合。街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中 。,项目定位：金湖城东,新城市,BLOCK,街区,63,项目定位,SLOGAN,汇金道一号，和世界,500,强的财富传奇,案名建议：金湖国际,汇金道一号,太仓南洋广场,备选案名： 金湖国际,湾仔道,金湖国际,旺角,金湖国际,好旺角,64,定位解析,太仓南洋商业广场总建筑面积,121868.83,平方米,，其中商业广场面积,103630,平方米。本项目体量虽小，但可融业态丰富，可打造成微缩版的“南洋商业广场”。,65,商业业态规划建议,个性装修酒店,/,个性装修短租房,精品小型超市如乐天玛特,小型量贩式影院及电玩或网络会所,小型酒吧及,KTV,一条街,+,运动休闲服饰,日韩及外贸潮流服饰馆或中型夜总会、高档酒楼和洗浴会所,12,联体中式餐饮，,3,楼咖啡休闲,中式餐饮或休闲温泉会所,66,商业规划建议,本案自身,先发优势，以及临街商业的规划，成为整个,block,街区的龙头，通过引进品牌商户，丰富功能、业态组合，推动整个街区的发展，成为首选的休闲购物天地,本案引导,成为周边商业街区的参照，实现各商业街各具特色，互相促进，构成功能更加齐全、业态更加丰富的街区。,本案推动,通过自身发展以及对周边商业的引导，借助金湖商贸中心建设，推动政府对区域商业尤其是特色商业街区的重视。,街区规划,以周边居民为基础消费群，以专业市场及过往旅客为重要消费补充，引领整个,block,街区的发展，成为真正的休闲生活天地。,67,商业规划建议,30%,餐饮美食,涵盖大型酒楼、美食广场、咖啡休闲餐厅、地方特色餐馆、特色风味小吃。,40%,休闲娱乐,涵盖小型网络会所或影院、电玩、桑拿洗浴沐足中心、各种格调的酒吧、,KTV,，个性酒店客房等。,30%,服饰城及生活配套,涵盖精品服饰广场、小型超市、便利店、面包房、美容美发、干洗维修、银行和电信服务商等。,本案规划,主体以中高档餐饮和休闲娱乐为主，辅以特色服装和小型卖场以及文娱，从而形成一站式的消费中心。,初步规划,68,物业建议,主广场,建筑标识，昭示性宣传造型、休闲坐椅等。,步行街道,建筑小品、城市雕塑、花台,内水系,旱地喷泉、太阳伞,景,观建议,在项目的内外街，增设景观绿化、建筑小品、景观水系，充分营造街区的休闲氛围,69,辅助配套建议,在项目的内外街，增设休闲座椅、太阳伞、鹅卵石路、棋台，增添休闲的舒适度,物业建议,70,客户群定位,汇金道一号,外地在金湖的生意人,金湖本地,先富群体,在金湖企业管理层,周边城市及苏、宁、浙纯投资客,71,第一类：经济富裕的本地居,客户类型,1,）当地公务员，经济富裕，具丰富积蓄，,拥有相当资产及物业；,2,）当地居民，经济基础良好，拥有一定资产及物业；, 购买心理分析,当地居民随着城市的发展建设，收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当的兴趣。约占成交客户的,20,。,客户群定位,72,第二类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指管理层群体,客户类型,1,）、大中型企业公司或事业单位，年收入,10,万以上的高层管理人士；,2,）、营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；,3,）、在金湖创业，并已取得一定成就之外地成功人士；,4,）、曾拥有较多房地产，现已套现或部分套现，拥有相当积蓄的企事,业机关之中高层干部；, 购买心理分析,以上人士主要事加工业、零售业、企业管理等专业性较强的工作，该类人士购铺多会选择一层，部分资金周转能力稍低的人士将选择,2,层或,3,层，该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对商铺升值有迫切需求。约占成交客户的,30,。,客户群定位,73,第三类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪层和中小,型个体户,1,、客户类型,1,）、在各企事业单位担任一定管理职务之中青年生力军；,3,）、拥有较多积蓄的机关事业单位职工；,4,）、拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士；,5,）、有较多积蓄的个体户；,6,）、由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户，中老年人居多；, 购买心理分析,以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购小面积的低总价的商铺,该类客户最注重投资回报及商铺总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,其购铺预算多在,30-40,万左右,购买心理会类似选购债券,对回报率较为敏感,.,约占成交客户的,10,。,客户群定位,74,第四类：苏、宁、浙等外埠投资客,1,、客户类型,1,）、随着房价的节节攀高，限房政策的推出部分上海，苏州投资客将目光转向临近的县市，金湖的商铺和住宅对外埠购房者存在一定的吸引力；,2,）随着高速公司的相继开通和轨道交通建设的推进，来自南京和淮安的投资客将会呈现出逐年上升的局面，因此，本项目作为投资产品，必然会吸引部分来自上述两个地区的投资客户。,3,）新政密集出台，住宅受到重击，商业地产的投资机会明显高于住宅。,2,、投资心理,看好三、四城市的价格低估优势及三、四线城市总价低首付低的低投资门槛。,客户群定位,75,第五部分,营销概述,营销思路,推广策略,价格策略,营销策略必须与企业目标一致,76,营销思路,考虑到项目商业总体供应量较大，加之区域内市场供应总量以及供应结构的实际，建议本项目作为两期或者两个组团开发，建议首先启动区为靠近客运站的北侧集中商业部分。,77,营销思路,启动区,1,、从资金利用率和资金流量角度，分期或者分组团开发对开发商资金占用量最少，资金利用成本低；,2,、分期或分组团开发可以最大限度减少甚至避免项目内部竞争，保证销售价格和消化速度的最优化；,3,、先期启动集中商业部门利于提升本项目商业档次和形象，进而提升后续商铺的绝对价值；,4,、从市场竞争和营销角度而言，差异化的产品和项目定位更能引起市场关注，缩短销售周期，降低开发风险。,开发建议,78,营销思路,走出去,即主动出击，寻找商户，特别是主力店商户和品牌商户,对于某些业态,/,主力店，走出去意味着需要从南京、苏州等地导入,引进来,广告推广，吸引投资者和商户关注，了解，进驻,对于大客户，核心主力店，应该通过较优惠的条件“请进来”,招商策略,总思路,【,走出去,】,与,【,引进来,】,，双管齐下，同时启动,主力商家的进驻能极大的提升投资者信心，也能更好的推动整个项目招商工作的展开。,招商只是手段，销售才是目的！,79,大客户策略,免租期策略,灵活运用免租期，以达到降低商户经营压力，传递放水养鱼，培育市场的决心,免租政策,大商户,/,主力商户，租期在,3,年以上：免租,11.5,年，第一年免租,68,个月，第二、三年各免租,35,个月，合计,1218,个月 ，首年一次性享受免租期，其余隔月享受。,大商户,/,品牌商户，租期,1,年以上，,3,年以内；免租,612,个月，第一年免租,46,个月，第二年免租,23,个月，第三年免租,3,个月，首年一次性享受免租期，其余隔月享受。,普通商户，租期,1,年；免租,35,个月，隔月享受,1,个月免租期,整体免租期在,68,个月之间,招商策略,80,营销概述,管理模式建议,同统一管理，独立经营；整体推广，独立核算；统一招商，不断优化,统一管理,统一的物业管理和运营管理，保证整体服务质量和消费环境,独立经营,商户发挥各自优势，开展经营,整体推广,由经营管理公司统一推广，以达到较大的影响力,独立核算,商户独立收银，独立核算,统一招商,统一布局，统一招商，优胜劣汰，不断优化整体项目的业态、品牌组合，打造永远活力的繁华商业街区,商业运营,81,营销概述,经营推广建议,以大商户、主力店为核心，展开系列的推广活动，提升知名度，增加消费人流，培育消费习惯,打,造属于本街区品牌的消费观,导入口号，在消费群中广泛传播，成为时尚导向,打造属于本街区的经典节目,创办由美食节,+,烹饪大赛,+,调酒大赛,+,化妆舞会组成的首届,BLOCK,街区嘉年华，彰显项目特征,积分消费新时尚,实行街区消费积分互兑，促进客户的持续消费，尽可能提升每一个商户的营业额,商业运营,82,推广策略总则,高形象,高品质,中低端价位,一流的规划，,一流的设计，,一流的商业业态布局，,一流的商家，,一流的运营管理，,成就金湖铺王。,83,推广策略,推广策略,1,板块，成就商业价值的厚度，由板块提,升项目,从板块的角度，通过板块的推动，达到项目推广的目的。,买商铺，到城东！,OR,到城东去，那里有真正的黄金铺！,汇金道一号，引领城市消费的新风向。,84,推广策略,2,地段，成就商业价值的高度，成就板块龙头商业,从地段的角度，通过地段的发掘，赋予项目龙头商业的地位。,客运站正对面，昭示性最强，交通便利，城东的首站，黄金地段打造龙头商业。,40000,人的基础消费群，数十万人流的必经之地。,推广策略,85,推广策略,3BLOCK,街区，成就商业价值的广度，全新的商业街区模式，引领消费新潮,BLOCK,街区所具有的特征，奠定项目的形象和特质，同时指引着项目的功能规划与业态组合。,BLOCK,街区与专业市场等大型商业体相辅相成，新的街区模式，将引发新的消费新潮。,推广策略,86,推广策略,4,放水养鱼，重金扶持商户，坚定培育市场,优惠的租金，吸引众多品牌的加盟，共同繁荣整个,BLOCK,街区。,免租期，降低经营风险和压力，让商户安然度过市场的培育期，迎来商业的成熟果实。,推广策略,87,推广准则, 胜楠认为,选择在正式预售前,3,个月高强度的宣传造势是十分必要的，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户。, 与此同时入市时必须在售楼处、营销广场、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。, 无造势不入市：在房地产市场不振的态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。,营销策略,88,入市时机, 销售旺季入市：每年,10,月至次年,5,月是房地产销售的周期性旺季，其中,1012,月以及,35,月是销售黄金时段，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。与此同时,兼顾到金湖市场自身的特征,元旦前后也一个可以重要抓住的时间节点,., 有目的地入市：根据公司的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高资金利用效率。, 有控制地入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。,营销策略,89,销售条件,售楼处布置完成,完成必要的销售文件（销售百问、销售面积、房号表、认购书、付款方式、客户登记表等）,销售人员已完成上岗培训,已完成销售人员的工服、名片制作,完成必要的宣传资料（楼书、户型单张、折页）,宣传铺垫（户外广告、报纸软文广告）,楼体包装（以现场户外以广告喷绘包装）,工作人员到位（保安、保洁、财务）,取得,预售许可证, 看楼通道施工装修完毕；,现场气氛营造完成（导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等）。,按揭银行提前落实,价格表及付款方式,完成必要的销售文件（认购合同、定金合同、购房须知、按揭须知、预售合同等）,营销执行,90,吸筹期,利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注；,商铺推出部分单位进行市场初探,视市场反映情况加推；,考核客户对项目的初步认知；,价格初探，作为下一步价格调整的依据；,营销执行,91,开盘期, 完成项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段；, 分楼层区域加推房源，提升销售均价；, 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮；, 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整客户定位；,营销执行,92,持续强销期,按照既定的推盘节奏，进一步提升销售均价；,举行各类现场促销活动，刺激市场；,充分利用良好的工程形象，将销售推向第二次高潮；,通过老客户口碑效应挖掘新客户；,向其他地区幅射开发目标客户，进项项目推介和巡展；,营销执行,93,尾盘清理期,该阶段为回收利润阶段，快速销售，消化剩余单位，回笼资金；,结合销售均价给客户一定优惠，如多打折扣等；,充分利用现楼形象，加速客户成交；,充分利用招商情况，刺激购买；,组织项目推介会和巡展；,营销执行,94,拟定价格的相关因素,价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目拟定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：, 整体的经济环境, 市场的供求状况, 物业自身客观条件：地理位置、质素、建筑进度, 目标客户的价格接受程度和价值取向, 宣传推广是否理想,定价策略,95,项目均价推算,商铺的价格是否合理，始终是影响买家做出选择的关键因素所 在，制订价格策略的目的，是为了区分同区、同品质竞争产品，形成差异化，达到单边收益最大化。这取决于预期的工程形象和价格定位理念。本项目周边同期在售待售物业同类物业没有任何可比性，易形成价格误区，为此，本项目的价格定位理念：,致力于确立,物超所值性价比优势,，,即同等区域比质素，同等质素 比价位，同等价位比创新。,定价策略,96,综合以上情况，根据市场比较法和租金返算法之定价准则，并参照本案状况，以及开发成本、获利要求、项目定位等诸多因素，本项目商铺整体销售均价为：,建议采取“,5,年保证年,9%,投资回报,10,年无忧托管经营”的销售策略,4200 4600,元,/,定价策略,97,价格策略,本项目进行内部认购时，装修形象还未成形、不利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，以低价入市，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空间。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（内部认购期采用降低折扣，其他销售期采用提高单价的方式），最终实现目标均价。,定价策略,98,价格定位,各楼层各单位的价格都是以某区域作为基数，乘以一定的楼层、楼号系数得来的。,项目与项目之间会因为自身质素的不同而存在价格差异，项目内部也会因为各单位具体情况的不同而存在定价上的差异，而商业项目差异存在的唯一主导因素就是人流的影响。因此一个铺位价值的发现与判断，首先就是要分析人流的流向：铺位若在未来的经营格局中将面临更多的人流，必然拥有更多的商业机会，其商业价值必然高于一般铺位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味着此区域的商业价值相对较低，定价时相应铺位的价格会相应拉低。,商业项目的价格差异主要通过层差、位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差来反映，但具体到本项目，因为是经营式商铺的定位，面积的分割相对比较合理，投资者购买商铺与未来的经营格局相同。因此，经过综合考虑之后，影响本项目价格的主要因素为位置差、出入口影响差、临“街”净深差、临“街”开间差等。这些也是商业项目定价的主要参考因素。,定价策略,99,价格控制,平价入市 逐步拉伸, 为了在销售各阶段都能聚集人气，保持销售的顺利进行，将分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进行有步骤的阶段性价格控制。, 内部认购期为吸引人气，将采取低等价入市，此阶段认购的客户除享受折扣优惠外，还可享受价目表,5%10%,的额外降价优惠；, 公开发售后成交的客户则按价，无额外优惠；, 后期随着项目的工程形象、知名度等越来越有利，对价目表价格成交目表进行稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；, 至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠,1%2%,的手段，刺激客户成交。,定价策略,100,平面表现部分,101,项目,LOGO,102,VI,应用,103,VI,应用,104,户外高炮,105,工地围墙,106,以土地价值,挖掘地产价值,创造房地产价值最优化,实现真正的房地产运营,祝愿金湖国际物流园开发大获成功,!,胜楠出品,版权所有,107,