房产企业依法经营

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,依法经营,走可持续发展之路,1,主要内容：,一、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业,二、我国土地法律制度,三、我国房地产开发经营法律制度,四、我国,物权法,确立的有关不动产的法律制度,五、房地产企业必须走依法诚信经营之路,六、房地产企业行政维权,依法经营 走可持续发展之路,2,一、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括,物质实体,和依托于物质实体上的,权益,，又称不动产，是,房产,和,地产,的总称。,3,房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。,在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。,4,1998,年,7,月,3,日,，国务院发布了,关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,(,国发,199823,号,),，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。,房地产业才开始迎来春天。,5,2008,年房地产业增加值占我国国内生产总值,(GDP),比重超过,5%,。,温家宝指出：,“,房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。,”,6,二、我国土地法律制度,（一）土地公有制度,我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。,全民所有制的实现形式是由国家代表全体人民行使权利。,全民所有制国家所有制,7,（二）土地所有权与使用权分离制度,1,、使用年限,2,、国有土地使用权取得方式,（,1,）划拨；（,2,）出让；（,3,）租赁；（,4,）作价投资（入股）；（,5,）授权经营；（,6,）房地产转让。,3,、土地用途管制,4,、土地闲置情形的处理,（,1,）国有土地；（,2,）农用地。,二、我国土地法律制度,8,（三）关于改变土地用途的规定,（四）关于土地闲置的规定,二、我国土地法律制度,9,三、我国房地产开发经营法律制度,（一）房地产开发和房地产开发经营,房地产开发,是指在依法取得,国有土地使用权,的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,10,房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。,房地产开发和房地产开发经营的区别,11,二、房地产开发企业,中华人民共和国城市房地产管理法,第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。,设立房地产开发企业，应当具备的条件：,（一）有自己的名称和组织机构；,（二）有固定的经营场所；,（三）有符合国务院规定的注册资本；,（四）有足够的专业技术人员；,（五）法律、行政法规规定的其他条件。,12,房地产开发企业的设立程序,向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记,到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案,对备案的房地产开发企业核定资质等级：一级、二级、三级、四级四个资质等级。新设立的房地产开发企业,(,含新增设房地产开发经营业务,),应当申请暂定资质。,13,（三）房地产开发应注意的问题,1,、获得土地使用权，按规划、用途、约定期限开发。,2,、资本金到位。,3,、向有关部门报批,4,、质量责任,5,、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用,14,问题讨论：,1、房地产开发企业能否在集体土地上从事房地产开发经营？,2、房地产开发企业如何参与新型农村社区建设？,15,案例：北京“画家村” 案件,北京宋庄,2000,多名艺术家聚集，被称为“画家村”。李玉兰和马海涛于,2002,年,7,月,1,日双方签订了房屋买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以,4.5,万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭化勤和康文宝。,2006,年,12,月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。,2007,年,7,月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效,90,天内腾退房屋。,2007,年,12,月,17,日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在,90,天内腾房。,16,（四）房地产经营：销售、租赁、抵押,商品房预售,：,商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。,房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：,（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；,（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；,（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建,设总投资的,25,以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；,（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,17,四、我国,物权法,有关房地产的法律制度,我国,物权法,涉及到房地产领域的规定主要集中在三个方面：,一是,房地产产权登记；,二是,物业管理中有关物权问题；,三是,土地征收和房屋拆迁中有关物权问题。,四是,不动产抵押。,18,（一）不动产产权登记,1、不动产统一登记制度,2、增加了三种登记方式：预告登记、更正登记 、异议登记。,3、区分了合同效力和登记效力,4、对不动产登记收费做出了规定,19,（二）土地征收和房屋拆迁方面,首先，只有因公共利益的需要才可实行征收，非公共利益需要的拆迁由当事人平等协商。,其次，集体土地上房屋的征收拆迁活动。,第三，强调保障被征收人的居住权利。,20,（三）物业管理方面,首先，明确了业主对建筑物共有部分的共有权和管理权。,其次，修改了物业管理中业主表决通过的条件。,第三，确定了公共维修资金的归属。,第四，规定了业主不得擅自改变住宅用途。,21,（四）不动产抵押的规定,以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。,抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。,22,五、房地产企业必须走依法诚信经营之路,（一）房地产业存在的问题,宏观层面：1、高房价；2、泡沫；3、腐败；4、房屋质量；5、违法经营。,微观层面：1、欺诈 ；2、力量不对等 ；3、违约 ；4、暴力,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,权力寻租七法：,1.,擅改控制性详规，提高项目容积率，减少配套设施，让开发商获取超额利润；,2.,对未取得规划许可擅自开发的企业以罚代拆；,3.,对不具备开工条件的项目核发开工许可证、未达到预售许可条件的项目颁发预售许可证；,4.,出具虚假检测报告，夸大住宅面积，让买房人吃亏、使开发企业额外获利；,5.,纵容开发企业囤房惜售、哄抬房价；,6.,进行会计造假，虚报成本，隐瞒利润，偷漏营业税；,7.,任意压低或抬高拆迁价格等。,34,何闽旭,35,居民刘成旺在安置房里指着屋顶脸盆大小的窟窿,36,70,多个千斤顶顶起海口,楼歪歪,37,开发商在钉子户门前挖积水深沟,38,昆明钉子户遭壕沟围困 窗户被子弹打穿,39,40,41,网友绘制的血房地图,(,一份标注中国大陆所发生的强拆事件发生地的电子地图,),42,各种不同观点,许小年：从物质层面到精神层面，从法律层面到道德层面，野马一样的畸形房地产业给中国传统社会带来了前所未有的冲击，当然是负面冲击居多。从科学发展观的角度来看，今天中国房地产的发展模式是一种看不见未来的发展，是没有前途的、以掠夺子孙后代空间为代价的发展。,43,著名经济学者 郎咸平：,中国人正在上的“四个大当”：房产、就业、教育、买车。,44,任志强：,“,房价永恒上涨论,”,45,个人观点：今后会进入理性稳健发展期。,1、房价不可能下降。,2、政府卖地财政不可能改变。房企不要指望政府会让利于己。,3、政府会规范房企的经营行为。,调查：,1,、高地价不会推高房价，你信吗？,2,、通过加税会抑制房价，你同意吗？,46,（三）房地产开发企业必须走依法经营发展之路,1、依法治国是我国治国安邦的基本方略和基本国策,2、广大人民依法维权的意识不断增强,3、企业要善于运用法律武器维护自己的合法权益,47,六、房地产企业如何行政维权,（一）行政许可,行政许可，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。,48,（二）注意的几个问题,1、行政许可法定，行政机关不得任意设定行政许可事项。,1、房地产开发企业和房地产开发经营过程中，需要获得多种行政许可。,2、积极主动提出申请，依照法定机关的要求提交相关材料。,4、行政许可不可随意转让，不得超范围使用。,5、行政机关违法实施行政许可要承担责任。,6、行政许可信赖保护原则。,49,（二）行政处罚,行政处罚是指具有行政处罚权的行政主体为维护公共利益和社会秩序，保护公民、法人或其他组织的合法权益，依法对行政相对人违反行政法律法规而尚未构成犯罪给予法律制裁的行政行为。,行政处罚的种类：,一、人身自由罚：包括行政拘留和劳动教养。,二、行为罚：主要形式有责令停产停业，吊销许可证、执照等。,三、财产罚：主要形式有罚款、没收财物（没收非法财物和违法所得）。,四、声誉罚：主要形式有警告、责令具结悔过、通报批评等。,50,应注意的几个问题：,1,、种类法定、职权法定、机关法定。,2,、行政处罚的追究时效，一般为,2,年。,3,、听证程序,51,（三）行政复议,行政复议：是指公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为，认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的行政行为。,52,行政复议的范围,第六条 有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：,（一）对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的；,（二）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的；,（三）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；,（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；,（五）认为行政机关侵犯合法的经营自主权的；,（六）认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的；,（七）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的,（八）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的；,（九）申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的；,（十）申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的；,（十一）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。,53,对行政复议应掌握的几个问题：,1,、一级复议制度；,2,、复议不停止执行原则；,3,、复议申请期限：,60,日；,4,、复议机关的确定 ；,5,、复议期限。,54,（四）行政诉讼,行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关、或法律、法规授权的组织的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向人民法院请求司法保护，人民法院通过对被诉行政行为的合法性进行审查，在双方当事人和其他诉讼参与人的参与下，对该行政争议进行受理、审理、裁判以及执行裁判等，从而解决特定范围内行政争议的司法活动的总和。,55,行政诉讼应把握问题,：,1,、行政诉讼的受案范围,2,、行政诉讼被告的确定,3,、行政诉讼举证责任的分配,4,、复议前置,5,、不适用调解原则,6,、申请撤诉的裁定,56,电话：,57,