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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,一期一标段开盘方案,锦 苑,NOBLE MANOR,N,OBLE,MANO,R,1,N,OBLE,MANO,R,开盘方案,开盘动线,责任与问题点,前提,主旨,目录,第一次推盘实施细则,机动战术,开盘流程,实施细则,开盘方案,开盘活动,概要方案,2,N,OBLE,MANO,R,开盘方案,责任与问题点, 场 地： 售楼处交付至开盘仅,7天时间。, 样 板 房： 预计10月中完工，,无法在第一次开盘时面市。, 客 户： 正式,蓄水时间短,，梳理,时间不够充足。, 销售人员： 培训无法系统进行，可展开的项目具体卖点及,说辞单薄，实地适应时间短。, 销售道具：,到位时间仓促，,部分道具暂时无法制作，公开,信息量少。, 预售许可证： 即使20日取得，离开盘,7天时间，,方能对外收取意向金。, 推量： 第一次,推案量少，内部客户,较多。,时间短 弹药少,问题点,中国投资有限公司在中国的第一站,中信泰富在扬州的第一站,第一站的第一次开盘,中信泰富的企业核心价值观所在应证明,品牌价值的第一次展现.,.;,任重道远,3,N,OBLE,MANO,R,开盘方案,主旨,第一次推案,低调开盘，,二次推盘制造,火爆气氛。,满足内部客户的需求。,避免乱场、竖立较好的,口碑效应,。,简化流程，加大一,次推盘意向客户锁定,准确性，预锁,二次推盘客户。,在小力度的宣传情况下开盘，仍供不应求，增加市场,饥饿度。,一标低调热销 二标厚积薄发,火爆完销 志在必得,主旨,4,开盘方案,前提,在,9,月,10,日前确认内部客户名单。,在,9,月,20,日前取得,E-02,、,E-06,栋房屋的预售许可证；,10,月,27,前取得,E-01,、,E-04,、,E-07,栋房屋的预售许可证；,11,月,10,日前取得,E-03,、,E-05,栋房屋的预售许可证。,9,月,20,日售楼处按时交付；内部软装、布展、销售道具、办公设施到位。,9,月,20,日前案场操作流程、所有相关流转单据修改审批完成；配合人员（财务、银行人员、三保人员）就位。,9,月,26,前一期一标段分户价表修改审批完成。,基本前提,不可延误的,重要时间节点及环节,客户 预证 场地 道具 .,N,OBLE,MANO,R,5,开盘方案,开盘方案,N,OBLE,MANO,R,概 要 方 案,6,开盘方案,概要方案,分三次推盘,第一次推盘为,E-02,、,E-06,一栋小高层,一栋多层,第二次推盘为,E-01.,、,E-04,、,E-07,一栋位置较好的小高层及两栋多层,第三次推盘为,E-03,、,E-05,位置最好的一栋多层及第一次将电梯洋房推向市场,.,由于推盘,位置从次到优,因此,推案价格,稳中有升,第一次推盘均价格为,5392,元,/,平方米,第二次推盘价格为,5457,元,/,平方米,第三次推盘均价为,5602,元,/,平方米,.,一期总体,策略,分三次推盘,：,N,OBLE,MANO,R,推盘,栋号,套数,面积,销售金额,均价,一次推盘,E-02、E-06,88,10023,54046812,5392,二次推盘,E-01.、E-04、E-07,100,11406,62243375,5457,三次推盘,E-03、E-05,77,7858,44021654,5602,合计,-,-,29288,160311841,5474,7,开盘方案,概要方案,一期一标段,N,OBLE,MANO,R,9月20日,售楼处交付、预售许可证取得,9月28日,第一波推盘,10月27日,第二波推盘,11月10日,第三波推盘,88套,100套,77套,10月15日,样板房交付,一次蓄水,二次蓄水,三次蓄水,二标蓄水,21日左右收取意向金,提前进入一次强销准备,9月28-10月1日一次强销期,11月1015日,三次强销期,10月2729日,二次强销期,推案节点图,8,开盘方案,概要方案,07,年一期一标段推案量计划完成：,大定率,95%,；,总销金额,1.47,亿元,；,签约率,92%,；,回款金额,1.33,亿元,;,回款率,83%,计算标准：每次开盘，开盘当月大定率,80%;,签约率,70%,；次月大定率,95%,签约率,90%;,第三月签约率,95%;,回款率,=,签约率*,95%, 一期一标段总体销售回款计划目标,N,OBLE,MANO,R,科目,月目标,月目标,月目标,月目标,目标合计,备注（按套数）,推案量,套数,88,100,77,-,265,-,金额（元）,￥54,073,350,￥62,267,208,￥43,893,127,-,￥160,233,684,大定,套数,70,93,77,12,252,大定率,95%,签约,套数,62,83,78,22,244,签约率,92%,金额（元）,￥37,851,345,￥51,698,048,￥45,472,605,￥12,810,690,￥147,832,687,回款量,套数,-,59,82,78,219,回款率,83%,金额（元）,-,￥35,958,778,￥51,005,713,￥45,783,877,￥132,748,367,9,开盘方案,实施细则,N,OBLE,MANO,R,实 施 细 则,10,开盘方案,第一次推盘实施细则,一标段第一次推盘流程节点图,N,OBLE,MANO,R,10月1日-10月3日尾盘销售,9月5日公开户型,9月15-16日价格修整及审批完成(若需要),9月21开始第一顺位客户意向金收取,9月16日-20日外部客户意向落位,9月10-15日完成内部客户意向落位,9月10日确认内部客户名单,9月22日-25日开始其他顺位客户意向收取,9月28开盘,认购协议签署,9月,10月,9月20日,9月28日,预热期,强销准备期,强销期,一次推盘尾盘期二次退盘蓄水期,11,开盘方案,第一次推盘实施细则,N,OBLE,MANO,R,预热期,强销准备期,强销期,一次推盘尾盘期二次退盘蓄水期,第一次推盘预热期：,1、9月5日前，分批通知客户前往临时接待处，公开户型，给出价格区间，初步梳理客户诚意度。,2、9月10日-15日开始对已确认内部认购客户进行落位，给出价格区间，口头预告21日左右准备支付5万,元意向金，制作三顺位表。,3、9月16日开始对外部客户及其他内部客户进行落位，排入三顺位表，16日起不分内外客户之分，实行,先到先排，一视同仁的政策,，给出分建筑形态的较精确价格区间，且口头预告21日左右准备支付5万元意向金。,4、,9月20日,为关键节点：售楼处进驻、且预售许可证取得。,第一次推盘强销准备期：,9月21日收取第一顺位客户意向金,优先权保留3天时间,23日后梳理2、3顺位客户，及后期蓄水客户，意,向金收取到位。,意向金：金额人民币5万元整，可退；,5、由于仅给出价格区间，若部分房源落位情况不佳，仍有调价余地，9月23日-26日进行价格修正及价格,确定。,实施细则,12,开盘方案,第一次推盘实施细则,N,OBLE,MANO,R,预热期,强销准备期,强销期,一次推盘尾盘期二次退盘蓄水期,第一次推盘强销期：,9月28日,开盘认购,理论上不排队，已认购意向金客户，给出分户价格，意向金收据换取定金收据（定金为人民币5万元，不可退）；,未认购意向金客户，实行先到先选、先定先得的原则；,开盘当场确认价格，签署认购协议,选定车库号。,第一次推盘尾盘期：,10月1-3日国定假日,力求清售剩余尾盘,并开始二次开盘蓄水,实施细则,13,开盘方案,第一次推盘实施细则,N,OBLE,MANO,R,优惠措施：,1）. 开盘当天定房享受,99折优惠,2）. 意向金客户享受,99折优惠;,3）. 内部客户享受,98折优惠；,4）. 一次性付款享受,98折优惠；,(以上优惠政策不可重复享受),实施细则,第一次开盘优惠,方案,14,开盘方案,机动战术,1、在客户意向落位十分理想的基础上，第一次推盘88套房屋90%以上意向认购完成，且第二批房屋预售许可证与第一 批同时取得时，为保证07年回款指标，减轻后期整体销售压力，可考虑将将E-07（36套）作为备选，与88套房屋同时推出。,2、若9月28日售楼处仍未能交付使用，可考虑租借场地进行第一次开盘销售，如酒店宴会厅等场所。,一期一标段开盘机动战术,N,OBLE,MANO,R,15,开盘方案,第二次推盘,N,OBLE,MANO,R,B、第二次推盘：,1、10月15日在样板房面市的节点，举行大型客户答谢会，借已成交老客户引出新客户的做法，宣传中信泰富及锦苑的同时，进行二次推案预热。,2、10月15日后，对二次推案客户落位，编制客户三顺位表，落位不收意向金，仅填写意向征询单，旨在制造二次开盘排队抢购的火爆气氛。,3、10月20日10月23日进行价格修正及价格确定。,4、,10月27日,隆重开盘，推出E-01、E-04、E-07三栋（一栋小高层，两栋多层，位置较好；整体均价在第一次开盘的价格基础上略有自然增长）,5、开盘方式：, 营造排队抢购效应：,所有客户先到先选、先定先得的原则；开盘当场选中房号，直接收取定金（2万元不可退）；优惠方案不变。,二次推盘策略概述,16,开盘方案,第三次推盘,N,OBLE,MANO,R,C、第三次推盘：,1、暂定,11月10日,开盘,2、首次推出电梯多层，该种物业形态的蓄水时间最长，鉴于二标段有2/3产品为电梯多层；因此，为了给二标段销售打好扎实铺垫，开盘方式当就蓄水情况再作定夺。,3、在意向征询落位超过90%的基础上，仍采用二次开盘的方式销售，优惠方案不变。,三次推盘策略概述,17,开盘方案,开 盘 活 动,N,OBLE,MANO,R,18,开盘方案,开盘活动,时间: 2007年9月28日 8:58分开始(点燃鞭炮礼炮),地点: 邗江北路88号,锦苑项目售楼处,布展内容:,1、电控礼炮、鞭炮,门厅两侧各放置8门电控彩屑礼炮。,2、场地地毯,铺设于迎宾大道,3、空飘,售楼处（邗江北路西侧）外围显目位置设立,建议定做锦苑专属气膜(锦苑标准色)。,4、拱门,售楼处（邗江北路西侧）外围醒目位置设立,建议定做锦苑专属拱门(金色)。,5、路杆彩旗,插于邗江北路西侧外沿街路段,营造氛围,建议定做锦布双面道旗,体现品质。,7、庆贺花篮,N,OBLE,MANO,R,19,开盘方案,开盘活动费用预算,N,OBLE,MANO,R,开盘活动,本报价由盛大广告提供,20,开盘方案,开盘活动,N,OBLE,MANO,R,开 盘 动 线,21,开盘方案,N,OBLE,MANO,R,意向金客户等候,资料复印区,认购协议签定,车库选择区,1,2,3,开盘动线及区域功能,1、售楼处开盘临时功能区划分如上图,分为等候区和签约区2大块,2,、,在紫色区域为等候,及材料复印区,意向客户进门后凭意向,按预约时间从1号口进入等候区,由置业顾问复印相关证件,3,、,由指定的置业顾问叫号,从2号口将客户带出,4,、,客户由3号口进入签约区,进行车库选定及认购协议签署,5,、,其余非意向金客户可于其他区域等候及参观,22,开盘方案,1、 置业顾问12名: 签约区4名 资料复印1名 叫号1名 跑单2名 场机动接待2-3名 控台主持1名,专案经理1名 : 控台+机动,案场助理1名: 控台,2 、 保安人员7-8名: 大门2名 123号位各1名 外场机动2-3名,3 、 保洁人员3-4名,4 、 吧台服务员2名,N,OBLE,MANO,R,意向金客户等候,资料复印区,认购协议签定,车库选择区,1,2,3,相关人员配备,23,N,OBLE,MANO,R,THANKS,24,
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